臺灣高等法院 臺中分院101年度上易字第107號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　101年度上易字第107號

上訴人

張之毓即張美娟

上訴人

大為建設開發股份有限公司

法定代理人

張李蓮花

法定代理人

林美玲

法定代理人

兼 共 同

訴訟代理人

蔡恩惠

共同複代理人

詹雅慧

被上訴人

鄉鄰工程有限公司

兼法定代理人

吳梅香

共同訴訟代理人

林玲珠律師

共同複代理人

杜郁芬

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國100年12月27日臺灣臺中地方法院100年度訴字第512號第一審判決提起上訴，本院於民國101年6月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：被上訴人鄉鄰工程有限公司（下稱鄉鄰公司）前於民國84年11月10日與上訴人張之毓、大為建設開發股份有限公司（下稱大為公司）就張之毓所有門牌號碼台中市○○路1709號10樓房屋(下稱系爭房屋)及大為公司所有之系爭房屋所坐落之基地簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。依系爭買賣契約第3條約定，鄉鄰公司應向銀行貸款支付買賣總價款中之一部分即新台幣（下同）348萬元；嗣經上訴人催促鄉鄰公司赴銀行辦理系爭348萬元之貸款手續，鄉鄰公司置之不理。延至98年間，系爭房地因經法院強制執行，並以268萬元拍定在案，致上訴人受有80萬元（348萬元減268萬元；土地部分48萬元、房屋部分32萬元）之損害，依系爭買賣契約第10條第2款、第13條第4款約定，吳梅香及鄉鄰公司負有損害賠償之責，爰依民法第231條、第184條第1項及系爭買賣契約第10條第2款規定請求擇一為上訴人有利判決等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人張之毓48萬元；給付大為公司32萬元，及均自98年8月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被上訴人則以：系爭買賣契約業於85年1月19日前經買賣雙方合意解除而失其效力；縱認系爭買賣契約未於85年1月19日前經雙方合意解除，惟系爭房地業經上訴人之債權人聲請法院拍賣，並於98年7月16日為訴外人魏宏銘、陳菀舒拍定，上訴人本於系爭買賣契約應負移轉系爭房地所有權予鄉鄰公司之義務，已屬給付不能，鄉鄰公司業於100年6月28日向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，從而系爭買賣契約已因解除而不復存在，上訴人依系爭買賣契約之法律關係而為請求，即屬無據。又縱認系爭買賣契約迄今仍有效存在，惟系爭買賣價金348萬元係約定以向銀行貸款支付，而依系爭買賣契約約定係全權委託上訴人代為向金融機關申貸及辦理抵押設定，但鄉鄰公司從未接獲上訴人通知已覓妥銀行同意貸款之通知，且銀行貸款所須之公司印鑑及負責人印鑑、身分證明文件等均在代書處，鄉鄰公司自無系爭買賣契約第10條第2款之情事。至於系爭買賣契約第13條第4款之約定，係定型化條款，實有特別加重吳梅香之契約責任並對吳梅香有重大不利益，依民法第247條之1第2、4款規定，核屬無效。況系爭買賣契約為定型化契約條款，前後多達28頁，於上開條款並未特別加深或加大，以提醒吳梅香注意或於條款旁要求吳梅香簽名以示同意，致吳梅香於本案被訴前，根本不知有該條款之存在，則該條款對吳梅香亦不應發生拘束力，因此上訴人援引該條款請求被上訴人二者共同給付，亦非有理。依卷附土地建築改良物買賣所有權移轉契約書上聲請登記以外之約定事項2價款交付方法載有：「登記完畢後付清」，而系爭房地並未登記予鄉鄰公司，上訴人亦自承並未辦理申貸之前置作業，致鄉鄰公司無法向銀行辦理抵押貸款抵付買賣價金，則依上開約定，鄉鄰公司給付價金之期限自未屆至，既未屆至，即無遲延，亦無損害賠償責任可言。另鄉鄰公司無故意或過失之行為，上訴人不得依民法第184條第1項前段規定請求損害賠償。本件自契約簽訂日起迄本件起訴請求為止，已逾15年，上訴人之請求權亦罹於時效而消滅。又台灣台中地方法院93年度中簡字第2753號判決已命鄉鄰公司應給付大為公司買賣價金29萬2000元之本息。如認鄉鄰公司應賠償上訴人，亦應扣除上開判決所命給付之金額。

