臺灣高等法院 臺中分院102年度上易字第129號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　102年度上易字第129號

上訴人

宏邨建設有限公司

法定代理人

鄭宗欽

訴訟代理人

莊乾城律師

被上訴人

馬進財

被上訴人

阮氏雪梅即天祥光音企業社

上二人共同訴訟代理人

林富華律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年1月22日臺灣苗栗地方法院101年度訴字第84號第一審判決提起上訴，本院於民國102年5月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造之聲明：

一、上訴人之上訴聲明：

（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。

（二）上開廢棄部分：被上訴人阮氏雪梅即天祥光音企業社（一手貨中古家電行）應自坐落苗栗市○○段000○00地號土地如本院卷第12頁附圖所示Ａ（面積13.7平方公尺）、Ｂ（面積0.3平方公尺），及同地段000之0地號土地如附圖所示Ｃ（面積0.15平方公尺）之土地遷出，被上訴人馬進財則應將該等部分土地上之地上物拆除，返還土地予上訴人。

（三）上開廢棄部分之第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、被上訴人之答辯聲明：

（一）駁回上訴。

（二）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

貳、兩造之陳述：

一、上訴人於原審起訴主張略以：

（一）坐落苗栗市○○段000○00○000○0地號土地為上訴人所有，其中坐落000之00地號土地上如苗栗縣苗栗地政事務所（下稱苗栗地政事務所）民國（下同）101年10月11日土地複丈成果圖即原判決附圖所示編號Ａ部分，面積13.7平方公尺建物之門牌號碼為苗栗市○○路000號房屋（下稱系爭000號房屋），係被上訴人馬進財所有；該房屋目前出租給被上訴人阮氏雪梅經營「天祥光音企業社」，故系爭000號房屋之直接使用人應為被上訴人阮氏雪梅即天祥光音企業社。而被上訴人馬進財所有系爭000號房屋，並無占有上訴人所有上開土地之正當權源，為此，依民法第767條規定提起本件訴訟。（上訴人於原審另主張其所有上開000之0、000之0地號土地，遭原審被告湯○博、湯○耀、湯徐○英、湯○才、湯○才、湯○才、彭○枝、湯○英、江○貴、江○貴、江○貴、江○芽、劉○火、劉○美、劉○聖、劉○龍、劉○貞、林○松、林○喜、林○喜（下稱原審被告湯○博等人）占用原判決附圖所示編號Ｄ部分（面積5.3平方公尺）、編號Ｅ部分（面積0.48平方公尺）、編號Ｆ部分（面積2.3平方公尺），依民法第767條規定，請求渠等拆除前開地上物，並交還占用之土地，經原審判命原審被告湯○博等人應將上開占用土地之地上物清除，並將土地返還上訴人，原審被告湯○博等人，就渠等敗訴部分未據聲明不服，已告確定。是本院僅就上訴人提起上訴部分審酌）。

（二）對被上訴人抗辯之陳述：

１、本院98年度上易字第150號民事判決之判決理由是因地主與建物所有權人曾簽立「房屋及基地買賣契約書」，受該債權契約之拘束及繼承之法律關係，故建物所有權人並非無權占有，而本案上訴人並非買賣契約當事人之繼承人，基於債權契約之相對性，上訴人自不受拘束，被上訴人亦不能執買賣契約對上訴人主張其為有權占有。且該判決理由最終係認欠缺權利保護要件，於程序上予以駁回，未為實體判決，故不生既判力。況依土地登記謄本可證系爭000之0地號土地於51年間出售當時，土地所有權人為湯○順、湯○文，所有權應有部份各2分之1；湯○文於51年7 月10日出售其應有部份2,730分之630，並移轉登記與馬徐○妹取得後，湯○文仍有土地應有部份2,730分之735。可見土地出售前後均為共有所有權，房屋則為個人所有，土地與房屋所有權人不相同，且未經土地共有人全體之同意使用土地，故無最高法院48年台上字第1457號判例及87年度台上字第686號判決意旨之適用。又本件上訴人係因前手告知土地上之地上物為無權占有方才買受，並非惡意，故無違反誠信原則，亦非以損害被上訴人為目的。況且，本案地上物占用面積不大，拆除占用部分面積對被上訴人損害不大，然系爭土地為「建地」，如被上訴人占用部分之地上物不拆除，上訴人土地無法建築使用，對上訴人之使用土地利益有重大影響。另新竹地方法院80年度訴字第323號民事判決雖確認馬徐○妹就000之0地號土地之一部分約65平方公尺有地上權存在，然與本案上訴人訴請拆遷之位置不同，被上訴人執該判決主張其為有權使用云云，亦有違誤。

