臺灣高等法院 臺中分院105年度重上字第153號

• 裁判案由: 返還價金及賠償違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 107 年 05 月 09 日
• 法官: 陳滿賢、陳繼先、黃綵君
• 法定代理人: 李文龍
• 上訴人: 張羽君、元太利開發有限公司法人

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　105年度重上字第153號上　訴　人　　張羽君
上　訴　人　　元太利開發有限公司

○○○○　　　　　　　　00號
法定代理人　　李文龍
上二人共同
訴訟代理人　　黃呈利律師
複代理人　　　陳怡婷律師
上列當事人間返還價金及賠償違約金事件，上訴人對於中華民國105年5月31日臺灣臺中地方法院104年度重訴字第209號第一審判決各自提起上訴，上訴人張羽君並為訴之追加，本院於107年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴、上訴人張羽君追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔；追加之訴訴訟費用由上訴人張羽君負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第 255條第1項第2款定有明文。本件上訴人張羽君（下稱張羽君）在原審依民法第 259條第1、2款規定及買賣契約法律關係，起訴請求上訴人李文龍、元太利開發有限公司（合稱李文龍等或各稱李文龍、元太利公司）應給付新臺幣（下同）11,906,020元（返還價金7,556,020元、違約金435萬元），嗣張羽君上訴後，併依民法第185條、第272條、公司法第23條，請求李文龍等連帶給付上開金額，而由原請求李文龍等「共同」給付（即李文龍、元太利公司各給付 5,953,010元），追加為請求「連帶」給付（詳附件十、十一），另依民法第 179條、第185條、第681條、公司法第23條，追加請求李文龍等應連帶給付不當得利65萬元及其法定遲延利息（詳附件六至十一），經核其追加請求之基礎事實，均係民國102年4月22日兩造簽立之土地及房屋預定買賣契約書所衍生之爭執，與前揭規定相符，毋庸李文龍等同意，應予准許。至張羽君原審敗訴金額 210萬元部分，其上訴聲明自附件一至六，雖有不同，惟僅屬減縮或擴張或更正聲明，且附件十一之聲明，除追加連帶部分外，與附件一之聲明相同，依民事訴訟法第446條第1項準用同法第 255條第1項第3款規定，亦應准許，並以附件十一為張羽君之上訴聲明。
乙、實體方面：
壹、上訴人張羽君主張：
一、張羽君於102年4月22日分別與李文龍、元太利公司，簽立土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（合稱系爭買賣契約或各稱土地、房屋買賣契約），向李文龍等購買可供作店面之透天厝住宅「居天地」預售建案，約定李文龍等將其興建坐落臺中市○區○○○○段0000○0000地號土地及其上房屋（編號B12房地），以土地總價1102萬元、房屋總價398萬元，同段2-64地號土地及其上房屋（編號 B15房地），以土地總價1029萬元、房屋總價 371萬元，共計2900萬元出售予張羽君，張羽君已交付買賣價金 840萬元（以上兩筆房地合稱系爭房地，三筆土地合稱系爭土地或各以地號稱之，房屋合稱系爭房屋或各以B12、B15房屋稱之）。張羽君原本開設之中西藥房店鋪11公尺寬，面積約125.9平方公尺（藥櫃寬5公尺），系爭房屋原設計太小無法使用，李文龍等承諾買兩戶可變更合併，以供張羽君購買後一、二樓營業使用，三、四樓自住，並出具同意之圖紙貼於合約上，張羽君始予購買。嗣系爭房屋一樓空間無法作營業使用，一樓前有法定空地，被保留為建築面積使用，且停車空間占用法定空地， B12房屋之牆壁及橫樑亦越界建築占用鄰地，而有重大瑕疵，張羽君乃於103年9月29日寄發存證信函向李文龍等主張上開瑕疵，並依民法第 359條及系爭房屋買賣契約第22條解除系爭買賣契約，且李文龍等已將系爭房地另行出賣第三人並辦理移轉登記，陷於主觀給付不能，張羽君亦得依民法第 226條、第256條解除系爭買賣契約，再均依民法第259條第1、2款及系爭房屋買賣契約第22條，請求李文龍等返還受領之價金，因李文龍等已於103年1月13日退款 843,980元，故張羽君請求其等返還 7,556,020元。另依系爭土地買賣契約第16條、系爭房屋買賣契約第22條約定，請求李文龍等賠償買賣價款2900萬元百分之15之違約金 435萬元，及該等款項法定遲延利息。
