臺灣高等法院 臺中分院109年度上易字第247號

• 裁判案由: 減少價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 109 年 11 月 25 日
• 法官: 楊國精、陳得利、李立傑
• 上訴人: 周京樺
• 被上訴人: 楊育勝

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　109年度上易字第247號上　訴　人　周京樺

訴訟代理人　吳聖欽律師
被 上訴 人　楊育勝

訴訟代理人　楊其萬
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國109年3月27日臺灣臺中地方法院108年度訴字第30號第一審判決提起上訴
，本院於109年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
被上訴人於民國107年5月1日經由訴外人甲○不動產經紀有
限公司（下稱甲○公司）之仲介，以新臺幣（下同）1,420
萬元向上訴人買受坐落臺中市○○區○○段000000地號（應有部分96分之11）、同段000000地號（應有部分8分之1）、同段000000地號（權利範圍全部，下稱000000號土地）土地及其上建號0000號即門牌號碼臺中市○○區○○○街00巷00號房屋（下稱系爭房屋，與前揭土地合稱系爭不動產），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），兩造已於同年6月13日完成價金之交付及房屋之點交。嗣被上訴人於107年10月10日經人告知系爭房屋後方，坐落於被上訴人單獨所有000000號土地上牆面嚴重龜裂達約150公分（下稱系爭裂
縫），惟上訴人於買賣過程中，從未主動告知系爭房屋存有系爭裂縫之瑕疵，復於系爭買賣契約所附之「標的物現況說明書」中「樑柱部分是否有顯見間隙裂痕」，勾選「否」。上訴人未於事前告知系爭裂縫存在，致影響被上訴人是否購買之意思決定，被上訴人於107年10月間發現系爭裂縫後，
除要求甲○公司處理外，復於同年月16日以存證信函向上訴人表示行使減少價金之瑕疵擔保責任，惟未獲置理。又系爭裂縫之瑕疵所減少價值之比例為6%，得請求減少之價金為852,000元（總價金1420萬元*6/100=852000），上訴人就應減少價金之範圍內所受領之金額即屬不當得利，爰依系爭買賣契約、民法第359條、第179條規定提起本件訴訟，求為命上訴人應給付被上訴人852,000元本息。
二、上訴人答辯：
系爭買賣契約第1條所約定之不動產買賣標的僅為土地及建
築改良物兩部分，系爭裂縫所在之圍牆並不包括在內，且依竣工平面圖、結構圖所示均無系爭裂縫所在之圍牆存在，而社團法人臺中市土木技師公會（下稱土木公會）鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）第7頁第㈡項已載明「圍牆工程非
屬建築執照工程項目」，顯見系爭裂縫所在之圍牆係建商2
次施工所作工程，用以區隔社區內、外，維護居住安全之用，為社區全體住戶共同使用之公共設施。又上訴人前手乙○○與建商簽訂之房屋預定買賣契約書（下稱預定買賣契約書）第19條第2項，同意建商增設社區圍牆，而系爭裂縫所在
圍牆與公共圍牆為一體，自屬公共設施之一，縱系爭裂縫所在圍牆係坐落被上訴人專有之000000號土地，仍應屬公共圍牆，上訴人自不負瑕疵擔保責任。況依預定買賣契約書及系爭鑑定報告書第36頁「壹層結構平面圖」所示，000000號土地扣除系爭房屋第1層面積，剩餘部分為整體性防火（誤載
為水）隔間，共用之防火間隔同係坐落在000000號土地，足證坐落000000號土地上之系爭裂縫所在圍牆確屬共用。加以系爭裂縫所在之圍牆，實際坐落000000號、000000號、000000號土地而與鄰地000號土地為界，在使用上不具獨立性，
復未依公寓大廈管理條例第56條第3項第3款規定為測繪及登記，自非屬被上訴人所有系爭房屋之附屬建物，原審誤認為附屬建物，實有違誤。至上訴人考量社區人手不足，為求時效且避免麻煩他人，始未通知管理委員會而要求建商修補，惟此並未改變系爭裂縫所在圍牆為社區共用之性質。又被上訴人於107年6月28日交屋後，並未從速檢查，亦未表示異議，足見亦認系爭裂縫所在之圍牆為公共設施，縱認屬被上訴人專有，亦已接受現況而無意見。系爭裂縫所在之圍牆既屬社區共用部分，所生裂縫應由管理委員會負責修繕，退步言之，系爭裂縫所在圍牆他側之臺中市○○區○○○街00號房屋所有權人既願自費修補裂縫，被上訴人並無任何損失，被上訴人起訴請求賠償，實有違誠信原則，被上訴人之請求顯無理由等語，並聲明：駁回被上訴人之訴。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，依系爭買賣契約及不當得利之法律關係，判命上訴人應給付被上訴人336,197元，及自108年1月8日起算之法定遲延利息，另依職權宣告假執行，依上訴人聲請命供擔保免為假執行，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之請求應予駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人逾上開範圍之請求，經原審為其敗訴之判決，其未聲明不服致未繫屬本院，非本院審理範圍，不予贅述)。
