102年度重上更㈡字第8號（返還占有物） - 臺灣高等法院臺中分院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院臺中分院民事判決　102年度重上更㈡字第8號上　訴　人　　張玲珠訴訟代理人　　鍾錦泉上　訴　人　　許錦鳳楊麗莉謝佐杰張意玲白玲欣黃淑惠吳政道吳明山張忠珠張丰娉葉茜華李乃瓊羅世玲劉孟晉楊夏瑩陳文村陳元曼楊坤鋒周政緯林忠佑董文璋王淑芬林滄偉鍾煒篪史桂珍姜碧招殷琪如張淑鳳王幸子蔡宜玲廖光賢王文宏陳盟智陳雪娥陳麗宏杜俊利上列三十七人訴訟代理人　　林德昇律師上　訴　人　　張純瑛毛珧華潘阿敏邱淑欣黃香齊曾黃涵華（即曾廣儀之承受訴訟人）曾昭文（即曾廣儀之承受訴訟人）曾昭茹（即曾廣儀之承受訴訟人）張利鋐（原名張博堯）皮雅玲吳玉霜顏家琪楊宗儒廖世珍郭雅惠鄭維揚魏國楨湯其瑋林守謙蕭鳳瑛祁順年蕭晴峯江姵臻王蕙珊王瓊英李連芸陳美如吳玉環熊玲玲吳月卿曲洺辰（原名曲鎮晟）蕭祝美游英駿楊志琪許桂觀張素芬鄭顯庭陳金英張仙樺陳志忠謝秀梅廖敏足梁珮瑜朱伯松廖翊廷莊美惠邵俊量王榮飛黃美瑤林達觀吳雪美上　訴　人　　遠廣國際貿易有限公司上列一人法定代理人　　林維誠上　訴　人　　余祥霞朱瑗林淑芬林俊鏘楊順彰蔡淑玲張佳惠姚昇宏楊啟泉宋士宏甯中柱何欣樺林佳如黃嘉祿郭銘珠方捷立王炳凱（原名王秉凱）吳立萍趙惠娟陳志德龔麗麗高智營黃淑玲劉冠英華德儀林依璇王毓喆江惠娟陳芬華魏仕軒楊淑芳施桂玲謝滎濬林品翰兼上列一人法定代理人　　林兆聖上　訴　人　　魏吟冰葉競聲温惠蘭劉允孚余珮鈺（原名余慧妮）黃振誼葉芳如張之華賴俊諺林彥均王毓梅上　訴　人　　橋信科技股份有限公司上列一人法定代理人　　沈宗桂上　訴　人　　楊婷雯江文淵賴黃麗雲住臺中市○○區○○路00巷0號27樓之1黃志東蘇建銘林木清林亞璇梁政炎徐智偉林容德林志明張岳峰陳姿頻被上訴人　　　辰遠股份有限公司法定代理人　　林茂盛訴訟代理人　　廖健智律師複代理人　　　許宜嫺律師宋如一上列當事人間請求返還占有物事件，上訴人對於中華民國97年4 月3日臺灣臺中地方法院96年度重訴字第286號第一審判決提起上訴，經最高法院第2次發回更審，本院於102年8月28日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審暨發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按民事訴訟法第五十六條第一項所稱訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定者，係指固有必要共同訴訟與類似必要共同訴訟而言。依法律之規定必須數人一同起訴或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺者，謂之固有必要共同訴訟。數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能，而其中一人起訴或一人被訴時，所受之本案判決依法律之規定對於他人亦有效力者，如該他人為共同訴訟人，即為類似必要共同訴訟（最高法院二十八年上字第二一九九號判例意旨參照）。查本件被上訴人係依民法第七百六十七條規定之物上請求權法律關係，請求上訴人交還伊所有坐落臺中市○○區○○段000 ○0地號土地所有權應有部分一萬分之八五六，及其上同區段3600建號（即門牌號碼為臺中市○○區○○路00巷0號一層、二層及地下一層建物所有權全部），總面積一九七一‧九七平方公尺（下稱系爭建物），則其訴訟標的對於他造共同訴訟之各人必須合一確定，則依上開說明，自屬類似必要共同訴訟，是當事人欄中，關於上訴人張玲珠（含）以次等七十人（扣除王文宏、陳盟智、陳雪娥、陳麗宏及杜俊利等五人外）提起第二審上訴之行為，其效力自及於其他同造當事人即張純瑛以次等七十九人，爰依法併列張純瑛（含）以次等七十九人為視同上訴人，先予敘明。二、次按，當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又上開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第一百六十八條、第一百七十五條、第一百七十八條分別定有明文。查上訴人曾廣儀於民國一百年四月十五日死亡，而曾黃涵華、曾昭文、曾昭茹等三人為其繼承人，並經被上訴人於一百零二年五月十四日向本院具狀聲明承受訴訟在案（見本院卷第一宗第一八三至一八七頁），經核上開聲明承受訴訟，於法尚無不合。