104年度上字第29號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：104 年 03 月 18 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　104年度上字第29號上　訴　人　戴君倚訴訟代理人　蘇哲科律師被上訴人　碩豐開發建設有限公司法定代理人　黃郁珊訴訟代理人　吳聖欽律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國 103年11月18日臺灣臺中地方法院103年度訴字第1952號第一審判決提起上訴，本院於104年3月4日言詞辯論終結，茲判決如下：主文原判決關於命上訴人給付被上訴人之金額超過新臺幣一百萬元本息部分，及該部分假執行之宣告暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審（除確定部分外）訴訟費用，由上訴人負擔十分之六，餘由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面一、按當事人之法定代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前，當然停止；而當事人有訴訟代理人者，訴訟程序不因其法定代理權消滅而當然停止；又當事人之新任法定代理人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項及第176條分別定有明文。查本件被上訴人之法定代理人原為楊鴻進，嗣於民國103年11月6日變更為黃郁珊，並已由黃郁珊於104年1月15日具狀向本院聲明承受訴訟等情，此有黃郁珊之聲明承受訴訟狀及台中市政府103年11月6日府授經商字第00000000000號函暨有限公司變更登記表影本各1份附卷可稽（見本院卷第29 -33頁），核與上開規定尚無不符，自應准許。二、又查，被上訴人原於原審提起先位之訴，以上訴人違約為由，主張依兩造於102年11月29日所簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約）第9條解除契約，並請求上訴人返還已付價金新台幣（下同）220萬元及賠償已付價金一倍之違約金220萬元；嗣追加備位之訴，主張若法院認其先位之訴無理由，因上訴人亦已解除系爭契約，並沒收被上訴人前揭已付價金220萬元充作違約金，惟上訴人主張之違約金顯然過高而應酌減為55萬元，故請求上訴人應返還被上訴人其餘已付價金165萬元。嗣經原審認被上訴人先位之訴為無理由，而判決駁回其先位之訴，並就其備位之訴為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。上訴人僅就其備位之訴敗訴部分提起上訴，被上訴人並未就其先位之訴受敗訴判決部分提起上訴，則被上訴人於原審所提先位之訴部分，自不在本院審理範圍，以下茲不贅述其相關內容。另被上訴人就其前揭備位之訴敗訴部分，亦未聲明不服，該部分亦不在本院審理範圍，合先敘明。貳、兩造主張一、被上訴人主張：㈠被上訴人於102年11月29日與上訴人簽訂系爭契約，由被上訴人買受上訴人所有坐落台中市○○區○○段0000地號土地全部（下稱系爭土地），買賣總價金為1,100萬元，被上訴人於簽約當日依約給付上訴人220萬元。嗣上訴人於103年4 月11日及同年7月15日分別以台中大全街276號存證信函及誠正法律事務所誠科字第11號函催告及通知解除契約。系爭契約既經解除，依民法第259條第1款、第2款規定，上訴人即應返還所受領之價金及附加自受領時起之利息。上訴人雖主張將所收受之買賣價金220萬元全數予以沒收，惟系爭契約第8條約定內容係屬違約金之性質，故該違約金之約定應有民法第252條規定之適用。而系爭契約於102年11月29日簽訂，距上訴人於103年7月15日解除契約甫逾半年時間不久，短短數月時間，上訴人並未因此受到如何之損失，故如將被上訴人所給付之220萬元買賣價金予以全數沒收抵作違約金，顯然過高，應予酌減。且被上訴人所給付之220萬元係依系爭契約第3條約定所為給付，應屬被上訴人已付價金一部分，當非屬於自願任意給付之違約金，法院自得依法酌減違約金。