臺灣高等法院 臺中分院102年度上字第9號

• 裁判案由: 所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 102 年 04 月 10 日
• 法官: 吳火川、胡景彬、陳繼先
• 當事人: 蕭潮陽、吳朱秀英

臺灣高等法院臺中分院民事判決　102年度上字第9號
上　訴　人　蕭潮陽
訴訟代理人　徐文宗律師
複代理人　　林美津
複代理人　　林雅儒律師
被上訴人　　吳朱秀英
訴訟代理人　林見軍律師
複代理人　　余佳玲
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於民國101年
11月8日臺灣臺中地方法院101年度訴字第384號第一審判決提起
上訴，本院於102年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應於上訴人將新台幣壹佰玖拾捌萬元存入履保專戶銀行兆豐國際商業銀行股份有限公司思源分公司，履保帳號 00000-00
0000，戶名吳朱秀英之同時，將坐落台中市○○區○○段000地
號土地（權利範圍100000分之99），以及其上建號6348 之建物
（門牌號碼台中市○○區○○○路000巷0號5樓之1，權利範圍：全部）之所有權移轉登記予上訴人，並交付予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、本件上訴人起訴主張：緣上訴人於民國（下同）100年3月17日，經「永慶不動產」之仲介，向被上訴人購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍100000分之99），以
及其上建號6348之建物（門牌號碼為臺中市○○區○○○路000巷0號5樓之1）之房、地（下稱系爭不動產或建物或房屋），總價金為新台幣（下同）220萬元，雙方並簽訂不動產
買賣契約書（下稱系爭買賣契約），上訴人並於簽約同時，依系爭買賣契約第4條之約定，交付簽約款即面額22萬元之
支票1紙予被上訴人，並存入履保專戶銀行即：兆豐國際商
業銀行股份有限公司思源分公司，履保帳號00000- 000000
，戶名吳朱秀英（下簡稱履保專戶銀行）。又按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院17年度上字第1118
號著有判例。查系爭不動產於兩造買賣之時尚有租約存在，故兩造於系爭契約第十七條之特別約定事項欄載明「此買賣標的物目前尚有租約，租期至100年3月31日止，雙方同意待承租方搬遷淨空後再用印，並以100年4月30日為限，屆時賣方若無法騰空房屋，買方也不同意再延長日期，則此買賣契約無效，買方不能要求任何賠償，賣方無息退回已收價金，簽約費及謄本費共新台幣貳仟貳佰元正由賣方負擔」等語（下簡稱系爭特別約定事項）。申言之，系爭買賣契約無效之兩項要件為：①「100年4月30日賣方無法騰空房屋」、②「買方不同意延長日期」。換言之，倘被上訴人於100年4月30日無法騰空房屋，除上訴人明確表示不同意延長日期外，買賣契約仍屬有效，且爭買賣契約並無課予上訴人需於期限屆至前向被上訴人表示同意之義務，是原審判決以上訴人無法證明於100年4月30日以前曾經表示同意延長履約期限之事實，而謂系爭買賣契約已因解除條件成就而失其效力，顯然有悖於系爭買賣契約之約定，自有悖於上開判例意旨。再者，上訴人於100年4月30日以前並未曾表示不同意延長日期；且於100年4月30日以後，亦始終表示可以等被上訴人處理房客搬遷事宜，並願意提供協助，此有證人即本案仲介人員劉宜洵於原審述稱：「…原告（上訴人）說可以等被告（被上訴人）處理完，且說如果被告無法處理，可以協助被告，讓承租人搬走」等詞在卷，足證上訴人於100年4月30日以前或以後均未曾表示「不同意」延長日期，是自難認系爭特別約定事項無效之要件業已成就。查爭買賣契約既仍有效成立，則依爭買賣契約第4條約定，於上訴人支付全部價金220萬元（查先前已支付簽約款22萬元，餘198萬元應存入履保專戶銀
行）同時，被上訴人應將系爭不動產之所有權移轉登記予上訴人，並交付予上訴人。茲系爭不動產之承租人業已搬離，被上訴人卻拒絕辦理過戶手續，並表明不願出售系爭不動產之意，嗣經上訴人於100年11月10日以台中永安郵局第346
號存證信函催告被上訴人履約，然被上訴人仍置之不理。又仲介人劉宜洵於原審證稱：「兩造其後於100年11月間，在
永慶不動產中科東大加盟店洽談合約事宜時，就是否延長系爭契約需要書面他已經忘記了」等語，足證兩造間並無「延長契約日期，須再以書面為」之約定，而上訴人已於100年
11月10日以存證信函催告被上訴人履約，是依民法第229條
第2項規定，被上訴人確已陷於給付遲延之情形。爰依民法
