臺灣高等法院 臺中分院106年度上易字第74號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 106 年 04 月 12 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 106年度上易字第74號上訴人即附　宋貴仙
帶被上訴人
訴訟代理人　謝萬生律師
被上訴人即　林曉菁
附帶上訴人
訴訟代理人　王通顯律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國105年11月30日臺灣臺中地方法院105年度訴字第108號第一審判決提起上訴
，被上訴人並為附帶上訴，本院於106年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人及附帶上訴人各自負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人主張（下稱被上訴人）：被上訴人前委託永慶不動產臺中市政加盟店（即聯想不動產仲介經紀有限公司）出售臺中市○區○○00街0號房屋（下稱系爭房屋
），由業務代表邱志峰負責。後上訴人透過永慶不動產七期市政加盟店（即新創不動產開發有限公司，下稱新創公司），由業務代表余昭仁負責，表示願意以新臺幣（下同）
3,000萬元購買，並出具要約書（下稱系爭要約書），交由
邱志峰持以向上訴人為要約表示。被上訴人於104年12月5日下午4時42分在邱志峰面前為承諾之意思表示，同意上訴人
要約之條件，並簽名於要約書上，而邱志峰及余昭仁即共同於104年12月7日上午11時30分許，將有被上訴人簽名承諾上訴人要約之要約書交由上訴人親閱無誤，則兩造意思表示業已一致，上訴人應受要約拘束，無法撤回。又依兩造簽訂之要約書第6條約定：「㈠買賣雙方應於賣方承諾並送達買方
之日起5日內，買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費
及其他費用之負擔、委託人及買方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貨款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書」、第8條約定：「本要
約書經賣方承諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求給付按房地成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償」。而本件上訴人於收受附有原告簽名承諾之要約書後，隨即於104年12月
11日下午即藉口修改風水花費過大，而會同邱志峰、余昭仁至被上訴人住處，向被上訴代理人即其配偶黎盛杲表明解約，被上訴人除表示不同意外，也立即以電話告知邱志峰不同意解約，故黎盛杲即在要約書上註明「交屋主決定」，是黎盛杲當日未同意解約。依系爭要約書第4條約定：「㈠本要
約書需經賣方親自記名承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣方。本要約書併同其附件送達之。」，為此，上訴人自應依系爭要約書第6條第1款約定，於5日內（即
104年12月12日前）簽立不動產買賣契約書，而上訴人逾上
述期間仍拒絕簽約，核屬違約。爰依系爭要約書第8條約定
，請求上訴人支付按房地成交總價百分之三計算違約金等語。起訴聲明求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人90萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。㈢訴訟費用由上訴人負擔。答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。附帶上訴聲明求為判決：㈠原判決關於駁回附帶上訴人在第一審60萬元本息部分，及該部分訴訟費用廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人60萬元及自105年1月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一審廢棄部分及附帶上訴部分，由附帶被上訴人負擔（原審判准上訴人應給付被上訴人30萬元本息，其餘請求駁回；上訴人對其敗部分上訴，嗣被上訴人對其敗部分提起附帶上訴）。
