臺灣高等法院 臺中分院105年度上易字第227號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　105年度上易字第227號

上訴人

唐志強

訴訟代理人

駱威文律師

被上訴人

即上訴人

朱克昌

訴訟代理人

胡達仁律師

被上訴人

大任不動產經紀有限公司龍井分公司

法定代理人

張智壹

訴訟代理人

駱威文律師

上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國105年3 月21日臺灣臺中地方法院104 年度訴字第2810號第一審判決提起上訴，本院於105 年8 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、被上訴人大任不動產經紀有限公司龍井分公司（下稱大任公司）主張：

一、大任公司於民國104 年6 月19日與被上訴人即上訴人朱克昌（下稱朱克昌）簽訂委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），以總價新臺幣（下同）1088萬元委由大任公司仲介銷售朱克昌所有門牌號碼臺中市○○區○○街○段000 巷00弄00號房屋及其基地（下稱系爭房地），期限至104 年9 月19日止，並於系爭委託契約第5 條約定，買賣成交者，朱克昌同意給付大任公司成交總價百分之四之服務報酬。大任公司雖未將系爭委託銷售契約交由朱克昌帶回審閱，惟朱克昌於18天以後即同年7 月7 日再與大任公司就系爭委託契約書簽訂「契約內容變更同意書」，僅變更委託總價為930 萬元，系爭委託契約書之內容於朱克昌與大任公司間仍繼續沿用，故朱克昌已充分瞭解契約內容及權利義務關係，不得以審閱期間之問題，主張系爭委託契約為無效。因朱克昌已於104 年7 月7 日與大任公司於委託期間內覓得之買方即上訴人唐志強（下稱唐志強），就系爭房地簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），成交總價為930 萬元，大任公司自得請求朱克昌給付百分之四之服務報酬即372,000 元。

二、大任公司係為居間買賣，於買賣成交時，任務即已完成，朱克昌與大任公司間約定之居間報酬，即為此一任務之對價。關於後續有關系爭買賣之價金履約保證及過戶等一切事務，朱克昌及唐志強亦於系爭買賣契約第6 條第1 項約定委由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）指定之地政士林滿（特約代書）辦理。故朱克昌與大任公司約定買賣成交價百分之四之居間報酬，並無過高或顯失公平之情形。爰依系爭委託契約第5 條約定，請求朱克昌給付372,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。

貳、唐志強主張：

一、唐志強與朱克昌於104 年7 月7 日簽訂系爭買賣契約，約定總價930 萬元，並委任僑馥公司辦理履約保證事宜，朱克昌應於104 年7 月9 日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，復於系爭買賣契約第11條第3 項約定，朱克昌若有擅自解約，不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔唐志強所受損害之賠償並喪失收受買賣價金之權利，且應返還朱克昌已支配之價金，並同意按唐志強已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付唐志強。

二、唐志強於系爭買賣契約簽訂當日即104 年7 月7 日，將面額95萬元之本票1 紙交付地政士林滿，復於同年月9 日匯第二期款95萬元至僑馥公司指定之履約保證專戶（下稱履保專戶），而上開95萬元本票票款，亦於同（9 ）日匯入履保專戶，合計唐志強業依系爭買賣契約給付第1 期及第2 期款合計190 萬元。詎朱克昌於104 年7 月8 日片面向大任公司營業員何守富為解除系爭買賣契約之意思表示，亦未依約備齊必要文件及完成用印手續，經唐志強於104年7 月17日催告朱克昌於7 日內履行，朱克昌仍未履行，唐志強乃於104 年7 月30日以存證信函通知朱克昌違約而解除系爭買賣契約。依系爭買賣契約第11條第3 項文義，懲罰性違約金應為唐志強合法解除契約時已支付之價金同 額定之，並非以朱克昌擅自解約時為準，故朱克昌本應給付違約金190 萬元。惟唐志強僅請求90萬元，尚不及成交總價930 萬元之一成，並無過高或顯失公平之情形。爰依系爭買賣契約第11條第3 項約定，請求朱克昌給付90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。

參、朱克昌則以：

一、系爭委託契約書及委託事項變更契約書係大任公司單方預先擬定，並未給予朱克昌適當之契約審閱權，且系爭委託契約書所載消費者自願放棄契約審閱權之定型化契約條款，依消費者保護法第11條之1 第1 、2 項之規定，應屬無效，不構成兩造間居間契約之內容。

二、縱認大任公司得請求給付居間報酬，惟大任公司並無「廣告刊登、企劃行銷」等事宜之勞務付出，委託期間亦僅18日，期間內大任公司僅帶有3 組客戶看屋，且朱克昌於簽約隔日即已通知解除系爭買賣契約，故大任公司後續即無須再進行協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等事項，因此節省相當之人事成本及勞務費用之開銷，應依民法第572 條規定酌減報酬。

