臺灣高等法院 臺中分院101年度重上字第165號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　101年度重上字第165號

上訴人

鋒翊企業有限公司

法定代理人

崔文益

訴訟代理人

涂芳田 律師

複代理人

何俊龍 律師

上訴人

春嬌房屋仲介有限公司（即合勤不動產有限公司）

上訴人

兼 法 定

代理人

賈建民

上訴人

劉榮文

共同訴訟代理人

洪錫欽 律師

複代理人

江映萱

上訴人

林詠誠

訴訟代理人

駱威文 律師

被上訴人

林詩誠

訴訟代理人

黃肇萍 律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國一０一年八月二十四臺灣臺中地方法院第一審判決（一００年度重訴字第三三三號），提起上訴，本院於一０二年二月十九日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款定有明文。被上訴人請求上訴人春嬌房屋仲介有限公司（即合勤不動產有限公司，下稱春嬌公司）、賈建民、劉榮文、林詠誠（下稱劉榮文等四人）連帶給付新臺幣（下同）七萬五千零五十一元本息部分，其中規費原請求二萬二千九百四十一元，嗣減縮為二萬二千九百元（本院卷第一六二頁），揆諸首開說明，尚無不合。是此部分被上訴人之請求，僅餘七萬五千零十元本息，合先敘明。

二、次按連帶債務人中之一人受確定判決，而其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益亦生效力。民法第二百七十五條定有明文。故債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯有理由者，對於被告各人即屬必須合一確定，自應適用民事訴訟法第五十六條第一項第一款之規定。被上訴人請求劉榮文等四人連帶給付上揭七萬五千零十元本息部分，經原審判決後，雖僅春嬌公司、賈建民、劉榮文提起上訴，然渠等抗辯已盡詳實仲介義務，經本院審理後認有理由，依上開說明，其上訴效力及於原審共同被告林詠誠，爰由本院逕將林詠誠列為上訴人，附此敘明。

乙、實體方面：

一、本件被上訴人主張：

㈠伊因公司擴廠需要，於民國九十九年十二月三日，委託依不動產經紀業管理條例（下稱系爭管理條例）經營仲介或代銷業務之不動產經紀業者春嬌公司仲介，於同年月九日，與上訴人鋒翊企業有限公司（下稱鋒翊公司）簽立不動買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以二千四百八十八萬元，向鋒翊公司購買坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地（下稱七三五地號土地）全部、同段三０七地號土地應有部分二分之一及其上建物（下稱系爭房地）。賈建民為春嬌公司負責人，劉榮文為系爭房地買賣之不動產經紀人，林詠誠則為春嬌公司之不動產營業人員（下稱林詠誠等三人）。伊除依約給付鋒翊公司買賣價金二千四百八十八萬元、春嬌公司仲介費用三十七萬三千二百元外，並繳交相關之代辦費、規費、契稅共七萬五千零十元（下稱系爭稅費），將系爭房地辦理移轉登記至伊名下。詎伊申請拆除該地上建物興建廠房時，臺中市政府都市發展局（下稱都發局）卻回覆上述土地上原有加油站，係經核准所設置之特殊事業設施，不得擅自變更使用，否則，即應恢復原農業區之規定，申請興建農舍、農業產銷必要設施或休閒農業設施（下稱相關農業設施），與上訴人所保證之情形大相逕庭。

㈡鋒翊公司出售系爭房地時，隱瞞該土地僅可設置加油站使用之農業區建地目之交易重大訊息，嚴重減少系爭房地之價值、預定效用。復於點交時，再次確認系爭土地為黃金增值建地，更允諾協助將加油站拆除，以利將來興建工廠之用。就一般消費者之認知，即「建」地目應可興建住宅，而當時確有加油站之站體建物合法設置，上訴人復未提及屬特殊事業設施，伊無從知悉，為善意買受人，自得解除系爭契約，請求鋒翊公司返還買賣價金。

㈢縱認伊不得解除系爭契約，然該土地經鑑定結果，如以建地評估始值二千五百三十萬零六百零四元，若為農地，則價值僅為一千二百三十萬二千七百九十八元，伊係受詐欺以「建」地目土地之價格買受系爭土地，作為建廠使用，但該土地於拆除加油站設施後，回復農用，僅可興建相關農業設施，亦係對於買賣標的物之性質（用途與價值）發生誤認，可認為物之性質錯誤，視為意思表示內容錯誤而撤銷之。爰以起訴狀為撤銷之意思表示，並請求鋒翊公司返還買賣價金。