二、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）抗辯則以：
㈠、系爭要約書（定型化契約書）尚未發生要約之效力：系爭要約書係由新創公司製作之要約書，其中不動產買賣意願書側邊之應行注意事項特別載名生效要件：「本意願書（要約書），需蓋用永慶不動產加盟店之經紀業及法定代理人印章，並經承辦人親自簽章後，始生效力」。查系爭要約書或不動產買賣意願書上，未經承辦人親自簽名蓋章，而前開不動產買賣意願書之註記特別註明包含要約書在內，是依前開特別生效要件所示，堪認系爭要約書尚不發生效力。又因無承辦人簽章，系爭要約書之委託代理關係尚未生效，且上訴人復未授權邱志峰、余昭仁代理本人為邀約之意思表示，則無代理權之新創公司代理被告所為之要約，依民法第170條規定
，非經本人承諾，對本人不生效力；而因系爭要約書上未出現余昭仁之姓名，益無任何表見外觀事實足始第三人相信余昭仁有代理被告之權限，自無表見代理之適用。又上訴人於委託房屋仲介公司時，即向承辦人明確表示購買系爭房屋係作為辦公室用途，上訴人對於是否購買系爭房屋無最終決定權限，需經上訴人老闆親自看屋同意後，方能決定是否購買，此由余昭仁與上訴人助理聯繫紀錄中要求將房屋照片轉予老闆，即可得知。是仲介公司承辦人及被上訴人均明確知悉「系爭房屋係作為辦公室用途，上訴人對於是否購買系爭房屋無最終決定權限，需經上訴人老闆親自看屋後，方能確定是否購買該屋」之條件，系爭要約書顯然附有上開停止條件。而上訴人老闆看過系爭房屋後明確表示不願購買，該停止條件並未成就，依民法第99條第1項之規定，系爭要約書自
不生任何效力。再者，上訴人為了避免原告漫天喊價，希望探尋被上訴人底價，故向余昭仁表示若底價超出3,000萬元
即無庸浪費彼此時間。嗣於104年12月4日上午9時50分，余
昭仁先傳送系爭房屋照片給上訴人助理江孟諺，指明要給上訴人老闆看；再於同日上午10時偕同邱志峰至上訴人公司，邱志峰表示上訴人需說出老闆願意承買之最高範圍展現誠意，讓邱志峰可以回去向被上訴人探詢底價，並指示上訴人在系爭要約書上簽名，另由邱志峰填寫系爭要約書上之金額，益徵上訴人在系爭要約書上簽名僅係為展現誠意，向被上訴人探詢底價，並無以3,000萬元價格承購系爭房屋之要約意
思，且證人邱志峰、余昭仁均知悉需經上訴人老闆同意看屋才購買，是兩造對於系爭要約書必要之點，意思表示並未合致。又依證人邱志峰、余昭仁、江孟諺所述，足見上訴人僅係依邱志峰指示在系爭要約書上簽名，目的係在探詢賣方可能出售之底價，且被告簽完名後，邀約書直接由邱志峰帶走，堪認新創公司顯然違反系爭要約書上約定應給予上訴人三天以上之契約審閱權，是系爭要約書第1條至第9條規定，均不構成契約之內容。
㈡、縱認系爭要約書已生效力，上訴人亦於被上訴人將承諾之意思表示送達上訴人前，即撤回要約：依系爭要約書第4條約
定，賣方即被上訴人需親自將承諾意思表示、時間記明於要約書上，且於要約書上簽名蓋章，並將已承諾之要約書送達買方即上訴人時，賣方之承諾意思表示始生效力，而得判斷雙方意思表示是否合致及契約是否生效。系爭要約書第5條
第1項、第8條亦記明系爭要約書需符合「送達買方」之條件始生效。然被上訴人始終未將其簽名承諾之要約書送達上訴人，則被上訴人承諾之意思表示即尚未生效，無進一步判斷雙方意思表示是否合致之問題。又系爭要約書右側應行事項明確記載「本要約書一式四聯，第一聯（白）買方簽章後由受託人留存，第二聯（黃）買方留存，第三聯（藍）賣方留存，第四聯係為買賣雙方要約及承諾時之憑據由受託人留存，並自簽認日起即生效力」，顯見至少應將第二聯黃單親自送達上訴人，始生效力，單純將被上訴人簽名之要約書供上訴人閱覽或口頭告知尚無法滿足此特別生效要件，然上訴人自始至終未曾收受任何已經被上訴人簽名承諾之要約書黃色聯單，而受託人（即新創公司）亦非代理人，並無代替上訴人收受被上訴人簽名承諾要約書之權限，故被上訴人承諾之意思表示難認已送達上訴人，上訴人自得本於系爭要約書第5條約定，於承諾送達前撤回要約，而上訴人亦於104年12月11日下午4時許當面向被上訴人撤回要約。
㈢、又縱認被上訴人已將承諾之意思表示送達被告，兩造亦於
