臺灣高等法院 臺中分院108年度重上字第53號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 108年度重上字第53號

上訴人

即被上訴人

王瑋萱

訴訟代理人

周進文律師

被上訴人

即上訴人

宜興開發建設有限公司

法定代理人

陳秀妹

被上訴人

謝丁強

被上訴人

彭新潤

上三人共同訴訟代理人

葉耀中律師

上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於民國108年1月8日臺灣苗栗地方法院107年度重訴字第46號第一審判決提起上訴，本院於109年10月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、被上訴人即上訴人宜興開發建設有限公司（以下僅略稱宜興公司）之法定代理人於民國108年9月16日由韓立德變更為陳秀妹，此有經濟部108年9月19日經授中字第10833578030號函及公司變更登記表在卷可稽，並經陳秀妹具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第339至343頁），合於民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條規定，爰准由變更後之法定代理人續行訴訟。

二、於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人即被上訴人王瑋萱（以下僅略稱王瑋萱）於原審原依買賣及民法第259條法律關係，請求宜興公司、被上訴人謝丁強、彭新潤（以下僅分別略稱謝丁強、彭新潤）應連帶給付王瑋萱新臺幣（下同）7,175,000元之本息。嗣於本院審理時，備位追加依民法第259條、第179條法律關係為請求（見本院卷一第92至94頁），經核與原請求之原因事實，均係基於同一買賣契約關係所衍生之糾紛，二者間請求之基礎事實相同，訴訟資料可相互為用，基於紛糾一次解決性原則，係符合上開准予訴之追加之規定，應予准許。

貳、兩造爭執要旨：

一、王瑋萱主張：

㈠王瑋萱於104年1月28日與宜興公司簽立「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約），與謝丁強、彭新潤簽立「土地預定買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約，與系爭房屋買賣契約合稱系爭買賣契約），由王瑋萱以10,175,000元向謝丁強、彭新潤買受苗栗縣○○鎮○○段000000地號土地（分割前為1339-1地號，下稱系爭土地）、以8,325,000元向宜興公司買受案名「宜興御墅」預售建案編號第A2棟房屋（下稱系爭房屋），系爭土地及房屋之買賣價金共計1850萬元。王瑋萱已於系爭買賣契約簽立時給付2萬元，於104年1月28日給付183萬元，於104年6月30日給付925,000元，於104年10月15日給付925,000元，於105年4月14日給付925,000元，合計給付4,625,000元（其中房屋款為2,081,250元；土地款為2,543,750元）。

㈡因系爭房屋無法供做店面、店舖使用，且一樓有法定停車位，與兩造締約時預定之契約目的不同，王瑋萱乃主張解除系爭買賣契約契約，並訴請宜興公司返還買賣價金4,605,000元。經原法院以105年度訴字第461號判決駁回王瑋萱之請求，王瑋萱提起上訴後，由本院以106年度上字第376號受理，王瑋萱與宜興公司於106年12月19日訂立協議書（下稱系爭協議書），約定系爭買賣契約之總價減為1700萬元，其中房屋買賣總價減為700萬元，土地買賣總價減為1000萬元，經宜興公司同意後，由王瑋萱撤回該案之起訴。

㈢系爭協議書第三條及第四條第一項約定王瑋萱應會同宜興公司辦理驗屋及交屋，第四條第二項則約定宜興公司對王瑋萱仍負有瑕疵擔保責任。王瑋萱於106年12月27日至現場辦理驗屋，由宜興公司以手寫方式書立交屋驗收單，就該驗屋應改善事項，由王瑋萱委託驗屋之匠將美學室內設計公司製作「宜興御墅一樓驗屋查核表」臚列應補正之事項。依系爭協議書第三條及第八條第一項約定，宜興公司應於107年2月1日前補正上開事項（包含未能取得電梯使用許可證），俾辦理交屋，但106年12月27日驗屋後，宜興公司遲遲未能補正，經王瑋萱定期催告後，宜興公司仍未補正。況系爭房屋於107年7月17日申請變更使用執照，於同年月30日始由苗栗縣政府核章完成，系爭房屋電梯於該日前應封閉不可使用，亦無法進行竣工檢查而取得電梯使用許可證，臺灣停車設備暨昇降設備安全協會之使用許可證自非設置及檢查管理辦法所規定之使用許可證。王瑋萱因上開驗屋瑕疵受有房屋不能使用及無法交易之損失，乃發函解除契約，並依民法第259條第1款規定請求宜興公司返還買賣價金之本金4,625,000元，並依民法第259條第2款規定，請求宜興公司償還自受領時起之利息；復依消費者保護法第17條第4款及內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載之事項」之壹、二十四點之規定，暨系爭房屋買賣契約第十七條第一款、系爭土地買賣契約書第十二條第一款之規定，請求法院擇一判決宜興公司應給付以系爭協議書買賣總價金1700萬元之百分之15計算之違約金255萬元。