衡之一般交易常情，不動產買賣之違約金大抵為買賣總價金之4%至6%，以中數5%為基準，本件買賣價金為1,100萬元，違約金應以55萬元為適當（00000000×5%＝550000），上訴人應將其餘165萬元返還予被上訴人。㈡又參照最高法院103年度台上字第2194、2527號判決意旨，民法第252條規定之適用，並不因當事人係法人或自然人、係民眾或建設公司而因人而異，「仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準」（最高法院49年台上字第807號判例參照）。是以，上訴意旨認為違約金之約定絕對尊重私法自治，不予干預，被上訴人係開發建設公司，即無酌減違約金之必要云云，要非的論。且上訴人就系爭土地出租予第三人，原按月收取15,000元租金，此租金數額係上訴人自行提出，兩造均無爭執，上訴人復自陳承租人於103年3月搬遷，則直到103年7月15日上訴人發函解除契約時為止，上訴人即可另行出租，故上訴人之租金損失僅4個月餘，若計算至原審103年10月28日言詞辯論終結為止，上訴人租金損失亦僅8個月。是原判決已衡酌上訴人租金收入水準及租金損失僅4至8個月，酌予明顯高於上訴人實際租金損失之相當44個月之租金，對上訴人已屬優惠，上訴人妄指原判決不適法云云，洵無足採。另參前揭最高法院103年度台上字第2527號判決之違約金自11,930,549元酌減為1,686,725元，103年度台上字第2194號判決之違約金自2,600萬元酌減為3,560,014元，酌減比例均高於本件，尤見本件酌給違約金遠高於上訴人所受租金損害甚多，上訴人猶執陳詞上訴，顯非可取。㈢綜上，爰於原審聲明：上訴人應給付被上訴人165萬元及自 102年11月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：㈠兩造於102年11月29日簽訂系爭契約，由被上訴人以1,100萬元買受上訴人所有系爭土地，雙方就價款給付方式約定：系爭契約成立時被上訴人支付上訴人220萬元（含訂金）；第二次於103年2月20日前地上物拆除後時給付880萬元，被上訴人並已給付220萬元予上訴人。惟被上訴人事後反反覆覆違約，不願購買。被上訴人購買系爭土地之仲介高語宸亦為被上訴人之員工，於103年1月間向上訴人母親李素援表示被上訴人不願購買，上訴人母親表示：「那地上照相器材工廠怎麼辦，本來要叫他搬了」，高語宸又表示：「不然3月底再來繳交880萬元款，屆時順便搬遷即可」，雙方便約定尾款交付時間由原來契約所訂103年2月20日延至103年4月2日。上訴人依約於103年3月底請系爭土地上之照相器材工廠搬遷完畢，惟時至103年4月2日，被上訴人並未交付尾款880萬元，當日被上訴人副總陳文宗並來電表示：「被上訴人不購買了，因不買不賠錢，買了就賠錢」，希望上訴人給予一星期時間另尋買主，然上訴人未答允，嗣雙方即無聯繫。後因上訴人不願本件買賣懸宕不決，遂於103年4月11日寄發存證信函要求被上訴人付第二期款880萬元，以便辦理不動產移轉過戶，然被上訴人仍無任何表示及回應，上訴人方解除買賣契約。㈡又系爭契約第8條已明確約定，若被上訴人違反本契約各條款不履行義務時，上訴人可沒收被上訴人已支付之價款，則於上訴人解除契約後，自無回復原狀之問題。且被上訴人給付予上訴人之第一期款220萬元，為買賣價金之一部，上訴人係依系爭契約第8條之約定沒收已收全部價款，並非違約金；此與系爭契約第9條：「若乙方違反本契約各條款或中途不賣時，甲方得逕行解除契約，乙方除應將已收款項全數退還外，應另賠償所收價款之乙倍為違約金作為補償」，明確訂有違約金之約定，明顯不同。況被上訴人原付之價金，上訴人並無於契約解除後，明示將之移作違約金，顯並無變更該價金之性質，是被上訴人不得主張酌減。㈢再系爭土地乃被上訴人主動找上訴人購買，是以第一期220 萬元款項係由被上訴人自由意思主動任意給付，倘法院認定上訴人沒收該220萬元具有違約金性質，依最高法院74年度台上字第424號判決意旨，被上訴人除不得請求返還外，亦不得請求法院酌減至相當之數額。