臺灣高等法院 臺中分院108年度上易字第137號

• 裁判案由: 租佃爭議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 109 年 02 月 11 日
• 法官: 張瑞蘭、洪堯讚、呂麗玉
• 當事人: 彭莊玉蘭、徐瑞

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　108年度上易字第137號上　訴　人　彭莊玉蘭
訴訟代理人　林秀夫律師
朱昌碩律師
被上訴人　　徐瑞
徐瑞滉
徐盛義
徐瑞瀚
徐瑞淼
徐瑞金
徐盛貴（即徐瑞敏之承受訴訟人）

徐盛其（即徐瑞敏之承受訴訟人）

徐碧鳳（即徐瑞敏之承受訴訟人）

徐碧嫣（即徐瑞敏之承受訴訟人）

共　　　同
訴訟代理人　饒斯棋律師
複代理人　　羅偉恆律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108年1月17日臺灣苗栗地方法院107年度訴字第614號第一審判決提起上訴，本院於109年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱三七五減租條例）第26條第1
項、第2項前段分別定有明文。本件兩造之耕地租佃爭議
經苗栗縣大湖鄉公所耕地租佃委員會於民國106年12月27
日調解不成立，復經苗栗縣政府耕地租佃委員會於107年3月28日調處，上訴人不服調處結果，故苗栗縣政府移請原法院審理，有苗栗縣政府107年3月30日府地權字第0000000000號函在卷可稽（見原審卷一第15頁），合於上開規定，先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。本件被上訴人主張兩造就坐落苗栗縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地）
之耕地三七五租約，已因上訴人未自任耕作而無效，故兩造間無耕地租賃關係存在等語，上訴人則抗辯兩造就系爭土地之耕地租約關係存在，是兩造就系爭土地之耕地租約關係存否不明確，致被上訴人是否為耕地租約出租人之私法上地位有受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故被上訴人提起本件確認訴訟，自有即受確認判決法律上之利益。上訴人雖抗辯租約有效與否，非確認之訴標的，且被上訴人請求返還系爭土地，屬給付之訴，被上訴人不得提起確認之訴等語。惟上訴人起訴時雖聲明請求確認兩造間耕地租約無效，然於原審審理中，已更正其法律上陳述為請求確認兩造間耕地租約關係不存在，而提起確認之訴合併提起給付之訴，尚非法所不許，上訴人所辯，洵不足採。
貳、被上訴人主張：
系爭土地為被上訴人所共有。兩造前就系爭土地有耕地三七五租約（下稱系爭租約），惟上訴人未自任耕作，除擅在系爭土地如附圖編號甲、乙、乙1所示土地上鋪設水泥，在如
附圖編號丙所示土地上興建建物（下稱系爭建物），及在如附圖編號丁、戊所示土地上設置水塔外（以上水泥空地、建物、水塔等合稱系爭地上物），並於系爭土地經營「○○山色」露營區收費營利，提供設置浴廁及盥洗設備等設施供遊客休閒遊憩，上訴人違反三七五減租條例第16條第1項承租
人應自任耕作之規定，系爭租約無效。爰訴請確認兩造間系爭租約關係不存在，並依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭地上物並返還系爭土地。
參、上訴人抗辯：
一、上訴人祖先彭○二於日治時期即在同段865-7等地號土地
建築三合院並設籍居住，嗣因後代彭○勝經商不善，將上揭土地出售予劉家，惟彭○勝仍繼續耕種，並保留三合院居住。民國83年間，訴外人頭○建設股份有限公司（下稱頭○建設公司）欲在上揭土地建築鴻○大樓社區，因上揭土地上有上訴人祖先所建之前揭三合院、豬舍等，致無法興建，地主劉○英等人乃將上揭土地出售予訴外人劉○滉，由其與頭○建設公司合作該鴻○建案。後經劉○滉積極與訴外人即彭○勝之子彭○源（即上訴人配偶）交涉，協調將同段865-6地號土地讓與彭○源建屋居住，然因同段