２、本院98年度上易字第150號民事判決意旨僅係認定湯○文與馬○發之間有買賣關係，且當時湯○文曾同意系爭建物可繼續使用該部分基地，故雙方之繼承人受此同意拘束；並非認定當時土地所有權人只有湯○文一人或當時其他所有權人均同意建物所有權人使用土地。故本院前開判決未認定得依前述最高法院見解，對抗一切土地承買人。

３、系爭土地所有權人之前為數人共有，與地上物為個人所有，不相同，非屬同一人所有，應無民法第425條之1第1項規定之適用；且本件地上物使用土地自始未得土地所有權人全體同意，亦無從類推適用該條規定。況依最高法院98年度台上字第2483號、95年度台上字第2717號判決意旨，前手間之買賣關係或其他債之關係，均不得對抗之後之買受人，應無買賣不破租賃之類推適用。再者，依本院98年度上易字第150號民事判決附圖所示，97年時，000巷上方建物為13平方公尺（Ａ4），且未蓋至Ａ1寬度，上訴人101年放樣圖時，則已蓋滿至Ａ1寬度，地政事務所於101年5月28測量所得面積則為13.7平方公尺，與97年測量時之面積、長寬比例皆不同。如認被上訴人得繼續使用基地至建物堪用期限，因其已改變建物狀況，期限並已到期，自應拆除、返還土地。被上訴人所稱000巷之原貌有拆除云云，拆除者為另一邊「非被上訴人地上物」之其他地上物，與系爭應拆除之地上物無關，上訴人亦未拆除系爭地上物。

三、被上訴人於原審答辯略以：

（一）被上訴人馬進財所有系爭000號房屋，出租予被上訴人阮氏雪梅即天祥光音企業社使用迄今7年餘，建物從未增、修建。上揭建物2樓南邊部分面積13.7平方公尺係坐落於000巷（即系爭000之00地號土地上如原判決附圖所示編號Ａ部分），自始享有使用該基地之合法使用權源，前經本院98年度上易字第150號分割共有物事件判決確定在案。而上訴人於100年7月13日以買賣原因登記取得系爭000之00地號土地之所有權，本於物權而提起本件訴訟，上訴人為受讓訴訟標的之特定繼受人自應受上揭另案判決之既判力所及。故上訴人訴請被上訴人馬進財拆除地上物以及被上訴人阮氏雪梅即天祥光音企業社遷出，並返還土地等，為無理由，應予駁回。

（二）被上訴人馬進財所有坐落原000之0地號土地上之2層樓建物（即建號000）為木造、店舖2層房屋，由原所有人即湯○文（即上訴人前手湯○吉及湯○勳等2人之被繼承人），在51年4月8日，將系爭建物及基地出售與被上訴人馬○財之父親馬○發，並因而簽訂「房屋及基地買賣契約書」在案，雙方均各已履行約定，買方則以馬○發之配偶馬徐○妹即被上訴人馬進財之母親為登記名義人，此亦有51年7月6日送件之公契即土地及房屋賣渡證書可證，俱見當時即51年間之土地及房屋均同屬於湯○文。上訴人主張本案湯○文出售當時土地及房屋所有權人並非同一，顯與事實有出入。

（三）本院98年度上易字第150號判決認定係基於物權關係之占有，認定被上訴人有權占有，自應類推租賃之關係。而上訴人明知被上訴人馬進財就系爭000之00地號土地與其前手即湯○吉、湯○勳間有使用關係存在，且經另案即本院98年度上易字第150號民事判決確定，而猶然受讓系爭000之00地號土地所有權，上訴人自仍應受其前手與被上訴人馬進財間使用關係之拘束。基此，上訴人行使系爭000之00地號土地所有權之物上請求權，實有違誠信原則。又縱如上訴人所主張系爭建物第2層占用系爭000之00地號土地上如原判決附圖所示編號Ａ部分，面積13.7平方公尺土地部分應予拆除，然衡酌建物第2層係懸空位於土地之上方，該區塊之地面原係通道（即661巷），作為位於巷底之門牌號碼：○○路000巷0之0號房屋與外界公路相連接之用地等情。若將其拆除將造成系爭建物整棟毀損，造成被上訴人財物損失甚鉅，而上訴人縱使收回上述些微之面積及用地亦無法物盡其用。益見上訴人上揭主張有以損害他人為目的，而行使權利之嫌。

（四）被上訴人馬進財所有系爭000號房屋，於97年11月26日複丈成果圖顯示，其2樓面積78平方公尺，占用000巷上方建物面積13平方公尺；比對原法院另案96年度重訴字第79號卷第141、143、145頁及原審101年5月28日履勘現場之照片，可知第2層突出部分並無異動。另徵諸苗栗地政事務所101年10月17日苗第二字第0000000000號覆函說明二之記載及鑑定證人楊○書於原審101年11月22日言詞辯論期日到院之結證，前開101年5月28日履勘之複丈成果圖，其上所示編號Ａ面積13.7平方公尺，應屬測量誤差。況前述另案所稱000巷之原貌，今不復存在，係因上訴人購入000之00地號土地後，於100年11月間拆除其地上物（其2樓與系爭000號房屋共同壁、樑柱）之現況。

