臺灣高等法院 臺中分院103年度上易字第468號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 104 年 04 月 07 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　103年度上易字第468號上　訴　人　唐婉茹
訴訟代理人　林瓊嘉律師
複　代理人　楊壁榕律師
被　上訴人　禾豐不動產經紀有限公司
法定代理人　陳政義
訴訟代理人　康春田律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國103年9月2
日臺灣南投地方法院102年度訴字第401號第一審判決提起上訴，本院於民國104年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
兩造於民國102年5月18日簽訂專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書（下合稱系爭專任契約），由伊以總價新臺幣（下同）1480萬元委託被上訴人銷售南投縣草屯鎮○○○段○0000地號土地及同段第1274建號建物（下稱系爭不動產），委託期間自102年5月18日至102年9月30日止。嗣訴外人賴建仲同意依上開委託條件購買系爭不動產，並簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），同時支付定金10萬元。經伊於委託期間內通知並請上訴人簽立買賣契約書，然上訴人卻置之不理；嗣經伊發存證信函催告上訴人履約，詎上訴人拒不出面簽訂買賣契約，依系爭專任契約第6條第2項及第8條
第3項第3款，此既係因上訴人不願或無法與被上訴人所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書，上訴人仍應支付委託售價百分之4之服務報酬59萬2000元予伊，爰依系爭專任契約第8條第3項第3款提起本訴等語。並聲明：上訴人應給付伊59萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、上訴人則辯以：
兩造於102年5月18日簽立系爭專任契約時係約定價額為1588萬元，同日經上訴人公司業務員羅玉珍要求，始另行簽立委託事項變更契約書將價額變更為1480萬元。被上訴人於前開委託期間內遲遲無法將系爭不動產以委託價額賣出。嗣於102年9月30日，羅玉珍向伊之父母表示賴建仲願出價1450萬元購買系爭不動產，伊隨即告知被上訴人不可能降價，且於委託期間內不斷要求確認1480萬元之系爭意願書存在之事實，惟被上訴人自102年9月30日止均未提出系爭意願書，自非可歸責於伊。依系爭意願書第3條第1項之約定，系爭不動產買賣契約應以賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時始成立。伊從未接受賴建仲之承買價款及意願書之條款，亦未與賴建仲簽訂買賣契約，足見買賣契約並未成立。再者，系爭意願書僅能證明被上訴人與賴建仲完成系爭意願書，然被上訴人所收受之10萬元為賴建仲交付之斡旋金，並非代理伊收受定金10萬元。又縱被上訴人係於102年9月30日收受定金，被上訴人亦未依系爭專任契約第7條第7項之約定，於收受定金後24小時交付伊、或於2日內寄出書面通知表明收受定
金，即不生收受定金之效力。被上訴人即無理由請求給付服務報酬。系爭不動產買賣過程，由於有不愉快之銷售過程、銷售過程亦有諸多瑕疵，甚而影響上訴人家人之生活，縱被上訴人得請求違約金，亦應予酌減等語。
三、兩造不爭執之事項：
⑴兩造於102年5月18日簽訂系爭專任契約，約定將系爭不動產委託被上訴人以總價1480萬元出售，委託銷售期間自102年5月18日起至102年9月30日止。
⑵系爭不動產之買賣之仲介人員為羅玉珍。
⑶被上訴人於102年10月4日以草屯郵局存證信函第307號通知
上訴人於102年10月11日簽訂系爭不動產之買賣契約，逾期
未理，被上訴人及買方即依約向上訴人請求服務費及損害賠償。
