臺灣高等法院 臺中分院108年度上易字第81號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 108年度上易字第81號

上訴人

德邑建設股份有限公司

法定代理人

陳祐德

訴訟代理人

廖健智律師

被上訴人

李彥葵

被上訴人

陳俊廷

被上訴人

陳興達

被上訴人

陳玟君

上四人訴訟代理人

康存孝律師

上列當事人間請求付違約金事件，上訴人對於中華民國107年11月21日臺灣臺中地方法院107年度訴字第1320號第一審判決提起上訴，本院於108年5月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者、如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款、第6款分別定有明文。查上訴人於本院始抗辯兩造簽訂房屋預定買賣契約書第10條第2項前段約定之遲延利息，應以「已繳房屋價款」作為計算基準等語，固屬於二審提出新攻擊防禦方法。然審酌前開條項約定之遲延利息之計算，為原審主要爭點，且兩造於原審就此均已提出攻防方法，上訴人在本院為前開計算基準之抗辯，核係對原審攻擊或防禦方法所為之補充，且前開計算基準之抗辯攸關上訴人應向被上訴人給付之額數，影響上訴人權益重大，如不許上訴人在第二審為上開抗辯，實屬顯失公平之情形，均據上訴人釋明在卷，揆諸上開規定，自應准許上訴人於本院提出，合先敘明。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：被上訴人李彥葵、陳俊廷、陳興達與陳玟君(後二人下稱陳興達2人)分別於民國104年6月26日、8月1日、5月18日向上訴人購買坐落於臺中市○○區○○段000地號土地及其上興建之「一景苑」大樓之第A棟14樓、第A棟16樓、第C棟18樓之預售房屋（下稱系爭房地），並簽訂房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）及土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭房地契約），總價依序為新臺幣（下同）1,152萬元、1,152萬元、852萬元。依系爭房屋契約第10條第1項、第2項前段約定，上訴人應於105年12月31日前完成系爭房屋主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，如逾期未完工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之5單利計算遲延利息（下稱系爭違約金）。然上訴人遲至106年6月17日始取得臺中市都發局106中都使字第02107號使用執照，合計遲延168天(即31＋28＋31＋30＋31＋17=168)。系爭房地契約為聯立契約，具不可分性應共同履行，一部不履行，視同全部違約，故系爭違約金之計算，應以系爭房地已繳價款為基準。以李彥葵於105年12月31日前已繳納之房屋款為316萬元、土地款309萬元，合計房地款為625萬元，每逾1日遲延利息為3,125元，上訴人應給付系爭違約金為52萬5,000元；以陳俊廷於105年12月31日前已繳納之房屋款為316萬元、土地款308萬元，合計房地款為624萬元，每逾1日遲延利息為3,120元，上訴人應給付系爭違約金為52萬4,160元；以陳興達2人於105年12月31日前已繳納之房屋款為231萬元、土地款232萬元，合計房地款為463萬元，每逾1日遲延利息為2,315元，上訴人應給付系爭違約金為38萬8,920元等情，爰依系爭房屋契約第10條第2項前段約定，求為命：(一)上訴人應依序給付李彥葵、陳俊廷、陳興達2人52萬5,000元、52萬4,160元、38萬8,920元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(二)並願供擔保，請准宣告假執行（原審均為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應依序給付李彥葵、陳俊廷、陳興達2人42萬5,000元、42萬4,320元、31萬4,840元，及均自107年5月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求，上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人對其敗訴部分未聲明不服，則該部分已告確定）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：被上訴人辦理交屋時，業已分別簽立交屋證明切結書（下稱系爭切結書），其中系爭切結書明示：「買方同意賣方德邑公司於交屋前之契約義務均已履行完畢，別無保留。…交屋後買方不得藉任何理由向賣方提出任何要求或主張」，而依系爭房屋契約第14條第1項第1款約定，賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息於買方，為交屋時賣方應履行之義務，故被上訴人既已同意上訴人均已履行交屋前之契約義務完畢，且拋棄再提出任何要求或主張之權利，則被上訴人就系爭違約金之請求權即應歸於消滅，而不得再行提出。又系爭切結書並非上訴人預定用於同種類契約之條款而定之契約，而係由兩造商議而定，被上訴人非無蹉商變更之餘地，性質上並非屬於附合契約，自無民法第247條之1之適用，縱有其適用，亦無該條所稱顯失公平情形，系爭切結書仍為有效，被上訴人自應受系爭切結書之拘束，不得再對上訴人請求系爭違約金。又上訴人雖有遲延取得使用執照之情形，依照系爭房屋契約第10條第2項記載，系爭違約金之計算，應以「已繳房屋價款」為計算基準，原審以「已繳土地及房屋價款」作為計算基礎，自有違誤。再者，被上訴人於系爭房地契約履約過程，亦有遲延繳款情況，其中李彥葵遲延繳款天數約為257天，更有多次單期遲延繳款天數達2個月以上、陳興達2人遲延繳款天數亦達123天，更有多次單期遲延天數達近1個月，均已違反系爭房屋契約第7條第1項之7日內繳款規定，依約上訴人本得逕依解約處理並沒收房屋總價百分之15之違約金，然上訴人衡情並未向渠等請求遲延利息、或逕行解約或沒收房屋價款百分之15違約金，卻反遭被上訴人請求系爭違約金，如被上訴人之請求該當權利要件，衡情應有酌減系爭違約金之必要等語，資為抗辯。並上訴聲明：