㈣如認前開解除契約事由不合法，系爭協議書第三條約定兩造之交屋日為107年2月1日，系爭房地卻分別於107年5月9日、同年月29日設定第二順位及第三順位抵押權予第三人，其擔保債權金額分別為1000萬元及800萬元。因上開抵押權與兩造約定之銀行貸款無關，且交屋日後始設定之抵押權對王瑋萱影響更鉅，依系爭房屋買賣契約書第十六條第一款、系爭土地買賣契約書第十一條第一款及預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載事項第二十三點之規定，宜興公司有塗銷上開抵押權登記之義務。王瑋萱定期催告宜興公司塗銷上開抵押權登記，宜興公司拒絕履行，王瑋萱受有無法交易之損失，乃發函解除契約，並據此主張宜興公司應返還賣賣價金及給付違約金。

㈤又系爭房屋買賣契約書第十九條第一款及系爭土地買賣契約書第十三條已載明連帶履約責任之文字，並強調任一契約終止或解除時，另一契約視同終止或解除，顯然兩造間確實有意將系爭買賣契約在履行、效力等情同其命運，益徵其債務具不可分之特性。而系爭協議書為系爭買賣契約之補充規定，系爭協議書未約定事項，仍應依系爭買賣契約內容辦理。系爭協議書雖未將謝丁強、彭新潤列為當事人，但謝丁強、彭新潤嗣後亦同意按系爭協議書之約定，在系爭土地買賣契約上修改文字，顯見謝丁強、彭新潤亦同意系爭協議書約定內容。因此，宜興公司、謝丁強、彭新潤就系爭買賣契約之前開返還義務，自應負連帶清償責任。

㈥若宜興公司、謝丁強、彭新潤於108年6月24日發函解除系爭買賣契約為合法有效，宜興公司雖得依系爭房屋買賣契約第十七條第二款主張沒收房屋價金105萬元之違約金，惟宜興公司並未受有損害，且系爭房地之客觀行情上漲，宜興公司於解除契約後反而受有利益，其沒收房屋價金105萬元顯然過高，該違約金應酌減至零，並主張就酌減後之金額，依民法第259條及第179條規定，請求宜興公司、謝丁強、彭新潤連帶返還。又若宜興公司、謝丁強、彭新潤於108年6月24日發函解除系爭買賣契約為不合法，王瑋萱已於108年11月29日定期催告宜興公司、謝丁強、彭新潤除去給付不能之情事，其等迄未除去，王瑋萱爰以109年2月3日民事上訴理由七狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條及系爭買賣契約，請求宜興公司、謝丁強、彭新潤連帶給付違約金。

㈦爰依系爭買賣契約及民法第259條規定，請求宜興公司、謝丁強、彭新潤應連帶給付7,175,000元本息。王瑋萱上訴後，並備位追加依民法第259條、第179條規定為請求。並聲明：宜興公司、謝丁強、彭新潤應連帶給付王瑋萱7,175,000元，及其中183萬元自104年1月28日起、其中925,000元自104年6月30日起、其中925,000元自104年10月15日起、其中925,000元自105年4月14日起、其餘金額自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