二、依系爭土地買賣契約第17條、系爭房屋買賣契約第23條約定，系爭買賣契約為聯立契約，李文龍係元太利公司負責人，並為建物起造人，李文龍等在法定空地上興建違建出售，違反建築法第12條、第26條規定，李文龍等應依公司法第23條、民法第185條、第272條，對張羽君負連帶賠償責任，爰就上開返還價金及賠償違約金，追加請求李文龍等連帶給付。又李文龍等於系爭買賣契約存續期間轉售系爭房地，並取得較系爭買賣高出500萬元價金，依民法第179條規定，張羽君請求李文龍等返還不當得利500萬元，該不當得利扣除435萬元違約金後，李文龍等尚應給付張羽君65萬元，並自 B15房屋移轉日期104年8月31日起算法定遲延利息。又本件違約金屬懲罰性質，上開65萬元亦為張羽君所失利益之損害，依民法第185條、第681條、公司法第23條，應由李文龍等連帶賠償，爰追加請求李文龍等連帶給付不當得利65萬元及其法定遲延利息等語。
貳、上訴人李文龍、元太利公司則以：
一、系爭房屋完工後，經主管機關查驗合格，已取得臺中市政府103年9月15日核發之使用執照，該執照地上一層用途為H2住宅、停車空間，其標明住宅即可作為營業使用，系爭房屋為同年8月6日竣工之新屋，如有張羽君所指之越界建築、未按圖施工或基地高低落差等瑕疵，主管機關顯無可能核發使用執照，且張羽君於起訴前之103年9月間向臺中市政府陳情，亦經該府回覆本件建造執照並無違法情事。又 B12房屋與同段2-62、2-61、2-60地號土地上建物（下稱系爭鄰地、相鄰建物）間，固有臺中市政府 101年府授都建字第3517、3518號建造執照套繪管制之建造房屋應保留法定空地（如附圖一所示橘色部分，下稱系爭橘標法定空地）之牆、樑及柱，然自現場情形觀之， B12房屋與相鄰建物，因結構安全考量，有使用共同壁、共同樑及共同柱情形，符合建築上共同壁規定，絕非越界占用系爭鄰地之法定空地，而橫樑部分則超出B12 房地買賣標的範圍，均無物之瑕疵。且本建案社區內所有21筆土地均為李文龍單獨所有， B12房屋坐落之2-63土地與系爭鄰地，既同為李文龍所有，申請建造時有檢附土地使用同意書、共同壁協定書及執照配置同意書， B12房屋自不可能無權占用系爭鄰地。又依最新建築技術規則建築設計施工編第1條第3項規定，建築牆壁之中心線以外部分，並不屬於建築面積，即法定空地上允許有不計入建築面積之構造物，B12房屋北側外牆占有2-62、2-61土地各2平方公尺、2-60土地 1平方公尺，占用部分經測量均在牆壁中心線以外，不計入建築面積，自無違反建築法規而遭拆除之虞。
二、系爭房屋建照一層平面圖清楚標繪有「自設車庫」圖示，系爭房屋一樓空地部分本可合法做為停車空間或其他使用，李文龍等未於該法定空地（即附圖一黃色螢光標示部分，下稱系爭黃標法定空地）上興建任何建物，亦無停車空間占用法定空地，否則不可能取得使用執照。李文龍等已依建築執照圖樣完成施工，並取得使用執照，自屬依約履行，且依張羽君所簽立之工程變更同意書記載，張羽君於使用執照核准後，自行找其他廠商二次施工，非李文龍等所應負責。李文龍等業於103年9月15日依法取得使用執照，通知張羽君辦理貸款並交屋，張羽君竟拒絕，復於103年9月29日以存證信函解除契約，然該存證信函內容，根本未提及系爭黃標法定空地問題，而當時尚未進行二次施工，無建物占用法定空地情事，原審法院勘驗現場時所見系爭房屋現況，係第三人買受後進行二次施工所致，非李文龍等通知張羽君交屋時狀況，張羽君不得憑此解除契約。況本件縱有瑕疵，亦僅 B12房屋牆壁占用系爭橘標法定空地，面積不到 2坪，且未違反相關法令規定，系爭房屋橫樑亦非張羽君所有，停車空間並在系爭房屋一樓樓板面積內，仍可使用，瑕疵均非重大，對張羽君所生損害極小，張羽君僅能請求減少價金，不得解除契約，自無從請求返還已付價金。另依系爭房屋買賣契約第20條約定，張羽君亦無逕行解除契約之權利。至本件違約金部分，係賠償總額預定性質，張羽君應舉證受有損害，且其請求之違約金顯然過高，應予酌減，而違約事項屬房屋部分，與土地無涉，李文龍無需負擔違約責任。
三、系爭買賣契約，業因張羽君違反系爭土地買賣契約第8條第4項、第10條第1項、附件㈡代辦貸款委託書第2項、第16條第2項，及系爭房屋買賣契約第13條第 4項、第16條第1項、附件㈥代辦貸款委託書第2項、第22條第2項等約定內容，經李文龍等於103年10月6日以存證信函解除契約，張羽君未主張同時履行抗辯權，無法免除遲延責任，李文龍等已合法解除契約，張羽君無法再解除契約，且張羽君至今仍未繳付期款，元太利公司再以106年8月18日民事陳述意見狀為解除契約之意思表示。另依系爭土地買賣契約第16條第 2項、系爭房屋買賣契約第22條第 2項，李文龍等主張沒收系爭房地總價款百分之15計算之違約金，即 435萬元，並以張羽君已交付之價金充作違約金。又李文龍等於解除契約後，本得自由處分系爭房地，張羽君無權主張不當得利等語，資為抗辯。
