110年度上字第438號｜民事：給付違約金｜裁判日期：111 年 01 月 26 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決 110年度上字第438號上訴人崇厚不動產有限公司法定代理人張凱鈞訴訟代理人林更祐律師邱宇彤律師被上訴人邱怡霖訴訟代理人蔡宜宏律師被上訴人王建得上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國110 年9月13日臺灣臺中地方法院110年度訴字第1282號第一審判決提起上訴，本院於111年1月5日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第l項但書、第255條第l項第3款規定即明。查上訴人於原審就法定遲延利息部分，原請求自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止計算，提起上訴後，於本院言詞辯論時，變更為自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起，至清償日止計算，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。二、上訴人主張：被上訴人邱怡霖於民國109年9月22日委託上訴人出售坐落臺中市○○區○○段000000地號土地及其上同段0000建號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○○道0段0000號，下合稱系爭房地），並簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定委託期間自109年9月22日起至同年12月30日止，委託銷售底價為新臺幣（下同）3,480萬元，於成交時邱怡霖應按成交價百分之4給付上訴人服務費，系爭契約亦經邱怡霖簽名確認已審閱3日以上。嗣上訴人覓得有意購買系爭房地之被上訴人王建得，並帶看系爭房地2次。詎邱怡霖為規避服務費之給付，竟與王建得商議，由兩人陸續向上訴人表示無意出售、購買系爭房地，再於委託期間屆滿後3個月內之110年2月19日，由邱怡霖將系爭房地出售與王建得之配偶即訴外人甲○○，上訴人依系爭契約第11條第1項第2、4款之規定（下稱系爭條款），得請求邱怡霖給付按委託價百分之6計算之違約金208萬8,000元。又被上訴人上開行為，亦係故意以背於善良風俗之方法侵害上訴人之權利，依民法第184條第1項後段、第185條規定，應連帶賠償上訴人208萬8,000元，並請求擇一為有利上訴人之判決。三、邱怡霖則以：系爭契約之簽訂日與系爭契約審閱欄所載日期均為109年9月22日，顯見上訴人並未給予邱怡霖3日以上之契約審閱期，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第3項規定，系爭條款應不構成系爭契約內容，且系爭條款限制邱怡霖不得出售系爭房地與上訴人曾帶看或介紹之客戶，加重邱怡霖之責任，且為顯失公平之定型化條款，依民法第247條之1第2、4款及消保法之規定，系爭條款之約定亦屬無效，上訴人請求違約金，自無理由。又依上訴人與王建得間之對話紀錄所示，王建得雖經帶看2次，惟終無意出價斡旋，難謂上訴人已完成仲介，且上訴人於委託期間，並未提及帶看客戶之資料，僅於委託期間屆滿前2日泛稱有「○○醫師王建得」，邱怡霖無從私下與王建得接洽。另邱怡霖於委託期間屆滿後，始再委託訴外人○○不動產股份有限公司（下稱○○公司）銷售系爭房地，經○○公司仲介成功後始認識甲○○，簽約時僅甲○○到場，交屋時雖有自稱「○○醫院醫師」之王建得到場，惟與上訴人所指之「○○醫師王建得」是否為同一人，及與甲○○之關係，邱怡霖均無所知。又出售系爭房地係經由○○公司之仲介而成立，邱怡霖依與○○公司之契約支付服務費，並非私下與王建得成立買賣，與系爭條款約定不符。況如以委託價成交時，委託○○公司出售之委託價低於上訴人之委託價430萬元，邱怡霖豈有自甘受損而低價委託○○公司銷售系爭房地之理，邱怡霖未規避給付服務費，亦無與王建得侵害上訴人之權利。縱認邱怡霖有違約情事，惟上訴人僅2次帶王建得看房，所提供之服務甚微，竟請求高額之違約金，請法院予以酌減等語，資為抗辯。四、王建得則以：王建得如有意規避付仲介費用，何需於系爭契約委託期間屆滿後之110年2月4日，再聯絡上訴人先前帶看系爭房地之業務員，詢問系爭房地是否還有出售意願，並表明有意願購買，且王建得、甲○○與邱怡霖間並無私交，自無私下交易而共同侵害上訴人權利情事，上訴人應就侵權行為負舉證責任等語，資為抗辯。五、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，求為命：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人208萬8,000元，及自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。