臺灣高等法院 臺中分院108年度上易字第311號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 108 年 09 月 24 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　108年度上易字第311號上　訴　人　林凾瑟
訴訟代理人　吳映辰律師
複 代 理人　林瓊嘉律師
被 上 訴人　顏牧群
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年4月24日臺灣臺中地方法院第一審判決（107年度訴字第1822號），
提起上訴，本院於108年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於主文第一、二項命上訴人拆除地上物，返還土地予被上訴人或被上訴人及其他共有人全體部分，及訴訟費用之裁判除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用除確定部分外，及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人原委任訴訟代理人周思傑律師，於收受本院民國108年9月10日言詞辯論通知書後解除委任，被上訴人已知108
年9月10日言詞辯論，應可自行或委任其他訴訟代理人出庭
，其雖具狀向本院聲請請假，但仍不妨害委任其他訴訟代理人出庭，則其經合法通知，未於言詞辯論期日到場，仍屬無正當理由，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依上
訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：
(一)門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）坐落於臺中市○○區○○段000地號（下
稱系爭000地號土地）及臺中市○○區○○段○○○○○段
○0000地號（下稱系爭0000地號土地，上2筆土地合稱系爭
土地）。系爭000地號土地為被上訴人單獨所有，系爭0000
地號土地為被上訴人與其他共有人共有，被上訴人權利範圍為1654/2520（被上訴人於起訴後再取得應有部分119/5040
，合計權利範圍為3427/5040，超過權利範圍1654/2520部分，不在其請求相當租金之不當得利範圍）。系爭建物之事實上處分權人為上訴人，上訴人無正當之權源，於系爭000、
0000地號土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示編號D部分
面積5.23平方公尺、編號A部分面積0.99平方公尺及編號B部分面積54.87平方公尺之土地上設置地上物，無權占有使用
系爭土地，被上訴人自得請求上訴人拆除如附圖所示編號D
、A、B部分之地上物，並將占用之土地返還予被上訴人或被上訴人及其他共有人全體。另上訴人無權占有使用系爭土地，致被上訴人受有無法利用土地之損害，而上訴人獲有相當租金之不當得利，上訴人占用面積分別為5.23、0.99、54.87平方公尺，審酌系爭土地坐落位置、交通狀況，工商繁榮
程度等，以申報地價年息8％計算不當得利數額，應屬合理
，則就系爭000地號土地部分，被上訴人得請求上訴人給付
自107年4月1日起至返還上開土地之日止，每月應給付相當
租金之不當得利新臺幣（下同）78元（5.23×2240×8％÷
12＝78元）。另就系爭0000地號土地，被上訴人得請求上訴人給付自107年4月1日起至返還上開土地之日止，每月應給
付相當租金之不當得利508元（55.86×2080×8％×1654/25
20÷12＝508）。
(二)上訴人辯稱系爭建物之原始起造人為林○、林○○及林○○云云。惟參照臺中市政府地方稅務局大屯分局107年10月17
日中市稅屯分字第1073124279號函附房屋稅籍資料所示，臺中縣房屋稅籍登記表之「所有人」欄記載：最初之所有人為林○，嗣於90年5月8日由林○之繼承人林○○、林○○、林麟旦及林○○（下稱林○○等4人）繼承，再於104年8月10
日出賣予訴外人冠昱教育科技股份有限公司（下稱○○公司），其後於106年12月1日再出賣予上訴人，足證系爭建物之原始起造人為林○，嗣經繼承及買賣後，於106年12月1日出賣並交付予上訴人，故上訴人現為系爭建物之事實上處分權人。上訴人辯稱原始起造人為林○、林○○及林○○云云，與公文書之記載不符，並非可採。
