臺灣高等法院 臺中分院103年度上字第360號

• 裁判案由: 減少價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 104 年 03 月 18 日
• 法官: 蔡秉宸、陳繼先、張恩賜
• 上訴人: 邵健明
• 被上訴人: 劉寅生

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　103年度上字第360號上　訴　人　邵健明
邵建新
共　　　同
訴訟代理人　盧兆民律師
被上 訴 人　劉寅生
訴訟代理人　李明海律師
複代 理 人　梁雨安律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國103年6月20日臺灣臺中地方法院102年度訴字第 2178號第一審判決提起上訴，本院於104年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付負連帶責任部分，及訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（確定部分除外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
(一)就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。參加，應提出參加書狀，於本訴訟繫屬之法院為之。法院應將參加書狀，送達於兩造。民事訴訟法第58條、第59條第1項、第3項分別定有明文。是參加訴訟應由利害關係之第三人主動提出參加書狀，兩造訴訟當事人，均無聲請第三人為參加人之權利。本件上訴人於原審法院民國103年1月27日言詞辯論期日，以言詞聲請將王智建列為訴訟之參加人，與上開法律規定不符，當不生王智建已參加本件訴訟之效果。
(二)告知訴訟，應以書狀表明理由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人。前項書狀，並應送達於他造。訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人。民事訴訟法第66條、第67條之1第1項分別定有明文。原審法院就上訴人上開聲請將王智建列為本件訴訟之參加人，僅逕以王智建為受告知訴訟人寄送囑託鑑定函副本、列為判決之受告知訴訟人、送達判決書，仍未以書面通知訴訟事件、進行程度、民事訴訟法第67條之 1第2項、第3項之法律效果，且兩造均未提出表明告知訴訟理由及訴訟程度之書狀，由原審法院送達於王智建，當不合告知訴訟之法定程序，自不生告知訴訟之效果。本院於104年2月 3日準備程序期日向兩造說明原審告知訴訟不合法律規定之程序，上訴人稱另狀聲請告知訴訟，惟迄本件言詞辯論終結，兩造均未提出書狀聲請對王智建為告知訴訟，本件爰不列王智建為受告知訴訟人，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：上訴人邵健明、邵建新二人共有坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○○街00號建物，上訴人邵健明委由上訴人邵建新與台灣房屋仲介股份有限公司之文心青海加盟店即群霖不動產經紀有限公司經紀人陳冠良訂定委託銷售系爭房地契約書。嗣民國102年3月 9日，經上訴人二人授權之王智建與被上訴人簽訂台灣房屋文心青海加盟店之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,500萬元，被上訴人並已付訖該價金，且於102年4月8日完成系爭房地所有權移轉登記。惟被上訴人於交屋後，經鄰居告知，始知系爭房屋於94年間，曾發生屋內有人自殺死亡事件，則上訴人二人明知系爭房屋曾有非自然身故之自殺情事，竟於委託銷售不動產之標的物現況說明書中，明確勾選為非凶宅及自殺，復於系爭契約簽訂時，並未表明系爭房屋為有人曾自殺之凶宅，顯見上訴人二人惡意隱瞞系爭房地重大物之瑕疵，損害被上訴人之權益甚鉅。系爭房地既屬凶宅而有上開物之瑕疵，上訴人二人應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人已向上訴人二人行使減少其價金之權利，爰依民法第 359條規定，請求上訴人二人連帶返還系爭房地溢付之買賣價金600萬元。
