臺灣高等法院 臺中分院111年度上易字第537號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 112 年 05 月 17 日
• 法官: 杭起鶴、羅智文、黃裕仁
• 上訴人: 薛憶南
• 被上訴人: 鍾紅珠

臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度上易字第537號
上 訴 人 薛憶南
訴訟代理人 王啟安律師
被上訴人 鍾紅珠
訴訟代理人 李國煒律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國111年9月8日臺灣臺中地方法院110年度訴字第1461號第一審判決提起上訴，本院於112年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人原就原審駁回其請求「確認被上訴人向安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）請求台新國際商業銀行受託信託財產專戶（帳號00000000000000號，下稱系爭履保專戶)內之債權新臺幣（下同）62萬元不存在」部分提起上訴，
嗣於民國111年12月15日當庭撤回此部分上訴（見本院卷86
頁），核先敘明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查
上訴人原上訴聲明第3項為「被上訴人應同意上訴人領回系
爭履保專戶內之買賣價金62萬元」，嗣更正聲明為「被上訴人應指示安新公司自系爭履保專戶撥付62萬元予上訴人」（見本院卷86頁），未變更訴訟標的，核屬更正事實上或法律上之陳述，非訴之變更或追加，併予敘明。
貳、實體部分：
一、本件上訴人主張：兩造於109年12月21日訂立不動產買賣契
約書（下稱系爭買賣契約），約定由伊以總價360萬元向被
上訴人購買坐落臺中市○區○○○段000地號土地（權利範圍100
00分之28，下稱系爭土地），及其上門牌號碼臺中市○區○○
路○段00號0樓之00建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系
爭房地），並於簽訂系爭買賣契約之同時，向安新公司申請辦理買賣價金履約保證。伊自109年12月至000年0月間已陸
續將買賣價金72萬元匯入安新公司提供之系爭履保專戶內。嗣伊發現系爭房屋有漏水等瑕疵後，多次催告被上訴人修補，被上訴人僅於110年2月26日以照片表示已修繕完畢，卻不願協同伊至系爭房屋查看，伊無從確認系爭房屋之漏水瑕疵是否已修復完成。伊於110年4月23日寄發臺中民權路郵局000號存證信函（下稱000號存證信函），請求被上訴人於收受存證信函10日內偕同專業人員至系爭房屋勘查修繕情況，被上訴人逾期未履行，伊即以起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，被上訴人應返還買賣價金72萬元。又系爭履保專戶中之00萬元於110年3月23日經賣方仲介領取，系爭履保專戶內僅餘62萬元。爰依民法第259條第2款、第179條之規定，
求為命㈠被上訴人指示安新公司自系爭履保專戶撥付62萬元予上訴人；㈡被上訴人給付10萬元及加計法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：系爭房屋本身並無漏水瑕疵，僅係同棟0樓
有漏水問題，況伊已委託訴外人即系爭房屋之社區總幹事蘇建紹修繕完畢。上訴人未依約於110年1月22日前將尾款差額88萬元匯入系爭履保帳戶，伊已於110年4月12日、4月28日
寄發存證信函定期催告上訴人，惟上訴人仍未履行，伊即於110年5月17日以台中文心路郵局000號存證信函（下稱000號存證信函）通知上訴人解除系爭買賣契約，上訴人於同年月21日收受000號存證信函，系爭買賣契約已發生解除契約效
力，伊得依系爭買賣契約第8條第2項約定，沒收上訴人已給付之72萬元價金作為違約金等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應指示安新公司自系爭履保專戶撥付6
2萬元予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人10萬元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由
㈠被上訴人解除系爭買賣契約並不合法：
⒈上訴人主張：伊於110年1月8日前往系爭房屋查看格局，發
現天花板竟有漏水及壁癌之情形，並提出照片1張為證（
見原審卷71頁），可見系爭房屋天花板有水痕及壁癌現象，且被上訴人亦自承就此事與系爭房屋之社區總幹事蘇建銘聯繫，蘇建銘以LINE通訊軟體向被上訴人稱「0樓管路
