臺灣高等法院 臺中分院110年度上字第466號

• 裁判案由: 給付居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 111 年 05 月 11 日
• 當事人: 欣誼泰不動產有限公司、陳臻誼

臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上字第466號
上 訴 人 欣誼泰不動產有限公司

法定代理人 陳臻誼
訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師
柯宏奇律師
被 上訴 人 大自然綠化有限公司

法定代理人 曾楹舜
被 上訴 人 六友汽車股份有限公司

法定代理人 江瑞濱
被 上訴 人 鄒俊禹
陳志良
上 4 人
訴訟代理人 侯雪芬律師
複 代理 人 徐筱婷律師
柳慧謙律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國110
年9月17日臺灣苗栗地方法院110年度訴字第127號第一審判決提
起上訴，並為訴之追加及減縮訴之聲明，本院於111年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人大自然綠化有限公司、鄒俊禹、陳志良各應給付上訴人新臺幣12萬6,788元，被上訴人六友汽車股份有限公司
應給付上訴人新臺幣16萬4,025元，及均自民國110年4月17
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
四、上訴人追加之訴駁回。
五、第一、二審訴訟費用(含追加之訴)，均由被上訴人依附表二欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求基礎事實同一者，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，均不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。
二、查上訴人於原審援引下述買方議價委託書(下稱系爭議價書)第8條、契約內容變更同意書(下稱系爭契變書)第4條特約條款手寫條款(下稱手寫條款)，請求被上訴人陳志良、大自然綠化有限公司(下稱大自然公司)、鄒俊禹(上3人下稱陳志良等3人)應各給付上訴人新臺幣(下同)12萬6,788元，被上訴
人六友汽車股份有限公司(下稱六友公司)應給付上訴人16萬4,025元，及均自原審準備書狀㈠繕本送達之翌日至清償日止
，按年息5%計算之利息。嗣於上訴後，上訴人追加下述不動產買賣契約(下稱系爭契約)第15條第17項為請求權基礎(見
本院卷第87、112頁)，並陳明遲延利息起算日以送達六友公司之翌日即110年4月17日為準(其餘被上訴人何時收到已無
資料可查，被上訴人均同意以此日為準；以上請求以下分稱12萬6,788元、16萬4,025元本息；詳如附表三欄所示；見本院卷第140-141頁)，以上均屬下述土地買賣仲介費之同一基礎事實所生爭執，分屬訴之追加或減縮訴之聲明，於法並無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
㈠上訴人主張：
兩造於109年7月13日簽定系爭議價書，約定被上訴人委任上訴人以每坪單價11萬5,000元，向坐落苗栗縣○○市○○段0000地號土地(面積2,742.34平方公尺，折合約829.56坪，下稱系爭土地)之所有人居間洽購，並於第8條承諾於簽訂書面買賣契約時，以現金1次依成交價1%計付仲介費(居間報酬)
予上訴人。兩造嗣於109年7月22日簽定系爭契變書，將每坪單價提高為12萬5,000元；復於109年8月2日，因上訴人為促成買賣，故同意被上訴人僅給付依同意出賣者應有部分比例計付1%之仲介費，不同意出賣者(法院提存價金部分)之買方仲介費無須給付，並由上訴人營業員張○○將此意旨書寫成手寫條款。被上訴人與如附表一所示同意出賣之共有人陳榮生等13人(下稱陳○○等13人)遂於109年8月2日簽定系爭契
約，以總價1億369萬4,731元購得系爭土地，價金應全數存
入第一商業銀行頭份分行價金信託專戶(下稱系爭專戶)，並於系爭契約第15條第17項重申買賣雙方應付仲介費依總價金6%計付(賣方5%、買方1%)，買方給付第2次價金時，賣方仲
介費由系爭專戶匯款給上訴人。惟當時買賣雙方同意由系爭專戶先墊付買方仲介費54萬4,391元【計算式：總價金103,694,731×仲介費比例0.01×同意出賣者應有部分比例52.5%≒544,397.33，上訴人僅收取54萬4,391元】，被上訴人事後應如數匯入仲介費，上訴人始於109年9月1日自系爭專戶領取
包含買賣雙方仲介費572萬9,141元。詎被上訴人事後未依約匯入仲介費，且上訴人已於110年1月15日將賣方代墊買方仲介費54萬4,391元如數匯還給賣方代表陳煥明，可見被上訴
人迄未給付仲介費。茲依如附表二欄所示買受比例計算仲介費，陳志良等3人應付金額均為12萬6,788元(計算式：544,391×23.29%≒126,788)，六友公司則為16萬4,025元(計算式
