臺灣高等法院 臺中分院104年度上字第170號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　104年度上字第170號

上訴人

顯水實業股份有限公司

法定代理人

沈錦淑

上訴人

蔡華得

上二人共同訴訟代理人

周玉蘭律師

被上訴人

林柏鴻

訴訟代理人

劉邦遠律師

上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國103年8月29日臺灣南投地方法院第一審判決（101年度重訴字第27號）提起上訴，本院於106年1月11日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：(一)南投縣○○鎮○○段 000地號土地及其上同段 000建號房屋（門牌號碼為同○○○○○00號，包括未辦保存登記部分）原為上訴人顯水實業股份有限公司（下稱顯水公司）所有，於民國95年5月2日出售予訴外人○○企業股份有限公司（下稱○○公司）（原名：○○○○○○企業股份有限公司），並於同年 6月27日辦妥移轉登記；嗣○○公司於100年10月1日將系爭房地出售予伊，並於同月14日辦妥所有權移轉登記。詎料，上訴人顯水公司及其法定代理人之配偶即上訴人蔡華得自同日起無權占有系爭房地如下述聲明所示部分，是伊自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人自系爭房地（所占用部分）遷出，並騰空交還伊。再者，上訴人無權占有系爭房地，屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，致伊受有不能使用系爭房地之損害，是伊並得依民法第179條規定，請求上訴人給付自100年10月14日（即伊取得系爭房地所有權之日）起至其等遷讓系爭房屋之日止之相當於租金之不當得利，參照系爭房地另有部分出租予訴外人○○○○○○有限公司（下稱○○公司）之租金標準，其數額為每月新台幣（下同）11,905元。(二)上訴人固主張上訴人顯水公司與訴外人○○公司間就系爭房地之買賣契約為通謀虛偽云云，惟，顯水公司前以此由對○○公司提起塗銷所有權移轉登記等訴訟，業經判決顯水公司敗訴確定；而顯水公司對該案不利於其之二審確定判決提起再審之訴，亦已遭判決敗訴確定。是上訴人顯水公司與○○公司間就系爭房地所為之買賣契約為真實，應可確定，上訴人顯水公司猶辯稱其就系爭房地有所有權存在等語，並無可採。(三)上訴人固又辯稱○○公司與伊間就系爭房地之買賣為通謀虛偽云云，惟，上訴人就此仍未舉證證明，自不得僅以其對買賣金額及資金之流向有疑，即主張該契約係出於通謀虛偽。況且，上訴人所謂○○公司與伊間為通謀虛偽買賣，對於其等為無權占有之事實，並無影響，是上訴人之抗辯顯無理由等情，爰依民法第767條、第179條之規定，提起本件訴訟，聲明求為：⒈上訴人應自系爭土地及其上如南投縣竹山地政事務所（下稱竹山地政事務所）複丈日期103年6月27日土地複丈成果圖（即原審判決附圖，下稱附圖）所示編號00000房屋（即○○段000建號建物，門牌號碼為竹山○○○○○00號）及編號00000面積21.33平方公尺之廚房、編號00000面積26.08平方公尺之Ｔ棚、雨遮及編號00000面積65.51平方公尺之車庫遷出，並騰空交還伊；⒉上訴人應自100年10月14日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付伊11,905元之判決（被上訴人逾上開聲明之請求，經原審判決駁回，未據聲明不服，已告確定）。

