臺灣高等法院 臺中分院106年度重上字第157號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 107 年 04 月 25 日
• 法官: 陳滿賢、陳繼先、黃綵君
• 法定代理人: 謝靜琪
• 上訴人: 蔡登發
• 被上訴人: 優詩美地管理委員會

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　106年度重上字第157號上　訴　人　蔡登發

訴訟代理人　陳思成律師
複代理人　　柯毓榮律師
被上訴人　　優詩美地管理委員會

法定代理人　謝靜琪
訴訟代理人　王世勳律師
上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年6月15日臺灣臺中地方法院 105年度訴字第1602號第一審判決提起上訴，本院於107年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○地號土地如附圖一（即臺中市中興地政事務所民國105年7月29日土地複丈成果圖）所示編號Ａ部分（面積二四點二七平方公尺）、同段一○六七之一地號土地如附圖一所示編號Ｂ部分（面積三五點七三平方公尺）返還與優詩美地社區大廈區分所有權人全體部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
被上訴人為「優詩美地社區」合法設立之公寓大廈管理委員會，法定代理人即主任委員原為黃佳裕，嗣變更為謝靜琪，有優詩美地社區 106年度區分所有權人會議紀錄可考（見本院卷㈠第124至125頁），並聲明承受訴訟（見本院卷㈠第123 頁書狀），經核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：
臺中市○○區○○段0000○000000地號土地（合稱系爭土地或各以地號稱之）係「優詩美地社區」全體區分所有權人所共有，如附圖一（即臺中市中興地政事務所民國105年7月29日土地複丈成果圖）所示編號Ａ部分（1061土地上面積24.27平方公尺）、編號Ｂ部分（1067-1土地上面積35.73平方公尺）土地（合稱系爭ＡＢ土地或各以Ａ土地、Ｂ土地稱之），係區分所有建築物專有部分以外之共用部分，須依規約及區分所有權人會議決議，依其設置目的及通常使用方法使用。上訴人未經全體區分所有權人同意，無權占用系爭ＡＢ土地並在其上搭蓋建物（下稱系爭建物），復將系爭建物出租予原審被告陳功勳（下稱陳功勳），作為經營永福園餐廳之用。「優詩美地社區」雖係鉅展建設股份有限公司（下稱鉅展公司）興建，系爭ＡＢ土地並緊鄰上訴人所有之門牌號碼臺中市○○區○○路00號（下稱39號房屋），惟系爭建物卻非鉅展公司增建，鉅展公司亦未在住戶管理公約及買賣契約中明訂系爭ＡＢ土地分歸特定人使用（即約定為專用）。鉅展公司將39號房屋出售予上訴人前手時，未與全體共有人成立分管契約，縱系爭建物早已存在，仍無合法占有權源，而全體區分所有權人長期未表示異議，僅係單純沈默，不代表同意或默示同意。又系爭建物興建於81年間，固不受公寓大廈管理條例第 7條之限制，然系爭ＡＢ土地分別屬「法定空地」或「通路」，上訴人違反同條例第9條、第16條第2項前段等規定，違法使用系爭ＡＢ土地，縱有默示約定歸上訴人前手住戶專用，亦因違反強制規定而無效。且系爭建物係違章建築，影響居住環境品質及安全，並侵害被上訴人權益，不應予以保護。上訴人違法占用系爭ＡＢ土地，被上訴人為「優詩美地社區」管理委員會，為此依公寓大廈管理條例第9條第4項規定及所有物返還請求權，請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭ＡＢ土地返還「優詩美地社區」全體區分所有權人。
貳、上訴人則以：
一、本件係共有土地爭執，不屬公寓大廈管理條例第 9條第2、4項所定管理委員會得行使之權利事項。且105年4月22日「優詩美地105年度4月份委員會暨全體區權人會議」決議（下稱系爭決議），僅通知住家17戶開會，店鋪10戶未受通知，出席者亦僅住戶14戶，未達最低出席3分之2即18戶門檻，與公寓大廈管理條例第31條、第36條第 1款規定有違。又「優詩美地社區」基地僅1061土地，1067-1土地不在建築基地範圍內，雖「優詩美地社區」區分所有權人購買社區基地及房屋時，一併購買1067-1土地，但僅成立土地所有權共有關係，非社區建築基地內之共用土地，亦非法定空地，不屬被上訴人管理範圍。另「優詩美地社區」區分所有權人為17戶，卻於 103年11月22日變成27戶，未得上訴人同意，不能管理上訴人在內之店面住戶，是被上訴人無權提起本訴。