(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項：

(一)李彥葵、陳俊廷、陳興達2人依序於104年6月26日、8月1日及5月18日向上訴人購買系爭房地，並分別簽訂系爭房地契約。

(二)依系爭房屋契約第10條第1項、第2項前段約定，上訴人應於105年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。如逾期未完工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之5單利計算之系爭違約金。嗣上訴人遲至106年6月17日始就系爭房屋取得台中市都發局106中都使字第02107號使用執照。

(三)李彥葵、陳俊廷、陳興達2人依序於106年9月20日、9月15日及9月5日辦理交屋，並簽署系爭切結書予上訴人收執。

(四)兩造同意系爭房屋施工期間因颱風、強風、大雨等因素而停工，得不列計工期之天數為32天，上訴人逾期系爭房屋契約書第10條約定之天數為136天。

(五)被上訴人提出於系爭房地契約履約過程之繳款情況表，原證3部分，除「實付日期」記載外，其餘部分與原證4、5部分均為真正。

(六)李彥葵於105年12月31日前已繳納之房屋款為316萬元、土地款309萬元，合計房地款為625萬元。陳俊廷於105年12月31日前已繳納之房屋款為316萬元、土地款308萬元，合計房地款為624萬元。陳興達2人於105年12月31日前已繳納之房屋款為231萬元、土地款232萬元，合計房地款為463萬元。

四、兩造爭執事項及本院得心證之理由：

(一)被上訴人是否因簽署系爭切結書而拋棄系爭房屋契約第10條第2項約定之系爭違約金請求權？

1.按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：…三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。…」民法第247條之1第3款定有明文，稽其立法理由：乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定用於同類契約之條款而訂定之契約，他方每無磋商變更之餘地，為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉四款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。至於所謂「按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言。又該條款所謂「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之(最高法院102年度台上字第2017號裁判意旨參照)。