四、得心證之理由：
⑴被上訴人主張：賴建仲同意依1480萬元之委託條件購買系爭不動產，並簽立系爭意願書，同時支付定金10萬元，然因可歸責於上訴人之事由，上訴人不願或無法簽立不動產買賣契約，屬上訴人違約，上訴人仍應支付委託售價百分之4之服
務報酬等語；被上訴人則辯稱：賴建仲未於委託銷售期間內出價至1480萬元，雙方買賣契約尚未成立生效云云。經查：①兩造於102年5月18日簽訂系爭專任契約，原約定將系爭不動產委託被上訴人以總價1588萬元出售，嗣後另行簽立委託事項變更契約書將價額變更為1480萬元，委託銷售期間自102年5月18日起至102年9月30日止，此為兩造所不爭執，並有專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書附卷可稽（見原審卷第4至6頁）。
②依系爭專任契約第6條第2項約定：「買方出價達到委託價額時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受訂金時成立生效」，及系爭意願書第3條第1項前段約定：「自簽立本意願書至102年10月20日止為斡旋有效期間，於
此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書」（見原審卷第4頁至7頁）。而證人賴建仲證稱：第一次簽約時，伊於102年9月下斡旋金10萬元並交付現金予被上訴人，出價大概1400多萬元，確實日期不記得了，此次沒有談成；後來羅玉珍問伊要不要再加價，時間大概也是9月多，後來加價到底價1480萬元後，羅玉珍就
通知伊去簽約，因為有改價錢所以再去簽第二次約，系爭意願書上的日期是第2次簽約時，羅玉珍當著伊的面前填
寫的，後來伊有在系爭意願書上簽名關於領回斡旋金的事情；嗣後達成1480萬元這個價格，伊很確定，但之前的出價情形伊已經忘記了，過程中都是在協商，至於更改幾次，或是價錢多少，很難記得，伊只記得到底有無成交等語（見原審卷第61頁反面至63頁、第66頁反面）；證人羅玉珍證稱：當時賴建仲於102年9月6日第1次來下斡旋金10萬元，賴建仲出價1450萬元，惟當時伊與上訴人約定1480萬元，期間伊有跟上訴人報告，但是上訴人說要1480萬元才要賣，伊一直有跟上訴人聯絡，上訴人於102年9月25日之後就不接電話了，賴建仲跟伊聯絡是否可以再議價。於102年9月30日上訴人主動打電話給伊，約伊於102年9月30日15、16時許在臺中市大墩七街的全家便利商店見面，伊有帶賴建仲的斡旋單及斡旋金10萬元給上訴人看，但上訴人說不願意賣了。由於102年9月30日之前賴建仲說可以出價到1480萬元，因為斡旋單本來是1450萬元，賴建仲願意加價改為1480萬元，賴建仲於102年9月30日17時許下班後來簽斡旋單，更改為1480萬元。伊於102年9月30日18時許傳簡訊給上訴人報告賴建仲願意出價1480萬元，希望上訴人能來完成這個合約等語（見原審卷第64頁至65頁）；證人賴建仲、羅玉珍於本院所證與原審所證內容大致相符（見本院卷第93-97頁），而證人賴建仲、羅玉珍所證互核並
無不一致情形。另觀諸證人羅玉珍所提簡訊內容：「唐小姐你好：我是永慶羅玉珍，今天是9月30下午6點整，請你與我聯絡，跟你報告已收斡旋金拾萬元，成交價（1480萬元正）」、「唐小姐你好：買方願意以1480萬成交，已電話跟你報告，請與我連絡謝謝」等語（見原審卷第84頁至85頁），足見證人賴建仲於102年9月30日17時許與被上訴人更改買賣價金為1480萬元後，已達上訴人委託銷售之條件1480萬元，證人羅玉珍遂於102年9月30日18時以簡訊告知上訴人成交價為1480萬元。是上訴人抗辯證人賴建仲未於委任期間內出價至1480萬元云云，即難採信。
③系爭不動產既於委任期間內經賴建仲出價達上訴人委託價額1480萬元，則依系爭專任契約第6條第2項約定，被上訴人自得將收受之斡旋金10萬元轉為定金並代上訴人收受，系爭不動產買賣契約於被上訴人收受定金時即成立生效。至系爭意願書上所載日期固為「102年9月6日」（見原審
