臺灣高等法院 臺中分院102年度上易字第463號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 102 年 12 月 11 日
• 法官: 陳滿賢、宋國鎮、許秀芬
• 當事人: 徐一正、三弘不動產仲介經紀有限公司、陳明晏

臺灣高等法院臺中分院民事判決　102年度上易字第463號
上　訴　人　徐一正
訴訟代理人　陳幸吟
被 上 訴人　三弘不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　陳裕方
被 上 訴人　陳明晏
上二人共同
訴訟代理人　楊銷樺律師
被 上 訴人　高玉純
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年6月27日臺灣臺中地方法院102年度訴字第803號第一審判決提起上訴，本院於102年11月27日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
查上訴人於原審本於民法第28條、第184條、第185條、第
535條、第544條等規定，請求被上訴人三弘不動產仲介經紀有限公司、乙○○、丁○○（以下分別簡稱三弘公司、乙○○、丁○○）應連帶給付上訴人新臺幣（下同）918,000元
。嗣於本院就三弘公司部分，改依民法債務不履行法律關係、民法第188條第1項前段及消費者保護法第7條第1項、第3
項等規定，請求三弘公司為上開給付，丁○○部分仍依民法第184條第1項前段請求，另就乙○○部分，則依民法第535
條、第544條及第184條第1項前段、第2項規定為請求，並主張乙○○及丁○○應成立共同侵權行為，而三弘公司應就丁○○及訴外人林宛瑜因執行職務侵害上訴人權利之行為負連帶賠償責任，復認被上訴人間應成立不真正連帶債務關係，而更正聲明為：被上訴人應連帶給付上訴人918,000元暨自
起訴狀送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；前開聲明內之被上訴人為給付，於其給付範圍內其餘被上訴人免給付義務。經核，上訴人前、後主張法律關係雖有不同，惟均係本於同一出售房屋之事實為請求，被上訴人僅係補充、更正其法律上之陳述，無涉訴之變更問題，先予敘明。
貳、兩造主張
一、上訴人主張：
㈠上訴人於三十幾年來第一次以自住之本意，購買門牌號碼臺中市○○區○○○街000號6樓之1房屋暨其坐落基地應有部
分（下稱系爭房屋），系爭房屋於民國101年6月29日經辦理交屋後，由上訴人之母丙○○先行於101年7月間入住並設籍。嗣因上訴人遲無機會調職至中部工作，欲出售系爭房屋，故委由上訴人之母代為處理售屋事宜。上訴人之母於101年8月22日委任三弘公司仲介出售系爭房屋時，因同意出售之價格是無奢侈稅之價格，故於與訴外人即買方張齡勻（原審判決誤為買方之代理人己○○）簽訂買賣契約前，特別要求三弘公司之職員林宛瑜確認系爭房屋是否有奢侈稅問題並獲其同意查詢。其後，丁○○在三弘公司一樓簽約室，得知上訴人之母屢屢關心系爭房屋出售是否需繳納奢侈稅問題時，在詢問上訴人之母戶籍是否有遷入並獲得肯定答覆後，乙○○地政士接續詢問上訴人之母，上訴人是否另有其他房屋，在得到上訴人之母否定回覆後即稱「好，沒問題」，而使上訴人之母誤認系爭房屋並無奢侈稅問題，始與買方簽署系爭房屋之買賣契約。嗣101年9月26日全部屋款入帳後，上訴人之母復以電話要求林宛瑜再次確認本件是否實價登錄、或有無其他應申報稅賦，且特別強調如有請儘速連絡，並獲林宛瑜首肯。然其後林宛瑜或被上訴人均未再通知上訴人及其母任何訊息（依上訴人之母的認知，指的是不動產買賣會產生的所有稅賦）。詎料，上訴人竟於101年12月24日收到財政部
臺北國稅局中南稽徵所（下稱國稅局中南稽徵所）公文，以上訴人未辦理戶籍登記，不符免繳奢侈稅規定，依法需補繳特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅，下稱奢侈稅），本稅612,000元、罰鍰306,000元，共計918,000元。
㈡參照上訴人與三弘公司所簽訂之不動產委託銷售契約書第4
條及第12條約定，三弘公司受託處理仲介業務，應以善良管理人注意義務為之，並應做好買賣交涉及回覆有關問題。又依不動產經紀業管理條例第4條第5款及民法第565條、第567條規定，不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告及妥為媒介以及調查之給付義務。至內政部所發布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，實係最低度的標準，而非得據以否定三弘公司負有向上訴人說明系爭買賣是否須繳納奢侈稅之義務。況自中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（下稱不動產仲介經紀商業公會）102年1月15日房仲全聯榮字第102號公函及附件可知
