臺灣高等法院 臺中分院105年度上易字第399號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 106 年 11 月 08 日
• 法官: 蔡秉宸、黃渙文、許旭聖
• 法定代理人: 林倉裕
• 上訴人: 謝進聰
• 被上訴人: 昂峰建設股份有限公司法人

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　105年度上易字第399號上　訴　人　謝進聰
送達代收人　李彥慧
訴訟代理人　沈炎平律師
王晨瀚律師
被 上訴 人　昂峰建設股份有限公司
法定代理人　林倉裕
訴訟代理人　蕭文濱律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國105年6月28日臺灣臺中地方法院102年度訴字第1244號第一審判決， 提起上訴，本院於106年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之主張：兩造於民國100年6月19日訂立房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約書），買賣標的物為坐落於臺中市○○區○○段000地號土地內所興建之地上4層透天房屋（門牌號碼：臺中市○○區○○街000號，下稱系爭建物）， 總價款為新臺幣（下同）595萬元（土地款另計）。 買方即上訴人並約請賣方即被上訴人過戶時將系爭建物所有權登記於其配偶名下。系爭契約書第12條約定：「…於交屋時雙方應履行下列各項義務：…(三)買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上，雙方協議限期完成修繕…」；被上訴人完成興建系爭建物後，於101年7月23日簽立交屋保證書，同意在交屋前先行會同查驗，雙方對於改善情況認知有異時，同意委由第三方公證（建築師公會）查驗，並依第三方意見為雙方之共同意見；嗣於101年8月16日進行交屋手續，於查驗時發現系爭建物內部有多處瑕疵需重新施作修補，並當場告知被上訴人及有減少價金之意思；上訴人復於102年1月2日 發現系爭建物外部有未按圖施工未留碰撞距離等瑕疵，並於102年2月1日寄發臺中法院郵局第305號存證信函通知被上訴人。依照臺中市建築師公會所為之鑑定報告及105年1月18日中市建師鑑（103-05）字第18號函覆原審之意旨，並輔以臺中市太平地政事務所鑑定系爭建物東側邊緣位置之結果觀之，足認系爭建物已逾越地籍線3公分至6公分，即便扣除飾材寬度3至4公分，系爭建物確實未留有建築本體與地界線間8公分之碰撞距離， 而此部分業經臺中市建築師公會前開函釋中認定，確有影響公共安全及建物本身存續之疑慮，更可能因此無法承受較大規模地震而發生人身或財物上之損害，非但屬有害於公共及建物本身安全之設置，且兩造早已約定應依第三方公證之鑑定意見續行改善及補強，而臺中市建築師公會既已為如此明確之判斷，縱被上訴人主觀上認定非屬重大瑕疵或無安全上疑慮，亦應依照第三方公證之意見為改善，始屬完全給付。再經內政部國土測繪中心106年8月3日送達之鑑定書及鑑定圖可知， 系爭建物外緣位置距離地籍經界線距離分別為4公分及1公分，復行確認原審臺中太平地政事務所第二次發函所稱之逾越地籍線3公分至6公分為真實，更足認被上訴人於興建系爭建物時確實未依建築圖說及其保證之品質施工，而未留有足夠之碰撞距離，更足證臺中市建築師公會之查驗報告所述為真，被上訴人嗣後亦未依約定為改善。基此，被上訴人施工時未就系爭建物留設足夠碰撞距離已足堪認定，而未留有安全碰撞距離所生建築物可能因地震來襲發生碰撞掉落飾材甚至頹傾之損害，自屬被上訴人施工之瑕疵，上訴人依此主張減少價金應有理由。爰依民法第179條、第354條、第359條、第360條規定請求被上訴人減少價金，並給付133萬697元（原審判准上訴人211,533元部分未據被上訴人聲明不服， 此部分自不在本院審理範圍，茲不贅述）。