叄、原審為張羽君一部勝訴、一部敗訴之判決，判命李文龍、元太利公司應給付張羽君9,806,020元（返還價金7,556,020元、違約金225萬元），及其中2,056,020元自102年4月22日起、10萬元自102年5月21日起、90萬元自102年7月26日起、450萬元自102年10月4日起、225萬元自103年10月8日起，均至清償日止按年息百分之 5計算之利息，並依兩造之聲請，分別命供擔保後，為准予假執行及免假執行之宣告。兩造各就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，張羽君並為訴之追加，其上訴及追加起訴聲明如附件十一（追加起訴部分以【】註明）。李文龍等則答辯聲明：（一）張羽君之上訴及追加之訴均駁回。（二）訴訟費用由張羽君負擔。李文龍等上訴聲明：（一）原判決不利於李文龍等部分廢棄。（二）上開廢棄部分，張羽君在第一審之訴駁回。（三）第一、二審訴訟費用由張羽君負擔。張羽君則答辯聲明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執事項及本件爭點（見本院卷㈢第23頁反面至24頁反面）：
一、不爭執事項：
（一）張羽君於102年4月22日與李文龍等簽立土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，約定由李文龍等將其興建坐落2-63、2-75土地及其上B12房屋、2-64土地及其上B15房屋出售予張羽君，B12土地總價1102萬元、房屋總價398萬元；B15土地總價1029萬元、房屋總價371萬元（合計2900萬元）。系爭買賣契約附件㈡，即核准建造之房屋平面圖影本、完工之房屋平面圖影本（見原審卷㈠第56至59頁），為契約之一部分。
（二）系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約為聯立契約，依契約約定，任一契約違約，視為全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。
（三）依系爭買賣契約，賣方違反「賣方之所有權瑕疵擔保責任」之規定者，買方得解除契約。解約時賣方除應將買方已繳之土地及房屋預定買賣契約總價款及遲延利息退還買方外，並應同時賠償土地及房屋預定買賣契約總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
（四）張羽君於102年4月22日支付買賣價金 290萬元、102年5月21日支付買賣價金10萬元、102年7月26日支付買賣價金90萬元、102年10月4日支付買賣價金 450萬元。李文龍已於103年1月13日退還張羽君 843,980元，同意由上開繳納價金總額 840萬元扣除。
（五）張羽君於103年9月29日以南陽郵局 163號存證信函向李文龍等為解除系爭買賣契約之意思表示。
（六）李文龍等於103年10月6日以四張犁郵局 227號存證信函向張羽君為解除系爭買賣契約之意思表示。
（七）附圖一所示橘色及黃色螢光標示部分為應保留之法定空地，附圖二所示Ａ、Ｃ、Ｅ位於系爭橘標法定空地上，系爭黃標法定空地位於附圖二2-63、2-64土地上，靠近忠孝路393 巷道處。
（八）如法院認張羽君依民法第 359條解除契約為合法，則李文龍等應返還上開已受領之價金 7,556,020元及自受領時起之利息（起算日期及金額如不爭執事項㈣之買賣價金支付日期及金額）。
（九）系爭房地已於104年1月29日、同年8月5日，分別出賣予洪永叡、翁崇漢，並為移轉所有權登記，價金依序為1800萬元、1600萬元。
（十）系爭房屋買賣契約第22條，系爭土地買賣契約第16條，屬懲罰性質之違約金。
二、本件爭點：
（一）張羽君主張系爭買賣標的有以下瑕疵，是否有理由？
⒈B12房屋占用鄰地2-62、2-61、2-60土地。
⒉系爭房屋停車空間占用如附圖一所示系爭黃標法定空地。⒊系爭房屋無法為約定之營業使用。
（二）系爭買賣標的如有前項瑕疵，張羽君依民法第 359條解除契約，是否有理由？有無顯失公平情形？
（三）張羽君依民法第 259條第1、2款，請求李文龍等【連帶】返還已受領之價金 7,556,020元及自受領時起之利息，有無理由？
（四）如上開㈠㈡㈢爭點無理由，則張羽君主張系爭房地已另出賣他人並完成所有權登記，屬給付不能，其依民法第 226條、256條規定解除契約，並依民法第259條第1、2款，請求李文龍等【連帶】返還已受領之價金 7,556,020元及自受領時起之利息，有無理由？
（五）張羽君依系爭土地買賣契約第16條、系爭房屋買賣契約第22條約定，請求李文龍等【連帶】給付違約金（買賣價款2900萬元百分之15） 435萬元，有無理由？李文龍等抗辯違約金過高，請求酌減，有無理由？
（六）張羽君依民法第 179條規定，請求李文龍等連帶給付65萬元，是否有理由？
伍、本院得心證之理由：
一、系爭買賣標的存有占用鄰地及法定空地之瑕疵：
（一）B12 房屋占用系爭鄰地部分：