二、宜興公司、謝丁強、彭新潤抗辯：

㈠王瑋萱依系爭協議書第三條約定於106年12月27日辦理現場驗收房屋，其委託匠將美學室內設計公司驗屋並將缺失項目列表交於宜興公司後，宜興公司立即處理，並於107年1月22日前即全部補正完畢，亦告知王瑋萱若還有其他缺失，將全數列入保固維修，經王瑋萱同意並在交屋驗收單上親簽。惟王瑋萱遲未依系爭協議書約定於107年2月1日辦理複驗，依系爭協議書第八條第三項及系爭房屋買賣契約第十一條約定，於106年12月27日驗屋手續已完成，且交屋手續視為已辦妥，王瑋萱即有給付買賣價金尾款之義務。又系爭房屋電梯許可證之核發日期為107年3月12日，有效期限為108年3月11日，宜興公司早於107年3月12日即已取得電梯許可證並補正完成，並無瑕疵可言，王瑋萱於107年3月31日始催告補正瑕疵，已無實益，且依此為由解除契約，非屬合法。縱認宜興公司尚未補正電梯許可證，應未符合系爭房地有重大瑕疵致明顯無法居住之情形；況王瑋萱迄今仍未舉證因系爭房屋之電梯欠缺使用許可證所造成之損害數額。而依王瑋萱所指解除契約意思表示及內容，其並未對系爭協議書表示解除，其解除系爭買賣契約不合法。

㈡系爭房屋另有設定予訴外人○○○與○○○各1000萬元及800萬元之最高限額抵押權，係因該工地已結案而由股東分配後所登記，因目前系爭房地仍由該二名股東負責繳納貸款，俟本件訴訟終結後即配合塗銷，絕不影響王瑋萱權益。且宜興公司於取得王瑋萱撥付之金融機關貸款時，始有塗銷抵押權登記之義務，但王瑋萱原應於106年12月27日驗屋完成負給付買賣價金尾款或向金融機構貸款撥款義務，至今仍未履行，致無從塗銷上開抵押權登記，自屬不可歸責宜興公司之事由所致。

㈢王瑋萱與宜興公司於106年12月19日簽立系爭協議書時，其即知悉謝丁強、彭新潤已於105年12月2日將系爭土地移轉登記在宜興公司名下，王瑋萱已承認或明知自己已不再或無從對謝丁強、彭新潤為權利義務主張。履行系爭協議書之當事人應為宜興公司，與謝丁強、彭新潤無涉。

㈣王瑋萱主張酌減宜興公司得沒收之違約金，並追加依民法第259條及第179條規定請求返還已付價金，有礙訴訟終結，程序上不合法；且亦無理由，應予駁回。

參、原審認為王瑋萱依買賣法律關係及民法第259條規定，請求宜興公司給付4,625,000元，及其中183萬元自104年1月28日起、其中925,000元自104年6月30日起、其中925,000元自104年10月15日起、其中925,000元自105年4月14日起、其中2萬元自107年5月1日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，而予准許；並依雙方之聲請，分別酌定相當擔保金為准、免假執行之宣告；另駁回王瑋萱其餘之訴及假執行之聲請。王瑋萱、宜興公司分別就其受敗訴判決部分提起上訴，王瑋萱並備位為訴之追加，兩造之聲明如下：

㈠王瑋萱上訴聲明：⒈原判決不利於王瑋萱部分廢棄。⒉上廢棄部分：⑴宜興公司應再給付王瑋萱255萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即107年5月1日）起至清償之日止按週年利率百分之5計算之利息。⑵謝丁強、彭新潤應連帶給付王瑋萱7,175,000元，及其中183萬元自104年1月28日起；其中925,000元自104年6月30日起、其中925,000元自104年10月15日起、其中925,000元自105年4月14日起、其餘金額自起訴狀繕本送達翌日（即107年5月1日）起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑶就原判決主文第一項及本項⑴、⑵上訴聲明，謝丁強、彭新潤應與宜興公司負連帶責任。⒊王瑋萱願供擔保，請就第⒉項聲明，宣告准予假執行。

㈡宜興公司上訴聲明：⒈原判決不利於宜興公司及該部分假執行宣告之裁判均廢棄。⒉上廢棄部分，王瑋萱於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

㈢王瑋萱就宜興公司之上訴，答辯聲明：上訴駁回。

㈣宜興公司、謝丁強、彭新潤就王瑋萱之上訴，答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回；願供擔保，請准宣告免為假執行。

肆、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下（見本院卷二第32至35頁）：

一、兩造不爭執事項：

㈠王瑋萱於104年1月28日與宜興公司簽立系爭房屋買賣契約，買賣標的為系爭房屋，約定房屋總價8,325,000元；與謝丁強、彭新潤簽立系爭土地買賣契約，買賣標的為系爭土地，約定土地總價10,175,000元。

㈡王瑋萱依系爭買賣契約（兼含房屋及土地之買賣）給付買賣價金之事實為：於兩造簽約日給付20,000元給宜興公司，於104年1月28日匯款1,830,000元至宜興公司帳戶，於104年6月30日匯款925,000元至宜興公司帳戶，於104年10月15日匯款925,000元至宜興公司帳戶，於105年4月14日匯款925,000元至宜興公司帳戶，共計給付4,625,000元。

