臺灣高等法院 臺中分院108年度上易字第155號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　108年度上易字第155號

上訴人

陳子萍

上訴人

峰展塑膠股份有限公司

上一人法定代理人

劉阿純

共同訴訟代理人

盧兆民律師

複代理人

吳建民律師

被上訴人

金中區不動產經紀有限公司

法定代理人

陳瑞昌

訴訟代理人

蔡麗環

上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於民國107年12月28日臺灣臺中地方法院107年度訴字第35號第一審判決提起上訴本院於108年9月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、被上訴人主張：上訴人陳子萍（下稱陳子萍）、峰展塑膠股份有限公司（下稱峰展公司）於106年4月間共同委任被上訴人仲介銷售陳子萍所有臺中市○○區○○段000○000○000○000○000地號土地、同段008、008-2建號建物（下稱陳子萍所有不動產），及峰展公司所有同段007、008、009地號土地（下稱峰展公司所有不動產），口頭約定報酬按買賣價金百分之一計算，且未約定委託期限。經被上訴人居間仲介，訴外人明承貿易有限公司（下稱明承公司）負責人○○○○（下稱○○○○）於106年5月6日表示願以每坪土地新臺幣（下同）25萬元購買前述不動產，並交付票面金額500萬元支票作為議價金，被上訴人斡旋後，陳子萍、峰展公司亦同意出售，且於106年5月9日分別以6777萬1400元、4715萬3600元買賣價金，與○○○○簽立不動產買賣契約書（下合稱系爭不動產買賣契約），被上訴人法定代理人陳瑞昌（下稱陳瑞昌）為確保賣方仲介費，於簽約當時在議價金臨時收據上記載「仲介費承諾書賣方仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」，經上訴人同意及蓋用印信確認。被上訴人已完成上訴人之委託，居間媒介系爭不動產買賣契約成立，陳子萍、峰展公司自應依約依序給付買賣價金百分之一之賣方仲介費67萬7714元、47萬1536元予被上訴人，經被上訴人以存證信函催請上訴人於106年10月15日前給付，未獲置理。為此爰依兩造間居間契約及民法第565條、第566條、第568條第1項規定提起本件訴訟等語。並聲明：陳子萍、峰展公司應依序給付被上訴人67萬7714元、47萬1536元，並均自106年10月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（逾上開聲明部分，業經原審判決駁回被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請，未據聲明不服，業已確定，茲不贅述）。

貳、上訴人則以：兩造間並無被上訴人所稱「口頭約定仲介報酬按買賣價金百分之一計算，且未約定委託期限之居間契約」之協議存在，此由系爭不動產買賣契約書之「仲介人」欄位上並未載明被上訴人，即可知悉。又系爭不動產買賣契約完全未記載扣除百分之一價金做為賣方仲介費之文字，○○○○簽約時亦係開立各1000萬元之支票做為簽約金，並未扣除價金百分之一，足見被上訴人之主張，顯非事實。再議價金臨時收據上方「仲介費承諾書賣方仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」文字，應係陳瑞昌於事後自行填寫，上訴人並不知情，上訴人自始至終未與被上訴人有任何居間契約存在，亦未承諾給付任何仲介費。且縱兩造間有仲介費之約定，因上訴人與○○○○在簽立買賣契約後發生糾紛，峰展公司法定代理人劉阿純（下稱劉阿純）與陳瑞昌於106年5月25日電話對話中，陳瑞昌表明不向上訴人收取仲介費，亦應認被上訴人業已免除上訴人給付全部仲介費之義務，故本件被上訴人向上訴人請求仲介費並無理由等語資為抗辯。

參、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，並依兩造聲請分別為供擔保准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴（被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，業已確定）。兩造聲明如下：

一、上訴人上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

肆、本件經兩造整理及簡化爭點結果如下（見本院卷第46頁正反面、第83頁反面，本院依判決格式調整文字）：

一、兩造不爭執事項

㈠、明承公司負責人○○○○於106年5月6日向陳瑞昌表示希望購買陳子萍、峰展公司名下不動產，並交付票面金額500萬之支票1紙做為議價金，陳子萍、峰展公司委由陳瑞昌代管議價金支票，並由峰展公司法定代理人劉阿純即陳子萍配偶在議價金臨時收據上簽名。