：544,391×30.13%≒164,025)。爰依系爭契約第15條第17項、系爭議價書第8條、手寫條款約定，請求被上訴人各如數
給付12萬6,788元、16萬4,025元本息。
㈡被上訴人則以：
被上訴人於109年8月2日締結系爭契約前，發現上訴人虛報
賣價且欲藉此多收仲介費，被上訴人因此應多付價金829萬
元，原本不想締約，惟上訴人為促成買賣而同意讓步，上訴人除早已承諾不收「不同意出賣者」之買方仲介費外，再承諾「同意出賣者」之買方仲介費由系爭專戶(即由賣方)給付，亦承諾「不同意出賣者」之賣方仲介費依比例退還被上訴人，藉此可降低賣價，兩造遂合意於系爭契變書增列手寫條款。是被上訴人自無須再給付買方仲介費54萬4,391元等語
，資為抗辯。
二、反訴部分：
㈠被上訴人主張：
上訴人取得賣方仲介費518萬4,750元，依不同意出賣者應有部分比例47.5%(計算式：1-52.5%＝47.5%)計算，上訴人應
退還總金額為246萬2,756元(計算式：5,184,750×47.5%≒2,462,756.25)，再依被上訴人承買比例計算，上訴人應退還
陳志良等3人各57萬3,576元(計算式：2,462,756×23.29%≒57
3,576)，應退還六友公司74萬2,028元(計算式：2,462,756×30.13%≒742,028)。爰依手寫條款(第2-3行)約定，請求上訴
人如數給付，並均自反訴起訴狀繕本送達翌日(即110年5月1日)起至清償日止，按年息5%計算之利息(詳如附表四欄所示；以下分稱57萬3,576元、74萬2,028本息)。
㈡上訴人則以：
手寫條款乃兩造約定，且賣方應付仲介費由上訴人與賣方另行約定，上訴人無由將賣方應付仲介費退還被上訴人之理。手寫條款用詞「退還」2字，係因系爭契約第15條第17項載
明仲介費各依賣方5%及買方1%負擔意旨，並未標註不同意出賣者(法院提存價金部分)無須支付買方仲介費，則上訴人依系爭契約收取完整之1%買方仲介費時，應退還溢收部分之意，而非將賣方仲介費退還被上訴人。則被上訴人反訴請求退還賣方仲介費，應無依據等語，資為抗辯。
三、原審就本反訴為上訴人敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分，全部提起上訴；兩造之聲明為：
㈠上訴人之上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉關於本訴部分，陳志良等3人應各給付上訴人12萬6,788元本息，六友公司應給付上訴人16萬4,025元本息。
⒊關於反訴部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡被上訴人之答辯聲明：
上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造(上訴人由其營業員張○○、劉○○代理，被上訴人則由大自
然公司負責人曾楹舜代理)於109年7月13日簽定系爭議價書
，約定被上訴人擬承購系爭土地，每坪單價11萬5,000元，
議價有效期間自109年7月13日起至109年10月12日止，並承
諾於買賣契約成立時，給付買賣價金1%之仲介費予上訴人(
見系爭議價書第8條、原審卷第41頁)。
㈡兩造(上訴人由張○○、劉○○代理，被上訴人由曾楹舜代理)於1
09年7月22日簽定系爭契變書，將每坪單價由11萬5,000元提高為12萬5,000元，委託期間自109年7月22日起至109年10月12日止(見原審卷第43頁)。
㈢被上訴人與陳○○等13人於109年8月2日簽定系爭契約，約
定由陳○○等13人(依土地法第34條之1)將系爭土地以每坪
12萬5,000元出賣予被上訴人，總價金1億369萬4,731元，及「買賣雙方支付仲介公司服務費計6%(賣方支付5%，買方支
付1%)，買方支付第二次款時，賣方服務費由第一銀行頭份
分行不動產價金信託專戶(下稱系爭專戶)出款給仲介」(見
系爭契約第15條第17項)，暨買方承買比例詳如附表二欄
所示，並依承買比例給付價金(見系爭契約第15條第18項；
原審卷第45-51頁) 。
㈣不同意出賣系爭土地之共有人應得買賣價金為4,925萬4,997元(計算式：103,694,731×47.5%≒49,254,997) 。
㈤被上訴人於110年1月5日因買賣而登記取得系爭土地所有權
，其中六友公司取得應有部分10000分之3013，陳志良等3人各取得應有部分10000分之2329【見臺灣苗栗地方法院110年度司促字第476號卷第21-23頁】。
㈥系爭土地賣方應付仲介費為518萬4,750元(計算式：103,69
4,731×0.05＝5,184,736.55，上訴人收取518萬4,750元)；
買方應付仲介費為54萬4,391元(計算式：103,694,731×0.01×52.5%=544,397.33，上訴人收取54萬4,391元)，總計572萬9,141元(計算式：5,184,750＋544,391＝5,729,141)。陳榮生等13人與被上訴人於109年9月1日簽定不動產買賣價金信