(三)上訴人另辯稱本件有民法第425條之1法定租賃關係云云。惟系爭建物約有半數面積坐落於仁美段0000地號土地上，且仁美段0000地號土地之坐落位置係東北、西南走向貫穿系爭建物，暨仁美段0000地號土地登記為中華民國所有，系爭建物與坐落土地原異其所有人，並不符合民法第425條之1規定之要件。另參照臺中市○里地○○○○○○○○里地○○○○○000○00○00○里地○○○0000000000號函（下稱107年10月22日函）說明二之記載，林○、林○○及林○○等3人係
於41年間因買賣取得塗城段000地號土地所有權（嗣經分割
及重測後為系爭000地號土地），林○○及林○○等2人於68年間因繼承取得番子寮段80地號1/3應有部分土地所有權。
林○、林○及林○等3人於69年間因繼承取得番子寮段80地
號1/3應有部分土地所有權（重測後為系爭0000地號土地）
，系爭建物之原始起造人林○自始至終非為系爭000地號土
地之所有權人，自與民法第425條之1規定以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」為要件不符。另系爭建物之房屋稅起課年月為59年4月，然林○係於69年間始因繼承與林○及
林○共同取得系爭0000地號土地之應有部分1/3，則林○於
59年間興建系爭建物時，系爭建物與其所坐落之系爭0000地號土地亦非同屬一人所有，上訴人所辯與事實不符，顯無理由。
(四)綜上，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第821條
規定，請求上訴人拆除如附圖所示編號D、A、B部分之地上
物，並將占用之土地返還予被上訴人或被上訴人及其他共有人全體，並依不當得利之法律關係請求上訴人給付相當租金之不當得利，自屬有據。
(五)爰求為命：1.上訴人應將系爭000地號土地上如附圖所示編
號D部分面積5.23平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返
還予被上訴人；2.上訴人應將系爭0000地號土地上如附圖所示編號A部分面積0.99平方公尺及編號B部分面積54.87平方
公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予被上訴人及其他共有人全體；3.上訴人應自107年4月1日起至返還聲明第1項土地之日止，按月於每月末日給付被上訴人78元；4.上訴人應自107年4月1日起至返還聲明第2項土地之日止，按月於每月末日給付被上訴人508元（被上訴人就每月應給付不當得利
之金額，於原審係請求122元及803元，經原審判決駁回其逾78元及508元之請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，
此部分應已確定）。
三、上訴人則以：
(一)門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號共有6棟建物，原始
起造人為林○、林○○及林○○，林○○使用系爭建物，林○及林○○使用其他5棟建物，故林○○為系爭建物原始所
有權人及事實上處分權人。系爭建物自始均由林○○家族使用，林○○過世後，其繼承人為上訴人、訴外人林○○、林○○（歿）之直系血親卑親屬（代位繼承），上訴人依繼承之法律關係取得系爭建物部分所有權，並依合法使用關係，取得系爭建物事實上處分權。又房屋稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，不因納稅義務人之不同而認林○○有轉讓事實上處分權之意，被上訴人主張僅上訴人為事實上處分權人，不值採信。系爭建物之○事實上處分權人為林○○之繼承人即上訴人、林○○、林○○（歿）之直系血親卑親屬（代位繼承）。
(二)系爭建物興建於58年間，迄今近50年，期間所有土地共有人均對系爭建物無異議，默示允許上訴人家族共同使用系爭建物坐落之土地，被上訴人前手轉讓應有部分予被上訴人時，已詳實告知上訴人有權占用，被上訴人主張拆屋還地，依法無據。
(三)本件林○○之繼承人即上訴人、林○○為系爭000、0000地