㈡、上訴人與○○○○於105年5月9日簽立系爭不動產買賣契約，約定由峰展公司以4715萬3600元出售峰展公司所有不動產、陳子萍以6777萬1400元出售陳子萍所有不動產與○○○○，○○○○並各給付票面金額1000萬元支票與陳子萍、峰展公司。

㈢、除上訴人否認原審原證1議價金臨時收據記載「仲介費承諾書仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」之真正外，兩造所提證物形式上均為真正。

二、兩造爭點事項：

㈠、陳子萍、峰展公司與被上訴人是否成立居間契約？

㈡、陳子萍、峰展公司是否與被上訴人約定賣方居間仲介費為買賣總價金百分之一？

㈢、若兩造間有成立居間契約及約定居間仲介費為買賣總價金百分之一，嗣後被上訴人有無免除上訴人仲介費？

伍、本院得心證之理由：

一、除上開兩造不爭執事項外，上訴人與○○○○於105年5月9日簽立系爭不動產買賣契約，約定由峰展公司以4715萬3600元出售峰展公司所有不動產、陳子萍以6777萬1400元出售陳子萍所有不動產與○○○○後（陳子萍、峰展公司所有不動產之面積計為459.7坪，小數點第二位以下四捨五入，下同），因峰展公司所有上開不動產原為陳子萍與訴外人○○○、○○○共有（原應有部分陳子萍81/96、○○○5/64、○○○5/64，依面積計算，○○○、○○○持有之面積計為46.05坪），陳子萍因不滿與○○○、○○○就上開不動產之分割共有物訴訟結果，自行於105年2月15日將之出賣移轉登記予配偶劉阿純擔任法定代理人之峰展公司後，經○○○、○○○提起塗銷所有權移轉登記訴訟，於臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）105年度訴字第1080號106年7月26日審理中達成訴訟上和解，約定峰展公司應將上開不動產回復登記為陳子萍與○○○、○○○共有。嗣後，陳子萍、峰展公司乃分別與○○○○於106年9月19日簽立解約協議書，合意解除系爭不動產買賣契約，並於同日由陳子萍與○○○○重新簽立不動產買賣契約書（面積為413.65坪，與系爭不動產買賣契約之面積差距即為○○○、○○○持分之46.05坪，下稱第二份不動產買賣契約），此有臺中地方法院105年度訴字第1080號和解筆錄（見本院卷第85-87頁反面）、上開解約協議書、第二份不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷第23-31頁），且為兩造所不爭執，亦堪信屬實。

二、上訴人陳子萍、峰展公司確有與被上訴人成立居間契約，且雙方約定賣方居間仲介費為買賣總價金百分之一：

㈠、上訴人雖辯稱兩造間並無被上訴人所稱之居間契約存在，此從系爭不動產買賣契約（見原審卷第8-13頁、第15-20頁），其上之仲介人欄位為空白，並無被上訴人之記載足以證明云云。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第153條第1項、第565條分別定有明文。又民法第565條規定之居間，乃債權契約、不要式契約，無論係報告居間或媒介居間，祇要雙方意思表示一致，及有居間之事實存在，即應成立居間契約，不以訂立書面為必要。是居間契約本非為要式契約，上訴人以系爭不動產買賣契約上「仲介人」欄位上並未載明被上訴人，即否認有與被上訴人成立居間契約，自無可採。