104年12月11日下午4時許上訴人撤回要約後，為求慎重起見而合意解除契約並署名。而依被上訴人出具授與黎盛杲代理權之授權書所載：「就下述不動產買賣，產權移轉等事宜，特委任代理人全權處理……：⒈代出售不動產時，就房屋出售事實簽訂不動產買賣契約書。⒉代理人就本買賣契約相關文件得代理本人簽署、用印。」等語以觀，可知就系爭房屋出售與否黎盛杲有全權處理之權限，亦即被上訴人代理人黎盛杲可自由決定是否出售房屋，且黎盛杲為法律專業人士，對其有無代理解約之權限知之甚稔，被上訴人稱黎盛杲授權範圍不及解約等語，顯與事實不符，而為事後卸責之詞。又被上訴人代理人黎盛杲與上訴人雙方在系爭要約書上簽名合意解約時，其上並無「交屋主決定」等字樣記載，待簽名完畢欲離開時，黎盛杲始突然接到電話，向仲介表示授權範圍不含解約事項，惟上訴人認為系爭要約書停止條件未生效，且雙方已同意解約，無再協商必要，即行離去，是上訴人簽名時根本無「交屋主決定」之認知，更無交屋主決定之約定，顯係兩造解約後始填加之內容。應由被上訴人舉證證明上開字樣確為黎盛杲所簽，且係雙方簽名合意當時所簽。
㈣、本件違約金應為損害賠償總額預定之違約金，而兩造因要約人撤回要約或合意解除契約而未於5日內簽訂正式買賣契約
書，非全屬上訴人之咎，且被上訴人未因黎盛杲代理解約受有任何損害，是被上訴人請求依買賣總價百分之三計算違約金90萬元，即嫌過苛，所求顯不相當，應予酌減，且被上訴人未就損害舉證，是被上訴人之主張，應不可採等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：：㈠原判決命上訴人給付30萬元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。附帶上訴答辯聲明求為判決：㈠附帶上訴駁回。㈡附帶上訴費用由附帶上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被上訴人前委託永慶不動產臺中市政加盟店（即聯想不動產仲介經紀有限公司）出售系爭房屋，由仲介邱志峰負責。
㈡、104年12月3日余昭仁、邱志峰同至上訴人任職公司，經上訴人親自於買方簽章欄簽署系爭要約書，該要約書其上記載：房地產承買價款為3,000萬元。該要約書由邱志峰攜回交付
被上訴人。
㈢、104年12月11日被告、邱志峰、余昭仁及證人江孟諺同至系
爭房屋，經余昭仁於系爭要約書上記載「雙方同意於中華民國104年12月11日解約」等文字，被上訴人代理人黎盛杲則
記載「交屋主決定」等文字，上訴人及黎盛杲均於系爭要約書上簽名確認。
㈣、上訴人於104年12月12日下午2時許，至上訴人系爭房屋表示解約。
㈤、上訴人於104年12月14日寄送原證四所示存證信函與被上訴
人，經上訴人收受。
㈥、被上訴人於104年12月15日寄送原證五所示存證信函與上訴
人，經被告收受。
㈦、上訴人於104年12月18日寄送原證六所示存證信函與被上訴
人，經被上訴人收受。
㈧、原證物一所示不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約書為一式三份，中間以虛線相連。被上訴人未於不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書上簽名。
㈨、以上事實，為兩造所不爭執，並有兩造各提出上開證據等資料為證，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。
四、兩造爭執事項：
㈠、系爭要約書是否已生效力？
㈡、系爭要約書若已生效，兩造是否已於104年12月11日合意解
除契約？
㈢、被上訴人依系爭要約書第8條規定向上訴人請求給付違約金
，有無理由？金額是否過高而需予酌減？
五、得心證之理由：
㈠、系爭要約書是否已生效力？經查：
⑴、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；民法第153條、第345條分別定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，於契約必要之點意思表示一致時，其契約即已成立，而依民法第345條
第2項所定，於當事人就「標的物」及「價金」互相同意買
