臺灣高等法院 臺中分院106年度重上字第92號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 106年度重上字第92號

上訴人

芊威建設有限公司

法定代理人

邱鈺崴

上訴人

黎傳福

共同訴訟代理人

李家蓮律師

共同訴訟代理人

劉建成律師

複代理人

林暘鈞律師

複代理人

王沐蘭

被上訴人

林俊宏

被上訴人

余美潔

被上訴人

李翊揚

被上訴人

劉武憲

被上訴人

柯昱光

共同訴訟代理人

溫令行律師

　　　　　　劉政杰律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國106年3月17日臺灣苗栗地方法院第一審判決（105年度重訴字第13號），提起上訴，本院於107年12月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：

㈠上訴人芊威建設有限公司（下稱芊威公司）於103年間在苗栗縣○○鎮○○段0000○0000地號土地上推出芊威逸品預售屋建案（下稱系爭建案），並委託訴外人即自稱「帥過頭」之黃家進負責代銷。被上訴人透過黃家進代銷介紹系爭建案時，因信賴上訴人提供之立面示意圖，認系爭建案為一層四戶，每戶均有四間套房，每間套房均通風良好、有對外窗面及陽臺可放置洗衣機，並可由代銷公司提供代管代租之服務，而分別於103年7月至9月間，與上訴人簽立「預售屋土地買賣契約書」、「預售屋房屋買賣契約書」（下稱土地契約、房屋契約），以上訴人黎傳福為土地之出賣人、芊威公司則為預售屋之出賣人。嗣被上訴人均依約分期給付買賣價金至第6期（林俊宏已給付買賣價金新臺幣（下同）154萬元、余美潔已給付157萬元、李翊揚已給付177萬元、劉武憲已給付178萬元、柯昱光已給付154萬元）時，經被上訴人前往系爭建案之建築基地查看時，發覺下列瑕疵：

1.系爭建案大門外觀與立面示意圖所示不符，住戶進出走道需與無障礙坡道共用，且高低差達65公分，顯有危害安全之虞。

2.林俊宏、柯昱光分別承購之C棟7樓、C棟8樓，部分陽台面積均設計不良，未有芊威公司於簽約時承諾可放置洗衣機之空間。

3.李翊揚、劉武憲、余美潔分別承購之B棟8樓、B棟10樓、D棟4樓，均有對外窗戶減作之情狀，顯與立面示意圖不符。

4.系爭建案每戶陽台之女兒牆，如立面示意圖所示應為全板玻璃女兒牆，然完工後僅為半板玻璃女兒牆，中間並有支柱，顯係降低建築成本而與立面示意圖不符。

5.系爭建案門廳之電錶外露，有礙美觀等瑕疵。

㈡被上訴人已合法解除系爭建案買賣契約：

1.林俊宏於104年11月16日以新店寶橋郵局第183號存證信函（下稱183號存證信函）、余美潔於104年11月16日以臺北逸仙郵局第2152號存證信函（下稱2152號存證信函）、劉武憲於104年11月18日以臺北００郵局第600號存證信函（下稱600號存證信函）向芊威公司為解除土地契約及房屋契約之意思表示，請求芊威公司返還價金；然上訴人迄今仍置之不理，被上訴人再以本件起訴狀行使契約解除權，主張解除契約，並依土地契約第15條第2、3項、房屋契約第25條第2、3項約定請求返還已給付之買賣價金，及給付違約金。

2.黎傳福雖主張其與芊葳公司無關，183、2152、600號存證信函僅以芊葳公司為受文者，對其不生解除契約之效力。惟被上訴人於簽署土地契約及房屋契約時，黎傳福並未出現，土地契約均係由芊葳公司之法定代理人邱鈺崴以黎傳福之印鑑直接用印，又黎傳福之地址與芊葳公司均相同，且183、2152、600號存證信函亦係由黎傳福所簽收，亦有回執可證，是黎傳福與芊葳公司均為一體。退步言之，土地契約之相關事宜係由芊葳公司所代理，被上訴人解除土地契約及房屋契約之效力自及於黎傳福。再按，房屋契約與土地契約為契約之聯立，房屋契約既經解除，土地契約自同時解除，不可能獨立於房屋契約而存在，是黎傳福及芊威公司應負不真正連帶責任。

㈢上訴人主張其於105年2月16日委任饒斯祺律師寄發苗栗頭份郵局第71、66、61、64、70號存證信函（下稱71、66、61、64、70號存證信函）對被上訴人解除土地契約及房屋契約，自應舉證證明其已有通知被上訴人繳款，被上訴人經上訴人催告而未為給付之事實；上訴人僅提出手機訊息收件人清單、芊威公司105年1月4日函、104年10月3日工程期款繳款催繳函、104年12月14日催告簡訊暨收件人清單、105年1月8日提醒款暨催繳函為據，被上訴人否認前開文件之真正，且上訴人於原審並未提出前開文件，係屬上訴後製作之可能性極高，是上訴人未盡舉證之責，其主張解除土地契約及房屋契約，自不合法。

㈣上訴人收受被上訴人之183、2152、600號存證信函通知系爭建案有前開瑕疵後，芊威公司於104年11月20日召開逸品承購戶會議，依該會議議程紀錄可知，芊威公司已承認有上開瑕疵但拒絕改善，被上訴人自得拒絕給付價金。且依曾國維建築師事務所107年1月2日(107)曾建字第1070102002號函（下稱107年1月2日函）可知系爭建案確實有變更設計，而變更設計之時間為「現場於交屋前已依建管程序辦理變更設計興建樓梯與斜坡供通行之用」，及系爭建案確有窗戶減作之瑕疵，縱認定變更設計後即可稱之為瑕疵修補，其變更設計之時期係於交屋前，絕非於105年2月16日上訴人主張解約之前。被上訴人自得主張同時履行抗辯權，上訴人不得主張被上訴人有給付遲延。

㈤再者，上訴人分別將余美潔所購買之D棟4樓於105年8月31日以772萬元另行出售，於105年9月19日轉讓與第三人；將林俊宏所購買之C棟7樓於105年7月29日以753萬元另行出售，於105年8月11日轉讓與第三人；將李翊揚所購買之B棟8樓於105年8月31日以856萬元另行出售，於105年9月19日轉讓與第三人；將柯昱光所購買之C棟8樓於105年8月20日以760萬元另行出售，於105年9月2日轉讓與第三人；將劉武憲所購買之B棟10樓於105年10月14日以865萬元另行出售，於105年10月28日轉讓與第三人。倘認土地契約及房屋契約未經兩造合法解除，則上訴人將被上訴人承購之標的出賣並移轉他人，嚴重違反土地契約及房屋契約，被上訴人自得依土地契約第13條及房屋契約第23條之「賣方瑕疵擔保責任」約定解除契約，依土地契約第15條第2、3項及房屋契約第25條第2、3項請求違約金。

㈥退步言之，縱認上訴人未有不完全給付之情事，然被上訴人係因上訴人不願配合改善，方未繳納後續各期之價金，是上訴人沒收被上訴人全部已給付之價金作為違約金，亦顯然過高，應予以酌減至總價金之百分之3為宜。爰依土地契約及房屋契約之約定、民法第359條、第227條準用第226條、第259條第2款、第179條等規定，求為判決命：

1.芊威公司應分別給付林俊宏、余美潔、李翊揚、劉武憲、柯昱光40萬8000元、40萬9800元、30萬1200元、47萬9700元、25萬1700元，及返還買賣價金部分自起訴狀繕本送達翌日，給付違約金部分自追加聲明狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。

2.黎傳福應分別給付林俊宏、余美潔、李翊揚、劉武憲、柯昱光72萬4500元、74萬4000元、82萬5000元、83萬2500元、73萬3500元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。（原審認定林俊宏、余美潔、劉武憲以183、2152、600號存證信函之送達對上訴人解除土地契約及房屋契約有效，上訴人以61、70號存證信函之送達對李翊揚、柯昱光解除土地契約及房屋契約有效，並將違約金酌減至土地價金及房屋價金百分之3如附表三、四所示之金額，就被上訴人原審所請求返還買賣價金及給付違約金，判決命芊威公司給付被上訴人如附表三所示之金額及利息，黎傳福給付被上訴人如附表四所示之金額及利息，而駁回被上訴人其餘請求，被上訴人對其敗訴之部分未聲明不服，此部分已確定。又就黎傳福應給付被上訴人之金額，上訴人在本院審理時分別於106年9月28日、107年3月7日清償如附表四所示之金額，被上訴人對原判決所命上訴人給付之金額，減縮請求為72萬4500元、74萬4000元、82萬5000元、83萬2500元、73萬3500元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，原審判決確定及被上訴人減縮部分均不在本院審理範圍。）

二、上訴人則以：

㈠系爭建案係由黃家進（即帥過頭團隊）負責代銷，上訴人從未製作任何廣告文案或外觀圖供作宣傳廣告，被上訴人主張之立面示意圖並無載明芊威公司之名義，並非上訴人提出，自不構成房屋契約之一部。又被上訴人主張上訴人承諾陽臺可放置洗衣機之事，惟契約並未有此約定，被上訴人對此應負舉證之責，且其餘住戶均可放置洗衣機，被上訴人所述顯然不實。其次，對於大門外觀、女兒牆及電錶之施作方式，被上訴人提出之立面示意圖，並非房屋契約之一部，自不得以此主張系爭建案有瑕疵，且上訴人並未承諾詳細之施作方式為何，契約亦未有此約定，被上訴人自應負舉證之責。另依土地契約第20條約定，上訴人得基於整體設計美觀考量，對外觀及施設項目保有調整之權力並逕行修改，自不構成瑕疵；再就大門外觀部分，上訴人係依法設置無障礙坡道，並非無法通行，亦尚有地下室及其他出入口可進出，並無被上訴人所稱之瑕疵。末對於被上訴人主張對外窗戶減作之事，被上訴人所提之立面示意圖並非房屋契約之一部，上訴人自毋庸依該圖所示施作系爭建案；而系爭建案每戶均有四間套房，每間套房均有對外之陽臺，採光面積亦符合法令規定，並未有瑕疵。是系爭建案並無瑕疵存在，被上訴人即不得主張不完全給付或解除契約。況被上訴人起訴時係主張依183、2152、600號存證信函敦促上訴人改善，然上訴人卻置之不理，始提起本件訴訟，並以起訴狀作為解除土地契約及房屋契約之通知，自非以183、2152、600號存證信函為解除契約之意思表示。