2.查卷附系爭切結書內容觀之（見原審卷第73-75頁），其上除房屋編號、門牌號碼及交屋日期不同外，其餘內容之文字均為相同，參酌系爭房屋契約第2條之記載，上訴人興建之「一景苑」大樓，地上24層、地下3層，而被上訴人買受之樓層分別為第A棟14樓、16樓、第C棟18樓，則系爭切結書乃上訴人預定用於多數承購戶辦理交屋之同類契約之條款而訂定之契約，堪以認定。又系爭切結書固載明「買方同意賣方德邑建設股份有限公司於交屋前之契約義務均已履行完畢，別無保留」，而依系爭房屋契約第14條第1項第1款約定，賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息於買方，雖亦為交屋時賣方應履行之義務之一，然衡之一般建設公司提供之交屋證明切結文件，所謂「交屋前之契約義務」多係指房屋施工有無瑕疵？有無繼續修繕改正必要？室內建材設備是否與買賣契約書約定施作相符？及是否經驗收無誤等，然上訴人於系爭切結書除記載上開各項外，竟又包括系爭違約金給付義務之履行在內，因有別一般交屋之慣例，如上訴人就此未特別說明，足使含被上訴人在內之多數承購戶為達交屋目的而所不及知；再者，由兩造對於上訴人因遲延完工所應付之系爭違約金，不論於遲延天數、或計算基準是否應含已繳納之土地款，迄今仍有爭執，則於此項有利於被上訴人之系爭違約金之給付義務，仍未確定前，上訴人竟於系爭切結書約定上訴人已履行完畢，顯然不利於被上訴人，衡諸常情，如無特別事由，被上訴人應無簽立此條款之理，而參酌被上訴人分別係以總價款1,152萬元、1,152萬元、852萬元向上訴人購買系爭房地，系爭房屋興建完成後，被上訴人亦依約給付各期款完竣，在上訴人對於被上訴人等承購戶發出交屋通知，並要求於交屋時簽署系爭切結書時，被上訴人辦理交屋時豈有不被要求簽署系爭切結書之可能？則被上訴人係為辦理交屋，乃不得不簽立系爭切結書，足見被上訴人對於系爭切結書所載前開上訴人契約義務均已履行完畢乙節，並無磋商變更之餘地至明。

3.再者，依系爭房屋契約第14條第1項約定，賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：(一)賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息於買方。(二)賣方應就雙方合意列於驗收單之修繕項目，應於交屋前完成修繕。(三)買方繳清本約所有應付未付款（含交屋款）及完成一切交屋手續。(四)賣方如有可歸責事由而未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之5單利計算遲延利息予賣方。(五)買方如有可歸責事由而未於賣方通知交屋日辦理交屋時，每逾一日應按未繳房屋價款萬分之5單利計算遲延利息予賣方，此有系爭房屋契約可稽（見原審卷第16、31、46頁），據此，兩造於交屋時雙方應履行之義務，除上訴人三項義務外，另有被上訴人二項義務，然交屋時所簽立之系爭切結書卻僅就上訴人該三項義務，片面記載被上訴人同意均已履行完畢，別無保留，亦即不論上訴人實際有無履行，一概以已履行論，至於被上訴人應履行前開二項義務，因無相同或類似文字記載於系爭切結書內，自仍應依約履行，已使系爭切結書之預定人即上訴人享有不合理之待遇，兩造權利義務過於偏離，前開約定對兩造即非基於平等互惠原則而擬定，是綜合系爭房屋契約之約定內容判斷，對被上訴人已有顯失公平之情形。

4.基上，系爭切結書所載「買方同意賣方德邑建設股份有限公司於交屋前之契約義務均已履行完畢，別無保留」，就包括上訴人因遲延完工所應付之系爭違約金義務部分，因係上訴人預定用於多數承購戶辦理交屋之同類契約之條款而訂定之契約，已使被上訴人拋棄系爭違約金請求權，而為被上訴人所不及知或無磋商變更之餘地，且綜合系爭房屋契約約定內容判斷已有顯失公平之情形，此部分之約定應為無效，故上訴人抗辯被上訴人就系爭違約金之請求權，已因拋棄而歸於消滅云云，即不足採。

(二)就系爭違約金之計算基準，被上訴人已繳土地價款是否一併列入計算？被上訴人請求上訴人給付系爭違約金數額為何？

1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年第1118號判例意旨參照）。查系爭房屋契約第10條第2項前段約定：「除有前項各款免責之情形以外，賣方如逾前項期限未開工或未完工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之5單利計算遲延利息予買方。」等語，為兩造所不爭執，則該條款之真意，顯為系爭違約金之計算基準，亦即上訴人如逾期未完工者，每逾1日應按已繳「房屋價款」萬分之5單利計算系爭違約金，應無捨其文字而別事解釋之必要。