已修繕完成並封閉，拆除費用待主委協調收到錢會給付給你」，有LINE對話截圖照片可憑（見原審卷125頁），復
據證人蘇建銘於原審證稱：伊知道被上訴人和被上訴人之仲介張燕雀有向伊反應系爭房屋有漏水，伊確實有請廠商從0樓維修等語（見原審卷274頁），足見在系爭買賣契約簽約後之110年1月8日時點，系爭房屋之天花板確有滲水
及壁癌之瑕疵甚明。被上訴人雖辯稱：是0樓漏水，系爭
房屋並無漏水云云，然依前揭證據及證詞，系爭房屋之天花板滲水及壁癌確實存在，至於0樓房屋管線是否漏水，
此僅為系爭房屋天花板滲水原因之問題，自不得以此而認系爭房屋之天花板從無滲水及壁癌之瑕疵。
⒉系爭買賣契約第7條約定：「房地點交前，如發現買賣標的
物有物或權利瑕疵，依下列約定處理…⒈買方得催告賣方補
正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使滅少價金或解約等權利；惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約」（見原審卷41頁）。查上訴人於110年1月8日發
現天花板有滲水及壁癌之瑕疵，則依上開約定，上訴人自得定期催告被上訴人修補瑕疵。被上訴人雖辯稱：上訴人所指漏水部分已於110年2月4日修繕完畢等語，然被上訴
人僅傳送原證3照片1張予上訴人，該照片顯示系爭房屋天花板原滲水處以木板封住（見原審卷73頁），實難光憑此照片即可確認系爭房屋天花板滲水及壁癌問題已徹底解決。上訴人當時在僅有此張照片之資訊不明情況下，寄發000號存證信函予被上訴人，文中提及「台端（即被上訴人
）雖稱『屋況問題業已修復』，然本人（即上訴人）親至現
場勘查後發現，原漏水處竟被封板致本人無法檢查是否修繕完成，而壁癌處僅經過簡易之表面修繕，且修繕品質不佳，又本人曾向仲介提出，要求台端提供修繕過程之照片，惟迄今仍未收到修繕過程之照片，本人遂自行拍攝上開修繕後照片供專業之師傅檢視，經專業師傅檢視照片後認為瑕疵並未修繕完畢，故為杜爭議，請台端於收到本函後10日內速與本人聯繫，由貴我雙方自行偕同專業師傅一同前往現場勘驗修繕情況，並請台端提出當初修繕之照片、工法、收據等資料，藉以釐清該等瑕疵是否已修繕完成」（見原審卷83-85頁），足見兩造對系爭房屋天花板滲水
及壁癌之瑕疵是否修繕完畢，尚有爭議。又被上訴人為系爭房屋之賣方，負有修繕上開瑕疵之義務，本於誠信及證據偏在原則，自應由被上訴人負責證明上開瑕疵已修繕完畢，且滲漏水之問題繁雜，並非清除表面滲水或壁癌痕跡即可解決，加以系爭房地售價360萬元，並非日常生活小
物，交易過程猶應慎重為之，故被上訴人為履行交付無瑕疵房屋之給付義務，並保護上訴人財產上利益及交易安全，自衍生出被上訴人負有提供修繕之照片、工法、收據等資料予上訴人，及偕同專業師傅一起與上訴人前往現場勘驗修繕情況等附隨義務（下稱系爭附隨義務）存在，是被上訴人未履行系爭附隨義務前，自難光憑原證3照片即可
認定被上訴人已將系爭房屋天花板漏水及壁癌瑕疵修繕完畢。
⒊被上訴人雖辯稱：上訴人之仲介許召楚可以向伊仲介張燕雀拿鑰匙入屋查看，伊無違反入屋查看義務云云，然系爭附隨義務為提供修繕之照片、工法、收據等資料予上訴人，及偕同專業師傅一起與上訴人前往現場勘驗修繕情況等節，並非單使上訴人入屋查看即可，上訴人僅入屋查看亦無從光憑外觀即可得知滲水或壁癌是否修繕完畢，必被上訴人或蘇建銘隨同上訴人入屋查看說明，並提出證據資料以釋上訴人之疑，方得認已盡系爭附隨義務，是被上訴人前揭置辯自無可取。另被上訴人聲請傳訊張燕雀、許召楚，欲證明被上訴人隨時等候上訴人確認時間配合看現場屋況云云，然系爭房屋當時當未點交，尚在被上訴人占有中，則自應由被上訴人向上訴人表示何時可入屋查看，況上訴人於000號存證信函內已表示被上訴人應於收受函文10
日內履行系爭附隨義務，則被上訴人自應於期限內自動履行，要無等待上訴人向其確認時間之理，是本院認無訊問張燕雀、許召楚之必要，併予敘明。
⒋按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權（最高法院85年度台上字第2229號判決意旨參照）。查000號存證信函業於110年4月27日寄達被上訴人，有投遞
記要可憑（見原審卷113頁），而000號存證信函記載「台端在未修繕完成前，台端既無法提出無瑕疵之標的點交與本人，本人自得拒絕援引上開規定拒絕給付尾款」（見原審卷83頁），是上訴人已向被上訴人表示在其補正瑕疵前，就尾款部分行使同時履行抗辯權，揆諸前揭判決意旨，自屬有據。被上訴人辯稱：上訴人有先給付義務，並無同時履行抗辯權云云，要與前揭判決意旨不符，自無可採。又被上訴人自承此部分尾款差額為88萬元，有被上訴人於110年4月12日寄予上訴人之存證信函可稽（見原審卷75頁），參以系爭房屋總價為360萬元，以當時上訴人對滲漏