㈢系爭土地於105年12月2日移轉所有權登記為宜興公司所有，系爭房屋於105年9月5日辦理建物第一次登記為宜興公司所有。

㈣王瑋萱前因系爭房屋無法供做店面、店舖使用，且一樓有法定停車位，與締約時預定之契約目的不同，於105年6月15日以竹北嘉豐郵局第286號存證信函限期催告宜興公司提供履約保證機制，復於105年6月24日以竹北嘉豐郵局第297號存證信函向宜興公司為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第226條、第256條、第354條、第359條、第259條第1款、第2款等規定訴請宜興公司返還買賣價金4,605,000元，經原法院以105年度訴字第461號判決駁回王瑋萱之請求，王瑋萱不服提起上訴後，由本院以106年度上字第376號受理，經該案法官勸諭和解，王瑋萱與宜興公司於106年12月19日訂立系爭協議書，約定系爭買賣契約之總價減為1700萬元，其中房屋買賣總價減為700萬元，土地買賣總價減為1000萬元。嗣經宜興公司同意後，由王瑋萱撤回該案之起訴。

㈤系爭協議書第二條第一項約定：「…甲（指王瑋萱）、乙（指宜興公司）雙方同意以上開減價後之金額【註：房屋及土地總計無條件減價壹佰伍拾萬元】為基礎，逕在原來的房屋預定買賣契約書第五條、土地預定買賣契約書第四條上作價金之修改。」第二項約定：「…故在本協議書簽訂後，就新修改之「『宜興御墅』房屋預定買賣契約書」及新修改之「『宜興御墅』土地預定買賣契約書」部分，甲方合計僅需再給付壹仟貳佰參拾柒萬伍仟元之價金給乙方。」

㈥王瑋萱與宜興公司於106年12月27日依上開協議書至現場辦理驗屋，驗屋結果應改善事項如原審原證5（宜興公司製作，經王瑋萱簽名）、原證6（王瑋萱委託之匠將美學室內設計公司至現場後所製作）所示。

㈦107年1月22日宜興公司通知王瑋萱擇日前來複驗，王瑋萱以宜興公司尚未取得昇降設備使用許可證為由，未與宜興公司聯繫複驗事宜。

㈧臺灣停車設備暨升降設備安全協會於107年3月13日代為核發本件建案之昇降設備使用許可證編號：006B814012至006B814017共6枚，與系爭房屋相關者為編號006B814013號，宜興公司嗣後取得該昇降設備使用許可證之證件紙本（使用許可證號006B814013，有效期限108年3月11日），並將之貼在房屋電梯明顯處。

㈨苗栗縣政府於107年7月17日受理宜興公司申請所領有（105）栗商建竹字第116號使用執照變更，將原A2戶（即系爭房屋）電梯預留口變更為6人份昇降設備，並於107年7月30日准予變更。

㈩系爭房地於106年1月17日設定第一順位最高限額抵押權960萬元予有限責任新竹第三信用合作社，於107年5月9日設定第二順位最高限額抵押權1000萬元予訴外人李梅芬、於107年5月29日設定第三順位最高限額抵押權800萬元予訴外人○○○，前開第二、三順位之最高限額抵押權之登記分別於108年6月11日、108年6月12日塗銷。王瑋萱於107年4月間主張其於106年12月27日驗屋後，宜興公司遲未補正缺失事項，且電梯使用許可證亦未取得，經王瑋萱定期催告後，宜興公司仍未補正，因而寄發台中法院郵局第840號存證信函主張解除系爭買賣契約，宜興公司、謝丁強、彭新潤（下稱宜興公司等3人）於107年4月11日收受該存證信函。王瑋萱於107年8月9日主張其已定期催告宜興公司等3人塗銷上開第二、三順位抵押權登記，宜興公司等3人拒絕履行，因而寄發台中法院郵局第2091號存證信函主張解除系爭買賣契約，宜興公司等3人於107年8月10日收受該存證信函。王瑋萱有分別收受宜興公司於108年6月11日寄發之竹南科學園郵局第48號存證信函及108年6月24日寄發之竹南科學園郵局第51號存證信函。宜興公司於108年9月30日將系爭房地辦理所有權移轉予第三人。

