臺灣高等法院 臺中分院105年度上字第210號

• 裁判案由: 第三人異議之訴
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 105 年 10 月 19 日
• 法官: 盧江陽、楊熾光、許石慶
• 法定代理人: 鄭聘冀
• 上訴人: 廖之華
• 被上訴人: 珍愛食品股份有限公司法人

臺灣高等法院臺中分院民事判決　105年度上字第210號
上　訴　人　廖之華
訴訟代理人　郭美絹律師
複　代理人　吳俊彥
被　上訴人　珍愛食品股份有限公司
法定代理人　鄭聘冀
訴訟代理人　謝尚修律師
複　代理人　黃國展
上列當事人間第三人異議之訴事件，上訴人對於民國105年3月31日臺灣臺中地方法院104年度訴字第2278號第一審判決提起上訴
，經本院於105年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於確認兩造間就門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○號一至三樓，自民國一零五年五月二十七日起至民國一百零七年三月五日止之租賃關係存在部分，及訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外由上訴人負擔十分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國102年2月6日與上訴人
約定以每月新臺幣（下同）34,100元之代價，向上訴人承租坐落臺中市○○區○○○街000號1-3樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自102年2月6日至107年3月5日止，並簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約）。詎上訴人竟以其與訴外人鄭聘冀間之公證書及確定判決為執行名義，無視兩造租賃關係依然有合法、有效之存在事實，聲請對被上訴人為強制執行。被上訴人雖於強制執行程序中，一再表明被上訴人既非執行名義之當事人，更非前述執行名義之繼受人，然執行法院不察，並命被上訴人應自系爭房屋遷出，爰依強制執行法第15條提起第三人異議之訴。而上訴人聲請強制執行，已明確拒絕被上訴人繼續使用係房屋，致被上訴人處於隨時可能遭強制搬遷之不確定狀態，必須提起本件確認租賃關係存在訴訟以資爭取權利，且就訴訟期間所生之租金主張同時履行抗辯，是上訴人以被上訴人未繳納租金為由，終止租約並無理由。起訴聲明求為判決：(1)原審法院104年度司執字第54378號遷讓房屋強制執行事件，命被上訴人應自系爭房屋
遷出之強制執行程序應予撤銷。(2)確認兩造就系爭房屋、
承租期間自102年2月6日至107年3月5日止、每月租金為34,100元之租賃關係存在等語。並上訴答辯聲明求為判決：⑴上訴駁回，⑵第二審訴訟費用由上訴人負擔（原審判准確認兩造租約存在，被上訴人其餘請求駁回，上訴人就其敗訴部分上訴；被上訴人對其敗訴部分未據聲明不服，此部分已確定）。
二、上訴人則以：
㈠上訴人雖於102年2月6日與被上訴人簽訂系爭租約，惟後被
上訴人之法定代理人鄭聘冀因案被收押，於103年5月間釋放後，遂向上訴人要求，將系爭租約改以其個人名義與上訴人另行簽訂，故上訴人與鄭聘冀於同年5月30日另行簽訂「房
屋租賃契約書」，雙方並變更約定租期自103年6月1日起至
104年5月31日止，租期一年，租金為每月3萬元，該租約並
經原審法院所屬民間公證人戴○○事務所公證。詎鄭聘冀自103年6月份起即未依約給付租金予上訴人，上訴人曾於同年9月5日寄發律師函終止租約並要求鄭聘冀清償積欠之租金、返還房屋及依約負擔損害賠償責任，惟仍未獲置理，故上訴人遂於同年9月15日起訴向鄭聘冀請求返還系爭房屋等，經
原審於104年6月30日以000年度○○字第0000號判決鄭聘冀
應騰空及遷出，並將系爭房屋返還上訴人（該判決並於同年7月28日確定）。上訴人乃執上述公證書為執行名義，向原