三、朱克昌已於104 年7 月8 日委由大任公司營業員何守富將解除系爭買賣契約之意思表示通知到達唐志強，依系爭買賣契約書第11條第3 項之約定，應以104 年7 月8 日唐志強已支付之價金數額作為違約金之數額。唐志強雖於104年7 月7 日開立面額95萬元之本票並交付地政士林滿收執，惟該本票並非交付朱克昌，朱克昌無法兌現該紙本票，不能認唐志強業已交付第一期款，是朱克昌解除系爭買賣契約時，唐志強尚未交付任何款項，自不得請求給付違約金。

四、縱認唐志強得請求違約金，因唐志強繳納之買賣價金已於系爭買賣契約解除後領回，唐志強並無金錢之損失，故其請求90萬元之違約金，顯然過高，應依民法第252 條規定酌減等語置辯。

肆、原審斟酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認大任公司依系爭委託契約第5 條約定，請求朱克昌給付居間報酬372,000 元本息，為有理由，應予准許，而為大任公司勝訴之判決，並依職權及朱克昌之聲明各為准、免假執行之宣告；至唐志強依系爭買賣契約第11條第3 項約定，請求朱克昌給付懲罰性違約金90萬元本息，為無理由，應予駁回，而為唐志強敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請。朱克昌就其敗訴之部分聲明不服，提起上訴，求為：原判決不利於朱克昌部分廢棄，上開廢棄部分，大任公司第一審之訴及假執行之聲請駁回；大任公司則答辯聲明：朱克昌之上訴駁回。唐志強亦聲明不服，提起上訴，求為：原判決不利於唐志強部分廢棄，朱克昌應給付唐志強90萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；朱克昌則答辯聲明：唐志強之上訴駁回。

伍、兩造不爭執事項：

一、朱克昌與大任公司於104 年6 月19日簽定系爭委託契約，約定就朱克昌所有之系爭房地，以總價1088萬元委由大任公司仲介銷售，期限至104 年9 月19日止，報酬為成交價百分之四，嗣後於104 年7 月7 日另簽定契約內容變更合意書，將總價變更為930 萬元，報酬應為372,000 元（9,300,000 ×4 ％=372,000 ）。

二、大任公司未將上開委託銷售契約書交朱克昌帶回審閱。

三、朱克昌與唐志強於104 年7 月7 日簽訂系爭買賣契約，約定將系爭房地以總價930 萬元出售予唐志強。同日唐志強將面額95萬元之本票1 紙交付地政士林滿。同日除朱克昌、唐志強、地政士林滿以外，尚有大任公司之營業員何守富在場。

四、朱克昌於104 年7 月8 日向大任公司之營業員何守富為解除系爭買賣契約之意思表示，並請何守富轉達唐志強。唐志強知悉後，要求何守富轉知朱克昌，仍會於104 年7 月9 日將買賣價金匯入履保專戶。

五、104 年7 月9 日唐志強再將第二期款95萬元匯至僑馥公司指定之履保專戶。而上開95萬元本票票款，亦於104 年7月9 日匯入履保專戶。

六、上開第一、二期款共190 萬元，經僑馥公司結算，於104年8 月18日扣除必要手續費用570 元後，返還餘額1,899,430 元予唐志強。

七、唐志強於104 年7 月30日以龍井新庄郵局存證號碼000126號存證信函通知朱克昌以「朱克昌未依催告期限內履約，已構成違約」為由，而向朱克昌為解除買賣契約之意思表示，朱克昌於104 年8 月3 日收受。

八、朱克昌與唐志強之系爭買賣契約，係於唐志強以原證四存證信函向朱克昌為解除系爭買賣契約之意思表示，朱克昌於104 年8 月3 日收受而解除。

陸、得心證之理由

一、大任公司依系爭委託銷售契約第5 條約定，請求朱克昌給付居間報酬，朱克昌則辯稱系爭委託契約條款違反消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項之規定而為無效。經查：

（一）按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」「違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消費者保護法第11條之1 第1 、2 、3 項分別定有明文。考其立法目的，在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故企業經營者若能舉證證明消費者於簽約時確已充分了解定型化契約條款，應認企業經營者與消費者訂立之定型化契約條款，仍屬有效。