二、上訴人則以：(一)上訴人顯水公司與訴外人○○公司間就系爭房地之買賣契約乃通謀虛偽而為，應為無效，○○公司應塗銷系爭房地所有權移轉登記，以回復登記為上訴人顯水公司所有，則縱○○公司將系爭房地出售予被上訴人，亦屬無權處分，而被上訴人為惡意受讓人，未能合法取得所有權，自不得對上訴人請求遷讓房屋及不當得利。詳言之：⒈上訴人顯水公司與○○公司間之買賣契約確為通謀虛偽：⑴顯水公司因欲向銀行貸款，透過該公司斯時名義上之法定代理人林素貞，由其子之好友○○○（○○公司董事）協助，獲○○公司之法定代理人張○○同意幫忙，而將系爭房地以假買賣過戶登記於○○公司名下，且於貸款後，預留支付銀行利息之款項予○○公司，○○公司支付銀行之利息，實為以系爭房地貸款所得之款項，並非○○公司所提供，詎被上訴人之前手○○公司竟乘機非法將系爭房地佔為己有。⑵上開顯水公司與○○公司間塗銷所有權移轉登記等事件，固為不利於顯水公司之判決，惟，○○公司所稱系爭房地之交易情形顯與常情有違，而有不實，該另案判決所為系爭買賣價金約定、交付方式之認定與事實有違。該另案判決係以林素貞於該另案所為證述為重要依據，惟，林素貞於該另案係受壓力而為不實證述，顯水公司與○○公司間系爭買賣確係通謀虛偽而為，此有林素貞嗣於○○公司對上訴人蔡華得提起之返還租賃物等訴訟之再審事件所提「100年9月26日民事陳述狀」、蔡華得之胞弟○○○於該再審事件所為證述及所提其與林素貞及張○○等人「96年 8月14日錄音光碟及譯文」、林素貞於本院102年度上訴字第460號違反商業會計法案件於102年11月12日所為證述、林素貞與○○○間「102年11月間對話錄音光碟及譯文」等可證。林素貞所涉偽證，業經檢察官提起公訴，至法院雖為其無罪判決，然該無罪判決認事用法均有違誤。是該塗銷所有權移轉登記等事件之判決不符事實，○○公司確係無權處分系爭房地。⒉又被上訴人於受讓系爭房地前，已知顯水公司與○○公司就系爭房地刻有塗銷所有權移轉登記等訴訟進行中，其受讓系爭房地可能生損害於顯水公司，卻仍受讓，自屬惡意受讓。(二)又訴外人○○公司與被上訴人間之買賣契約亦屬通謀虛偽，應為無效：⒈上開○○公司與上訴人蔡華得間返還租賃物等訴訟，雖曾經本院以99年度上易字第67號判決○○公司勝訴確定，然經上訴人蔡華得以發現未經斟酌證據提起再審，本院業已於100年10月4日以100年度再易字第14號判決廢棄前程序判決，並駁回○○公司於前程序之訴確定。○○公司於該再審事件辯論時（100年9月20日），因承審法官之責問內容，已預見其該訴將獲敗訴之結果，旋於辯論後，於同年10月14日將系爭房地移轉登記予被上訴人，由被上訴人受讓系爭房地之時點，足認其與○○公司間就系爭房地之買賣關係誠屬虛偽。⒉○○公司於上開再審事件中，主張其與被上訴人間就系爭房地之買賣價金中之190萬元，係由其原積欠被上訴人之借款金額抵扣（如其所稱本票3張）云云，惟，該3張本票，發票日分別為100年7月12日、8月11日、9月29日，然由被上訴人設於台中商業銀行虎尾分行之帳戶資料，該帳戶自100年6月1日起從未有匯款予○○公司之紀錄，反而有○○公司匯款254萬元，○○公司法定代理人張○○之家族企業○○加油站匯款60萬元、52萬元之紀錄，故可證○○公司與被上訴人間之買賣契約實屬虛偽，應屬無效。又證人張○○與被上訴人就所謂抵買賣價金之190萬元欠款，所述有諸多不符（借款次數、給付方式、最後一次借款情形、無匯款資料等），且所稱借款日與買賣契約簽定日有違經驗法則，顯非實在。(三)退萬步言，縱被上訴人主張之買賣契約為合法有效，系爭房地自始至終均為上訴人顯水公司占有使用，從未交付予○○公司或被上訴人，則上訴人顯水公司在未交付前繼續占有系爭房地，依最高法院81年度台上字第2673號、79年度台上字第185號判決意旨，非屬無權占有；而上訴人蔡華得為上訴人顯水公司之法定代理人之配偶，其以家人身分占有使用系爭房地，亦屬有據。再者，系爭房地既未曾交付予被上訴人或○○公司，依民法第373條規定及最高法院81年度台上字第55號判決意旨，被上訴人並未取得買賣標的物之利益，自無利益受損之可言。(四)又如附圖所示包括編號00000之廚房、編號00000之Ｔ棚及雨遮、編號00000之車庫在內之未辦保存登記建物，均有獨立出入門戶，均為獨立之建物，所有權歸屬於出資興建者，被上訴人並未合法取得此部分建物之所有權，則被上訴人請求伊等自附圖所示編號00000、00000、00000部分遷讓，顯無理由。再者，該等未辦保存登記建物，既未辦理保存登記，更無從辦理移轉登記予訴外人○○公司；而○○公司未經登記取得該等建物之所有權，自無法處分移轉登記予被上訴人，被上訴人亦無法辦理該等建物之所有權移轉登記，則就該等未辦保存登記建物，被上訴人無從本於所有權人之地位，訴請伊等遷讓房屋及返還不當得利等語，資為抗辯。