㈡約瑟不動產經紀有限公司（下稱約瑟公司）與芊威公司簽訂代理銷售契約時，芊威公司並未提供任何立面示意圖，系爭建案代銷係採用線上直播及說明會等新式銷售方法，而代銷人員之臺北代銷處所亦非僅銷售系爭建案，現場不僅未擺設任何系爭建案之立面示意圖，銷售人員向客戶當面介紹系爭建案時，亦沒有提供任何立面示意圖予客戶參閱或作為廣告宣傳，僅提供竹科竹南基地圖地區周邊街廓圖說明，憑以分析於購買系爭建案後其遠景及未來之獲利表現，此有證人吳聖文之證詞可參。況且，林俊宏、余美潔、李翊揚並非在頭份辦公室而係在帥過頭新店辦公室簽約，劉武憲、柯昱光雖在苗栗頭份簽約，但在簽約前，劉武憲、柯昱光早已先行在臺北簽立訂購單、給付訂金及簽約金，立面示意圖顯然與被上訴人之簽約均無涉。

㈢系爭建案之大門外觀及窗戶並無瑕疵：

1.依曾國維建築師事務所107年1月2日函所載，系爭建案大門於交屋前即已施作樓梯，大門與大埔三街之間可直接經由該樓梯互相通達，無須經由無障礙坡道。又系爭建案室內一樓板雖高於室外基地，惟此係為防止雨水倒灌，並可藉由將系爭建物一樓板抬高後，施作自系爭建物斜向路邊排水溝之洩水坡度，將雨水由系爭建案導流至路邊排水溝，否則若系爭建案一樓板與室外基地等高，不僅雨水較易流入室內，亦難以施作上述洩水坡度，則系爭建案一樓板高於室外基地，係提升建物之效用，並非瑕疵。

2.又依曾國維建築師事務所107年1月2日函說明三記載：「依竣工圖之B戶與D戶之採光面積檢討上，符合建築技術規則建築設計施工編第41條採光面積之規定。本案居室之有效通風面積皆大於該居室樓地板面積百分之5，皆不受影響」，另參系爭建案之使用執照竣工圖已就採光面積進行檢討，檢討結果為「OK」，並經主管機關審查通過，是余美潔、李翊揚、劉武憲購買之D棟4樓、B棟8樓、B棟10樓，採光通風均符合建築法令，不受影響，無從認為存有瑕疵。另林俊宏、柯昱光並無窗戶減作情形，系爭建案之大門外觀及窗戶，並無瑕疵，183、2152、600號存證信函，不生合法解除契約之效力。

3.系爭建案雖有變更設計，但並未影響大門功能，亦未減少其價值，而余美潔、李翊揚、劉武憲購買之D棟4樓、B棟8樓、B棟10樓未開窗之處再行開窗無工程施作之困難，相關費用為每戶約5萬元，亦非重大。

㈣林俊宏、余美潔、劉武憲寄發183、2152、600號存證信函時，系爭建案尚未完成施作及交屋，被上訴人要求改善或解除契約，與法不合。又被上訴人所稱瑕疵並非不能補作，上訴人更未表示拒絕負擔瑕疵擔保責任，前開存證信函亦未給與上訴人相當期間進行修補，是林俊宏、余美潔、劉武憲自不得以183、2152、600號存證信函主張解除土地契約及房屋契約。

㈤土地契約、房屋契約係由黎傳福、芊威公司分別與被上訴人簽訂，契約之出賣人、標的均非相同，則土地契約、房屋契約是否解除，應個別認定。183、2152、600號存證信函僅寄與芊威公司，並未寄與黎傳福，被上訴人於提起本件訴訟前，從未向黎傳福表示解除土地契約之意思，是183、2152、600號存證信函不具解除土地契約之效力。

㈥被上訴人均為帥過頭團隊之會員、粉絲，跟隨黃家進投資不動產，被上訴人係因房市趨於下滑，已決定不購買，再拒絕繳款而違約，此後即故意挑問題、刻意找藉口，希望達到將房地脫手給上訴人之目的，由此更可見被上訴人於本件之諸多主張僅在借題發揮，均不足採信。至系爭建案大門及窗戶縱有被上訴人主張之瑕疵，惟其僅占系爭建案之一小部分，補正所需費用或損害亦極少，與被上訴人價金給付義務相較，顯然不相當，被上訴人不得拒絕給付價金。

㈦被上訴人所買受之5戶房地，上訴人先前已投入土地成本、營建成本、管理費用、銷售費用、貸款利息等大量支出，而被上訴人拖延繳款及過戶近1年，導致上訴人損失嚴重，期間不斷增加管理費用、利息支出、雜支等額外支出，上訴人另行銷售與第三人時，亦協議折讓約百分之15之房地總價及支付銷售佣金每戶40萬元，上訴人此部分所受損害約924萬1561元，遠超上訴人得沒收之違約金，被上訴人主張酌減，並無理由。另上訴人已依土地契約第15條第4項、房屋契約第25條第4項之約定，將被上訴人所繳款超過房地總價百分之15部分及利息，分別返還林俊宏52萬9947元（458831＋71116）、余美潔54萬2232元（460448＋81784）、李翊揚60萬4249元（540245＋64004）、劉武憲60萬7427元（538088＋69339）、柯昱光52萬0403元（447508＋72895）等語，資為抗辯。

三、以下之事實為兩造所不爭執：

㈠芊威公司於103年間推出系爭建案，並委託黃家進所屬之約瑟公司代銷。

㈡林俊宏於103年7月12日與上訴人簽立土地契約及房屋契約，購買系爭建案C棟7樓，約定土地價金為483萬元、房屋價金為260萬元，總價金為743萬元，並已繳納6期款項共計154萬元。余美潔於103年7月25日與上訴人簽立土地契約及房屋契約，購買系爭建案D棟4樓，約定土地價金為496萬元、房屋價金為266萬元，總價金為762萬元，並已繳納6期款項共計157萬元。李翊揚於103年7月12日與上訴人簽立土地契約及房屋契約，購買系爭建案B棟8樓，約定土地價金為550萬元、房屋價金為296萬元，總價金為846萬元，並已繳納6期款項共計177萬元。劉武憲於103年9月23日與上訴人簽立土地契約及房屋契約，購買系爭建案B棟10樓，約定土地價金為555萬元、房屋價金為299萬元，總價金為854萬元，並已繳納6期款項共計178萬元。柯昱光於103年7月11日與上訴人簽立土地契約及房屋契約，購買系爭建案C棟8樓，約定土地價金為489萬元、房屋價金為261萬元，總價金為750萬元，並已繳納6期款項共計154萬元。

㈢土地契約第4條第1項、房屋契約第7條第1項約定：「付款除簽約款及開工款外，應依完成之工程進度所訂付款明細表之規定於工程完工後繳款。」；土地契約第5條第1項、房屋契約第8條第2項約定：「如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。」；土地契約第7條第4、5項約定：「土地所有權移轉登記期限：第1、2款之辦理事項，由賣方指定之地政士辦理之，倘為配合各項手續需要，須由買方加蓋印章、出具證件或繳納各項稅費時，買方應於賣方或承辦代理人通知日起3日內提供，否則如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，買方應全數負擔；如損及賣方權益時，買方應負賠償責任。若買方拒繳齊前開證件、用印、繳清各項稅費或配合辦理相關手續，經賣方催告於7日內仍未履行者，即視為買方違約，並依本合約違約罰則之約定辦理。」；房屋契約第13條約定：「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之5作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」；土地契約第13條第1項、房屋契約第23條第1項約定：「賣方保證產權清楚，絕無一物數賣。」；土地契約第15條第2、3、4項、房屋契約第25條第2、3、4項約定：「賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。買方依第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15（不得低於百分之15）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之15（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」

㈣被上訴人所提出之立面示意圖係圖像，由芊威公司懸掛在苗栗縣○○市○○路000號芊威公司接待中心（下稱芊威公司接待中心），係由李翊揚自行在該接待中心拍攝取得。

㈤芊威公司之負責人邱鈺崴於與林俊宏、柯昱光對話時有表示「我們只是一個立面的示意圖，我們也沒有去發出去，我們也沒有到處去發，對，我們沒有發廣告啊！」、「所以我們沒有發廣告，我們沒有說印刷，我也沒有印廣告單。」、「我們是基於說希望買房子的人知道將來房子蓋起來是…（之後被插話打斷）。」等語。

㈥系爭建案於104年8月3日申請使用執照、104年11月16日取得使用執照，依建物登記謄本所載，建物興建完成之日期為104年11月16日，林俊宏、余美潔、李翊揚、劉武憲、柯昱光於申請使用執照時所應繳納之第7期款11萬元、12萬元、13萬元、13萬元、11萬元均未繳納。