六、不爭執事項及本件爭點（見本院卷第107-108頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）㈠、兩造不爭執事項： ⑴、邱怡霖與上訴人簽訂系爭契約，委託上訴人自109 年9 月22日起至同年12月30日止，出售系爭房地，約定銷售底價為3,480萬元，若成交，邱怡霖應給付成交價百分之4之服務費。⑵、上訴人之業務員於109 年11月30日、12月4 日帶王建得看房後，邱怡霖於110年2月8日出售系爭房地，並於同月19日移轉登記予甲○○。 ⑶、兩造間LINE對話紀錄、系爭契約（見原審卷第27-41頁、第10 9 頁、第129-130頁、第139-144 頁、第175-176頁、第000-000頁）。㈡、爭執事項： ⑴、系爭條款之約定是否因違反審閱期間而不構成契約內容？ ⑵、被上訴人未經由上訴人買賣系爭房地之行為，是否係故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人？七、本院之判斷：㈠、上訴人不得依系爭條款請求邱怡霖給付違約金： ⑴、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第3 項前段定有明文。其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。行政院消費者保護委員會公告不動產委託銷售定型化契約應記載事項，並規定其契約審閱期間不得少於3日（最高法院110年度台上字第2837號判決要旨參照）。 ⑵、次按所謂定型化契約條款係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；而定型化契約係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約，消保法第2條第7、9款分別定有明文。本件系爭契約首頁印有「○○不動產」、「專任委託銷售契約書」等文字，在末頁當事人簽名欄下方印有「本契約書係由○○總部付印108.7（A2.2）10,000份」等文字。依上開說明，系爭契約顯係○○不動產公司，預定用於同類契約而擬定條款，以供旗下加盟商使用之定型化契約，而上訴人於起訴狀記載為○○不動產公司之加盟店（見原審卷第12頁），就其使用○○不動產公司所提供之系爭契約，自有消保法上開條文之適用。 ⑶、經查，系爭契約首頁「契約審閱權」欄第1點固記載「不動產委託銷售契約及其附件於中華民國『109』年『9』月『22』日經委託人（指邱怡霖）攜回審閱『3』日（契約審閱期間至少3日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容）」，且在上開文字下一行有註記『已審閱3日無誤』等文字。惟查，上開文字中以手寫填載之『1 09』、『9』、『22』、『3』、『已審閱3日無誤』等文字均係上訴人之業務員所填寫，業據上訴人於本院自承在卷（見本院卷第139頁），此復為兩造所不爭執。又系爭契約係109年3月22 日所簽訂，與上開「契約審閱權」欄第1點記載交付系爭契約與邱怡霖攜回審閱之日期為同一日，上訴人亦自承系爭契約係於109年3月22日交付邱怡霖等語（見本院卷第139頁），顯見系爭契約「契約審閱權」欄第1點「已審閱3日無誤」之記載，應與事實不符，系爭契約根本未交付與邱怡霖審閱3日，應可認定。 ⑷、次查，邱怡霖固在「契約審閱權」欄第2點下方委託人欄簽名，惟抗辯未審閱3日及不受系爭條款之拘束，則依上開最高法院判決意旨所示，系爭條款自不構成系爭契約之一部分，而無拘束邱怡霖之效力。從而，上訴人本於系爭契約，請求邱怡霖按系爭條款給付違約金208萬8,000元，即失其依據，不應准許。㈡、上訴人未證明被上訴人有侵權行為： ⑴、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，184 條第1項定有明文。而故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，係故意侵權行為之一種，行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。本件上訴人主張被上訴人共同以背於善良風俗之方法侵害其權利，自應由上訴人就侵權行為之成立要件負舉證責任。 ⑵、經查，上訴人之業務員曾於109年11月30日及同年12月4日，帶王建得前往看房，嗣於109日12月4日王建得抵達系爭房地處，與上訴人業務員會合看房前，LINE傳送「太太打電話來請我緩一下，下班後再議！」（見原審卷第35頁）之訊息與上訴人之業務員，翌日（5日）又以LINE傳送「家人另有其他的房屋在（誤載為再）考慮該案（指買賣系爭房地）先暫緩」（見原審卷第37頁）之訊息與上訴人之業務員。嗣上訴人之業務員於同年月5日將王建得暫緩購屋及與王建得LINE 對話紀錄傳送與邱怡霖後，邱怡霖於同日先於LINE中回覆「昨天已經有出到3千了嗎？