號土地之共有人，亦為系爭建物之原始起造人之一，現為事實上處分權人，上訴人為系爭建物事實上處分權人，故符合民法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件，被上訴人就本件房地、事實上處分權轉讓事實，容有誤解，林○○將系爭000、0000地號土地讓與他人，推定土
地受讓人與上訴人間，在系爭建物得使用期間，有租賃關係，現系爭建物仍由上訴人實際作為倉庫使用，故上訴人使用系爭建物，占用系爭土地，應屬有權占有。
(四)上訴人合法使用系爭土地，且已繳交租金於被上訴人之前手宋○○及○○公司，此為被上訴人前手所知悉，上訴人有權占用系爭土地並繳納租金，非無法律上之原因而受利益，被上訴人主張上訴人應給付無權占有系爭土地之不當得利，不足採信等語，資為抗辯。
四、以下之事實為兩造所不爭執：
(一)系爭建物坐落於系爭000地號、系爭0000地號、仁美段0000
地號土地上，系爭建物其中如附圖所示編號D部分面積5.23
平方公尺占用系爭000地號土地，如附圖所示編號A部分面積0.99平方公尺及編號B部分面積54.87平方公尺占用系爭0000地號土地。
(二)系爭000地號（重測前為塗城段000地號）土地，係林○、林○○、林○○於41年間因買賣取得所有權，現登記為被上訴人單獨所有。
(三)系爭0000地號（重測前為番子寮段80地號）土地，由林○○、林○○於68年間因繼承取得應有部分1/3，林○、林○、
林○於69年間因繼承取得應有部分1/3，林○、林○○、溫
○○於70年間因繼承取得應有部分1/3，於被上訴人起訴請
求給付不當得利時，登記被上訴人應有部分1654/2520。
(四)仁美段0000地號土地，登記為中華民國所有。
(五)系爭建物為未辦理保存登記建物，自59年起開始課稅，依房屋稅籍登記表所示，其納稅義務人原為林○，林○死亡後變更為林○○等4人，嗣再變更為○○公司，現為上訴人。
(六)系爭000地號土地自107年1月起之申報地價為每平方公尺2240元，系爭0000地號土地自107年1月起之申報地價為每平方
公尺2080元。
五、本件兩造爭執之重點：
(一)系爭建物之原始起造人係林○或林○○，究何人有系爭建物之事實上處分權？
(二)上訴人是否得依民法第425條之1法定租賃關係，主張系爭建物合法占用系爭土地？
(三)被上訴人訴請上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，有無理由？
六、本院得心證之理由：
(一)系爭建物之原始起造人係林○或林○○，究何人有系爭建物之事實上處分權？
1.系爭建物為未辦理保存登記建物，自59年起開始課稅，依房屋稅籍登記表所示，其納稅義務人原為林○，林○死亡後變更為林○○等4人，嗣再變更為○○公司，現為上訴人（見
原審卷(一)第113頁）。被上訴人因此主張系爭建物最初之
所有人為林○，嗣於90年5月8日由林○○等4人繼承，再於
104年8月10日出賣予○○公司，其後於106年12月1日再出賣予上訴人，足證系爭建物之原始起造人為林○，上訴人現為系爭建物之事實上處分權人等語。惟查稅捐機關有關房屋稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，不能僅憑房屋納稅義務人之記載，逕為房屋所有權歸屬之認定；且臺中市政府地方稅務局大屯分局於檢送系爭建物之房屋稅籍登記表時，亦於107年10月17日中市稅屯
分字第1073124279號函載明「有關建物應以所屬登記機關建物登記簿記載為準，房屋稅籍資料僅係課稅紀錄及課稅內容之登載，不作產權及他項權利證明之用。」等語（見原審卷(一)第112頁），被上訴人以房屋稅籍登記表所載之納稅義
務人認定系爭建物之原始起造人及事實上處分權人，明顯將房屋稅籍登記表所載之納稅義務人誤為所有權人，其此部分主張要屬無據。
2.林○之繼承人依財政部中區國稅局遺產稅繳清證明書所示，林○之遺產係由兒子林○○等4人、配偶林○○○及女兒林
○○、林○○、林○○等8人共同繼承（見原審卷(二)第71
頁），其繼承人除林○○等4人外，尚有林○○○、林○○
、林○○、林○○等4人，即非屬房屋稅籍登記表所示之僅
林○○等4人，房屋稅籍登記表納稅義務人之記載，自不得
為系爭建物之所有權歸屬認定。而系爭建物之納稅義務人變更為○○公司，再變更為上訴人，據○○公司之負責人宋○○於原審107年12月5日審理時證稱：「（未辦理保存登記如照片所示建物在104年時稅籍登記是○○公司？）我們繳稅
