臺灣高等法院 臺中分院111年度上易字第266號

• 裁判案由: 履行契約給付佣金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 111 年 11 月 08 日
• 當事人: 蔡以德

臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度上易字第266號
上 訴 人 蔡以德
蔡清俊
蔡丁村
共 同
訴訟代理人 陳金村律師
被 上訴 人 呂幸蓉
訴訟代理人 蔡其展律師
上列當事人間履行契約給付佣金事件，上訴人對於中華民國111
年2月11日臺灣臺中地方法院109年度訴字第2843號第一審判決，提起上訴，本院於111年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之宣告均駁回。
三、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：上訴人為臺中市○○區○○段000○000地號土地
（下稱系爭土地）之共有人，擬出賣其等就系爭土地之所有權應有部分（下合稱系爭應有部分），伊於108年2月間覓得訴外人富宇建設股份有限公司（下稱富宇公司）有意購買系爭土地，該公司並於108年5月12日交付伊票面金額500萬元
支票（下稱系爭支票），作為定金。兩造遂於108年5月17日簽立專任不動產買賣委託授權書（下稱0517授權書），由上訴人委託伊將系爭應有部分以每坪新臺幣（下同）21萬元出售，居間報酬為買賣總價之2%，期間至109年12月31日止（
下稱0517居間契約）。伊於109年5月29日與訴外人柯奇旺、吳紳農（原名吳江秋）、富宇公司法定代理人張世欣、總經理鍾堯明商議系爭應有部分之買賣事宜。然富宇公司竟透過訴外人晶山地產開發有限公司（下稱晶山公司）等人仲介，於109年5月31日與上訴人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以每坪21萬元之價格購買系爭應有部分，並於109年8月11日辦畢所有權移轉登記。系爭買賣契約係因伊報告訂約之機會或為訂約之媒介而成立，縱上訴人係經由晶山公司居間，與富宇公司簽立系爭買賣契約，但因0517居間契約屬「專任」委託銷售契約，上訴人仍應依該居間契約，按買賣總價2%計付報酬。爰依0517居間契約之法律關係，求為命上訴人蔡清俊、蔡丁村、蔡以德（下各逕以姓名稱之，合稱上訴人）各給付伊25萬8,538元、25萬8,538元、12萬9,267
元（計算式詳如附表所示），及均加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不另贅述）。
貳、上訴人則以：訴外人蔡家興當初僅持0517授權書第2頁予伊
等在「立同意書人」欄簽名，並未提供第1頁供伊等審閱或
簽名，兩造就系爭應有部分並無成立居間契約。況兩造已於108年5月19日另簽立專任不動產買賣委託授權書（下稱0519授權書），取代之前之0517居間契約，委託被上訴人將系爭應有部分以每坪22萬元出售，居間報酬為買賣總價之4%，期間至109年12月31日止（下稱0519居間契約），被上訴人自
無從依0517居間契約請求給付報酬。且0517居間契約非屬專任委託銷售契約，系爭買賣契約既由晶山公司居間而成立，被上訴人自亦不得請求給付報酬等語，資為抗辯。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，上訴聲明為：一、原判決不利於上訴人部分廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴與假執行之聲請均駁回（見本院卷第119頁
）。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
肆、兩造不爭執事項（見本院卷第47、48頁）：
一、上訴人及蔡家興於108年5月17日在0517授權書之立同意書人欄內簽名（見原審卷㈠第331頁）；又蔡清俊、蔡丁村、蔡家
興於同年月19日在0519授權書之立同意書人欄內簽名，被上訴人則在受託人欄簽名（見原審卷㈠第339頁）。