張羽君主張其買受之 B12房屋牆壁及橫樑越界占用系爭鄰地（即2-62、2-61、2-60土地），買賣標的物具有瑕疵等語，李文龍等辯稱：該牆壁及橫樑屬於共同壁及共同樑柱，且系爭鄰地原土地所有權人已出具同意書，無越界建築或無權占用鄰地情形云云。查附圖一所示橘色螢光標示部分為應保留之法定空地（即橘標法定空地），附圖二所示Ａ、Ｃ、Ｅ（即 B12房屋牆邊及橫樑中間點使用系爭鄰地部分）位於系爭橘標法定空地上等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），足見 B12房屋之部分牆壁及橫樑，確有占用系爭鄰地橘標法定空地情形。雖李文龍等以前詞置辯，惟所謂共同壁係指相鄰二宗建築基地各別所有之建築物，所共同使用以地界中心線上構築之牆、柱及樑之構造物（臺中市建築管理自治條例未就共同壁特別定義，參照臺北市建築管理自治條例及高雄市建築管理自治條例關於共同壁之定義規定），是「共同壁」自須二建物有「共同使用」之牆、柱及樑等構造物，始足當之。而依原審法院勘驗現場結果， B12房屋與系爭相鄰建物，有其各自獨立之牆壁，並無共同使用之牆壁乙節，有現場照片供參（見原審卷㈠第 182頁、卷㈡第57頁），經原審法院函詢臺中市政府覆稱：上開照片所示橫樑非屬共同壁範圍等語，有該府 104年8月7日府授都工字第1040171407號函可佐（見原審卷㈠第 198頁），顯見附圖二所示Ａ、Ｃ、Ｅ部分，不符前揭共同壁之定義，李文龍等以此為辯，已屬不實。況建物共同壁係各自利用他人土地建築房屋，以減少自己土地上建物之牆壁用地，進而增加房屋室內空間，易生糾紛，並有安全疑慮，非土地上建築房屋常態，此由臺中市建築管理自治條例，關於使用共同壁，須檢附協定書及建築師或專業工業技師簽證之結構安全證明文件，亦可得知。故解釋上，土地及房屋買賣交易中，若買賣標的有此情形，賣方須明示告知，否則應屬瑕疵。本件張羽君買受之系爭房地，為預售屋，一般消費者難以察覺共同壁問題，李文龍等明知 B12房屋有上開情形，並陳明有土地使用同意書、共同壁協定書為證，卻未見諸系爭買賣契約（見原審卷㈠第7至65頁、本院卷㈢第39至101頁，文字及附圖均無記載或標註），又未舉證證明張羽君事前明知並同意其情，縱附圖二所示Ａ、Ｃ、Ｅ部分可解為共同壁，仍屬瑕疵。至李文龍等向臺中市政府申請建築執照所檢附之文件，核屬行政機關權責事項，不當然拘束系爭買賣契約，自不待言。另李文龍等抗辯：附圖二所示Ａ、Ｃ、Ｅ部分，非系爭買賣標的範圍云云，因 B12房屋與相鄰建物，有各自獨立牆壁，張羽君購買B12房屋，不可能僅買B12房屋該側半片牆壁，且該屋逐層與相鄰三戶建物共用橫樑（見上開照片），其橫樑與牆壁及立柱，於結構上密不可分，將B12 房屋結構所屬占用系爭鄰地之牆壁、立柱、橫樑，均排除於系爭買賣標的之外，不符買受人張羽君本意，更非有利於消費者之解釋，自不可取。是張羽君主張其買受之B12 房屋占用系爭鄰地，本件買賣標的存有瑕疵，堪信為真。
（二）系爭房屋占用系爭黃標法定空地部分：
附圖一所示黃色螢光標示部分為應保留之法定空地，系爭黃標法定空地位於附圖二系爭2-63、2-64土地上，靠近忠孝路 393巷道處等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），足見系爭房屋臨巷道之門面即有法定空地。且依附圖一所示系爭黃標法定空地之位置及範圍，比對B12、B15房屋坐落情狀，堪認系爭房屋臨路可用空間，多數盡屬法定空地，而法定空地不得違法占用，更不能興建建物，法有明文（參見建築法第11條、第25條、第86條），兩造所訂系爭買賣契約，不僅未記載系爭黃標法定空地，甚至系爭房屋買賣契約附件㈡之房屋平面圖，其二、三、四樓本屬該法定空地上方之空間，均標註為陽台（見本院卷㈢第74、95頁），是張羽君主張此部分為買賣瑕疵，且係其嗣後所知悉，堪可採信。又原審法院105年1月20日二度勘驗現場，指示地政人員繪測系爭黃標法定空地面積時，該地政人員表示系爭房屋已蓋至建築線，沒有退縮空間等語，且本件糾紛後再買受 B12房地之洪永叡稱：伊買該屋時，房屋完工程度如原審卷㈠第70頁照片狀況等語（均見原審卷㈡第55頁反面筆錄），經以該照片比對原審法院本次勘驗現場照片結果（見原審卷㈡第57頁），二者之系爭房屋結構相同，尢其上開所述橫樑位置緊臨馬路，二樓以上如上開平面圖陽台位置均蓋滿建物，確無退縮空間，可知洪永叡買受 B12房屋時，該屋即全部蓋滿至建築線，李文龍等辯稱系爭房屋占用系爭黃標法定空地部分，係後來之買受人自行加蓋云云，諉無足取。
（三）綜上，系爭買賣標的存有 B12房屋占用系爭鄰地及系爭房屋占用系爭黃標法定空地等瑕疵，堪予認定。至張羽君另主張系爭房屋無法為約定之營業使用云云，為李文龍等所否認，張羽君復未舉證證明系爭買賣契約就「營業使用」有何特別約定或保證，其此部分主張要不可採。
二、張羽君依民法第 359條解除契約，為有理由：
（一）按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第 349條、第354條第1項、第359條、第259條第1、2款分別定有明文。