而已。林○住最東邊大棟的（即原審卷(二)第59頁現場照片之編號4建物，系爭建物為編號3建物），這個稅籍裡面有很多房子，我們要拿到稅籍才能去拆房子。」、「（既然已經登記為○○公司所有（納稅義務人之誤），為何106年又變
成上訴人？）我們有欠上訴人錢，上訴人希望我們把稅籍登記給他，但是上訴人是什麼用意我不知道。」、「（後來○○公司於106年間把該房屋賣給上訴人？）不是，只是把稅
籍登記給上訴人，既然他們說房子是他們的，就讓他們去繳稅，我不繳了。本來他們就要把稅籍拿回去。」等語（見原審卷(二)第51頁反面、52頁正面、53頁反面），足見系爭建物之納稅義務人由林○○等4人變更為○○公司，僅係為由
○○公司繳稅，並由○○公司拆除系爭建物（後因故未能拆除，詳後述）；嗣再由○○公司變更為上訴人，應係上訴人不願讓○○公司拆除系爭建物所致，尚非○○公司與林○○等4人及上訴人與○○公司就系爭建物有買賣關係之緣故。
被上訴人以房屋稅籍登記表所示之納稅義務人異動情形推斷系爭建物先後出賣予○○公司及上訴人，即無可採。
3.同一稅籍資料之門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號未辦理保存登記之建物，依房屋稅籍證明書、現場照片及地籍圖所示（附原審卷(一)第114頁、(二)第59、60頁），包括系
爭建物在內，應共有6棟建物，據宋○○於原審所證「照片
上有編號1、2、3、4、5、6是我在購買時未辦保存登記之建物現狀」、「照片上編號4的部分是林○的家，1、2、6是林○○、林○○、林○三個家族的，3是林○○的倉庫，5是林○的女兒在住的。」、「我買的時候編號1裡面放很多農具
，編號2是一個廚房，編號6是放農事的種子及桌椅，編號3
是放林○○家的雜物，編號5是廚房及鐵皮屋，裡面的東西
都搬走了，編號4是兩層樓建築，外面用鐵皮擋風雨，裡面
有8、9個房間，裡面有一個類似中醫師看診的診間，是林○以前看診的地方。」等語（見原審卷(二)第51頁反面、52頁正面），足證系爭建物僅係其中一棟建物即照片編號3之建
物，同一稅籍之建物除系爭建物外，應尚有如照片編號1、2、4、5、6之建物，系爭建物係林○○之倉庫，供擺放雜物
使用。宋○○再就○○公司購買門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號未理辦保存登記之建物，證稱：「我們是103年
買，買了後才發現有6棟房屋，拖到104年才辦理稅籍變更。」、「○○公司是跟林○的4個兒子購買。」等語（見原審
卷(二)第53頁反面），○○公司應係於103年間向林○○等4人購買門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號未辦理保存登記之建物，而○○公司購買門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號未辦理保存登記之建物，其目的係欲拆除該建物，之後該建物除系爭建物外，均已經○○公司拆除，現場僅留系爭建物，○○公司何以未拆除系爭建物，據宋○○證稱：「林○○告訴我那棟是他的。」、「林○○告訴我這些是他的，我沒有付錢之前不准拆，我之前有請怪手去拆兩個洞被林○○阻止。」等語（見原審卷(二)第51頁正、反面），○○宋此部分之證言，經核與被上訴人所提出之現場照片顯示系爭建物之一樓牆壁有被拆兩個大洞相符（見原審卷(一)第16頁），自堪採信。
4.宋○○再證稱：「（○○公司跟上訴人有無買賣契約？）有，但是我的契約不在了。出賣人是○○公司，買受人是上訴人，價金約300萬元，是抵我之前跟他們借的錢。」等語（
見原審卷(二)第54頁反面），惟宋○○係緊接在所證「（後來○○公司於106年間把該房屋賣給上訴人？）不是，只是
把稅籍登記給上訴人，既然他們說房子是他們的，就讓他們去繳稅，我不繳了。本來105年他們就要把稅籍等拿回去。
」等語（見原審卷(二)第53頁反面）之後為上開陳述，觀宋○○前後所言，上訴人應係為辦理系爭建物之納稅義務人名義變更，乃與○○公司簽訂書面之買賣契約，尚非雙方就系爭建物確有買賣關係。且系爭建物係林○○所有，林○○之女兒即上訴人，自不可能向○○公司購買，○○公司登記門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號未辦理保存登記建物之納稅義務人，其目的係在欲拆除該批建物，亦無將系爭建物出售上訴人之可能，足認上訴人並未向○○公司購買系爭建物之情事，上訴人即非因購買系爭建物而取得系爭建物之事實上處分權。另證人林○○即林○○之女兒於原審107年11