卷第50頁），惟賴建仲及羅玉珍亦已明確證述賴建仲曾於102年9月30日17時許出價到1480萬元且於系爭意願書上更改買賣價金為1480萬元，而系爭意願書上之日期為「102
年9月6日」係證人羅玉珍之筆誤，然此部分亦不影響上開賴建仲曾於102年9月30日17時許出價1480萬元事實之認定。
④上訴人固辯稱：羅玉珍至102年10月初始改稱賴建仲出價
1480萬元，惟僅提出價金1450萬元之系爭意願書，且若買方有出價到1480萬元，羅玉珍不可能在102年9月30日與伊見面時，還表示買方僅能出價到1450萬元，可見被上訴人主張買方102年9月30日出價達到1480萬元及上開簡訊內容均為不實在云云。惟觀諸上訴人所提102年9月30日15、16時許與證人羅玉珍之譯文內容：「上訴人：不是，你的這個金額是多少」、「羅玉珍：1450」、「羅玉珍：他本來出價1430，現在來到1450，他後來有改1450」、「上訴人：…我要的價格就是1480，你1480沒辦法到，那1450沒有到我要的價格，那個定金你也收回去，他要買就照我們的合約走…」等語（見本院卷第104、105頁），固能證明上訴人與證人羅玉珍於102年9月30日15、16時許見面時，證人羅玉珍有談及賴建仲係出價1450萬元，上訴人則回應尚未達到1480萬元而不願出賣等事實，足見上訴人辯稱：羅玉珍在102年9月30日與上訴人見面時，還表示買方僅能出價到1450萬元等語，固屬有據；然就本件時序而言，賴建仲係於上訴人與羅玉珍見面後，始於102年9月30日17時許出價至1480萬元並更改價金為1480萬元後才再次簽立系爭意願書，而羅玉珍於102年9月30日18時許以簡訊告知上訴人關於賴建仲已出價至1480萬元等情，業經認定如上，足見羅玉珍係於其與上訴人於102年9月30日15、16時見面後，賴建仲始出價達到1480萬元。是上訴人此部分所辯，尚難認可採。另上訴人抗辯被上訴人於102年10月2日尚以上訴人之資料於591售屋網刊登銷售系爭不動產乙情，核屬
102年9月30日17時賴建仲已出價至1480萬元後之事實，即不影響本院上開之認定。
⑤上訴人另辯稱被上訴人於102年10月9日19時許才第1次將
系爭意願書提供予伊，伊於無法確定已有買方願意出價達到原約定之1480萬元，自無法進行簽立不動產買賣契約程序云云。惟依前所述，依系爭專任契約第6條第2項之約定，如買方出價達到委任價額時，被上訴人無須通知上訴人，即可全權代收定金，並安排買賣契約事宜。是尚難以上訴人未於委託期間內提出系爭意願書即否定系爭不動產已成交，上訴人前開所辯，尚非可採。
⑥至上訴人抗辯依系爭意願書第3條第1項約定，雙方買賣契約即應以賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時始成立；伊未於賣方收受定金處簽名確認，被上訴人並非代伊收受定金10萬元；縱被上訴人係於102年9月30日收受定金，被上訴人亦未依系爭專任契約第7條第7項之約定，於收受定金後24小時交付予伊或於2日內寄出書面通知表明
收受定金，即不生收受定金之效力云云。惟：
1.觀諸系爭意願書第3條第1項：「於斡旋期間，若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書」（見原審卷第7頁），此係證人賴建仲與被上訴人
間之所簽立之系爭意願書，其效力乃發生於證人賴建仲與被上訴人間，該效力並非發生於兩造間。是上訴人此部分所辯，尚有誤會。
2.依被上訴人所提系爭意願書，上訴人固未於系爭意願書賣方收受定金處簽名（見原審卷第7頁）。然觀諸系爭
專任契約第6條第1項及第2項：「甲方同意乙方可為買
賣雙方之代理人」、「買方出價達到委託價額時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理代受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分」（見原審卷第5頁）。賴建仲於102年9月30日17時許即出價達到委託價格1480萬元，且經
