臺灣高等法院 臺中分院107年度上易字第175號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 107 年 08 月 14 日
• 法官: 謝說容、葛永輝、陳宗賢
• 法定代理人: 陳政義
• 上訴人: 潘學恩
• 被上訴人: 虹信不動產經紀有限公司法人

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　107年度上易字第175號上　訴　人　潘學恩
訴訟代理人　王邦安律師
複　代理人　賴英姿律師
魏菱瑩
被　上訴人　虹信不動產經紀有限公司
法定代理人　陳政義
訴訟代理人　李明海律師
複　代理人　梁鈺府律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國106
年12月27日臺灣臺中地方法院106 年度訴字第1926號第一審判決提起上訴，本院於107 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾伍萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十六分之五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。被上訴人之法定代理人原為林淑珍，嗣變更為陳政義，有其公司變更登記表可稽，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第91-92 頁），經核並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：
一、被上訴人係「21世紀不動產」中興大同加盟店，於民國105
年2 月24日與訴外人簡昭華簽立土地專任委託銷售契約書，受簡昭華委託銷售其所有彰化縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地），委託銷售價額為新臺幣（下同）4713萬元。上訴人對系爭土地頗為中意，而委託同屬「21世紀不動產」關係企業之南投大同加盟店即盛豐不動產經紀有限公司（下稱盛豐公司）仲介購買，上訴人並於105 年2 月20日與盛豐公司簽署「買方承購聲明」、「買賣議價委託書」及「要約書」，承諾願以4000萬元買受系爭土地，盛豐公司嗣於同年月21日經上訴人同意，將其與上訴人間所生之權利義務概括移轉予被上訴人。嗣簡昭華與上訴人於105 年2 月27日經被上訴人之服務人員仲介協助，就系爭土地親自簽立土地買賣契約書，約定由簡昭華將系爭土地以總價款4000萬元出賣予上訴人，上訴人並於同日簽立「仲介費用確認單（買方）」，同意給付被上訴人仲介報酬費用80萬元（即系爭土地買賣總價4000萬元×2%）。上訴人於簽立買賣承購聲明後，
未於審閱期間3 日屆滿即105 年2 月24日提出異議，盛豐公司縱有未給予審閱期間之瑕疵，亦已補正，故上訴人與盛豐公司亦已成立居間契約。
二、盛豐公司與被上訴人間之契約承擔行為，業經上訴人明示或默示之同意，縱認未經上訴人之同意，惟依土地買賣契約書及仲介費用確認單，亦足知兩造間就居間之標的、價格、報酬計算方式及數額等必要之點已達成意思合致，而直接成立居間契約。而上訴人與簡昭華簽訂之系爭土地買賣契約書，已就買賣標的物之所有權移轉、交付時期、價金之給付方式、時期、稅費之負擔等事項已有明確約定，系爭土地買賣契約確係由被上訴人居間仲介而成立，被上訴人已完成居間之義務，自得請求給付居間報酬。
三、上訴人與簡昭華間就系爭土地買賣契約之爭執，主要源於上訴人未依約給付定金所致，即因可歸責於上訴人之事由，致上訴人簽約款100 萬元遭簡昭華沒收。上訴人主張仲介人員未依其所請而代為通知簡昭華「第一期款會晚一天匯入履保帳戶」一事，並未舉證以實其說。兩造約定報酬數額為買賣成交總價款百分之二，與一般不動產仲介交易習慣及相關法令無違，於被上訴人提供居間服務之下，系爭土地買賣契約僅以100 萬元為簽約款，顯少於一般社會交易通例（價金百分之十即400 萬元），兩造約定之居間報酬與被上訴人所任勞務價值相當，上訴人請求酌減報酬並無理由。爰依民法第568 條第1 項規定及上訴人所簽立「仲介費用確認單（買方）」之約定，請求上訴人給付居間報酬80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。