三、兩造不爭執事項：

⑴上訴人與鄉鄰公司在84年11月10日簽定系爭買賣契約書，以510萬元（306萬元土地款、204萬元房屋款）買受系爭房屋、土地。

⑵上訴人於84年10月5日曾以系爭房地為擔保，向中央信託局（已被台灣銀行合併）借款而設定權利價值為275萬元最高限額抵押權。

⑶鄉鄰公司在該約附件四統一塗銷同意書簽名，於繳清購屋貸款後，再由大為公司統一辦理塗銷原第一順位抵押權登記的事宜。

⑷因價款交付仍有異議，張之毓和鄉鄰公司在85年1月19日申請撤銷土地買賣之現值申報；大為公司亦在該月23日申請撤銷房屋買賣之契稅申報。

⑸訴外人魏宏銘、楊菀舒於98年7月16日向法院以268萬元（土地68萬元、房屋200萬元）拍定買受系爭房地。

⑹鄉鄰公司曾在中央信託局聲請拍賣之前，陸續收受上訴人所寄92年7月31日台中法院郵局第3637號、93年8月11日台中法院郵局第4145號、96年8月8日台中法院郵局第2726號等存證信函。

⑺台灣台中地方法院93年度中簡字第2753號判決鄉鄰公司應給付大為公司買賣價金29萬2000元之本息確定。

四、法院之判斷

⑴上訴人主張：伊等與鄉鄰公司在84年11月10日簽定系爭買賣契約書，由鄉鄰公司以510萬元（306萬元土地款、204萬元房屋款）買受系爭房屋、土地等語，為鄉鄰公司所不爭執，且有系爭買賣契約書（見原審卷第1宗第67-76頁）在卷足證。應堪信上訴人此部分主張為真實。惟被上訴人辯稱：系爭買賣契約業已於85年1月19日經兩造合意解除云云。經查：鄉鄰公司係以訴外人上能公司積欠訴外人侑稜公司就「登峰造極」工地案模板工程款202萬6052元抵付系爭房地買賣價金，此有大為公司職員張永樟於簽訂系爭買賣契約同日所書立之協議書（見原審卷第1宗第101頁）足憑。其後上訴人與鄉鄰公司於85年1月19日以「因雙方對買賣有疑義」、「因立協議書人對買賣價款交付仍有異議」為由，向地政機關撤銷土地買賣之現值申報和撤銷房屋買賣之契稅申報（見原審卷第1宗第183、184頁），該撤銷申報及撤銷契稅申報書，並未涉及解除系爭買賣契約；證人郭文鏗雖證稱：已協議解除契約云云（見原審卷第2宗第26頁參照），惟此與撤銷申報及撤銷契稅申報書所載不符，所證尚無足採。是被上訴人辯稱已於85年1月19日合意解除系爭買賣契約云云，不足採信。

⑵上訴人主張：依一般買賣程序，購買人應先主動提供申請貸款人和保證人，將證件交付建設公司轉供申貸銀行逕行資格和額度的徵信查詢，鄉鄰公司拒依系爭買賣契約第3條約定，向銀行貸款以支付部分買賣價款348萬元，且另案提起（85訴字第822號）訴訟，亦自無法進行代辦貸款作業，鄉鄰公司已屬給付遲延云云，為被上訴人所否認，辯稱：上訴人並未通知伊辦理貸款手續等語。經查：系爭買賣契約第3、4條約定，系爭買賣價款中348萬元係以鄉鄰公司向銀行貸款支付；但依第11條約定，鄉鄰公司全權委託大為公司代向金融機構申請抵押貸款；鄉鄰公司並與大為公司簽立代辦貸款委託書（見原審卷第1宗第77頁），依代辦貸款委託書第2條約定「甲方（指鄉鄰公司）同意按照指定時間、地點備齊證件，協同辦理有關貸款之一切手續且如需覓妥保證人或親自辦理時，應自接獲通知日起一週內辦妥，逾期即以違約論，甲方願依本契約書第九條違約責任之約定辦理」，是系爭買賣契約既已有向銀行申辦貸款之約定，自應依約履行；則大為公司受鄉鄰公司委託處理銀行貸款手續，於覓妥貸款銀行後，自應通知鄉鄰公司，鄉鄰公司於接獲大為公司通知後，應提供貸款人及保證人證件，於大為公司指定時間、地點辦理貸款手續；鄉鄰公司倘接獲通知未予配合辦理，或因鄉鄰公司個人因素或貸款手續有瑕疵，致未能以銀行貸款給付系爭348萬元價金時，依代辦貸款委託書第7條約定，應於大為公司通知日20天內，以現金支付。則鄉鄰公司倘經大為公司合法通知後，拒不辦理銀行貸款或以現金支付買賣價金之尾款時，始應負遲延責任。上訴人指其已於91年12月3日、92年7月31日、93年8月11日、96年8月9日以存證信函（見原審卷第1宗第13~16頁）通知鄉鄰公司辦理銀行貸款手續，被上訴人雖對於有收受92年7月31日、9 3年8月11日、96年8月9日之存證信函不爭執，但否認有收受91年12月3日之存證信函。查上訴人無法提出91年12月3日存證信函之送達回執；上訴人雖主張鄉鄰公司之地址並未變更，其既在92年間有收受過存證信函，以此推理鄉鄰公司亦應有收到91年12月3日之存證信函，但鄉鄰公司縱有收受其他信函之事實，但依日常經驗，因外出或其他因素漏收信函之情事經常發生，是尚無法以鄉鄰公司有收受其他信函而認定亦已收受91年12月3日之存證信函。至於上開93年中簡字第2753號判決書雖已送達予鄉鄰公司，然而該案判決書中並未敘及鄉鄰公司應於何時、何地辦理貸款之事，有該案判決書在卷可憑（見原審卷第1宗第49-51頁），並經本院調取該案卷宗足憑，是該判決書之送達尚不足以作為上訴人有合法催告之證據。至於92年7月31日、93年8月11日、96年8月9日之存證信函內容，僅指摘鄉鄰公司未履行價金給付義務，但並未指定特定時間、地點，以催告鄉鄰公司辦理銀行抵押貸款手續，自難認鄉鄰公司應負遲延責任，亦無民法第184條第1項之侵權行為損害賠償責任可言，上訴人依民法第231條第1項、第184條第1項前段請求被上訴人賠償系爭房地遭拍賣之所受損害，洵屬無據。又依上述，大為公司既未依約指定辦理貸款時間、地點，鄉鄰公司自無需依代辦貸款委託書第7條一次付清價金，當無系爭買賣契約第10條第2款之適用，從而，上訴人依系爭買賣契約第10條第2款約定請求被上訴人負損害賠償責任，亦屬無據。上訴人聲請傳訊彰化銀行水湳分行派員證明貸款程序，但兩造對於銀行貸款程序並無爭執，僅對於鄉鄰公司有無收受大為公司91年12月3日之存證信函有所爭執而已，自無傳訊之必要。