，內政部早已將奢侈稅應納與否及稅額若干擬列為應記載事項，由此足見此僅係因特種貨物及勞務稅條例為新增之法令，政府機關一時間尚不及因應修正。準此，在上訴人委由三弘公司仲介銷售系爭房屋之事件中，關於系爭房屋銷售過程，如其價值幾何、銷售過程中所會產生之稅賦及數額（此關涉上訴人決定售屋價格，當是不可或缺之資訊），均應係前揭法文所稱之訂約相關事項始符公平正義。再者，乙○○既為國家考試及格之地政士，依地政士法之規定，其專業至少包括與土地登記有關之稅務事項，且乙○○在系爭房屋買賣事件中，分受上訴人及買方之共同委任並受有報酬，遑論據證人林宛瑜所言，其更係三弘公司長期配合之地政士，則乙○○辦理系爭房屋產權移轉登記、抵押權塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜，自應忠實執行其受任之事務，並盡善良管理人之注意義務，故對於當事人有關委任事務所生稅賦疑義，如關於土地增值稅、契稅、奢侈稅、贈與稅等法令諮詢，即應明確告知相關法律依據及其具體內容，並提供正確資訊，以維護當事人在交易過程中，判斷是否為交易行為及其合理期待利益，否則，即難認已盡其善良管理人之注意義務。又三弘公司及乙○○對其所受上訴人委任處理之事務，既均受有報酬，且不動產仲介制度之形成及委託專業地政士處理買賣不動產所生稅賦事宜，乃基於社會專業分工化之必然，其存在目的即在減少交易過程中之風險及降低買賣雙方磋商之成本，使不熟悉不動產市場者，透過專業之仲介業者及地政士可以安全而不費力地從事不動產之交易行為，是本應課與其等較高之注意義務，亦即有違反抽象輕過失之情形時，即應負其責任。且關於不動產仲介業者之專業，主要顯現在對標的物品質及市場行情之掌握，買賣標的物的作價幾何，關係到委任人所能預期之銷售獲利，是以相關稅賦應否負擔及其數額為何，亦應屬不動產仲介業者之給付內容。而如不動產仲介業者亦有如此之義務時，則身為更專業之地政士，對於買賣房屋所將產生之稅賦問題，尤應為其所須注意者。
㈢上訴人之母代理上訴人與買方代理人己○○簽約當天，要求確認系爭房屋無奢侈稅問題時，三弘公司店長即丁○○，及乙○○、林宛瑜、己○○均在場，並明確聽到上訴人之母表示系爭房屋銷售金額沒有包含奢侈稅，且要求被上訴人確認「系爭房屋沒有奢侈稅問題」。然依上所述，當時被上訴人等人並未表示奢侈稅非其等之業務範圍，且在簽約過程中，均無人告知上訴人之母系爭房屋有奢侈稅問題。按被上訴人等人係受上訴人委託之房屋仲介專業人員，應盡善良管理人注意義務，持審慎態度，以「眼見為憑」來確認系爭房屋所有人戶籍資料，以保障上訴人之權益。然而，當天乙○○並未向上訴人之母提及所有權人即上訴人本人之戶籍遷入即無奢侈稅，或詳問上訴人有無結婚、有無未成年子女等情，而丁○○為三弘公司之店長，為三弘公司仲介服務相關之管理人員，於簽訂買賣契約前既已聽聞上訴人之母就奢侈稅問題有所疑問，其即應與乙○○進行雙重確認機制，非只交給乙○○單獨作業，被上訴人等人間內部協調及專業能力明確有疏失。另原審認為上訴人及買家與乙○○間之委任範圍暨權利義務，應依系爭不動產買賣契約書之約定為準乙節，似嫌速斷；蓋依系爭不動產買賣契約書第9條稅費負擔的各項規
定內容看來，系爭不動產買賣契約書之內容似乎也不能斷言乙○○不需要留意是否有奢侈稅的問題。
㈣此外，丁○○在兩造因本件買賣糾紛於臺中市政府地政局進行調解時，尚稱其公司成交系爭房屋所在地之其他房屋（即順天領航家）已近10戶等語，顯見丁○○明知系爭房屋為新成屋，上訴人持有期間在2年以內，本件買賣必有奢侈稅之
課徵情形；然丁○○卻因其不諳奢侈稅之規定，僅詢問上訴人之母之戶籍是否遷入，而提供錯誤之資訊予上訴人之母，其顯有不法侵害上訴人權利之情形。又證人林宛瑜即三弘公司之受僱人於原審亦證述上訴人曾於101年9月26日要求其確認系爭買賣是否有實價登錄、是否除了增值稅及契稅外有其他應申報之稅賦，而該時林宛瑜亦允諾將會回應前揭疑義，惟事後林宛瑜或三弘公司對此卻置若罔聞，則林宛瑜顯係在執行職務中有故意或過失而未就系爭買賣標的是否另涉其他稅賦加以查證確認。基上所述，上訴人自得依民法第188條
第1項規定，主張丁○○及林宛瑜之僱用人即三弘公司應就
