臺灣高等法院 臺中分院105年度上易字第578號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　105年度上易字第578號

上訴人

余美潔

訴訟代理人

溫令行律師

被上訴人

宏傳建設開發有限公司

法定代理人

黃文忠

被上訴人

田愛君

上列二人訴訟代理人

江錫麒律師

　　　　　　王炳人律師

上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於民國105年9月30日臺灣苗栗地方法院105年度訴字第327號第一審判決提起上訴，經本院於106年3月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人（即原告）主張：伊於民國103年9月25日與被上訴人簽訂土地預定買賣合約書及房屋預定買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），向被上訴人買受苗栗縣○○鎮○○段0000地號、頭份鎮信義段1187地號土地上興建預售「宏傳唐寧1號」建案房屋B2棟10樓（下稱系爭房地），約定土地價款為新臺幣（下同）466萬元，房屋價款為352萬元，共計818萬元。伊於103年10月22日及104年6月1日已繳納土地簽約金98萬元及房屋開工款16萬元，共計114萬元。嗣因無力負擔，自104年6月2日起即未再繳款。嗣系爭買賣契約經解除，被上訴人沒收伊已給付價款114萬元充作違約金。惟上開違約金額顯屬過高，爰依民法第252條規定，請求酌減至房地總價5%至10%，並依民法第179條規定，請求返還57萬1000元。起訴聲明求為判決：被上訴人應給付上訴人57萬1000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；併陳明願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人57萬1000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢第

一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。

二、被上訴人則以：內政部公告之預售屋買賣定型化契約範本規範買方違約，賣方得沒入之違約金最高不得超過買賣總價款百分之15，最高法院103年度台上字第2211號判決亦同此見解。本件房地買賣總價為818萬元，伊沒收114萬元，尚未逾15%，應屬適當。況伊因上訴人違約，至少受有支出營業人事成本13萬7712元、稅金支出費用1萬9200元、廣告代銷費用22萬997元，利息支出費用25萬7052元、房屋價格下跌損失89萬3040元等，合計152萬8001元之損害，顯已超過伊沒收之違約金114萬元等語，資為抗辯。答辯聲明求判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用，由上訴人負擔。

三、本件爭點本件上訴人與被上訴人2人所簽訂土地預定買賣合約書及房屋預定買賣合約書，固係分別簽訂，惟均敘明「本合約與房屋預定買賣合約書聯立」、「本合約書與土地預定買賣合約書聯立」（見原審卷第9頁、第25頁），故兩造之法律關係應合一確定，則上訴人本件請求返還不當利之主要爭點為：

(一)兩造間系爭買賣合約書約定之違約金是否過高，而有酌減之必要？

(二)若應酌減，則酌減金額為何？

四、本院判斷

(一)上訴人主張，其於103年9月25日與被上訴人簽訂系爭買賣合約書，向被上訴人買受系爭房地，約定土地價款為466萬元，房屋價款為352萬元，共計818萬元。上訴人於103年10月22日及104年6月1日繳納土地簽約金98萬元及房屋開工款16萬元，共計114萬元。上訴人自104年6月2日起即未再繳款。被上訴人於104年12月23日、105年3月1日以頭份郵局第519號、第99號存證信函通知繳款，上訴人仍未繳款，被上訴人依土地預定買賣合約書第12條第2項及房屋預定買賣合約書第20條第2項約定，於105年3月18日寄發頭份郵局第148號存證信函解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已繳付之價款共114萬元充作違約金等情，有系爭買賣合約書（含附件土地、房屋付款明細表）、業主簽單、上開存證信函及掛號回執等件為證，復為兩造所不爭執，此部分自堪信為真實。

(二)上訴人主張被上訴人沒收之違約金額過高，請求酌減至房地總價5%至10%，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：

⒈按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。是被上訴人辯稱系爭買賣合約就違約金之給付已有約定，法院不應介入酌減云云，洵不足取。況被上訴人所援引之最高法院93年度台上字第909號判決亦揭明違約金之約定固為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，惟倘債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院仍得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義，亦非全然不得介入酌減。

⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。衡量違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號、51年度台上字19號判例意旨參照）。又財政部每年均就營利事業各種同業，檢定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定，可謂統計及經驗所定之標準，自得做為衡量債權人因契約履行所可享受利益之準據。

