臺灣高等法院臺中分院112年度上易字第151號｜法律人

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度上易字第151號上訴人寶鴻建設實業股份有限公司法定代理人陳明仁訴訟代理人羅閎逸律師陳瑞斌律師被上訴人陳慧玲訴訟代理人趙友貿律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國112 年1月16日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1395號第一審判決提起上訴，本院於112年7月26日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：伊於民國110年間向被上訴人承租門牌號碼臺中市○○區○○○○路000號00樓之0房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自110年8月5日起至111年8月4日止，租金為每月新臺幣(下同)17萬5,000元，伊一次交付12個月租金支票與被上訴人，保證金則為30萬元(下稱系爭租約)。嗣兩造合意於111 年5月4日提前終止租約，惟被上訴人卻以伊未回復系爭房屋出租前之原狀為由，拒絕受領點交系爭房屋，應負受領遲延之責任。雙方既已終止租約，被上訴人應返還保證金30萬元，茲扣除附表編號1-6，合計7萬4,590元屬於伊應負擔之回復原狀及其他必要費用，被上訴人尚應返還22萬5,410元。且如認上開保證金已充作違約金，其違約金額之約定亦屬過高，應予酌減。爰依押租金及不當得利之法律關係，求為命被上訴人給付22萬5,410元，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。二、被上訴人則以：上訴人於租約終止後，未依約定將系爭房屋回復原狀，伊自得拒絕點交。另系爭房屋計有如附表編號1-10等項目，未經上訴人回復原狀；且上訴人未如期點交系爭房屋及交還感應卡，致伊支出附表編號11之開鎖及購買感應卡之費用，並因此受有附表編號12無法如期將系爭房屋出租予他人，合計4個月之租金利益。被上訴人所受損害及所失利益，已超過上訴人所繳納之保證金30萬元。依系爭租約第11條第1項，系爭保證金即應全數充作違約賠償金，被上訴人不得請求返還等語置辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人22萬5,41 0元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、本件不爭執事項：㈠上訴人先於105年7月間向訴外人林○平承租系爭房屋作為辦公室使用，租賃期間自105年8月5日起至110年8月4日止，保證金為30萬元。㈡上訴人復於110年5月3日與被上訴人簽訂系爭租約，向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自110年8月5日起至111年8月4日止，租金每月17萬5,000元，約定上訴人一次給付1年期即12個月租金支票，保證金為30萬元。㈢上訴人於111年1月向被上訴人請求提前3個月終止租約，經被上訴人同意後，兩造已合意於111年5月4日終止系爭租約。㈣被上訴人已於原審當庭返還3張租金支票由上訴人之訴訟代理人收執；30萬元保證金則尚未返還。㈤系爭房屋之下列回復原狀之費用及上訴人積欠之管理費，合計7萬4,590元(即附表編號1-6)，上訴人同意自30萬元保證金中扣除： ⒈消防偵煙感知器、及消防撒水頭回復原狀費用：210元。 ⒉出口標示燈回復原狀費用：315元。 ⒊電燈開關及T5日光燈具回復原狀費用：2萬6,765元(原判決第6頁第20行誤載為2萬6,751元)。 ⒋高架地板拆除之費用：2萬2,869元。 ⒌消防設備回復原狀費用：1,350元。 ⒍積欠之管理費：2萬3,081元。五、得心證之理由：㈠依系爭租約第11條第1項約定，上訴人不得請求返還保證金：系爭租約第5條約定：「租賃關係終止後，甲方(即上訴人、下同)應即遷出並返還租賃標的物予乙方(即被上訴人、下同)，不得藉故拖延，推諉或主張任何權力」；第7條第5項約定：「標的物有改裝施設之必要時，甲方應取得乙方之書面同意，始得自行裝設，但不得損害原有建築，否則應負賠償之責，甲方於交還租賃標的物時，應負責恢復原狀」；另第11條第1項約定：「甲方違反或不履行本契約所約定事項，或拖欠租金達二個月以上，乙方經催告而終止本契約，甲方自動放棄其所存於乙方之保證金全部作為違約賠償金，並即遷出，交還租賃標的物。」準此，倘上訴人有違約之情事，包括未依約交還系爭房屋，或於交還房屋時，未將房屋回復原狀，均構成違約，其所支付之保證金即應充作違約賠償金，不得請求返還。經查： ⒈上訴人確有下列違反系爭租約之情事： ⑴上訴人於111年5月24日經被上訴人自行換鎖取回系爭房屋時，系爭房屋仍有附表編號1-5等項之設備未回復原狀，業據上訴人自認在卷(本院卷第154頁筆錄)。 ⑵上訴人於租約終止後，未依約返還租賃標的物： ①上訴人固主張伊於111年5月4日、同年月9日兩度通知被上訴人點交房屋，均遭被上訴人拒絕，被上訴人無故拒絕受領系爭房屋，應負受領遲延之責任云云(見本院卷第141書狀)。