二、兩造爭執事項：

㈠王瑋萱以宜興公司遲未補正包括未能取得電梯使用許可證之驗屋瑕疵為由解除系爭買賣契約，是否有理由？

㈡若無理由，王瑋萱再以系爭房地分別於107年5月9日及107年5月29日設定最高限額抵押權予○○○、○○○為由解除系爭買賣契約，是否有理由？

㈢王瑋萱請求宜興公司等3人應連帶返還買賣價金4,625,000元及給付違約金255萬元，是否有理由？

㈣王瑋萱主張解除系爭買賣契約若無理由，其於宜興公司等3人主張解除系爭買賣契約時，另主張依民法第259條、第179條請求返還4,625,000元及酌減宜興公司等3人主張之違約金，程序上是否違反民事訴訟法第446條及第447條之規定？

㈤承上，若未違反，王瑋萱請求將宜興公司等3人主張之違約金應予酌減，並請求返還4,625,000元，是否有理由？

伍、本院之判斷：

一、系爭土地買賣契約之出賣人，已由謝丁強、彭新潤變更為宜興公司：

㈠王瑋萱於104年1月28日與謝丁強、彭新潤簽立系爭土地買賣契約，約定由王瑋萱向謝丁強、彭新潤買受系爭土地，土地總價為10,175,000元（不爭執事項㈠參照）；嗣系爭土地於105年12月2日移轉所有權登記為宜興公司所有（不爭執事項㈢參照）。而王瑋萱與宜興公司於106年12月19日訂立系爭協議書，約定系爭買賣契約之總價減為1700萬元，其中房屋買賣總價減為700萬元，土地買賣總價減為1000萬元（不爭執事項㈣參照）。又系爭協議書之前言謂「為減少買賣價金事宜，雙方協議如后」，其第一條【協議目的】約定：「一、甲（指王瑋萱，下同）、乙（指宜興公司，下同）雙方前於民國104年1月28日，就乙方於苗栗縣○○鎮○○段000000地號等壹筆基地內所預定建造之『宜興御墅』社區編號A2棟之房屋（下稱「上開房地」），簽訂「『宜興御墅』房屋預定買賣契約書」、「『宜興御墅』土地預定買賣契約書」。前開二份買賣契約書，買賣價金各別為新臺幣（下同）捌佰參拾貳萬伍仟元、壹仟零佰壹拾柒萬伍仟元，合計為壹仟捌佰伍拾萬元整。二、茲因甲乙雙方就上開房地買賣發生糾紛，為息訟止爭，甲乙雙方協議，由乙方以減少買賣價金之方式，俾和平解決糾紛。為免口說無憑，特立本協議書，以茲共同遵循。」（見原審卷第85頁）。

㈡依系爭協議書前言及第一條約定內容，可知兩造於系爭買賣契約發生糾紛後，因謝丁強、彭新潤早於105年12月2日即將系爭土地移轉登記為宜興公司所有（此或緣於謝丁強、彭新潤與宜興公司於102年8月20日簽訂之合建契約書第十四條之約定所致，見本院卷二第241、243頁），故關於解決買賣糾爭之減價協議，即由宜興公司與王瑋萱洽商並簽訂協議書。而系爭協議書之減價標的既然包含系爭土地，且為簽訂協議書之王瑋萱所明知，即可合理推認系爭買賣契約之三方就土地買賣部分，已合意由宜興公司為契約承擔，即土地出賣人由謝丁強、彭新潤變更為宜興公司，此由宜興公司有權決定土地價金由10,175,000元減價為1000萬元，即可證之。至於系爭協議書第二條第一項約定：「…甲、乙雙方同意以上開減價後之金額【註：房屋及土地總計無條件減價壹佰伍拾萬元】為基礎，逕在原來的房屋預定買賣契約書第五條、土地預定買賣契約書第四條上作價金之修改。」（不爭執事項㈤參照），適更足證系爭土地買賣契約之出賣人已合意變更為宜興公司，因而約定可由王瑋萱、宜興公司逕在系爭土地買賣契約第四條上作價金之修改。