丁○○及林宛瑜因執行職務侵害上訴人權利之行為負連帶賠償責任。況丁○○係三弘公司之職員且為該加盟店之店長，面對上訴人之母最關切的奢侈稅議題，其與乙○○分別出言詢問上訴人之母，嗣在上訴人之母告知上訴人之母戶籍已遷入系爭房屋，即告知「那就沒有奢侈稅的問題了」，而乙○○再補充詢問上訴人是否有其他房產並得到否定回答後，再一次稱本案沒有奢侈稅的問題，則前開二人之行為，亦有共同侵權之態樣。另由於乙○○是三弘公司長期特約配合的地政士，就外觀而言，乙○○既然以特許加盟店特約地政士的名義在執行本件地政士的業務，且三弘公司就其與乙○○間之特約，仍具有選任及監督之關係，與僱傭無殊。因之，就乙○○對上訴人所致之損害，三弘公司亦應負僱用人之責任。
㈤復按上訴人於起訴時及繫屬於原審時所為事實上之陳述，顯非僅依系爭不動產委託銷售契約書約定之法律關係向三弘公司請求，亦非僅依系爭不動產買賣契約書約定之法律關係向乙○○請求；而是否併對三弘公司主張民法第188條第l項所定僱用人責任及民法第224條之責任，及是否併對乙○○及
丁○○主張民法第184條所定侵權損害賠償責任，以及基於
民法委任編規定向乙○○主張權利之疑義。原審就此未詳為推闡明晰，適時行使闡明權，以明暸上訴人所主張訴訟標的之範圍，徒以系爭不動產委託銷售契約書及不動產買賣契約書為判斷之依據，遽為對上訴人不利之論斷，自屬可議。故原判決程序有重大瑕疵，已有判決違背法令之情形。又原判決雖採信乙○○、丁○○之辯解即其等未提供上訴人之母錯誤訊息，並認上訴人係受國稅局中南稽微所或其他地政士所提供之錯誤資訊所誤導，而認被上訴人並未違反其處理受任事務應盡之注意義務云云。惟原判決如此之事實認定及所依據之理由顯相矛盾，蓋倘上訴人確信國稅局中南稽徵所或其他地政士之資訊，根本不會也不需一而再、再而三地向被上訴人等人確認免課奢侈稅之要件及資訊（關於上訴人屢向被上訴人等人確認免課奢侈稅之要件及資訊，被上訴人等人亦不否認），且如乙○○、丁○○確曾回應上訴人之母關於奢侈稅之問題，並提供正確之回應，則乙○○、丁○○豈能不注意到系爭不動產買賣契約書中所載上訴人之戶籍地並未設在系爭房屋之地址，進而告知上訴人或其母將有奢侈稅賦產生之情形？另原判決固認定丁○○在上訴人之母提出有關奢侈稅之問題諮詢時，已提出戶籍需遷入之資訊云云。然依證人林宛瑜於原審之證述可知，丁○○僅詢問上訴人之母之戶籍有無遷入，而未詢問上訴人之戶籍是否已遷入，是其不可能提供正確的資訊給上訴人之母，且如上述，上訴人之戶籍地址已清楚載明在系爭不動產買賣契約書面上，益顯丁○○及乙○○臨訟之詞不可採。準此，原判決亦有認定事實未憑證據之情形。
㈥綜上所述，被上訴人等人在本件買賣房屋簽約前早已知悉系爭房屋有奢侈稅，然其等卻隱匿該訊息，罔顧上訴人權益，反在此訴訟中辯稱上訴人之母已向國稅局或其他地政士查詢奢侈稅問題，並向被上訴人等人表示只要上訴人父母戶籍遷入即可，上訴人係因信任國稅局人員所給之答覆造成奢侈稅及罰鍰，與被上訴人無關云云。惟查，上訴人之母在簽約時根本未陳述上開言論，就系爭房屋是否需課徵奢侈稅，上訴人仍以被上訴人之答覆為基準，縱使上訴人之母事前曾向其他國稅局人員或地政士諮詢奢侈稅問題，亦僅是因奢侈稅為新制，上訴人為保護自身利益，多方參考他人意見而已，被上訴人當不應脫免其應盡之善良管理人注意責任，尤其乙○○確實在上訴人簽訂系爭買賣契約當天，並未對上訴人之母告知需上訴人本人遷入戶籍，否則有奢侈稅之細節，若被上訴人等人誠實以告，或事後三弘公司人員林宛瑜能及時依照上訴人之母要求，清查本件買賣有無實價登錄、其他應申報或稅捐問題，並反映給三弘公司知悉，上訴人亦有補救機會而不至於還遭到罰鍰。則被上訴人上開抗辯實無身為專業仲介與地政士應具有之職業道德。又乙○○與丁○○有共同侵害上訴人權利之情事，且三弘公司應對於丁○○、林宛瑜因執行職務上行為而侵害上訴人權利部分，依法負連帶賠償責任，被上訴人間成立不真正連帶債務關係。是以，對於三弘公司部分，因三弘公司有違反系爭不動產委託銷售契約書第4條及第12條約定之義務，上訴人乃依民法債務不履行之相
關規定請求損害賠償；另依民法第188條第1項前段、第184
條第2項及消費者保護法第7條第1項、第3項規定，請求三弘公司損害賠償。再對於丁○○部分，上訴人係依民法第184
條第1項前段規定，請求丁○○損害賠償。又對於乙○○部
分，因乙○○有違反地政士法第2條、第6條等保護他人之法律，上訴人乃依民法第184條第2項規定，請求乙○○損害賠償；另依民法第第535條、第544條及第184條第1項前段等規定，請求乙○○損害賠償。並於原審聲明：三弘公司、乙○○、丁○○應連帶給付上訴人918,000元。
二、被上訴人則以：
㈠乙○○部分：