（二）張羽君於102年4月22日與李文龍等簽立系爭買賣契約，買受系爭房地（見不爭執事項㈠），而系爭買賣標的存有占用系爭鄰地及系爭黃標法定空地等瑕疵，有如前述，其中B12 房屋部分牆壁及樑柱占用鄰地，涉及結構安全問題，且李文龍等所稱土地使用同意書及共同壁協定書，均係李文龍等所出具，其等已非系爭鄰地所有權人，附圖一所示橘標部分又為法定空地，土地所有權人同受法令拘束，私權糾紛難以避免，另系爭房屋占用系爭黃標法定空地，除致房屋門面凹陷缺損難以利用外，亦有違建拆除危險，核其瑕疵情節非微，減少價值程度非無關重要，解除契約並無顯失公平情形，張羽君自得依民法第 359條前段規定解除系爭買賣契約。而張羽君業於103年9月29日以南陽郵局163 號存證信函，向李文龍等為解除契約之意思表示（見不爭執事項㈤），其解約要屬合法。又張羽君既於103年9月29日合法解除系爭買賣契約，該契約即因解除而消滅，李文龍等嗣於103年10月6日再為解除系爭買賣契約之意思表示（見不爭執事項㈥），自無從發生合法解除之效力，則其等基此所為抗辯，亦不足採取。
三、李文龍等應共同返還已受領之價金 7,556,020元：
張羽君已合法解除系爭買賣契約，揆諸前揭說明，其依民法第 259條第1、2款，請求李文龍等返還已受領之價金及自受領時起之利息，自屬有據。系爭買賣契約總價金2900萬元，張羽君於102年4月22日支付買賣價金290萬元、同年5月21日支付買賣價金10萬元、同年 7月26日支付買賣價金90萬元、同年10月4日支付買賣價金450萬元，李文龍已於103年1月13日退還張羽君843,980元，同意由上開繳納價金總額840萬元扣除，即李文龍等應返還已受領之價金 7,556,020元及自受領時起之利息等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠㈣㈧），則張羽君請求李文龍等返還價金 7,556,020元及分別自上開受領價金日起之利息，應予准許。另本院認張羽君上開請求有理由，其關於爭點㈣之給付不能請求部分，即毋庸再為判決。
四、李文龍等應共同給付張羽君違約金 225萬元：
（一）系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約為聯立契約，依契約約定，任一契約違約，視為全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部；依系爭買賣契約，賣方違反「賣方之所有權瑕疵擔保責任」之規定者，買方得解除契約；解約時賣方除應將買方已繳之土地及房屋預定買賣契約總價款及遲延利息退還買方外，並應同時賠償土地及房屋預定買賣契約總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡㈢）。是關於違約金處罰要件，系爭土地買賣契約第16條第 1項約定：「賣方違反『賣方之所有權瑕疵擔保責任』之規定者」，系爭房屋買賣契約第22條第 1項約定：「賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『賣方之所有權瑕疵擔保責任』之規定者」（見本院卷㈢第44頁反面、55頁反面、70、91頁），兩者雖有不同，惟兩造對違反系爭土地及房屋買賣任一契約，違約效力均及於兩契約，且李文龍等違反「賣方之所有權瑕疵擔保責任」規定，即應賠償張羽君系爭買賣契約總價款百分之15之違約金等約定不爭執，而本件買賣既無上開系爭房屋買賣契約第22條第 1項情事，則本件違約金給付，自以李文龍等有無違反系爭買賣契約關於所有權瑕疵擔保責任為認定。
（二）系爭買賣契約關於「賣方之所有權瑕疵擔保責任」，約定於系爭土地買賣契約第14條及系爭房屋買賣契約第20條：「賣方保證所有權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第 513條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情形，賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之日期前負責排除、塗銷之」（見本院卷㈢第44頁反面、55頁反面、70頁正面、91頁正面）。查 B12房屋存有占用系爭鄰地之瑕疵，有如前述，足見此部分李文龍等確有違反「賣方之所有權瑕疵擔保責任」情形，且未能於張羽君合法解除系爭買賣契約前排除，是張羽君依系爭土地買賣契約第16條、系爭房屋買賣契約第22條約定，請求李文龍等給付違約金，要屬有據。至系爭房屋占用系爭黃標法定空地部分，並未占用他人土地，亦無一物數賣或涉他項權利情事，尚與上開違約金約定要件不符，此部分無從成立違約金，是張羽君請求 B15房地買賣之違約金部分，不能准許。