月17日審理時證稱：「系爭建物係伊小學很小的時候蓋的，由林○、林○○出資興建。因林○孩子很多，林○的小孩要結婚，房子不夠住，所以蓋系爭建物，系爭建物蓋完後由林○使用，林○過世後，他的小孩就沒有住在那裡，改由上訴人及其家人做倉庫使用。」等語（見原審卷(二)第3頁反面
、4頁正面）。然依林○○此部分之證言，系爭建物若係林
○為其子女所興建，何以林○○亦有出資？林○○所述明顯有矛盾，而系爭建物之興建距林○○為上開證言已有將近50年之久，當時林○○年幼，林○○之記憶難免模糊不清，所證即會與事實稍有出入，林○○上開證言有關系爭建物由林○出資興建之部分，應不足採信。
5.系爭建物係由林○○原始起造，林○○於108年2月6日死亡
（見本院卷第77頁之戶籍謄本），其繼承人為上訴人、林○○、林○○、林○○等4人（下稱上訴人等4人），系爭建物之事實上處分權人現應為上訴人等4人。上訴人係因繼承關
係而非依買賣關係取得系爭建物之事實上處分權，應僅係系爭建物有事實上處分權之其中一人，並非系爭建物僅上訴人單獨有事實上處分權。
(二)上訴人是否得依民法第425條之1法定租賃關係，主張系爭建物合法占用系爭土地？
1.系爭建物坐落於系爭000地號、系爭0000地號、仁美段0000
地號土地上，系爭建物其中如附圖所示編號D部分面積5.23
平方公尺占用系爭000地號土地，如附圖所示編號A部分面積0.99平方公尺及編號B部分面積54.87平方公尺占用系爭0000地號土地，此經原審法院囑託大里地政事務所測量屬實，製有土地複丈成果圖在卷可稽（附原審卷(一)第78頁）。系爭土地再依大里地政事務所107年10月22日函所示，系爭000地號（重測前為塗城段000地號）土地，係林○、林○○、林
○○於41年間因買賣取得所有權；系爭0000地號（重測前為番子寮段80地號）土地，由林○○、林○○於68年間因繼承取得應有部分1/3，林○、林○、林○於69年間因繼承取得
應有部分1/3，林○、林○○、溫○○於70年間因繼承取得
應有部分1/3（見原審卷(一)第000頁）；另仁美段0000地號土地，登記為中華民國所有等情，為兩造所不爭執，足見林○○之系爭建物有占用系爭土地如附圖所示編號D、A、B部
分之土地，林○○並為系爭土地之共有人。上訴人因此主張系爭建物與系爭土地同歸一人所有，系爭建物就所坐落之系爭土地依民法第425條之1之規定有法定租賃權存在，並非無權占用系爭土地云云。
2.按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。而在上開條文修正前，最高法院48年台上字第1457號判決亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。乃因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院100年度台上字第2103號、107年度台上字第1797號判決意旨參照），即土地共有人須經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，該房屋就所坐落之土地始有法定租賃權存在之可言，若未經同意，擅自在共有土地上興建房屋，該房屋對其他共有人仍屬無權占有，自不會產生法定租賃權。而林○○係於41年間因買賣取得系爭000地號共有土地之應有
部分，其後約於59年間在系爭土地上興建系爭建物，嗣再於68年及69年間因繼承取得系爭0000地號共有土地之應有部分，上訴人並無法證明林○○在系爭土地上興建系爭建物有得到其他共有人全體之同意，則其所主張系爭建物就所坐落之系爭土地有法定租賃權存在，洵屬無據。
3.上訴人再主張系爭建物興建迄今將近50年，期間土地共有人對系爭建物均無異議，默示允許上訴人家族共同使用系爭建物坐落之土地，被上訴人前手轉讓應有部分予被上訴人時，已詳實告知上訴人有權占用云云。但「默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾。」（最高法院21年上字第1598號判決意旨參照），「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。」（最高法院29年上字第762號判決意旨參照）。系爭建物