⒈乙○○於101年8月22日辦理上訴人之母代理上訴人與己○○就系爭房屋簽訂買賣契約事宜時，即已告知所有權人名下必須僅有此一房屋且戶籍需遷入，始無庸繳納奢侈稅等語；惟上訴人之母表示已問過其他代書，只要父母戶籍有遷入即可。乙○○復告知遷戶籍很快，簽完約去南屯戶政遷一下就好，上訴人之母再詢問印鑑證明需要本人申請否，乙○○表示用印時再補即可，後契約用印時，乙○○發現上訴人之戶籍仍在台北，乃再次告知所有權人需遷入戶籍，上訴人之母再次表示有問過其他代書，父母戶籍有遷入即可。嗣本件糾紛發生後，經臺中市政府地政局定於
102年1月7日協調時，乙○○始經由林宛瑜處得知上訴人
之母於售屋前已先行詢問過國稅局，國稅局人員告知父母戶籍遷入即無奢侈稅問題，乙○○始明暸何以上訴人之母一再堅稱父母戶籍遷入即可。基上所述，乙○○就系爭房屋買賣有無奢侈稅問題，已盡注意義務並已告知上訴人之母，並無任何疏失。
⒉又乙○○於本件不動產買賣過程中，受上訴人委託處理之事務為買賣標的物之產權移轉登記及抵押權之塗銷，是乙○○之義務為辦竣買賣標的物之產權移轉登記（含增值稅、契稅之申報），及塗銷上訴人之銀行抵押權，使上訴人得以取得售屋款，而其之權利即因而受有抵押權塗銷登記代辦費2,500元之報酬。至上訴人出售系爭房屋所能預期
之銷售獲利，當為上訴人本於其專業投資立場自行全面了解，非為乙○○之義務。另證人己○○於本院之證詞並不實在，蓋於買賣雙方簽約當時，上訴人之母有再詢問乙○○，上訴人出賣系爭房屋有無奢侈稅的問題，當時丁○○有回答說，戶籍有無遷入？上訴人之母回答說有，乙○○就再問上訴人之母說，名下有第二間房屋嗎？上訴人之母說沒有，乙○○才回答說，那就沒有奢侈稅的問題。因為本件上訴人才是買賣當事人，所以被上訴人所講的戶籍有無遷入及名下有無第二間房屋均是針對上訴人的情形。再者，一般地政士在辦理房屋買賣簽約及過戶手續時，只要把所要簽立的買賣合約內容告知買賣雙方，本件乙○○是就買賣合約內容逐條將重點告知買賣雙方。至於當事人額外詢問的問題，乙○○也會如實回答，例如證人己○○所提及贈與稅的問題。此外，上訴人之母詢問的奢侈稅問題，乙○○亦有正確的告知，只是其之接受度為何，乙○○無法知悉。是以，乙○○已完成上訴人委任之義務，原審判決理由亦就其並無違背善良管理人注意義務之處詳為說明，故上訴人之上訴無理由。
㈡三弘公司、丁○○部分：
⒈系爭房屋係於101年6月下旬經登記為上訴人所有並完成交屋，上訴人之母於101年7月12日將戶籍遷入，上訴人於
101年8月22日就委託三弘公司出售系爭房屋，為兩造所不爭執。惟在此前之101年5月間上訴人之母就撥打電話給國稅局中南稽徵所，詢問有關購屋後2年內售屋如何遷入戶
籍才不會課徵奢侈稅之問題，此有上訴人於原審所提臺中市政府不動產消費爭議案件協調會會議紀錄摘要欄有關賣方甲○○代理人丙○○之陳述，及上訴人於102年1月2日
提出予國稅局中南稽徵所之申請書可證，足見上訴人自始就非以自住之意思購買系爭房屋，否則豈會在取得所有權後約2個月就委託三弘公司出售？故上訴人主張以自住意
思購入系爭房屋云云，顯非實在。
⒉再者，丁○○僅為三弘公司所開設「嶺東園區特許加盟店」之店長，負責該店所有不動產仲介服務內容之管理事務，其個人並非上訴人委任仲介系爭房屋出售事宜之受任人。丁○○僅在上訴人之代理人與買方於101年8月22日假「嶺東園區特許加盟店」洽商系爭房屋買賣簽約事宜時，基於店長身分於短暫時間陪同在場（嗣因仍有其他事務須親身處理，並未全程陪同），不能因此即認丁○○為上訴人出售系爭房屋之受任人。上訴人未證明丁○○係為其銷售系爭房屋提供仲介服務之受任人，即請求丁○○應與其他被上訴人負連帶賠償責任，顯無理由。
⒊且上訴人為出售房屋之所有權人，為奢侈稅之納稅義務人，就自己是否須因出售系爭房地而繳納奢侈稅及如何可避免繳納奢侈稅等事項，本應於委託出售系爭房屋前就查證清楚。且上訴人之母亦自承其早於101年5月間就已打電話向國稅局查詢，國稅局人員說本人、配偶、或直系親屬設籍並符合自用條件就可免奢侈稅，其經朋友詢問其他地政士所獲得之答案亦與上開國稅局人員相同（參原審卷102
年5月2日言詞辯論筆錄第3、4頁），復與上訴人於102年1月2日提出予國稅局中南稽徵所之申請書上記載：「（因
解答內容是：戶籍內有房屋所有權人本人、配偶、或直系親屬符合自用條件，即可免奢侈稅）」相符，可知上訴人及其母認為：國稅局人員告知之內容與其他地政士相符，是正確的，即只要上訴人之母之戶籍設於系爭房屋內即可，故於101年7月12日將上訴人之母戶籍遷入系爭房屋；而乙○○於101年8月22日所告知需上訴人本人將戶籍遷入系爭房屋是錯誤的，故決定不將上訴人戶籍遷入系爭房屋。則上訴人出售系爭房屋依法須繳納奢侈稅及罰鍰，顯係因上訴人及其母信任國稅局人員所給之答案所致，與三弘公司及丁○○無關。