四、不爭執事項及本件爭點（見本院卷第132頁，並依判決格式
修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠、兩造不爭執事項：
⑴、兩造於107年5月1日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人向上訴
人購買系爭不動產，買賣總價款1,420萬元，兩造已於107年6月13日完成價金及房屋之點交。
⑵、改制前臺中縣○○鄉公所於97年1月25日發文同意「○○○
○」社區成立管理組織報備，發給公寓大廈管理組織報備證明。
⑶、系爭裂縫所在之圍牆係坐落於被上訴人所購買之000000號土地上，系爭鑑定報告認定修補圍牆工程經費為336,197元。
㈡、本件爭點：
⑴、系爭裂縫所在之圍牆是否為社區住戶共用部分設施？
⑵、被上訴人主張依系爭買賣契約、民法第359條、第179條規定，請求上訴人返還減少之價金336,197元，是否有理由？
五、本院之判斷：
㈠、按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所
有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷（最高法院100年度台上字第4號裁判要參照）。
㈡、經查，系爭裂縫所在圍牆係坐落被上訴人專有之000000號土地上，此為兩造所不爭執，復經原審會同兩造前往現場勘驗，製有勘驗筆錄附卷，及囑託臺中市雅潭地政事務所測量，有該所複丈成果圖在卷可按（見原審卷㈠第117、123頁）。而系爭裂縫所在圍牆一端與被上訴人所有系爭房屋牆面相連接，另一端則與社區圍牆以「L」型連接（見原審卷㈠第134-136頁相片），系爭裂縫所在圍牆所使用磁磚樣式、尺寸及顏色均與系爭房屋外牆相同，且兩者以鋼筋連接固定（見鑑定報告第29頁下方相片），系爭裂縫所在圍牆在構造上、使用上及物理上與系爭房屋為一體性而不可分，顯為系爭房屋延伸之牆壁而為系爭房屋所有權人專屬使用之獨立空間，而對外係作為與臺中市○○區○○○街其他社區房屋之分野，系爭裂縫所在圍牆足以區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間，依上開最高法院裁判意旨觀之，系爭裂縫所在圍牆應屬系爭房屋之附屬建物甚明。
㈢、至上訴人抗辯系爭裂縫所在圍牆係乙○○同意建商所興建之社區圍牆，縱坐落在被上訴人專有土地上，仍屬公用之公共設施，且000000號土地扣除系爭房屋第1層面積，剩餘部分
為整體性防火隔間，共用之防火間隔同係坐落在000000號土地，系爭裂縫所在圍牆確屬共用，況系爭裂縫所在圍牆未依規定測繪及登記，自非屬系爭房屋之附屬建物云云。惟按約定共用部分係指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，公寓大厦管理條例第3條第6款定有明文。又約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；而專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，始生效力，同條例第23條第2項第1款、第33條第1款亦定有明文。本件系爭裂
縫所在圍牆係坐落被上訴人專有之000000號土地上，已如前述，則依上開法條規定，如系爭裂縫所在圍牆有意作為公共使用之社區圍牆，自應經該專有部分區分所有權人同意，及區分所有會議決議通過，並載明於規約中始生效力，然本件依上訴人提出乙○○與建商簽訂之預定買賣契約書附件㈥之住戶公約所示，並無關於約定共用之約定，上訴人復未能提出經該專有部分區分所有權人同意，及區分所有會議決議通過之文件供本院調查，上訴人此部分抗辯應認為與上開規定不符而不可採，系爭裂縫所在圍牆自非屬約定共用部分甚明。又系爭裂縫所在圍牆並不在竣工平面圖、結構圖範圍，而屬建商2次施工興建，此為兩造所不爭執，而公寓大厦管理
條例第56條第3項第3款固規定起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途測繪後，辦理建物所有權第一次登記，惟於建物取得使用執照後為2次施工，且因未合法申請而不
在所有權登記之範圍，此為目前社會大眾所常有慣行，自不得以未依規定辦理測繪及登記，而認非附屬建物，上訴人之抗辯亦難採信。況依證人丙○○即丁○建設股份有限公司（下稱丁○公司）工務部經理之證言所示（見本院卷第88-92
頁），乙○○發現系爭裂縫時，係直接聯絡丁○公司前來修繕，而非通知社區管理委員會修繕，益見乙○○亦認系爭裂縫所在圍牆係屬系爭房屋附屬建物之專有部分，否則如屬共用部分，豈有未通知管理委員會修繕之理。
㈣、次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。而民法第373條所稱之危險負擔，除契約另有訂定外，概自