貳、上訴人則以：
一、盛豐公司與上訴人簽立之「買方承購聲明」及「買賣議價委託書」為定型化契約，惟上訴人因信賴盛豐公司之承辦人員蘇連舜，遂於105 年2 月20日立即簽署上開文書，然蘇連舜並未給予上訴人3 日以上之契約審閱期間，亦未向上訴人詳細說明買方承購聲明之內容，故買方承購聲明第4 點關於同意由盛豐公司代理買賣雙方之約定，因違反消費者保護法第11條之1 之規定而無效，不構成居間契約之內容。是盛豐公司為買賣雙方代理行為，未依不動產經紀業管理條例第24條之1 規定取得上訴人之書面同意，故上開居間契約因違反雙方代理之強制規定而無效。
二、縱認盛豐公司與上訴人簽立之居間契約係屬有效，上訴人亦未同意盛豐公司與被上訴人間之契約承擔。上訴人雖於105
年2 月27日簽立系爭土地買賣契約及仲介費用確認單，惟因
被上訴人與盛豐公司均為「21世紀不動產」之加盟店，負責人均為林淑珍，且上訴人簽立上開文書時均由盛豐公司之承辦人員蘇連舜在場陪同，上訴人實難發現仲介人已變更，故不得以上訴人簽立上開文書而認上訴人已默示同意盛豐公司與被上訴人間之契約承擔。
三、縱認兩造之間成立居間契約，惟上訴人與簡昭華於簽訂系爭土地買賣契約時，僅就標的物及價金範圍為約定，對於契約之履行時點及系爭土地是否確由上訴人承買等情，尚未確定，均有待雙方進一步協議，故系爭土地買賣契約僅屬預約性質，尚未成立本約，被上訴人尚未完成居間義務，自不得請求上訴人給付居間報酬。
四、縱認被上訴人得請求給付居間報酬，惟上訴人於簽立買方承購聲明後，有向盛豐公司承辦人員蘇連舜表達暫緩購買系爭土地之事，惟蘇連舜仍與系爭土地賣方簡昭華協商土地購買事宜，有違上訴人原不欲購買之意願。上訴人於系爭土地買賣契約簽訂後，曾委請仲介人員代為向簡昭華告知第一期簽約款會晚一天匯入履保帳戶一事，然仲介人員並未如實轉達，致上訴人受有簽約款100 萬元遭簡昭華沒收之損害，被上訴人已違善良管理人注意義務，又被上訴人付出之勞務實低於其依約應盡之義務，與原約定報酬並不相當，是被上訴人請求80萬元之居間報酬顯屬過高，應依民法第572條規定予
以酌減等語置辯。
參、原審斟酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人請求上訴人給付80萬元本息，為有理由，而為被上訴人勝訴之判決，並為附條件准、免假執行之宣告。上訴人聲明不服，提起上訴，求為：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執事項（見原審卷第62頁，本院並依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：
一、上訴人於105 年2 月20日與盛豐公司簽立「買方承購聲明」、「買賣議價委託書」及「要約書」，委託盛豐公司仲介系爭土地買賣。
二、盛豐公司於105 年2 月21日簽立同意書予被上訴人，其內容係將盛豐公司與上訴人間成立之買賣議價委託書及要約書所生之權利義務概括移轉予被上訴人。
三、上訴人與訴外人簡昭華於105 年2 月27日簽訂土地買賣契約書，約定將簡昭華所有系爭土地，以總價款4,000 萬元出賣予上訴人。
四、上訴人於105 年2 月27日簽立「仲介費用確認單（買方）」予被上訴人，其上記載：「買方（即上訴人）委託本公司21世紀不動產中興大同加盟店（即被上訴人）購買之不動產（保證號碼：0000000000），應支付之仲介服務費80萬元，經與買方潘學恩（買賣標的：正嘉東街美田）確認如下：買方同意於第一期簽約款全數匯入履保專戶後全部撥付。」