羅玉珍於102年9月30日18時許以簡訊通知上訴人業已成交等情，業經認定如前，被上訴人即無須再行通知上訴人即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。是上訴人固未於賣方收受定金處簽名，仍不影響被上訴人得代理上訴人收受定金之約定，核與上開約定之內容，尚難認有何違背之情節。是上訴人此部分所辯，即無理由。
3.系爭專任契約第7條第7項固約定被上訴人應於收受定金後24小時內送達上訴人，或於2日內寄出書面通知表明
收受定金及無法送達定金之事實。惟系爭專任契約第6
條第1項及第2項亦約定，被上訴人可為買賣雙方之代理人，於買方出價達到委託價額時，被上訴人無須再行通知，得全權代理收受定金，買賣契約於被上訴人收受定金時即成立生效。是上訴人此部分所辯，亦無理由。
⑦上訴人另抗辯被上訴人違反系爭專任契約第7條第4項約定，因此系爭買賣契約不成立云云。查：系爭專任契約
第7條第4項約定：「乙方（指被上訴人）製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經甲方（指上訴人）簽認後，將副本交甲方留存；經紀人員並有誠實告知買方之義務，如有隱匿不實，乙方與其經紀人應連帶負一切法律責任；其因而生損害於甲方者，乙方應負賠償責任」（見原審卷第5頁），是被上訴人縱違反此約定，亦僅負損
害賠償責任，尚難認被上訴人無權為上訴人居間銷售系爭不動產，對於系爭不動產買賣契約是否成立，亦無影響。再者，被上訴人係以系爭專任契約第8條第3項第3款之約
定為其請求之依據，而該約定僅需被上訴人所媒介之買方之承購條件已達上訴人之銷售條件，因可歸責於上訴人之事由而不願或無法與買方簽訂應買賣契約書即已足，並無以製作不動產說明書為其要件。是上訴人此部分所辯，不足採信。
⑧上訴人抗辯上訴人未經同意而為雙方代理，有違誠信原則云云。惟按居間契約係一方提供他方訂約機會，並非以居間人名義訂立契約，且仲介不動產交易，仲介人向買賣雙方各收取之報酬，僅為仲介人提供服務之酬勞，並非代理雙方訂立契約，與雙方代理有殊。是上訴人此部分所辯，亦無可採。
⑵被上訴人媒介之賴建仲於系爭專任契約委託期間提出之承購條件，已達上訴人之銷售條件，業如前述；上訴人復不否認其經被上訴人於102年9月30日簡訊通知賴建仲之出價後並未與賴建仲簽訂買賣契約之事實，則依系爭專任契約第8條第3項第3款約定，被上訴人自得請求上訴人按委託銷售價格1480萬元百分之4計算服務報酬59萬2000元（1480萬元×4%＝59
2000元）。
⑶至於上訴人抗辯本件違約金過高，應予酌減云云。惟系爭專任契約第8條第3項第3款：「乙方收受定金後，因可歸責於
甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售總價百分之4服務報酬，並應立即全額一次支付予乙
方。」；另系爭不動產買賣契約之服務報酬，依系爭專任契約第5條第1項：「支付金額：為成交價額之百分之4（內含
營業稅），甲方同意以現金或自履保專戶中撥款支付而乙方應開立統一發票為憑據。甲方並同意由買方應給付甲方之購屋價款中直接由買方給付予乙方」（見原審卷第5頁），是
被上訴人係依系爭專任契約第8條第3項第3款請求服務報酬
，並非違約金，並無酌減餘地。上訴人抗辯應酌減被上訴人請求服務報酬等語，自無可採。
⑷綜上所述，被上訴人依系爭專任契約第8條第3項第3款約定
，請求上訴人給付服務報酬59萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102年11月7日）起至清償日止，按年息百分之5
計算利息，為有理由，應予准許。原判決為上訴人敗訴之判決，並依兩造聲請為准予、免為假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 7 日民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀
法 官 李平勳

以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 劉恒宏

中 華 民 國 104 年 4 月 7 日