二、「優詩美地社區」由鉅展公司於81年 9月18日興建完成並出售，總戶數27戶，分別係店面10戶，住家17戶，鉅展公司於取得使用執照後，自行增建住家旁社區入口處現供管理室使用之一層建物，住家部分以圍牆與外界區隔，自成小型社區，店面住戶非經住家住戶同意不得擅入。而系爭ＡＢ土地在社區圍牆外，上訴人前手葉美英（即陳葉美英）於81年向鉅展公司購買39號房屋時，因位於角間店面，鉅展公司主管及銷售人員表示該店面旁邊空地即系爭ＡＢ土地，其有使用權利，故葉美英以較高價格購買，該土地並交付葉美英接管使用，鉅展公司將系爭ＡＢ土地特定給予葉美英使用，系爭土地共有人與葉美英已合意成立分管契約。而分管契約不以訂立書面為必要，明示或默示均可成立，當時公寓大廈管理條例亦未公布實施，故縱優詩美地社區買賣合約書及規約未記載，均不影響該分管之成立。況葉美英僱工在該空地建築系爭建物，當時社區住戶曾來詢問，經告知其有空地使用權，社區住戶未表示其他意見，是社區住戶知悉該空地有劃定使用範圍，已容忍葉美英與其後手即上訴人占有管領系爭ＡＢ土地長達數10年，並未異議，應認有默示分管協議之適用。又系爭ＡＢ土地雖不得搭蓋棚架、建築物或作其他使用，系爭建物係不合建築法規之建築，然違反建築法第25條規定，僅受行政制裁，上開分管契約並無違反禁止規定而無效之情形。另1067-1土地地目固為「道」，惟在未被徵收而闢為道路使用前，尚非不得作其他用途使用等語，資為抗辯。
叁、原審為被上訴人全部勝訴之判決，判決上訴人應將系爭建物拆除，並應與陳功勳將系爭ＡＢ土地返還與優詩美地社區大廈區分所有權人全體。上訴人不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。（四）如受不利益判決時，請准供擔保而免為假執行。被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）訴訟費用由上訴人負擔。至陳功勳敗訴部分，未據上訴，已告確定。
肆、兩造不爭執事項及本件爭點：
一、不爭執事項：
（一）臺中市○○區○○段0000○000000地號土地（即系爭土地），係「優詩美地社區」全體區分所有權人所共有，其上有如附圖一所示編號Ａ部分（面積 24.27平方公尺）及編號Ｂ部分（面積 35.73平方公尺）建物（即系爭建物），上訴人有事實上處分權，上訴人並將系爭建物出租與陳功勳，作為經營永福園餐廳（見原審卷㈠第83至 109頁土地登記第一類謄本、第6頁地籍圖謄本、第9至10頁租賃契約書、第111至120頁原審法院勘驗筆錄及照片、第122至123頁臺中市中興地政事務所函暨附土地複丈成果圖）。
（二）上訴人為系爭土地共有人，其所有同段1979、1984建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路00號、49號），坐落於1061土地上（見原審卷㈠第51至53頁建物登記第一類謄本）。
（三）「優詩美地社區」設有管理委員會，業據向臺中市西屯區公所申報公寓大廈管理（見原審卷㈠第65至73頁）。
（四）105年4月22日系爭決議會議記錄記載「委請律師對永福園拆屋還地進行訴訟」（見原審卷㈡第26頁105年8月30日補充理由二狀證物四）。
（五）如附圖二（即原審卷㈡第97頁、本院卷㈠第43頁附圖）所示黃色螢光筆標註位置為優詩美地別墅區與永福路店面之間圍牆。「優詩美地社區」四周均設有圍牆，圍牆內社區住戶需支付管理費，永福路店面則不需支付管理費。
（六）對於本院卷㈠第83至90頁區分所有權人名冊形式真正不爭執，依該名冊所示，103年1月21日區權人名冊有17戶，同年11月22日區權人名冊有27戶。
二、本件爭點：
（一）被上訴人提起本件訴訟之當事人適格要件是否具備？
（二）系爭土地是否屬被上訴人管理之土地？
（三）上訴人占用系爭ＡＢ土地，有無分管契約存在？
（四）被上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項、民法第767條
第1項，請求上訴人拆除系爭建物並返還系爭ＡＢ土地，
是否有理由？
伍、本院得心證之理由：
一、被上訴人提起本件訴訟，具備當事人適格要件：
（一）按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，固僅屬非法人團體，並無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定，均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第 1項、第15條第2項、第20條第2項、第21條、第22條第1、2項、第33條第 3款但書等，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘係執行管理維護事項，基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，而對他人主張權利時，其本身縱非權利義務歸屬之主體，亦應認得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第 1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為原告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。