（二）朱克昌與大任公司於104 年6 月19日簽訂之系爭委託契約，性質上係消費者保護法規定之定型化契約，首頁上方聲明欄記載「立委託書人您在簽訂本契約前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱3 日以上。（若您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約，契約審閱期間至少3 日）。若您已行使前條契約審閱權或已充分瞭解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入簽署本契約。」朱克昌並在其後署名用印等情，有朱克昌與大任公司兩造不爭執真正之系爭委託契約附卷可憑（見原審卷第13頁）。核其文義，固然係消費者保護法第11條之1 第2 項所規定使消費者拋棄契約審閱權之定型化條款。惟朱克昌與大任公司於簽定系爭委託契約書後，歷經18日，再由雙方於104 年7 月7 日另簽定契約內容變更合意書，雙方除同意將總價由1088萬元變更為930 萬元外，就系爭委託書之其餘條款並未變更等情，亦為朱克昌與大任公司所不爭執，並有契約內容變更合意書附卷可證（見原審卷第62頁）。是朱克昌於104 年7 月7 日與大任公司另行簽定契約內容變更合意時，就系爭委託契約內容所載之權利義務關係，應已有充分了解，否則即無從另為契約變更之約定，並保留系爭委託契約書之其餘約定。故縱使大任公司未提供朱克昌合理審閱期間，亦難認系爭委託契約有顯失公平而無效之事由。朱克昌辯稱系爭委託契約條款違反消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項之規定而為無效，尚無可取。大任公司依系爭委託契約第5 條約定，請求朱克昌給付居間報酬，自屬有據。

二、大任公司請求朱克昌給付居間報酬372,000 元，是否應依民法第572 條規定酌減：

（一）大任公司基於系爭委託契約，覓得唐志強購買系爭房地，於104 年7 月7 日以930 萬元與朱克昌簽訂系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執。依系爭委託契約第5 條第1 項：「買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，最高不得超過中央主管機關之規定，並應與買賣雙方簽訂不動產買賣契約書一次付清。」系爭房地買賣既已成交，朱克昌依約應給付之居間報酬，為成交總價930 萬元百分之四即372,000 元（計算式：9,300,000 ×4 ％=372,000）。

（二）按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條前段定有明文。大任公司與朱克昌訂立之系爭委託契約第11條關於買賣標的之產權移轉，已約定於買賣契約成立後，朱克昌應與買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續；再依朱克昌及唐志強訂立之系爭買賣契約第4 、5 條及第6 條第1 項等約定，買賣雙方就系爭房地之買賣價金履約保證、付款及系爭房地之產權移轉登記作業等手續，係由買賣雙方委由僑馥公司指定之地政士林滿辦理，亦非由大任公司辦理。是大任公司主張其於買賣成交時任務即已完成，朱克昌與大任公司間約定之居間報酬，即為此一任務之對價，尚屬可採。故朱克昌辯稱其於簽約隔日即已通知解除系爭買賣契約，大任公司後續即無須再進行協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等事項而得節省相當之人事成本及勞務費用之開銷云云，尚無從作為酌減報酬之理由。

（三）惟依大任公司與朱克昌訂立之系爭委託契約第7 條約定，大任公司受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等活動支出，除另有約定外，均由大任公司負責。而朱克昌辯稱雙方委託期間自104 年6 月19日至同年7 月7 日止，僅18日，期間大任公司僅帶有3 組客戶看屋，朱克昌並向大任公司營業員表示「以手上現有的買方接洽買賣即可」且「不要刊登廣告」等情，未據大任公司有所爭執（見本院卷第30-31頁），並有系爭委託契約第13條記載「不同意受託人於本不動產標的物上張貼銷售廣告」等語可按，應堪採信。則大任公司就系爭委託契約中有關「廣告刊登、企劃行銷」之義務，應可節省若干人事成本及勞務費用之開銷。是大任公司請求以委託銷售價格百分之四計算之服務報酬372,000 元，尚屬過高，應酌減為依百分之二計算，即186,000 元（計算式：9,300,000 ×2%=186,000）。

三、唐志強依系爭買賣契約第11條約定，請求朱克昌給付懲罰性違約金90萬元部分：

（一）唐志強主張其與朱克昌於104 年7 月7 日成立系爭買賣契約，惟朱克昌旋於翌（8 ）日透過大任公司營業員何守富為解除系爭買賣契約之意思表示，並請何守富轉達唐志強，為兩造所不爭執，堪信真實。而朱克昌解除系爭買賣契約所持理由，係其貿然出售系爭房地導致其與二名子女流離失所，實倉促魯莽等語（見原審卷第44頁），此並非法定或雙方所簽訂系爭買賣契約所約定之解除事由，自不生解除系爭買賣契約之效力。