㈢系爭協議書第四條第三項雖約定：「乙方應督促『宜興御墅』土地預定買賣契約書所載之賣方謝丁強、彭新潤等二人，依土地預定買賣契約書所載內容履行義務，不得藉詞推諉拖延或拒絕。」然王瑋萱與宜興公司於106年12月19日簽立協議書當時，系爭土地出賣人所負之義務僅餘將土地所有權移轉登記予王瑋萱。而謝丁強、彭新潤早於105年12月2日即將系爭土地移轉登記為宜興公司所有，故嗣後實際履行土地移轉登記義務者應為宜興公司。因此，上開約定所稱宜興公司應督促謝丁強、彭新潤依土地預定買賣契約書所載內容履行義務，不得藉詞推諉拖延或拒絕，應無實質義意。再參諸系爭協議書第八條第三項約定：「甲乙雙方合意，甲方向金融機構之貸款，俟甲乙雙方驗屋完成後撥款予乙方，…」，即王瑋萱嗣後以系爭房地向金融機構辦理之貸款，其撥款（即給付系爭房地之價金尾款）對象為宜興公司，已不包含謝丁強、彭新潤；另第四條第一項約定：「本協議書簽訂後，乙方應會同甲方，辦理驗屋及交屋（含房屋所坐落之土地）事宜。」亦即系爭房屋所坐落土地之交付事宜，亦約定由宜興公司負責履行。依此，益證系爭土地買賣契約之出賣人已合意變更為宜興公司。

二、王瑋萱以宜興公司有遲未補正取得電梯使用許可證之驗屋瑕疵為由而解除系爭買賣契約，為有理由：

㈠系爭協議書第三條【甲方之義務】約定：「本協議書簽訂後，甲方應於十五日內會同乙方完成驗屋手續，並於民國107年2月1日前會同乙方辦畢交屋及撥付買賣價金事宜。」第四條【乙方義務】第一項約定：「本協議書簽訂後，乙方應會同甲方，辦理驗屋及交屋（含房屋所坐落之土地）事宜。」而王瑋萱與宜興公司於106年12月19日訂立系爭協議書後，雙方即依協議書約定於同年月27日至現場辦理驗屋，驗屋結果應改善事項如原審原證5（宜興公司製作，經王瑋萱簽名）、原證6（王瑋萱委託之匠將美學室內設計公司至現場後所製作）所示（不爭執事項㈥參照）。而原證6「宜興御墅一樓驗屋查核表」檢查項目「1.2電梯」部分，其1.2.1項記載「電梯使用執照未張貼，交屋時需附上該使用執照」（見原審卷第91頁），亦即王瑋萱於106年12月27日驗屋時，系爭房屋之電梯並未張貼使用執照，雙方乃約定於交屋時須有該使用執照。

㈡王瑋萱與宜興公司係約定於107年2月1日前辦畢交屋及撥付買賣價金事宜，已如前述。而臺灣停車設備暨升降設備安全協會係於107年3月13日代為核發本件建案之昇降設備使用許可證編號：006B814012至006B814017共6枚，與系爭房屋相關者為編號006B814013號，宜興公司嗣後取得該昇降設備使用許可證之證件紙本（使用許可證號006B814013，有效期限108年3月11日），並將之貼在房屋電梯明顯處（不爭執事項㈧參照）。由此可知，宜興公司於雙方約定之107年2月1日交屋日前，顯然尚未取得系爭房屋所設置電梯（即昇降設備）之使用許可證。

㈢又苗栗縣政府於107年7月17日受理宜興公司申請所領有（105）栗商建竹字第116號使用執照變更，將原A2戶（即系爭房屋）電梯預留口變更為6人份昇降設備，並於107年7月30日准予變更（不爭執事項㈨參照）。參諸證人即苗栗縣政府使用管理科○○○○○於本院到庭具結證稱：系爭昇降設備應該是在系爭房屋之變更使用執照核發後才可正常使用，在這之前應該要封起來不能使用等語（見本院卷二第59頁）。依此可知，系爭房屋之電梯（即昇降設備），須至107年7月30日始可合法使用。