惟按民法第234條規定之「受領遲延」，必須債務人對於債權人確依「債之本旨」提出給付，而為債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力(最高法院84年度台上字第1452號民事裁判參照)。本件上訴人既自認系爭房屋尚有附表編號1-5所示之各項設備未回復原狀，則其點交系爭房屋予被上訴人，難認已依債之本旨而提出給付，參照上開說明，被上訴人自無受領之義務。 ②另查，被上訴人嗣於111年5月24日通知上訴人辦理系爭房屋之點交，惟因上訴人未依約到場，被上訴人因而自行開鎖、換鎖始取得系爭房屋之占有等情，亦為兩造所不爭執(見本院卷第154頁筆錄)，並有被上訴人與上訴人員工陳芷琳之line對話紀錄可按(原審卷第170-171頁)。基上可知，上訴人於租約終止後，確實未履行交還系爭租賃標的物之義務，亦可認定。 ⒉基上，上訴人既有未回復租賃標的物之原狀，及如期返還租賃標的物等違反系爭租約所約定事項之行為，依系爭租約第11條第1項之約定，上訴人即自動放棄其所存於被上訴人之保證金，全部作為違約賠償金，不得請求返還。㈡本件違約金之約定並未過高： ⒈契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明。本件兩造於系爭租約第11條第1項約定將系爭保證金充作「違約賠償金」，既無特別約定，自應認屬損害賠償總額預定性質之違約金，被上訴人指稱係屬懲罰性違約金云云（見本院卷第155頁），委無可採。 ⒉又衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，包括債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益在內。經查： ⑴被上訴人抗辯系爭房屋因未能回復原狀及於111年5月4日租約終止時點交，致伊無法如期出租予訴外人銧昊股份有限公司（下稱銧昊公司）之事實，業據提出伊與銧昊公司於111年9月28日簽訂之辦公室租賃契約書為證（原審卷第223-226頁），核與證人即房仲人員李○霖證稱：被上訴人於111年4月21日即委託伊仲介系爭房屋之租賃事宜，同年月26日就已經找到新房客力暘能源有限公司（下稱力暘公司）決定承租，後來因兩造尚有糾葛，力暘公司同意延後簽約，此期間，被上訴人委託伊聯絡廠商就房屋之維修及回復原狀進行估價，同年9月14日確認後開始施工，同年月29日完工後就由力暘公司旗下之子公司銧昊公司簽訂新租約等語（原審卷第247-250頁）。是以，被上訴人抗辯於系爭租約終止前即覓得新房客，卻因上訴人未能如期點交房屋及回復原狀，致延遲與新房客之簽約事宜而受有預期租金之損害，自堪採信。 ⑵又上訴人未於租約終止時之111年5月4日點交系爭房屋，迄同年5月24日被上訴人始自行開鎖取回占有，此20日之遲延期間，自可歸責於上訴人；另被上訴人占有系爭房屋後，因上訴人未依約回復原狀，致花費至少15日( 即111年9月14日估價完成起至111年9月29日施工完畢止)委託廠商進行修繕，此15日之遲延期間，亦可歸責於上訴人。則本件被上訴人因上訴人之違約，至少造成35日之預期租金之損害，應可認定。 ⑶依被上訴人與銧昊公司日簽訂之辦公室租賃契約書，雙方約定之租金為每月20萬5,000元，以此計算，被上訴人預期租金之損害至少應為23萬9,167元(計算式：205,000×35/30＝239,167元，元以下4捨5入)。加計上訴人不爭執應由其負擔之附表編號1-6所示費用7萬4,590元，合計為31萬3,757元(計算式：239,167＋74590＝313,757) ，已逾兩造所約定之保證金數額。故系爭保證金充作損害賠償總額預定性質之違約金，難認有過高之情事。㈢基上，上訴人未依約如期返還系爭房屋及回復原狀，違反租約之事項，依系爭租約第11條第1項之約定，系爭保證金應全數充作違約賠償金，且該違約金並未過高，被上訴人自無返還之義務。上訴人請求返還系爭保證金，即屬無據。六、綜上所述，上訴人依押租金及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付22萬5,410元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8　　月　　9　　日民事第七庭審判長法　官吳美蒼法官唐敏寶法　官高英賓正本係照原本作成。不得上訴。書記官吳伊婷中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　14　　日附表：(點交單參原審卷第40頁) 編號被上訴人主張未回復狀之設備金額 (新台幣元) 點交單之編號備註 1 消防偵煙感知器、及消防撒水頭 210 8、 9 不爭執 2 出口標示燈 315 10 不爭執 3 電燈開關及T5日光燈具 26,765 14、15 不爭執 4 高架地板拆除 22,869 32 不爭執 5 消防設備 1,350 不爭執 6 積欠之管理費 23,081 不爭執小計 74,590 7 彈跳式地板插座 33,968 16、17 8 方塊地毯(含金鋼地板) 217,245 33 9 冷氣室內外機、全熱交換機濾網清洗、保養 16,905 10 室內機出風口復原 59,850 11 開鎖及購買感應卡 4,500 12 租金損失(4個月) 820,000

臺灣高等法院 臺中分院112年度上易字第151號

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