又參照最高法院92年度台上字第2747號判決意旨，本件被上訴人係從事公設用地買賣之開發建設公司，資金雄厚並經過嚴格專業之土地市場機能、獲利及自己經濟能力考量後方決定向上訴人購買系爭土地；而上訴人考量請二、三十年承租戶搬遷之情感因素及未售予其他人之經濟因素，方出售予被上訴人，雙方均盱衡自己履約之意願，及對方違約時自己所受損害程度等主、客觀因素，方簽立系爭契約，當事人均應同受該約定之拘束，是上訴人沒收該220萬元並未顯失公平，且尚屬合理。原審雖以上訴人沒收之220萬元顯已逾內政部103年4月編印預售房屋買賣契約範本第25條違約處罰第4款最高不得超過15%之規定，而認本件違約金有過高情事。惟查，該契約範本同條款但書復規定：「但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」，則本件沒收金額雖超過15%之規定，但在已繳價款範圍內，均為法之所許，原審依該前段規定據以認定本件沒收之違約金過高，容有疑義。且該沒收價款最高不得超過15%之規範係在保護經濟上之弱勢，通常係指消費者，然今違約不買者係經濟上優勢之被上訴人建設公司，益證本件在雙方約定之違約金範圍內，上訴人沒收之違約金並無過高之情形。又系爭土地上之建物自興建之初迄至102年8月系爭土地登記於上訴人名下時，建物之水、電均是借用原共有人賴忠信住家之水電，今因被上訴人向上訴人購買系爭土地，承租人因此遷離，賴忠信即不再出借水電，致上訴人將來須拆除地上建築物後，方能重新申請水電，而初估申請水電之費用約20至60萬元，故上訴人除租金損失外（至今約一年），尚將額外支出前揭申請水電之費用，否則何人願意承租系爭土地。準此，本件違約金確無過高之情。末查，上訴人母親李素援於系爭買賣及解約過程中，尚與當時之代書兼被上訴人公司負責人楊鴻進聯繫，楊鴻進亦表示依約而言，本就該讓上訴人沒收，並無爭議，是被上訴人事後主張違約金酌減，實無理由。㈣退萬步言，如認本件違約金確有過高，原審將違約金自220 萬元減至66萬元，亦有不妥。蓋內政部上開預售房屋買賣契約範本第25條違約處罰第4款係規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）」，然原審所認66萬元僅係房地總價款1,100萬元之6%，顯與該規範15%之差距甚大，不符比例原則。又上訴人依約於103年3月底前讓工廠遷讓完畢後，即在等待被上訴人交付尾款，被上訴人卻置之不理。且系爭土地上之承租戶向上訴人承租二、三十年之久，雙方已有感情，上訴人將不動產出賣予被上訴人，請承租戶搬遷，已屬過意不去，如今被上訴人不願購買，更造成上訴人無房租可收之嚴重損害，時至今日，已近一年，是違約金核減為66萬元，並無理由。況於被上訴人向上訴人購買系爭土地時，尚有多家買家同時與上訴人洽談購買事宜，上訴人均予婉拒，如上訴人當時出賣他人，亦不會造成目前之重大損害，職是，如認上訴人沒收前述金額具有違約金之性質，然上訴人之損害巨大，亦不應予酌減至66萬元等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。參、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分均廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。肆、本件經兩造於原審整理並協議簡化爭點如下：一、兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）：㈠兩造於102年11月29日簽訂系爭契約，由被上訴人以總價1, 100萬元向上訴人購買系爭土地，被上訴人並於同日給付上訴人第一期買賣價金220萬元。㈡上訴人於103年4月11日以台中大全街存證號碼276號存證信函通知被上訴人於函到七日內完成尾款880萬元之給付，… …逾期除將逕以本函為解除契約之意思表示外，另依系爭契約第8條約定沒收被上訴人已付之第一期220萬元，被上訴人於同年月14日收受上開存證信函。㈢被上訴人於103年4月18日以新竹英明街存證號碼265號存證信函以上訴人違反系爭契約第3條第㈡項、第17條，被上訴人依系爭契約第9條規定解除契約，上訴人應於文到後三日內返還已收款並賠償一倍違約金，上訴人於同年月21日收受上開存證信函。