占用系爭土地多年，土地共有人未對林○○主張權利，僅係單純之沈默，尚非默示承認系爭建物有權占用系爭土地，自非上訴人所稱土地共有人默示允許上訴人家族共同使用系爭建物坐落之土地。至上訴人所稱被上訴人前手轉讓應有部分予被上訴人時，已詳實告知上訴人有權占用等語，係以宋○○與被上訴人前手懷遠食品國際有限公司（下稱懷遠公司）王○○之LINE對話為據，王○○所謂「（大姊他們怎麼辦？）根本不用理」、「（還能住嗎？）能」、「（對方過戶過去之前，知道這一份租約吧？）知道」等語為據（見原審卷(一)第107頁），惟該LINE對話之形式上及實質上真正，均
為被上訴人所否認，上訴人亦未能證明其真實，況○○公司與上訴人所簽訂之系爭土地租賃契約書之真實性可疑（詳後述），單憑王○○所稱被上訴人知悉土地租約，亦無法推斷上訴人有向○○公司承租土地（此部分之土地租賃，上訴人不主張）。上訴人就系爭建物占用系爭土地，究竟有何正當權源一節，並未提出其他法律上依據及舉證以佐其說，是上訴人抗辯系爭建物屬有權占用云云，即無可採。
(三)被上訴人訴請上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，有無理由？
1.按民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。如請求對公同共有之遺產為處分，其訴訟標的，對於繼承人全體，必須合一確定，倘未列繼承人全體為當事人，自屬當事人不適格（最高法院81年度台上字第595號判決意旨參照）。又共同繼承之遺產在
分割以前，為各繼承人公同共有，非經全體繼承人同意，繼承人之一不得任意處分。而拆屋為事實上之處分行為，須對於房屋有事實上處分權之人，始得為之。而未經辦理所有權第一次登記（保存登記）之公同共有房屋，其事實上處分權原則上屬於公同共有人全體，非經全體公同共有人之同意，不得命其中部分或一人拆除之。故訴請拆除尚未經分割之未辦保存登記之房屋，仍應以全體繼承人為被告，其被告當事人方屬適格，不得僅以現占有人為被告（最高法院107年度
台上字第421號判決意旨參照）。本件系爭建物為林○○所
興建之未辦理保存登記建物，林○○業已死亡，其繼承人為上訴人等4人，則被上訴人僅列上訴人為被告，訴請其拆除
系爭建物並返還所占用之系爭土地，即有未合。被上訴人於上訴人主張系爭建物原始起造人為林○○，僅訴請上訴人拆屋還地，當事人適格有欠缺，經本院於108年8月4日準備程
序曉諭被上訴人之起訴有當事人不適格之虞，被上訴人僅表示要再具狀陳述，迄本院108年9月10日言詞辯論終結時，仍未追加林○○其餘繼承人林○○、林○○、林○○為被告，被上訴人僅對上訴人請求，自屬當事人不適格，被上訴人此部分請求，自不能准許。
2.無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。查系爭建物如附圖所示編號D、A、B部分，無權占有被上訴人
購入並於107年3月27日辦理所有權移轉登記之系爭土地，上訴人自因無權占有系爭土地，而獲得相當於租金之利益，被上訴人亦因系爭土地遭系爭建物無權占有，致無法完整使用系爭土地，而受有相當於租金之損害。因此，被上訴人請求上訴人給付自107年4月1日起至返還系爭土地之日止，相當
於租金之不當得利，即屬有據（上訴人等4人因繼承系爭建
物而對被上訴人負有不當得利之債務係屬不可分之債，依民法第292條準用第273條之規定，被上訴人得單獨對上訴人請求）。
3.上訴人主張其已合法向○○公司承租系爭000地號土地及系
爭0000地號土地，並繳納租金，上訴人應得為租賃物之使用及收益，係有法律上之原因，且其係善意占有人，依民法第952條之規定，因占有使用所獲利益，對於所有人不負返還
之義務，自無不當得利可言云云。查依上訴人所提出之土地租賃契約及土地、房屋租賃補充協議書所示，上訴人係於106年1月10日承租系爭000地號分管之土地，租金每月1000元
，租期自106年1月10日起至111年1月9日止，5年租金6萬元
及押金2000元，共6萬2000元一次付清；承租系爭0000地號
、0000-1地號土地應有部分179/360，及門牌號碼臺中市○
○區○○路0巷00弄00號房屋，租金每月4萬元，租期105年
12月1日起至112年2月28日止，6年3月租金300萬元及押金8
萬元，共308萬元於105年12月27日前付清（見原審卷(一)第41至44、49至51頁）。惟○○公司於106年2月15日已將其系爭土地之應有部分出售予懷遠公司（見原審卷(一)第141頁