（二）依系爭買賣契約第5 條第2 項約定，朱克昌應於104 年7 月9 日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執。因朱克昌已於前一日即同年月8 日片面為解除契約之意思表示，而未依約於同年月9 日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續，經唐志強於同年月17日以龍井新庄郵局存證號碼000120號存證信函催告朱克昌應於7 日內依約履行，逾期將主張解除系爭買賣契約並求償違約金，因朱克昌仍未履行，唐志強再於同年月30日以龍井新庄郵局存證號碼000126號存證信函通知朱克昌以「朱克昌未依催告期限內履約，已構成違約」為由，向朱克昌為解除買賣契約之意思表示，朱克昌於同年8 月3 日收受，系爭買賣契約因而解除等情，為兩造所不爭執，復有前揭存證信函在卷可憑，堪信真實。

（三）系爭買賣契約第11條第3 項約定：「本約簽訂後，乙方（即朱克昌）若有擅自解約，不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即唐志強）所受損害之賠償並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」系爭買賣契約因朱克昌擅自解約，且未履行系爭買賣契約第5 條第2 項約定，經唐志強合法解除，已如前述。唐志強依系爭買賣契約第11條第3 項約定向朱克昌請求懲罰性違約金，自屬正當。依該條約定之文義，係以系爭買賣契約因朱克昌違約致合法解除時唐志強已支付之價金總額之同額，作為懲罰性違約金之金額。至於朱克昌擅自解約之行為，與朱克昌不為給付、給付不能或違約情事，均僅係唐志強得解除系爭買賣契約之事由之一，尚待唐志強為解除系爭買賣契約之意思表示，始發生解除系爭買賣契約之效力。故系爭買賣契約第11條第3 項條約定之懲罰性違約金之金額，非以朱克昌擅自解約，或不為給付、給付不能或其他違約行為時已支付之價金定之，而係以唐志強因朱克昌先有擅自解約、不為給付、給付不能或違約行為，經唐志強據以解除系爭買賣契約時已支付之價金定之。朱克昌辯稱應以其擅自解約時即104 年7 月8日唐志強已支付之價金之同額，作為懲罰性違約金之金額云云，尚有誤會，委無可採。

（四）唐志強於104 年7 月7 日與朱克昌簽訂系爭買賣契約當日，已將面額95萬元之本票1 紙交付地政士林滿，該本票票款於同年月9 日匯入履保專戶，同（9 ）日唐志強再將第二期款95萬元匯至僑馥公司指定之履保專戶，連同之前之本票票款95萬元，唐志強已支付買賣價金共計190 萬元；系爭買賣契約係於104 年8 月3 日發生解除之效力，而唐志強所支付之190 萬元，嗣於104 年8 月18日始由僑馥公司結算並扣除必要手續費用570 元後，返還餘額1,899,430 元予唐志強等情，均為兩造所不爭執，應堪採信。是唐志強主張系爭買賣契約約定之懲罰性違約金金額，為104 年8 月3 日當時其已支付之價金190 萬元之同額，核屬有據。

四、唐志強請求朱克昌給付懲罰性違約金90萬元，是否過高？

（一）約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。而違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。

（二）唐志強因朱克昌違反系爭買賣契約，除遭扣除手續費外，雖未釋明其所受之其他金錢損害，惟朱克昌簽訂系爭買賣契約後，旋於翌日持前開事由反悔而不願依約履行，有失誠信，情節非輕。唐志強依約本得請求懲罰性違約金190 萬元，然於本件僅請求90萬元，尚不及系爭房地總價930 萬元之一成，應認唐志強於本件請求朱克昌給付之違約金90萬元，並無過高或顯失公平之情形。是朱克昌請求依民法第252 條規定酌減違約金，自無足取。

五、從而，大任公司依系爭委託契約第5 條約定請求朱克昌給付居間報酬，於核減後之186,000 元範圍內，自屬有據。又唐志強依系爭買賣契約第11條第3 項約定，請求朱克昌給付懲罰性違約金90萬元，亦屬有據，均應予准許。大任公司逾此部分之請求，不應准許。

柒、綜上所述，大任公司依系爭委託契約第5 條約定，請求朱克昌給付居間報酬，經核減後，請求朱克昌給付186,000 元，及自起訴狀繕本送達（見原審院卷第43頁送達證書）之翌日即104 年11月7 日起至清償日止，按週年利率5 % 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命朱克昌如數給付，並依職權為假執行之宣告，及依朱克昌之聲請為附條件免假執行之宣告，核無不合，朱克昌上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。至於上開不應准許部分（即原審判命朱克昌給付大任公司逾186,000 元本息部分），原審為朱克昌敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽，朱克昌指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2 項所示。又唐志強依系爭買賣契約第11條第3 項約定，請求朱克昌給付90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年11月7 日起至清償日止，按週年利率5 % 計算之利息，為有理由，應予准許。原審為唐志強敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，唐志強上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第3 項所示。

捌、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。

玖、據上論結，本件朱克昌之上訴為一部有理由、一部無理由，唐志強之上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第78條、第79條，判決如主文。