第348條規定，及系爭買賣契約之法律關係，訴請被上訴人
於上訴人支付全部價金同時，應移轉系爭不動產所有權，並交付系爭不動產予上訴人之對待給付之判決等詞。並更正聲明為：㈠原判決廢棄。㈡前開廢棄部分被上訴人應於上訴人將新台幣（下同）一百九十八萬元存入履保專戶銀行兆豐國際商業銀行股份有限公司思源分公司，履保帳號00000-000000，戶名吳朱秀英之同時，將坐落台中市○○區○○段000
地號土地（權利範圍100000分之99），以及其上建號6348之建物（門牌號碼台中市○○區○○○路000巷0號5樓之1，權利範圍：全部）之所有權移轉登記予上訴人，並交付予上訴人。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：查被上訴人確將系爭不動產出售予上訴人，並訂有系爭買賣契約及系爭特別約定事項，惟系爭建物因承租人占用拒不遷出，遲至100年10月28日系爭房屋始騰空，
致無法依系爭特別約定事項約定，按期於100年4月30日交屋，而系爭買賣契約雙方並未以書面延長交易日期，是依系爭買賣契約約定，該契約已歸於無效。又查系爭特別約定事項之解除條件既告成就，則當然無待解約之意思表示，系爭不動產買賣契約即歸於無效，從而，上訴人本於無效之系爭買賣契約求為不動產所有權之移轉登記及交付，於法自屬無據。再者，上訴人雖以台中永安郵局存證信函催告被上訴人履約，惟系爭買賣契約既已無效，被上訴人亦已於100年12 月27日，以律師函告知上訴人，故上訴人之請求，為無理由等語，資為抗辯。並求為判決駁回對造之上訴。
貳、法官協議兩造爭點整理（見本院卷第28頁）：
一、兩造不爭執事項：
㈠兩造於民國100年3月17日，就系爭不動產簽訂買賣契約，蕭潮陽並於簽約同時，交付面額22萬元之支票1紙予吳朱秀英
，用以支付簽約款（查該簽約款已存入履保專戶銀行）。
㈡兩造於系爭契約之特別約定事項處，約定「此買賣標的物目前尚有租約，租期至100年3月31日止，雙方同意待承租方搬遷淨空後再用印，並以100年4月30日為限，屆時賣方若無法騰空房屋，買方也不同意再延長日期，則此買賣契約無效，買方不能要求任何賠償，賣方無息退回已收價金，簽約費及謄本費共新台幣貳仟貳佰元正由賣方負擔。」條款。嗣於
100年4月30日止，吳朱秀英仍無法完成騰空房屋之義務。
㈢兩造間並無另外續約之書面延長契約，蕭潮陽曾於100年11
月10日以台中永安郵局第346號存證信函催告吳朱秀英履約
，吳朱秀英亦已於100年12月27日，以律師函函覆蕭潮陽。
並有爭買賣契約、支票、土地謄本、建物謄本、地籍圖謄本、台中永安郵局第346號存證信函、律師函等（均影本）在
原審卷可稽。
二、兩造爭執事項：
㈠兩造就系爭契約特別約定事項之真意為何？
㈡系爭買賣契約是否已歸無效，抑或仍繼續有效存在？
參、得心證之理由：
一、經查，被上訴人於上開時地將系爭不動產以220萬元出售予
上訴人，並簽訂系爭不動產買賣契約，上訴人並交付簽約款即面額22萬元之支票1紙予吳朱秀英，並存入履保專戶銀行
。又系爭買賣契約特別約定事項記載：「此買賣標的物目前尚有租約，租期至100年3月31日止，雙方同意待承租方搬遷淨空後再用印，並以100年4月30日為限，屆時賣方若無法騰空房屋，買方也不同意再延長日期，則此買賣契約無效…」等語。又系爭買賣契約簽訂時，尚有承租人占有中，租期至100年3月31日止，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、支票影本等在卷可稽（見原審卷第3-9頁），自屬實在。
二、上訴人主張：系爭買賣契約之特別約定事項之要件有二項，即：①以100年4月30日為限，屆時賣方若無法騰空房屋。②買方也不同意再延長日期，則二項要件之解除條件均成就，系爭買賣契約始歸於無效，然該「②買方也不同意再延長日期」要件，並未成就，是系爭買賣契約仍應有效云云。然為被上訴人所否認，並辯稱：系爭房屋於於100年4月30日期限屆至時，賣方（即被上訴人）仍無法騰空房屋，則解除條件已成就，系爭買賣契約已歸於無效等詞。是本件首應審究者，厥為系爭買賣契約之特別約定事項之真意為何？茲分述如下：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118 號著有判例。
㈡查兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋仍由承租人占有中，業如前述。又被上訴人主張：伊於100年10月28日始排除承
租人占有系爭房屋等詞在卷（見本院卷第47頁）。證人即系爭買賣契約之仲介劉宣洵亦結證證稱：系爭房屋內房客在
100年4月30日以後搬離等詞在卷（見本院卷第70頁背面及第71 頁）。而上訴人亦於寄送被上訴人之存證信函內記載：
「喜於11月4日經仲介營業員劉宣洵通知本人房客已搬離謄