正面、189頁反面之異動索引），上訴人竟將長達5年及6年3月之租金及押金6萬2000元及308萬元先行付清，實屬匪夷所思，再參酌宋○○所證「當初我買0000-1、0000、000地號
土地時，我跟林○○家族約定售後回租，因為土地本來是他們的，他們的老爸爸即林○○住在裡面，所以他們要跟○○公司訂租約，等我們整併完百分之百開發建設的時候他們再搬走」、「○○公司跟上訴人之買賣契約，價金約300萬元
，是抵之前跟他們借的錢。」等語（見原審卷(二)第52頁反面、54頁正面），宋○○所證要讓林○○繼續住至系爭土地整併好，要開發建設時才搬走，應即係土地、房屋租賃補充協議書記載之門牌號碼臺中市○○區○○路0巷00弄00號房
屋（依原審卷(二)第93頁之死亡證明書所示，林○○係死在該處），明顯上訴人與○○公司簽訂租賃契約，其目的係在於可以晚點搬遷門牌號碼臺中市○○區○○路0巷00弄00號
房屋，而非將該房屋出租予上訴人，且宋○○之前向上訴人家族借款300萬元未還，上訴人斷無可能將租金及押金6萬2000元及308萬元先行付清予○○公司，足認上訴人所提土地
租賃契約及土地、房屋租賃補充協議書所示上訴人向○○公司承租系爭土地應屬虛偽不實，難認上訴人有支付租金予○○公司，其以系爭建物占用系爭土地對被上訴人係屬善意占有人，上訴人主張其有法律上原因占用系爭土地，對被上訴人不負不當得利之責云云，均無可採。
4.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97
條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價。又基
地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。經查系爭土地位在臺中市○○區○○路00巷，附近住家及工廠林立，交通便利，系爭建物目前係上訴人做為倉庫使用，無人居住在內等情，有現場照片為證（見原審卷(一)第71至76頁），且為兩造所不爭執。又系爭000地號土地107年1月之申報地價為每平
方公尺2240元，系爭0000地號土地107年1月之申報地價為每平方公尺2080元，有土地登記謄本存卷可參（見原審卷(一)第7、9頁）。本院參酌系爭土地之位置、工商繁榮程度、占用人利用之經濟價值及所受利益等情，認依系爭土地申報地價之年息8％作為計算相當於租金之不當得利，應屬妥適。
而系爭建物占用系爭000地號土地之面積為5.23平方公尺，
依上開標準計算，上訴人每月應給付被上訴人之不當得利金額為78元（2240×5.23×8％÷12＝78）。系爭建物占用系
爭0000地號土地之面積合計為55.86平方公尺，依上開標準
計算，上訴人每月應給付被上訴人之不當得利金額為508元
（2080×55.86×8％×1654/2520÷12＝508）。是以，被上
訴人請求上訴人自107年4月1日起至返還系爭土地之日止，
按月於每月末日給付被上訴人78元、508元，為有理由，應
予准許。
七、綜上所述，被上訴人請求上訴人將系爭000地號土地上如附
圖所示編號D部分面積5.23平方公尺、系爭0000地號土地上
如附圖所示編號A部分面積0.99平方公尺、編號B部分面積54.87平方公尺之地上物拆除，並將編號D部分土地返還予被上訴人，編號A、B部分土地返還予被上訴人及其他共有人全體，暨請求上訴人自107年4月1日起至返還系爭土地之日止，
按月給付78元、508元。就拆屋還地之部分，被上訴人之請
求，尚有未洽，不能准許，不當得利部分，被上訴人之請求，並無不合，應予准許。原審判決准許被上訴人全部請求，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，就上開不能准許之部分，原判決應有未當，此部分之上訴為有理由，爰由本院廢棄此部分之原判決，改判如主文第二項所示，其餘應准許部分，原判決核無違誤，此部分之上訴為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均不影響本判決之結果，故不逐一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 24 日民事第二庭審判長法 官 謝說容
法 官 葛永輝
法 官 陳蘇宗
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 盧威在
中 華 民 國 108 年 9 月 24 日