三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人抗辯被上訴人並非系爭房地之所有權人，以及上訴人非無權占有等語，均無可採。從而，被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求上訴人應自系爭土地及其上如附圖所示編號 00000房屋及編號00000面積21.33平方公尺之廚房、編號 00000面積26.08平方公尺之Ｔ棚、雨遮及編號00000面積 65.51平方公尺之車庫遷出，並騰空交還被上訴人，為有理由，應予准許；又被上訴人依民法第 179條前段規定，請求上訴人給付自 100年10月14日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利11,905元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。而為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。並就上開遷讓房屋部分，依兩造之陳明分別酌定相當之擔保金額，為准予假執行及免為假執行之宣告。僅上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，聲明求為判決：上訴聲明(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。

(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。

四、兩造於原審102年10月24日準備程序期日，經承審法官協同行爭點整理，確認就下列事項不為爭執：

(一)上訴人顯水公司前於97年5月7日對訴外人○○公司，就系爭房地提起塗銷所有權移轉登記等訴訟，經原審法院以97年度重訴字第23號受理，於98年 5月27日以顯水公司無合法代理權，裁定駁回顯水公司之訴。顯水公司不服提起抗告，經本院於98年6月29日以98年度抗字第324號裁定，廢棄原裁定，發回原審法院。嗣再經原審法院以98年度重訴更字第 1號受理，於99年 4月29日判決顯水公司之訴駁回；顯水公司不服提起上訴，經本院以99年度重上字第98號受理，於100年4月26日判決上訴駁回；顯水公司不服再提上訴，經最高法院於100年8月4日以100年度台上字第1254號裁定上訴不合法駁回上訴，而告確定。

(二)○○公司另案對上訴人蔡華得即上訴人顯水公司法定代理人沈錦淑之配偶，就系爭房地提起返還租賃物等訴訟，經原審法院以97年度訴字第 355號受理，於98年11月19日判決○○公司勝訴；上訴人蔡華得不服提起上訴，經本院以99年度上易字第67號受理，並於99年 6月29日判決駁回上訴確定。嗣上訴人蔡華得以發現未經斟酌證據提起再審，經本院以 100年度再易字第14號再審事件受理，於100年10月4日判決上開原審法院97年度訴字第 355號、本院99年度上易字第67號確定判決均廢棄，並駁回○○公司在第一審之訴及假執行之聲請，該本院 100年度再易字第14號判決因不得上訴而告確定。

(三)上訴人顯水公司於100年11月8日以「為判決基礎之民事判決依其後之確定裁判已變更」為由，（對上開(一)中之塗銷所有權移轉登記等訴訟之本院99年度重上字第98號判決）提起再審，經本院以100年度重再字第00號再審事件受理，於100年12月27日以逾30日不變期間為由，裁定駁回顯水公司所提再審之訴；顯水公司不服提起抗告，經最高法院以 101年度台抗字第 248號裁定廢棄原裁定，發回本院更為裁判；嗣經本院以101年度重再更㈠字第1號判決駁回顯水公司所提再審之訴，現上訴最高法院中（按原審為爭點整理後，最高法院已於103年1月9日以103年度台上字第55號裁定駁回顯水公司之上訴，參見原審卷第3宗第247頁）。

(四)系爭房地前為上訴人顯水公司所有，於95年6月27日以買賣為原因（原因發生日為95年5月22日），移轉所有權登記予○○公司。

(五)○○公司於100年10月14日以買賣為原因（原因發生日：100年10月5日），移轉系爭房地所有權全部予被上訴人。

(六)上訴人顯水公司於97年 5月30日向南投縣竹山地政事務所申請將系爭房地為註記登記，登記事項為「依臺灣南投地方法院97年 5月29日起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院97年度重訴字第23號塗銷所有權移轉登記等案件訴訟中」。○○公司嗣於100年9月8日，檢附最高法院100年度台上字第1254號裁定及原審法院98年度重訴更字第 1號判決確定證明書向竹山地政事務所申請塗銷上開註記事項。