參、得心證之理由

一、上訴人主張系爭000之00地號土地為其所有，被上訴人馬進財所有系爭000號房屋占用其所有上開土地如原判決附圖所示編號Ａ部分面積13.7平方公尺，被上訴人馬進財所有系爭000之00地號土地目前出租給被上訴人阮氏雪梅經營「天祥光音企業社」等情，業據上訴人提出土地登記謄本、現場照片影本等件為證，且經原法院會同兩造及苗栗地政事務所人員至現場勘驗無誤，有勘驗筆錄、現場照片、空照圖、及苗栗地政事務所所製之複丈成果圖在卷可參（見原審卷一第202至209、385至386頁），並為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。惟上訴人主張被上訴人馬進財所有系爭000號房屋占用上訴人所有系爭土地如判決附圖所示編號Ａ部分，係屬無權占有等語，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞抗辯。

二、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第425條之1定有明文，而在上開條文修正前，最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院100年度台上字第2103號判決參照）。查：

（一）坐落苗栗市○○段000○0地號土地，原為訴外人湯○順、湯○文二人所共有，應有部份各2分之1；嗣湯○文於51年間，將其所有坐落000之0土地上之木造、店舖二層房屋即系爭000號房屋及基地，出賣與被上訴人馬進財之父馬○發，雙方簽訂「房屋及基地買賣契約書」，馬○發並以其配偶馬徐○妹即被上訴人之母親為登記名義人，湯○文乃於51年7月10日將系爭房屋及000之0土地應有部分2,730分之630，移轉登記馬徐○妹；於此同時，湯○文、湯○順並就系爭000之0土地分別辦理地上權登記，湯○文亦於同日將該地上權讓渡移轉登記與馬徐○妹等情，此有上開「房屋及基地買賣契約書」、相關之土地及建物登記簿謄本附於原審法院96年度重訴字第79號分割共有物事件民事卷可參（見上開民事卷第116至125頁、263至276頁），復經本院調取上開民事卷，審閱無訛。足認，湯○文係將其共有土地之部分應有部分及其上坐落之房屋同時讓與被上訴人馬進財之父馬○發，且依其同時與共有人湯○順就系爭000之0土地分別辦理地上權登記，並於同日將該地上權讓渡移轉登記與馬徐○妹等情以觀，堪認上開讓與行為，業經其他共有人湯○順之同意。則揆諸說明，應推斷土地讓與人湯○文默許房屋承買人馬○發就系爭房屋有繼續使用000之0土地之租賃關係存在。是被上訴人馬進財所有系爭000號房屋占用其所坐落之土地，自有合法占有之權源。上訴人之前手湯○吉及湯○增勳及被上訴人馬進財均各自本於繼承關係而繼受取得系爭土地應有部分、系爭建物所有權，就系爭建物在堪用期限內，自應受其效力所拘束。

（二）湯○文之繼承人即上訴人之前手湯○吉及湯○勳，於96年間訴請被上訴人馬進財分割共有物，並請求被上訴人馬進財將坐落其二人所分得土地（分割後為系爭000之00）上如原審判決附圖所示Ａ部分之建物（即000巷土地上方之建物）拆除；亦經原審法院96年度重訴字第79號及本院98年度上易字第150號分割共有物事件民事確定判決認定：如原判決附圖所示編號Ａ部分建物及其下基地，原土地所有權人湯○文應默許承買人馬來發（登記名義人為馬徐○妹）繼續使用土地，而該案原告湯○吉及湯○勳既為湯○文之繼承人，自應繼受默許建物繼續使用其下基地之負擔，被上訴人馬進財所有如原判決附圖所示編號Ａ部分建物使用其下方之土地，並非無權占有，而駁回湯○吉及湯○勳此部分之請求確定在案等情，此有上開判決影本在卷可稽，並經本院調取上開卷宗核閱屬實。

