臺灣高等法院臺中分院民事判決

上訴人

陳碧梅 住○○市○○區○○路00號0樓0號

訴訟代理人

江連童

被上訴人

十方意境管理委員會

法定代理人

劉子維

訴訟代理人

楊錫凱

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國112年3月24日臺灣臺中地方法院111年度訴字第3097號第一審判決提起上訴，本院於112年8月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、訴訟要旨：

一、被上訴人主張：上訴人與訴外人○○○於民國95年12月14日經拍賣程序共同拍定取得門牌號碼臺中市○○區○○○街00號地下一樓之1建物（即坐落臺中市○○區○○段0000○號建物，下稱系爭建物）之所有權，而為被上訴人所管理之「十方意境」社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，有按期繳納管理費之義務。依系爭社區管理規約（下稱系爭規約）約定，管理費以坪數（包含共有部分）計算，於108年1月1日前為每月每坪新臺幣（下同）25元，自108年1月1日起為每月每坪30元，每兩個月一期，應於每期首月15日前繳納，故系爭建物每月應繳納之管理費，於108年1月1日前為4418元，自108年1月1日起為5302元。惟上訴人積欠自106年8月27日起至114年4月30日之管理費共計28萬3481元未為繳納，依系爭規約施行細則第2章第5條第1項約定，應另加計滯納金3萬4018元。爰依系爭規約、系爭規約施行細則第2章第5條第1項約定及公寓大廈管理條例第21條規定，求為判命上訴人給付31萬7499元等語【原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴；被上訴人逾上開聲明範圍之請求，經原審判決敗訴，未據被上訴人聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述】。於本院答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：管理費債務屬可分之債，伊拍定取得系爭建物之權利範圍僅5分之3，應按該比例核算伊所應繳納之管理費。伊於95年12月14日拍定取得系爭建物，即同時取得編號00下 、00下 、00下、00下 、00下 、00下 、00下、00下等8個停車位(下稱系爭停車位)之所有權，乃被上訴人竟於96年至111年間，將系爭停車位以每個停車位每月2000元至2500元出租，而受有合計192萬9516元之利益，致伊受有損害，伊自得主張以該不當得利債權，與前開應繳納之系爭建物管理費等為抵銷等語，資為抗辯。於本院上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

貳、本院會同兩造整理並簡化爭點，結果如下（本院卷第53-54頁，部分文字依本判決用語調整之）：

一、兩造不爭執事項：

㈠上訴人與訴外人○○○經由臺中地院95年度執字第36971號強制執行程序，於95年12月14日共同拍定取得系爭建物之所有權，上訴人、○○○各占拍定權利範圍5分之3、5分之2。

㈡上訴人為被上訴人所管理之「十方意境」社區之區分所有權人。

㈢依系爭規約約定，管理費以坪數（包含共有部分）計算，於108年1月1日前為每坪25元，自108年1月1日起為每坪30元，每兩個月一期，應於每期首月15日前繳納。

㈣系爭建物於108年1月1日前每月應繳之管理費為4418元；自108年1月1日起每月應繳之管理費為5302元。

㈤上訴人迄未繳納系爭建物自106年8月27日起至111年4月30日之管理費。

二、本件爭點：

㈠上訴人是否應就系爭建物所應繳納之管理費，對被上訴人負全部給付之責？

㈡上訴人主張以被上訴人將其所有系爭停車位之租金，與本件應繳納之管理費為抵銷，是否有據？

參、得心證之理由：

一、關於爭點一：

㈠按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第1、2項，第21條分別定有明文。是就公寓大廈管理費用之收取，依上述法條文義解釋，公寓大廈約定專用部分之費用，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人負擔；共用部分由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。但如區分所有權人會議有所決議，或規約另有規定，應優先從其決議或規定。

㈡經查：

1.上訴人為「十方意境」社區之區分所有權人，依系爭規約約定，系爭建物於108年1月1日前每月應繳之管理費為4418元，自108年1月1日起每月應繳之管理費為5302元，而系爭建物自106年8月27日起至111年4月30日之管理費，共計28萬3481元【 (4,418×16)+(4,418×5/31)+(5302×40)=283,481，小數點以下四捨五入（下同）】，迄仍未為繳納等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡至㈤），依前揭說明，被上訴人自得請求如數給付管理費。

2.另系爭規約施行細則第2章第5條第1項規定（支付命令卷第46頁)，管理費繳費期限到期仍未繳納應繳金額時，自翌日起加收滯納金。滯納金以每逾期5日加收應繳金額之1%，不足5日者以5日計，最高以60日累計(即12%）。查系爭建物所應繳納之管理費，既經積欠長達56個月餘，被上訴人依前開規定，併請求給付滯納金3萬4018元(283,481×12%=34,018)，亦屬有據。

