臺灣高等法院 臺中分院103年度上字第358號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　103年度上字第358號

上訴人

閤桀不動產經紀業有限公司

法定代理人

李品蓉

訴訟代理人

陳浩華律師

被上訴人

儲衛國

訴訟代理人

陳世煌律師

　　　　　　黃俊昇律師

上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國103年6月11日臺灣臺中地方法院102年度訴字第2280號第一審判決提起上訴，本院於民國103年10月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、上訴人起訴主張：

㈠兩造於民國（下同）102年3月1日就被上訴人所有坐落臺中市○○區○○段000000地號土地及其上同段0000建號建物（下稱系爭房地）簽署「一般委託銷售契約書」（下稱系爭契約），由被上訴人委託上訴人銷售系爭房地，委託價金新臺幣（下同）3880萬元，底價為3500萬元（含服務費及增值稅），期間自102年3月1日起至同年6月1日止。系爭契約第10條第1款約明：「有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之6計算之服務報酬：㈠委託人與受託人覓得之買方私下成交。」嗣訴外人甲○○委託上訴人欲購買系爭房地，雙方簽立「買賣議價委託書」，惟被上訴人不同意甲○○之出價條件，而於102年5月13日在買賣議價委託書上勾選「賣方不同意依上開內容出售」，並親自簽名。豈料被上訴人竟於102年5月30日將系爭房地出售予甲○○，就此，上訴人曾去電詢問被上訴人，被上訴人一再隱瞞，經上訴人調閱謄本始證實。被上訴人與買方私下交易顯然違背誠信，上訴人自得依系爭契約第10條第1款約定，請求被上訴人給付銷售總價6%計算之服務報酬，共計2,328,000元（計算式：38,800,0000.06＝2,328,000）。

㈡被上訴人前揭行為確實構成系爭契約第10條第1款「與買方私下成交」之要件，且該約定並無不公平無效之情形：

⑴上訴人之法定代理人李品蓉於102年5月13日將要約人甲○○之「買賣議價委託書」及確認書各一份合併於一張A3紙張交付予被上訴人，確認書上有記載甲○○之地址及電話。且證人李品蓉於原審證述：「（法官問：剛剛提示的附件1的單子是否有整張交給被上訴人看？）有，買方的年次、住在哪裡、名字，我直接講給他聽。」被上訴人顯然已知悉甲○○之相關資料。況被上訴人與甲○○簽立買賣契約書在102年5月17日，係於簽立買賣議價委託書4日後，實難不認定為渠2人私下買賣。

⑵兩造簽約前上訴人已將系爭契約交由被上訴人審閱，系爭契約第10條約定之目的在於避免上訴人先前付出之勞務付諸流水。被上訴人確與甲○○私下成交，與是否透過第三人成交無關，且即便透過第三人成交亦符合私下成交之定義，否則該等約定將形同具文，任何委託方只要透過第三人以降低仲介費之方式即可私下成交，將傷害受託方即上訴人之前所付出之努力，包括勞務及廣告之付出，此為此條款約定之由來，亦為不動產仲介業定型化契約之一部分。被上訴人一再將責任推與不知情之訴外人乙○○，然乙○○為被上訴人之使用人，渠之過失即屬被上訴人之過失，亦為民法224條所明定。

二、被上訴人則以：

㈠本件並非被上訴人與買家甲○○私下交易，而係因被上訴人簽署一般委託銷售契約，委由多間房仲業者銷售系爭房地，嗣系爭房地透過永慶不動產加盟店建禾不動產經紀業有限公司（下稱永慶房屋）出售，被上訴人並因該交易支付2筆分別為487,650元，合計975,300元之服務報酬。上訴人主張被上訴人將系爭房地出售予甲○○，構成系爭契約第10條第1款「與買方私下成交」之要件，應支付其服務報酬，並無理由：

⑴按目前國內房屋仲介業，依內政部編印之不動產委託銷售契約書範本，就委託銷售契約書，分為專任委託銷售契約書與一般委託銷售契約書，前者約定僅能由受託人仲介出售其不動產，委託人不得自行出售、亦不得委託第三人出售，後者則無此約定。系爭契約為一般委託銷售契約書，故被上訴人除委託上訴人出售系爭房地外，亦得自行出售。又系爭契約屬定型化契約，其第10條第1款約定，解釋上應以委託人明知其買主為該仲介公司所介紹，為逃避委託報酬之給付，始有適用。否則若委託人出售予曾由上訴人覓得之買方即屬違約，與一般委託銷售契約之意旨相悖，則該約定已違反誠信原則、平等互惠原則，顯失公平，依消費者保護法第12條、民法第247條之1之規定，應屬無效。