（三）本件上訴人係基於買賣關係，於100年7月30日向其前手湯○吉、湯○勳取得分割自000之0土地之系爭000之00地號土地所有權，此有土地登記謄本附卷可參，自屬上開本院98年度上易字第150號確定判決之事實審言詞辯論終結後所發生之事實；且上訴人僅於該確定判決事實審言詞辯論終結後受讓系爭000之00地號土地之所有權，並未繼受該確定判決當事人間之權利義務關係，故上訴人之前手湯○吉、湯○勳本於所有物返還請求權，請求被上訴人馬進財拆屋還地，經敗訴判決確定後，將系爭000之00地號土地出賣與上訴人，上訴人自不受前揭確定判決既判力之拘束。上訴人基於實體法所取得之固有物權，就被上訴人馬進財所有系爭000號房屋占有其所有系爭000之00地號土地，固得對被上訴人馬進財再次提起本件拆屋還地訴訟。惟被上訴人馬進財所有系爭000號房屋占用系爭000之00地號土地，推斷有租賃關係存在，已如上述。則上訴人於嗣後基於買賣關係，取得系爭000之00地號土地所有權，依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，原租賃關係對上訴人仍繼續存在，是被上訴人馬進財所有系爭000號房屋占用上訴人系爭000之00地號土地，自屬有權占有；則上訴人基於民法第767條所有權之作用，請求被上訴人阮氏雪梅即天祥光音企業社自原判決附圖所示編號Ａ部分建物遷出，被上訴人馬進財應將此部分之建物拆除，並返還土地，即屬無據，不應准許。至上訴人主張被上訴人馬進財所有系爭000號房屋尚占用上訴人所有系爭000之00地號土地如苗栗地政事務所101年6月1日複丈成果圖所示Ｂ部分面積0.3平方公尺，及同地段000之0地號土地所示Ｃ面積0.15平方公尺，固上開複丈成果圖附原審卷一213頁可參，惟因苗栗地政事務所上開複丈成果圖與另案原審96年度重訴字第79號分割共有物事件苗栗地政事務所97 年11月26日複丈成果圖所示系爭000號房屋並無占用同地段000之0地號土地情形有異，經苗栗地政事務所再次派員檢測後，以101年10月17日苗地二字第0000000000 號函覆原審稱：「本案經本所再次派員檢測後，本所101年6月1日提出鈞院之土地複丈成果圖因圖解推圖不同，造成成果的微小面積誤差，茲檢附101年10月11日更正後土地複丈成果圖為準」（見原審卷一第385、386 頁），而依101年10月11日更正後之土地複丈成果圖所示，被上訴人馬進財所有系爭000號房屋係占用上訴人所有系爭000之00地號土地如該複丈成果圖所示Ａ部分面積13.7平方公尺，其餘並無占用；復經證人即苗栗地政事務測量員楊○書於原審結證明確（見原審卷二第4頁）。是上訴人此部分主張，亦不足取。

三、上訴人雖另主張：依本院98年度上易字第150號民事判決附圖所示，97年時，000巷上方之系爭建物為13平方公尺（Ａ4），且未蓋至Ａ1寬度，上訴人101年放樣圖時，則已蓋滿至Ａ1寬度；另地政事務所於101年5月28測量所得面積為13.7平方公尺，與97年測量時之面積、長寬比例皆不同。如認被上訴人得繼續使用基地至建物堪用期限，因其已改變建物狀況，期限並已到期，亦自應拆除系爭房並返還土地等語。被上訴人馬進財則否認系爭建物有改建情事。查，被上訴人馬進財所有系爭000號房屋占用上訴人所有系爭土地之面積，依原判決附圖即苗栗地政事務所101年5月28日複丈成果圖所示編號Ａ部分之面積為13.7平方公尺，與本院98年度上易字第150號分割共有物事件民事判決（原審96年度重訴字第79 號）附圖即苗栗地政事務所97年11月26日複丈成果圖所示所示Ａ4面積為13平方公尺，固有0.7平方公尺之出入；惟比對原法院96年度重訴字第79號卷第141、143、145頁系爭000號房屋當時之現況照片及原審101年5月28日履勘現場所拍攝系爭000號房屋現況照片（見原審卷第208至210頁），除上訴人購入000之00地號土地後，因拆除其與系爭000號房屋相鄰且2樓共用壁、樑柱之房屋，為免損及系爭系爭000號房屋，而於系爭000號房屋左側牆壁另以鐵架補強支撐，為兩造所不爭執外（見本院卷102年4月10日準備程序筆錄、本院卷第45頁反面），系爭000號房屋連同其第2層突出部分並無任何改建情形。而系爭000號房屋左側牆壁經另以鐵架補強支撐，亦可能造成測量時之誤差。上訴人無視系爭000號房屋現況並未改建，徒以地政機關前後相距4年所複丈之成果圖略有些微差距及自行委託建築建放樣之圖說，遽認被上訴人馬進財所有系爭000號房屋，有改建情事，委無足採。

四、綜上，上訴人依民法第767條物上請求權之規定，請求被上訴人阮氏雪梅即天祥光音企業社應自坐落系爭000之00地號土地如本院卷第12頁苗栗地政事務所101年5月28日複丈成果圖所示Ａ部分面積13.7平方公尺、Ｂ部分面積0.3平方公尺，及同地段000之0地號土地所示Ｃ部分面積0.15平方公尺之土地遷出，被上訴人馬進財應將該等部分土地上之地上物拆除，返還土地予上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論列之必要，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。