㈦林俊宏、余美潔、李翊揚係在臺北約瑟公司經銷處與上訴人簽立土地契約及房屋契約，劉武憲、柯昱光則係在芊威公司接待中心與上訴人簽立土地契約及房屋契約。

㈧被上訴人均係經由約瑟公司之經銷而向上訴人購買系爭建案之標的。

㈨林俊宏於104年11月16日以183號存證信函、余美潔於104年11月16日以2152號存證信函、劉武憲於104年11月18日以600號存證信函之送達向芊威公司為解除土地契約及房屋契約之意思表示，請求芊威公司返還價金。柯昱光另向新北市法制局申訴，於104年12月23日申訴會議，向上訴人要求解除契約，並表示若有違約問題，同意讓上訴人收取房屋總價百分之10之違約金。被上訴人再以起訴狀繕本之送達對上訴人為解除土地契約及房屋契約之意思表示，上訴人於105年3月3日收受起訴狀繕本。

㈩上訴人於105年2月16日寄發71、66、61、64、70號存證信函與被上訴人，催告被上訴人於函到10日內依房屋契約給付第7期款，及依土地契約提出辦理產權登記及貸款手續相關文件，逾期即依土地契約及房屋契約之約定，以該存證信函解除土地契約及房屋契約，並沒收已繳全部價款，被上訴人於105年2月26日收受該存證信函。芊威公司於104年11月20日召開系爭建案承購戶會議，林俊宏、劉武憲、柯昱光有出席會議，芊威公司於會議中表示立面部分兩個窗戶不施作，起因有部分客戶因有到基地看過，考慮家俱配置床後有窗，對於住的人不方便，要求不開。建設公司確有不周全之處，沒有每個客戶通知說明，所以就是（屋主若不開）維持現狀，該兩個窗材料錢、工資於交屋時交與屋主。無障礙坡道部分，係依法施作，客戶無任何損失，建設公司誠意與大家協商，如何美化大門。上訴人於附表一所示之時間將被上訴人買受之系爭建案標的分別出賣並移轉登記與第三人劉０熹、許０語、李０萍、黃０啟、黃０弘。上訴人就黎傳福應給付被上訴人之金額及利息，有分別於106年9月28日、107年3月7日清償如附表四所示之金額。

四、本件兩造爭執之重點：

㈠被上訴人所提出之立面示意圖是否構成土地契約及房屋契約之內容？

㈡被上訴人所買受系爭建案之標的是否有被上訴人所指之瑕疵存在？

㈢被上訴人主張所買受系爭建案之標的有瑕疵，以183、2152、600號存證信函及起訴狀繕本送達對上訴人解除土地契約及房屋契約，有無理由？

㈣上訴人主張被上訴人未配合提出辦理產權登記及貸款手續相關文件，暨未繳納第7期款，以71、66、61、64、70號存證信函之送達對被上訴人解除土地契約及房屋契約，有無理由？

㈤被上訴人以上訴人將其所買受系爭建案之標的轉賣第三人為由，主張對被上訴人解除土地契約及房屋契約，有無理由？

㈥土地契約及房屋契約若經上訴人或被上訴人合法解除，被上訴人或上訴人所應給付違約金之金額為何？

㈦被上訴人請求上訴人給付如附表三、四所示之金額及利息，有無理由？

五、本院得心證之理由：

㈠被上訴人所提出之立面示意圖是否構成土地契約及房屋契約之內容？

1.按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。次按企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容；而預售屋之買賣，買受人於訂約時，未見系爭房屋之狀態，就系爭房屋之坐落、位置、面積等，買賣雙方當事人僅能依契約而為合意，而依兩造契約及平面圖並未就私有部分或共同使用部分之範圍加以界定，自應探求當事人之真意；若購屋人倘係受建商所為預售屋廣告之引誘後，進而以此廣告之內容與建商洽談買賣，則該廣告內容之記載，顯已構成雙方買賣契約內容之一部（最高法院91年度台上字第1387號、87年度台上字第2718號、87年度台上字第1190號判決意旨參照）。

2.芊威公司於103年間推出系爭建案，並委託黃家進所屬之約瑟公司代銷，被上訴人分別於附表一所示之時間與黎傳福簽立土地契約，與芊威公司簽立房屋契約，其中林俊宏、余美潔、李翊揚係在臺北約瑟公司經銷處與上訴人簽立土地契約及房屋契約，劉武憲、柯昱光則係在芊威公司接待中心與上訴人簽立土地契約及房屋契約，為兩造不爭執之事實。被上訴人主張簽約當時因預售屋尚未完工，僅有立面示意圖，因信賴該圖方與上訴人簽立土地契約及房屋契約等語，並提出立面示意圖為佐（附原審卷(一)第10、11頁）。然上訴人否認有以此立面示意圖為廣告銷售系爭建案，辯稱從未提出任何廣告或文案等語。查被上訴人均係經由約瑟公司之經銷而向上訴人購買系爭建案之標的，此有上訴人所提出之被上訴人等5人之訂購單為證（附本院卷(一)第159至163頁），上訴人並就被上訴人所購買之系爭建案標的分別支付約瑟公司37萬5934元、42萬1956元、40萬0597元、40萬0597元、37萬5934元，亦有約瑟公司出具之證明書為證（附本院卷(一)第182頁），據證人即約瑟公司代銷系爭建案標的與林俊宏、李翊揚、柯昱光之代銷人員吳聖文於本院106年9月27日準備程序時證稱：「（是否有看過立面示意圖？）在賣屋時沒有提供資料，大家是相信帥過頭（即黃家進）講那裡就去買那裡。」、「（立面示意圖有無用於銷售廣告、傳單之用？）銷售時沒有。」、「（在臺北說明會與約瑟公司辦公室，你們有無把立面示意圖出示給任何購買系爭建案的人？或是立面示意圖有掛在新店辦公室或說明會？）沒有掛在新店辦公室或說明會現場。」等語（見本院卷(一)第196頁），而被上訴人所提出之立面示意圖係圖像，由芊威公司懸掛在該公司接待中心牆上，係由李翊揚自行在該接待中心拍攝取得，此經李翊揚於原審105年6月21日審理時陳明在卷（見原審卷( 一)第306、307頁），再參酌被上訴人提出芊威公司之負責人邱鈺崴與林俊宏、柯昱光對話之錄音譯文表示「我們只是一個立面的示意圖，我們也沒有去發出去，我們也沒有到處去發，對，我們沒有發廣告啊！」、「所以我們沒有發廣告，我們沒有說印刷，我也沒有印廣告單。」等語（錄音譯文附原審卷(一)第280頁、本院卷(二)第48、86頁），足見被上入所提出之立面示意圖僅係圖像，係由芊威公司懸掛在該公司接待中心，芊威公司並未將立面示意圖所示之圖像製成模型或樣品，亦未印製廣告單發放，約瑟公司於代銷系爭建案之標的時，並未使用立面示意圖。是林俊宏、余美潔、李翊揚在臺北約瑟公司代銷處與上訴人簽立土地契約及房屋契約時，根本未見過立面示意圖，林俊宏、余美潔、李翊揚即非基於立面示意圖而向上訴人購買系爭建案之標的，立面示意圖自不能成為林俊宏、余美潔、李翊揚所簽立土地契約及房屋契約之內容。

3.劉武憲、柯昱光雖係前往芊威公司接待中心與上訴人簽立土地契約及房屋契約，芊威公司牆壁上懸掛有立面示意圖之圖像。證人即陪同劉武憲、柯昱光前往芊威公司接待中心簽約之友人李明峰及配偶廖淑怡分於原審105年6月21日審理時證稱：「當時在接待中心左邊有一個示意圖，是房屋外觀的圖片，與卷(一)第10、11頁之圖片相同，當時負責接待的邱小姐（即邱鈺崴，下同）有指接待中心的示意圖說未來房屋外觀是這樣子。」、「於103年7月間前往接待中心與邱小姐接洽，當時接待中心內有看到卷(一)第10、11頁之示意圖。」等語（見原審卷(一)第309、311、316、317頁）。但劉武憲、柯昱光於簽立土地契約及房屋契約前已透過約瑟公司向上訴人訂購系爭建案之標的，劉武憲並於至芊威公司接待中心簽約前之103年9月22日匯款38萬元為簽約金入芊威公司帳戶（見原審卷(二)第82頁之芊威公司存摺），柯昱光亦於103年4月8日訂購系爭建案之標的時支付10萬元訂金（見本院卷(一)第159頁之訂購單），再經約瑟公司經銷人員邱世華陪同前往芊威公司接待中心簽約，業經邱世華證述屬實，邱世華並證稱：「（在頭份簽約時，在你的印象中，買方進芊威辦公室是否都直接跟芊威公司用印、簽約？）買方進辦公室就跟建商直接簽約。」、「我收到訊息是行銷房子，通知我，什麼要簽約，如果在頭份時，我就直接跟建商約時間，跟買方約在芊威辦公室門口，建商合約也準備好就簽約。」等語（見本院卷(一)第19 9頁背面），足認劉武憲、柯昱光係已決定要與上訴人簽立土地契約及房屋契約，乃透過約瑟公司行銷人員邱世華聯絡上訴人，前往芊威公司接待中心與上訴人簽立土地契約及房屋契約。且劉武憲、柯昱光在至芊威公司接待中心前根本不知該公司接待中心有懸掛立面示意圖之圖像，劉武憲、柯昱光在進入芊威公司接待中心前已決定要與上訴人簽立土地契約及房屋契約，並非事先知悉芊威公司接待中心懸掛有立面示意圖之圖像，要觀看該立面示意圖後才決定簽約與否，劉武憲、柯昱光有無觀看該立面示意圖，自不影響渠等購買系爭建案標的之意願。上訴人在芊威公司接待中心懸掛立面示意圖之圖像，僅係欲使購買系爭建案標的之買受者瞭解系爭建案建成後之大樓外觀大致情形，並無將立面示意圖作為廣告內容，或成為土地契約及房屋契約之一部分的意思，此觀邱鈺崴與林俊宏、柯昱光在為上開表示之前，一直強調上訴人並未提供廣告單，邱鈺崴尚未發言完畢即為林俊宏、柯昱光打斷自明，立面示意圖自難成為劉武憲、柯昱光土地契約及房屋契約之內容。