審法院聲請強制執行，經原審法院民事執行處分案以000年
度司執字第00000號強制執行事件處理，並於同年8月5日對
系爭房屋為強制執行。豈料，鄭聘冀為拖延拒不搬遷，竟改以被上訴人之名義，又復執系爭租約為由提起本件訴訟，自有不當。
㈡原審判決與前案確定判決之判斷相反，前案確定判決認為鄭聘冀事後與上訴人所簽訂之租約後，系爭租約已不存在，其審酌兩契約約定之內容、簽定租約之原因、該租約第7條第
10款之約定、鄭聘冀欲成立之公司或行號未必即為系爭租約之主體、鄭聘冀自承因個人身分問題可能無法擔任公司法定代理人、證人戴○○之證述、鄭聘冀提出之錄音譯文等證據事實，而原審判決只依前後契約約定之內容及被上訴人公司尚未經解散或廢止，其認事用法顯較屬草率。更且被上訴人公司已於105年3月11日由主管機關為府授經商字第0000000000號廢止在案，故原審以錯誤事實為不利上訴人之判決基礎，不應維持。又被上訴人於前後二租賃契約重疊期間所支付之租金，早於前案經鄭聘冀表示所清償者為前案之租金，上訴人亦同意扣抵，此部分業已確定。鄭聘冀為被上訴人公司之法定代理人，為有權代表之人，被上訴人對其法定代理人之決定，自不能對抗上訴人，不得於本案中再行主張以同一筆租金清償系爭一契約之租金。退萬步言，縱認兩造租賃關係存在，但被上訴人及其法定代理人鄭聘冀，並未依約給付前後契約之租金，上訴人接獲原審判決後已撰發存證信函，限期催告給付租金及利息，逾期未給付即終止租賃關係等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：1.原判決不利上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於102年2月6日，與上訴人簽訂系爭租約，承租系
爭房屋，約定每月租34,100元，每期租金應於6日前繳納，
第三年須調漲百分之五的租金，租賃期間自102年2月6日至
107年3月5日止，保證金6萬元，租賃期滿交還房屋時，無息返還。
㈡鄭聘冀為被上訴人公司負責人，於103年5月30日以個人名義向上訴人承租系爭房屋，雙方約定租期自103年6月1日起至
104年5月31日止，每月首日支付租金3萬元，保證金6萬元，並於租賃期滿時，承租人結清應付之款項及履行其他應履行之義務並交還房屋後無息返還，兩造簽約後，並經民間公證人戴○○事務所000年度中院民公錦字第000號公證在案。
㈢上訴人以鄭聘冀自103年6月起未依約繳交租金，於103年9月5日以「銳卓國際法律事務所」函通知鄭聘冀，且租約已至
103年5月31日終止等為由，訴請鄭聘冀遷讓系爭房屋等，經前案判決確定鄭聘冀應將系爭房屋全部騰空及遷出，並將系爭房屋返還上訴人，且應自104年2月1日起至遷讓交還系爭
房屋之日止，按日給付1,000元予上訴人。
㈣上訴人於104年6月8日執前開民間公證人戴○○事務所000年度中院民公錦字第000號公證之租約，聲請強制執行，執行
內容為鄭聘冀應將系爭房屋全部騰空，並將系爭房屋交付上訴人，經強制執行時，因被上訴人聲請停止執行且提起本件訴訟，原審法院已以000年度聲字第000號裁定暫予停止強制執行。
四、兩造爭執事項：
㈠上訴人得否以鄭聘冀另外與其簽立租約，而主張系爭租約已遭替代而不存在？
㈡系爭租約是否經因被上訴人未繳租金，而經上訴人合法終止？
五、得心證之理由：
㈠上訴人得否以鄭聘冀另外與其簽立租約，而主張系爭租約已遭替代而不存在？
1.經查，系爭租約為兩造於102年2月6日就系爭房屋所簽訂之
租賃契約，內容約定月租34,100元，每期租金應於6日前繳
納，第三年須調漲百分之五的租金，租賃期間自102年2月6
日至107年3月5日止，保證金6萬元，使用目的包含住家使用及營業使用（僅供辦公室及倉庫使用），並就燈飾、冷氣、熱水器、流理台、瓦斯爐、排油煙機及天然瓦斯等附設設備約定提供被上訴人使用（詳契約書第1條第3款、第3條、第
7條第3款，原審卷第10至11頁），另特別約定租金於第三期起開始調漲百分之五，又承租人於承租期間，須待繳納百分之10租金（3,410元）所得及二代健保之百分之2之補充保險費（682元），每月實付租金30,008元予上訴人（詳契約書