㈡、明承公司負責人○○○○於106年5月6日向被上訴人法定代理人陳瑞昌表示希望購買陳子萍、峰展公司名下不動產，並交付票面金額500萬之支票1紙做為議價金，陳子萍、峰展公司委由陳瑞昌代管議價金支票，並由峰展公司負責人劉阿純即陳子萍配偶在議價金臨時收據上簽名乙節，為兩造所不爭執（見上開兩造不爭執事項）。觀之上開議價金臨時收據（見原審卷第7頁），其上載明「茲收到預購買人明承貿易有限公司預定購買座落於沙鹿區護安段002、003、004地號之土地約459.5坪8筆，欲購總價新台幣每坪貳拾伍萬元整，因與委託價尚有差距，特委任陳瑞昌代為斡旋，並付議價新台幣伍佰萬元整……」、「五、斡旋期限自106年5月6日至106年5月15日止」、「買方服務費為成交總價新台幣百分之壹元整。於正式簽訂買賣契約時一次付清」等文字，可知被上訴人確由法定代理人陳瑞昌受明承公司表達願購買土地之意願及條件，並與之約定土地買賣居間報酬計算方式，被上訴人與明承公司成立居間契約，且此居間乃屬於周旋於他人間為之說合之媒介居間，而非報告居間。又居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，民法第570條定有明文，是在未有特別約定之情況下，居間人同時為與委託人交易之相對人活動及受報酬，即所謂之「雙重居間」並非法所不許。

㈢、被上訴人主張其與陳子萍、峰展公司間成立居間契約且雙方約定賣方居間仲介費為買賣總價金百分之一乙情，業據其提出其上載有「仲介費承諾書賣方仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」之議價金臨時收據為證（見原審卷第7頁）。雖上訴人主張上開文字係被上訴人法定代理人陳瑞昌於事後自行填寫，上訴人並不知情，上訴人自始至終未與被上訴人有任何居間契約存在，亦未承諾給付任何仲介費云云。然查，兩造對於議價金臨時收據中「賣方仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」文字及與該等文字有部分重疊之峰展公司法定代理人「劉阿純」印文間，究為「先書寫該等文字，再用印以為確認」、或「先有印文存在，被上訴人法定代理人陳瑞昌事後自行填載該等文字」乙節，有所爭議，經原審先後囑託內政部警政署刑事警察局、法務部調查局就該等文字記載與其上印文之重疊先後順序進行鑑定，雖因欠缺特徵，而均無法鑑定，此有內政部警政署刑事警察局107年6月5日刑鑑字第1070050361號函、法務部調查局107年8月21日調科貳字第10703320750號函在卷可按（見原審卷第78頁、第112頁）。惟議價金臨時收據上方文字書寫之經過，業經證人即買方○○○○於原審107年7月9日審理時到庭具結證稱：簽約前幾天，被上訴人法定代理人來伊家說沙鹿有土地要賣，他帶我去看，我說好，因為伊不認識賣方，就委託被上訴人去做仲介，並交付支票作為斡旋金。……賣方仲介費當初本來說從買方價金中扣除，但是後來說不要，上訴人跟被上訴人要自己去處理。簽議價金臨時收據時，伊、被上訴人法定代理人、上訴人陳子萍、峰展公司法定代理人都有在場，伊有聽到被上訴人法定代理人說賣方仲介費由買方價金扣除，有沒有寫下去伊忘記了，因為是伊先簽名的，伊有聽到被上訴人法定代理人這樣講，後面如何伊就不知道了等語。另證人即系爭不動產買賣契約之地政士蔡銘嘉於原審同日審理亦到庭具結證稱：議價金臨時收據本非系爭不動產買賣契約之一部分，於系爭不動產買賣契約簽約完成後，被上訴人法定代理人拿出議價金臨時收據，表示要加註賣方仲介費由買方價金裡面扣除之文字，在場峰展公司法定代理人、陳子萍均未表示意見，買賣雙方都有同意，被上訴人法定代理人當場書寫該等文字，其忘記用印與加註該行文字之先後順序，但議價金臨時收據上之印章均係其當場蓋印，蓋章時上訴人峰展公司法定代理人、陳子萍均在場，隔幾日有糾紛產生，賣方又不同意等語（以上證人證詞見原審卷第92頁反面-96頁反面）。是參諸證人○○○○、蔡銘嘉上開證詞，可知於系爭不動產買賣過程中，被上訴人法定代理人陳瑞昌確有提及賣方仲介費乙事，此情亦為上訴人所明知。本院併參之上訴人於本院所提因上訴人與○○○○在簽立買賣契約後發生糾紛，陳瑞昌與劉阿純於106年5月25日電話溝通為兩造所不爭執之錄音譯文對話中，劉阿純亦有提及：「劉阿純：我有跟她（按即○○○○，下同）說，我跟她說，昌（按即陳瑞昌，下同）有他有說，說他我的他有部分不要拿，我的部分寄在妳那，寄在妳那，妳打官司如果輸，如果有多，妳再還昌」、「劉阿純：我的意思是說，妳不要給我設定，然後昌的妳的部分（按即買方仲介費），你先給昌，我的部分（按即賣方仲介費）妳先押著，你用這些錢去跟他告」等語（錄音譯文見本院卷第15-18頁），由此足見兩造間確有賣方仲介費約定之存在。再衡諸居間報酬為居間契約之重要要素，如被上訴人與上訴人確已先成立居間契約，惟未作成書面，為求保障居間契約報酬請求權，被上訴人法定代理人陳瑞昌於簽定系爭不動產買賣契約當日表示欲於議價金臨時收據上加註賣方仲介費之舉止，與常情並未相悖；又倘被上訴人與上訴人並無先就居間契約及其報酬達成意思表示合致，且該賣方仲介費總價高達百萬元之多，於被上訴人法定代理人陳瑞昌取出議價金臨時收據表示欲加註賣方仲介費該等文字時，在場之陳子萍、峰展公司法定代理人劉阿純理應積極表示反對意見，甚或互有爭執方符常情，豈會坐視陳瑞昌逐字寫完該等文字之理。由此亦足見證人蔡銘嘉上開證述於系爭不動產買賣契約簽約完成後，被上訴人法定代理人陳瑞昌拿出議價金臨時收據，表示要加註賣方仲介費由買方價金裡面扣除之文字，在場峰展公司法定代理人、陳子萍均未表示意見，買賣雙方都有同意等語應屬真實可信。則綜合上開事證資料，洵堪認定被上訴人主張陳子萍、峰展公司曾與被上訴人成立居間契約，且約定居間報酬以系爭不動產買賣契約成交價金百分之一計算乙情，確屬真實。