託指示書，同日即由系爭專戶匯款572萬9,141元給上訴人(
見本院卷第181-182頁)。
五、兩造爭執事項：
㈠上訴人依系爭契約第15條第17項、系爭議價書第8條、手寫
條款約定，提起本訴，請求陳志良等3人應各給付上訴人12
萬6,788元本息，六友公司應給付上訴人16萬4,025元本息，是否有據？
㈡被上訴人依手寫條款(第2-3行)約定，提起反訴，請求上訴
人各應給付陳志良等3人57萬3,576元本息，及給付六友公司74萬2,028元本息，是否有據？
六、本院之判斷：
㈠手寫條款之疑義部分：
按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義上及論理上詳為探求。當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷(最高法院65年度台上字第2135號判決參照)。不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。經查：
⒈觀諸手寫條款內容，其中前段即第1行記載「買方只付簽約
人的價金1%仲介費」，後段即第2-3行記載「法院提存價金
部分，不支付仲介費，要退還買方」(見原審卷第43頁)。依其通常文義，前段部分係針對買方依系爭議價書第8條買方
應付完整1%仲介費，所為修正，亦即買方僅付「同意出賣者」應有部分比例計算之買方仲介費，並應扣除其餘未簽約者即「不同意出賣者」應有部分比例計算之買方仲介費。至於後段部分，顯然針對「不同意出賣者」(契約用語為法院提
存價金部分)之仲介費如何退還，所為約定，與前段「同意
出賣者」之買方仲介費之折讓約定，應有區別。又後段部分所指應退還之仲介費，究係買方仲介費，抑或賣方仲介費，及退還比例與金額，依文義觀察，仍屬不明，自應參酌其他締約相關資料，並依前述契約解釋原則而為判斷。
⒉兩造俱不爭執其等締約之聯繫窗口，上訴人為其營業員張慶福，被上訴人則為曾楹舜(見兩造不爭執事項第㈠㈡)，且手寫條款全為張○○所書寫，則關於手寫條款之增列時間、緣由，乃至於當事人之真意若何，自以張○○、曾楹舜等2人
最為熟稔，是其等所為締約相關證言均屬親自見聞觀察所得，如與客觀事證相符，且未違反經驗或論理法者，應較其他未全程參與締約者之證言，較為可採，應屬當然。
⒊依證人張○○(即陳志良之妻姊)原審證言(見原審卷第175-176頁)，再參酌卷內其他事證，兩造於109年8月2日簽定系爭契約當天，始發生購買底價之爭執，上訴人於此之前，依系爭議價書與系爭契變書，本可取得完整之1%買方仲介費，應無任何折讓或退還仲介費之客觀事由存在。依此，可見張慶福證稱因被上訴人於109年8月2日後悔依系爭契變書所載每
坪12萬5,000元購買，故於同日增列全部手寫條款，上訴人
始同意折讓買方應付仲介費之證言(見原審卷第178-179頁)
，應屬合理可信。
⒋參以證人張○○於原審證稱：系爭土地面積829.6坪(算至小數
點以下第2位則為829.56坪)，賣方原開價每坪18萬元，買方先出價11萬5,000元，再於109年7月22日出價12萬5,000元，等於每坪降價5萬5,000元，共降價4,562萬元，議價成功；
因賣方有20幾位來自各地年老之共有人，事先先確定賣價，始願前來簽約，經上訴人向賣方回報買方出價12萬5,000元
，所以相約雙方於109年8月2日前來上訴人公司簽約；當天
順利完成簽約，賣方應付總價金5%之仲介費，買方則付總價金1%之仲介費，合計6%；其間曾楹舜提及提存部分(指不同
意出賣者)不給付1%之仲介費，最後上訴人公司店長答應，
未前來簽約之1%仲介費退還，而加註手寫條款；仲介費572
萬9,241元，總價1億多之1%是103萬6,937元，上訴人應退還金額是49萬2,545元，被上訴人僅給付上訴人54萬4,392元(
差額1元應屬計算之誤差)，是曾楹舜在中興路工業區LINE群組說他從履保裡面支出，仲介費尾款(54萬4,392元)會再補
上，因為仲介費不含在總價金，如此才吻合，此爭議是結案時發現曾楹舜未補上仲介費等語(見原審卷第178-182頁)。
準此，可知手寫條款第1行「買方只付簽約人的價金1%仲介
費」，係指被上訴人僅付「同意出賣者」之54萬4,392元仲
介費，手寫條款第2-3行「法院提存價金部分，不支付仲介
費，要退還買方」係退還(不收取之意)被上訴人「不同意出賣者」之49萬2,545元。以上證言，核與⑴曾楹舜與張○○於10
9年8月31日對話提及「曾楹舜：銀行(指系爭專戶)支付6%(
指買賣全部仲介費572萬9,241元)...然後再麻煩你向公司退回部分款項(指賣方代墊買方54萬4,391元)；張○○：OK」、⑵
曾楹舜於109年9月1日群組對話「美蓉：請問張大哥(指張○○
)，銀行在問今天要給的仲介費共多少錢。曾楹舜：仲介費
總計5,729,141元，賣方5,184,750元，買方544,391元(尾款再補上)」、⑶曾楹舜於109年9月1日對話提及「1%總計1,036
,937元，已簽1%：544,392元，提存1%：492,545元」(見原