賣契約即為成立之規範意旨，可知買賣契約成立之必要之點，即為「標的物」及「價金」兩項要素。再按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例意旨參照）。
⑵、經查，本件被上訴人於104年12月3日在系爭要約書上「買方簽章」欄處簽名，並將系爭要約書交予被上訴人所委任銷售系爭房屋之業務邱志峰，邱志峰並於104年12月5日將系爭要約書交予被上訴人，經被上訴人於同日下午4時42分許於「
賣方簽章」欄簽名乙情，業據證人余昭仁、邱志峰於原審證述甚明（見原審卷第82頁、第87頁），復被上訴人提出有系爭要約書影本一分為證（見原審本院卷第8頁），且為兩造
所不爭執，此部分堪信為真實。上訴人雖辯稱該要約書上之承買價款等事項均係由被上訴人委任之仲介邱志峰填寫，並非其本意等語，惟此為證人邱志峰於原審作證時所否認（見原審卷卷第89頁反面），且縱該事項係由證人邱志峰、余昭仁或他人所填載，上訴人既眼見系爭要約書上記載前開各項內容，猶仍於買方簽章欄簽名確認，則探求上訴人於簽立系爭要約書時之真意，應係認其上填載之房地產承買價款金額，確合乎其本意。再依系爭要約書所載內容所示，已就上訴人所欲購買之標的物為系爭房屋，及其承買價金為3,000萬
元等買賣契約必要之點為明確特定，而上訴人復將上開填載完成之要約書交付被上訴人委任之仲介即證人邱志峰，足見上訴人同意由證人邱志峰向被上訴人提出此一要約之旨，至為灼然，堪認上訴人要約之意思表示自已生效。是上訴人辯稱證人邱志峰、余昭仁均非其代理人，不得代理其為意思表示云云，尚非可採。
⑶、次依系爭要約書第4條「要約之拘束」㈠記載：「㈠本要約
書需經賣方親自記名承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣方。本要約書併同其附件送達之。」，是該要約書顯然屬「預約」之性質，且該預約之當事人，即為買賣之雙方。被上訴人既已於104年12月5日下午4時42分在系爭
要約書之「賣方簽章」欄簽名，並記明簽章時間，復未就上訴人之要約為任何之擴張、限制或變更，足證被上訴人就上訴人之要約已為承諾。而證人邱志峰於原審到庭證稱：被上訴人承諾後的要約書是親自交給伊，伊在承諾後的星期一（104年12月5日為周六，隔周星期一即為104年12月7日）早上跟余昭仁一起送去上訴人公司，跟上訴人明確告知被上訴人有簽名等語甚明（見原審卷第87頁、第89頁反面）；證人余昭仁於原審亦證述：屋主簽認後隔天（應為隔二天）星期一，伊跟邱志峰一同將被上訴人簽認之要約書送到上訴人公司，當面拿給上訴人看屋主願意出售，上訴人說不用送來只要告知即可。屋主簽名的承諾書是由仲介自己保留，不會交給雙方等語（見本院卷第82頁正反面、第84頁反面、第85頁反面）；原審質之證人江孟諺復證稱：104年12月7日早上余昭仁有跟伊表示想要跟被告報告協商結果，仲介離開後，上訴人說上訴人願意以3,000萬元出售等語（見原審卷第95頁）
，顯見上訴人於104年12月7日即明確知悉被上訴人就其所簽立之要約書條件業為承諾之事。是被上訴人同意要約之意思表示確已於104年12月7日送達上訴人，足堪認定，從而自不因上訴人是否留存系爭要約書紙本而受有影響。
⑷、再者，系爭要約書與不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書為一式三份，中間以虛線相連（見本院卷第37頁至第39頁），而該份不動產買賣意願書左邊確有記載「本意願書（要約書），需蓋用永慶不動產加盟店之經紀業及法定代理人印章，並經承辦人親自簽章後，始生效力」之意旨，已經原審法官當庭核閱屬實（見原審卷第49頁），且為兩造所不爭執。惟查證人余昭仁證稱：不動產買賣意願書是先拿斡旋金跟賣方談價錢，要約書是買方已經決定價格，再由伊詢問賣方要不要賣。這3份書狀是可以獨立使用的。本件只有提出
要約書，因為上訴人寫的是要約書等語（見原審卷第85頁正反面、第82頁），足認上訴人未提出不動產買賣意願書供被上訴人參酌。而被上訴人未於不動產買賣意願書上簽名乙節，復為上訴人所不爭執。從而，上訴人既未舉證證明原告曾收受前開不動產買賣意願書而知悉上開條款所列事項，自難執該條款文字記載拘束被上訴人。
⑸、復按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，固為消費者保護法第11條之1