水原因及修繕方式俱不明暸之情況下，實嚴重影響上訴人繼續履約之意願，本院衡諸兩造權利義務關係，認上訴人行使同時履行抗辯拒絕該部分之給付，與被上訴人人應負之瑕疵補正責任相當。從而，被上訴人於收受000號存證
信函後，在尚未履行系爭附隨義務前，難認系爭房屋之前開瑕疵已補正完畢，上訴人又已就補正瑕疵與交付尾款行使同時履行抗辯，則上訴人給付尾款差額88萬元之義務，尚未生遲延責任，被上訴人自無從催告上訴人給付尾款88萬元，是被上訴人以上訴人遲延給付尾款88萬元，經催告後仍未給付，依系爭買賣契約第8條第2項之約定以000號
存證信函解除契約等情，自不合法。上訴人主張被上訴人解除契約不合法等語，應堪採認。
⒌被上訴人另辯稱：依證人蘇建銘、張燕雀、蕭秋絨於原審證詞，及line對話紀錄、照片、收據等證物，與鑑定初勘時建築師楊兆松表示現場已無漏水等情，可知係0樓房屋
管線漏水，且已修繕完畢等語。然前述證人證詞及照片、收據等證物，均為被上訴人於原審才提出或聲請訊問（見原審卷125-145頁、273-290頁、313-318頁），且前揭鑑
定初勘日為110年9月17日，此有臺中市建築師公會函可憑（見本院卷107頁），是無從以此認定被上訴人於110年4
月27日收受000號存證信函10日內已盡系爭附隨義務，則
上訴人在當時主張同時履行抗辯仍屬有據。縱被上訴人於原審向上訴人提出前開已為修繕之證明，然因被上訴人前揭催告及解約均不合法，故應另行再次定期催告上訴人給付尾款，如上訴人逾期不為給付，方可解除系爭買賣契約，尚難徒以被上訴人事後履行系爭附隨義務，而回溯使前述解除契約之行為變為合法。基此，無論建築師楊兆松是否於鑑定初勘日表明現場已無漏水情況，對被上訴人解約不合法部分，並無影響，是被上訴人聲請本院訊問楊兆松，亦無必要。
㈡上訴人解除契約亦不合法：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條、第254條分別定有明文。故除法律別有規定或契約另有約定者外，必債務人已負遲延責任後，經債權人再定相當期限催告其履行而不履行，債權人始得以債務人給付遲延為由解除契約（最高法院111年度台上字第1365號判
決意旨參照）。查被上訴人應履行之系爭附隨義務本無確定給付期限，嗣上訴人以000號存證信函催告被上訴人於
收受函文10日內履行，雖已踐行民法第229條第2項之定期催告，然此催告僅生起算被上訴人就系爭附隨義務負遲延責任時點，依民法第254條之規定，上訴人仍應再定期催
告命被上訴人履行系爭附隨義務，而被上訴人仍不履行時，上訴人方得解除系爭契約。上訴人在被上訴人負系爭附隨義務之遲廷責任後，並未再次向被上訴人催告履行系爭附隨義務，即以被上訴人遲延為由，以起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人解除契約不符民法第254條
之規定，自不合法。
⒉上訴人雖主張：被上訴人於110年5月17日以000號存證信函
解除契約，已斷然拒絕提出任何給付，伊就被上訴人違反系爭附隨義務之債務不履行已無再行催告之必要，伊解除契約合法云云。查被上訴人於000號存證信函表示解除契
約，係因其誤認上訴人遲延給付尾款差額88萬元，並未明示拒絕履行系爭附隨義務，況被上訴人非法律專業人士，自無從得知系爭附隨義務與上訴人是否遲延給付尾款之關連，如因被上訴人誤認其可行使契約解除權，而得認上訴人無庸對被上訴人催告履行系爭附隨義務，對被上訴人契約權益保障，自有欠缺。從而，本件係兩造對契約解除權之行使均尚有誤解，被上訴人並未刻意侵害上訴人權利，使上訴人損害發生或擴大，自無就民法第254條為目的性
限縮之餘地，是上訴人前揭主張，要非可採。
㈢兩造各自解除系爭買賣契約均不合法，則系爭買賣契約現仍存在，且無不當得利情事，上訴人請求被上訴人返還價金72萬元，自無理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第259條第2款、第179條之規定，
請求㈠被上訴人指示安新公司自系爭履保專戶撥付62萬元予上訴人；㈡被上訴人給付上訴人10萬元及加計法定遲延利息，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，應予維持。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　17　　日民事第八庭 審判長法　官 杭起鶴
法　官 羅智文
法　官 黃裕仁
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 王麗珍

中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　17　　日