其他約定事項，原審卷第11頁）。而鄭聘冀事後與上訴人所簽立之租約時間103年5月30日，約定由上訴人將系爭房屋出租與鄭聘冀，租期自103年6月1日起至104年5月31日止，每
月首日支付租金3萬元，保證金6萬元，使用目的僅限營業使用，並約定租約屆滿時或租賃關係消滅時，承租人應需交還租賃物，及依約給付租金及違約金等義務，如不履行時，應逕受強制執行（詳契約書第2條、第3條、第4條第1款項、第8條，原審卷第52-54頁），且該契約並經民間公證人戴○○事務所000年度中院民公錦字第000號公證無訛（原審卷第49頁至51頁）。兩份租賃契約除租賃標的物及保證金相同外，其餘關於契約主體（承租人部分）、租金（每月應付租金總額及是否代繳稅費及二代健保保險費）、租期（分別為五年及一年）、每月繳納租金之日期（分別為每月6日及每月首
日）、使用目的範圍（關於是否供住宅使用部分）、及是否約定不依約履行時，得否逕付強制執行等事項，均各有不同。
2.按租賃契約乃債權契約，由於債權並非屬支配權，並無排除他人干涉之權利，基於債權相對性及平等原則，先後將同一租賃物出租予不同之人，其與不同承租人間之租賃契約仍屬有效，各個承租人均得向出租人請求交付租賃物，供其使用、收益，僅於出租人不依約履行時，得依債務不履行之規定，向出租人請求損害賠償。是上訴人分別與被上訴人及鄭聘冀二人，就系爭房屋簽立不同之租約，依上開說明，二份租約並無排他性，本得同時有效存在。且果如被上訴人所述，後契約已替代前契約而不存在，何以後契約簽訂時間為103
年5月30日，當時前契約尚有3年9月之租期未屆至，為何後
契約僅約定租期為一年，而未將前契約尚未屆期部分加以銜接替代？次查，雖後契約另有特別約定：「本契約成立後，乙方（指鄭聘冀）將申請設立公司或行號，俟申請設立核准後，甲方雙方同意終止本租賃契約，另以公司或行號名義承租本標的物，雙方應無條件配合並辦理公證手續。」（詳契約書第7條第10款，見原審卷第54頁），依該約定觀之，係
指後契約成立後，鄭聘冀將再申請設立公司或行號，如設立之公司或行號經核准後，雙方同意終止租約，再另以新成立之公司或行號名義承租系爭房屋，參酌簽訂後契約時，上訴人公司始終存在，並未解散或經廢止，該條款所指之公司或行號成立與否，顯與上訴人公司無涉。另查，證人戴○○於原審000年中簡字第0000號遷讓房屋等事件審理時到庭證稱
：伊公證時不知道有系爭租約，當時有無此份契約伊不曉得，上訴人與鄭聘冀雙方到伊事務所就只說要公證而已」（見該事件卷宗第95頁背面），則後契約如何替代系爭租約？未見為任何之約定，實難據此推知，後契約有替代系爭契約之情形可言。至於鄭聘冀固為被上訴人公司之負責人，然其以分別以被上訴人公司名義或個人名義與上訴人簽立租約，既屬不同之契約關係，如前所述，該等契約均有效成立，至於前後成立之契約標的相同，在契約履行上發生齟齬，未獲履行之一方，自得依據債務不履行之規定為主張，甚者，雙方亦得另某解決之道，然在契約當事人事後具體協議之前，前後契約自無當然替代關係可言。至於被上訴人是否就所成立之租約，依約履行給付租金義務，乃契約成立後債務是否履行之問題，尚難以被上訴人未依約履行即否認已成立之契約關係。
3.又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號
民事裁判意旨可資參照），查臺灣臺中地方法院000年度中
簡字第0000號上訴人與鄭聘冀間請求遷讓房屋等事件，兩造當事人與本件兩造當事人並不相同，上訴人主張該事件判決理由，於本件有爭點效之適用，尚有誤會。
4.基上所述，上訴人以鄭聘冀另外與其簽立租約，而主張系爭租約已遭替代而不存在云云，並無可採。
㈡系爭租約是否經因被上訴人未繳租金，而經上訴人合法終止？
1.查上訴人辯稱被上訴人於104年4月18日寄發存證信函起至少有8月租金未繳納，符合遲付租金總額達二個月租額之規定
，故而以該存證信函送達被上訴人定一個月之期間催告被上訴人繳納租金，被上訴人未於期間支付租金，依據民法第440條之規定終止租約等語，提出存證信函一件附於民事上訴