㈣系爭協議書第八條第三項約定：「甲方雙方合意，甲方向金融機構之貸款，俟甲乙雙方驗屋完成後撥款予乙方，除乙方有違反民法所定之瑕疵擔保責任且無法補正（例如：上開房地有重大瑕疵致明顯無法居住）或拒絕補正外，甲方不得藉房屋瑕疵影響撥款手續。」（見原審卷第87、88頁）；另系爭房屋買賣契約第十一條第一款之（二）約定：「買方就本契約之房屋主張有瑕疵或未盡事宜時，應將瑕疵或未盡事宜載明，於驗收單上要求賣方限期完成修繕，惟除有重大瑕疵明顯不能居住屋，買方不能藉故拒絕或遲延辦理交屋手續，…」（見原審卷第25頁），而宜興公司並據此主張系爭房屋欠缺昇降設備之使用許可證，非屬重大瑕疵致明顯無法居住之情形，王瑋萱不得拒絕辦理交屋手續。茲查，系爭房屋所設置之電梯（即昇降設備），縱使於物理功能上並無瑕疵而可使用，宜興公司亦不能要求王瑋萱於欠缺電梯使用許可證之情形下為不合法之使用；且系爭房屋設置電梯，目的在方便上下樓層，不能使用電梯，固然不致於無法使用系爭房屋，但應已嚴重減損系爭房屋買賣契約預定之效用及該房屋之交易價值，王瑋萱若不能據以解除契約，無非強令其接受無法使用電梯之系爭房屋，顯然有失公平。

㈤王瑋萱於107年4月間主張其於106年12月27日驗屋後，宜興公司遲未補正缺失事項，且電梯使用許可證亦未取得，經王瑋萱定期催告後，宜興公司仍未補正，因而寄發台中法院郵局第840號存證信函主張解除系爭買賣契約，宜興公司於107年4月11日收受該存證信函（不爭執事項參照）。因此，王瑋萱以宜興公司有遲未補正取得電梯使用許可證之驗屋瑕疵為由而解除系爭買賣契約，核屬有據。

三、王瑋萱於解除系爭買賣契約後，得依民法第259條第1、2款規定，請求宜興公司返還已付買賣價金4,625,000元，及自受領價金時起之利息：

㈠按民法第259條第1、2項規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」茲查，系爭買賣契約既經王瑋萱合法解除，則王瑋萱請求宜興公司返還買賣價金及自受領時起按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據。

㈡王瑋萱依系爭買賣契約（兼含房屋及土地之買賣）給付買賣價金之事實為：於兩造簽約日給付2萬元給宜興公司，於104年1月28日匯款1,830,000元至宜興公司帳戶，於104年6月30日匯款925,000元至宜興公司帳戶，於104年10月15日匯款925,000元至宜興公司帳戶，於105年4月14日匯款925,000元至宜興公司帳戶，共計給付4,625,000元（不爭執事項㈡參照），則王瑋萱請求宜興公司返還買賣價金4,625,000元，及其中1,830,000元自104年1月28日起、其中925,000元自104年6月30日起、其中925,000元自104年10月15日起、其中925,000元自105年4月14日起、其中2萬元自起訴狀繕本送達翌日即107年5月1日起（送達證書見原審卷第129頁），按週年利率百分之5計算之法定利息，為有理由，應予准許。

㈢至於王瑋萱請求謝丁強、彭新潤應與宜興公司連帶返還上開已付價金及自受領價金時起之利息部分，因系爭土地買賣契約之出賣人已由謝丁強、彭新潤變更為宜興公司，謝丁強、彭新潤已非系爭土地之出賣人，故王瑋萱此部分之請求，自屬無據，無從准許。

四、王瑋萱得依消費者保護法第17條第5項及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得事項」之「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」之「二十四、違約之處罰」第三款規定，請求宜興公司給付34萬元違約金：

㈠消費者保護法第17條第5項規定：「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」（按此條文原為消費者保護法施行細則第15條第2項有關公告事項之效力規定，於104年6月17日移列至上開條項）。而內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得事項」之「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」之「二十四、違約之處罰」，其中關於賣方責任部分，第一至三款規定：「（一）賣方違反『建材設備及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約。（二）賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。（三）買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」依此，預售屋之賣方若有違反「賣方之瑕疵擔保責任」之情形，應賠償買方不得低於房地總價百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

