105年度上易字第276號｜民事：給付居間報酬等｜裁判日期：106 年 03 月 15 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　105年度上易字第276號上　訴　人　　蔡全榮訴訟代理人　　李思樟律師上　訴　人　　上富華股份有限公司兼法定代理人　洪瑞照共　　　同訴訟代理人　　盧永盛律師複代理人　　　林漢青律師上列當事人間請求給付居間報酬等事件，兩造對於民國105年3月29日臺灣臺中地方法院104年度訴字第3098號第一審判決各自提起上訴，本院於106年3月1日言詞辯論終結，茲判決如下：主文原判決關於駁回上訴人蔡全榮後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人上富華股份有限公司、洪瑞照應再給付上訴人蔡全榮新台幣102,440元及自民國104年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人蔡全榮其餘上訴駁回。上訴人上富華股份有限公司、洪瑞照上訴駁回。第一、第二審訴訟費用關於上訴人蔡全榮上訴部分由上訴人蔡全榮負擔五分之一；餘（含上富華股份有限公司、洪瑞照上訴部分）由上訴人上富華股份有限公司、洪瑞照負擔。事實及理由一、上訴人蔡全榮主張：上訴人洪瑞照所有之臺中市○○區○○○段000000地號土地，由上訴人上富華股份有限公司（下稱上富華公司）擔任起造人，於其上建有同段000建號廠房之房地（下稱I戶廠房），上富華公司、洪瑞照（下稱洪瑞照等）共同委請原審共同被告江慶庭處理I戶廠房銷售事宜。江慶庭遂於民國102年12月19日以電子郵件往來之方式，另委請蔡全榮代為居間介紹買受人，並約定以I戶廠房之銷售價格2.5％計算服務費用，守價空間為各戶之牌價減新臺幣（下同）150萬元，若居間之廠房成交價超過牌價150萬元，蔡全榮就超過部分之40％可分得守價獎勵金（下稱溢價獎金）。103年1月14日蔡全榮與訴外人欣旻工業研發股份有限公司（下稱欣旻公司）委託訴外人林為鎮，就I戶廠房（尚未建築完成）簽立承購意願書，約定欣旻公司願以2,563萬元買受I戶廠房之房地，林為鎮並當場將欣旻公司開立之票面金額100萬元支票斡旋金交由其轉交江慶庭。欣旻公司旋於 103年1月20日與洪瑞照等簽立I戶廠房之買賣契約書，當場交付票面金額281萬元支票。且該戶已於103年9月2日建築完成，惟I戶廠房有多項工程缺失，經欣旻公司要求改善，上富華公司與洪瑞照因欣旻公司未另支付工程改善費用而不願修繕。雙方因而解除I戶廠房之買賣契約，並簽立解約協議書。洪瑞照等顯係故意阻止條件成就以妨礙蔡全榮之報酬請求權，上開買賣契約雖經解除，不影響蔡全榮之居間報酬請求權，詎蔡全榮請求洪瑞照等支付居間報酬遭拒，為此爰依系爭居間契約起訴，求為命洪瑞照等應給付772,750元及加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院之部分，茲不贅述）。二、洪瑞照等則以：因欣旻公司與洪瑞照等簽訂之I戶廠房買賣契約解除，依民法第568條第1項規定，蔡全榮自不得請求報酬。又本件為代銷之委任契約，且該契約僅存在於蔡全榮與上富華公司間，與洪瑞照無涉，蔡全榮不得向洪瑞照請求報酬。另上富華公司與蔡全榮約定之報酬為2%，並非2.5%，並無溢價獎金存在等語以資抗辯，並聲明求為駁回蔡全榮之訴。三、原審為命洪瑞照等給付蔡全榮307,560元本息，並駁回蔡全榮其餘之訴，蔡全榮就其敗訴部分提起一部上訴，另洪瑞照等就其敗訴部分提起上訴，兩造於本院聲明如下：㈠蔡全榮方面： ⒈上訴聲明部分 ⑴原判決關於駁回蔡全榮在第一審465,190元及法定利息部分暨命負擔該部分之訴訟費用之裁判均廢棄。 ⑵上廢棄部分，洪瑞照等應再給付蔡全榮465,190元及自104年10月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑶第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由洪瑞照等負擔。 ⒉答辯聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由洪瑞照等負擔。