（三）系爭房屋買賣契約第22條，系爭土地買賣契約第16條，屬懲罰性質之違約金乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈩）。查 B12房地總價為1500萬元（土地部分1102萬元，房屋部分398萬元，見不爭執事項㈠），依上開約定15%計算違約金，應為225萬元。本院審酌B12房屋瑕疵情節非輕，張羽君繳付價金 840萬元金額非小，其既無法取得買賣標的亦無法就繳付價金為及時利用，且李文龍等另將 B12房屋以1800萬元轉售他人（見不爭執事項㈨），獲利差價300 萬元等一切情狀，認兩造上開違約金約定，並無過高情事。是張羽君請求李文龍等共同給付違約金 225萬元，及自上開存證信函催告七日內給付之終期103年10月8日（李文龍等於103年9月30日收受不爭執事項㈤存證信函，見原審卷㈡第121至126頁）起算之法定遲延利息，核屬有據，逾此部分之請求，則無理由。至李文龍等主張張羽君係簽約後要求變更設計，將系爭房屋由2戶改為1戶規劃，其等為回復原狀以利銷售，支出費用高達 2,417,920元，損害甚大云云，核與系爭買賣契約附件㈡附圖不符（見不爭執事項㈠），復經李文龍等於本院自承張羽君買受系爭房屋之目的在打通使用等語在卷（見本院卷㈢第23頁反面筆錄），均見李文龍等此部分主張不可採，無從因此酌減違約金。
五、張羽君就上開返還價金及給付違約金，追加請求李文龍等連帶給付，均無理由：
（一）按形成聯立契約之各單獨契約，若彼此間具有不可分離之依存關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，全部聯立契約解除，而解約後所負責任，解釋上，以契約內載明債務人就應履行之義務負連帶責任時，各單獨契約之債務人始負連帶責任，若無明示約定，亦無法律規定須負連帶責任，則各單獨契約之債務人不負連帶責任，此時各單獨契約之債務人間，因會形成契約聯立係具有共同目的，其解約後所負債務依民法第 271條約定，當債務非屬不可分債務、準共有債務或公同共有債務等情形，則由債務人各平均分擔或分受。
（二）系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約為聯立契約乙節，兩造固不爭執（見不爭執事項㈡㈢），是張羽君得合法解除系爭土地及房屋買賣契約，有如前述。至解約後關於李文龍等之返還價金及給付違約金責任，觀諸系爭買賣契約，並未約定李文龍與元太利公司須負連帶責任，自無從令李文龍等負約定之連帶負任。且本件係解除契約之法律關係，違反契約不當然構成侵權行為，張羽君僅以李文龍等在法定空地上興建違建出售之核屬違約及行政裁罰事項，援引民法第185條、第272條、公司法第23條規定，主張李文龍等應負法律上之連帶責任，亦無可採。況張羽君自原審委請律師為訴訟代理人，迨至本院審理中其所為附件一至九之上訴聲明，均主張李文龍等應「共同」給付上開價金及違約金，意即該款項應由李文龍與元太利公司平均分擔，李文龍等亦同意負「共同」法律責任（見本院卷㈢第25頁正面筆錄），益徵張羽君嗣後翻異前詞主張李文龍等應負連帶責任，要屬無據。是張羽君就上開返還價金及給付違約金，追加請求李文龍等連帶給付，並聲明「一審判決部分之金額李文龍等應連帶給付張羽君」，均無理由。六、張羽君追加請求不當得利65萬元，為無理由：
系爭房地已於104年1月29日、同年8月5日，分別出賣予洪永叡、翁崇漢，並為移轉所有權登記，價金依序為1800萬元、1600萬元等情，固為兩造所不爭執（見不爭執事項㈨）。惟系爭買賣契約業經張羽君於103年9月29日合法解除，該契約即因解除而消滅，有如前述，嗣後李文龍等再將系爭房地出賣他人，並取得買賣價金，縱受有利益，亦屬有法律上之原因，均無從構成不當得利。況張羽君係主張李文龍等於系爭買賣契約存續期間轉售系爭房地致生不當得利云云，核與其解除契約之主張矛盾，顯非有理。是張羽君請求李文龍等給付不當得利65萬元及其法定遲延利息，並依公司法第23條、民法第185條、第681條，主張由李文龍等連帶賠償，均無理由。
七、綜上所述，張羽君主張其向李文龍等買受之系爭房地具有瑕疵，其依民法第 359條前段解除契約，於法相符，並依民法第259條第1、2款規定，請求李文龍等共同返還價金7,556,020元，及其中2,056,020元自102年4月22日起、10萬元自102年 5月21日起、90萬元自102年7月26日起、450萬元自102年10月4日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨依系爭買賣契約約定，請求李文龍等共同給付違約金 225萬元及自103年10月8日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回張羽君之訴及假執行之聲請，就上開應准許部分，為李文龍等敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，均無不合。