(七)○○公司於95年 6月30日以系爭房地設定抵押權予台灣銀行，擔保債權總額3000萬元，並於95年7月5日以系爭房地為擔保，向該銀行鹿港分行貸款2500萬元，於95年7月5日撥款。

(八)系爭房地前由上訴人顯水公司設定抵押權予台中商銀竹山分行，尚有15,039,825元借款未還。○○公司於95年7月5日匯款15,039,825元至台中商銀竹山分行代償顯水公司上開借款，並於95年 7月11日以清償為原因，塗銷台中商銀之前開抵押權登記。

(九)○○公司分別於95年7月5日、20日匯款500萬元、2,822,927元予林素貞（當時為上訴人顯水公司之法定代理人）。

(十)系爭土地面積2380.92平方公尺，約720坪，訴外人○○公司於94年10月31日，向由上訴人蔡華得擔任公司負責人之大雨林木業有限公司承租系爭房地之一部分，約 345坪，並簽立租賃契約，租賃期間自94年11月1日起至99年1月31日止，每月租金36,000元。系爭房地所有權於95年 6月27日移轉至○○公司名下後，仍由上訴人顯水公司收取上開租金，至97年2月止，自97年3月起始由○○公司收取。

()系爭房地（如被上訴人聲明所示部分）現為上訴人顯水公司及上訴人蔡華得占有。

五、本院得心證之理由

(一)本件被上訴人主張其為系爭房地之所有權人，然上訴人無權占有系爭房地等情，均為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件首應審究者，厥為被上訴人是否合法取得系爭房地之所有權，而為所有權人？上訴人占有系爭房地是否為無權占有？茲分述如下：

⒈就：被上訴人是否合法取得系爭房地之所有權？

⑴查被上訴人現為系爭房地登記謄本上所示之所有權人乙節，有卷附各該權狀、登記謄本（影本）可稽，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。