⒋又乙○○為三弘公司特約辦理仲介出售不動產所有權移轉登記等事宜之地政士，且經上訴人與買方共同指定由乙○○辦理有關系爭房屋買賣之所有權移轉、抵押權塗銷及履約保證等事宜。然乙○○與三弘公司及丁○○間並無僱用關係存在，上訴人究是憑何請求權基礎起訴請求被上訴人等人應負連帶賠償責任，未見上訴人敘明及舉證，上訴人之主張已無理由。且上訴人主張其代理人丙○○要詢問有關出售系爭房屋之奢侈稅問題時，因三弘公司人員林宛瑜就此問題並無研究，乃請丙○○於下樓後再親自請教地政士，丙○○下樓後即親自詢問乙○○，並與之討論出售系爭房屋後如何避免繳納奢侈稅之相關問題，當時丁○○進進出出簽約室，林宛瑜也有離開簽約室進行影印等雜事，無法聽到簽約室內的談話內容，此有林宛瑜於原審之證詞可證。是於丙○○與乙○○討論有關繳納奢侈稅之問題時，三弘公司及丁○○、林宛瑜從未給予上訴人或其代理人丙○○錯誤之訊息，無違反受任人之義務，對上訴人自無賠償責任。
⒌另上訴人於101年8月21日與三弘公司簽署不動產委託銷售契約書時就已決定委託銷售總價，在此之前上訴人之母已自行詢問國稅局中南稽徵所有關出售系爭房屋之奢侈稅問題，並未再就該問題詢問三弘公司之承辦人林宛瑜，故其價格之決定與三弘公司無關。再上訴人係於101年8月22日簽立不動產買賣契約書，依特種貨物及勞務稅條例第16條第1項規定，上訴人本應於訂立不動產買賣契約書之翌日
起30日內即101年9月21日前填具申報書及檢附相關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅捐，如未依規定申報時，主管稽徵機關得依特種貨物及勞務稅條例第22條第1項規定處以三倍以下罰鍰。上訴人於101年9月26日詢問
證人林宛瑜時，已逾越申報奢侈稅之期限，不論證人林宛瑜是否回復上訴人，均不影響上訴人因未依限申報奢侈稅而應受之罰鍰。
㈢乙○○及三弘公司、丁○○分以上述等語，資為抗辯；並均於原審聲明：上訴人之訴駁回。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人918,000元
暨自起訴狀送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢前開聲明內之被上訴人為給付，於其給付範圍內其餘被上訴人免給付義務。被上訴人則均答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院得心證之理由
一、下列事項為兩造所不爭執，且有不動產委託銷售契約書、不動產買賣契約書、財政部臺北市國稅局中南稽徵所特種貨物及勞務稅核定稅額繳款書、財政部台北國稅局違章案件罰鍰繳款書等附卷可稽（見原審卷第7-25、66-69頁），堪信為
真正：
㈠系爭房屋原為上訴人所有，上訴人委由其母丙○○代為處理出售系爭房屋事宜。
㈡訴外人徐一倫以上訴人代理人之身分，於101年8月21日與三弘公司簽訂不動產委託銷售契約書，委託三弘公司仲介出售上訴人所有之系爭房屋。
㈢上訴人由其母丙○○為代理人，於101年8月22日在三弘公司「嶺東園區特許加盟店」與己○○就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書，當日簽約事宜由乙○○辦理。
㈣乙○○為與三弘公司配合辦理公司內仲介出售不動產所有權移轉登記等事宜之地政士，並經上訴人與己○○共同指定辦理系爭房屋買賣之產權移轉及貸款作業事宜。
㈤丁○○為三弘公司「嶺東園區特許加盟店」之店長。
㈥上訴人出售系爭房屋後，因上訴人持有系爭房屋未逾2年、
且上訴人本人未設籍於系爭房屋，不符特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款、第3條第3項、第5條第1、4款免徵特種貨物及勞務稅（即俗稱奢侈稅）之規定，經財政部臺北市國稅局中南稽徵所核課特種貨物及勞務稅612,000元，並因上
訴人漏報特種貨物及勞務稅而處罰鍰306,000元。
二、而上訴人主張被上訴人於處理受委託事務時未盡善良管理人之注意義務，致上訴人受有遭課徵奢侈稅及漏報罰鍰之損害，被上訴人有債務不履行及侵權行為等情事。惟為被上訴人所否認，並抗辯被上訴人並無查證上訴人因出售系爭房屋應負擔何種稅捐之義務，且乙○○於處理上訴人與己○○簽約事宜時，已將需上訴人戶籍遷入系爭房屋乙節告知上訴人代理人即上訴人之母等語。則本件兩造爭執之焦點為：被上訴人是否未盡受託人之善良管理人注意義務，及被上訴人有無債務不履行及侵權行為等情事？茲說明如下：