865 -6地號土地地形彎曲且近斷崖，不適合建屋，經劉○滉與訴外人即系爭土地管理人徐○南於83年7月23日達成
協議，由劉○滉交付新臺幣（下同）5萬元，作為彭○源
南移並轉向興建房屋、曬穀場及倉庫廁所等之對價，彭○源遂於83年間興建系爭建物，後同段865-6地號土地所有
權由上訴人之子彭○和繼承，故兩造就系爭地上物占用系爭土地部分，有未定期限之租地建屋關係存在，當事人真意乃租至系爭建物不堪使用時止，系爭建物現無不堪使用之情形，被上訴人不得請求拆屋還地。又系爭建物應屬農舍，現作為住家兼宮廟使用，雖於104年間曾有修建，然
並未擴建或變更用途。另系爭土地與同段865-6地號土地
於921地震後，地籍已因地震移動，苗栗縣大湖地政事務
所與內政部國土測繪中心所為測量均不準確，上訴人無從拆屋還地。
二、彭○勝早於45年7月22日即與系爭土地所有權人訂立耕地
三七五租約，嗣後按約定每6年換約一次，最後一次換約
日為104年1月1日，是上訴人有無違反三七五減租條例第
16條第1項之規定，應以104年1月1日新約訂定後有無違反情事定之。系爭建物早於83年間興建，與兩造104年1月1
日所定租約無涉，且系爭建物興建時，經當時土地所有權人同意而責由管理人徐○南於83年7月23日出具租約收據
為憑，被上訴人之先祖承諾於先，被上訴人毀約於後，有違誠信。
三、上訴人雖曾在系爭土地上種植百慕達草，然此係依法向苗栗縣大湖鄉公所申請休耕轉作百慕達草，並無違約可言，且上訴人於107年間已翻除草皮恢復耕作，並無未自任耕
作之情事。另上訴人兒子雖曾計畫於系爭土地設置「○○山色」露營區，並在其所有同段865-6地號土地設有活動
廁所及供水站，但因欠缺土地權狀、工商登記，且苗栗縣政府檢查不合格，遂打消此意，嗣僅於廟會活動期間應香客要求，由廟方管理委員會租帳棚免費提供予香客住宿，絕無營業使用，此並為被上訴人徐瑞瀚所明知，徐瑞瀚亦未曾表示反對。詎徐瑞瀚嗣因要求上訴人以高價購買系爭土地不成，竟藉故虛構事實申請租佃爭議調解，進而提起本件訴訟。
肆、原審為被上訴人勝訴之判決，即確認兩造就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，並判命上訴人應將系爭地上物拆除、將系爭土地返還被上訴人，及就拆屋還地部分為供擔保准免假執行之宣告。上訴人不服，提起本件上訴，兩造之聲明為：
一、上訴人上訴聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
伍、得心證之理由：
一、下列事項為兩造所不爭執，且有土地登記謄本、FACEBOOK官方粉絲團截圖等附卷可稽，堪信為真正：
㈠系爭土地為被上訴人所共有。（原審卷一第123至125頁）㈡上訴人之先祖彭○勝於45年7月22日與被上訴人之先祖簽
訂耕地三七五租約。兩造分別繼承後，兩造就系爭土地有系爭租約並辦理耕地三七五租約登記。（原審卷一第127
、283至287頁、本院卷一第193頁）
㈢系爭建物係於83年間興建，現作為「侯○宮」及上訴人住家使用。系爭地上物均為上訴人所有（見原審卷一第359
、361頁）。
㈣坐落同段865-6地號土地上之廁所為上訴人所有。
㈤「○○山色露營區」之FACEBOOK官方粉絲團由上訴人設置。（原審卷一第413頁、卷二第125頁）
二、被上訴人主張上訴人未自任耕作，擅在系爭土地上設置系爭地上物、對外經營露營區，兩造間系爭耕地租約無效等語，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件兩造爭執之焦點即為：㈠兩造就系爭地上物所占用之系爭土地部分，是否有未定期限之租地建屋契約關係存在？㈡上訴人就系爭土地之使用，是否有違反三七五減租條例第16條第1項規定「承租人應自任耕作」之情事？㈢被上訴人依民
法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭地上物並返還系爭土地，有無理由？
三、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條定有明文。又主張積極事實者