五、原證一、原證二、原證三、原證四、原證五、原證六、原證七、原證八等書證形式上真正。
伍、得心證之理由：
一、上訴人於105 年2 月20日與盛豐公司之承辦人蘇連舜，簽訂原證二即「買方承購聲明」、「買賣議價委託書」及「要約書」（見原審卷第7 頁），承諾願以4000萬元之價格，委託盛豐公司仲介購買系爭土地等情，為兩造所不爭執，應堪採信。
二、關於兩造間之是否成立居間契約及其內容：
（一）上訴人辯稱盛豐公司與上訴人於105 年2 月20日簽立之「買方承購聲明」及「買賣議價委託書」為定型化契約，實際上盛豐公司或其承辦人員蘇連舜並未給予上訴人3 日以上之審閱期，故上訴人雖於「買方承購聲明」第4 項同意由盛豐公司為買賣雙方之代理人，惟該項約定因違反審閱期間之規定而無效，不構成居間契約之內容等情。經查，被上訴人並不否認其僅於105 年2 月20日簽約當日提供「買方承購聲明」及「買賣議價委託書」等予上訴人（見本院卷第128 頁反面），核與證人即系爭土地買賣之買方仲介人員蘇連舜具結證稱：我沒有跟上訴人講有3 天審閱期等語（見本院卷第74頁正反面），及證人即上訴人之配偶張綺珮具結證稱：蘇連舜或盛豐公司的職員應該是沒有先將簽約文件給我們審閱等語（見本院卷第76頁）相符。是上訴人辯稱盛豐公司未給予審閱期間等情，固堪信真實。（二）企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項分別定有明文。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。惟倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之（最高法院98年度台上字第168
號判決意旨參照）。故上訴人辯稱「買方承購聲明」第4
項關於同意由盛豐公司為買賣雙方代理人之約定有違反消費者保護法第11條之1 關於審閱期間之規定乙節，雖屬有據，惟僅該部分不構成盛豐公司與上訴人間居間契約之內容，非謂盛豐公司與上訴人未成立居間契約。
（三）另被上訴人主張盛豐公司嗣於105 年2 月21日經上訴人同意，將其與上訴人間之權利義務概括移轉予被上訴人，並提出盛豐公司與被上訴人間之同意書為證（見原審卷第16頁），惟均為上訴人所否認。經查：
1、上訴人與盛豐公司於105 年2 月20日簽立「買方承購聲明」、「買賣議價委託書」及「要約書」時，上訴人開出4000萬元之買價，盛豐公司之承辦人員蘇連舜並有告知上訴人服務費給付之約定為成交價的百分之二，簽約時間約半小時；上訴人簽立上開文件後，蘇連舜即向上訴人表示將與地主即系爭土地所有人簡昭華聯繫，若簡昭華同意，買賣契約就成立；數日後簡昭華同意以4000萬元出售，經蘇連舜告知上訴人，上訴人表示可否不要買，上訴人之妻張綺珮也有表示不要買，蘇連舜則表示再找簡昭華出來講看有沒有辦法處理，經過協調之後，上訴人即與簡昭華於
105 年2 月27日簽立系爭土地買賣契約書等情，業據證人蘇連舜具結證述綦詳（見本院卷第74頁、第77頁正反面）。參以上訴人並不否認其確於105 年2 月27日與簡昭華簽訂系爭土地買賣契約書，並於同日與被上訴人簽立「仲介費用確認單（買方）」等情，足見上訴人於上訴人與盛豐公司於105 年2 月20日簽立之「買方承購聲明」、「買賣議價委託書」及「要約書」後，雖曾一度表示不願購買系爭土地，惟最終仍同意向簡昭華買受系爭土地，並與簡昭華就系爭土地成立買賣契約。
2、依上訴人與簡昭華於105 年2 月27日簽立之系爭土地買賣契約書之記載，上訴人係以4000萬元向簡昭華買受系爭土地，並經上訴人及簡昭華親自簽名用印，於系爭土地買賣契約書末頁之上訴人及簡昭華之簽名用印欄下，尚有被上訴人虹信不動產經紀有限公司及其當時之法定代理人林淑珍分別於「買方經紀業公司商號」欄位用印，復有蘇連舜於買方營業員欄簽名，及訴外人李家丞、黃立綸於賣方營業員欄簽名（見原審卷第8-11頁）。佐以上訴人於同日亦與被上訴人簽立「仲介費用確認單（買方）」之記載，表明願就系爭土地之買賣，支付被上訴人虹信不動產經紀有限公司仲介服務費80萬元（見原審卷第12頁）。堪認盛豐公司確已將與上訴人間之居間契約所生之權利義務，概括移轉予被上訴人，並為上訴人所明知，且兩造之居間契約內容，係由被上訴人為上訴人居間買受系爭土地，於上訴人與地主簡昭華就系爭土地成立買賣契約時，上訴人即同意給付居間報酬80萬元予被上訴人。