⑵按土地法第43條所稱依本法所為之登記，有絕對效力，係為保護第三人交易之安全，將登記賦予絕對真實之效力，此項不動產物權登記公信力之規定，與98年1月23日修正公布、同年7月23日施行之民法第759條之1第2項，增訂「不動產物權登記之公信力，與因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響」之規範趣旨並無不同。易言之，不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院101年度台上字第1412號、99年度台上第592號判決意旨參照）。查上訴人雖辯稱上訴人顯水公司與訴外人○○公司間就系爭房地之買賣契約乃通謀虛偽而為，應為無效，○○公司應將系爭房地回復登記為上訴人顯水公司所有，則縱○○公司將系爭房地出售予被上訴人，亦屬無權處分，而被上訴人為惡意受讓人，未能合法取得所有權云云。然微論上訴人顯水公司前以其與○○公司間就系爭房地之買賣契約乃通謀虛偽而為為由，對○○公司提起之塗銷所有權登記等訴訟，業經判決上訴人顯水公司敗訴確定（參見上開四、(一)之兩造不為爭執事項），上訴人顯水公司對之提起再審，亦已經判決駁回其再審之訴確定（參見上開四、(三)），該另案判決中並已敘明上訴人顯水公司主張其與○○公司間就買賣系爭房地之行為係通謀虛偽意思表示，並不足採，是上訴人顯水公司執此請求確認其與○○公司間就系爭房地之買賣關係不存在及○○公司應將系爭房地於95年6月27日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，自屬無據，不應准許等節；而上訴人固指摘該另案判決係以林素貞所為不實證述為重要依據，然上訴人顯水公司以林素貞因而涉犯偽證罪所提之刑事告訴經檢方起訴後，業經原法院以103年度訴字第402號刑事判決林素貞無罪，並經本院以105年度上訴字第38號刑事判決駁回檢察官之上訴，是上訴人此部分指摘亦難率予輕信；縱認上訴人主張顯水公司與○○公司間前就系爭房地之買賣為通謀虛偽意思表示乙節非虛，然系爭房地斯時既已移轉登記至○○公司名下，揆諸上開說明，被上訴人復自○○公司受讓系爭房地所有權，即應推定為善意取得，上訴人主張被上訴人為惡意受讓（非善意取得），自應就此事實負其舉證責任。就此，上訴人固提出土地及建物登記第二類謄本影本及被上訴人與上訴人蔡華得之對話錄音譯文以為證（參見原審卷第1宗第219頁至第228頁），然據此至多僅足認定被上訴人知悉系爭房地業經地政機關辦理訴訟繫屬之登記，然無法認定被上訴人就上訴人顯水公司與○○公司間買賣系爭房地及其後訴訟過程之始末有全盤瞭解，即尚不能證明被上訴人為惡意受讓人。又證人張○○於原審102年11月6日準備程序中具結證稱：伊先前有跟被上訴人提過伊跟上訴人顯水公司有在訴訟，但是後來實際買賣時，訴訟已經結束了，當時土地登記資料上的註記資料已經塗銷，所以才有辦法過戶等語（參見原審卷第2宗第121頁背面、第122頁），且被上訴人亦陳稱：買賣及辦理過戶過程中，有聽到一點點關於○○公司與上訴人顯水公司間就系爭房地有糾紛的事，伊有問代書，代書說可以過戶等語（參見原審卷第2宗第125頁、第126頁背面），再者，被上訴人係於100年10月1日與○○公司就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，而系爭房地在地政機關之訴訟繫屬註記事項於此日前之100年9月21日即已塗銷，此有不動產買賣契約書影本、竹山地政事務所102年8月30日竹地一字第0000000000號函暨檢附之相關申請塗銷註記資料、102年10月30日竹地一字第0000000000號函在卷可稽（參見原審卷第1宗第216頁至第217頁、第2宗第10頁、第19頁至第34頁、第114頁）。而知悉有訴訟繫屬一事存在，尚無從得以逕予推論即屬知悉訴訟當事人間為通謀虛偽意思表示，準此，自上開事證以觀，亦難認被上訴人明知此情而仍買受系爭房地，上訴人亦未能舉他證以實其說，則上訴人主張被上訴人為惡意受讓（非善意取得）系爭房地，自難率予採信，是縱認顯水公司與○○公司間前就系爭房地之買賣為通謀虛偽意思表示，被上訴人亦已善意取得系爭房地，上訴人抗辯被上訴人為惡意受讓人，而未能取得系爭房地所有權云云，即無可採。況顯水公司與○○公司間之買賣並非虛偽無效，已經確定判決所承認，而有既判力，依此該，被上訴人殊無惡意取得所有權之可言。

⑶按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，固為民法第87條 第1項前段所明定。其中所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方互相故意為不符真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院50年台上字第421號、62年台上字第316號判例意旨參照），惟，按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例、103年度台上字第358號判決意旨參照）。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例、100年度台上字第415號判決意旨參照）。又若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。是當事人以贈與或買賣係通謀虛偽成立為由，而訴請塗銷以贈與或買賣為原因所為之所有權移轉登記，卻未能舉證證明，僅以買賣或贈與契約與常情不合為由，主張各該契約係出於通謀虛偽意思表示，為無可取，法院因而為其敗訴之判決，泃無違誤（最高法院86年度台上字第3865號判決意旨參照）。查上訴人抗辯○○公司與被上訴人間移轉系爭房地之行為係通謀虛偽意思表示而無效，則揆諸前揭說明，上訴人自應就通謀虛偽意思表示乙情負舉證責任。經查：