張羽君、李文龍等就其敗訴部分分別上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴均應駁回。另張羽君追加請求李文龍等連帶給付及不當得利部分，亦為無理由，，其假執行之聲請自失所附麗，復無理由，均併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，本件兩造之上訴及張羽君追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第 1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 9 日民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 陳繼先
法 官 黃綵君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 周巧屏
中 華 民 國 107 年 5 月 9 日附件：
一、
【105年8月11日民事補充上訴理由狀㈠】（本院卷㈠第48頁）：㈠原判決不利張羽君部分廢棄。
㈡上廢棄部分，李文龍等應再給付張羽君210萬元，及自104年1月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢上廢棄部分，第一、二審訴訟費用由李文龍等共同負擔。
㈣請准張羽君供擔保宣告假執行。
二、
【105年8月30日民事補充上訴理由狀㈡】（本院卷㈠第63頁）：㈠李文龍等應給付張羽君7,556,020元，其中2,056,020元自102年4月22日起、10萬元自102年5月21日起、90萬元自102年7月26日起、450萬元自102年10月4日起及B12房屋違約金 225萬元自103年10月8日起，均至清償日止按年息百分之 5計算之利息。
㈡原審判決不利於張羽君部分廢棄。
㈢上廢棄部分，李文龍等應再給付張羽君 210萬元及自104年1月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈣第一、二審訴訟163,045元由李文龍等共同負擔。
㈤李文龍等給付總額加計利息及訴訟費用後由元太利公司負責給付435萬元。
㈥李文龍等給付總額加計利息及訴訟費用扣除 435萬元後之金額由李文龍負責。
㈦請准張羽君供擔保宣告假執行。
三、
【105年10月5日、同年月 7日民事補正狀、同年月20日準備程序筆錄】（本院卷㈠第76、99、106頁）：
㈠原判決不利張羽君部分廢棄。
㈡上廢棄部分，元太利公司應再給付張羽君55萬6500元，及李文龍應再給付張羽君 154萬3500元，皆自104年1月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用16萬3045元由李文龍等共同負擔。
㈣第一、二審判決元太利公司應給付之債務，由李文龍負第一順位連帶債務責任。
㈤第一、二審判決元太利公司應給付之債務就合夥財產不足清償合夥之債務時，其不足金額由股東候秀菊、李依真、李裕如、李元倫負連帶債務責任。
㈥請准張羽君供擔保宣告假執行 。
四、
【105年12月1日民事補充上訴理由狀㈢】（本院卷㈠第 124頁）：
㈠原判決不利張羽君部分廢棄。
㈡上廢棄部分，李文龍等應再給付張羽君 210萬元及自104年1月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用16萬3045元由李文龍等共同負擔。
㈣請准許張羽君供擔保宣告假執行。
五、
【105年12月8日民事上訴更正狀、106年1月13日民事補充上訴理由狀㈣、106年2月20日民事補充上訴理由狀㈤、 106年4月5日民事補充上訴理由狀㈥】（本院卷㈠第137、157、202、246頁）：㈠原判決不利張羽君部分廢棄。
㈡上廢棄部分，元太利公司應再給付張羽君55萬6500元，及李文龍應再給付張羽君 154萬3500元，皆自104年1月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用16萬3045元由李文龍等共同負擔。
㈣請准張羽君供擔保宣告假執行。
六、
【106 年5月8日民事上訴暨答辯之辯論意旨整理書狀、同年月31日民事辯論庭補充狀、同年 6月27日民事再行準備程序訴訟書狀、同年7月3日民事爭點說明書狀、同年7月6日民事爭點更正說明書狀、同年7月10日民事爭點說明書狀㈡、同年8月18日民事爭點說明書狀㈢、同年8月25日民事爭點總整理書狀、同年9月27日民事爭點說明書狀】（本院卷㈠第 265、304、318、343、371、本院卷㈡第6、44、65、88頁）：
㈠原判決不利張羽君部分廢棄。
