臺灣高等法院臺中分院民事裁定

抗告人

聖諄實業有限公司

法定代理人

吳天文

上列抗告人因聲明異議事件，對於中華民國112年5月5日臺灣彰化地方法院112年度執事聲字第11號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、本件債權人台中商業銀行股份有限公司前向原法院民事執行處聲請強制執行，經原法院以103年度司執字第7238號執行事件，拍賣債務人楊相哲所有坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地及其上同段36、80、81建號建物(門牌號碼均為彰化縣○○鄉○○路0巷0○00號，其中80建號係36建號之增建部分，81建號則為未辦保存登記建物，下分稱系爭土地或系爭建物，合稱系爭不動產）。系爭不動產於民國111年10月19日經第3次公開拍賣無人投標，並經3個月應買公告，由應買人林嘉怡於112年1月6日具狀聲明應買。原法院遂通知抗告人即抵押權人、參與分配債權人，如符合規定，得以同一條件優先承買系爭不動產，抗告人於112年1月30日具狀聲明優先承買系爭不動產，經原法院司法事務官於112年4月10日裁定駁回其聲明（下稱原處分），抗告人不服異議，由原法院於112年5月5日以112年度執事聲字第11號裁定（下稱原裁定）駁回其異議。抗告人不服，對之提起抗告。抗告意旨略以：系爭不動產關於未辦理保存登記建物部分，係伊向第三人廖秋惠承租後，花費重資在系爭土地上重新建造修改，所有權人為伊本人，原法院於111年1月24日現場履勘時，並未通知伊至現場，亦未詢問工廠區新建部分為何，若調閱之前查封測量拍賣相片與當日現場履勘測量之範圍比對，即可證明伊確實有租用基地建築房屋之情事，有符合優先承買權之資格，爰請求廢棄原處分及原裁定等語。

二、按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，民法第426條之2第1項前段、土地法第104條第1項前段分別定有明文。次按土地法第104條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（最高法院84年度台上字第83號判決要旨可參）。又執行法院就當事人主張之優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權，若無法從外觀形式上認定其權利存在時，該爭議即屬實體上之問題，就此爭執，應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院103年度台抗字第54號、第653號裁判意旨參照）。

三、經查：抗告人主張其原向債務人楊相哲承租門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0巷0○00號1至4樓建物，嗣經查證確認系爭土地經拍賣已移轉登記給廖秋惠後，已轉向廖秋惠所經營之台塑能源科技股份有限公司承租系爭土地，並花費重資在系爭土地上重新建造修改系爭建物，故就系爭不動產有優先承買權等語，固提出抗告人與台塑能源科技股份有限公司間之租賃契約書為憑。惟廖秋惠所為購買系爭土地而未連同系爭建物一併購買之表示，並非合法行使其優先購買權，其與楊相哲間就系爭土地於拍賣程序之買賣關係無從成立，廖秋惠所為之系爭土地所有權移轉登記違反農發條例第18條第4項規定，為無效，此經原法院107年度重訴字第66號、本院108年度重上字第56號及最高法院110年台上字第311號判決確定在案；且觀諸上開租賃契約第1條記載「乙方（指抗告人）承租位於彰化縣○○鄉○○路0巷0○00號之食用菌菇水泥建物工廠，土地號彰化縣埔鹽鄉大義段377、378、379，經雙方協議成立租賃契約」等語，可知抗告人所承租之標的物乃系爭土地及系爭建物，並非租用基地建築房屋之情形。而抗告人主張系爭不動產關於未辦保存登記建物部分係其所興建一節，此部分涉及私法上權利歸屬之爭議，性質上乃實體權利存否之判斷，亦無從僅憑現場履勘方式即得審認，應由其另提訴訟以資救濟，要非聲明異議所得置喙。從而，原法院司法事務官依形式上審查，認抗告人就系爭不動產無優先承買權，而以原處分駁回其聲明，並無不合，原法院駁回抗告人之異議，經核並無違誤。抗告意旨指摘原處分及原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。

四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。