①上訴人固主張○○公司於上開其與上訴人蔡華得間返還租賃物等訴訟之再審事件辯論時（100年9月20日），已預見其該再審之訴將獲敗訴之結果，旋於辯論後，於同年10月14日將系爭房地移轉登記予被上訴人，由被上訴人受讓系爭房地之時點，足認其與○○公司間就系爭房地之買賣關係虛偽云云，惟，證人張○○於原審102年11月6日準備程序中具結證稱：買賣及辦理過戶過程中，伊沒有跟被上訴人說過○○公司與上訴人蔡華得間就系爭房地返還租賃物訴訟即本院100年度再易字第14號民事判決敗訴一事，因為不動產登記資料上面已經沒有註記了，買賣並移轉系爭房地，與返還租賃物訴訟是否敗訴沒有關係等語（參見原審卷第2宗第123頁），且被上訴人亦陳稱：買賣及辦理過戶過程中，張○○或劉邦遠律師沒有跟伊說過○○公司與上訴人蔡華得間就系爭房地之返還租賃物訴訟敗訴一事等語（參見原審卷第2宗第126頁背面），況上開返還租賃物等訴訟，本院99年度上易字第67號判決係認○○公司起訴主張其與上訴人蔡華得於95年 7月30日就系爭房地訂有租賃契約乙節為真，進而認○○公司本於該租賃契約及租賃之法律關係、（租賃期滿後）不當得利之法律關係，請求上訴人蔡華得自系爭房屋遷出，並騰空交還○○公司，及請求上訴人蔡華得給付積欠之租金、租期屆滿後之不當得利，為有理由，應予准許，據而為不利於上訴人蔡華得之判決；而上訴人蔡華得對之提起再審之訴，本院100年度再易字第14號判決則係認上訴人蔡華得與○○公司間並無上述租賃關係，進而認○○公司本於該租賃關係，對上訴人蔡華得為上開請求，為無理由，不應准許，據而為有利於上訴人蔡華得之判決（即廢棄本院99年度上易字第67號確定判決及原法院97年訴字第355號判決，並駁回○○公司於該再審前程序之訴），準此，上開返還租賃物等訴訟之再審事件判決所認，顯與○○公司與被上訴人間就系爭房地之買賣及移轉是否為通謀虛偽無涉，○○公司何需因於該再審事件受不利之判決，即將系爭房地藉買賣而移轉予他人？是以，上訴人主張○○公司因於該再審事件辯論時預見將獲敗訴，而將系爭房地移轉登記予被上訴人，由被上訴人受讓時點，足認被上訴人與○○公司間就系爭房地之買賣關係虛偽云云，洵屬無據。②上訴人雖又以被上訴人並未支付買賣價金，且買賣過程與常情不符云云為其論據，惟查，被上訴人陳稱：○○公司之前有向伊借錢，陸陸續續總共借了190萬元，每次借錢都有簽本票給伊，本票上的發票日及金額就是借款的日期和金額，伊有用匯款的方式交付借款，原本是說100年9月份要還錢，後來沒有還。後來張○○就說不然就將不動產抵給伊。系爭房地之價金係約定以伊對○○公司之190萬元債權充作部分買賣價金，以及○○公司以系爭房地向臺灣銀行貸款所負欠之2200多萬元債務改由伊承擔，系爭房地原本負欠臺灣銀行之2200多萬元債務改由伊承擔，每個月攤還本息19萬多元，係匯款至張○○所提供之臺灣銀行員林分行帳戶等語（參見原審卷第2宗第124頁背面至第125頁），核與被上訴人及○○公司簽訂之不動產買賣契約書（參見原審卷第1宗第216頁至第218頁）所示，○○公司係以2400萬元之價格，將系爭房地出售予被上訴人，簽約款為190萬元、尾款2210萬元，簽約款之給付由○○公司原積欠被上訴人之借款金額抵扣（詳如契約書附表所示之商業本票3張），尾款之給付則由被上訴人承受○○公司原以系爭房地抵押設定之借款，自過戶完畢日起算相關本金利息概由被上訴人承受支付，以及證人張○○於原審102年11月6日準備程序中具結證稱：系爭房地大約是100年10月左右賣給被上訴人，但是是在100年9月左右就開始談了，因為伊欠被上訴人190萬元，那時候伊已經沒有錢了，被上訴人當時也在跟伊催討債務，伊就提議將系爭房地轉賣給他，買賣價金是約定伊欠被上訴人之190萬元，以及伊欠臺灣銀行約2100或2200多萬元之債務直接拿來抵買賣價金，伊欠臺灣銀行的2100或2200多萬元的債務是以系爭房地設定抵押權予臺灣銀行所擔保之債務，借款的日期、金額都跟本票上所記載的發票日及金額一樣，本票有附在買賣契約中。買賣後臺灣銀行之利息，係由○○公司臺灣銀行員林分行帳戶直接扣款，因上訴人蔡華得打電話去恐嚇臺中商銀，導致臺中商銀不敢放款予被上訴人，故仍以○○公司臺灣銀行員林分行帳戶繼續扣款，被上訴人每月匯款至○○公司臺灣銀行員林分行帳戶。銀行沒有繳款通知，因為每個月都固定要還臺灣銀行182,000元本息，被上訴人亦每月固定匯182,000元至上開帳戶等語（參見原審卷第2宗第121頁至第123頁背面）相符。抑且，○○公司前以系爭房地設定抵押向臺灣銀行員林分行貸款，放款帳戶之帳號為000000000000、000000000000、000000000000號，此3帳戶自100年8月起至102年10月止，每月存入之還款金額均係自○○公司在臺灣銀行員林分行帳號為000000000000號之存款帳戶轉入，又○○公司在臺灣銀行員林分行所申設帳號000000000000號帳戶自其與被上訴人100年10月1日簽訂不動產買賣契約書後之100年10月起至102年10月止，每月中旬均經被上訴人匯入181,960元至200,000元不等之金額，其中大多數月份均係匯入182,000元之事實，亦有臺灣銀行員林分行102年11月11日員林營字第00000000000號函及檢附之放款暨保證業務明細登錄卡查詢單3紙、102年12月9日員林營字第00000000000號函暨檢附之存摺存款歷史明細查詢單39紙存卷足按（參見原審卷第2宗第142頁至第145頁、第177頁至第216頁），則上訴人辯稱被上訴人並未支付買賣價金，且買賣過程與常情不符等語，即無足取，上訴人以此為由而辯稱被上訴人與○○公司間就系爭房地之買賣關係虛偽，自亦非有據。