二、被上訴人、柯奇旺、吳紳農與富宇公司之法定代理人張世欣、總經理鍾堯明曾於109年5月29日商議系爭應有部分之買賣事宜。
三、上訴人與富宇公司於109年5月31日簽訂系爭買賣契約（見原審卷㈠第129至138頁、165至174頁、185至194頁），約定買賣價格為每坪21萬元，並於同年8月11日完成系爭應有部分
移轉登記，上訴人已支付晶山公司仲介費。
四、系爭買賣契約由富宇公司授與晶山公司代理權而簽立（見原審卷㈠第139、177、195頁）。
五、附表所載蔡清俊、蔡丁村、蔡以德各自就系爭土地所有權應有部分之買賣總價為1,296萬2,250元、1,296萬2,250元、648萬1,020元。
伍、本院得心證之理由：
一、兩造應有成立0517居間契約，另蔡清俊、蔡丁村與被上訴人應有成立0519居間契約：
㈠查上訴人簽名於0517授權書第2頁之立同意書人欄，另蔡清俊
、蔡丁村2人亦有簽名於0519授權書第2頁之立同意書人欄，為兩造所不爭執，並有各該授權書附卷可稽（見原審卷㈠第2
1至27、329至339頁），堪信為真實。
㈡被上訴人主張上訴人曾授權蔡家興委託伊仲介銷售系爭應有部分，兩造先後成立0517、0519居間契約等情。雖為上訴人所否認，辯稱兩造未成立居間契約云云。惟查，證人蔡家興於原審證稱：伊經上訴人授權，去找被上訴人做系爭應有部分仲介買賣之事宜，伊有先跟上訴人商量系爭應有部分出售之價格。109年5月間，伊拿被上訴人備妥的0517授權書、0519授權書去蔡丁村、蔡明橋家中，也有拿到蔡以德店裡，蔡明橋來過伊家1次，伊也有打電話給蔡明橋，上開2份授權書都是整份給上訴人他們簽名，他們沒有帶印章，說簽了就算數。要簽2次是因為價格、佣金趴數的關係，一開始是說一
坪賣21萬元，本來是百分之3，後來變成百分之2，若賣22萬元，願意給百分之4，伊拿上開2份授權書給上訴人簽名時，都有看到上訴人在翻，蔡清俊因為年紀比較大，被上訴人那天有跟伊一起去蔡清俊家中，被上訴人還有唸給蔡清俊聽，出售價格都有討論過，而且蔡丁村還說要寫日期，以免賣到3年、5年，才不會拖太久等語（見原審卷㈡第105至114頁）。再觀諸0517授權書第2頁（見原審卷㈠第331頁）第1至3行，明白記載：「上聯委託書加註如下：註：賣方同意受託人委託價款為新台幣22萬/坪以上(含22萬)，以現金買賣總價
款百分之肆為仲介費與受託人。」等文字，足認上訴人簽名於0517授權書第2頁時，應知悉該份文件尚有「上聯」之內
容，並非完整之文件。參以上訴人復不爭執兩造前於107年5月2日即曾就系爭應有部分簽訂與0517、0519授權書相類內
容、格式之專任不動產買賣委託授權書（其中第1頁為相同
條款約定內容，第2、3頁則為立同意書人欄之簽章），該授權書之受託人亦記載為被上訴人，有該授權書可憑（見原審卷㈠第347-351頁，本院卷第120頁）。倘0517、0519授權書簽署時，蔡家興並未將該等授權書之第1頁供其審閱或簽名
，則衡情上訴人在看見0517授權書第2頁第1至3行記載之上
開文字後，應無可能在蔡家興未提出0517授權書、0519授權書第1頁供其審閱前，即率予簽名。是證人蔡家興證述其係
先後持完整之0517、0519授權書予上訴人及蔡清俊、蔡丁村2人簽署，應非虛妄，堪以採信。由此足徵兩造於108年5月17日應有成立0517居間契約，又蔡清俊、蔡丁村2人與被上訴人另於同年5月19日亦有成立0519居間契約，應屬無疑。
二、0517及0519居間契約，二者之當事人及報酬約定條款均不相同，且無以0519居間契約取代0517居間契約之相關約定存在，難認0517居間契約已為0519居間契約所取代，而不存在：
㈠0517及0519居間契約確已成立，業如前述，上訴人雖辯稱051
7居間契約已為0519居間契約所取代，而不存在云云。然查
，依0517授權書之記載（見原審卷㈠第329至331頁），0517居間契約之當事人為上訴人、蔡家興與被上訴人，雙方約定上訴人、蔡家興委託被上訴人將其等就系爭應有部分以每坪21萬元出售，居間報酬為買賣總價之2%，如以22萬元以上（含22萬元）出售，居間報酬則為買賣總價之4%。而依0519授權書所載（見原審卷㈠第337至339頁），0519居間契約之當事人為蔡清俊、蔡丁村、蔡家興、原審共同被告蔡明橋及訴外人蔡素貞、蔡添貴（下稱蔡明橋等6人）與被上訴人，雙