二、上訴人二人答辯：95年 9月間訴外人劉雲海、王智建購買系爭房地，但因劉雲海、王智建二人之信用問題，無法向銀行借貸，遂由上訴人二人出具名義充當人頭，買受系爭不動產，雙方約定上訴人二人僅係人頭，出面向銀行抵押借款，而劉雲海、王智建則享有系爭不動產實質所有權，將來可自由買賣、保管系爭不動產權狀，且負有繳交所有規費（含地價稅、房屋稅、土地增值稅、房屋契稅等所有稅捐規費）、償還抵押貸款之本金及利息等義務，嗣後如發現抵押貸款本息遲繳或發生投資建物無法出售，致生虧損，上訴人二人概不負責。又被上訴人與王智建簽立系爭不動產買賣契約書，上訴人二人均不知情，僅受王智建之通知，配合辦理過戶事宜，且被上訴人明知上訴人二人僅係人頭，系爭買賣契約之實際當事人應為王智建及被上訴人。再者，系爭房屋並非凶宅，上訴人二人僅係人頭，未實際使用系爭房屋，不知該房屋為凶宅；且自殺死亡係在上訴人當人頭取得系爭不動產之前，並無不動產委託銷售標的現況說明書所稱在賣方產權持有期間曾經發生凶殺或自殺之情事。又被上訴人最遲在102年5月 7日已經知道系爭房屋是凶宅，卻仍在5月l5日將第四期尾款900萬元匯入履約保證專戶，足見被上訴人已經放棄選擇請求減少價金或解除契約之權利，其以減少價金為由，訴請上訴人二人給付 600萬元，並無理由。又連帶債務應以當事人明示或法律規定為限，原審依被上訴人之請求，命上訴人二人連帶給付，尚有違誤。
三、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人二人部分敗訴之判決，命其應連帶給付被上訴人 375萬元本息，並駁回被上訴人其餘之訴（此部分未經被上訴人上訴，業已確定）。上訴人二人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：
(一)被上訴人主張系爭房地原為上訴人二人共有，上訴人邵健明委由上訴人邵建新與台灣房屋仲介股份有限公司之文心青海加盟店即群霖不動產經紀有限公司訂定委託銷售系爭房地契約書。嗣102年3月 9日，經上訴人二人授權之王智建與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，約定由被上訴人向上訴人二人買受系爭房地，價金為 1,500萬元，其已給付全部價金，並於102年4月 8日完成所有權移轉登記等事實，業據提出不動產說明書、物件明細、成屋產權說明、建物登記謄本、土地登記謄本、不動產委託銷售契約書、不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、100年3月3日授權書、102年3月6日授權書為證（見原審卷第6至17、22至33、82至83頁)，上訴人二人對此亦不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真實。上訴人二人辯稱其為王智建之人頭，系爭買賣契約之實際當事人應為王智建及被上訴人等情，固據提出投資契約書、102年3月14日切結書、被上訴人傳送簡訊之翻拍照片為證（見原審卷第53、54、69頁），並經證人劉雲海於原審雖證述：我和王智建一起購買系爭房屋，因信用不足，所以請上訴人二人擔任登記名義人等語（見原審卷第111至112頁），惟被上訴人已否認簽立系爭房地買賣契約前知悉上訴人二人係王智建之人頭。查上訴人既為系爭房地之登記名義人，並出具上開授權書，簽立不動產委託銷售契約書，復以上訴人邵建新所有帳戶收受結算後之買賣價金，更於系爭契約簽立後之102年3月14日，與王智建簽立切結書，配合出具買賣移轉所需證件，並約定王智建應給付上訴人二人各 425,000元及上訴人邵建新之配偶趙麗華17萬元，上訴人收入之價金扣除上開報酬後，餘款再匯入王智建戶，且上訴人等均已取得各該報酬。此有上開切結書及上訴人邵建新之存摺影本、102年5月 1日之履保專戶收支明細表暨點交確認單（見原審卷第55至68、136至137頁）及上訴人二人、王智建訊問筆錄（見臺灣臺中地方法院檢察署103年度
偵字第2904號偵查卷第28至30頁）在卷可憑。復經王智建於臺灣臺中地方法院檢察署檢官訊問時，陳稱：有依照切結書給邵健明、邵建新、趙麗華錢，趙麗華是邵建新的太太，我總共給他們三人 100餘萬元，不只切結書上的數字，我會給錢是因為如果我不給，他們不會簽字過戶，這是邵建新在系爭買賣契約102年3月 9日簽訂後要求的，所以在102年3月14日簽立該切結書等語（見同上偵查卷第28頁），顯見上訴人二人授權王智建以上訴人二人名義出售系爭房地，收取價金，並共向王智建取得逾百萬元之報酬，方配合辦理過戶手續，自難諉稱其非系爭買賣契約之出賣人。又上訴人所提出上開由被上訴人寄送之簡訊，僅能證明被上訴人於102年5月 7日已知悉上訴人二人為王智建之人頭等事實，但尚難證明被上訴人於簽訂系爭房地買賣契約時，已知悉上訴人二人為王智建之人頭；亦難憑以認定當時其主觀上認係與王智建交易而非與上訴人二人交易，自無從為有利於上訴人二人之認定。上訴人二人雖聲請傳喚證人王智建，擬證明被上訴人於簽訂系爭契約時，業獲王智建告知上訴人二人僅係人頭，惟經原案法院及本院多次傳喚，王智建均未到庭，當無從調查。況上訴人二人在上開交易過程中，既知悉並參與系爭房地所有權移轉登記等手續，復要求且已實際分享出賣人所得利益，自應負其出賣人之責任，亦無從以其與王智建在上開切結書所謂：產權移轉、點交房屋後，若買方對建物認為有瑕疵，涉及糾紛，概由王智建負全責，與上訴人二人無關等僅存在王智建與上訴人間之內部約定，即得卸除其對買受人即被上訴人所應負之出賣人責任。