㈣賈建民、林詠誠為系爭房地買賣仲介之人，從未對伊解說使用限制之資料，未盡善良管理人之注意義務，違反系爭管理條例第二十三條、第二十四條規定，致伊受有仲介費及系爭稅費之損害。再者，劉榮文等四人係以仲介服務為營業者，就所從事之業務，應善盡預見危險及調查義務，並竭盡所知向伊誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，渠等卻違反仲介人應盡之義務，有損於委託人之利益，春嬌公司自不得請求仲介報酬。且系爭契約既經解除或撤銷，買賣契約溯及失效，仲介費亦因而失所附麗。故依系爭管理條例第二十六條、民法第一百八十八條第一項規定，春嬌公司即應返還仲介費，劉榮文等四人就伊所受系爭稅費之損害，則應負連帶賠償責任。

㈤綜上，爰依侵權行為、不完全給付、居間、不當得利及系爭管理條例第二十六條、公司法第二十三條第二項等規定，求為判命鋒翊公司應給付二千四百八十八萬元、春嬌公司應給付三十七萬三千二百元、劉榮文等四人應連帶給付七萬五千零十元，及均加計自一００年九月六日起算法定遲延利息，暨願供擔保，請准宣告假執行之判決（未繫屬本院者，不予贅論）。

二、鋒翊公司則以：

㈠系爭房地現況明顯，伊無法隱瞞，被上訴人亦詳閱使用分區證明書，不致誤認。至點交確認單上黃金增值建地之廣告，其效力不應大於政府機關提供之土地謄本及使用分區證明書，且鑑價僅供參考，不應為唯一依據。伊移轉系爭土地予被上訴人時，仍登記為建地，以此條件鑑價二千五百三十萬零六百零四元，並無減少價值之瑕疵。縱依農業區為標準之鑑價結果，如加計油槽拆除變現，未必與系爭土地客觀價值不相當。又就地目變更影響土地使用，非伊所能保證，伊僅能由系爭土地交易時之現況為出賣條件，則被上訴人以物之瑕疵擔保請求權，主張解除系爭契約，返還買賣價金，顯無理由。再者，系爭土地於移轉時，並無減少價值之瑕疵，交付後被上訴人欲如何使用，與伊無涉，被上訴人主張伊隱瞞重要資訊，與事實不符。另被上訴人以危險移轉後，錯估系爭土地價值之動機錯誤為由，撤銷意思表示，顯違誠信。

㈡請求減少價金屬形成權之一種，一經行使即生減少價金之效果，然此效果乃以系爭契約存在為前提，而被上訴人於存證信函主張退還差價，實有承認系爭買賣契約之意，其再主張其他形成權，即無理由。退而言之，若認被上訴人解除或撤銷系爭契約為有理由，伊應返還買賣價金，然系爭房地現仍登記於被上訴人名下，伊亦得主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。

三、劉榮文等四人則以：被上訴人委託春嬌公司購買系爭房地，簽約過程並無保證承諾，伊均清楚解說土地現狀，交付不動產說明書，提供使用分區資料，並無隱瞞，且成交價格與附近土地價格並無特別差異，而系爭土地移轉登記於被上訴人名下，地目同係建地，並未變更。況賈建民在過程中，均未告知系爭土地於拆除加油站後，可供興建廠房使用。鋒翊公司委託春嬌公司仲介，係為銷售土地，點交確認單在於再次確認系爭土地之地上物為加油站。系爭契約第十二條第六點賣方協助加油站拆除，於簽約時經同意確認後刪除，故被上訴人購買時，已知該地段為農建地，伊在簽約過程中，已將應盡義務詳實提供，並未隱瞞等語置辯。

四、原審判命鋒翊公司應給付二千四百八十八萬元本息、春嬌公司應給付三十七萬三千二百元本息、劉榮文等四人應連帶給付七萬五千零十元本息，並依兩造之聲請而為供擔保准、免假執行之宣告。上訴人聲明不服，兩造於本院各聲明如下：