㈣上訴人委請律師於103年7月15日以誠科字第11號律師函知被上訴人原法定代理人楊鴻進：上訴人業以前述㈡之存證信函解除兩造間系爭契約，並終止與楊鴻進之委任關係，請楊鴻進於函到三日內返還系爭土地所有權狀正本。㈤系爭土地上之地上物承租人已於103年3月底搬遷（見原審103年9月17日言詞辯論筆錄）；系爭土地上之地上物迄仍未拆除（見原審103年8月13日言詞辯論筆錄）。二、兩造爭執之事項：㈠上訴人以被上訴人給付遲延而解除契約是否有理由？㈡上訴人依系爭契約第8條約定沒收被上訴人已付價金220萬元，其性質是否為違約金？㈢被上訴人主張酌減違約金是否有理由？伍、本院得心證之理由一、被上訴人主張依系爭契約第3條第㈡項、第4條及第17條之約定，上訴人負有排除系爭土地上之地上物租賃關係及於103 年2月20日前拆除地上物之義務等語。惟依系爭契約第3條第㈡項、第4條及第17條分別約定為：「⒊價款給付方式：… …㈡第二次付款新台幣：捌佰捌拾萬元正。俟免稅證明核發並查無欠稅後三日內支付。（銀行本支）於民國103年2月20日前地上物拆除時……」、「⒋乙方（即上訴人，下同）保產權完整，來歷清白，確無任何糾葛或設定他項權利及佔有物、障礙物等，如有是事應由乙方負責排除，倘因而影響甲方（即被上訴人，下同）權益，乙方負損害賠償責任。（本案買賣標的上之地上物租賃關係，由賣方負責於點交土地前排除之）」、「⒘特約事項：買賣雙方約定本案買賣標的上之地上物全部歸買方所有，於民國103年2月20日前，由賣方自行拆除，待買方補足尾款8成時，屆時由買方可自行拆除」等語（見原審卷第8頁）。其中就系爭契約第17條特約事項約定之內容，兩造均不爭執真意應為：前段約定為上訴人應於103年2月20日前將地上物拆除，惟如尚未拆除，在承租人已搬遷之前提下，依後段約定處理（見原審卷第29頁反面）。準此，上訴人依系爭契約之上述約定負有於系爭土地點交前排除系爭土地之地上物租賃關係及於103年2月20日前拆除地上物之義務，惟其中上訴人拆除地上物之義務在地上物承租人已搬遷之前提下，於被上訴人補足尾款8成即880萬元時，可由被上訴人自行拆除，上訴人此時即不再負有拆除地上物之義務。二、本件兩造原就給付第二期款暨上訴人應拆除系爭土地上地上物之時間約定為103年2月20日，是項約定之給付期限，嗣後經兩造合意延期至103年3月底，此業據證人高語宸（即被上訴人之受僱人，負責承辦本件土地買賣事宜）到庭結證在卷，證人高語辰證稱：「……是我承辦，案子是我直接與被告（即上訴人，下同）接洽的。原告公司（即被上訴人，下同）是從事公設用地的買賣，公司有相關土地的名冊，我根據名冊記載去拜訪被告，買賣價金是1100萬元，依契約約定，先付百分之20訂金即220萬元，尾款應在元宵節過後，房客搬走才付後面尾款，即2月20日前要給付尾款，但後來沒有給付，因為過完年後公司因為法規的問題，不打算購買，請我跟被告協議解除合約，我與被告溝通幾個禮拜，但最後沒有達成協議，公司又說要繼續購買，當時因為在溝通是否要解約的事情，所以被告的房客暫時尚未搬遷，因而延誤契約所約定的時間，被告的母親向我表示，房客約在3月底可以搬遷，我有將相關事項向公司回報，公司有認可，之前在二月份我有帶尾款的支票去付款，但當時被告的承租人尚未完全搬遷，公司的意思是要完全搬遷後才付款，之後兩造又協議，最後協議內容是被告的承租人在三月底完全搬遷後兩造點交土地才給付尾款……」等語（見原審卷第40頁）。被上訴人雖以證人高語宸及其男友陳文宗任職被上訴人公司期間與被上訴人多所齟齬、衝突，雙雙於103年8月31日離職，對被上訴人頗多怨懟，故為誇大不利被上訴人之證述云云，惟證人高語宸係實際負責處理本件買賣之人員，且其與上訴人間並無任何特殊之情誼關係，實無故為有利上訴人證述之理，且證人高語辰於原審接受訊問前，業已依法具結，以擔保其證詞之真實性，並其證述之內容復核與上訴人提出經上訴人及高語宸簽名蓋章之103年2月14日請款簽收單下方處理情形欄勾選退回請款金額，並以手寫文字記載：「協調至租客搬完畢，土地無佔用後付清款項並收取印鑑證明正本」等語（見原審卷第45頁），已載明兩造合意延期之意旨相符，則證人高語宸上開所證，洵屬可採。