㈡洪瑞照等方面： ⒈上訴聲明部分 ⑴原判決不利洪瑞照等部分廢棄。 ⑵上廢棄部分，蔡全榮於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⑶訴訟費用由蔡全榮負擔。 ⒉答辯聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由蔡全榮負擔。四、兩造不爭執事項：㈠洪瑞照所有之臺中市○○區○○○段000000地號土地，由上富華公司擔任起造人，於其上建有I戶廠房，洪瑞照等共同委任江慶庭處理I戶廠房之房地銷售事宜。江慶庭因而另委請蔡全榮代為居間出售。㈡蔡全榮於103年1月14日與欣旻公司委託之林為鎮簽立承購意願書，欣旻公司願以2,563萬元購入I戶廠房之房地，林為鎮並當場將欣旻公司開立之票面金額100萬元支票斡旋金交由蔡全榮轉交江慶庭。㈢欣旻公司於103年1月20日與洪瑞照等簽立I戶廠房之房地買賣契約書，欣旻公司並於同日交付票面金額281萬元支票予洪瑞照等。㈣因I戶廠房需做額外修繕及變更設計，洪瑞照等與欣旻公司即合意於103年10月14日解除I戶廠房之房地買賣契約。五、得心證之理由㈠蔡全榮主張洪瑞照等委託江慶庭代為處理Ｉ戶廠房之房地銷售，江慶庭因而委託蔡全榮辦理，蔡全榮乃於103年1月14日與欣旻公司委託之訴外人林為鎮簽立承購意願書，而欣旻公司亦於103年1月20日與洪瑞照等簽立Ｉ戶廠房之房地買賣契約書，並交付訂金等情，為洪瑞照等所不爭執（不爭執事項），堪信為真。惟洪瑞照等以前揭情詞為辯，則本件爭點即為⒈江慶庭委託蔡全榮銷售Ｉ戶廠房，該契約效力是否及於洪瑞照？該契約性質為單純居間或代銷的委任契約？⒉蔡全榮依上開契約關係得請求之服務報酬為若干？㈡本件蔡全榮主張江慶庭受洪瑞照等委任，並再行委請蔡全榮媒介廠房房地之買受人，洪瑞照固抗辯兩造間契約僅存在上富華公司間，與洪瑞照無涉云云，並提出蔡全榮開具二張（上證1）、律師函（上證3）為證；惟洪瑞照既為上開土地所有人，上富華公司為起造人，洪瑞照等復共同委任江慶庭，欣旻公司支付之款項亦部分進入洪瑞照之帳戶（見支付命令卷第8頁），簽訂房地買賣契約書、不動產買賣合約書（見原審被證4、5），甚解除契約部分均有洪瑞照簽章（見支付命令卷第26頁），洪瑞照尚難諉為不知，則本件契約當事人應為蔡全榮與洪瑞照等無疑，上開發票抬頭所載買受人上富華公司，應僅是買受人代表而已，律師函亦同，不足為系爭當事人僅上富華公司之認定。㈢又蔡全榮主張其與洪瑞照等間之契約性質應屬居間，為洪瑞照等所否認，並辯稱：本件除I戶外，並委託蔡全榮代銷B、Ｃ、Ｄ、Ｅ、F、G戶，蔡全榮之契約義務，除完成客戶簽約手續外，尚包含辦理建築規畫、廣告企劃、銷售服務、客戶管理，因此該契約性質應屬代銷的委任契約，而非單純居間等語，提出蔡全榮於103年1月27日製作之服務費請領明細表（見原審卷第41頁）、李思樟律師事務所函（上證三）為證。查系爭洪瑞照所有之臺中市○○區○○○段000000地號土地，由上富華公司擔任起造人，於其上建有B、Ｃ、Ｄ、Ｅ、F、G及I戶廠房，洪瑞照等共同委任江慶庭處理該廠房之房地銷售事宜；嗣江慶庭與蔡全榮洽談時，蔡全榮寄予江慶庭之電子郵件記載：１.每戶總價，２.本銷售公司支付：含所有廣告費用、銷售人員薪資等，３.每戶銷售服務費用2.5%．．．等語，均有「每戶」，或「銷售公司」之用語（見原審支付命令卷第6頁），已可見洪瑞照等之上開建案係委由蔡全榮代為銷售，再參酌蔡全榮於104年3月委由李思樟律師函主張，受上富華公司等委託關於上開廠房之建築規劃、廣告企劃、銷售服務、客戶管理等事務（見本院卷第26頁），另上揭提出之103年1月27日製作之服務費請領明細表亦自稱「受託銷售人」，均足堪認兩造間契約法律關係屬於委任代為銷售之委任契約，並非單純居間；而該委任契約之實質內容即為代銷該房地，亦乃洪瑞照等有償委任蔡全榮代為該房地銷售之契約，其契約兼有居間及代為銷售之性質，非單純居間，而兩造間契約之權利義務，即依該代銷契約為規範。㈣蔡全榮主張其於媒介買受人欣旻公司與洪瑞照等簽立Ｉ戶廠房房地之買賣契約，其居間義務即已完成，並得請領全額報酬成交價之2.5%，非2%，且付款方式為洪瑞照等與訴外人簽約後一次付款，並無合意付款期程為3期，蔡全榮亦無放棄溢價獎金之約定等情，固據提出102年12月19日之電子郵件（支付命令卷第5頁至第6頁）為證，惟為洪瑞照等所否認，並辯稱：本件蔡全榮之契約義務應至交屋完成才能請求全額報酬，而欣旻公司於簽約後，在交屋前已經解約，蔡全榮之契約義務尚未完成，自無從請求報酬云云。