㈠按民法第184條規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權
利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限」；民法第188條第1項前段規定：「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任」；民法第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之
指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之」；民法第544條規定：「受任人
因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」。又消費者保護法第7條第1項、第3項規定：「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企
業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性」、「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任」。
㈡依上訴人之前述主張及系爭不動產委託銷售契約書、不動產買賣契約書所示，受上訴人之委託仲介銷售系爭房屋之契約相對人為三弘公司，乙○○則為上訴人與己○○共同指定辦理系爭房屋產權移轉及貸款事宜之地政士。是關於上訴人與三弘公司間之委任範圍，及三弘公司基於與上訴人間之委任關係應盡之義務，應依上訴人與三弘公司間所簽訂之系爭不動產委託銷售契約書之約定及相關法令為依據；而依不動產經紀業管理條例第4條第5款及民法第565條、第567條規定，不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告及妥為媒介以及調查之給付義務。再者，上訴人及己○○與乙○○間之委任範圍暨權利義務，則應依系爭不動產買賣契約書之約定及相關法令為準；而依地政士第2條、
第26條規定，地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。
㈢上訴人主張上訴人之母係經獲得乙○○確認系爭房屋無奢侈稅後，才同意出售系爭房屋，並以乙○○未以「眼見為憑」確認上訴人戶籍已遷入系爭房屋，即為「系爭房屋沒有奢侈稅問題」之確認，違背善良管理人之注意義務等語，為其論據。然查，依系爭不動產買賣契約書第六條所載，上訴人及己○○共同委託乙○○處理之事務為：買賣標的物之產權移轉登記（含增值稅、契稅之申報）及抵押權之塗銷或設定作業，並不包含屬上訴人個人稅賦之奢侈稅申報；另第九條所載之稅費負擔亦不涉及奢侈稅（見原審卷第9-10頁），則有關上訴人就出售系爭房屋應否申報奢侈稅事宜，尚非乙○○受委託處理之事務。再者，證人即三弘公司之營業員亦即實際處理系爭房屋仲介銷售事宜之林宛瑜於原審審理時證稱：「簽約前……在二樓洽談室時，原告訴訟代理人（即丙○○）是問我知不知道系爭房屋買賣情況是否要繳納奢侈稅，我怕我回答不清楚，我請原告訴訟代理人下樓的時候再問地政士。後來在一樓簽約室的時候，原告訴訟代理人再問地政士，她問這樣有無產生奢侈稅，當時地政士在寫文件，而我則進進出出，所以地政士回答的確實內容我也不清楚」、「（問：簽約當天有沒有談到遷戶籍的問題？）當天我們的店長丁○○有問原告訴訟代理人戶籍遷入了沒？原告訴訟代理人回答有」、「（問：簽約的時候原告訴訟代理人有沒有請乙○○確認是否要繳納奢侈稅？）有，乙○○當時在寫文件，所以沒有回答到這部分的問題，所以店長丁○○才接著問戶籍問題，因為我們所有人都知道原告（即上訴人）名下只有一間房子」等語（見原審卷第75-76頁），依林宛瑜上開證