4.在預售屋交易實務上，立面示意圖係將建案未來竣工後應有之外觀，以電腦設計模擬圖之方式呈現，本不能與現況完全相符，竣工後之建物難免會與立面示意圖之外觀稍有差異。系爭建案係委由曾國維建築師設計，依該建築師事務所107年1月2日函所示「本案建物基地兩面臨路，為科專六路與大埔三街，沿科專六路有6米寬步道及政府所設2米寬人行道（共8米寬），建物室內一樓板高於室外人行道約30公分。沿大埔三街政府未設人行道，建物室內一樓板高於室外基地邊緣（基地與大埔三街交界處）約65公分。上述沿科專六路與沿大埔三街兩者相差約35公司，為地形因素所致，科專六路之人行道高程高於大埔三街之基地邊緣高程約35公分，故建物一樓板高程與前者差距較小（約30公分），與後者差距較大（約65公分）。另外，建物室內一樓板高程略高於室外步道、人行道及路面，為一般工程設計慣例，由於台灣亞熱帶海島型氣候，偶有颱風驟雨，建物一樓板抬高可防止雨水倒灌，並於上述步道施作洩水坡度，將雨水導流至路邊排水溝。本案建物大門設置於大埔三街，現場於交屋前已依建管程序辦理變更設計興建樓梯與斜坡供通行之用，大門與大埔三街之間可直接經由該樓梯互相通達。」（見本院卷(二) 第1頁正面），再依苗栗縣政府所檢送系爭建案之建造執照、使用執照及所附設計圖案，系爭建案之大門外觀，於設計之初即非與周遭地面等高，其間存在相當之高低落差，設有與大門出入口平行相連之無障礙坡道，並於103年6月20日經苗栗縣政府審核建造執照通過；嗣於104年11月16日取得使用執照時，大門仍存在相同之高低落差，而進出需經由改與大門出入口垂直橫向之無障礙坡道，並未另建造階梯或其他出入口等情，有該設計圖案、現場照片附卷可稽（附原審卷(一)第12頁、卷(二)第117至118頁）。顯然系爭建案之基地係斜坡地形，建築師係依地勢設計系爭建案，上訴人所取得系爭建案之建造執照，即顯示位於大埔三街大門口，其一樓板之高度高於室外基地65公分，係設計以無障礙坡道通行，此與立面示意圖所示系爭建案建物之外觀，大門口之一樓板係與室外基地等齊不符，上訴人依建造執照之內容興建系爭建案，若有以立面示意圖為土地契約及房屋契約之內容，則上訴人定有違約，上訴人豈有以立面示意圖為土地契約及房屋契約內容之理。

5.再就一般預售屋銷售之過程，買受人簽約當時既尚未建造完成，則買受人為瞭解將來所承購建物之外觀、採光、通風等情狀，衡諸常情皆會要求建商提出相關外觀圖、示意圖或建物模型供其參閱，並以此作為簽約之依據。但此係針對購買預售屋欲供居住使用之人而言，若購買預售屋係欲供投資之用，其所關心係預售屋將來發展之潛力，有無增值之空間，而非在意其外觀。況被上訴人均係在臺北約瑟公司投資說明會經其經銷人員分析、鼓吹，而決定購買系爭建案之標的，與系爭建案所在地之苗栗縣並無地緣關係，被上訴人應係為投資而非自住之目的而購買系爭建案之標的，被上訴人自不會要求上訴人先提供系爭建案之立面示意圖才決定是否與上訴人簽約。本件立面示意圖之圖像僅係懸掛在芊威公司接待中心牆壁上，上訴人並無以之為廣告單之內容向被上訴人銷售系爭建案之標的，被上訴人亦非信賴立面示意圖之內容而與上訴人簽約，立面示意圖自不能成為兩造土地契約及房屋契約之內容。

㈡被上訴人所買受系爭建案之標的是否有被上訴人所指之瑕疵存在？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。本件被上訴人主張系爭建案之建物有如其所指之瑕疵，然此情既已為上訴人否認，則就該瑕疵是否存在、是否足以滅失或減少契約通常或預定效用等情，自應由被上訴人負舉證之責任，爰就被上訴人之主張審認如下：

1.大門出入口無階梯部分：

(1)系爭建案建物位於大埔三街大門口之一樓板高度，依前所述，係高於室外基地65公分，原設計係以無障礙坡道通行，依邱鈺崴於原審106年2月18日審理時指稱：「（原證三的大門狀態後來更改成如何？）那是有階梯，按照法規，有殘障坡道。」、「（為何不在一開始施工時，就將大門前面施作階梯，而是將殘障坡道直接連接大門？）我到現場看才知道工人作成這樣，也有客戶反應。」、「（妳所說的客戶反應有無包括本件被上訴人？）應該也有。」、「（是在何時系爭建案大門口才改建階梯？）我們請教建築師，申請雜項執照，因為大門是我們的門面，要做到盡善盡美，而且要施作雨遮，應該是105年初，確切要看雜項執照申請的時間。」、「（所以大門改建階梯是申請雜項執照之後才改建？）是的。」等語（見原審卷(二)第132頁），及前揭曾國維建築師事務所函所示「本案建物大門設置於大埔三街，現場於交屋前以依建管程序辦理變更設計興建樓梯與斜坡供通行之用。」等語，足見系爭建案建物之大門前出入口，在104年間僅施作無障礙坡道供通行之用，經客戶包括被上訴人在內多人反應，上訴人始於105年初交由曾國維建築師辦理變更設計，申請雜項執照，取得雜項執照後才拆除部分無障礙坡道之欄杆，興建階梯，讓住戶可經由階梯或無障礙坡道通行出入大門口。而依兩造分別提出興建階梯前及興建中之系爭建案建物大門口之現場照片，被上訴人提出之現場照片已附在林俊宏、余美潔、劉武憲於104年11月16日、18日之183、2152、600號存證信函為附件，在存證信函並表明現況外觀大門出入口與廣告立面示意圖不符（見原審卷(一)第161至176頁），依該現場照片所示，無障礙坡道已完工，並在無障礙坡道旁設置欄杆（見原審卷(一)第12、175頁），再觀建物登記謄本所載，系爭建物之建物建築完成日期係104年11月16日（見原審卷(二)第37至40、50至58頁），足以證明在104年11月16日時系爭建案之建物及大門出入口之無障礙坡道均已完工，上訴人所稱被上訴人所提出之現場照片係完工前之照片，委無可採。另上訴人係於原審105年3月14日始提出拆除部分無障礙坡道之欄杆，興建階梯之現場照片（附原審卷(一)第242頁），依該現場照片所示，階梯甫鋪設水泥，尚未經打石子處理，欄杆亦未架設，可見芊威公司在大門出入口所興建之階梯至105年3月14日時仍未完工。至曾國維建築師雖稱「現場於交屋前已依建管程序辦理變更設計興建樓梯與斜坡供通行之用」，上訴人因此提出系爭建案之標的於105年2月3日辦理交屋之點交證件簽收單（附本院卷(二)第53頁），主張系爭建案建物大門出入口前之階梯於105年1月間即已完成云云。惟曾國維建築師並未參與系爭建案之標的辦理交屋之手續，不知交屋之正確時間，且所稱交屋前係指開始交屋前或結束交屋前亦不明確，曾國維建築師上開陳述，並無法證明系爭建案建物大門出入口前之階梯於105年1月間即已完成。系爭建案之建物在104年11月16日建築完成時，其大門出入口僅能經由無障礙坡道通行，顯將造成住戶進出之不便，不能直接由鄰近道路進出大門，尚須經由橫向出口之無障礙坡道方可進出，亦導致需經由無障礙坡道方得通行之使用者，與其他住戶共用相同出入通道，勢必造成將來通行上之困擾，應堪認此不便已足減少原契約預定之效用，確已構成物之瑕疵。

(2)系爭建案建物之大門出入口之所以構成瑕疵，係未興建階梯，所有住戶僅能經由無障礙坡道通行，造成出入大門之不便，此與被上訴人出具同意書所表明「本棟建物，買方依建造執照核准圖面施工、交付，若有部分非屬建照核准施工圖範圍內，係買方基於本棟建物使用美化、強化功能考量而興建，本案之附屬設施（圍牆、階梯、採光罩等），此部分施工不包括於雙方簽訂之買賣契約範圍內，係非屬建造執照及使用執照之施工，買方已知悉無異議，於完工點交後之所屬權責由買方承受，無論任何情況下買方不得要求恢復原狀或返還買受物或請求金額補償。」等語（同意書附原審卷(二)第60頁正面、85頁背面、110頁背面、135頁正面、158頁背面），係針對上訴人所興建之無障礙坡道而言，與上訴人未興建階梯造成住戶出入大門之不便無關，上訴人以被上訴人出具之該同意書主張系爭建案之建物無瑕疵云云，要屬無據。

2.陽臺空間不足部分：

(1)被上訴人主張林俊宏、柯昱光分別承購之C棟7樓、C棟8樓，部分陽台面積均設計不良，未能放置洗衣機等語，並提出陽台照片為佐（見原審卷(一)第13、14頁）。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是被上訴人既主張上開編號之建物陽臺具有瑕疵，即應就瑕疵之存在負舉證之責。