方約定蔡明橋等6人委託被上訴人將其等就系爭土地之所有
權應有部分以每坪22萬元出售，居間報酬為買賣總價之4%。足見0519居間契約與0517居間契約，不僅當事人不同，居間報酬約定之比例亦不相同。且0519授權書所載內容中，並未有「蔡清俊、蔡丁村前與被上訴人簽立之0517授權書，已為本授權書（即0519授權書）所取代」之相關約定，自難認0517居間契約已為0519居間契約所取代，而不存在。至證人蔡家興於原審固曾證稱：最後確定的價格及佣金是22萬元、4%佣金，就沒有21萬元、2%的佣金。0519授權書要把0517授權書21萬元之條件解除，伊有跟蔡丁村講，也有跟蔡以德的太太說云云（見原審卷㈡第114頁）。惟證人蔡家興此部分證述
內容，與上開2份授權書所載文義，明顯不符，且蔡以德亦
未與被上訴人簽訂0519授權書，故證人蔡家興應有誤解，自難執此遽為上訴人有利之認定。
三、0517居間契約應為訂約之媒介居間，而非報告訂約機會之報告居間，系爭買賣契約並非被上訴人媒介而成立，自不得請求居間報酬：
㈠按民法第565條所定之居間，有為報告訂約機會之報告居間，
及為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（參最高法院110年度台上字第1948號民事判決）。準此可知，媒
介居間之居間人縱為報告但無效果時，自不得許居間人請求報酬之支付。
㈡被上訴人主張：伊曾向上訴人出示系爭支票，告以富宇公司要購買系爭應有部分後，上訴人始與富宇公司簽立系爭買賣契約，伊已向上訴人報告訂約之機會，上訴人應依0517居間契約給付伊報酬云云，為上訴人所否認，辯稱：系爭買賣契約之簽立係由紀水上、蔡竹祿及晶山公司居間，其等已給付該3人居間報酬等語。觀之0517授權書首即記載：「立書人…
…（以下簡稱賣方）經由受託人（即被上訴人）仲介委賣之不動產如下……」，繼而於其後之「註：⒉」部分載明：「賣
方（指上訴人）應於簽訂買賣契約後，同時以現金買賣總價款百分之貳為仲介費與受託人（指被上訴人）」等語（見原審卷㈠第329頁），並無約定「被上訴人有向上訴人為報告簽
訂買賣契約機會，亦得請求報酬」之相類似內容，足見兩造係約定買賣契約經由被上訴人媒介而成立後，上訴人即應給付按買賣總價2％計算之仲介費予被上訴人，堪認0517居間契
約應為訂約之媒介居間，而非屬報告訂約機會之報告居間。㈢次查：
1.證人紀水上於原審證稱：「我與晶山公司李子如是老朋友，李子如拜託我說他要買系爭土地，我知道系爭土地要賣好幾年了，我也有找蔡竹祿幫忙，因為蔡竹祿是○○人，有
地緣關係。我後來才知道晶山公司後面就是富宇公司，我有與蔡以德、蔡丁村接觸，蔡明橋只有後面簽過戶時才認識。我、蔡竹祿及晶山公司居間上訴人出售系爭應有部分予富宇公司後，上訴人有給我們總金額百分之3的報酬，
我與蔡竹祿、晶山公司（李子如）3個人平分，給付方法
是上訴人先匯給晶山公司信託帳戶，晶山公司先扣除百分之20（管理費用）後，再給我剩下的3分之1，富宇公司也有給晶山公司報酬。上訴人都知道仲介費要給3%，給晶山公司、我及蔡竹祿」等語（見原審卷㈠第439至451頁）。⒉證人蔡竹祿於原審證稱：「我是○○當地的仲介，因透過紀
水上介紹來整合系爭土地買賣，後來我與紀水上和晶山公司合作，紀水上有拿一份地政二類謄本叫我去找地主，我有接觸過上訴人，因為系爭土地共有人有28人，要全部簽買賣契約很不容易，有建議富宇公司先買持份，不是我與紀水上接洽富宇公司，是由晶山公司跟富宇公司接洽，晶山公司是紀水上介紹給我認識的。我們仲介系爭應有部分買賣價格為每坪21萬元，此價格沒有變過，上訴人委託我、紀水上及晶山公司當系爭土地之仲介，然後給我們3%的仲介費用，此仲介費用先由晶山公司扣除20%之管理費用
，剩下80%再分成3等份，由晶山公司、我、紀水上各3分
之1。晶山公司是開發公司，也可以做仲介。我向上訴人
大約拿了40萬元仲介費。我於109年農曆過年後，與上訴
人接觸，表明我要仲介系爭土地，我問他們20萬元以上要不要賣。上訴人很堅持21萬元才要賣，因為有人出到這個價位。我問上訴人21萬元要不要賣，上訴人就說21萬元就直接簽約。上訴人說很多仲介找他們，都沒有結果。我不是因為蔡家興才接觸到上訴人，我先認識蔡以德」等語（見原審卷㈠第453至463頁）。