，應負舉證之責任，此為舉證責任分配之重要原則。本件上訴人主張兩造就系爭地上物占用之系爭土地部分，有未定期限之租地建屋契約關係存在，為被上訴人所否認，自應由上訴人就其主張兩造有不定期限租地建屋契約關係存在之利己事實，負舉證之責任。經查，上訴人就其主張之前揭利己事實，固提出徐○南簽收款項之收款收據（見原審卷二第105頁，即本院卷一第31頁）資為佐證。惟被上
訴人否認上揭收款收據之真正，按之上揭收款收據為私文書，既經被上訴人否認其真正，依民事訴訟法第357條規
定，自應由上訴人舉證證明其真正，惟上訴人並未舉證證明上揭收款收據確屬真正，則上揭收款收據已難逕採為兩造就系爭地上物占用系爭土地部分，有未定期限租地建屋契約關係之證據。況系爭土地原為訴外人徐○經所有，嗣於64年11月18日以分割繼承為原因，登記為徐○沐、徐○鑫、徐○南按應有部分各3分之1共有，有土地登記簿存卷可參（見原審卷二第227頁至228頁），則縱上揭收款收據為真，上訴人亦未舉證證明徐○南有經當時其他共有人徐○沐、徐○鑫之同意或授權，而為有權出租系爭土地供建築房屋之人，則徐○南縱曾同意彭○源在系爭土地上興建系爭建物，基於租地建屋契約屬債權契約之性質，其效力亦不及於其他共有人，上訴人自不得以之對抗被上訴人。上訴人雖以徐○南如未經其他共有人同意而出租系爭土地供彭○源建築房屋，徐○沐、徐○鑫均居住在系爭土地附近，不可能長年均無異議等語，主張徐○南為有權管理、出租系爭土地之人。然徐○沐、徐○鑫單純沉默不得推認為同意、默示同意或有授權徐○南管理出租系爭土地，是上訴人上揭主張，亦難採取。從而，上訴人主張兩造就系爭地上物占用之系爭土地部分，有未定期限之租地建屋契約關係存在，要難採憑。
四、再按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之
原因（最高法院70年台上字第4637號判決意旨參照）。且所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借予他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途（最高法院103年度台上字第2580號判決意旨參照）。再承租人
就租賃耕地之一部或全部不自任耕作者，該與出租人原訂之耕地租約全部無效（最高法院84年度台上字第2975號判決意旨參照）。所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，無從因事後之追認或類似行為而更生效力，亦不因時間的經過而補正（最高法院80年台再字第15號、103年度台上字
第2580號判決意旨參照），故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決意旨參照）。經查：
㈠上訴人並未能舉證證明兩造就系爭地上物占用之土地部分有不定期租地建屋契約關係存在，已詳如前述。而上訴人所有系爭地上物占用系爭土地如附圖編號甲、乙、乙1、
丙、丁、戊所示土地，面積合計達483平方公尺，其中系
爭建物面積達221平方公尺，且系爭建物現作為「侯興宮
」及上訴人住家使用，復為上訴人不爭執之事實，依系爭建物之面積及用途，顯非為便利耕作並供堆放農具、肥料或農忙休息用途之農舍，則上訴人將系爭土地部分作為系爭建物之基地使用，自屬違反三七五減租條例第16條第1
項「承租人應自任耕作」之規定，依同條第2項規定，系
爭租約即當然無效。上訴人雖抗辯其有無違反三七五減租條例第16條第1項規定，應以104年1月1日兩造最後一次續訂租約後有無違反情事定之，系爭建物早83年間即已興建，與兩造104年1月1所定租約無關云云。然耕地三七五租
約成立後，非有三七五減租條例規定之事由，承租人不得收回耕地，縱租期期滿，出租人仍有續訂租約之義務，此觀三七五減租條例第20條規定即明。系爭租約於45年7月
22日簽訂後（見本院卷一第193頁），每屆滿6年租期後，係由承租人依三七五減租條例第20條規定，單方向苗栗縣大湖鄉公所申請辦理續約登記，有苗栗縣大湖鄉鎮市區私有耕地租約異動登記附卷可按（見同上卷第194頁），兩