(2)經查被上訴人雖主張芊威公司於簽約時承諾每間套房之陽臺均可放置洗衣機等語，然綜觀兩造簽立之房屋契約，均未有何芊威公司保證陽臺可放置洗衣機之詞句，已難認芊威公司曾保證陽臺均有放置洗衣機之空間。且查被上訴人雖提出陽臺照片，並主張其空間不足，惟細觀該陽臺照片，其陽臺雖非寬敞，但仍有一定空間可供使用，衡諸現今家電設備推陳出新，設備之體積日益縮小，用以符合各式需求，則單憑被上訴人提出之照片及陳述，尚無法認定陽臺空間確實有不能放置洗衣機之情狀。

3.對外窗戶減作部分：

(1)被上訴人復主張李翊揚、劉武憲、余美潔分別承購之B棟8樓、B棟10樓、D棟4樓，均有套房對外窗戶減作之瑕疵等語，並提出竣工後外觀照片為證（見原審卷(一)第15頁）。查據苗栗縣政府檢送上訴人申請建造執照及使用執照所附之「參～拾層平面圖」、「東向立面圖」、「西向立面圖」，系爭建案西側與東側之預售屋，原申請建造執照時左、右側應有之窗戶，於竣工圖上均未施作；此情並與被上訴人提出簽約時土地契約及房屋契約所附之平面圖相符（見原審卷(一)第77、103、127頁）。且芊威公司於104年11月20日召開系爭建案承購戶會議，林俊宏、劉武憲、柯昱光有出席會議，芊威公司於會議中表示立面部分兩個窗戶不施作，起因有部分客戶因有到基地看過，考慮家俱配置床後有窗，對於住的人不方便，要求不開。建設公司確有不周全之處，沒有每個客戶通知說明，所以就是（屋主若不開）維持現狀，該兩個窗材料錢、工資於交屋時交與屋主等語，此有兩造所提出之芊威公司城承購戶會議紀錄在卷可稽（附原審卷(一)第331頁、本院卷㈠第58頁），上訴人於原審105年11月25日審理時亦承認李翊揚、劉武憲、余美潔所購買系爭建案標的之窗戶確有減作之事實（見原審卷(二)第66頁）。則芊威公司未依平面圖及申請建造執照時設計之圖案施作，致李翊揚、劉武憲、余美潔承購之建物有對外窗戶減作之情事，自堪採信。

(2)上訴人雖辯稱系爭建案建物之採光仍符合法規，該減作窗戶之套房亦仍有其他對外窗戶等語。然窗戶之設置攸關採光、通風，對住戶之生活品質及居住安穩影響甚鉅；而李翊揚、劉武憲、余美潔於承購時，芊威公司既已於土地契約及房屋契約中以渠等承購之預售屋平面圖為附件，即應保證竣工後之建物與該平面圖所示相符。然現竣工後之建物既有上述對外窗戶減作之情事，芊威公司顯已違反契約之內容，並與李翊揚、劉武憲、余美潔於承購上開編號預售屋時之期待與認知有違；而本件窗戶之減作，縱認如上訴人所辯仍符合法令規定之採光標準，然套房、公寓之空間本較傳統透天住宅較為狹小，是窗戶之減作顯對屋內採光、通風有相當大程度之減損，仍應認已足減少兩造簽立房屋契約時預定之通常效用，自屬瑕疵甚明。

(3)李翊揚、劉武憲、余美潔套房窗戶之減作，對渠等購買系爭建案之標的構成瑕疵，芊威公司依房屋契約之約定有施作窗戶之義務，不得未經渠等同意，任意予以減作，芊威公司仍不得依房屋契約之附件建材及設備表之特約事項附加說明(二)所載「基於整理設計協調之美觀考量，對於建物外觀顏色、造型之搭配、設施項目等規劃及建材使用，建方保有修正調整之權利，本公司得依建築師之建議，視實際情形適當調整，於必要時得逕行更改，…」（見原審卷(一)第50、51頁），逕予減作窗戶。

4.女兒牆施作部分：在預售屋交易實務上，由於立面示意圖係將建案未來竣工後應有之外觀，以電腦設計模擬圖之方式呈現，本不能與現況完全相符，則竣工後之建物若與立面示意圖所示之外觀有差異，仍應判斷該差異是否足以影響原先契約預定之效用，或該物之通常效用，以判斷是否構成瑕疵。本件女兒牆之施作，被上訴人雖主張與原立面示意圖不同，由全板玻璃牆改為中間以支架支撐之半板玻璃牆，然此情並不影響女兒牆原有維護安全、防止意外墜落之效用；且玻璃之支撐性較脆弱，若遭遇碰撞易從中碎裂，乃眾所周知之事，若欲加強其安全性，應給予適當支撐較為妥適。再者，被上訴人雖主張其外觀不同；惟經比較立面示意圖與竣工後之外觀，雖因支架之關係有些許差異，然既均係以玻璃牆製成，且各層住戶之女兒牆設計均為一致，整體性並無欠缺，尚不致減損一般人對於系爭建案外觀之評價，故應認女兒牆之施作方式不致影響該物之預定或通常效用，不構成物之瑕疵。是被上訴人此部分主張，即無足採。

5.電錶外露部分：

(1)被上訴人再主張系爭建案之電錶未作適當遮掩而外露，自存在瑕疵，並提出電錶照片為佐（見原審卷(一)第17頁）。然查，兩造簽立之土地契約及房屋契約，並未對於電錶之配置、外觀作出特別約定，在立面示意圖中，亦未有關於電錶外觀之示意圖，則被上訴人主張電錶應作遮掩，尚非屬契約約定之內容，自不影響契約預定之效用。

(2)依土地契約第20條第1條約定：「本大樓公共設施部分，賣方依建造執照核准圖面施工、交付，若有部分非屬建照核准施工圖範圍內，係買方基於本樓整體使用、美化、強化功能考量，由賣方無償（贈與）本案之附屬設施（圍牆及門禁、會客室、屋頂等）之配置，此部分施工不包括於雙方所簽定之買賣契約範圍內，買方於事前已經賣方充分告知並知悉而無異議...」（見原審卷(一)第24頁正面、第65頁背面、第91頁背面、第115頁背面、第140頁正面）。而電錶屬於公共設施範圍，系爭建案建造執照及使用執照所附之一樓平面圖亦未對電錶之配置、外觀為設計，參諸上開約定，應非屬契約之範圍，而得由上訴人自行為適當之施作。再查為方便供電機關及各住戶確認用電情形與維修，電錶雖留有透明壓克力窗孔得查看用電度數，仍有設置可開關之電箱，足認應具有適當之遮掩及設計，對於電錶使用上之通常效用亦未有減損或滅失之情事。從而，電錶之設置尚難認有瑕疵存在，被上訴人此部分主張，難認有理。

6.建材規格不符部分：

(1)依房屋契約第10條第1項約定：「主要建材及其廠牌、規格：施工標準悉依核準之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限。」另依房屋契約所附建材及設備表之特約事項附加說明第2、3點約定：「基於整體設計協調之美觀考量，對於建物外觀顏色、造型之搭配、設施項目等規劃及建材使用，建方保有修正調整之權力，本公司得依建築師之建議，視實際情形作適當調整，於必要時得逕行更改，但以不損害客戶權益為原則。」；「建材設備之型號廠牌規格尺寸色澤材質及未註明之建材設施、設備均由建方指定」。

(2)被上訴人主張系爭建案使用之建材，與上訴人申請建造執照時所附門窗表記載之規格不同，顯有瑕疵云云。經比較申請建造執照與使用執照所附之門窗表圖案（見原審卷(二)第119、120頁），如：「鋼製防火門」由120×185改為110×180、「氣密鋁門」由200×320改為234×270，另「鋁門窗」、「氣密外推鋁窗」等設備之尺寸亦有不同，足見系爭建案所使用之門窗設備，確實與申請建造執照時所附門窗表有異。然此設備尺寸之修改並非甚鉅，尚不致達減損或滅失該等門窗設備用以通風採光、隔絕防閑之效用；又依上開契約之約定，上訴人本得基於整體考量進行適度調整，且建材設備之尺寸亦得由芊威公司指定。是系爭建案之門窗尺寸雖有差異，然此情既屬兩造合意約定得由芊威公司進行調整之範圍，且亦不致影響門窗設備之通常效用，自不該當於物之瑕疵。是被上訴人以此主張，亦非有據。

㈢被上訴人主張所買受系爭建案之標的有瑕疵，以183、2152、600號存證信函及起訴狀繕本送達對上訴人解除土地契約及房屋契約，有無理由？

1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。次按買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院99年度台上字第2443號判決意旨參照）。