(二)被上訴人主張系爭房屋曾發生屋內有人自殺死亡事件等事實，業經證人劉雲海於原審陳述並結證：和王智建一起購買系爭房屋，因信用不足，所以請上訴人二人擔任登記名義人，買受系爭房屋時，仲介有告訴我們是有人自殺的凶宅，賣主也有跟我們說前手有人自殺，後來廖錦章的兒子才跟我們說他父親在該屋上吊自殺，他兒子跟我們確認名字後，97年初我們有請法師為廖錦章作超渡法會約4、5次，97年底因和王智建不合，我就退出該投資等語（見原審卷第111至112頁）；廖錦章之兒子廖確穎亦於偵查中證述其父親確有於94年 1月26日在系爭房屋四樓上吊自殺等語明確（見臺灣臺中地方法院檢察署102年度他字第3502號卷第141至142頁)，並有臺中市西屯區戶政事務所函送臺灣臺中地方法院檢察署相驗屍體證明書在卷可憑（見原審卷第117、118頁）。依該相驗屍體證明書所載死者廖錦章係於94年 1月26日，在自宅（即臺中市○○區○○○街00號）懸縊窒息死亡，死亡地點及場所為自宅，顯見系爭房屋確係有人在屋內自殺身亡之凶宅無疑。上訴人主張廖錦章係在送醫途中死亡，並非死在屋內，系爭房屋非屬凶宅云云，顯與上開相驗屍體證明書所載不符，自難採信。雖王智建於 103年 2月10日臺灣臺中地方法院檢察署檢察官訊問時陳稱：（問：你在出售系爭房屋之前，是否知道在94年 1月26日曾有屋主廖錦章在屋內上吊自殺嗎？）我有聽說，我是聽左鄰右舍講的，但我有到凶宅網查過，另外邵建新也有到警察局查詢過，都說這不是凶宅等語；原審法院曾向臺中市政府警察局第六分局函查系爭房屋於94、95年間有無「廖錦章」者在該處自殺，經該局交由何安派出所查辦，員警先在交辦單記載「已查明本所檔案，無該交辦單內容自殺之案件」，嗣以職務報告稱「因時間久遠，已調無相關存卷檔案」，固有訊問筆錄（見臺灣臺中地方法院檢察署103年度偵字第2904號偵查卷第28頁）、臺中市政府警察局第六分局102年10月 4日函檢附偵查隊交辦單、102年11月 14日函檢附員警報告（見原審卷第89、90、106、107頁）在卷可佐，惟此均與上開業經證實廖錦章有在系爭屋內自殺身亡之事實明顯不符，自難單以警察機關一時查無相關檔案資料，即為有利於上訴人二人之認定。又王智建業在上開檢察官訊問時另陳稱：（問：你有跟邵健明、邵建新說過你曾聽左鄰右舍說系爭房屋有死過人嗎？）應該是有，不然邵建新不會去警察局查凶宅的資料等語（見同上偵查卷第28頁背面），再參諸上訴人二人與王智建間所立上開切結書，上訴人二人明顯不願承擔物之瑕疵責任，特就買方對建物主張瑕疵之糾紛，約定應由王智建負全責，益見上訴人二人對系爭房屋係有人在屋內自殺之凶宅，並非一無所知，其辯稱僅係人頭，未實際使用系爭房屋，不知該房屋為凶宅云云，顯不可採。
(三)物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前段、第359 條前段分別定有明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至於出賣人有無過失，則在所不問。是出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。查買賣標的之房屋內若曾有凶殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，就居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，依估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格；且在交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，當屬減少其應具備價值之瑕疵。系爭房屋曾有他人在屋內自殺身亡，核屬凶宅，業如前述，自有減少其價值之物之瑕疵。上訴人二人既為該房地之出賣人，不論是否有過失，均應負物之瑕疵擔保責任，故被上訴人依民法第 359條規定，請求減少買賣價金，自屬有據。