⑵上訴人主張其交付確認書與買賣議價委託書予被上訴人時，已告知被上訴人關於應買人甲○○之年籍、資料云云，惟由證人李品蓉於原審之證述可知，其當時並未提供甲○○之任何資料予被上訴人，該買賣議價委託書及確認書亦均未留存予被上訴人。雖李品蓉旋又改稱其有將甲○○之年次、地址等告知被上訴人，然其證詞前後不一，況衡諸一般不動產仲介實務，基於保護個人資料之觀念，被上訴人既已明確表示不願出售，李品蓉何需告知被上訴人上開資料，其該部分證詞，顯與常情不符而不足採。又上訴人主張李品蓉將確認書與買賣議價委託書合在一張A3紙張交予被上訴人簽名，確認書上有記載甲○○之地址及電話，惟參證人乙○○於原審之證詞可知，當天李品蓉係拿出A4大小文件供被上訴人簽名，沒有敘述買方姓名、資料，也沒有將該文件翻開成A3紙張大小，只有看到買賣議價委託書那面而已，再按一般經驗法則，不動產仲介業者為保障自身營業秘密，通常僅就買方出價向賣方報告，待賣方表明磋商意願時，才進一步安排接洽，足見證人乙○○證稱看到的文件是A4大小，無法看到另一面買方資料等語為真實。

⑶系爭房地之出售，被上訴人係委託訴外人乙○○及丙○○各自尋找房仲公司簽訂一般委託銷售契約書，其中上訴人係受乙○○之委託，另永慶房屋係受丙○○之委託。被上訴人固將系爭房地出售予甲○○，然係於102年5月16日永慶房屋以電話告知丙○○表示有買家願以3200萬元之價格出價購買，並已先行收受斡旋金，故要求與被上訴人見面，當時被上訴人因病住院，雙方遂約於病房內見面，見面時永慶房屋人員提供予被上訴人簽署另一加盟店（家鼎興業有限公司）之不動產買賣意願書，其上所示買方係丁○○且價格為3200萬元，惟被上訴人當時要求仍需將價格提高始願出售，嗣即均委由永慶房屋處理，被上訴人並未再出面。之後買賣契約簽訂、款項收受及交屋等，被上訴人均委由丙○○於永慶房屋處理，此有買賣契約書及授權書可稽。被上訴人從未見過買方，且根本無從聯繫甲○○，上訴人所稱被上訴人一再隱暪云云，實屬無稽。況本件若係被上訴人私下與甲○○交易，豈有可能實際交易價格會高過甲○○簽署予上訴人表示願意買受之價格2800萬元。又上訴人主張乙○○為被上訴人之使用人，其過失即屬被上訴人之過失等語，惟本件乙○○何以為上訴人之使用人，又有何過失可言，均未見上訴人舉證以實其說。綜上所述，顯然本件上訴人未仲介買賣成立係因其未努力居間搓合所致，上訴人竟據系爭契約第10條第1款約定向被上訴人請求給付服務報酬，自無理由。

㈡若認上訴人得請求服務報酬，應有違約金過高酌減之適用：

⑴系爭契約第10條約定雖記載「…委託人應支付銷售總價百分之6計算之服務報酬」，實際上卻屬債務不履行之違約金性質，此綜觀系爭契約全文，「服務報酬」係約定在系爭契約第5條，而第10條約定則明確記載「違約之處罰」即明。又該條款以「銷售總價百分之6」為固定賠償總額，核屬民法第250條第2項規定之損害賠償額預定違約金。

⑵上訴人依系爭契約應負之義務包括居間、仲介、銷售、過戶、辦理貸款等事宜。一般仲介業者為銷售不動產，會透過各類型媒體刊登廣告，並進行帶看房地、議價等，而本件上訴人因其支出之費用有限，所覓得之買方僅出價2800萬元，未達被上訴人所訂底價，亦未達被上訴人嗣後成交價3251萬元，故上訴人雖曾覓得該買家，然未再努力要求買方提高價格以利成交，且省卻處理系爭房地相關過戶、點交等事宜之人事、勞務費用等，則上訴人請求按3880萬元之百分之6計算違約金，顯無理由；縱以2800萬元計算百分之6之服務報酬，亦屬過高，應予酌減。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人2,328,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。而被上訴人則答辯聲明為：上訴駁回。

四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：

㈠兩造不爭之事項：

⑴被上訴人於102年3月1日與訴外人乙○○所尋找之上訴人，就系爭房地簽訂系爭契約，由被上訴人委託上訴人銷售系爭房地，委託期間為102年3月1日至同年6月1日止，委託價金3880萬元，底價為3500萬元（含服務費及增值稅）。

⑵上訴人之法定代理人李品蓉曾於102年5月13日將要約人甲○○之「買賣議價委託書」及確認書各一份合併於一張A3紙張交付予被上訴人，確認書上有記載甲○○之地址及電話，經被上訴人拒絕依要約人出價2800萬元之條件出售後，被上訴人勾選賣方不同意出售後簽名並載明日期於其上，該買賣議價委託書及確認書均未留存予被上訴人。