三、再按，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。法院知悉訴訟標的有移轉者，應即以書面將訴訟繫屬之事實通知第三人，民事訴訟法第二百五十四條第一項前段、第四項定有明文。查上訴人曲洛辰、蕭祝美、黃淑玲、橋信科技股份有限公司、林俊鏘、陳美如、吳月卿原係坐落臺中市○○區○○段000○0地號土地，及其上同區段3601至3750建號建物，即新聯合國Ｂ１區大廈（下稱聯合大廈）之區分所有權人，惟其等分別將其區分所有權轉讓予第三人邱學敏、池爾瀅、陳美惠，此有橋信科技股份有限公司所提出之土地暨建物登記第二類謄本、陳美如所提出之不動產買賣契約書，及被上訴人所提出之建物登記第二類謄本暨臺中市中興地政事務所〈異動索引〉附卷可稽（見本院卷第一宗第三十至三十三、四十六至四十七、一五０至一五三頁），則依上開說明，本院已將本件以書面通知知悉之邱學敏、池爾瀅、陳美惠等第三人，附此說明。四、本件當事人欄中，關於上訴人張純瑛（含）以次等一一二人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、被上訴人主張：其於九十五年九月間於原審法院九十五年度執字第二七０九八號拍賣程序，購得原為訴外人十傑建設開發股份有限公司（下稱十傑公司）所有之系爭建物，業於同年十二月七日辦畢所有權移轉登記，且系爭建物依主管機關備查之圖說標示為專有部分，單獨編列建號，自非屬共有部分。又十傑公司建造之初即有意將系爭建物用以經營休閒設施，並對外開放收費營業，自非純作為公共設施使用，且建商與住戶之約定僅有債權之效力，被上訴人登記取得具有物權效力，自不受其間約定之拘束，而上訴人分別為聯合大廈之區分所有權人，均無權占有系爭建物，自應返還等情，爰依民法第七百六十七條第一項前段規定，請求上訴人返還系爭建物等語。起訴聲明求為判決：㈠上訴人應將坐落臺中市○○區○○段0000○號即門牌號碼為臺中市○○區○○路00巷0號，樓層地面一層、二層及地下一層，總面積一九七一 ‧九七平方公尺，權利範圍全部之建物，交還予被上訴人。㈡訴訟費用由上訴人負擔；於本院答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、上訴人張玲珠（含）以次三十七人則以：被上訴人之前手十傑公司與其等簽訂買賣契約時，附有新聯合國委託代管合約書及新聯合國住戶公約，系爭建物均登記為「社區辦公室」，客觀上已具公示之分管效力，實際作為社區會客室、管理室、警衛室、會議室、桌球間、視聽室及媽媽教室等公共使用空間，不具有構造上、使用上之獨立性及用途上之專屬性，顯屬法定共用部分。該建物雖登記為十傑公司所有，惟該公司售屋時已與買受人約定，同意供作社區住戶辦公室及公共設施使用，亦屬約定共用部分，由社區全體住戶共同管理使用。況該建物前經法院拍賣時，拍賣公告亦記載使用現況及用途，註明拍定後不點交，被上訴人之法定代理人又為社區住戶，被上訴人仍願買受，其就此項使用權之約定，被上訴人應屬明知或可得而知，自應繼受十傑公司之權利及義務，既已約定將該本件建物提供作為公共設施使用，自不得請求其等返還等語，資為抗辯。於本院上訴聲明求為判決：如主文所示。三、上訴人張純瑛（含）以次等一一二人及第三人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書面作聲明或陳述。四、本件到場兩造不爭執事項：㈠、被上訴人於九十五年九月二十七日經由法院拍賣程序，拍定取得十傑公司所有之系爭建物，並於同年十二月七日辦妥所有權移轉登記，被上訴人現為系爭建物之所有權人。㈡、上訴人於本件訴訟起訴時，係為聯合大廈之區分所有權人，並占有使用系爭建物。㈢、十傑公司於出售聯合大廈之區分所有權予上訴人時，曾同意提供系爭建物作為聯合大廈辦公室等公共空間使用，且系爭建物之建物登記第二類謄本，於建物標示部上主要用途登記為社區辦公室。㈣、聯合大廈管理委員會與上訴人張玲珠曾對十傑公司起訴請求交付系爭建物，並經臺灣臺中地方法院九十三年度訴字第一六七一號民事判決聯合大廈管理委員會與上訴人張玲珠勝訴，十傑公司敗訴確定在案。㈤、以上事實，為到場兩造所不爭執，並有被上訴人所提出之建物登記第二類謄本；上訴人所提出之民事判決書等資料為證，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。五、本件爭執事項：上訴人與十傑公司就系爭建物是否曾成立分管契約，將系爭建物約定為系爭社區共同使用？