㈢第按民法第271條規定數人負同一債務而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔之，係規定多數債務人與債權人間之關係，固屬對外效力之規定；惟於給付可分之債務人內部間，亦應類推適用該規定，即除債務人間另有約定外，亦應平均分擔其債務（最高法院95年度台上字第2494號判決意旨參照）。另按共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，民法第822第1項條亦有明文。查被上訴人就系爭建物雖得請求該建物區分所有權人給付前開管理費28萬3481元及滯納金3萬4018元，總計31萬7499元(283,481+34,018=317,499），惟該管理費及滯納金債務既為金錢給付，系爭規約並無連帶之明示，法律亦無特別規定，應屬可分之債，而系爭建物為上訴人與○○○所共有，權利範圍各為5分之3、5分之2（見不爭執事項㈠)，且關於共有物管理費之負擔，由各共有人按其應有部分分擔，亦為民法第822條第1項所明定，則依前開說明，上訴人自僅需按其應有部分比例分擔上開管理費及滯納金，即負擔3/5，故被上訴人請求上訴人給付19萬499元(317,499×3/5=190,499），核屬有據；其餘逾此範圍之請求，則屬無據。

二、關於爭點二：上訴人雖以其所拍定取得之系爭建物所有權包含系爭停車位，系爭停車位遭被上訴人擅自出租獲利為由，主張依不當得利之法律關係，以該不當得利債權與其應繳納之管理費等為抵銷抗辯，惟為被上訴人所否認，並據提出停車位使用證明書8紙為佐（原審卷第121-127頁）。經查：

㈠訴外人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化商業銀行）因債務人林王智惠、蔡恩惠二人（下稱林王智惠二人）積欠借款債務未還，因而向臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）聲請就林王智惠二人之財產為強制執行，經臺中地院以95年度執字第36791號執行案件受理進行強制執行程序，並查封拍賣林王智惠所有下列不動產：①標別１「坐落臺中市○○區○○段000地號土地所有權應有部分315/10000及其上第0000建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○街00號地下一樓之3、面積279.69平方公尺）」②標別２「同上地號土地所有權應有部分532/10000及其上第0000建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○街00號地下一樓之1，面積451.67平方公尺）。③標別３「同上地號土地所有權應有部分352/10000及其上第0000建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○街00號地下一樓之0，面積291.14平方公尺）。④標別４「坐落臺中市○里區○○段000○00000地號土地所有權全部」，其中標別２部分業經上訴人與○○○於95年12月14日拍定取得所有權，並經臺中地院民事執行處核發不動產移轉證書等情，固經本院調取上開95年度執字第36791號民事執行案卷查閱屬實。惟因上開民事執行事件95年8月15日之查封筆錄、債權人彰化商業銀行於查封後查報之不動產使用現狀圖、及拍賣公告、不動產權利移轉證書均未載明本件拍賣標的包含系爭停車位之所有權或專用權一節，有前開執行案卷可憑（見上開執行案卷㈡），尚無從由上揭資料確認上訴人與○○○拍定取得之系爭建物包括系爭停車位之所有權或專用權。上訴人徒以其持有不動產權利移轉證書，即謂其已拍定取得系爭停車位之所有權云云，尚非可採。

㈡上訴人雖於原審另提出太尹建設開發股份有限公司（下稱太尹建設公司）與被上訴人間於90年6月5日所簽訂之「停車位使用權利管理點交確認書－補充協議」（下稱系爭補充協議）為據（原審卷第43-47頁)。惟系爭補充協議載明：「．．㈢乙方（即被上訴人）考量甲方公司（即太尹建設公司）的停業困境和社區融合發展，雙方商議機械停車位上層使用權利壹拾捌萬元計價而下層則是壹拾伍萬元計值的上揭計價，作為『以物抵債』方式處理上述甲方應繳空車位管理費和地下一樓空屋管理費的債務抵償。而乙方同意甲方以其擁有機械車位使用權利。甲方表示誠意，共計可以撥交八個車位（編號00下、00下、00下、00下、00下、00下、00下、00下）則有略估壹佰貳拾萬元使用權利的出售價值，作為地下二樓停車位應繳管理費的債務抵償理清。期後乙方取得『以物抵債』的機械停車位使用權利之擁有後，自行使租售和收益的權利，乙方負責管理與甲方無關。．．．」等語，佐以被上訴人所提出之由太尹建設公司出具，載明被上訴人承購系爭停車位之停車位使用證明書8紙（原審卷第121-127頁），堪認太尹建設公司已於90年間將系爭停車位之專用權讓與被上訴人，以抵償其所積欠之管理費債務。是以，亦難以系爭補充協議而為有利上訴人之認定。至上訴人所提房屋稅課稅明細表（原審卷第87-89頁），亦僅能證明上訴人繳納房屋稅乙節，尚無從憑以證明上訴人與○○○已取得系爭停車位之所有權或專用權。

㈢此外，上訴人復未能提出其他證據，舉證以證明其已取得系爭停車位之所有權或專用權，則上訴人以其已拍定取得系爭停車位所有權為由，抗辯依不當得利之法律關係，以被上訴人就系爭停車位自96年至111年間之租金收益192萬9516元，與其應繳納之前開管理費等債務為抵銷，自屬無據，不應准許。

肆、綜上所述，被上訴人依系爭規約、系爭規約施行細則第2章第5條第1項約定及公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付19萬499元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為准、免假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

陸、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。