2.被上訴人所購買系爭建案之標的，建物大門出入口前未設置階梯，使得住戶出入大門口不便，李翊揚、劉武憲、余美潔所購買B棟8樓、B棟10樓、D棟4樓之建物，其套房之窗戶有減作等瑕疵。就建物大門出入口前未設置階梯部分，芊威公司於104年11月20日承購戶會議係表示「無障礙坡道部分，係依法施作，客戶無任何損失，建設公司誠意與大家協商，如何美化大門。」芊威公司並未承諾拆除部分無障礙坡道之欄杆，興建階梯，且稱無障礙坡道係依法施作，即無意變更大門出入口之通行方式，仍保持僅依無障礙坡道通行之出入大門方式，故芊威公司僅同意與住戶協商美化大門，並不同意興建階梯，讓住戶不必經由無障礙坡道而得經由階梯進出大門，係嗣後經多數客戶反應未興建階梯所造成之不便，芊威公司始會於105年1月間請求曾國維建築師辦理變更設計，申請雜項執照，於105年3月以後始完成階梯之興建。再就套房窗戶減作之部分，芊威公司於104年11月20日承購戶會議係表示「（屋主若不開）維持現狀，該兩個窗材料錢、工資於交屋時交與屋主。」由芊威公司將會議紀錄所示屋主若不開等字刪除，足認芊威公司係不願將減作之窗戶予以回復，且B棟及D棟客戶有部分買受人向芊威公司反應套房擺設家俱，床頭有窗戶，睡眠易受干擾，要求不開設窗戶，芊威公司乃會減作窗戶，此部分之窗戶整棟B棟及D棟均未開設，芊威公司為整理建物之美觀，自不可能僅對李翊揚、劉武憲、余美潔之B棟8樓、B棟10樓、D棟4樓建物開設窗戶，且即使係依被上訴人所提出會議紀錄，芊威公司原所表示之屋主若不開維持現狀，芊威公司亦未承諾所減作之窗戶會予以回復，或擔保開設窗戶後再辦理交屋。則系爭建案之標的在上訴人交屋前，被上訴人即已發現有瑕疵，芊威公司未承諾提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，被上訴人自仍得行使瑕疵擔保之權利，上訴人主張系爭建物之標的尚未交付，其未拒絕修繕瑕疵，被上訴人不得主張瑕疵擔保云云，核無足採。

3.又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約，此觀民法第359條規定自明；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院103年度台上字第1767號判決意旨參照）。系爭建案建物之大門出入口前未興建階梯，僅能經由橫向之無障礙坡道通行，僅係住戶經由大門出入必須爭道，造成不便，並非無法通行，而被上訴人所購買系爭建案之標的，每戶均在7、8百萬元，芊威公司興建階梯供住戶通行，僅需花費數10萬元，兩者顯不相當。另芊威公司所減作之B棟、D棟窗戶，依曾國維建築師事務所107年1月2日函所示「依竣工圖之B戶及D戶之採光面積檢討上，符合建築技術規則建築設計施工編第41條採光面積之規定。另通風部分依建築技術規則建築設計施工編第43條第1項：一般居室及浴廁之窗戶或開口之有效通風面積，不得小於該室樓地板面積百分之5，但設置符合規定之自然或機械通風設備者不在此限。本案居室之有效通風面積皆大於該居室樓地板面積百分之5，不受影響。就工程技術面及法令面而言，未開窗之處再行開窗無工程施作之困難，相關費用本所估計約為每戶（2個窗戶）約5萬元。」（見本院卷(二)第1頁背面），足認套房之窗戶減作，該套房之採光面積及通風面積仍符合建築法規，故系爭建案之B棟及D棟建物均能取得使用執照，並為所有權之第一次登記，該瑕疵自非重大，且芊威公司僅每戶減少建築成本約5萬元，所得利益有限。因此本院認系爭建案之建物瑕疵並非重大，該瑕疵對被上訴人所生之損害，與解除契約對上訴人所生之損害，有失平衡，准許被上訴人解除土地契約及房屋契約對上訴人顯失公平，被上訴人以183、2152、600號存證信函及起訴狀繕本送達對上訴人解除土地契約及房屋契約，即不能准許。

㈣上訴人主張被上訴人未配合提出辦理產權登記及貸款手續相關文件，暨未繳納第7期款，以71、66、61、64、70號存證信函之送達對被上訴人解除土地契約及房屋契約，有無理由？

1.依土地契約第4條第1項、房屋契約第7條第1項約定：「付款除簽約款及開工款外，應依完成之工程進度所訂付款明細表之規定於工程完工後繳款。」；土地契約第5條第1項、房屋契約第8條第2項約定：「如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。」；土地契約第7條第4、5項約定：「土地所有權移轉登記期限：第1、2款之辦理事項，由賣方指定之地政士辦理之，倘為配合各項手續需要，須由買方加蓋印章、出具證件或繳納各項稅費時，買方應於賣方或承辦代理人通知日起3日內提供，否則如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，買方應全數負擔；如損及賣方權益時，買方應負賠償責任。若買方拒繳齊前開證件、用印、繳清各項稅費或配合辦理相關手續，經賣方催告於7日內仍未履行者，即視為買方違約，並依本合約違約罰則之約定辦理。」。林俊宏、余美潔、李翊揚、劉武憲、柯昱光於申請使用執照時所應繳納之第7期款11萬元、12萬元、13萬元、13萬元、11萬元均未繳納。上訴人於105年2月16日寄發71、66、61、64、70號存證信函與被上訴人，催告被上訴人於函到10日內依房屋契約給付第7期款，及依土地契約提出辦理產權登記及貸款手續相關文件，逾期即依土地契約及房屋契約之約定，以該存證信函解除土地契約及房屋契約，並沒收已繳全部價款，被上訴人於105年2月26日收受該存證信函等情，為兩造不爭之事實，上訴人因此主張土地契約及房屋契約，已經其以71、66、61、64、70號存證信函之送達對被上訴人為解除。

2.上訴人指稱其在寄發71、66、61、64、70號存證信函之前，芊威公司有以104年10月3日之工程期款繳款催繳函、105年1月4日函、105年1月8日違約提醒繳款暨催繳函通知被上訴人繳納第7期款，及提出辦理產權登記及貸款手續相關文件，被上訴人均置之不理等語，且依中華郵政股份有限公司106年9月30日0000000000號函，該公司臺北郵局、桃園郵局、三重郵局107年6月1日北遞字第10700017723號函、107年6月6日桃郵字第1070001194號函、107年6月13日重郵字第1071000080號函所示芊威公司105年1月4日函除劉武憲無法妥投退回芊威公司外，其餘林俊宏、余美潔、李翊揚、柯昱光均有妥投（見本院卷(二)第49頁），105年1月8日違約提醒繳款暨催繳函除余美潔住址有誤，劉武憲無法妥投，均已退回寄件人外，其餘林俊宏、李翊揚、柯昱光均有妥投（見本院卷(二)第90至92頁）。但芊威公司104年10月3日之工程期款催繳函之內容均係稱劉武憲購買系爭建案之標的（見本院卷(一)第46至50頁），105年1月4日函之內容均係稱劉志淵購買系爭建案之標的（見本院卷(一)第41至43頁），105年1月8日違約提醒繳款暨催繳函之內容均係針對購買B棟10樓之客戶（購買人係劉武憲）所為（見本院卷(一)第52至54頁），已難認芊威公司有合法催告被上訴人繳納第7期款，及配合提出辦理產權登記及貸款手續相關文件。

3.被上訴人第7期款雖均未繳納，但被上訴人以發現系爭建案建物之大門出入口前未興建階梯，造成出入之不便，李翊揚、劉武憲、余美潔所購買B棟8樓、B棟10樓、D棟4樓建物均有套房對外窗戶減作等瑕疵，故拒絕繳納。按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第364條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權（最高法院77年度第7次民事庭會議決議(一)參照）。又民法第264條第1項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，是買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時履行抗辯（最高法院74年度台上字第1796號判決意旨參照）。被上訴人既得行使瑕疵擔保請求權，雖其主張解除契約顯失公平，但仍得請求芊威公司修繕瑕疵，交付無瑕疵之物，則在芊威公司修復瑕疵之前，被上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付第7期款。雖依最高法院50年台上字第1550號判例意旨所示「債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。」上訴人抗辯被上訴人未行使同時履行抗辯權，仍應負遲延給付第7期款之責任云云。惟依前所述，被上訴人已有向芊威公司反應系爭建案建物之大門出入口未興建階梯造成不便之瑕疵，林俊宏、余美潔、劉武憲於183、2152、600號存證信函均對芊威公司表示建案現況外觀大門出入口及住戶外窗不符，請求芊威公司於函到5日內依約改善，並依相關法條及民法第359條之規定解除買賣契約，請求返還價金，柯昱光另向新北市法制局申訴其所購買之房屋建造完畢後發現大門有問題，造成其無法履約，向上訴人要求解除契約，並表示若有違約問題，同意讓上訴人收取房屋總價百分之10之違約金（存證信函附原審卷(一)第162至182頁、申訴案件處理紀錄附原審卷(二)第33頁），被上訴人再以起訴狀繕本之送達對上訴人為解除土地契約及房屋契約之意思表示。林俊宏、余美潔、劉武憲於183、2152、600號存證信函請求芊威公司修繕系爭建案建物之瑕疵，被上訴人要求解除買賣契約，即有在瑕疵修繕完畢前拒絕繳納買賣價金之意思，應有向芊威公司表達行使同時履行抗辯權之意思至明。雖起訴狀繕本係105年3月3日始送達上訴人，但在此之前，被上訴人已因將起訴狀所載劉武憲購買之價金854萬元誤載為799萬元，具狀更正，原審已於105年2月4日將民事更正狀繕本送達上訴人（見原審卷(一)第182至184頁），上訴人已知被上訴人主張解除土地契約及房屋契約，請求上訴人返還買賣價金，上訴人乃會於105年2月16日以71、66、61、64、70號存證信函之送達對被上訴人為解除土地契約及房屋契約之意思表示（存證信函附原審卷(一)第217至241頁）。而上訴人在寄發71、66、61、64、70號存證信函與被上訴人時，系爭建案之建物瑕疵尚未修復完畢，自不得以被上訴人拒絕繳納第7期款為由解除土地契約及房屋契約。