⑷上訴人固又辯稱如附圖所示未辦保存登記建物，均有獨立出入門戶，均為獨立之建物，所有權歸屬於出資興建者，被上訴人並未合法取得此部分建物之所有權，則被上訴人請求上訴人自未辦保存登記之建物遷讓，顯無理由云云。然查：依○○公司與被上訴人所簽訂之不動產買賣契約書，以及上訴人顯水公司移轉系爭房地予○○公司、○○公司移轉系爭房地予被上訴人向地政機關申請辦理登記之相關申請資料（參見原審卷第1宗第216頁至第218頁、第二宗第86頁至第102頁、原法院98年度重訴更字第1號塗銷所有權移轉登記等事件卷宗第116頁背面）所示，上訴人顯水公司、○○公司所出售之系爭房地包含與原建物密切不可分之已增建而未辦保存登記之附屬建物在內，故上訴人辯稱被上訴人未取得如附圖所示未辦保存登記建物之所有權云云，亦非有理。

⑸承上，自即足認被上訴人為合法有效取得系爭房地所有權而為其所有權人。

⒉就：上訴人占有系爭房地是否為無權占有？ 按民事訴訟之當事人就其所主張有利於己之事實，依民事訴訟法第 277條之規定，均須各負舉證之責，若一方就其應為舉證事項已有相當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不更舉反證。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由（最高法院99年度台上字第1169號、97年度台上字第 721號、97年度台上字第1101號判決意旨參照）。查系爭房地現登記為被上訴人所有，為上訴人所不爭執，而上訴人辯稱被上訴人非為系爭房地之所有權人，亦已經本院認定並非可採，則上訴人主張其就系爭房地並非無權占有，揆諸上開說明，自應舉證證明其就系爭房地有何占有權源。上訴人雖辯稱系爭房地自始至終均為上訴人顯水公司占有使用，從未交付予○○公司或被上訴人，上訴人顯水公司在未交付前繼續占有系爭房地，非屬無權占有云云，並援引最高法院81年度台上字第2673號、79年度台上字第 185號判決意旨為其論據。惟查，細繹上訴人所援引該等最高法院判決意旨，係在闡釋買賣雙方當事人間，物之出賣人依民法第348條第1項規定，負有交付其物於買受人之義務，而在未交付前之繼續占有買賣標的物，非屬無權占有。然本件上訴人顯水公司與被上訴人間，並非買賣契約之雙方，基於債之相對性原則，上訴人自不得以其與系爭房地原所有權人○○公司間之買賣契約，對抗現所有權人即被上訴人，作為占有之本權，上訴人所執之前開最高法院判決意旨，與本件事實不同，尚難比附援引之。準此，上訴人以系爭房地自始至終均為上訴人顯水公司占有使用，從未交付予○○公司或被上訴人為由，主張其等並非無權占有系爭房地，自無足採，而上訴人復未能舉證說明其等占有系爭房地有何其他正當權源，則上訴人占有系爭房地為無權占有，即足堪認定。