第1項、第2項前段所明定。惟上開規定，係在企業經營者與消費者訂立定型化契約之情形，始有適用。系爭要約書雖係由永慶不動產所提供之制式契約，惟簽訂該要約書之兩造均非企業經營者，自無企業經營者利用其經濟上強者地位預擬契約條款，致他方無磋商變更餘地之情形存在，亦即兩造對於系爭要約書之制式內容，並非不得經由磋商予以變更，已難認有消費者保護法第11條之1規定之適用。又系爭要約書
全文僅有區區8條條文，所有文句均以適中、明顯之文字清
楚表明，且開頭即以印刷字體載明「委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」，並經上訴人於其旁簽名，足認上訴人對系爭要約書之內容業已明瞭知悉，且放棄3天之審閱期間，而已保障被告之交易安全
，上訴人復未舉證有何顯失公平之情事，自不得於事後再以未給予三日審閱期間為由，主張系爭要約書之全部條款不構成契約之內容。
⑹、至上訴人另辯稱系爭要約書附有需經上訴人老闆親自看屋同意後，確定購買該屋之停止條件乙節，此為被上訴人所否認。雖證人江孟諺固證稱：伊有跟邱志峰說過老闆在美國，伊等先來看屋，要老闆同意才能簽約等語（見原審卷第96頁），而附和上訴人上開抗辯。惟證人余昭仁證述：上訴人當初出具要約書時，沒有表明要附條件。伊知道價格要在3,000
萬元以下，且要經上訴人老闆同意才購買，但是邱志峰去跟賣方談的等語（見本院卷第82頁反面、第84頁反面、第85頁反面）。證人邱志峰證稱：當初上訴人提出要約書時，沒有附其他條件。就伊所知，上訴人購買系爭房屋係要作公司用，價錢若3,000萬元以內上訴人可以決定等語（見本院卷第
86頁反面、第90頁）。證人黎盛杲亦證稱：上訴人提出要約書沒有提出其他條件。伊得到的訊息是3,000萬元上訴人才
有權決定，伊不知道還要老闆決定等語（見本院卷第91頁、第93頁反面）。從而，堪認上訴人縱或曾向證人余昭仁、邱志峰表示需經其老闆同意始得購買系爭房屋等語，然未表明需將此條件列入要約內容，是此情亦未經證人余昭仁、邱志峰轉知被上訴人，況上訴人為證人江孟諺之主管，業據證人江孟諺於原審證述甚明（見原審卷第94頁），是其證詞，實謂難無迴護之語。復觀之系爭要約書第3條「其他要約條件
」部分，亦係留白而未註記任何條件，難認上訴人所主張之停止條件確為上訴人被上訴人所知悉，是上訴人此部分抗辯，要不足採。
⑺、再依系爭要約書中，載明不動產買賣標的物內容為系爭房屋即臺中市○區○○00街0號，第2條載明房地產承買價款為
3,000萬元，且明確約定簽約（含訂金）需支付總價之10 %
或300萬元；用印需支付總價之20%或600萬元；完稅需支付
總價之20%或600萬元；尾款（交屋）需支付總價之50%或
1500萬元等旨。則於證人邱志峰在104年12月5日向被上訴人提出系爭要約書，表示上訴人欲購買系爭房屋之要約意旨，並經被上訴人於104年12月5日下午4時42分就買賣標的之系
爭房屋及其價金為全部同意而簽章之承諾後，堪認兩造間就買賣契約必要之點之「標的物」及其「價金」均已互相同意，則依民法第153條、第345條規定意旨，足認兩造間就系爭房屋已成立訂立買賣本約之預約，應堪認定。
㈡、兩造有無於104年12月11日合意解除契約？經查：
⑴、被上訴人主張證人黎盛杲除代理簽定買賣契約外，並無其他代理權，無權代理被上訴人與上訴人合意解除系爭要約書契約，上訴人則以前詞置辯。按代理人於代理權層內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第103條第1項、第170條第1項分別定有明文。是代理行為須代理人有代理權，並於其代理權限內為之，始直接對本人發生效力。而代理人有無為該項法律關係之代理權，則視其是否經本人之授權而定。查被上訴人出具之授權書載明：「授權事項：⒈代出售不動產時，就房屋出售事實簽訂不動產買賣契約書。⒉代理人就本買賣契約相關文件得代理本人簽署、用印。⒊授權人同意代理人得代收買賣價金有關承買方依約給付之各期款，暨指定所有權人之銀行帳戶為匯款帳戶。⒋授權人相關上述買賣標的之土地及建物之所有權持分比例依地政機關產權登記為主。」（見原審院卷第7頁），明示被上訴人授權之範圍為有關系爭房屋出售、簽