衡諸證人高語宸之證述內容及請款簽收單之記載，本件兩造於系爭契約第3條第㈡項及第17條特約事項原定之履約期限103年2月20日，業經兩造合意延期至103年3月底之事實，堪認屬實。三、系爭土地之地上物承租人業於103年3月底搬遷完畢之事實，已為兩造所不爭執，業如前述，則系爭契約有關除拆除地上物部分，在承租人已搬遷之前提下，自應適用系爭契約第17條後段之約定，即於被上訴人補足尾款8成時，可由被上訴人自行拆除，上訴人不再負有拆除系爭土地上地上物之義務。準此，上訴人在系爭土地點交前，已於103年3月底排除地上物之租賃關係，此後，地上物之拆除即可由被上訴人自行為之，上訴人已遵期完成排除地上物租賃關係之義務，核無被上訴人所指違反系爭契約第3條第㈡項、第4條、第17條之情事。是故，被上訴人以上訴人違反系爭契約之約定，而主張依系爭契約第9條逕行解除系爭契約，為無理由。四、上訴人主張解除系爭契約，有無理由？㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第1項、第254條定有明文。又契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號、97年度台上字第564號裁判意旨參照）。㈡系爭契約有關被上訴人給付第二期款880萬元之期限，業經兩造合意延期至103年3月底，惟被上訴人並未遵期給付第二期款，經上訴人以103年4月11日存證信函催告被上訴人於函到七日內給付，逾期逕為解除契約之意思表示及沒收被上訴人已付價金，被上訴人於同年月14日收受上開存證信函後已逾七日期限仍未給付第二期價款，依上揭說明，上訴人以被上訴人給付遲延而為解除契約之意思表示已發生效力，系爭契約業經上訴人解除，洵堪認定。五、上訴人依系爭契約第8條約定沒收被上訴人已付全部價金，其性質是否為違約金？被上訴人主張違約金過高，請求酌減是否有理由？㈠系爭契約第8條約定：「若甲方違反本契約各條款不履行義務時，甲方同意乙方沒收已收全部價款，並將已過戶之產權無條件返還乙方名下」（見原審卷第8頁），該契約條款雖未明示「違約金」之文字，參酌系爭契約第9條約定：「若乙方違反本契約各條款或中途不賣時，甲方得逕行解除契約，乙方除應將已收款項全數退還外，應另賠償所收價款之乙倍為違約金作為補償」等語，上開二條款係分別就買、賣雙方任一方違反契約條款時，同意由他方沒收已付價金或加倍返還已收價金之約定，核其內容係就任一方不履行債務時，應負擔賠償責任之約定，自屬民法第250條所規定「違約金」之性質，上訴人辯稱該220萬元係被上訴人依系爭契約所支付之買賣價金，並非違約金云云，洵無可採。上訴人另辯稱該220萬元係由被上訴人依其自由意思任意給付，不得請求返還云云，惟該220萬元係由被上訴人給付上訴人作為系爭契約買賣價金之第一期款，被上訴人原係依系爭契約第3 條第㈠項約定始為是項給付，於系爭契約解除後，由上訴人沒收作為違約金，尚非出於被上訴人之自由意思而任意給付之違約金，上訴人此部分所辯，亦無可採。㈡按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號判例意旨參照）。又民法第252條之立法意旨乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，然前揭實體法酌減違約金之規定，並不能排除訴訟法法理之適用，亦即所謂「違約金過高」之事實，仍需由當事人依我國民事訴訟辯論主義內涵主張暨舉證。又當事人間有關違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意思及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。㈢本件被上訴人遲延給付買賣價金，上訴人以其給付遲延經催告後仍未給付據以解除系爭契約，並依系爭契約第8條之約定主張沒收被上訴人已付買賣價金220萬元作為違約金，並非無據。惟被上訴人主張系爭契約於102年11月29日簽訂，距上訴人於103年7月15日解除契約甫逾半年時間不久，短短數月時間，上訴人並未因此受到如何之損失，故如將被上訴人所給付之220萬元買賣價金予以全數沒收抵作違約金，顯然過高，應予酌減等語。