(四)上訴人二人雖以被上訴人最遲在102年5月 7日已經知道系爭房屋是凶宅，卻仍在5月l5日將第四期尾款900萬元匯入履約保證專戶，認被上訴人已經放棄選擇請求減少價金或解除契約之權利云云。惟依卷附邵建新之存摺影本、履保專戶收支明細表暨點交確認單（見原審卷第68、136至137頁），可知被上訴人支付價金而將款項存入履約保證專戶之時間均在102年4月1日之前；且於102年4月25日前，被上訴人已另代償銀行抵押借款9,433,759元，惟因上訴人邵建新尚有另筆欠款 433,759元未清償，致無法取得銀行出具之清償證明，乃由履保專戶於102年4月25日代償上訴人邵建新該另筆欠款，買賣雙方經於102年5月 1日結算，簽立履保專戶收支明細表暨點交確認單後，擔任該履保專戶之第一建築經理股份有限公司方於102年5月2日將專戶餘額4,434,227元匯入上訴人邵建新之銀行帳戶，則上訴人二人主張被上訴人最遲在102年5月7日已經知道系爭房屋是凶宅，卻仍在5月l5日將第四期尾款 900萬元匯入履約保證專戶等情，既與事實明顯不符，尚難採信。況依民法第 367條規定，買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，被上訴人繼續交付買賣價金，本屬履行買受人義務之行為，更難認其有捨棄請求減少價金或解除契約之權利。是上訴人二人以與事實不符之主張，認被上訴人已經放棄選擇請求減少價金或解除契約之權利云云，自非可採。
(五)系爭不動產買賣契約書第5條第2款明定「物的瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」雖其第6條第3款規定：「賣方保證買賣標的之建築改良物專有部分（含增改建）在賣方產權期間確無凶殺或自殺致死之情事發生，嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」惟依該約定內容，僅保證在賣方產權期間無凶宅之情事，否則買方可解除契約，並無排除買方就在賣方產權期前所發生之凶宅事件請求減少價金之權利。是綜合上開約定，既無使賣方就其產權期間前所發生之凶宅事件，全部免除物之瑕疵擔保責任，則被上訴人就未在免除責任擔任範圍之請求減少價金部分，行使其權利，當屬有據。上訴人認系爭房屋發生自殺事件係在其產權持有期間前，被上訴人不得請求減少其價金云云，亦無可取。
(六)在不動產實務上，凶宅低於市價很多，會打6至7折左右，業據台灣房屋仲介股份有限公司之文心青海加盟店（群霖不動產經紀有限公司）特約地政士黃怡臻證述明確（見臺灣臺中地方法院檢察署103年度偵字第 2904號偵查卷第27頁）。經原審法院囑託卓越不動產估價師事務所就系爭不動產有無非自然身故發生之合理市價為鑑定結果，認系爭房地有凶宅因素影響下之適當價格差異比率為25％，此有卓越不動產估價師事務所103年4月11日103卓越第 0411-1號函暨檢附不動產估價報告書在卷可參（見原審卷第148頁，報告書外放)。據上開鑑價報告可知，系爭房屋在有非自然身故之情況下，會較無自然身故正常價格低 25%，兩造就此鑑定結果均不爭執，復於原審合意系爭房地因凶宅造成價格減損之比例為四分之一（見原審卷第157頁背面）。是被上訴人依民法第359條前段規定請求減少價金 3,750,000元（15,000,000元X25%＝3,750,000）部分，當屬有據。
(七)綜上所述，系爭買賣之標的物為凶宅，存有物之瑕疵，上訴人二人應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人依法請求減少買賣價金，訴請上訴人二人返還 3,750,000元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即102年8月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許。原審就此部分所為上訴人二人敗訴之判決，固無不合。惟數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，無前項明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第 272條定有明文。是以連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立（最高法院86年度台上字第386號判決要旨參照)。本件被上訴人並未舉證證明其與上訴人二人間有成立連帶債務之明示，法律復未規定共同出賣人間就瑕疵減少價金後之返還義務應成立連帶債務，上訴人二人當僅負共同給付之責，不能令其連帶給付。從而，原審依被上訴人之請求，命上訴人二人負連帶給付之責任，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，本院爰就此部分廢棄改判如主文第一項、第二項所示。原審其餘命上訴人二人給付部分之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。參、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 陳繼先
法 官 張恩賜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 郭蕙瑜

中 華 民 國 104 年 3 月 18 日