⑶上訴人又主張：鄉鄰公司未依約預繳系爭買賣契約第7條所約定之代書代辦費、各項規費、稅費等，已有違約情事云云，為被上訴人所否認。查系爭買賣契約第7條第2項約定「上述費用（不包含於本約價款內）或預存乙方（指上訴人）費用，甲方（指鄉鄰公司）應依乙方通知期限或於產權移轉送件前繳付乙方，如逾期影響作業進度，其損失由甲方負擔」，是鄉鄰公司係應於上訴人通知期限或於產權移轉送件前繳付，惟上訴人並未舉證證明係於何時、以何方式通知鄉鄰公司繳款或將移轉產權，鄉鄰公司自不負遲延責任，上訴人此部分主張，並無足採。

⑷上訴人復主張：伊另案訴請鄉鄰公司給付系爭買賣價金（93年中簡字第2753號），經判決鄉鄰公司應給付大為公司29萬2000元之本息，顯然鄉鄰公司已有給付遲延之情事云云，經查，前案係大為公司訴請鄉鄰公司給付買賣價金，張之毓及吳梅香均非該案之當事人，此有本院調取該案之卷宗足憑。又大為公司於該案係請求鄉鄰公司給付系爭買賣契約貸款348萬元，與系爭房地原設定之抵押貸款275萬元之差額73萬元中有關房屋價金29萬2000元，並經法院判決大為公司勝訴確定；然而該案大為公司並未主張鄉鄰公司就辦理系爭買賣契約貸款348萬元有無遲延情事，法院亦未就此有任何判斷，自無從因該案已判決鄉鄰公司應給付大為公司29萬2000元，即認鄉鄰公司應負遲延責任。

⑸被上訴人又辯稱：系爭房地業經法院拍賣，由訴外人魏宏銘、陳菀舒於98年8月26日拍定，已屬給付不能，爰以100年6月28日書狀之送達向上訴人為解除系爭買賣契約之思表示，系爭買賣契約亦已因解除而失效等語。查系爭房地業經拍定之事實，為兩造所不爭執，自堪信為真實。依上述說明，被上訴人雖未向銀行辦理貸款，但非可歸責於上訴人；然而系爭房地遭拍賣，係上訴人積欠債權人債務所致，係屬可歸責於上訴人之事由，則被上訴人依民法第256條、第226條規定，以上訴人給付不能為由解除系爭買賣契約，於法有據。

⑹綜上所述，上訴人並未依約定指定時間、地點通知鄉鄰公司辦理銀行貸款，鄉鄰公司自無違反系爭買賣契約第10條第2款約定，或給付遲延、侵權行為之情事。從而，上訴人依系爭買賣契約第10條第2款、民法第231條第1項、第184條第1項前段請求被上訴人賠償系爭房地遭拍賣之所受損害，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於事實認定及判決結果不生影響，茲不一一論列，附為敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。