二、被上訴人之答辯：因系爭建物「主建物」結構體樓高達四層，經依規範進行之結構分析運算結果， 得出碰撞間隔為7.8公分之數據。惟系爭建物之二次施工增建「車庫」，其高度僅為一層樓，且該車庫是二次施工之違章建築，未經結構分析也無碰撞間隔之規範依據，是系爭建物之設計圖說及竣工圖並無該車庫部分應留設碰撞間隔之設計。然退萬步言，即便本件車庫並非違建，而應保留碰撞間隔，惟依系爭建物結構計算書之記載，以車庫及露台高度為二層樓之規定係數0.534計算，系爭車庫及露台應留設之碰撞間隔亦不過為2公分（0.6＊1.4＊1.50＊3.00＊0.534＝2.0），則本件僅以被上訴人施作外牆之裝修面飾材厚度（水泥砂漿及面磚） 至少3至4公分計算，亦已足夠， 再參照臺中市建築管理自治條例第32條第4款建物竣工尺寸與核准設計圖之誤差值在 「10公分」以下應視為竣工尺寸符合核准圖說之規定，故本件系爭建物不論「主建物」或二次施工之「增建車庫」，其竣工尺寸就「碰撞間隔」而言，均無大於容許誤差值10公分之情事，依法應視為符合設計圖說，而均無違反核准設計圖說有關「碰撞間隔」之設計，自無瑕疵可言。次依內政部國土測繪中心106年7月31日鑑定書四所載： 「有關鑑定圖上4-C（長度4公分）及3-I（長度1公分）之長度， 均在上開規定之誤差範圍（6公分）內」， 是以本件系爭建物僅二次施工所增建之「車庫」外緣，與地籍圖之經界線間，經鑑定後有上揭鑑定書所示之微小差距，但其仍在法定容許誤差值範圍內，依法尚不生越界（建築）問題，否則該地籍測量實施規則之容許誤差值規定豈非具文，是本件系爭建物並無因越界建築而依通常交易觀念有減少價值或效用之瑕疵存在。上訴人於100年6月19日親筆書立二次施工委託書，聲明「（二次）工程係未在建照核准範圍內之增建，買方已瞭解且賣方告知違規增建之風險，日後若有任何不合法令追究部分，則完全由買方自負責任，與賣方無涉，亦不得要求賣方賠償」等語，則本件上訴人既已聲明就增建不合法令部分，由其自負責任，而與被上訴人無涉，此部分上訴人自不得再要求被上訴人賠償。從而，則本件上訴人於二次施工完成後，再以二次施工之車庫有未留設碰撞間隔8公分之情事， 主張二次施工部分不符建築法規部分為有瑕疵，而請求被上訴人應減少買賣價金並給付111萬9,164元，即屬無據。
三、原審判決被上訴人應給付上訴人211,533元及自102年5月7日起算之法定遲延利息，並駁回上訴人其餘之請求（被上訴人就其敗訴部分未經上訴，已告確定）。上訴人不服，提起上訴，聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人111萬9,164元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(三)前項聲明願供擔保，請准宣告假執行。(四)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人之答辯聲明：(一)上訴人之上訴及假執行之聲請均駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。(三)若受不利益判決，被上訴人願供擔保免為假執行。
四、本院得心證之理由：
(一)上訴人主張兩造於100年6月19日簽立系爭契約書，約定被上訴人於臺中市○○區○○段000地號土地興建地上4層透天房屋1戶，建照號碼：臺中市府授都建第386號，房屋面積主建物面積324.49平方公尺，價款570萬元；附屬建物，面積27.02平方公尺，價款25萬元，總價款595萬元。 且前開契約第12條約定：「…於交屋時雙方應履行下列各項義務：…(三)買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上，雙方協議限期完成修繕…」，有兩造所不爭執之系爭契約書1份（見原審卷二第88至118頁）在卷可稽。又被上訴人完成興建系爭建物（即臺中市○○區○○街000號），於101年7月23日簽立交屋保證書， 同意在交屋前先行會同查驗，雙方對於改善情況認知有異時，同意委由第三方公證（建築師公會）查驗，並依第三方意見為雙方之共同意見；兩造於101年8月16日始進行交屋手續；上訴人並指定將房屋所有權移轉登記予其配偶吳鈺琤；被上訴人於101年9月20日去函向臺中市建築師公會申請建築糾紛之鑑定鑑估；被上訴人於101年10月29日去函向 臺中市建築師公會說明依驗屋修繕單作為申請鑑定內容等情， 亦有兩造所不爭執之交屋保證書1份（見原審卷一第40頁）、被上訴人所提出臺中市建築師公會以案號(101)-117建築糾紛之鑑定報告書1份在卷可參（見外放黃冊）。顯見上訴人主張於交屋之時有向被上訴人主張所出售交付之系爭建物存有瑕疵等情，堪信為真。
(二)上訴人主張系爭建物有未留設碰撞距離之瑕疵，上訴人請求被上訴人給付111萬9,164元為無理由：
１、按物之出賣人， 對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質， 民法第354條第1項及第2項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。 又民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任， 係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。 同條第2項固規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。