⒊證人柯奇旺於原審證稱：「當初富宇公司有意願買整塊的系爭土地，被上訴人說她可以整合整塊基地。富宇公司就開系爭支票（發票日期108年5月12日，見原審卷㈠第29頁）給上訴人，表示富宇公司有意願要買整塊系爭土地。後來超過半年都沒有辦法整合整塊，被上訴人就把系爭支票退回去給富宇公司，富宇公司要買整塊系爭土地全部的事，就不了了之。後續富宇公司才說如果有系爭土地持分便宜，也可以買，我就把這訊息透過吳紳農再轉達給被上訴人，被上訴人跟我報了價格，我報給富宇公司，富宇公司回我說：被上訴人報的價格比別人高，我回富宇公司說：你有便宜的就找便宜的買。這件事情我有轉達給吳紳農、被上訴人知道，並告知：你報的價格比別人高。後來就不了了之，富宇公司就沒再透過我買系爭土地。之後，被上訴人請我再約富宇公司於109年5月29日在富宇公司辦公室談，被上訴人有口頭跟富宇公司總經理報告，被上訴人拿出來的授權明細應該是整塊系爭土地賣的條件，富宇公司希望買整塊系爭土地。但整塊地整併不起來，所以當時被上訴人有跟富宇公司談持分可以先買。總經理回稱：如果現在要買持分的話，當然誰比較便宜，就跟誰買。總經理有說別人報18萬元的價格，（提示原審卷㈠385至387頁被上訴人所提109年5月29日當日錄音譯文）我聼說就是紀水上去找地主，報給富宇公司的價格。總經理的意思是人家比被上訴人便宜，讓別人做看看，他當然要找便宜的買。如果別人做不出來，可能回頭再找上訴人。後面富宇公司的買賣，我沒有參與，我不認識系爭土地的地主，與上訴人沒有見過面，我與吳紳農沒有參與後面富宇公司的買賣事宜」等語（見原審卷㈠第420至439頁）。
⒋證人證吳紳農於原審證稱：「當初我去找蔡家興，蔡家興說系爭土地是被上訴人在幫忙處理，我有問富宇公司，富宇公司說全部共有人要一起賣，才要買，但被上訴人簽不出來。後來富宇公司說有人報的價位比較便宜，就叫我與被上訴人不要再弄了。我有看過系爭支票，是富宇公司說如果系爭土地可以整合的話要買，所以才開系爭支票要給地主看，表示富宇公司有買的誠意。因為整合不起來，後來富宇公司就把系爭支票收回去了。於109年5月29日的3
個月前，我有跟被上訴人說，富宇公司說有人報價比我們便宜，報價好像是18萬元，富宇公司叫我們暫停。109年5月29日當日與富宇公司談時，富宇公司並沒有提到已經有人幫他跟地主談妥買賣價格。」（見原審卷㈡第94至99頁）等語。
⒌綜觀上開證人之證言，可知紀水上、蔡竹祿及晶山公司於1
09年5月31日簽立系爭買賣契約前1個月，即與上訴人接觸，並得知上訴人願意出售系爭應有部分之價格為21萬元，而上訴人之系爭應有部分最後係經由紀水上、蔡竹祿、晶山公司居間仲介而出售予富宇公司，並推由晶山公司出名為仲介人名義。此觀蔡以德、蔡清俊、蔡丁村各自與富宇公司簽訂之不動產買賣價金履約保證申請書（見原審卷㈠第141至201頁），均記載「不動產仲介方」為晶山公司。且系爭買賣契約簽立後，除富宇公司有給付晶山公司報酬外，上訴人亦確將買賣總價3%之居間報酬給付予晶山公司，再由晶山公司先扣除20%之管理費用後，將剩餘款項分
成3等份，並交付紀水上及蔡竹祿各3分之1居間報酬，晶
山公司則自留3分之1作為居間報酬，復有不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書在卷可參（見原審卷㈠第145、183、201頁）。由此足認被上訴人縱使曾向上
訴人提示富宇公司簽發之系爭支票，告以富宇公司有意購買系爭土地，但最終上訴人與富宇公司係經由紀水上、蔡竹祿及晶山公司等人之居間始簽立系爭買賣契約，並非經由被上訴人告知富宇公司有意購買系爭土地之訊息或居間，而成立系爭買賣契約，是依上說明，被上訴人自不得依0517居間契約，請求上訴人給付居間報酬。
四、0517居間契約應屬一般委託銷售契約，非屬專任委託銷售契約：
㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時之情形、過去之事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（參最高法院111年度台上字第1960號民事判決）。被上訴人主張：