（二）查系爭土地係「優詩美地社區」全體區分所有權人所共有，被上訴人為「優詩美地社區」管理委員會，經「優詩美地社區」105年4月22日系爭決議，委請律師提起本件拆屋還地訴訟等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠㈢㈣），並有系爭決議會議紀錄附卷可稽（見原審卷㈡第26頁）。上訴人既不爭執系爭土地屬全體區分所有權人共有，而「優詩美地社區」於建造時即規劃27戶，系爭二筆土地亦均在圖樣標示社區界限內（詳下述），其區分所有權人名冊，雖原僅列17戶，惟於 103年間已合法更正為27戶（見不爭執事項㈥、本院卷㈠第128至170頁臺中市西屯區公所函附申請變更備查資料），「優詩美地社區」符合公寓大廈管理條例第3條第1款所定「公寓大廈」定義，復合法成立管理委員會，足見排除系爭土地遭占用侵害，以維護「優詩美地社區」全體區分所有權人權益，係被上訴人執行「公寓大廈管理維護事務」，應認其有訴訟實施權，揆諸前揭說明，被上訴人提起本件拆屋還地訴訟，具備當事人適格要件，上訴人抗辯被上訴人為當事人不適格，要無可採。
二、系爭土地屬被上訴人管理之土地：
（一）依上訴人所提中工建使字第0636號台中市政府工務局使用執照存根（見原審卷㈠第55頁），固記載「優詩美地社區」建築地點為1061土地，惟依臺中市政府都市發展局80建字第0152號建築執照卷（下稱建照卷）所附「優詩美地社區」建案資料（內含81中工建使字第0636號使用執照卷），該社區規劃及使用土地包括1067-1土地（見建照卷電子檔〔圖36張〕第11頁「優詩美地」申請建築圖、61至62頁土地使用權同意書、77頁地籍圖；同意書併見原審卷㈡第54、55、61、95至96頁），另原審卷㈡第97頁建案配置圖（即附圖二），1061、1067-1土地均劃入建案建築線內，1067-1土地並與系爭Ａ土地同屬白色空地區，明顯位於社區範圍。且郭琴雲提供之「優詩美地社區」房屋預定買賣合約書第 1條，註明「優詩美地社區」坐落1061、1065、1067-1土地（見原審卷㈡第13頁），比對系爭土地登記第一類謄本所示（見原審卷㈠第83至 109頁），郭琴雲取得系爭1061、1067-1土地之原因發生及登記日期分別均為81年 6月30日、同年8月3日（見原審卷㈠第84、98頁），益徵系爭土地均屬「優詩美地社區」。況「優詩美地社區」建案本就規畫27戶，分屬三棟連棟建物（見建照資料卷、附圖二），附圖二標示Ａ共17戶即兩造所稱「別墅區」，標示Ｓ共10戶即兩造所稱「永福路店面」（不爭執事項㈤，其中S11、S12房屋實係面福科路），嗣區權人名冊復更正為27戶，足見被上訴人主張其管理範圍包括系爭土地，堪信為真。
（二）綜上，上訴人抗辯1067-1土地非「優詩美地社區」建築用地，系爭土地非被上訴人所管理，不足採信。系爭土地既屬被上訴人管理之土地，其依公寓大廈管理條例第9條第4項規定提起本件訴訟，確有訴訟實施權。至上訴人抗辯系爭決議違法部分，因被上訴人未指明本於「區分所有權人會議決議」起訴，上訴人亦不主張系爭決議為無效或得撤銷（見本院卷㈠第 109頁反面筆錄），是系爭決議違法與否不影響被上訴人本件起訴。
三、上訴人使用系爭ＡＢ土地，有約定專用及默示分管契約存在：
（一）按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號民事裁判意旨參照）。又公寓大廈共用部分得約定供特定區分所有權人使用，即約定專用，公寓大廈管理條例第3條第5款定有明文。是「公寓大廈」之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已。又98年7月23日修正施行之民法第799條之1第4項規定：區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。其立法理由係因區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。此規定合於區分所有權之性質，且特定繼受人明知或可得而知始受其他約定之拘束，對特定繼受人保障亦屬合理，是於該規定施行前發生之事實，非不得以之為法理而予以適用。