述內容，並不足以證明乙○○就上訴人出售系爭房屋後，應否繳納奢侈稅乙節，有提供何不正確之資訊予上訴人之母之事實，反足證乙○○及在場之丁○○已有告知上訴人之母戶籍需遷入之事實，自難認乙○○就其受託辦理系爭房屋產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定之委任事項，有何違背善良管理人注意義務之處。至上訴人雖一再主張系爭房屋售價係不包含奢侈稅，如要繳奢侈稅即不願出售系爭房屋，乙○○未以「眼見為憑」確認上訴人戶籍已遷入系爭房屋等語。然依林宛瑜前述證述可知，關於系爭房屋之售價，係早在上訴人代理人與乙○○會面之前即已談妥，當非單純受任辦理簽約及產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定作業，並未參與買賣條件議定之乙○○所得知悉。況證人林宛瑜亦證稱：「（問：原告訴訟代理人有沒有明確跟你說如果要繳納奢侈稅，她就不要賣房子？）當時沒有明確講到這一點」等語（見原審卷第75頁反面），足見上訴人前開主張應係其內心意思，縱然乙○○依一般人希望盡量減少稅賦之常情，可得判斷上訴人不願以需負擔繳納奢侈稅之方式出售系爭房屋，然乙○○既已告知上訴人之母戶籍需遷入，並未就上訴人應否繳納奢侈稅乙節提供錯誤訊息，且申報奢侈稅並非乙○○受委任範圍內之事務，已詳如前述，乙○○既無代為確認上訴人戶籍事實上是否已遷入之義務，對上訴人是否願意遷入戶籍，更無置喙餘地，上訴人主張乙○○須以「眼見為憑」確認上訴人戶籍確實已遷入云云，亦不足採。
㈣復依上訴人與三弘公司間之系爭不動產委託銷售契約書之約定，上訴人除委託三弘公司代理銷售系爭房屋外，固並委託三弘公司代理收受買受人交付之定金，惟並未委託三弘公司代為辦理上訴人個人稅務申報事宜（見原審卷第66-69頁）
，且三弘公司乃係房屋仲介公司，其業務範圍乃居間為不動產交易之媒介，稅務申報顯非三弘公司之業務範圍，當非屬上訴人委任三弘公司處理之委任事務。況依上訴人所提不動產仲介經紀商業公會102年1月15日房仲全聯榮字第102號函
暨附件所示，內政部擬定於102年1月17日召開第四次不動產說明書應記載不得記載事項修正草案會議，有關使用管制內容內政部擬增加多項調查事項義務，又關於重要交易條件之㈦其他重要事項，亦增加多項調查義務（詳附件；按：如應納稅額部分增列奢侈稅等）（見本院卷第115-116頁）。可
知上訴人於101年8月21日委任三弘公司仲介銷售系爭房屋時，及上訴人於101年8月22日與己○○就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書時，不動產仲介經紀商業公會尚未將奢侈稅列為不動產說明書應記載事項。況參諸林宛瑜前述於上訴人之母詢問奢侈稅問題時，林宛瑜恐無法清楚回答，故請上訴人之母下樓再詢問代書等語，此已為上訴人所不爭執，亦可見三弘公司之受僱人林宛瑜於仲介銷售系爭房屋之過程中，並未就上訴人出售系爭房屋應否負擔奢侈稅乙節，提供上訴人相關訊息、意見。而丁○○固為三弘公司「嶺東園區特許加盟店」之店長，然系爭不動產委託銷售契約係存在於上訴人與三弘公司間，已如前述，丁○○並非不動產委託銷售契約之契約當事人，而系爭房屋實際仲介銷售人員為林宛瑜，亦如前述，則丁○○既非系爭不動產委託銷售契約之契約當事人，復非受委任實際從事系爭房屋仲介銷售之人員，其對上訴人並不負有任何義務，上訴人主張丁○○處理受託事務違反善良管理人注意義務，已屬無據。更何況丁○○於上訴人之母提出有關奢侈稅問題諮詢時，亦已提出戶籍需遷入之資訊，並未提供上訴人錯誤訊息，上訴人主張丁○○違反善良管理人注意義務，尤不足採。
㈤再證人即系爭房屋之買受人己○○於本院審理時證稱：「（問：你在臺灣房屋與賣方斡旋系爭不動產之買賣價格時，有無提及系爭不動產買賣過程中所產生各項稅賦應如何負擔之問題？）之前都沒有提到，直到101年8月22日簽約前的幾分鐘，丙○○才問代書乙○○，上訴人出賣系爭不動產有無奢侈稅的問題。當時我身後有一位男性（但我不知道他是誰）回答說，你的戶籍有無遷進去，丙○○回答說有，乙○○就問丙○○說，你名下有第二間房屋嗎？丙○○說沒有，乙○○就回說，那就沒有奢侈稅的問題」、「簽約當天只有那位男性及乙○○各回答一句而已，他們確定沒有奢侈稅後，我們就簽約了」、「我們簽約時，上訴人很強調會不會有奢侈稅的問題，但她並沒有表示，如果有奢侈稅，他們不賣」等語（見本院卷第57頁反面至第58頁）。對照證人林宛瑜於原審審理時證稱：「（問：簽約當天有沒有談到遷戶籍的問題？）當天我們的店長丁○○有問原告訴訟代理人（即丙○○）戶籍遷入了沒？原告訴訟代理人回答有」、「（問：簽約的時候原告訴訟代理人有沒有請乙○○確認是否要繳納奢侈稅？）有，乙○○當時在寫文件，所以沒有回答到這部分的問題，所以店長丁○○才接著問戶籍問題，因為我們所有人都知道原告（即上訴人）名下只有一間房子」等語（見原審卷第75-76頁），足見上訴人之母於詢問系爭買賣是否須繳