怎麼又反悔」（見原審卷第141-144頁）。依邱怡霖獲悉王建得暫緩購屋訊息時，係以不悅之語氣觀之，當時邱怡霖仍有出售系爭房地之意甚明。 ⑶、嗣後邱怡霖於109年12月26日因上訴人之業務員以LINE確認房屋鑰匙是否置於管理室，以便假日帶看房屋時，始回應「暫時沒有要賣了喔」、「不好意思！因為有點個人因素房子暫時沒有要賣了，之後有需要會再跟你聯絡的」、「暫時不賣是有家庭個人因素，跟是不是要給別的仲介賣無關，且我也跟你說過很多次，請不要拿往後處理的問題來壓我，如果可以賣我當然趕快賣，純粹是個人家庭因素」等語（見原審卷第39-41頁）。徵諸邱怡霖係於109年12月6日獲悉王建得暫緩購屋訊息後，未於當下表示暫緩出售，而係於20日後始向上訴人之業務員為暫緩出售之表示，如被上訴人間已先私下議妥買賣系爭房地，則邱怡霖當下大可順勢表明暫緩出售系爭房地之意，豈有先以不悅語氣回應，再於20日後表示暫緩出售系爭房地之理。況王建得於110年2月4日再次以LINE傳送「○○○○屋主（即邱怡霖）是否有賣的意願」、「如果已經處理好可以再找我我有意願」之訊息（見原審卷第109頁）與上訴人之業務員，果被上訴人間已跳過上訴人而私下議妥購買系爭房地，則王建得斷無再向上訴人之業務員詢問系爭房地是否業已出售之理。上訴人主張被上訴人間私下議妥購買系爭房地，係故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，尚乏證據證明，不足採信。 ⑷、次查，依上訴人之業務員傳送與王建得之LINE訊息「我問管理室最早幾點可看房」、「8點即可看房」（原審卷第32-33頁）、「好不容易說服老婆（指屋主老婆邱怡霖）願意出來談，要把握，機會稍縱即逝」（原審卷第35頁），及上訴人之業務員傳送與邱怡霖之LINE訊息「…適逢假日，有二組客人想約看，但都要延到下星期，您key有放在管理室嗎?」（見原審卷第39頁）所示，邱怡霖委託上訴人銷售之房屋，在委託期間係無人居住，房屋鑰匙係置於管理室，此觀諸邱怡霖於109年4月6日委託○○公司銷售時所簽署之專任委託銷售契約書（見原審卷第167頁）上，關於使用狀態欄記載為「空屋」自明。又依仲介業慣例，在買賣雙方價格達成合意前，通常不會安排買賣雙方見面商議，亦不會將買賣雙方之聯絡方式告知他方，以防買賣雙方跳過仲介而私下交易，致服務費落空等情，上訴人亦自承被上訴人未曾於上訴人之業務員帶王建得看房時見過面（見原審卷第206頁）。本件在被上訴人間，就系爭房地之買賣價格尚未達成合意前，上訴人當無安排被上訴人見面商議，及告知聯絡方式之理，被上訴人自無從互相聯繫，甚至私下達成買賣系爭房地之機會，益證上訴人主張邱怡霖自上訴人之業務員所傳送LINE訊息中，獲悉甲○○為王建得之配偶，至遲在達成價格合意後，○○公司安排買賣雙方見面時，自甲○○之身分證記載亦可得知，而私下議妥購買系爭房地等情，應與事實不符，未足採信。況不論係邱怡霖與上訴人或與○○公司簽署之文件中，均無法有連結王建得、甲○○為夫妻之記載或跡證，益見上訴人之主張純屬臆測，並無證據得以佐證，自難採認。 ⑸、末查，上訴人之業務員於邱怡霖表示暫緩出售系爭房地後，曾傳送LINE訊息與邱怡霖：「我要善意的提醒，專約期間○○ 醫師王建得本想下斡旋，卻突然喊停，說要暫緩，若往後你屋子是買給親友或其他人，我恭喜（誤載為禧）您，但若是跟王建得有關人成交，就勸您三思而行，不然，往後處理大家都會很麻煩，畢竟我帶看過王建得醫師二次，相關對話紀錄，也已說明，因此，希望你房子能順利售出，但若是王建得有關人，但請三思，以上報告，感謝」（見原審卷41頁）等語。觀諸上訴人之業務員傳送上開帶有警示違反系爭條款，恐有麻煩等利害關係之LINE訊息後，如邱怡霖確為規避系爭條款之限制，邱怡霖自可於與上訴人間之委託銷售期間屆滿後逾3個月後，再與甲○○簽訂買賣契約，豈有甘冒違反系爭條款恐有涉訟遭求償之風險，而於委託銷售期間屆滿後3 個月內出售系爭房地與甲○○之理，上訴人之主張有違常情，自難採信。八、綜上所述，上訴人依系爭契約之系爭條款、民法第184條第1項後段、第185條之規定，請求被上訴人應連帶給付208萬8,000元本息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111　年　1　月　　26　　日民事第二庭審判長法　官楊國精法　官陳正禧法　官李立傑正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。書記官李欣憲中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　26　　日

臺灣高等法院臺中分院110年度上字第438號

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臺灣高等法院 臺中分院110年度上字第438號

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