人理由狀為證，被上訴人對於上訴人抗辯其自103年12月起
未再繳納乙節，並不爭執（見本院卷第65頁反面），是上訴人上開抗辯，可信為真。
2.次按所謂同時履行抗辯權係指雙務契約之雙方當事人因互負債務，一方當事人於他方未為對待給付以前，得拒絕自己之給付之權利。故他方當事人已為對待給付，或為給付之提出，即無同時履行辯權可資行使（最高法院75年度台上字第2674號民事裁判可資參照），又租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。但若出租人仍有保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，並無致承租人不能達租賃之目的者，承租人自不得行使同時履行抗辯權。查本件系爭房屋於兩造訂約後，即由上訴人交付被上訴人使用，其後經上訴人於104年6月8日執與鄭聘冀所簽立，而經民間公證人戴○○事務所000年度中院民公錦字第000號公證之租約，聲請強制執行，執行
內容為鄭聘冀應將系爭房屋全部騰空，並將系爭房屋交付上訴人，於強制執行中，因被上訴人聲請停止執行且提起本件訴訟，而經原審法院以000年度聲字第000號裁定暫予停止強制執行（詳如兩造不爭執事項第㈣項）。被上訴人主張上訴人執上開執行名義對鄭聘冀為強制執行，已明確拒絕被上訴人使用系爭房屋，自是時起，已造成被上訴人無法按兩造原有租約繼續安穩使用系爭建物，處於隨時可能遭強制搬遷之不確定狀態，並需提起本件訴訟爭取權益，故而對訴訟期間之租金給付義務主張同時履行抗辯等語。然查，上訴人為強制執行之聲請，乃依據其與鄭聘冀所簽訂經公證之租約，其執行對象為鄭聘冀，而非被上訴人，縱使所放置物品屬於被上訴人公司之財產，亦僅被上訴人是否以其為執行標的物之所有權人提起第三人異議之訴之問題。況被上訴人與上訴人間之租約既仍有效成立，且實際上被上訴人仍繼續占用系爭房屋使用至今，客觀上並無不能達租賃目的之情形，依上開說明，被上訴人行使同時履行抗辯權，難認有據。被上訴人自仍負有繳納租金之義務，是被上訴人主張同時履行抗辯，為不足採。
3.復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2
項分別定有明文；又出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦規定甚詳。查系爭契約約定之租約為每月34,100
元，而被上訴人於上訴人104年4月18日寄發存證信函已積欠八月租金未繳，合計積欠272,800元，扣除保證金六萬元，
尚餘212,800元，顯已超出兩期之租期，又上訴人所寄發之
存證信函雖經由局以招領逾期退回，固有送達回執信封在卷可參（詳本院卷第71頁），惟該存證信函後經上訴人附於民事上訴理由狀，並經上訴人於105年4月27日收受（見本院第14頁送達回證書），並為被上訴人所不爭執，足證被上訴人至遲於該時起已收受催告通知，其自應以收受催告通知起一個月內繳納租金，惟上訴人迄未繳納積欠之租金，是兩造租約應於同年5月27日起即生終止之效力。
六、綜上所述，被上訴人請求確認兩造間所簽立之系爭契約，自102年2月6日起至105年5月26日止之租賃關係存在，應予准
許；逾此部分之請求，不應准許。從而，原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示（因系爭租約特別約定租金於第三起調漲百分之五，故不於主文中表明每月租金金額；另原審判決主文關於門牌「○○○街」部分，誤載為「○○○路」，併此敘明）。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 19 日民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 楊熾光
法 官 許石慶
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 廖昭容

中 華 民 國 105 年 10 月 20 日