4.房屋契約第13條約定：「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之5作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」交屋保留款固係約定於驗收之過程中，若發現房屋有瑕疵存在，經載明於驗收單後，在賣方完成修繕前得保留部分款項，待複驗完成後再行交付。但被上訴人已在交屋前發現物之瑕疵而得主張瑕疵擔保請求權，即得拒絕給付買賣價金，否則被上訴人已經發現物之瑕疵，芊威公司未予修繕，被上訴人仍應繼續繳納各期款項，實不符公平之原則，且房屋契約之房屋付款明細表均有交屋款為10萬元之約定（見原審卷(一)第41頁正面、74頁背面、100頁背面、124頁背面、149頁正面），即被上訴人於交屋時所應繳納之期款為10萬元，被上訴人於交屋時發現物之瑕疵，本得拒絕繳納該期交屋款，則在交屋前已發現物之瑕疵，若必須繼續繳納自備款，被上訴人所得保留之款項將僅有10萬元，而被上訴人依房屋契約第13條約定所得保留之款項為房地總價百分之5即如附表二所示之37萬1500元、38萬1000元、42萬3000元、42萬7000元、37萬5000元，房屋契約第13條之約定將無適用之餘地而成為具文。是本院認本件被上訴人在交屋前已發現物之瑕疵而得行使瑕疵擔保請求權，仍有房屋契約第13條之適用始合理。被上訴人所未繳納之第7期款11萬元、12萬元、13萬元、13萬元、11萬元，仍在房屋契約第13條所定房屋保留款之範圍內，被上訴人未繳納自不負違約之責任，被上訴人所拒絕繳納之款項僅為第7期款11至13萬元，未逾房屋契約第13條所定房屋保留款之範圍，即未違背上訴人所引最高法院102年度台再字第19號判決意旨所謂「行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任相當，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受相當之限制，不得遽以拒絕全部之給付。」上訴人自不得以被上訴人未繳納第7期款主張芊威公司得解除房屋契約。

5.土地契約第7條第4、5項係約定買方未配合賣方之通知提供辦理所有權移轉登記及貸款手續相關文件，所增加之負擔及致賣方之損害應由買方負責，逾7日仍未履行，視為買方違約，並依本合約違約罰則之約定辦理。但土地契約第15條就買方之違約處罰係約定「買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之15（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」。即黎傳福僅得以被上訴人違反有關付款條件及方式之約定，解除土地契約，沒收被上訴人已繳納未超過百分之15之價款，於被上訴人違反土地契約第7條第4、5項之約定，未配合提出辦理產權登記及貸款手續相關文件，土地契約並無上訴人得解除土地契約沒收已繳價款之約定，此部分被上訴人未配合提出辦理產權登記及貸款手續相關文件之違約責任，應係所增加之費用及所致黎傳福之損害全由被上訴人負責，黎傳福仍應於被上訴人拒絕辦理貸款，催告給付此部分價款，於被上訴人拒絕給付，始得依土地契約第15條第4項之約定解除土地契約沒收已繳價款，黎傳福逕依土地契約第7條第5項之約定解除土地契約，自有未合。是上訴人以被上訴人未配合提出辦理產權登記及貸款手續相關文件，暨未繳納第7期款，以71、66、61、64、70號存證信函之送達對被上訴人解除土地契約及房屋契約，亦不能准許。

㈤被上訴人以上訴人將其所買受系爭建案之標的轉賣第三人為由，主張對被上訴人解除土地契約及房屋契約，有無理由？

1.依前所述，被上訴人以183、2152、600號存證信函及起訴狀繕本之送達，上訴人以71、66、61、64、70號存證信函之送達解除土地契約及房屋契約，均有未合，不發生解除契約之效力，土地契約及房屋契約仍繼續存在，兩造均應依約履行土地契約及房屋契約。惟上訴人卻於附表一所示之時間將被上訴人買受之系爭建案標的分別出賣並移轉登記與第三人劉０熹、許０語、李０萍、黃０啟、黃０弘，此有建物登記謄本在卷可稽（附原審卷(二)第37至40頁、90至94頁），並為上訴人所不爭執，此部分事實應堪認定，上訴人自應對被上訴人負違約之責任。

2.土地契約第13條及房屋契約第23條就賣方之瑕疵擔保責任於第1項係約定「買方保證產權清楚，絕無一物數賣」，並於土地契約第15條及房屋契約第25條關於違約之處罰，於第2、3項約定「賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。買方依第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15（不得低於百分之15）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」上訴人將被上訴人所買受系爭建案之標的轉賣並移轉登記與第三人，被上訴人依上開約定自得對上訴人解除土地契約及房屋契約，且上訴人所為已構成給付不能，被上訴人亦得依民法第256條之規定主張解除土地契約及房屋契約。被上訴人於原審以民事補充理由二狀始主張上訴人此部分違約事實，並以該違約事實解除土地契約及房屋契約，請求上訴人返還買賣價金及給付違約金，該民事補充理由二狀於105年11月22日送達上訴人原審之訴訟代理人饒斯祺律師（見原審卷(二)第86頁之民事補充理由二狀，饒斯祺律師事務所在其上蓋上105年11月22日收件專用章），土地契約及房屋契約應經被上訴人於105年11月22日合法解除。

㈥土地契約及房屋契約若經上訴人或被上訴人合法解除，被上訴人或上訴人所應給付違約金之金額為何？

1.土地契約及房屋契約業經被上訴人於105年11月22日合法解除，被上訴人得依土地契約第15條第4項、房屋契約第25條第4項之約定，請求上訴人給付房地總價款百分之15之違約金，此部分違約金之約定，原審已認為違約金之約定有過高，就林俊宏、余美潔、劉武憲所請求之違約金酌減至土地及房屋價款各百分之3，以附表一所示之土地價金及房屋價金計算百分之3之違約金為如附表二所示之金額，命上訴人給付林俊宏、余美潔、劉武憲買賣價金加違約金為如附表三、四所示之金額，另就上訴人請求之違約金亦酌減至土地及房屋價款各百分之3，以附表一所示之土地價金及房屋價金計算百分之3之違約金為如附表二所示之金額，命上訴人給付李翊揚、柯昱光買賣價金扣違約金如附表三、四所示之金額，被上訴人就原判決所命上訴人給付之金額並未聲明不服，此部分本院應受拘束，違約金之計算自應以土地價金及房屋價金百分之3為準。

2.依土地價金及房屋價金百分之3計算之違約金，上訴人仍主張過高，惟約定之違約金過高，法院酌減至相當之事額，是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，即以債務人依約履行債務時，債權人可得享受之一切權益，及債務人未依約履行債務時，債權人所受損害情形為衡量標準。參照最高法院92年度台上字第2747號判決意旨所示「違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求酌減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」，即應由上訴人舉證證明土地價金及房屋價金百分之3違約金之約定與被上訴人實際所受損害顯相懸殊，本院始得再予酌減。

3.上訴人將被上訴人所購買系爭建案之標的轉賣並移轉登記與第三人，其價格依被上訴人所提出內政部不動產交易實價查詢服務網所示分別為753萬元、772萬元、856萬元、865萬元、760萬元（見原審卷(二)第123至127頁），上訴人將該建物轉賣第三人所給與劉０熹、許０語、李０萍、黃０啟、黃０弘之折讓112萬5000元、115萬8000元、128萬4000元、129萬7500元、114萬元，及每戶支付約瑟公司佣金40萬元，係上訴人違約行為所致，與被上訴人無關，另上訴人之前於約瑟公司代銷系爭建案所支付之佣金係其應支付之成本，並非損害，其餘上訴人所稱其所支付之貸款利息、管理費用、大樓管理費、水電費係上訴人未交屋，不依土地契約、房屋契約催告被上訴人履約之結果，均與上訴人違約將被上訴人購買系爭建案之標的轉賣並移轉登記與第三人所致被上訴人損害無涉，本院自無從以上訴人主張其所受之損害為其違約行為應給付違約金之酌減依據，上訴人既無法證明土地價金及房屋價金百分之3違約金之約定與被上訴人實際所受損害顯相懸殊，本院自不再予酌減。

㈦被上訴人請求上訴人給付如附表三、四所示之金額及利息，有無理由？

1.被上訴人請求上訴人給付如附表三、四所示原判決命給付之金額，及返還買賣價金部分自起訴狀繕本送達翌日（即105年3月4日）起算，給付違約金部分自追加聲明狀繕本送達翌日（即105年6月22日或105年11月23日）起算之法定遲延利息。依前所述，兩造之土地契約及房屋契約業經被上訴人於105年11月22日合法解除，被上訴人即得請求上訴人返還買賣價金，並給付依土地價金及房屋價金百分之3計算之違約金，而被上訴人已給付如附表一所示之買賣價金，為兩造所不爭之事實，以約定之土地價金及房屋價金百分之3所計算之違約金，即如表一所示之金額，則原判決所命上訴人給付被上訴人之金額，即無不合。惟被上訴人於105年11月22日始合法解除土地契約及房屋契約，上訴人自105年11月23日起始負遲延責任，法定遲延利息即應自105年11月23日起算，被上訴人所請求上訴人給付之利息於超過自105年11月23日起算之部分，自不能准許。從而，芊威公司所應給付被上訴人之金額及利息，為如附表三所示之金額，及自105年11月23日起算之法定遲延利息。