２、上訴人依臺中地方法院中院東民縱102訴1244字第1030136022號函主張：「系爭建物現況未設置8公分之碰撞距離，若不予修繕，而依減價方式處理，建議以該工程修繕所需之工程款111萬9,164元，做為其減價收受之金額。」部分，進而主張其請求減少價金111萬9,164元，並請求被上訴人應再給付其111萬9,164元云云，並以臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-05)字第018號函（見原審卷二第124頁）附報告稱：「 …乙、本會鑑定報告所指之『8公分碰撞距離』係指該系爭建物與地界線之距離，此距離係依規定留設，其留設距離不得小於結構計算書所示之×方向最大位移，而該
案結構計算書所示之×方向水平最大位移為7.8cm（ 詳鑑定
報告書附件10-8a），而其建造圖設計之碰撞間隔為8公分。另系爭建物主體與鄰地主體建物之距離為68公分（詳照片四）。 丙…系爭建物應設置8公分之碰撞間隔，應以建築物完成面（含飾材）與地界線之淨間距離留設？抑是以建築物結構體（未含面磚等飾材）與地界線之淨間距離留設？該部份台中市都發局在執行上，尚無一致之標準；因本案系爭建物鄰地界線側所採用之外飾材為丁掛磚，考慮其材質之厚度加其底層之水泥砂漿，其合計之厚度約3-4公分。依台中市太
平地政事務所平地二字第1040000991號函（說明二）所示『…該棟建物東側邊緣位置已逾地籍線3公分至6公分…』由上得知，本案縱使採用較寬鬆之標準檢視，扣除外飾材之厚度3-4公分，系爭建物之結構體與地界線之間距在1公分至逾界3公分之間，自然無法滿足法規須留8公分碰撞間隔之要求。更何況以公共安全之考量， 本會建議8公分碰撞間隔之留設，須以系爭建物完成面（含飾材）與地界線之淨間距留設，以免發生較大規模地震時，完成面飾材因碰撞間距不足，易因碰撞損壞掉落，造成財物及人身安全之損害。」等語為據。
３、經查，依內政部100年1月19日修正公布之建築物耐震設計規範及解說第2.16.2規定，為避免地震時所引起的變形造成鄰棟建築物間的相互碰撞，建築物應自留設之間隔，不得小於依(2-3)式計算之設計地震力作用所產生之位移乘以0.6×1.
4αyRa倍。需要考慮P-Δ效應者，計算之位移應包括此效應；該規定解說並載明，另由於相鄰兩棟建築物反向運動，且最大位移同時發生的或然率不高， 因此乘以0.6（見原審卷一第345頁）。由上開規定及解說可知， 建築技術規則建築構造編第43條之1第7款所謂之「建築物應留設適當間隔」，係指為避免相鄰兩棟建築物間相互碰撞所預留之間隔至明，有卷附內政部營建署102年10月14日營署建管字第1020065169號函（見原審卷二第9頁）在卷可參。復細繹該0000000000號函所載：「如建築物鄰基地境界線時，因鄰地是否建築及未來建築形式樣態尚屬未知，則建築物最外緣與基地境界線之距離，不得小於建築物耐震設計規範及解說2.16.2規定之間隔」等語，以及該署於103年1月9日以營署建管字第1020089161號函（見原審卷二第10頁） 陳明該部分與鄰地有無興建建築物無涉等情，足見後者函文僅係補充前者函文，強調鄰地尚未興建建築物時，因無法預測鄰地將來是否會興建及之後興建之建築物位置樣態，故此時之碰撞間隔為已興建之建築物最外緣與基地境界線之距離，要難憑此逕謂主管機關認為所有建物之「碰撞距離」均為「建築物距離境界線之距離」。
４、依臺中市政府都市發展局103年7月8日中市都建字第1030105191號函說明二所示：經調閱系爭房屋之使用執照100府授都建使字第2578號使用執照竣工圖說，查該建物有依規檢討設置碰撞距離， 其設置碰撞距離間隔為8公分，設置位置於該建物東側沿地界處。另現況碰撞距離之設置應由監造建築師、承造人及專任工程人員簽證負責 (見原審卷一第162頁)。則被上訴人就系爭建物所設計之合法設計圖，其有防撞之安全距離設置，且該設計經主管機關核可發給建造執照，而於被上訴人就主建物施作完成後，亦經主管機關查驗通過而取得使用執照，為兩造所不爭執，並有被上訴人所提出之竣工圖（見原審卷二第22頁，第142至143頁）；又依現場照片（見原審卷二第30頁、第125頁下幀）， 被上訴人所出售予上訴人之合法主建物，其與後建之相鄰主建物間有明顯之間隔，且該間隔有68公分之寬亦有前述臺中市建築師公會105年1月18日中市建師鑑(103-05)字第018號函（見原審卷二第124頁）附鑑定報告書（見外放黃冊）可憑，是被上訴人依設計圖說施作防撞距離乙情，足堪認定。