㈡系爭房屋買賣契約第十七條【違約之處罰】第一款約定：「賣方違反第八條第二款及第十六條第一、二款規定者，買方得解除契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價者，則以已繳價款為限。」而該契約第八條第二款約定：「賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五單利計算遲延利息付予買方。若逾期六個月仍未開工，視同賣方違約，雙方同意依第十七條第一款違約規定處罰。」第十六條第一、二款約定：「一、本契約房屋賣方保證產權清楚，絕無一屋數賣之情事。訂約後發覺該房屋產權上有上述糾紛影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約，雙方並同意依第十七條第一款違約規定處理。二、本契約房屋若賣方與工程承攬人或第三人發生財務糾紛，賣方應於產權移轉登記前解決；如因賣方建築融資而設定他項權利，賣方應於取得買方之金融機關貸款時，即負責清理塗銷之。倘逾買方所定相當期限仍不解決，買方得解除本契約，雙方並同意依第十七條第一款違約之處罰規定處理。」（見原審卷第23、27、28頁）；另系爭土地買賣契約第十二條【違約之處罰】第一款約定：「賣方違反第十一條第一、二款規定，買方得解除本契約，解約時賣方除應將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償土地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」而該契約第十一條第一、二款約定：「一、本契約土地賣方保證產權清楚，絕無一地數賣或佔用他人土地。訂約後始發覺該土地產權上有上述糾紛影響買方權利時，買方得定交屋日前催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約，雙方並同意依第十二條違約規定處理。二、本契約土地若賣方與工程承攬人或第三人發生財務糾紛，賣方應於產權移轉登記前解決；如因賣方建築融資而設定他項權利，賣方應於取得買方之金融機關貸款時，即負責清理塗銷之。倘逾買方所定相當期限仍不解決，買方得解除本契約，雙方並同意依第十二條第一款違約之處罰規定處理。」（見原審卷第63、64頁）。依上可知，系爭買賣契約雖定有「違約之處罰」條款，但並無賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」時應賠償買方違約金之相關約定，則依消費者保護法第17條第5項規定內容及其立法意旨，上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」之「二十四、違約之處罰」第三款規定，自仍構成系爭買賣契約之內容。

㈢宜興公司有遲未補正取得電梯使用許可證之驗屋瑕疵，此應屬宜興公司違反「賣方之瑕疵擔保責任」之情形，因此，王瑋萱得請求宜興公司給付違約金。而王瑋萱雖主張宜興公司應給付以系爭買賣契約減價後總價1700萬元之百分之15計算之違約金225萬元。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院90年度台上字第857號民事裁判要旨參照）。茲查，王瑋萱與宜興公司約定於107年2月1日交屋，而王瑋萱於107年4月11日即解除系爭買賣契約，已如前述，故王瑋萱因宜興公司違約所受之損害，應僅為無法享有自107年2月1日至同年4月11日占有使用系爭房地之利益而已。本院審酌上情，認為王瑋萱主張依契約總價百分之15計算之金額作為違約金，核屬過高，應酌減為依契約總價百分之2計算較屬適當。依此計算結果，王瑋萱得請求之違約金為34萬元（計算式：1700萬元×2%=34萬元）。王瑋萱逾此金額之違約金請求，尚屬無據，不應准許。

㈣至於王瑋萱請求謝丁強、彭新潤應與宜興公司連帶給付違約金部分，因系爭土地買賣契約之出賣人已由謝丁強、彭新潤變更為宜興公司，謝丁強、彭新潤已非系爭土地之出賣人，故王瑋萱此部分之請求，自屬無據，無從准許。

五、王瑋萱以宜興公司有遲未補正取得電梯使用許可證之驗屋瑕疵為由而解除系爭買賣契約，既然為有理由，則上開爭執事項㈡、㈣、㈤所示之爭點，即無論述判斷之必要。

六、綜上所述，王瑋萱依民法第259條第1、2款規定，請求宜興公司返還價金4,625,000元，及其中1,830,000元自104年1月28日起、其中925,000元自104年6月30日起、其中925,000元自104年10月15日起、其中925,000元自105年4月14日起、其中2萬元自107年5月1日起，均至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；另依消費者保護法第17條第5項及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」之「二十四、違約之處罰」第三款規定，請求宜興公司給付違約金34萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年5月1日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，僅判准其中4,625,000元及其法定利息，就其餘應准許之34萬元及其法定遲延利息部分，駁回王瑋萱之訴，即有違誤，王瑋萱就此部分之上訴，為有理由，爰廢棄原判決此部分，改判如主文第二項所示，並依王瑋萱、宜興公司之聲請，分別酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告；其餘上訴部分，原審為王瑋萱敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，其部分理由雖與本院理由有所不同，但結論並無二致，仍應予維持；其餘則無違誤，王瑋萱上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。而宜興公司就原審判命其給付部分，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

陸、結論：本件王瑋萱之上訴為一部有理由，一部無理由；宜興公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第2項、第450條、第78條、第79條、第463條、第390條第2項、第392條，判決如主文。