經查：兩造間之代銷契約因未訂立書面契約內容可循，但參酌兩造於分別提出江慶庭與蔡全榮於102年12月19日之電子郵件內容（支付命令卷第5頁至第6頁）、蔡全榮分別於103年1月22日（原審卷第34頁）、103年1月27日（原審卷第41頁）、103年5月21日（原審卷第22頁）、103年12月29日（支付命令卷第32頁）製作之服務費請款明細表。以蔡全榮與江慶庭之上開往來文件內容以觀，時間最早之電子郵件內容有談及「每戶銷售服務費用2.5％（月結算請款）」，於103年1月22日時，蔡全榮以Ｂ戶、Ｉ戶之成交總價2.5％計算服務報酬，及以成交總價40％計算溢價獎金，並製作服務費請款明細表向洪瑞照等請領全部款項；又於103年1月27日，蔡全榮改以Ｂ戶、Ｉ戶、Ｆ戶、Ｇ戶之成交總價2％計算服務報酬，溢價獎金為0，再重新製作記載「第一期請款：完成簽約手續後，服務報酬請領百分之60。第二期請款：（施工完成）申請使用執照前，服務報酬請領百分之20。第三期請款：銀行貸款，放款完成當日（交屋），服務報酬請領百分之20。」字句之服務費請款明細表，向洪瑞照等請領第一期60％款項，經江慶庭於其上手寫「（含稅價後，不再有溢價請領）」、「另需扣除10％稅＋2％健保補充費＝12％×佣金」，而另行以上開4戶之成交總價2％計算之服務報酬乘以0.88再乘以60％，並扣除蔡全榮已請領之50萬元，列舉計算式，認蔡全榮當期僅得再領取624,430元；蔡全榮於103年5月21日亦以Ｂ戶、Ｉ戶、Ｆ戶、Ｇ戶、Ｅ戶、Ｃ戶之成交總價2％計算服務報酬，未計算溢價獎金，並自行扣除10％稅金及2％健保補充費，而製作服務費請款明細表向洪瑞照等請領第二期20％款項。參以蔡全榮於原審自承：就服務報酬是以2.5％或2％計算，並沒有達成協議，因伊還有很多戶要跟洪瑞照等請款，所以伊降0.5%委曲求全等語（見原審卷第26頁背面）。可見本件契約原約定之服務報酬，為成交總價2.5％，並有溢價獎金即成交總價40％，未約定分期給付，蔡全榮於103年1月27日提供服務費請款明細表予江慶庭時，已自行更改為服務報酬以成交總價2％計算，當次僅請領第一期款，經江慶庭於該明細表上記載含稅後不再有溢價請領，並扣除10％稅金及2％健保補充費及蔡全榮已請領之50萬元後，計算蔡全榮當期之服務報酬額，及蔡全榮於103年5月21日為第二期請款時，即完全按江慶庭於103年1月27日更改之內容，足認本件代銷契約之報酬，已經合意更改為以成交總價2％計算，並分期給付。且蔡全榮於104年1月12日簽收104年1月15日面額47萬元支票時，亦簽註：「結清」溪南工業廠房（B、C、D、E、F、G共6戶）之仲介佣金共3,138,000元等字樣，而該3,138,000元之金額，即以該6戶總成交價之2%計算而得，均足見本件代銷契約之報酬合意改為成交價之2%計算，不再有溢價獎金。從而，蔡全榮主張非不請領溢價獎金，於被證1 及被證2上記載溢價獎金之欄位，註明為「0」，係因曾表示餘戶售完一併請領，然此亦不為洪瑞照等所接受，故兩造未達成合意，是就付款期間與成數應回歸最初原證1之約定即居間報酬為原先之2.5%云云與上開事證不合，尚不足取。又兩造間代銷契約，其報酬之支付既已合意如上述，且洪瑞照等亦未證明曾約定於交屋完成才能請求報酬，是洪瑞照等抗辯I戶不能請求報酬，亦不足取。洪瑞照等另抗辯蔡全榮應辦理代銷之各戶房屋之建築規劃等，並參以另案證人周淑美、陳海森之供述，可知辦理保存登記時（第2期請款），蔡全榮即未履行義務，其即不得請領後續之第2、3期之報酬云云，但查依洪瑞照等於本院提出之上證三支票，其於104 年1月12日即與蔡全榮結清第2、3期應付之報酬，已如上述，是如未符合付款條件，其何以願給付，是所辯殊無可採。㈤又蔡全榮主張在餘戶售完後於103年6月11日出具之守價獎勵金請款明細表（見上證1)向洪瑞照等請領溢價獎金，堪認蔡全榮仍要求溢價獎金云云。