㈣、上訴人雖另辯稱系爭不動產買賣契約價金均未扣除居間報酬，可證兩造間並無居間契約及被上訴人所稱「賣方仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」之約定存在云云。惟議價金臨時收據上所載「仲介費承諾書賣方仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」之文字，確為真實，且經上訴人同意乙節，已據前述。參酌證人即系爭不動產買賣契約買受人○○○○於前開期日另證稱：於簽約時伊聽聞被上訴人法定代理人陳瑞昌表示賣方仲介費由買方價金扣除時，伊已記不清楚賣方之回覆，只知道後來賣方說不要，最後也沒有從買方價金扣除等語（見原審卷第93頁反面）；及前開證人蔡銘嘉證稱：隔幾日有糾紛產生，賣方又不同意等語。可知事後賣方仲介費之所以未照議價金臨時收據上所載由買方價金扣除，實因上訴人反悔之故。此從上訴人所提前開陳瑞昌與劉阿純於106年5月25日電話對話錄音譯文前後文義可知，上訴人方面因峰展公司所有不動產與○○○、○○○間存有糾紛，劉阿純簽約後希望與○○○○取消系爭不動產買賣契約；以及嗣後，陳子萍、峰展公司確另分別與○○○○於106年9月19日簽立解約協議書，合意解除系爭不動產買賣契約，並於同日由陳子萍與○○○○重新簽立第二份不動產買賣契約書乙節即足以佐證。是縱然事後因買賣雙方有糾紛，而合意解除系爭不動產買賣契約，另訂第二份不動產買賣契約，因而未將賣方仲介費總價金百分之一由買方價金扣除，然此僅係買賣雙方就買方價金是否扣除賣方仲介費之給付方式改變而已，自不能以之反推兩造間從未成立居間契約，亦無從據此解免上訴人給付居間報酬即賣方仲介費之義務。

三、本件被上訴人嗣後並無全部免除上訴人應給付之仲介費，惟被上訴人同意免除峰展公司之仲介費11萬5525元，故本件被上訴人得請求陳子萍、峰展公司之仲介費分別應為67萬7714元、35萬6011元：