署買賣契約相關文件及代收價金等行為，依其文字之敘述方式，並參酌該授權書係為委託證人黎盛杲代理簽約所出具，出具當時應無日後解除契約之預見，則授權書上所稱「本買賣契約相關文件」，自應係指有關買賣契約簽訂事宜所需之相關文件。上訴人辯稱：此應指被上訴人係就系爭房屋出售與否賦與證人黎盛杲全權處理之權限，證人黎盛杲得自由決定是否出售系爭房屋云云，尚非可採。
⑵、又按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。又按表見代理之規定，旨在保護善良
無過失之第三人，倘第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知者，其與之行為即出於惡意或有過失，而非源於「信賴保護原則」之正當信賴。於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，依民法第169條但書之規定，本人
仍得免負授權人之同一責任（最高法院93年度臺上字第1954號判決要旨參照）。觀之被上訴人簽立之授權書，並無足使上訴人誤信其有授與證人黎盛杲代理解約之行為，有如前述。而依證人邱志峰證稱：上訴人好像有找風水老師來看，看完1、2小時就表示要解約，通知余昭仁，余昭仁再告知伊。伊覺得這件事很嚴重，就跟余昭仁及上訴人一同到被上訴人房屋說要解約。當時被上訴人不在，只有黎盛杲在，黎盛杲透過電話跟被上訴人聯絡，被上訴人在忙，後來被上訴人回撥給伊說不同意解約，伊有轉達上訴人，當下都還沒有人離去。黎盛杲本來想要大事化小，但沒有表示同意解約，雙方同意解約等字是余昭仁寫的，黎盛杲有簽名。後來黎盛杲覺得房屋所有權人是被上訴人，他無法表示意見，要讓被上訴人決定，所以黎盛杲又加上「交屋主決定」等字，當時伊等都還沒有離開，上訴人還在場等語（見本院卷第87頁反面至第88頁反面、第90頁）。證人余昭仁證稱：當時請上訴人到屋主家談解約，只有被上訴人配偶即黎盛杲在，有打電話給被上訴人，被上訴人好像有同意，黎盛杲是說口頭上應該可以，伊才寫下「雙方同意解約」。後來伊等要離開時，被上訴人又打來說沒有授權給黎盛杲解約，黎盛杲就在右下角又寫「交屋主決定」，伊等當時本來準備離開，又留下來。（後改稱）沒有印象上訴人當時是否已經離開還是在現場等語（見原審卷第82頁反面至第83頁、第84頁反面）。證人黎盛杲證稱：當日邱志峰、余昭仁、江孟諺及被告一同至伊住處說要解約。伊說站在伊的立場伊同意解約，但房屋是原告的，要被上訴人同意。伊印象中當日跟被上訴人有3次通話，
第1次告知被上訴人說上訴人要解約，被上訴人說要接其他
電話就掛斷。第2次電話被上訴人說有違約金的問題，伊跟
被上訴人說沒什麼損失就算了。被上訴人不同意伊的意見，所以第3次被上訴人直接打給邱志峰，說不同意解約。因為
被上訴人不同意，伊就當大家的面寫下「交屋主決定」，印象中伊是先簽名，再一起簽這些字，當時大家都還在現場。上訴人跟江孟諺就很失望的離開。當天伊有說房屋是被上訴人的，所以她們才願意在場等被上訴人電話等語（見原審卷第91頁反面至第93頁）。證人江孟諺證稱：104年12月11日
下午2點多伊老闆看過系爭房屋，覺得座向不好，伊就打電
話給邱志峰，邱志峰要求伊等去屋主那裡解釋。上訴人跟黎盛杲說系爭房屋跟老闆生肖不合，且當初仲介也沒有提到會有違約金，黎盛杲說沒有關係，同意解約。伊等要離開時，黎盛杲說被上訴人不同意解約，邱志峰說沒關係，晚上再跟被上訴人談。伊沒有看到「交屋主決定」這幾個字等語（見原審卷第94頁反面至第95頁）。綜上各情，堪認上訴人於104年12月11日下午，係臨時至被上訴人住處表示解約，被上
訴人事先全不知情，自亦無可能先行授權證人黎盛杲解約，是證人黎盛杲當場始需多次與被上訴人聯繫確認被上訴人意願，則上訴人對於證人黎盛杲當時無權代理原告解約乙節，自難諉為不知。再者，證人黎盛杲原雖同意解約，並由證人余昭仁於系爭要約書上記載「雙方同意於中華民國104年12
月11日解約」等文字（見原審卷第8頁），然被上訴人立即
以電話聯繫證人邱志峰，當場表明反對證人黎盛杲代理其解約之意旨，此亦為在場之上訴人所知悉。復以證人邱志峰證稱：伊有聽被上訴人說上訴人於翌日即104年12月12日，還
有再去找被上訴人要求解約，被上訴人不同意等語（見原審卷第88頁反面）；證人黎盛杲亦稱：104年12月12日上訴人
有跟江孟諺拿禮物到系爭房屋，希望被上訴人可以解約，不要賠償，但被上訴人不同意等語（見原審卷第92頁），此情亦為上訴人所不爭執，足見上訴人於104年12月11日下午顯