（二）如附圖二所示黃色螢光筆標註位置為優詩美地別墅區與永福路店面之間圍牆，「優詩美地社區」四周均設有圍牆，圍牆內社區住戶需支付管理費，永福路店面則不需支付管理費，系爭ＡＢ土地位於別墅區圍牆外，緊鄰39號房屋等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤），並經原審法院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片足憑，另囑託臺中市中興地政事務所鑑測製有如附圖一所示土地複丈成果圖可考（見原審卷㈠第111至120、122至123頁），堪予信實。而上訴人為永福路店面住戶，未經別墅區住戶同意不得擅自進入圍牆內社區，此為被上訴人所不否認，復據證人即最初向鉅展公司購買39號房屋再賣予上訴人之葉美英到庭證述屬實（見本院卷㈠第 106頁筆錄）。是以上開現場客觀情形，上訴人主張系爭ＡＢ土地存有專用及分管事實，尚非無據。又證人葉美英於本院107年1月12日準備程序時具結證稱：伊81年向鉅展公司買39號房屋時，建商說房屋旁邊畸零地（指附圖一所示ＡＢ土地）是角間的權利，伊有使用權，因為有這個條件，伊才買39號角間房屋，且買比開價貴 100萬元；簽約時鉅展公司人員有講，但為何未寫在契約上，伊不清楚；伊買後就另外請人蓋系爭建物，有做早餐店使用，沒人跟伊說有問題；39號房屋是透天店面，伊買時房屋後面別墅區就有圍牆圍起來，店面和別墅整個都是分開，社區的人都在那邊出入，應該知道伊使用系爭ＡＢ土地等語（見本院卷㈠第105頁反面至108頁正面），並出具聲明書陳稱：社區住戶有來詢問，伊講述有使用權，社區住戶就沒再提其他意見等語（見本院卷㈠第28頁）。再參酌「優詩美地社區」於85年間，向臺中市西屯區公所核備時（見原審卷㈠第65頁、本院卷㈠第81頁），區分所有權人名冊僅列17戶，至 103年間始更正為27戶（見不爭執事項㈥），期間長達18年，雙方互不干涉，甚至迄今被上訴人亦未向店面區住戶收取管理費等情。足證鉅展公司規劃「優詩美地社區」雖將系爭土地及27戶建物均納入社區範圍，然於銷售「優詩美地社區」時，即以圍牆區隔別墅區與店面區出賣，並將39號房屋以角間店面可使用鄰旁畸零系爭ＡＢ土地，提高售價，於交付房屋及土地後，即由葉美英使用系爭ＡＢ土地，已明白顯現系爭ＡＢ土地由39號房屋住戶專用之意，復以現況造成該專用事實，應認鉅展公司係保留共有部分之系爭ＡＢ土地之專用權出賣「優詩美地社區」房屋，縱該專用約定未訂明於買賣契約，買受「優詩美地社區」房屋之買受人，亦應視為對上開保留專用權之默示承認，且此專用約定顯而易見，屬買受人可得而知者，揆諸前揭說明，各區分所有人應受其拘束，難認上訴人無權專用系爭ＡＢ土地。況1061土地自鉅展公司81年銷售「優詩美地社區」房屋以來，別墅區內共有土地均由該區住戶專用（尤其私設道路部分面積甚廣），店面住戶不能使用，系爭ＡＢ土地則由39號房屋住戶使用，其他住戶未曾使用，可知系爭土地共有人，長期實際劃定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，未予干涉，已歷20餘年，衡情已有默示分管契約存在，是上訴人主張其使用系爭ＡＢ土地，係基於分管契約法律關係，亦屬有據。至被上訴人主張上訴人違法使用系爭ＡＢ土地，上開約定違反強制規定而無效云云，實係將違法使用行為與約定本身效力問題混為一談，實不足採。
四、被上訴人請求返還系爭ＡＢ土地，為無理由；請求拆除系爭建物，則有理由：
（一）按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第 9條定有明文。
（二）上訴人使用系爭ＡＢ土地，有默示分管契約存在，亦係基於專用約定，已如前述，則上訴人有權使用系爭ＡＢ土地，被上訴人無從請求其返還系爭ＡＢ土地。至拆除系爭建物部分，依證人葉美英證述，鉅展公司僅同意其使用系爭ＡＢ土地，顯未及於興建系爭建物，此由系爭建物非鉅展公司所建，而係鉅展公司讓售39號房屋後，始由葉美英興建，亦可證明，足見葉美英擅自建造系爭建物，已逾越約定專用及默示分管契約範圍。且依附圖二所示，可知系爭Ａ土地為「優詩美地社區」法定空地，而系爭Ｂ土地位於1067-1土地上，該土地地目為「道」（見原審卷㈠第97頁），位處既成巷道上（見附圖二），均不能興建建物，至為灼然，無從誤認，葉美英於系爭ＡＢ土地上擅建系爭建物，自屬未依約定設置目的及其通常使用方法為使用。上訴人嗣後繼受系爭建物事實上處分權，同有前開違約及逾越分管情事，被上訴人主張上訴人違反公寓大廈管理條例第9條第2項，依同條例第9條第4項、民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建物，於法有據。
五、綜上所述，系爭ＡＢ土地屬被上訴人管理範圍，被上訴人以上訴人違反該土地設置目的及通常使用方法，本於公寓大廈管理維護事務權限，依公寓大廈管理條例第9條第第4項、民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建物，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另本件並無聲請宣告假執行，上訴人聲明願供擔保免為假執行，核無必要。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 25 日民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 陳繼先
法 官 黃綵君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 周巧屏
中 華 民 國 107 年 4 月 25 日