惟兩造已合意不再有溢價獎金，已如前述，而該上證1乃蔡全榮片面製作，未有洪瑞照等或江慶庭簽署，不能認為已經獲得承認，自不足為蔡全榮有利之認定；況據洪瑞照等所提出蔡全榮於104年1月15日之47萬元之支票影本，其上另有由蔡全榮簽收字樣，註記結清溪南工業廠房（B、C、D、E、F、G共6戶）之仲介佣金共3,138, 000元等字樣（見本院卷第25頁），以此金額核算，無溢價獎金數額，是蔡全榮再主張系爭I戶溢價獎金，即無理由。㈥蔡全榮主張媒介欣旻公司向洪瑞照等買受2戶，其中1戶已經買賣交屋完畢，另1戶即I戶因施工品質瑕疵，牆壁建在他人舊牆壁上面，產權不清，無法改善，且欣旻公司不能接受額外增加工程款，上富華公司主動提議而解除契約等情，業據證人即欣旻公司總經理林為鎮到庭結證屬實，然上開建案其建築完成日為103年9月2日、使用執照字號：103中都使字第2243號，已證I戶至遲於103年9月2日已建築完成，且因建築完成並經檢核確依合法藍圖後政府機關方會核發使用執照，地政機關方會依使用執照為建物第1次所有權登記，業據蔡全榮提出建物登記簿謄本為證（見原證11），由此可見該Ｉ戶施工完成，並獲得主管機關核發使用執照灼然，蔡全榮已可請領20%之第二期報酬，則Ｉ戶廠房雖經解除，蔡全榮仍得請求報酬；蔡全榮自得請求其第一、二期報酬即80％，以此計算，蔡全榮得請求之報酬金額應為410,080萬元（計算式：25,630,000元×2％×80％＝410,080元）。原審命洪瑞照等給付307,560元，尚不足102,520元。蔡全榮固再主張上開解除契約，係洪瑞照等故意阻止條件成就以妨礙蔡全榮之報酬請求權云云，惟為洪瑞照等否認，查蔡全榮所作之服務費請款明細表（見原審卷第41頁）載明第1期請款：完成簽約手續後，服務報酬請領百分之60；第2期請款：（施工完成）申請使用執照前，服務報酬請領百分之20；第3期請款：銀行貸款，放款完成當日（交屋），服務報酬請領百分之20，上開約定非屬不確定之條件，屬於服務報酬請領之期限，Ｉ戶廠房未至交屋之期日即解除買賣契約，則蔡全榮自不得請領第3期交屋之報酬。㈦給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項及第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項及第203條亦有明文。本件蔡全榮對洪瑞照等就Ｉ戶廠房之居間報酬請求權，約定於完成簽約手續後即得請求，則蔡全榮於103年1月14日起即得請求，然經其分別於103年1月27日、103年5月21日以服務費請款明細表向洪瑞照等請求，並於104年8月31日提起本件支付命令，洪瑞照等於收受支付命令繕本後迄未給付，自應負遲延責任。又本件支付命令已於104年10月6日送達洪瑞照等，有送達證書為憑。是蔡全榮請求自支付命令送達翌日即104年10月7日起算，按年息5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。㈧從而，蔡全榮依兩造間之居間契約，請求洪瑞照等給付410,080元及自104年10月7日起之法定遲延利息為有理由，應予准許，原審就其中命洪瑞照等應給付307,560元本息，就其餘102,520元本息為蔡全榮敗訴之判決，尚有未合，蔡全榮指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。至於上開應、不能准許之部分，原審分別為為洪瑞照等、蔡全榮敗訴之諭知，並無不合，洪瑞照等、蔡全榮各自上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，皆非有理由，均應予駁回。㈨本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件蔡全榮之上訴為一部有理由，一部無理由，洪瑞照等之上訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國 106 年 3 月 15 日民事第一庭審判長法官陳滿賢法官朱樑法官鄭金龍以上正本係照原本作成。不得上訴。書記官陳玫伶中華民國 106 年 3 月 15 日

臺灣高等法院臺中分院105年度上易字第276號

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