然明知證人黎盛杲並無代理被上訴人解除契約之權限，且被上訴人未同意解約，否則當無需於翌（12）日再至被上訴人住處要求解約之必要。從而，契約之解除既非被上訴人曾經表示授與證人黎盛杲代理權之範圍內，被上訴人復明確表示反對證人黎盛杲代理其為解約行為，而為上訴人所明知，自難令被上訴人負擔表見代理之責任，是上訴人此部分抗辯，亦無可採。
⑶、綜上，兩造未於104年12月11日合意解除契約，系爭契約書
仍有效存在。
㈢、被上訴人依系爭要約書第8條規定，向上訴人請求給付違約
金，有無理由？金額是否過高而需予酌減？經查：
⑴、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社
會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年度台上字第1915號判例意旨參照）。
⑵、經查，兩造於系爭要約書第8條約定：「本要約書經賣方承
諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求給付按房地成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償」等語，性質上屬於損害賠償額預定性質之違約金（民法第250條第2項規定）。被上訴人就前開要約書條件承諾之意思表示業已送達上訴人，且未經解除預約之約定，有如前述，上訴人自負有簽立本約之義務，並受要約書約定條款之拘束。而上訴人迄今未與原告簽約，顯已違反系爭要約書第8條約定。考量違約金之約定，為
當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位所為之自主決定等原則應予尊重。然參酌上訴人提出要約後僅數日即表明不買，期間甚短，被上訴人可立即轉售他人，可徵被上訴人所受之損害不大，且被上訴人於簽訂買賣契約前，仍擁有系爭房屋，本得使用，而被上訴人於104年12月間已可
確認上訴人違約不購買系爭房屋，被上訴人亦另委託仲介出售。斟酌上情，及被上訴人因上訴人違約不購買系爭房屋，不僅受有另行轉售耗費時間、金錢之損害，尚須承受市價波動之價差風險，因此付出之勞力、時間、成本等其他一切情況，認本件兩造約定之違約金額90萬元，有過高而顯失公平之情事，本院綜合考量上情，認本件被上訴人得請求上訴人給付之違約金，應核減至30萬元始為相當。是被上訴人逾此範圍之請求，非屬正當，不應准許。至上訴人辯稱本件違約金應為損害賠償總額預定之違約金，而被上訴人未就損害舉證，被上訴人自不得請求等語。但查民法第250條有關違約
金之規定，係為避免舉證之困難，如當事人於契約有約定，因而賦與權利人得據以請求損害賠償，故只有符合契約約定之違約情事發生，權利人自得請求違約金。準此，本件上訴人既有上揭違約情事發生，從而被上訴人自得依該規定請求上訴人給付相當之違約金，故而被上訴人據以請求，難謂無據，是上訴人之上開抗辯，要不可取。
六、綜上所述，被上訴人依系爭要約書之約定，請求上訴人給付30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年1月14日起至清償日止，按息百分之五計算之利息，應予准許。逾此範圍之請求，則不應准許。就上開准許部分，原審判命上訴人如數給付，並依職權為假執行及依上訴人陳明以供擔保為條件，准免假執行之宣告，依法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。上開不應准許部分，原審判決被上訴人敗訴及駁回其假執行之聲請，依法並無違誤，被上訴人附帶上訴請求上訴人再給付60萬元本息，自屬無據，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
八、據上論結，本件上訴人之上訴及被上訴人之附帶上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 12 日民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 楊熾光
法 官 黃玉清
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李忠正

中 華 民 國 106 年 4 月 12 日