審卷第61、193-197頁)，其中曾楹舜所述買方應付仲介費54萬4,391元(手寫條款第1行)，並由系爭專戶先墊付，事後再補上，及提存1%之49萬2,545元(手寫條款第2-3行)，作為限縮被上訴人應付仲介費之範圍各情，完全脗合。準此，益見張○○所為前述證言，與前述客觀事證均相脗合，應屬可採。
⒌況被上訴人首次出價每坪11萬5,000元，可見系爭土地確有此
行情以上之價值，若以此單價計算成交者，則買賣總價金為9,539萬9,400元(計算式：115,000元×829.56坪＝95,399,400
元），依系爭議價書第8條約定，及仲介費買1賣5之交易分
擔慣例，上訴人共可收取仲介費572萬3,964元(計算式：95,399,400×0.06＝5,723,964；賣方應付其中6分之5即476萬9,9
70元、買方應付其中6分之1即95萬3,994元)。復經兩造再簽定系爭契變書，將承買單價提高為每坪12萬5,000元，則除
上訴人願意拆讓些許外，其可獲取之仲介費實無可能低於572萬3,964元。再者，上訴人所營事業顯以居間媒合不動產買賣為主，其於居間媒合期間恆需先墊付各項營業成本，諸如員工薪資、油資、交通費、店舖租金與水電費、製作刊登買賣廣告、公關費用等，並於媒合成功後，分別向買賣雙方收取一定比例仲介費，最後尚依照營業所得金額多寡，依法繳納若干所得稅。是上訴人既非慈善事業團體，實無可能平白免費為客戶服務，而不向買方收取仲介費，更無倒貼營業成本與稅捐之理。尤以本件同意出賣之陳○○等13人，不僅人數
眾多，意見難期一致，且散居全臺各縣市(見原審卷第51頁)，媒合其等同意出賣，尤難逕謂屬簡易之事。又即使被上訴人後悔不買，亦有多數潛在買家可能購買，上訴人豈有可能同意犧牲近半數仲介費，而促成此次買賣。凡此，足見被上訴人抗辯上訴人藉虛構底價12萬5,000元，以取得更高仲介
費，且事後同意免收買方仲介費54萬4,391元，並退還賣方
仲介費246萬2,756元，以換取被上訴人締約云云，顯然悖於仲介交易常情，殊難採信。
⒍買方應付仲介費54萬4,391元既由系爭專戶(賣方應得價金)先
為墊付，且被上訴人要求上訴人將此金額先退還賣方，嗣後再補上，則上訴人主張將其自賣方溢收之仲介費54萬4,391
元退還賣方代表陳煥明(見本院卷第97頁)，應屬合理可採。
⒎至被上訴人援引張○○所為其餘證言，而將兩造仲介費協議與
手寫條款各曲解為兩造合意由賣方給付全部仲介費，及上訴人同意退還不同意出賣共有人之賣方仲介費云云，核與前述曾楹舜事後所述之客觀事證不符，應屬事後迴護被上訴人之詞，自難採信。
⒏從而，手寫條款第1行「買方只付簽約人的價金1%仲介費」，
係指被上訴人僅付「同意出賣者」之54萬4,391元仲介費，
手寫條款第2-3行「法院提存價金部分，不支付仲介費，要
退還買方」則指上訴人不可向被上訴人收取「不同意出賣者」之49萬2,545元，以限縮上訴人收取買方仲介費之範圍，
而非指賣方仲介費，應無疑義。
㈡本訴請求部分：
⒈查被上訴人迄未給付兩造最終約定之仲介費數額54萬4,391元
，則上訴人依系爭議價書第8條、手寫條款約定，併依被上
訴人承買比例，分別請求陳志良等3人應各給付上訴人12萬6,788元本息，六友公司應給付上訴人16萬4,025元本息(計算式詳如前述)，俱有依據。
⒉至上訴人另本於系爭契約第15條第17項約定，請求被上訴人為前述相同給付，惟系爭契約乃被上訴人與陳○○等13人所簽
定，上訴人並非締約當事人，且依該條項內容，僅約定買賣雙方應負之仲介費比例，核無仲介公司可直接請求買賣雙方給付仲介費之文義，自非第三人利益契約(最高法院98年度
台上字第81號判決參照)。是以，上訴人援引系爭契約第15
條第17項約定，請求被上訴人給付前述仲介費，應無依據。㈢反訴請求部分：
查手寫條款(第2-3行)約定既屬限縮上訴人收取買方仲介費
之範圍，而非指賣方仲介費，即上訴人不可向被上訴人收取「不同意出賣者」之49萬2,545元，則被上訴人猶依此約定
，請求上訴人各應給付陳志良等3人57萬3,576元本息，及給付六友公司74萬2,028元本息，俱無憑據。
七、綜上所述，上訴人依系爭議價書第8條、手寫條款約定，請
求陳志良等3人各應給付上訴人12萬6,788元本息，六友公司應給付上訴人16萬4,025元本息，均為有理由，應予准許。
被上訴人依手寫條款(第2-3行)約定，反訴請求上訴人各應
給付陳志良等3人57萬3,576元本息，並給付六友公司74萬2,028元本息，均為無理由，不應准許。從而原審就前開應准
許與不應准許部分，均為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。至上訴人就本訴部分，另追加依系爭契約第15條第17項為請求權基礎部分，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　11　　日民事第二庭 審判長 法　官 楊 國 精
法　官 陳 得 利
法 官 陳 正 禧正本係照原本作成。
僅被上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。