若有上開分管契約，被上訴人應否受拘束？六、得心證之理由：被上訴人主張：伊於九十五年間在原審法院九十五年度執字第二七０九八號拍賣程序時，經由法院拍賣取得十傑公司所有之系爭建物，業於同年十二月七日辦畢所有權移轉登記，而上訴人分別為聯合大廈之區分所有權人，均無權占有系爭建物，自應返還等語，此為上訴人張玲珠（含）以次三十七人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠、被上訴人主張：伊於九十五年九月二十七日經由法院拍賣程序，拍定取得十傑公司所有之系爭建物，並於同年十二月七日辦妥所有權移轉登記，伊現為系爭建物之所有權人，而上訴人於本件訴訟起訴之時，均係為聯合大廈之區分所有權人，並占有使用系爭建物等語，此為到場之上訴人所不爭執（見原審卷第㈠宗第六五一頁），並有被上訴人所提出之建物登記第二類謄本附卷可稽（見原審卷第㈠宗第十四至一六四頁），是被上訴人此部分之主張，應堪信為真實。㈡、按「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」，民法第七百九十九條之一第四項定有明文。又按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。又管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第三十三條第三款、第三十七條分別定有明文。次按，契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院九十一年度台上字第二四七七號判決意旨參照）。又按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院九十九年度台上字第一一九一號判決意旨參照）。上訴人辯稱：十傑公司與伊簽訂買賣契約時，附有新聯合國委託代管合約書及新聯合國住戶公約，系爭建物均登記為社區辦公室，客觀上已具公示之分管效力，實際作為社區會客室、管理室、警衛室、會議室、桌球間、視聽室及媽媽教室等公共使用空間，不具有構造上、使用上之獨立性及用途上之專屬性，顯屬法定共用部分，且系爭建物雖登記為十傑公司所有，惟該公司售屋時已與買受人約定，同意供作社區住戶辦公室及公共設施使用，亦屬約定共用部分，由社區全體住戶共同管理使用等語；此為被上訴人所否認。經查，本院於一百零二年三月二十九日會同兩造於現場履勘，勘驗結果：「系爭建物地下一樓部分：設有發電機機房‧‧‧」等語，並有上訴人所提出之照片附卷可證（見本院卷第一宗第一四七頁反面、一六三頁），是此施設共用機電之管道間及其設備，係屬有固定使用方法，並屬區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，依公寓大廈管理條例第七條之規定，非但不得獨立使用供作專有部分，且亦不得為約定專用部分，應非不得認其為法定（當然）共有（用）部分（最高法院一百零一年度台上字一八三四號發回意旨參照），再本院於上開期日履勘，勘驗結果：「系爭建物一樓部分：目前做為住戶交誼廳等使用，陳設電視、沙發、會議桌、運動器材、書櫃、泡茶桌等等。系爭建物二樓部分：設有會議室（視聽室）、撞球桌、桌球桌等‧‧‧系爭建物地下一樓部分：設有‧‧‧四間ＫＴＶ室、韻律教室、運動器材設施‧‧‧」等語，並有上訴人所提出之照片附卷可證（見本院卷第一宗第一四七頁反面、一六三至一六八頁），又本院於一百零二年二月十九日以102中分文民群決102重上更㈡8字第01951號函調原審法院九十三年度訴字第一六七一號交付公共設施事件，經該法院於同年月二十六日以中院彥檔－211字第20010號函覆，並檢附該案卷宗（見本院卷第一宗第二十三、二十五頁），而依該案卷宗所附之新聯合國委託代管合約書，載明：「委託人（即承購戶，以下簡稱甲方，下同）；受託人（即十傑公司，以下簡稱乙方，下同）：立合約書人茲為甲方承購新聯合國Ｂ１區‧‧‧（以下簡稱本戶）與本社區各戶之所有權人共同委託乙方（或其指定之管理公司）代管本社區各大樓之各項管理業務，經雙方共同協議簽訂本合約書（以下簡稱本約），條款如下，以資共同遵守：本社區內公共設施（設於Ｂ１棟之Ｂ１Ｆ、１Ｆ、２Ｆ，三個樓層內部）由乙方吸收其面積，不列入甲方之公共面積坪數內‧‧‧」等語（見上開卷宗第十九至二十一頁），且參以被上訴人所提出之臺中市中興地政事務所建物測量成果圖、建物登記第二類謄本（見原審卷第一宗第十三至十四頁），可知系爭建物之主要用途，為社區辦公室（即聯合大廈公共設施），足見十傑公司於銷售聯合大廈房地時，確實與聯合大廈之各承購戶分別約定，就系爭建物供公共設施使用，是上訴人主張，十傑公司建造之初將系爭建物用以經營休閒設施，並對外開放收費營業，自非純作為公共設施使用云云，為不可採。