因0517授權書之名稱為「專任不動產買賣委託授權書」，故0517居間契約應屬專任委託銷售契約云云，為上訴人所否認，辯稱：因0517授權書內並無任何專任委託條款之內容，故0517居間契約應屬一般委託銷售契約等語。
㈡查不動產委託銷售契約有專任委託銷售契約及一般委託銷售契約二種型態，前者係明定委託人於委託居間人銷售期間，不得自行出售或另行委託其他居間人為仲介銷售之行為；如無此限制，則屬一般之委託銷售契約。故是否屬專任委託或一般委託，即應視該委託銷售契約內，有無約定「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的居間銷售行為」，或有無約定：「委託期間內，委託人如自行出售或另行委託第三者居間銷售者，視為受託人已完成居間之義務，委託人仍應支付約定之報酬」內容，加以判定。如有上開相類之約定，則屬不動產專任委託銷售居間契約；反之，則屬不動產一般委託銷售居間契約。而被上訴人既自承：其自96年間起至107年間止，具有不動產經紀營業
員證照（登錄字號：（96）登字第000000號，見原審卷㈠第3
43、351頁），僅於0517授權書簽立時，因未繼續研習而喪
失該營業員證照等情（見本院卷第48頁），故被上訴人就上開不動產專任委託銷售契約與不動產一般委託銷售契約間之差異，自難諉為不知（蓋需參加不動產經紀營業員專業訓練課
程30小時或一定時數以上，並測驗及格，始得取得證照。）。觀諸0517授權書，其上雖記載名稱為「專任不動產買賣委託授權書」，然細譯其條款內容，僅約定委託期間、委託價格，及賣方應於買賣契約簽訂後，給付一定比例之仲介費予受託人（即居間人），並無禁止委託人於委託期間內自行出售或另行委託其他居間人從事與受託人同樣的居間銷售行為，亦未約定委託人如於委託期間內自行出售或另行委託第三人仲介銷售，即視為受託人已完成居間義務，委託人仍應支付報酬，則其性質應屬一般委託銷售契約，尚難徒憑其授權書名稱載有「專任」二字，即遽謂係屬專任委託銷售契約。是上訴人主張0517居間契約，係屬一般居間契約，而非專任居間契約，應非無稽，可堪採信。至證人蔡家興於原審固證稱：「若授權期間還沒有到，不可以再找其他的仲介來買賣土地(見原審卷㈡第108頁)」云云。惟其此部分證述並未記載
0517授權書內，核屬其個人意見之陳述，並非屬其有親見親聞兩造曾於0517授權書記載內容外，另外口頭特別就其上開證述內容部分為約定之證述，自不得據為被上訴人有利之認定。從而，被上訴人以上訴人違反兩造間之專任委託居間契約為由，據以請求上訴人給付本件報酬，於法無據，不應准許。
五、綜上所述，0517居間契約既屬為訂約之媒介居間與一般居間契約，非屬為報告訂約機會之報告居間或專任委託銷售居間契約，且上訴人與富宇公司所以簽訂系爭買賣契約，並非經被上訴人居間仲介，而係經由晶山公司等3人居間仲介而成
立，則被上訴人自不得依0517居間契約，請求上訴人給付買賣總價2%之報酬。從而，被上訴人依0517居間契約之法律關係，請求蔡清俊、蔡丁村、蔡以德各給付伊25萬8,538元本
息、25萬8,538元本息、12萬9,267元本息，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核有未洽，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰廢棄此部分原判決，改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　8 　　日民事第七庭 審判長法　官 吳美蒼
法　官 張國華
法　官 唐敏寶
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 劉恒宏

中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　9 　　日附表：
編號 姓 名 以系爭土地應有部分計算之買賣總價 (新臺幣) 以2％計算之居間報酬 1 蔡清俊 1,296萬2,250元 25萬9,245元【計算式：12,962,250×2％＝259,245】 2 蔡丁村 1,296萬2,250元 25萬9,245元【計算式：12,962,250×2％＝259,245】 3 蔡以德 648萬1,020元 12萬9,620元【計算式：6,481,020×2％＝129,620】