(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。查被上訴人為系爭房地之所有權人，且上訴人占有系爭房地為無權占有，既據本院認定如前，則被上訴人依上開規定，請求上訴人應自上開地上物遷出，並騰空交還予被上訴人，自屬有據，應予准許。

(三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第 179條前段定有明文。又無權占有他人土地而為使用收益，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，致土地所有人不能使用收益而受有損害，土地所有人自得依不當得利法則，請求其返還不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例、100年度台上字第1396號判決意旨參照）。另按土地法第97條固規定：「（第一項）城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。（第二項）約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之」，然，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。則無權占用他人土地而為商業使用，其所受之相當租金之不當得利，亦應不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、105年度台再字第7號、102年度台上字第755號判決意旨參照）。查上訴人無權占有系爭房地，已如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，堪可認定，被上訴人自得請求上訴人給付自被上訴人取得系爭房地之日即 100年10月14日起相當於租金之不當得利；且因上訴人顯水公司係以上開地上物作為公司營業所在地，此有其公司之股份有限公司變更登記表乙份及其上懸掛其公司招牌之系爭房屋外牆照片1張附卷可考（參見原審卷第1宗第50頁至第53頁），自屬作為營業使用，是被上訴人所得請求相當於租金之不當得利自不受土地法第97條所定最高租金之限制。次查被上訴人將系爭房地之一部分出租予○○公司，並約定每月租金 2萬元，業據被上訴人提出租賃契約書影本乙份存卷足查（參見原審卷第 3宗第248頁至第253頁），上訴人就此亦未加爭執（上訴人蔡華得於原審履勘現場時陳稱：○○○○00號包含我居住的房屋及○○公司租用的廠房等語，參見原審卷第3宗第307頁），且上訴人顯水公司前亦曾向○○公司按月收取租金（參見上述四、(十)之兩造不爭執事項），另系爭房地部分為上訴人占用、部分為○○公司占用之事實，復經原審於103年6月27日會同兩造及竹山地政事務所人員履勘現場查明屬實，製有勘驗測量筆錄及拍攝照片 9張在卷足稽（參見原審卷第 3宗第306頁至第310頁、第314頁至第319頁），堪認○○公司確有向被上訴人承租系爭房地之一部分使用。再者，○○公司占用系爭土地除如附圖所示編號000、00000、00000、00000、00部分各13.35、27.64、55.89、87.54、134.95平方公尺，即共319.37平方公尺外，並占有如附圖所示編號 00000部分，而因附圖僅標示編號00000及00000為合法保存之建物，登記面積為621.48平方公尺，原審乃函詢編號 00000之面積為若干，經竹山地政事務所函覆該部分面積為283.92平方公尺（參見原審卷第 3宗第336、337頁），易言之，編號00000部分之面積為 337.56平方公尺（621.48㎡－283.92㎡），是○○公司占有系爭土地之面積合計為656.93平方公尺（319.37㎡＋337.56㎡），以○○公司按月支付之租金為2萬元，折算後相當於每平方公尺每月租金30元（2萬元÷656.93㎡＝30.4…元/㎡，小數點以下四捨五入）；而上開地上物占用系爭土地之面積合計為396.84平方公尺（計算式：如附圖所示編號00000部分283.92㎡＋編號00000部分21.33㎡＋編號00000部分26.08㎡＋編號00000部分65.51㎡＝396.84㎡），是應認所受相當於租金之利益以每月11,905元（計算式：396.84㎡×30元/㎡＝11,905.2元，小數點以下四捨五入）計算，方屬妥適。準此，被上訴人請求上訴人自100年10月14日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利之金額，於11,905元之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據。

六、綜上所述，被上訴人本於所有權人之地位，依民法第 767條物上請求權之規定，請求上訴人應自系爭土地及其上如附圖所示編號00000、00000、00000、00000之地上物遷出，並騰空交還被上訴人，以及請求上訴人應自 100年10月14日起至遷讓上開地上物止，按月給付11,905元，為有理由，應予准許。原審因而依上而為判決，依法並無不合。上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決上開部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敍明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。