經查，系爭契約於102年11月29日簽訂，嗣據上訴人於103年7月15日以被上訴人違約為由予以解除，相距約有七個半之久。又上訴人於解除系爭契約後固仍繼續保有系爭土地之所有權，並得再行出售或出租以獲取利益，惟上訴人於前開與被上訴人訂有系爭契約期間，顯無法再與其他買家洽商買賣事宜，故上訴人實際上所受之損害顯然不僅為系爭土地之地上物未能出租之租金損失及被上訴人如能依約履行，就其順利取得尾款880萬元之利息損失而已，尚包括上訴人喪失其他潛在之出售機會。至就上訴人所受尾款之利息損失部分，以本件約定之履約期限103年3月底至同年7月15日上訴人解除契約止，上訴人約受有三個半月之利息損失；而原判決認定上訴人僅受有未滿一月之利息損失，顯有違誤。另參酌上訴人提出之系爭土地上地上物之租賃契約所示，其地上物之租金為每月15,000元（見原審卷第71 - 72頁），且依前述，該承租人已於103年3月底搬遷，則上訴人自斯時起亦受有未能出租之租金損失。而上訴人主張系爭地上物之承租人原已承租二、三十年等語，被上訴人對此並未予以爭執，堪予採信。則上訴人為履行系爭契約而與該長期承租之承租人終止租約，於系爭契約解除後，是否能立即覓得合適之承租人，仍在未定之天。又原審參酌內政部103年4月編印預售房屋買賣契約範本第25條違約之處罰第4款：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額……」之規定，乃認上訴人沒收之第一期款220 萬元，已達系爭契約總價款之20%，顯已逾上開買賣契約範本有關違約金最高不得超過15%之規定，而有過高情事云云；惟上開買賣契約範本係內政部針對預售房屋買賣所編印，供買賣預售房屋之雙方於訂約時參考之用，基於契約自由原則，買賣預售房屋之雙方非不得根據上開買賣契約範本予以修改，故上開買賣契約範本尚無拘束本件之效力。另系爭契約之總價款為1,100萬元，上訴人沒收之第一期款220萬元，已達契約總價款之20%，如仍依前揭約定處罰被上訴人220萬元違約金，對被上訴人實屬過苛。爰審酌被上訴人違約情節、上訴人所受損害等一切情狀，認上開懲罰性違約金應酌減為120萬元為合理。六、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第179條、第182條第2項定有明文。即不當得利之受領人，其所受之利益現尚存在者，除應返還其利益外，應否附加利息一併償還，應以受領人於受領時，或受領後返還前，是否知無法律上之原因以為斷。其於受領時知悉者，應自受領時起，自受領後返還前知悉者，應自知悉時起，為利息之起算時期。又違約金經法院核減後，就減少部分應依不當得利規定返還，與契約解除後之回復原狀義務，兩者之法律關係不同，其請求權個別存在。約定之違約金過高，經法院酌減之數額，應依一般不當得利規定請求返還。亦即應按所酌減之數額依民法第182條第2項計付利息（最高法院94年度台上1874號裁判意旨參照）。本件上訴人解除系爭契約而得沒收之違約金既經本院酌減為120萬元，則超過120萬元之100萬元部分，依上開說明，上訴人即屬無法律上之原因而受有利益，被上訴人依不當得利之規定請求上訴人返還，於法有據。又上訴人受有不當利益係因法院酌減違約金所致，上訴人於原審判決時，始知所受領違約金超過法院酌減金額部分屬不當得利，故被上訴人得請求不當得利之利息，應自原審判決時起即103年11 月18日起算，併予敘明。七、綜上所述，被上訴人主張上訴人沒收之違約金過高，請求酌減，並依不當得利之法律關係請求返還違約金，經本院酌減違約金為120萬元。從而，被上訴人請求上訴人返還100萬元及自原審判決時即103年11月18日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。爰依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中華民國 104 年 3 月 18 日民事第一庭審判長法官陳滿賢法官宋國鎮法官許秀芬以上正本係照原本作成。不得上訴。書記官吳姁穗中華民國 104 年 3 月 18 日

臺灣高等法院臺中分院104年度上字第29號

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