標的物交付時起，移轉於買受人（最高法院47年台上字第1655號裁判要旨參照）。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵；且出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要（最高法院73年台上字第1173號、89年度台上字第1538號裁判要旨參照）。因此，系爭裂縫所在圍牆因有裂縫之事實，已減少系爭房屋之通常效用及交易價值，此由乙○○發現系爭裂縫後，即通知建商前來修繕，復於建商修繕後發現裂縫加大，2度通知建商修
繕（見本院卷第91頁丙○○之證言），顯見系爭裂縫應屬交易上之明顯瑕疵甚明，而此等瑕疵應為出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，不論出賣人是否明知該事實，均不能免除責任。㈤、再按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。所謂「依通常程序」
迅速檢查，應視物之不同性質而定。另按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如有發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依民法第356條通知後6個月不行使而消滅，民法第356
條第1項、第3項、第365條定有明文。又查兩造於107年5月1日簽訂系爭買賣契約，依系爭買賣契約第7條第7項約定最遲應於107年6月28日交屋，被上訴人於107年10月間發現系爭
裂縫，並於107年10月16日以存證信函通知上訴人瑕疵及主
張減少價金，此為兩造所不爭執（見本院卷第58-59頁）。
本件系爭裂縫所在圍牆坐落於系爭房屋左側通道，圍牆前方有種植之樹木遮蔽，系爭裂縫復經建商以L型鐵片連接系爭
房屋（見原審卷㈠第133-136頁），如自系爭房屋方向要發
現系爭裂縫實屬不易，被上訴人於107年6月28日交屋後，於107年10月間發現系爭裂縫之瑕疵，並於同年月16日以存證
信函通知上訴人瑕疵及減少價金，應認已依通常程序迅速檢查，尚在合理及時之範圍內，並無延誤檢查及怠於通知情事，上訴人抗辯被上訴人未從速檢查云云，應與事實不符，未足採信。
㈥、又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又查，系爭裂縫所在圍牆係以鋼筋連接固
定系爭房屋，已如前述，如因系爭裂縫而生牆倒塌或拉扯系爭房屋牆面，對系爭房屋所有人之生命財產具有一定之風險，此屬交易上之重要事項，足以影響當初被上訴人購買系爭房屋之意願，且由乙○○2度要求建商修繕，足認系爭裂縫
所生瑕疵之風險非低，被上訴人因不知其事而購買系爭房屋，對其所生之損害難謂不大，被上訴人主張依系爭買賣契約及民法第359條規定請求減少價金，應屬有據。又兩造對以
系爭裂縫圍牆修補費用作為減少價金之計算並不爭執（見原審卷㈠第167，第177、178頁，卷㈡第30頁），復同意由原
審囑託土木公會為鑑定。而⑴由於圍牆外側屬該宗基地之地界線範圍以外，為區管圳溝且兩側現況已施作護岸溝渠，應無圍牆基礎下方土壤流失致承載力不足，造成圍牆側傾現象。⑵由於圍牆工程非屬建築執照工程項目，且施工位置距系爭房屋98cm，並緊鄰圳溝護岸工程。故圍牆基礎下方之土壤若未確實回填夯實，易產生不均勻沉陷；另結構承載力除前述土壤須確實回填夯實外，尚須合理規劃設計之基礎型式，避免不均勻沉陷造成圍牆側傾情事。⑶在無法取得圍牆工程結構圖說前提下，研判標的物因基礎規劃設計及土壤回填夯實因素，造成圍牆側傾，導致圍牆角隅鋼筋（植筋至既有主體建築物〈系爭房屋〉之深度）已發生拉拔破壞，在無法確保後續建築物使用年限期間是否會再持續發生側傾情事，標的物以修補方式進行改善，故建議標的物局部拆除重新施作。相關材料、勞務及工料等單價，主要依據臺中市建築物施工損鄰及安全鑑定鑑定手冊、公共工程委員會為準。部分工項，若前述資料庫為有公告者，則藉由市場訪價並取合理值作為材料或施工單價來進行鑑估作業。故拆除及工程費用評估，本件鑑定案提出之復原工程之估價方式，係基於鑑定標的物現況及實際測量作業予以評估。據此，鑑定標的物之裂縫修補工程費用，總計為336,197元等語，亦據土木公會鑑
定在案，並有鑑定報告1冊附卷可佐（詳鑑定報告附件之
設計方案及附件之工程經費預估及數量計算表）。本院認本件修補費用之計算以上開鑑定機關所出具之鑑定報告預估系爭裂縫修補費用為336,197元，未與市場行情悖離，應屬
合理。
六、綜上所述，被上訴人主張系爭裂縫之存在係減少系爭房屋之價值及通常效用之瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保責任，應堪認定。從而，被上訴人主張依系爭買賣契約及民法第359條之
規定請求上訴人減少價金，進而依民法第179條規定，請求
返還價金336,197元本息，即屬有據，應予准許。原審為上
訴人敗訴之判決，洵無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，其餘兩造歷審所提攻擊、防禦方法及援用之證據，經本院逐一審酌後，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 25 日民事第二庭 審判長法 官 楊國精
法 官 陳得利
法 官 李立傑
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 周巧屏
中 華 民 國 109 年 11 月 25 日