造間並無重新簽訂租約之事實，足見兩造間之耕地租約實為45年間所定耕地租約之延續，而承租人一旦有違反三七五減租條例第16條第1項「承租人應自任耕作」規定之情
事，耕地租約即當然無效，是上訴人於83年間在系爭土地上興建系爭建物，既違反三七五減租條例第16條第1項規
定，則兩造間系爭租約於83年間系爭建物興建時，即當然無效，無從因上訴人嗣後單方申請辦理續約登記，而使兩造成立新租約關係，揆諸前開說明甚明，是上訴人前開所辯，洵無足採。至上訴人另抗辯系爭土地與同段865-6地
號土地於921地震後已有位移，苗栗縣大湖地政事務所與
內政部國土測會中心所為測量均不準確部分，上訴人就此不但未舉證以實其說，亦未具體指明苗栗縣大湖地政事務所與內政部國土測會中心所為測量有如何謬誤之處，且上訴人於原審已自陳建屋當時用目測，沒有測量等語（見原審卷二第11頁、卷一第257頁），上訴人空言指摘具土地
測量專業技術測量權責機關測量結果不正確，亦不足採。㈡兩造間系爭租約於83年間即因承租人有未自任耕作之事實而無效，已詳如前述，則不問上訴人嗣後於106年間有無
將系爭土地改種植百慕達草或供作經營露營區之用，均無礙兩造間系爭租約早於83年間即因上訴人有未自任耕作情事，致系爭租約無效而失其存在之認定。況上訴人於106
年間起有提供系爭土地作為經營「○○山色」露營區使用之事實，有○○山色露營區之FACEBOOK官方粉絲團截圖、照片附卷可稽（見原審卷一第413至464頁），上訴人於原審亦自認該○○山色露營區之FACEBOOK官方粉絲團係由其所設置（見原審卷二第125頁），而由該粉絲團於106年10月至12月間張貼搭帳棚之照片，及張貼有「○○山色露營區，這個月都還有空位喔」、「11/26、12/ 3、12/10、
12/17、12 /24都還有營位喔！」，「帶客入場中」，「
本營區12/10、明年1月、2月、3月都還有營位喔…請趕快來預約喔」，並轉貼訴外人彭○和「○○山色…除12月31日滿帳!，其餘都還有帳位!…」貼文等語（見原審卷一第413至417頁），堪認上訴人確有將系爭土地供設置露營區對外營業而未自任耕作之事實。從而，上訴人訴請確認兩造就系爭土地之耕地租約關係不存在，於法自屬有據，應予准許。
五、末按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。經查，上訴人未能舉證證明兩造就系爭地上物占用之系爭土地部分，有未定期限之租地建屋契約關係存在，及兩造間就系爭土地之耕地租約，於83年間即因承租人違反三七五減租條例第16條第1項「承租人應自任耕作」之規
定，而無待被上訴人主張即當然無效，均已詳如前述。兩造間既無租地建屋契約關係存在，且系爭租約早於83年間即因上訴人未自任耕作而當然無效，系爭租約之租賃關係自斯時起即歸於消滅，則上訴人自無從以租地建屋契約或系爭租約為占有使用系爭土地之正當權源，此外，上訴人復未舉證證明其有何占有使用系爭土地之正當權源，則上訴人占有使用系爭土地，自屬無權占有，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭地上物、並返還系爭土地，於法自屬有據。
六、綜上所述，上訴人未能舉證證明兩造有租地建屋契約關係存在，且兩造間系爭租約於83年間即因上訴人違反三七五減租條例第16條第1項「承租人應自任耕作」之規定而當
然無效，則被上訴人依三七五減租條例第16條第1、2項、民法第767條第1項規定，請求確認兩造間系爭租約關係不存在，並請求上訴人拆除系爭地上物、返還系爭土地，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 11 日民事第四庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 洪堯讚
法 官 呂麗玉

正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 趙郁涵

中 華 民 國 109 年 2 月 21 日