㈠上訴人方面：

①鋒翊公司部分：

⑴原判決不利於鋒翊公司部分廢棄。

⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

②劉榮文等四人部分：

⑴原判決關於命春嬌公司給付三十七萬三千二百元本息、劉榮文等四人連帶給付七萬五千零十元本息部分及該部分假執行之宣告均廢棄。

⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

㈡被上訴人方面：

①上訴駁回。

②第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。

五、兩造不爭執之事實：

㈠賈建民為春嬌公司負責人，劉榮文係春嬌公司不動產經紀人，林詠誠乃春嬌公司不動產房仲部主任（營業人員），劉榮文等四人曾參與系爭契約之簽立。

㈡被上訴人於九十九年十二月三日，委託春嬌公司仲介購買系爭房地，因而簽有買方議價委託書。被上訴人於同年月九日，與鋒翊公司就系爭房地簽立系爭契約，由被上訴人以二千四百八十八萬元，向鋒翊公司買受系爭房地。被上訴人除依約給付鋒翊公司買賣價金二千四百八十八萬元、春嬌公司仲介費用三十七萬三千二百元外，並繳交系爭稅費七萬五千零十元，而鋒翊公司業於一００年一月二十日，將系爭房地辦理移轉登記於被上訴人名下。

㈢被上訴人與鋒翊公司於一００年二月十日，均在「黃金增值建地點交確認單」上簽名。

㈣被上訴人曾向臺中市清水地政事務所申請詢問，系爭房地中之七三五地號土地，是否可興建住宅，經該所函轉都發局，由都發局於一００年四月十一日函覆下列內容：①該土地上原有加油站，係依都市計畫法臺灣省施行細則（下稱都計法施行細則）第二十九條之一規定，經許可並領有使用執照在案，若不繼續經營加油站重新建築，則應恢復原農業區之規定申請建築。②本案建地目係為都市計畫發布後變更，仍應依同法第二十九條規定，農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建相關農業設施辦理。

㈤林詠誠等三人就系爭土地中之七三五地號土地之地目為「建」，惟土地使用分區為「農業區」乙節，業經請領土地使用分區證明書，並出示予被上訴人知悉，但就土地一旦拆除加油站後，即需依相關規定回復農用，於其上蓋建物亦僅限於興建相關農業設施一事，並不知悉，亦未曾於締約時告知被上訴人。

㈥被上訴人曾於一００年四月十五日去函鋒翊公司、林詠誠等三人，反應系爭房地將因拆除地上物而使地目由「建」變更為農旱地，請彼等應於收函後一個月內出面處理。春嬌公司則於同年六月九日函覆稱系爭土地於買賣時之地目為「建」，並無隱瞞情事。被上訴人復於同年月二十三日，再以存證信函通知鋒翊公司、春嬌公司表示要解除系爭契約，請求返還價金二千四百八十八萬元，鋒翊公司於同年月二十四日收函。

六、得心證之理由：

㈠該七三五地號土地，經原審委請世通不動產估價師事務所（下稱世通事務所）鑑定結果，為二千五百十六萬一千五百二十四元，如與系爭三０七地號土地及同段一一五建號之建物加總之價值，總計為二千五百三十萬零六百零四元，有世通事務所鑑定意見書在卷可稽，核與被上訴人所承買之金額極為相近。況世通事務所於鑑定七三五地號土地之價格過程中，除明確勘察該地上之建物為加油站以外，亦同時考量土地個別因素而為衡酌依據，其中一項即為「土地使用法定管制與其他管制事項」，並註記於該鑑定意見書，顯見已將此部分之因素列為鑑價考量之一，而非全然不顧及該等使用限制，因而被上訴人承買七三五地號土地，應與市價相當，殊堪認定。

㈡鋒翊公司出售系爭房地時，客觀上即有加油站蓋建其上，為被上訴人所明見知悉，而被上訴人於買受該七三五地號土地前，就其地目為「建」、使用分區為「農業區」一節，亦知之甚詳，復為兩造所不爭執，衡諸該七三五地號土地之相關登記文件記載，已可明確知悉該土地係屬都市計畫發布後，因土地上經主管機關許可經營加油站，而使其地目登記為「建」而成為建地，惟使用分區仍屬農業區；換言之，此即為系爭土地之客觀現況，其相關使用限制，於斯時即因相關法令之規定而存在，該土地之通常效用亦因之而被確認，不可能因外在買賣雙方當事人之主觀認知而有所變異。由此觀之，實難認系爭土地有何物之瑕疵存在。被上訴人固主張購地時已表明要蓋建廠房，故系爭土地不具備契約預定之效用而有瑕疵云云，並以證人李仁青證述內容為依據。然觀系爭契約之條款內容可知，被上訴人購買系爭土地是否作為擴建廠房之用一節，終未經訂入系爭契約之約款，而由鋒翊公司保證具有可供蓋建廠房之用，甚由李仁青證述：「當時我們有表明我們承購到的土地要作廠房使用，但是他（指鋒翊公司法定代理人崔文益）當時有表明沒有辦法取得廠房登記…」等語，可知締約時，業已告知七三五地號土地無法登記蓋建廠房，遑論將之訂入契約內作為預定效用之約定。是鋒翊公司所辯七三五地號土地，並不具有物之瑕疵，亦未對被上訴人保證特定之預定效用等節，尚堪採信。則鋒翊公司自無庸援引同法第三百五十五條第二項前段規定主張免除物之瑕疵擔保責任，要可認定。被上訴人主張依物之瑕疵規定，解除系爭契約，並請求鋒翊公司返還價金，洵屬無據。