納奢侈稅時，丁○○及乙○○各有詢問上訴人之母關於戶籍有無遷入及名下有無第二間房屋等事項，且於上訴人之母答稱戶籍已遷入及名下並無第二間房屋等情，乙○○始告以本件無須繳納奢侈稅。衡諸上訴人為系爭房屋之出賣人及奢侈稅之納稅義務人，而上訴人之母僅為上訴人出售系爭房屋之代理人，故丁○○及乙○○向上訴人之母詢問關於戶籍有無遷入及名下有無第二間房屋等事項，當係針對上訴人之情形而言，顯不可能係針對上訴人之母。至於上訴人之母如何理解及其後有無依法申報奢侈稅，當非被上訴人所得置喙。準此，堪認乙○○、丁○○就上訴人出售系爭房屋應否繳納奢侈稅乙節，並未提供上訴人之母錯誤之訊息。亦即三弘公司對於上訴人所提供之仲介服務，尚符合當時專業水準可合理期待之品質。
㈥又上訴人既係出售系爭房屋之所有權人，為奢侈稅之納稅義務人，就自己是否須因出售系爭房屋而繳納奢侈稅及如何可避免繳納奢侈稅等事項，本應於委託出售系爭房屋前就查證清楚。而上訴人之母丙○○於原審已自陳：其早於101年5月間就已打電話向國稅局查詢，國稅局人員說本人、配偶、或直系親屬設籍，且符合自用條件，就可免奢侈稅；又其友人代其詢問其他地政士，所獲得之答案亦與上開國稅局人員的說法相同，問題的關鍵都是直系親屬設籍就可以等語（見原審卷第48頁正、反面）；並於本院陳稱：「我們有向國稅局查詢，如果被上訴人有明確告知我們要繳納奢侈稅，則我們就可於法定期限內去繳納，就不至於會有罰鍰的問題」等語（見本院卷第59頁反面）。且上訴人於102年1月2日提出予
國稅局中南稽徵所之申請書亦記載：「……家母於今年五月間，針對奢侈稅問題，電話洽詢……（因解答內容是：戶籍內有房屋所有權人本人、配偶、或直系親屬符合自用條件，即可免奢侈稅）」等語（見原審卷第49頁）。參諸上訴人之母丙○○在委託三弘公司代理銷售系爭房屋前之101年7月間，即將其戶籍遷入系爭房屋乙節，顯見上訴人因事先已向國稅局詢問有關系爭房屋買賣應否繳納奢侈稅事宜，主觀上乃認定直系親屬將戶籍遷入系爭房屋即可免繳奢侈稅，故始終以直系親屬戶籍遷入之方式處理，以致出售系爭房屋後漏未申報奢侈稅。而上訴人之母於本件訴訟中雖稱國稅局之回答其僅列為參考云云，然此顯與一般人均會以國稅局乃稅務稽徵機關，關於稅務問題，應較代書、不動產仲介業為專業之認定常情不符；更與上訴人於委任三弘公司銷售系爭房屋前，上訴人之母即依其先前獲得之資訊將戶籍遷入系爭房屋之事實相悖。是以，上訴人漏報系爭奢侈稅自不能歸責於被上訴人等人，更難認被上訴人等人有何違反何義務、或有何違反何保護他人之法律，或有何不法侵害上訴人之權利等情事。
㈦末者，上訴人復主張：其母曾於101年9月26日打電話向林宛瑜要求確認系爭買賣是否有實價登錄、是否除了增值稅及契稅外有其他應申報之稅賦，而該時林宛瑜亦允諾將會回應前揭疑義，惟事後林宛瑜或三弘公司對此卻置若罔聞等語。然查，證人林宛瑜固於原審審理時證稱：「（我於101年9月26日）有接到原告（按：實係上訴人之母丙○○）電話詢問（是否實價登錄，應否再繳其他稅賦），但是因為我看到代書有實價登錄的收費紀錄，所以我也沒有再詢問代書。因為沒有收到代書的通知，所以我也沒有回覆原告有無其他稅賦問題。如果有其他稅賦問題，代書應該會直接通知原告」等語（見原審卷第76頁）。惟依前所述，乙○○、丁○○既於上訴人簽訂系爭買賣契約時，便告以如上訴人之戶籍已遷入及其名下無第二間房屋，即可免繳奢侈稅；上訴人自可以依循此原則據以決定是否申報奢侈稅。顯難僅憑上訴人事後再向林宛瑜詢問系爭買賣應否再繳其他稅賦，而林宛瑜未主動回覆，即認被上訴人等人有何違反何義務、或有何違反何保護他人之法律，或有何不法侵害上訴人之權利等情事。
三、綜上所述，上訴人主張對於三弘公司部分，因三弘公司有違反系爭不動產委託銷售契約書第4條及第12條約定之義務，
上訴人乃依民法債務不履行之相關規定請求損害賠償，另依民法第188條第1項前段、第184條第2項及消費者保護法第7
條第1項、第3項規定，請求三弘公司損害賠償；再對於丁○○部分，上訴人係依民法第184條第1項前段規定，請求丁○○損害賠償；又對於乙○○部分，因乙○○有違反地政士法第2條、第6條等保護他人之法律，上訴人乃依民法第184條
第2項規定，請求乙○○損害賠償；另依民法第535條、第
544條及第184條第1項前段等規定，請求乙○○損害賠償；
且被上訴人等人間係成立不真正連帶債務關係，乃聲明請求被上訴人等人應連帶給付上訴人918,000元暨自起訴狀送達
最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 11 日民事第八庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 宋國鎮
法 官 許秀芬
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 吳姁穗

中 華 民 國 102 年 12 月 12 日