2.被上訴人雖主張系爭房地契約為聯立契約，而應以系爭房地之已繳價款作為系爭違約金之計算基礎云云，然為上訴人所否認，且聯立契約僅係因房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，至於有關違約金之計算，則應視該二契約之約定而定，查本件系爭房屋契約，已於第10條第2項約定逾期完工之系爭違約金，業如前述，而系爭土地契約則於第7條第3款約定：「賣方如有可歸責事由而未於領得使用執照六個月內通知買方進行交地，每逾一日應按已繳土地價款萬分之五單利計算遲延利息予買方」（見本院卷第103頁背面、109頁背面、115頁），又上訴人於106年6月17日取得使用執照後，李彥葵、陳俊廷、陳興達2人依序於同年9月20日、9月15日及9月5日辦理交屋等情，為兩造所不爭執，顯見上訴人並無違反系爭土地契約前開約定，故計算本件系爭違約金，自不得將被上訴人已繳土地價款計入，至為灼然，是被上訴人主張系爭土地已繳價款，亦應列入系爭違約金之計算基標準，即屬無據。

3.查上訴人於106年6月17日始就系爭房屋取得臺中市都發局106中都使字第02107號使用執照，其遲延之天數為168天，及系爭房屋施工期間因颱風、強風、大雨等因素而停工，得不列計工期之天數為32天，上訴人逾期系爭房屋契約第10條之天數為136天等情，均為兩造所不爭執，堪信為真。準此，被上訴人得請求上訴人給付系爭違約金數額，茲分別說明如下：

⑴李彥葵、陳俊廷部分：於105年12月31日前已繳納之房屋款均為316萬元，每逾1日遲延利息為1,580元，因上訴人遲延136天始完工並取得使用執照，故李彥葵、陳俊廷均得請求系爭違約金為21萬4,880元(即1580×136＝214880)，逾此部分之請求，即無理由。

⑵陳興達2人部分；於105年12月31日前已繳納之房屋款為231萬元，每逾1日遲延利息為1,155元，因上訴人遲延136天始完工並取得使用執照，故陳興達2人得請求系爭違約金為15萬7,080元(即1155×136＝157080)，逾此部分之請求，為無理由。

(三)上訴人請求酌減系爭違約金，有無理由？

1.按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條規定以職權減至相當之數額。上開規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號判決要旨參照）。

2.次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。本件上訴人雖抗辯：被上訴人於系爭房地契約履約過程，亦有遲延繳款情況，其中李彥葵遲延繳款天數約為257天，更有多次單期遲延繳款天數達2個月以上、陳興達2人遲延繳款天數亦達123天，更有多次單期遲延天數達近1個月，均已違反系爭房屋契約第7條第1項之7日內繳款規定，但上訴人衡情並未請求遲延利息或逕依解約處理、沒收房屋總價百分之15之違約金，故系爭違約金應予酌減云云，然上訴人前開抗辯縱屬實情，揆諸上開說明，尚非法院就系爭違約金是否過高應予審酌之情事，且由系爭房屋契約之內容觀之，兩造對於買賣雙方各自違約時之處罰等項，逐一約明，俾供雙方遵循；另就系爭違約金之約定尚無明顯不相當且過高之可言。此外，上訴人復未另舉他證，資供證明顯失公平，是上訴人此部分抗辯，自不足採。

(四)末按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。(最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照)。系爭房屋契約第10條第2項前段約定為「按已繳房屋價款萬分之5單利計算遲延利息予買方」，並參酌系爭房屋契約第22條約定內容，可知系爭房屋契約第10條第2項所謂「遲延利息」，乃在於對上訴人無法依約定日期完工或取得使用執照之處罰，係具有懲罰性質之違約金，是被上訴人除得請求上訴人給付系爭違約金外，尚得請求給付遲延利息甚明。

五、綜上所述，被上訴人依系爭房屋契約第10條第2項前段約定，請求上訴人應依序給付李彥葵、陳俊廷、陳興達2人21萬4,880元、21萬4,880元、15萬7,080元，及均自起訴狀繕本送達翌日即107年5月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。