⒊本件兩造系爭房屋預定買賣合約書第20條第1項、第2項分別約定：「賣方違反第十九條第一款規定者，買方得解除本合約，…並應同時賠償【房屋款】總價百分之十五之違約金】，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」「買方違反第5條第2款（即付款之約定）及第16條第3款規定者，賣方得沒收依【房地總價款】百分之20計算之金額」，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本合約。」，有系爭買賣合約書可稽（見原審卷第33頁反面）；由上開條文所載違約金比例除百分之15、百分之20計算之不同外，其計算基礎更有「房屋款」、「房地總價款」之差別，可見兩造約定明顯有不利於買受人一方之情形，衡以交易之客觀情形，顯有失公平，故被上訴人逕以上開條款約定比例作為認定違約金是否過高之標準，應不足取。

⒋上訴人於103年10月22日及104年6月1日繳納土地簽約金98萬元及房屋開工款16萬元後，即未再依約繳款，經被上訴人於104年12月23日、105年3月1日以存證信函通知繳款，上訴人仍未繳納，被上訴人依上開規定，於105年3月18日寄發存證信函解除系爭買賣合約（經上訴人於翌日收受），並於房地總價款15%之範圍內沒收上訴人已繳付之價款充作違約金，固與上開約定相符。惟查，財政部核定105年不動產投資開發、興建及租售業同業利潤之淨利率為10%，有該年度同業利潤標準表可稽（見本院卷第67頁），但被上訴人沒收上訴人已繳價款114萬元，即占房地總價款14%（114萬÷818萬＝0.14，小數點第三位以下，四捨五入），高於105年度不動產興建及租售業同業利潤之淨利率10%，是上訴人主張被上訴人沒收其已繳價款之全部充作違約金，顯屬過高，應可採信。

⒌又被上訴人雖辯稱其因上訴人違約受有營業人事成本13萬7712元、稅金1萬9200元、利息25萬7052元、房屋價格下跌損失89萬3040元，代銷費用22萬997元等，合計152萬80 01元之損害云云。然查，除代銷費用22萬997元，因系爭房地成交時，被上訴人確應支付代銷費用，且可特定此部分費用之支出目的，被上訴人復就此提出簽收單、請款明細表（見本院卷第47至49頁）為證，可認係買賣契約解除時，被上訴人所受之損害，應作為衡量違約金是否過高之標準外，營業人事成本支出係被上訴人關於整體建案營業上必需支付之費用，係就該建案全部買賣案件而支付之費用，尚難作為某一特定戶違約時，應給付之違約金是否過高之衡量標準，況系爭買賣契約於105年3月19日即已解除，被上訴人以契約解除後之106年1月之營業成本及人事支出計算損害，亦非有據。而建築融資利息、房價下跌等損失均係契約解除後所生損害，並非上訴人債務不履行所生損害，本不應由上訴人負擔。另稅金損失部分，被上訴人就其所稱稅金損失究何所指、與上訴人違約之關聯性為何、如何計算損害之金額等情，均無提出說明並舉證，自難作為本件審酌標準。

⒍因此，本件經綜合審酌系爭買賣合約違約條款之約定、財政部核定105年不動產投資開發、興建及租售業之同業利潤、上訴人之違約情形及被上訴人實際所受損害等情，可認本件違約金應酌減至系爭房地總價款之10%為適當。

(三)末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院102年度台上字第1330號判決意旨參照）。

⒈被上訴人固得主張沒收上訴人已繳價款充作違約金，惟本件違約金既經上揭分析可認應酌減至系爭房地總價款818萬元之10%即81萬8000元為適當，則被上訴人沒收金額超過818,000元部分即322,000元（計算式：1,140,000－818,000＝322,000），自屬無法律上原因而受有之利益，上訴人依不當得利法律關係請求返還，於法有據。

⒉本件上訴人之上開返還請求權，於本判決確定時始發生，清償期始屆至，則被上訴人自應於本判決確定翌日起始負給付遲延之責任，故上訴人得請求被上訴人給付自本案判決確定翌日至清償日止之遲延利息，逾此部分（即起訴狀繕本送達翌日起本案判決確定之日止）之利息請求，則不得請求。

五、綜上所述，上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人給付上訴人32萬2000元及自本案判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，應予准許，逾此部分之請求，則不應准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求為廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。至原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。