書記官 陳 三 軫

中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　11　　日
附表一(苗栗縣○○市○○段0000地號土地)： 編號 共有人 應有部分 備註 1 陳○○ 10分之1 2 陳瑞嶽 10分之1 3 陳瑞禎 10分之1 4 陳煥榮 40分之1 5 陳弘治 30分之1 6 陳文盛 30分之1 7 林清蓉 30分之1 8 陳煥章 60分之1 9 陳煥文 60分之1 10 陳煥明 60分之1 11 陳煥良 60分之1 12 陳煥銘 60分之1 13 陳煥英 60分之1 合計 40分之21

附表二： 編號 買受人 承買及應付價金比例 總價金 備註 １ 六友公司 30.13% 1億369萬4,731元 ２ 大自然公司 23.29% ３ 鄒俊禹 23.29% ４ 陳志良 23.29% 合計 100%

附表三(本訴請求)： 編號 本訴原告 本訴被告 請求權基礎 訴之聲明 備註 １ 欣誼泰公司 大自然公司 系爭契約第15條第17項、系爭議價書第8條、手寫條款 大自然公司應給付欣誼泰公司12萬6,788元，及自民國110年4月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ２ 同上 六友公司 同上 六友公司應給付欣誼泰公司16萬4,025元，及自110年4月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ３ 同上 鄒俊禹 同上 鄒俊禹應給付欣誼泰公司12萬6,788元，及自110年4月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ４ 同上 陳志良 同上 陳志良應給付欣誼泰公司12萬6,788元，及自110年4月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息 合計 54萬4,389元

附表四(反訴請求)： 編號 反訴原告 反訴被告 請求權基礎 訴之聲明 備註 １ 大自然公司 欣誼泰公司 手寫條款(第2-3行) 欣誼泰公司應給付大自然公司57萬3,576元，及自110年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ２ 六友公司 同上 同上 欣誼泰公司應給付六友公司74萬2,028元，及自110年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ３ 鄒俊禹 同上 同上 欣誼泰公司應給付鄒俊禹57萬3,576元，及自110年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ４ 陳志良 同上 同上 欣誼泰公司應給付陳志良57萬3,576元，及自民國110年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息 合計 246萬2,756元