㈡上廢棄部分，元太利公司應再給付張羽君55萬6500元，及李文龍應再給付張羽君 154萬3500元，皆自104年1月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢李文龍等應給付不當得利65萬元及自104年8月31日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈣第一、二審訴訟費用16萬3045元由李文龍等共同負擔。
㈤請准張羽君供擔保宣告假執行。
七、
【106年10月5日準備程序筆錄】（本院卷㈡第131頁反面）：
㈠原判決關於駁回張羽君後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨關於上訴部分訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡上開廢棄部分，李文龍等應再共同給付張羽君 210萬元，及自104年1月29日起至清償日止按年息5%計算之利息。
㈢李文龍等應給付張羽君65萬元，及自104年8月31日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈣願供擔保請准宣告假執行。
八、
【106年10月13日民事爭點答辯書狀】（本院卷㈡第135頁）：
㈠原判決關於駁回張羽君後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨關於訴訟費用部分之裁判均廢棄。
㈡上開廢棄部分，李文龍等應再共同給付張羽君 210萬元，及自104年1月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢李文龍等應給付不當得利65萬元，及自104年8月31日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈣第一、二審訴訟費用16萬3045元由李文龍等共同負擔。
㈤願供擔保請准宣告假執行。
九、
【106 年11月28日民事爭點陳報狀、107年1月25日民事陳報狀】（本院卷㈡第147頁、本院卷㈢第12頁）：
㈠原判決關於駁回張羽君後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨關於訴訟部分訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡上開廢棄部分，李文龍等應再共同給付張羽君 210萬元，及自104年1月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢李文龍等應給付不當得利65萬元，及自104年8月31日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈣第一、二審訴訟費用16萬3045元由李文龍等共同負擔。
㈤願供擔保請准宣告假執行。
十、
【107年2月9日準備程序筆錄】（本院卷㈢第21、25頁）：
㈠原判決關於駁回張羽君後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨關於該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡上開廢棄部分，李文龍等應再連帶給付張羽君 210萬元，及自104年1月29日起（此部分減縮起訴聲明）至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢（追加起訴聲明）李文龍等應連帶給付65萬元，及自104年8月31日起（ B15房屋轉售第三人之所有權移轉日）至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈣第一、二審訴訟費用16萬3045元由李文龍等共同負擔。
㈤願供擔保請准宣告假執行。
十一、
【107 年3月5日民事陳報狀㈡、同年4月2日民事辯論意旨狀、同年4月18日言詞辯論筆錄】（本院卷㈢第30、109、121頁）：
㈠原判決關於駁回張羽君後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨關於該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡上開廢棄部分，李文龍等應【連帶】給付張羽君 210萬元，及自104年1月29日起（此部分減縮起訴聲明）至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢【李文龍等應連帶給付不當得利65萬元，及自104年8月31日起（B15房屋轉售第三人之所有權移轉日）至清償日止按年
息百分之5計算之利息】。
㈣【一審判決部分之金額李文龍等應連帶給付張羽君】。
㈤第一、二審訴訟費用由李文龍等負擔。
㈥願供擔保請准宣告假執行。