（四）依系爭土地買賣契約書之記載，系爭土地之買賣契約係由上訴人與簡昭華親自簽訂，被上訴人並未代理上訴人及簡昭華簽訂買賣契約。故上訴人關於雙方代理無效之抗辯，對於兩造間成立上開內容之居間契約之效力，並無影響。準此，被上訴人主張其與上訴人間成立居間契約，由被上訴人為上訴人居間買受系爭土地，並約定於上訴人與地主簡昭華就系爭土地成立買賣契約時，上訴人同意給付相當於土地成交價百分之二即80萬元之居間報酬等情，自屬有據。
三、被上訴人向上訴人請求居間報酬，有無理由？
（一）居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號判例參照。
（二）上訴人辯稱其與簡昭華之間就標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式、稅負、點交、費用及違約等重要事項均未有合意，因有爭執而導致買賣無法成交，被上訴人尚未完成其仲介買賣之任務，尚不得請求給付仲介報酬等語；被上訴人則主張上訴人與簡昭華間已成立系爭土地買賣契約，被上訴人已完成居間義務等語。經查：買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件，易言之，買賣標的物及價金為買賣契約成立之要素，當事人就買賣標的物及其價金互相表示合致，其買賣契約即成立（最高法院84年度台上字第2358號判決要旨參照）。上訴人與簡昭華於105 年2 月27日簽立之土地買賣契約（按非「土地買賣預約書」），其內已明確約定買賣標的為系爭土地，買賣價金為4000萬元，分4 期給付，即第一期款（簽約款）100 萬元，為簽約時買方應給付之定金，第二期款（備證用印款）1100萬元，賣方應於106 年2 月27日備齊一切過戶所需之證件資料，並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，買方最遲應於前開日期將第二期款存匯入專戶，第三期款（完稅款）800 萬元，稅單核發後5 日內買方應將第三期款存匯入專戶，第四期款（尾款）2000萬元，視買方是否須以買賣標的向金融機構辦理貸款而異其付款時間，並就買賣標的現況、辦理不動產買賣價金履約保證、產權移轉及貸款作業、擔保責任、稅費負擔、買賣標的點交、違約、解除契約暨賠償責任、個人資料使用、特別約定、實價登記申報、其他特約事項等節詳為約定（多為制式土地買賣契約之約定條款，部分以手寫方式載明）；於簽約當日上訴人交付面額100 萬元之商業本票予雙方特約之地政士陳麗君收受，以作為買賣價金第一期款即簽約款之給付及擔保履約，雙方並再以手寫加註方式特別約定：上訴人最遲應於105
年5 月30日前將該簽約價金100 萬元匯入履保專戶，第二期價款於簽訂契約一年後（106 年2 月27日）給付，並開始代書作業程序，在此一年中，如賣方有更好價格之買方，賣方得將買賣標的出售予他方，買方已給付之價金由賣方原數無息退還予買方，不另作其他違約賠償，撤件相關之代書費用由買方負擔，買方如資金提前到位，雙方另行協議是否將程序提前，及賣方應於點交前將地上物（樹木）清空等語。顯見上訴人與簡昭華於105 年2 月27日簽立之土地買賣契約，就買賣契約之要素即買賣標的物及其價金已具體明確，並已意思表示合致，對其餘關於雙方履行買賣契約之約定亦均詳為約定，並無將來訂立買賣本約之約定，是其買賣契約成立要件已然具備，且屬本約而非預約。故上訴人抗辯系爭土地買賣契約未合法成立云云，委無足採。