則依上開說明，關於系爭建物之使用方式，應認各區分所有權人間業已合意成立分管契約，且此分管契約若未經全體區分所有權人之同意終止，亦不因嗣後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力，從而上訴人張玲珠（含）以次三十七人辯稱：系爭建物係為聯合大廈之公共設施等語，應堪採信。㈢、按「代表」與「代理」之制度，其法律性質及效果均不同：「代表」在法人組織法上不可欠缺，代表與法人係一個權利主體間之關係，代表人所為之行為，不論為法律行為、事實行為或侵權行為，均為法人之行為；「代理」人與本人則係兩個權利主體間之關係，代理人之行為並非本人之行為，僅其效力歸屬於本人，且代理人僅得代為法律行為及準法律行為（最高法院八十六年度台上字第一七八二號判決意旨參照）。查本院前審於九十七年九月二十五日會同兩造於現場履勘時，被上訴人訴訟代理人洪明立律師陳稱：「本來社區的住戶和辰遠公司的林董有開會要集資購買，但後來沒有結果，所以辰遠公司怕被他人買走後，用來經營八大行業使用，因辰遠公司林董有用他女兒的名字在社區的二十樓買一間房子，他女兒結婚後，沒住這裡，現在是空屋。」等語（見本院九十七年度重上字第八十二號卷第二一四至二一五頁），被上訴人雖稱所指之「林董」係指訴外人林敏榮，惟一般人俗稱公司董事長即「董」，乃公眾周知之事實，而被上訴人迭承林茂盛為其公司之董事長，故被上訴人訴訟代理人洪明立律師於本院前審時所稱之「林董」當指林茂盛，自非訴外人林敏榮，是被上訴人於本院一０二年八月二十八日言詞辯論時臨訟改稱林董為訴外人林敏榮云云，為不足取。而林茂盛既為被上訴人之代表人，則依上開說明，林茂盛所為之行為，則不論為法律行為、事實行為或侵權行為，均為被上訴人之行為，被上訴人對於其法定代理人林茂盛所為上開行為，無從委為不知情。再參以原審法院九十五年度執字第二七０九八號返還借款強制執行事件，於九十五年九月十一日第三次拍賣公告中，於附表備註欄，載明：「本建物查封時，為新聯合國大廈社區之社區辦公室、韻律教室、健身房等公共設施使用，債務人未現實占有，於拍定後不點交。」等語（見上開卷宗第三次拍賣公告），是依上開勘驗筆錄、拍賣公告，可知被上訴人之法定代理人林茂盛於買受聯合大廈時，就系爭建物之使用方式，業已成立分管契約，並知悉供公共設施使用，足見被上訴人就此事實，自難謂不知情，是此，系爭建物業於第三次拍賣公告之附表備註欄，既載明系爭建物為聯合大廈之社區辦公室、韻律教室、健身房等公共設施，於拍定後不點交，益徵被上訴人主張，系爭建物依主管機關備查之圖說標示為專有部分，單獨編列建號，自非屬共有部分，及建商與住戶之約定僅有債權之效力，伊登記取得具有物權效力，自不受其間約定之拘束，因而依民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求上訴人等人交還系爭建物云云，難認可取。七、綜上所述，系爭建物為聯合大廈之公共設施，十傑公司與住戶之分管約定，既為被上訴人於買受時所知悉，自應受其拘束，是則上訴人占有系爭建物，應屬有正當權源，從而被上訴人依民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求上訴人應將坐落臺中市○○區○○段0000○號即門牌號碼為臺中市○○區○○路00巷0號，樓層地面一層、二層及地下一層，總面積一九七一‧九七平方公尺，權利範圍全部之建物，交還予被上訴人，於法無據，不應准許。原審未查，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。中華民國 102 年 9 月 11 日民事第六庭審判長法官袁再興法官陳賢慧法官盧江陽以上正本係照原本作成。被上訴人得上訴。如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。書記官廖家莉中華民國 102 年 9 月 11 日

臺灣高等法院臺中分院102年度重上更㈡字第8號

關鍵資訊

臺灣高等法院 臺中分院102年度重上更㈡字第8號

關鍵資訊

臺灣高等法院臺中分院102年度重上更㈡字第8號