空」等語在卷（見原審卷第10頁），足證占有系爭房屋之承租人於100年10月間（即100年4月30日之後）始搬遷騰空。
㈢次查系爭特別約定事項前段約定：「此買賣標的物目前尚有租約，租期至100年3月31日止，雙方同意待承租方搬遷淨空後再用印，並以100年4月30日為限」文句觀之，買受人即上訴人於簽訂系爭買賣契約時，已知系爭房屋仍由承租人占有中，並限出賣人（即被上訴人）一個月期限（即100年4月30日），處理承租人占用系爭房屋事由，而系爭房屋承租人遲至100年10月間始搬遷騰空，已逾上開一個月期限。業如前
述。次查，系爭特別約定事項中段約定：「屆時（即100年4月30日）賣方若無法騰空房屋，買方也不同意再延長日期，則此買賣契約無效」文句觀之，系爭買賣契約無效之兩項要件為：①「100年4月30日賣方無法騰空房屋」、②「買方不同意延長日期」。換言之，倘被上訴人於100年4月30日無法騰空房屋，除上訴人明確表示不同意延長日期外，買賣契約仍屬有效，且爭買賣契約並無課予上訴人需於期限屆至前向被上訴人表示同意之義務。又證人即系爭特別約定事項記載之地政士吳淑惠於本院結證證稱：「（審判長問：提示買賣契約書特別約定事項：「並以100年4月30日為限，屆時賣方無法騰空房屋，買方也不同意再延長日期，則此買賣契約無效」，其中：買方也不同意再延長日期，究為何意？）是我本人寫的，4月30日到期，房子若無法騰空，買方如果同意
再延長，合約就持續，如果買方不同意再延長，兩方就解約」等詞在卷（見本院卷第108頁）。又證人系爭買賣契約之
仲介劉宜洵於原審結證證稱：「當時我告訴上訴人，上訴人說可以等被上訴人處理完，且說如果被上訴人無法處理，可以協助被上訴人，讓承租人搬走」等語在卷（見原審卷第43頁背面）；於本院復結證證稱：「（受命法官問：系爭房屋內房客，何時搬離？）我不太確定，但是在100年4月30日以後。（受命法官問：是否曾陪同上訴人蕭潮陽前往系爭房屋與房客洽談搬離房屋事宜？）大約有兩次。（受命法官問：原審證稱：原告蕭潮陽說可以等被告吳朱秀英處理完，吳朱秀英是否知悉？）知道，我有跟吳朱秀英講過。（審判長問：告訴吳朱秀英後，有何表示？）吳朱秀英說等吳朱秀英自己與房客處理完再進行履約，按原契約履行（審判長問：吳朱秀英上開陳述是在100年4月30日以前還是100年4月30日以後？）100年4月30日之前、之後都有講過」等詞在卷（見本院卷第71頁）。甚且上訴人更於100年11月10日以台中永安
郵局第346號存證信函催告被上訴人履約等情（見不爭執事
項第㈢項）。益證於100年4月30日系爭買賣契約承租人搬遷期限屆至時，系爭買賣契約並非當然無效，尚須買方為「不同意」延長之意思表示。而上訴人於100年4月30日系爭買賣契約承租人搬遷期限屆至時，非但無解約之意，甚至表示願意等待被上訴人處理完承租人搬遷事宜，即同意延長系爭買賣契約之效力，是系爭買賣契約現仍繼續有效存在，原審逕認系爭買賣契約業已無效云云，顯有未當。至證人證人吳淑惠雖於本院證稱：如果雙方同意延長（系爭買賣契約），是要加註於原來買賣契約或另寫一個協議書都可以云云在卷（見本院卷第108頁），乃證人個人意見，且並未於系爭買賣
契約中載明，自不足採，併此敍明。
三、又按民法第369條規定：「買賣標的物與其價金之交付，除
法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之」。查系爭買賣契約之價金為220萬元，而上訴人已支付簽約
金22萬元，業如前述，即尚有價金198萬元未付，查系爭買
賣契約既仍繼續有效存在，則上訴人請求其支付剩餘價金
198萬元（即存入履保專戶銀行）之同時，被上訴人應移轉
系爭不動產之所有權及交付該不動產，洵屬有據。
肆、綜上所述，上訴人主張依民法第348條規定，及系爭買賣契
約之法律關係，請求被上訴人於上訴人將新台幣一百九十八萬元存入履保專戶銀行兆豐國際商業銀行股份有限公司思源分公司，履保帳號00000-000000，戶名吳朱秀英之同時，將坐落台中市○○區○○段000地號土地（權利範圍100000 分之99），以及其上建號6348之建物（門牌號碼台中市○○區○○○路000巷0號5樓之1，權利範圍：全部）之所有權移轉登記予上訴人，並交付予上訴人，為可採，被上訴人抗辯，為無可取。是原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
陸、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 102 年 4 月 10 日民事第一庭 審判長法 官 吳火川
法 官 胡景彬
法 官 陳繼先
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 蘇昭文

中 華 民 國 102 年 4 月 10 日