（三）依簡昭華委任鼎宇律師事務所發給上訴人之律師函內容所載，係因上訴人於簽約當日上訴人交付面額100 萬元之商業本票予雙方特約之地政士陳麗君收受，以作為買賣價金第一期款即簽約款之給付及擔保履約，並約定上訴人最遲應於105 年5 月30日前將該簽約價金100 萬元匯入履保專戶後，惟上訴人屆期遲未匯入專戶100 萬元，而違反買賣契約之約定，簡昭華遂委任律師催告上訴人給付定金100
萬元，並表明如逾期未給付，將依法解除契約（見原審卷第13頁）。足見上訴人與簡昭華就買賣契約之爭執，係源於系爭買賣契約成立之後，上訴人未依約給付定金100 萬元之現金所致，此對於上訴人於買賣契約成立時，即應給付被上訴人仲介服務報酬之義務，並無影響。故上訴人辯稱被上訴人不得請求仲介報酬云云，核無可取；被上訴人既已依居間契約完成所約定之勞務，自得請求上訴人給付仲介服務報酬。
四、約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條前段定有明文。上訴人復辯稱其曾委請仲介人員代為向簡昭華告知第1 期簽約款會晚1 天匯入履保帳戶，然仲介人員並未如實轉達，致上訴人受有簽約款100 萬元遭簡昭華沒收之損害，被上訴人已違善良管理人注意義務，被上訴人請求80萬元之居間報酬顯屬過高云云，為被上訴人所否認，上訴人亦未舉證以實其說，固無可採。惟上訴人與盛豐公司約定以系爭土地買賣成交總價百分之二為居間報酬，原係以居間契約之內容包含盛豐公司有買賣雙方代理權為前提，然該買賣雙方代理權之約定係無效等情，已如前述，被上訴人復自承其實際上僅為居間行為，非代理上訴人為法律行為（見本院卷第97頁反面），是被上訴人因居間契約所負之勞務，較當初約定之內容已有減少。又系爭土地原係上訴人所有，上訴人於103 年間出售予簡昭華後，再於105 年再以系爭買賣契約買回等情，為兩造所不爭執（見本院卷第48、72頁）；且盛豐公司與上訴人於105 年2 月20日成立居間契約，經被上訴人承擔上開居間契約後，上訴人即於同年月27日與簡昭華成立系爭土地之買賣契約，是被上訴人完成居間勞務所花費之時間，僅有1 週。綜合上情，堪認被上訴人以系爭土地買賣成交總價百分之二請求居間報酬80萬元，確屬過高，有失公平，爰依民法第572 條前段規定，酌減為25萬元。
五、上訴人應給付被上訴人之居間報酬，依兩造簽立之「仲介費用確認單（買方）」之約定，應於上訴人於系爭土地買賣契約第1 期簽約款全數匯入履保專戶（即105 年3 月30日以前）後全部撥付。而105 年3 月30日當時上訴人與簡昭華簽立之系爭土地買賣契約仍在有效狀態，故上訴人於105 年3 月30日之後，即負有給付仲介報酬之義務。被上訴人業於106
年5 月19日以草屯郵局000122號存證信函催告上訴人給付仲居間報酬（見原審卷第14-15 頁），上訴人迄今仍未給付，則被上訴人請求上訴人給付25萬元，及自起訴狀送達翌日即106 年7 月22日起（見原審卷第20頁）至清償日止之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
陸、綜上所述，被上訴人依民法第568 條第1 項規定及兩造所簽立之「仲介費用確認單（買方）」之約定，請求上訴人給付居間報酬25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年7 月22日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，因未及審酌上訴人於本院始提出之酌減報酬之抗辯，而為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為附條件准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 14 日民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 葛永輝
法 官 陳宗賢
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李淑芬

中 華 民 國 107 年 8 月 14 日