５、按建築物應依核准圖說施工，但竣工尺寸有下列情形者，視為相符：「四、其他各部分尺寸誤差在百分之二以下或未逾十公分」 臺中市建築管理自治條例第32條第4款定有明文（見原審卷一第137頁）。查：依臺中市太平地政事務所102年9月25日平地二字第1020007763號函檢附之○○區○○段101地號土地複丈成果圖，認定系爭建物坐落位置與經界線位置較差未逾越地籍測量實施規則第73條誤差之限制，未有越界之情形（見原審卷一第63至64頁）。另依臺中市太平地政事務所103年5月21日平地二字第1030003682號函說明二：系爭建物東側坐落位置與地籍線相符，其位置誤差值未逾越地籍測量實施規則第73條之限制等語（ 見原審卷一第138頁）。雖太平地政事務所嗣於104年2月17日平地二字第1040000991號函說明二 認定系爭建物東側邊緣位置已逾越地籍線3公分至6公分， 前開建物坐落位置與經界線位置較差未逾越地籍測量實施規則第73條誤差之限制（ 見原審卷一第194頁）。又依內政部國土測繪中心 106年8月3日測籍字第1060002964號函所附鑑定書之鑑定結果三、(三)：圖示A--E--G--B--C--H--2--1--F--D--A藍色連接虛線所圍區域，係○○段101地號土地上建物外緣位置。 其中A--E--F--D--A所圍區域為該建物後方空地外緣位置 ；E--G--H--2--1--F--E所圍區域為該建物主體外緣位置 ；G--B--C--H--G所圍區域為該建物前方車庫外緣位置。 圖示I為C--H與地籍圖經界線之交點。鑑測結果C點距離地籍圖經界線之垂距(4-C)長度為4公分、I點距離地籍圖經界線之垂距(3-I)長度為1公分。鑑定結果四：按「戶地測量採數值法測繪者，其圖根點至界址點之位置誤差不得超過下列限制：一、市地：標準誤差二公分，最大誤差六公分。二、農地：標準誤差七公分，最大誤差二十公分。三、山地：標準誤差十五公分，最大誤差四十五公分。」及「數值法複丈，其界址點位置誤差之限制準用第七十三條之規定。」 分別為地籍測量實施規則第73條及第251條所明定，有關鑑定圖上4-C及3-I之長度，均在上開規定之誤差範圍內。是以依前開太平地政事務所及內政部國土測繪中心函旨所示，系爭建物縱有逾越地籍線，然仍在誤差範圍內，且系爭建物誤差未逾10公分，亦與臺中市建築管理自治條例第32條第4款規定相符，即無違反設計圖說碰撞距離之設計。
６、至於上訴人主張二次施工部分，就違建之一樓牆面及二樓露臺部分本為違法之建物，上訴人復未能舉證證明兩造間就該部分之施工亦有防撞距離之約定（按二次施工時鄰屋尚未建造為兩造所不爭執），且該違建本係上訴人欲就法定空地部分，取得最大空間利用，按理被上訴人依法於地籍線內為上訴人施作，使上訴人取得最大利用空間，並不違反上訴人之本意，上訴人既不能舉證證明，兩造就該違章建築部分亦有防撞距離之約定，被上訴人就違章建築部分未留防撞間隔，自非物之瑕疵。另依上訴人於100年6月17日簽署之委託書第二條係約定二次施工內容，第三條約定為：買方委託國朕營造依（附件二）全權規劃設計施工，上述工程係未在建照核准範圍內之增建，買方已瞭解且賣方告知違規增建之風險，日後若有任何不合法令追究部分，則完全由買方自負責任，與賣方無涉，亦不得要求賣方賠償（ 見本院卷第159頁）。兩造既於二次施工部分並未就違建之碰撞距離另為約定，被上訴人就二次施工違建部分未留防撞間隔，自非物之瑕疵。且依前開委託書記載，上訴人自不得向被上訴人請求違建部分所生之損害賠償。從而，上訴人就此部分請求被上訴人減少價金並返還不當得利，於法無據，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條、第354條、第359條、第360條規定請求被上訴人減少價金，並給付111萬9,164元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬無據，不應准許。原審法院因而為上訴人此部分敗訴之判決，並駁回其此部分假執行之聲請，即無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 8 日民事第八庭 審判長 法 官 蔡秉宸
法 官 黃渙文
法 官 許旭聖
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 呂安茹

中 華 民 國 106 年 11 月 8 日