㈠、按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。查兩造間確有成立居間契約，且約定賣方居間仲介費為買賣總價金百分之一，業經本院認定如前。又上訴人因被上訴人居間仲介而與○○○○成立系爭不動產買賣契約，確有系爭不動產買賣契約在卷可稽（見原審卷第8-21頁）。雖嗣後上訴人陳子萍、峰展公司因故分別與○○○○於106年9月19日簽立解約協議書，合意解除系爭不動產買賣契約，並於同日由陳子萍與○○○○重新簽立第二份不動產買賣契約書，然此為買賣雙方間之行為，與被上訴人對於上訴人得行使之居間報酬請求權，不生影響，是被上訴人依兩造間居間契約法律關係，請求陳子萍、峰展公司分別給付各以系爭不動產買賣契約買賣總價金6777萬1400元、4715萬3600元百分之一計算之居間報酬67萬7714元、47萬1536元，當屬有據。

㈡、上訴人雖另辯稱如上訴人有同意「賣方仲介費總價金百分之一」，因上訴人與○○○○在簽立買賣契約後發生糾紛，陳瑞昌與劉阿純於106年5月25日電話對話中，被上訴人已表明不向上訴人收取全部仲介費，是被上訴人已免除上訴人給付本件仲介費之義務等語，並提出兩造所不爭執之上開對話錄音光碟及錄音譯文為證（見本院卷第14-18頁）。惟對此被上訴人已否認被上訴人有免除上訴人全部仲介費之意思，至多僅能認定被上訴人曾同意免除峰展公司部分46.05坪之仲介費等語。本院稽以上訴人主張被上訴人同意免除上訴人全部仲介費，無非乃以上開對話中陳瑞昌曾言及「好啦！我就不要跟妳拿啦！就圓滿就好」、「我不拿、我不拿」等語為其主要依據（見本院卷第11頁反面）。然觀之上開對話之前後文可知，當日陳瑞昌與劉阿純對話，主要係上訴人方面因峰展公司所有不動產與○○○、○○○間存有糾紛，劉阿純希望與○○○○取消系爭不動產買賣契約，但○○○○不願意並欲追究上訴人責任，劉阿純因而向陳瑞昌抱怨相關經過，且是劉阿純先提及：「劉阿純：我有跟她說，我跟她說，昌有他有說，說他『我的他有部分』不要拿，我的部分寄在妳那，寄在妳那，妳打官司如果輸，如果有多，妳再還昌」等語；陳瑞昌為安慰劉阿純始接著表示：「咱那債權移轉其實說事實的，那那早就就，好啦！我就不要跟妳拿啦！就圓滿就好，就不要難過了」……「我不拿、我不拿」，之後劉阿純另又表示：「劉阿純：我的意思是說，妳不要給我設定，然後昌的妳的部分，你先給昌，我的部分妳先押著，你用這些錢去跟他告」等語（錄音譯文見本院卷第15-18頁）。是觀之上開對話中已提及『我的他有部分』（按即陳瑞昌之一部分仲介費）不要拿，自非不拿全部仲介費之意。再從上開對話之原因及前後對話綜合觀察，可知陳瑞昌並無免除上訴人全部仲介費之意，充其量僅可認定被上訴人有同意免除第一份買賣契約標的中登記於峰展公司名下而與○○○、○○○間有糾紛之46.05坪部分之仲介費而已，是上訴人以前詞主張被上訴人已同意免除上訴人全部仲介費云云，要難採信。惟於本院審理中，被上訴人業已表明同意免除峰展公司上開46.05坪部分之仲介費11萬5525元（見本院卷第84頁），則該部分金額，自可就被上訴人本得向峰展公司請求之仲介費47萬1536元中加以扣除，則扣除後，本件被上訴人得向峰展公司請求之仲介費應減為35萬6011元（計算式：47萬1536元－11萬5525元＝35萬6011元）。

四、綜上所述，本件被上訴人依居間契約之法律關係，請求陳子萍、峰展公司依序給付67萬7714元、35萬6011元仲介費，及均自106年10月16日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。從而，原審未及審酌被上訴人於本院同意減免峰展公司仲介費11萬5525元，就超過上開應准許部分，為峰展公司敗訴之判決並為准、免假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。至於其餘應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

柒、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。爰依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。