㈢劉榮文等四人對於仲介系爭房地買賣時，並未告知被上訴人前揭關於七三五地號土地之利用限制一節，雖經彼等自認在卷，然伊等亦坦承並不知該土地有上揭使用限制，就渠等身為仲介人員，於訴訟中坦承上情，無異否定自己之專業能力，尤不得就此即認劉榮文等四人有詐欺被上訴人而為締結契約之意思表示。再參酌李仁青上開證述內容，顯見鋒翊公司亦提出適時之忠告，其雖未特別說明土地使用之限制，惟因該等限制已屬客觀存在之事，且相關事證包括土地登記謄本、土地使用分區證明，均已提交被上訴人閱覽，土地現況亦為被上訴人現場勘察所知悉，實難認鋒翊公司有施用詐術致被上訴人締結系爭契約，當可無疑。此外，被上訴人並未提出其他事證，用以證明其確遭詐欺而簽立系爭契約，從而被上訴人主張係遭詐欺而購買系爭房地云云一節，要非可採，自不得據之撤銷買受系爭房地之意思表示而請求返還買賣價金，不待贅論。

㈣按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第八十八條定有明文。所謂錯誤，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。查被上訴人購買系爭房地時，其意思表示之範疇，係在系爭房地之客觀狀況、買賣價格之決定上，至於是否欲用為興蓋廠房之用，抑或為投資或蓋屋之用等等用途決定，僅為其決定購買系爭房地之動機，而與意思表示有別。被上訴人購買系爭七三五地號土地時，已詳閱土地登記謄本及土地使用分區證明書，並現場察勘實況，其意思表示並無錯誤之情形，亦即其當時欲買者，即係在都市計畫發布後，經許可蓋有加油站之地目為建之農業區用地。再系爭契約第十二條第六點鋒翊公司協助加油站拆除，於簽約時經確認後刪除，且鋒翊公司法定代理人崔文益有表明沒有辦法取得廠房登記等情，業經李仁青證述在卷；再參酌被上訴人自承之前有買過一筆農地，不適合自己蓋廠房而賣地，隨即看系爭房地，存證信函要求減價是覺得買貴了諸語（原審卷㈠第139、140頁），足證被上訴人購買系爭房地時，已知該地段為農建地，無論被上訴人原告購地之動機為興建廠房使用、投資使用、將來拆除加油站建屋使用，均為被上訴人使用土地之計畫，涉及購買土地之動機，上訴人復未加以隱瞞系爭土地為農建地之事實，究不能僅以廣告上有「黃金增值建地」、「適合各類合法工廠」等文字，即認被上訴人購買系爭房地之意思表示有錯誤，進而援引民法第八十八條第一項或第二項規定，以其若知七三五地號土地有使用上之法規限制，即不為意思表示而主張撤銷系爭契約，至為灼然。

㈤如上所論，被上訴人既不得主張解除或撤銷系爭契約之意思表示，則春嬌公司受領仲介報酬三十七萬三千二百元，及被上訴人應負擔系爭稅費七萬五千零十元，即無不合。是被上訴人請求春嬌公司返還受領之仲介報酬三十七萬三千二百元，及劉榮文等四人應返還系爭稅費七萬五千零十元，自有未洽，尚難准許。

㈥綜上所述，被上訴人主張解除或撤銷系爭契約之意思表示，尚屬無據，從而被上訴人請求鋒翊公司返還買賣價金二千四百八十八萬元、春嬌公司應給付被上訴人仲介報酬三十七萬三千二百元、劉榮文等四人應連帶給付被上訴人系爭稅費七萬五千零十元，及均加計自一００年九月六日起算之法定遲延利息，為無理由，其假執行之聲請，亦失所附麗，均應予駁回。原審就被上訴人之請求，於上揭範圍內為其勝訴之判決，並依聲請而為供擔保准、免假執行之宣告，自有未洽。上訴論旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決該部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。

丙、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。