⑶永慶房屋曾於102年5月15日將訴外人丁○○以總價3200萬元購買之不動產買賣意願書交付被上訴人。

⑷被上訴人於102年5月17日委託丙○○代理出售系爭房地，並代理簽訂買賣契約書，買賣總價3251萬元，買賣契約書記載之買方為甲○○。

⑸被上訴人以3251萬元的3%即975,300元支付仲介費用及服務報酬予永慶房屋。

⑹系爭房地於102年7月1日辦妥所有權移轉登記予甲○○。

㈡兩造爭執事項：

⑴上訴人主張被上訴人將系爭房地出售予甲○○構成系爭契約第10條第1款「與買方私下成交」之要件，應支付服務報酬，是否有理由？

⑵若上訴人得請求服務報酬，被上訴人得否主張酌減違約金？

㈢兩造不再提出其他爭點。

五、本院得心證之理由：

㈠上訴人主張：兩造於102年3月1日簽訂系爭契約，由被上訴人委託上訴人銷售系爭房地，委託期間為102年3月1日至同年6月1日止，委託價金3880萬元，底價為3500萬元（含服務費及增值稅）；而上訴人之法定代理人李品蓉曾於102年5月13日將要約人甲○○之「買賣議價委託書」及確認書各一份合併於一張A3紙張交付予被上訴人，確認書上有記載甲○○之地址及電話，經被上訴人拒絕依要約人出價2800萬元之條件出售後，被上訴人勾選賣方不同意出售後簽名並載明日期於其上，該買賣議價委託書及確認書均未留存予被上訴人，嗣被上訴人於102年5月17日委託丙○○代理出售系爭房地，並代理簽訂買賣契約書，買賣總價3251萬元，買賣契約書記載之買方為甲○○等情，業兩造所不爭，故應堪採信。

㈡上訴人雖主張被上訴人將系爭房地出售予甲○○構成系爭契約第10條第1款「與買方私下成交」之要件，應支付服務報酬等情，然為被上訴人所否認。經查：

⑴按被上訴人如予上訴人所覓得之買方私下成交者，仍應給付上訴人銷售總價百分之6計算之服務報酬，系爭契約第10條第1款雖有明文約定，然前開約款應係指被上訴人透過上訴人之介紹而知悉買方資料後，故意私下另行與買方交易，藉此規避給付仲介報酬予上訴人之情形。

⑵上訴人之法定代理人李品蓉雖曾將要約人甲○○之「買賣議價委託書」及確認書各一份合併於一張A3紙張交付予被上訴人，但被上訴人拒絕出售而於勾選賣方不同意出售後簽名並載明日期於其上，該買賣議價委託書及確認書均未留存予被上訴人，已如前述，且證人李品蓉於原審證稱：被上訴人並沒有任何途徑找到甲○○等情（見原審卷第108至109頁），足見被上訴人並無法藉由上訴人介紹獲得甲○○之聯絡資料而自行與甲○○聯絡私下成交，並藉此規避給付上訴人仲介報酬。

⑶證人李品蓉於原審雖另證稱：其並未提供有關應買人甲○○任何資料予被上訴人，然旋又改稱：伊曾將買方的年次、住在那裡、名字，我直接講給被上訴人聽，被上訴人沒有抄錄資料，伊沒有告知被上訴人甲○○等情（見原審卷第109頁）。本院審酌證人李品蓉該日找被上訴人，係要告知被上訴人曾有人出價2500萬元，詢問被上訴人是否願以此價格出售系爭房地，被上訴人因價格太低，與其出價3500萬元差距過大，拒絕出售，故證人李品蓉出示買賣議價委託書給被上訴人在不同意出售欄位上簽名，衡諸一般不動產仲介實務，且基於個人資料保護之觀念，被上訴人既已明確表示不願出售，證人李品蓉應無告知被上訴人應買人甲○○之相關資料之可能，故證人李品蓉曾告知被上訴人應買人甲○○的年次、住址、名字云云，顯與常情不符，實無足採，況縱使證人李品蓉曾將甲○○姓名、年次、地址告知被上訴人，被上訴人並未因此與甲○○私下聯絡，甲○○乃係經由永慶房屋仲介而與被上訴人連繫，亦不符合系爭契約第10條第1款之要件。

⑷又被上訴人以3251萬元出售系爭房地予訴外人甲○○後，確實已給付價金之3%即975,300元仲介費用及服務報酬予永慶房屋等情，亦為上訴人所不爭，本院審酌被上訴人若果經由上訴人介紹而取得甲○○資料，應可私下與甲○○磋商交易，豈會再經由永慶房屋介紹完成系爭交易，而另支出仲介報酬予永慶房屋之理？由此足徵被上訴人確實未經由上訴人介紹而取得甲○○資訊，並進而與甲○○私下交易，應甚明確。

㈢綜上所述，本件上訴人並未能舉證證明上訴人藉由其介紹而取得甲○○之資訊而私下成交，而系爭契約係一般委託契約，並無排除其他仲介人員介紹同一客戶予被上訴人之機會，本件被上訴人既未從上訴人介紹而取得甲○○資訊進行私下交易，其透過永慶房屋與甲○○完成系爭交易，即無違反系爭契約第10條第1款之約定，從而上訴人請求被上訴人給付6%仲介報酬2,328,000元及法定遲延利息，即無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。