2.上訴人於106年9月28日及107年3月7日為黎傳福清償如附表四所示之金額（107年3月7日係清償柯昱光7萬2894元，見本院卷(二)第39頁正面，上訴人誤為7萬2895元），被上訴人因此減縮請求為72萬4500元、74萬4000元、82萬5000元、83萬2500元、73萬3500元。依民法第323條清償人所提出之給付，應先抵充費用、次充利息，次充原本之規定，上訴人所提出之給付應先清償利息，再清償原本，即應先清償105年11月23日起至107年3月7日止之法定遲延利息，所餘金額再清償原本，上訴人所清償黎傳福之債務應係原判決所命給付之金額算至107年3月7日之利息，及部分原本之金額，被上訴人所尚未受償之利息應自107年3月8日起算，其請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日起算之利息，即有未合。再依附表四備註1、2、3所載，林俊宏、余美潔、劉武憲請求黎傳福給付之金額仍在黎傳福應給付金額之範圍內，故黎傳福所應給付林俊宏、余美潔、劉武憲之金額及利息，分別為72萬4500元、74萬4000元、83萬2500元，及均自107年3月8日起算之利息；黎傳福於106年9月28日、107年3月7日清償李翊揚、柯昱光部分債務後，應仍有67萬8536元、60萬2777元，及均自103年3月8日起算之利息未清償，黎傳福所應給付李翊揚、柯昱光之金額及利息分別為67萬8536元、60萬2777元，及均自107年3月8日起算之利息。

六、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付之金額及利息，就芊威公司部分而言，所應給付之金額，並無不合，惟遲延利息應自105年11月23日起算，原判決所命芊威公司應給付買賣價金部分自105年3月4日起算、違約金部分自105年6月22日起算之利息，即有未合；再就黎傳福部分而言，所應給付林俊宏、余美潔、劉武憲之金額，並無不合，惟遲延利息應自107年3月8日起算，所應給付李翊揚、柯昱光之金額及利息應分別為67萬8536元、60萬2777元，及均自107年3月8日起算之利息，原判決所命黎傳福給付超過上開範圍之金額及利息，亦有未合。上訴人對原判決所命其給付之部分提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，就原判決命芊威公司給付被上訴人之利息於超過自105年11月23日起算部分，及黎傳福給付林俊宏、余美潔、劉武憲之利息於超過自107年3月8日起算，給付李翊揚之本息於超過67萬8536元及自107年3月8日起算之利息，給付柯昱光之本息於超過60萬2777元及自107年3月8日起算部分，上訴為有理由，此部分之原判決應予廢棄，爰由本院改判如主文第二項所示；至其餘部分，原判決所命給付之金額及利息，理由雖有未當，但結論並無不合，仍應認此部分之上訴為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均不影響本判決之結果，故不逐一論述，併予敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。

附表一（被上訴人買受系爭建案房地之價格）┌─┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬────┐│編│買受人│簽約時│買賣標│買賣總│土地價│房屋價│登記第三││號│ │間 │的 │價金 │金 │金 │人及時間│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│1.│林俊宏│103年7│C棟7樓│743萬 │483萬 │260萬 │105年8月││ │ │月12日│(934建│元 │元 │元 │11日登記││ │ │ │號) │ │ │ │劉０熹 │├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│2.│余美潔│103年7│D棟4樓│762萬 │496萬 │266萬 │105年9月││ │ │月25日│(923建│元 │元 │元 │19日登記││ │ │ │號) │ │ │ │許０語 │├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│3.│李翊揚│103年7│B棟8樓│846萬 │550萬 │296萬 │105年9月││ │ │月12日│(937建│元 │元 │元 │19日登記││ │ │ │號) │ │ │ │李０萍 │├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│4.│劉武憲│103年9│B棟10 │854萬 │555萬 │299萬 │105年10 ││ │ │月23日│樓(945│元 │元 │元 │月28日登││ │ │ │建號) │ │ │ │記黃０啟│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│5.│柯昱光│103年7│C棟8樓│750萬 │489萬 │261萬 │105年9月││ │ │月11日│(938建│元 │元 │元 │2日登記 ││ │ │ │號) │ │ │ │黃０弘 │└─┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴────┘附表二（被上訴人已付土地及房屋價金暨兩造主張之違約金及保留款）：┌─┬───┬─────┬─────┬──────┬─────┐│編│買受人│已付土地及│上訴人主張│被上訴人主張│被上訴人主││號│ │房屋價金 │土地及房屋│土地及房屋價│張房地總價││ │ │ │價金百分之│金百分之3違 │百分之5保 ││ │ │ │15違約金 │約金 │留款 │├─┼───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│1.│林俊宏│121萬元及 │72萬4500元│14萬4900元、│37萬1500元││ │ │33萬元，共│、39萬元 │7萬8000元 │ ││ │ │154萬元 │ │ │ │├─┼───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│2.│余美潔│124萬元及 │74萬4000元│14萬8800元、│38萬1000元││ │ │33萬元，共│、39萬9000│7萬9800元 │ ││ │ │157萬元 │元 │ │ │├─┼───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│3.│李翊揚│138萬元及 │82萬5000元│16萬5000元、│42萬3000元││ │ │39萬元，共│、44萬4000│8萬8800元 │ ││ │ │177萬元 │元 │ │ │├─┼───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│4.│劉武憲│139萬元及 │83萬2500元│16萬6500元、│42萬7000元││ │ │39萬元，共│、44萬8500│8萬9700元 │ ││ │ │178萬元 │元 │ │ │├─┼───┼─────┼─────┼──────┼─────┤│5.│柯昱光│121萬元及 │73萬3500元│14萬6700元、│37萬5000元││ │ │33萬元，共│、39萬1500│7萬8300元 │ ││ │ │154萬元 │元 │ │ │└─┴───┴─────┴─────┴──────┴─────┘附表三（芊威公司應給付被上訴人之金額）：┌─┬────┬────────┬─────┬─────────┐│編│被上訴人│原判決命給付之金│請求之金額│本院判決命給付之金││號│ │額 │ │額及利息起算點 │├─┼────┼────────┼─────┼─────────┤│1.│林俊宏 │40萬8000元（33萬│40萬8000元│40萬8000元自105年 ││ │ │元加7萬8000元） │ │11月23日起 │├─┼────┼────────┼─────┼─────────┤│2.│余美潔 │40萬9800元（33萬│40萬9800元│40萬9800元自105年 ││ │ │元加7萬9800元） │ │11月23日起 │├─┼────┼────────┼─────┼─────────┤│3.│李翊揚 │30萬1200元（39萬│30萬1200元│30萬1200元自105年 ││ │ │元扣8萬8800元） │ │11月23日起 │├─┼────┼────────┼─────┼─────────┤│4.│劉武憲 │47萬9700元（39萬│47萬9700元│47萬9700元自105年 ││ │ │元加8萬9700元） │ │11月23日 │├─┼────┼────────┼─────┼─────────┤│5.│柯昱光 │25萬1700元（33萬│25萬1700元│25萬1700元自105年 ││ │ │元扣7萬8300元） │ │11月23日起 │└─┴────┴────────┴─────┴─────────┘附表四（黎傳福應給付被上訴人之金額）：┌─┬────┬──────┬─────┬─────┬────┬─────┐│編│被上訴人│原判決命給付│106年9月28│107年3月7 │請求之金│本院判決命││號│ │之金額 │日清償金額│日清償金額│額 │給付之金額││ │ │ │ │ │ │及利息起算││ │ │ │ │ │ │點 │├─┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼─────┤│1.│林俊宏 │135萬4900元 │45萬8831元│7萬1116元 │72萬4500│72萬4500元││ │ │（121萬加14 │ │ │元 │自107年3月││ │ │萬4900元） │ │ │ │8日起 │├─┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼─────┤│2.│余美潔 │138萬8800元 │46萬0448元│8萬1784元 │74萬4000│74萬4000元││ │ │（124萬元加 │ │ │元 │自107年3月││ │ │14萬8800元）│ │ │ │8日起 │├─┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼─────┤│3.│李翊揚 │121萬5000元 │54萬0245元│6萬4004元 │82萬5000│67萬8536元││ │ │（138萬元扣 │ │ │元 │自107年3月││ │ │16萬5000元）│ │ │ │8日起 │├─┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼─────┤│4.│劉武憲 │155萬6500元 │53萬8088元│6萬9339元 │83萬2500│83萬2500元││ │ │（139萬元加 │ │ │元 │自107年3月││ │ │16萬6500元）│ │ │ │8日起 │├─┼────┼──────┼─────┼─────┼────┼─────┤│5.│柯昱光 │106萬3300元 │44萬7508元│7萬2894元 │73萬3500│60萬2777元││ │ │（121萬元扣 │ │ │元 │自107年3月││ │ │14萬6700元）│ │ │ │8日起 │└─┴────┴──────┴─────┴─────┴────┴─────┘備註1：黎傳福清償林俊宏、余美潔、劉武憲之金額即使未先算清償利息，僅清償本金，所剩本金仍超過渠等請求之72萬4500元、74萬4000元、83萬2500元，故准渠等所請求之金額。

備註2：黎傳福就所欠李翊揚121萬5000元，於106年9月28日清償54萬0245元，應先清償自105年11月23日起算之利息5萬1762元（0000000×311/365×0.05＝51762），再清償本金48萬8483元（540245－51762＝488483），剩本金72萬6517元（0000000－488483＝726517）未償；又於107年3月7日清償6萬4004元，應先清償利息1萬6023元（726517×161/365×0.05＝16023），再清償本金4萬7981元（64004－16023＝47981），剩本金67萬8536元（726517－47981＝678536）未償。

備註3：黎傳福就所欠柯昱光106萬3300元，於106年9月28日清償44萬7508元，應先清償自105年11月23日起算之利息4萬5299元（0000000×311/365×0.05＝45299），再清償本金40萬2209元（447508－45299＝402209），剩本金66萬1091元（0000000－402209＝661091）未償；又於107年3月7日清償7萬2894元，應先清償利息1萬4580元（661091×161/365×0.05＝14580），再清償本金5萬8314元（72894－14580＝58314），剩本金60萬2777元（661091－58314＝602777）未償。