臺灣高等法院 臺中分院八十八年度上字第二一七號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　八十八年度上字第二一七號

上訴人

甲○○

上訴人

丙○○

共同訴訟代理人

王永春律師

被上訴人

立晟建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

林坤賢律師

　　　　　　　　　邱華南律師

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年一月二十九日臺灣台中

地方法院第一審判決（八十七年度訴字第一五七○號），提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人丙○○新台幣（以下同）四十二萬元，給付上訴人甲○○二十四萬元，及均自民國八十七年五月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。㈣第二項聲明，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述及所用證據，除與第一審判決書所載相同者茲引用外，補稱：

㈠按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」民法第一百五十三條第一項定有明文，「當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂成立。」「契約之成立不以署名畫押為要件，故凡當事人間締結契約，其書面之形式雖不完全而能以其他方法，足以證明其意思已有合致之表示者，自無妨於契約之成立，當然發生法律上效力。」最高法院六十九年台上字第一七一○號判例及最高法院二十年上字第一七二七號判例參照。經查，上訴人甲○○、丙○○以房屋合併使用為目的，而與被上訴人達成如起訴狀附件一（以下稱附件）之設計圖示之買賣合意，惟雙方並未立有書面契約，僅以口頭約定上開事實，有關上開事實，除了上訴人寄發之上后里后里郵局第三十四號及第四十三號存證信函可稽外，亦可傳訊被上訴人立晟公司之銷售代表邱筱粧，即可知之綦詳並加以證實。核上開事實及判例所揭櫫之立法意旨，上訴人與被上訴人間雖只有口頭約定，並無書面契約，但兩造實已就附件一之設計圖示達成買賣合意，因此兩造間之買賣價金即為契約書所載之金額，而標的物即為「中港國宅」Ｄ棟七樓及Ｅ棟七樓而如附件一所示之合意設計圖示，至為灼然。惟原審判決並未審究於此，而遽以論述「：：：上訴人（即原告）所主張之變更計設示意圖，並未附於合約附件中，則原告主張其提出之示意圖為兩造合意之範圍，顯屬有違。」，即有未洽。

㈡上訴人於原審所為之主張並無室內變更設計之問題，因為上訴人與被上訴人雖有訂立買賣契約，而該契約書第十三條亦有關於設計變更之要式約定，惟查，上訴人與被上訴人間就附件一之設計圖示乃是於訂立買賣契約時，雙方即有合意存在，因此前開設計圖示之房屋乃係兩造之買賣標的物，亦即是兩造於簽訂之買賣合約中，已將前開設計圖示之房屋視為契約之一部份。因此，既然系爭設計圖示之房屋，係買賣契約之一部份，則上訴人自無須再依前揭買賣契約書第十三條之約定方式請求被上訴人變更設計，足見本件事中根本就無變更設計之問題。故上訴人雖僅以存證信函通知被上訴人，惟此僅為催告被上訴人履行契約義務之通知，而非通知被上訴人變更設計，乃至為確鑿。則原審判決顯係誤會二造之爭點，故其判決自未洽。

㈢證人張誌元雖於原審證稱：「．．．我幫原告畫好設計圖交給原告，與立晟建設無關，．．．」等語，惟查證人張誌元之證述與事實完全不符，因為證人張誌元並非上訴人委任，與上訴人無關，事實上，證人張誌元乃係受被上訴人立晟公司委任，且張誌元亦受被上訴人委任繪製設計圖，上開事實可再傳訊張誌元到庭與上訴人對質，即可知加以證實，不容被上訴人否認以及證人張誌元信口雌黃。又證人曾麗甄於八十八年一月五日於原審證稱：「．．．買賣合約是八十六年三月簽的，而設計圖是八十六年六月才製的，與買賣合約無關。」等語，惟查被上訴人曾於八十六年五月第一次通知各住戶，請各住戶欲變更設計者，於八十六年五月三十一日前向被上訴人提出變更設計圖示，此有被上訴人八十六年五月二十二日變更設計通知單可稽，而再觀之證人張誌元即亞里士公司所繪製之本件平面配置圖，其上日期標示為八十六年六月十日。經核上開事實，若張誌元係受上訴人委任繪製變更設計圖，則上訴人應係請張誌元於八十六年五月二十一日前繪製完成，如此才能符合被上訴人之變更設計要求。但事實卻非如此，張誌元於八十六年六月十日才完成上開設計圖，顯見事實乃係上訴人並無變更設計，而是與被上訴人於訂立買賣契約時，即有達成附件一設計圖示房屋之合意，但於簽約當時，不可能即有設計圖示附於契約之後，顯係被上訴人依據雙方合意而委任張誌元繪製設計圖，因此才會出現如上開時間之問題，而證人張誌元才不須於被上訴人所訂之八十六年五月三十一日前完成，因此證人曾麗甄之證詞，顯不足採，並且更彰顯兩造確於訂立買賣約時，即有上開之合意，乃至為灼然。

㈣本院於八十八年九月一日庭訊時，證人張誌元證述：「．．．．是上訴人委託我的．．．．」之內容，惟查證人張誌元之證詞乃係褊袒被上訴人而故意扭曲事實之不實證述，因為證人張誌元如為事實上兩造於訂立買賣契約之時即有合併使用合意之證述，當然足以推翻原審不實之判決；事實上證人張誌元乃係被上訴人委任無訛，查證人張誌元：「（提示設計圖，是你畫的）我畫的，．．．．我有先到公司去拿尺寸圖．．．．」，經查，證人張誌元畫設計圖乃自前往被上訴人公司拿尺寸圖做為參考，尺寸圖並非由上訴人所提供，上訴人亦從未要求被上訴人提供尺寸圖予張誌元，亦未要求張誌元至被上訴人處拿尺寸圖，更有甚者，乃係證人張誌元至被上訴人公司拿尺寸圖時，張誌元與上訴人均未見過面，亦未通過電話，更遑論上訴人委任張誌元畫設計圖，經核以上開事實及前開證詞，證人張誌元又稱：「（尺寸圖是公司交給張誌元且得到上訴人同意，如何確定上訴人有同意公司之尺寸圖﹖）和公司又不是只有此件，找公司拿「尺寸圖」是非常正常之事。」，經查，證人張誌元並無法證明上訴人同意伊至被上訴人公司拿尺寸圖，僅係空言上訴人有同意，且張誌元亦自承與被上訴人公司不止本件設計圖，因此，張誌元與被上訴人之間並非僅係單純介紹，而實際上乃是被上訴人均委託張誌元畫設計圖，經核以上開事實及前揭證詞，即可證實證人張誌元之「．．．．是上訴人委我的．．．．」證述顯不實在，亦彰顯被上訴人與上訴人訂立買賣契約時即有合併使用之目的，否則證人張誌元無須為前開與事實不符之證述內容，藉以否定事實。

㈤上訴人與被上訴人於民國八十六年三月間，即已基於上訴人合併使用房屋為目的，而達成如附件一之設計圖示之買賣合意，「此可觀本院八十八年十月二十七日證人邱麗娟：「（當時上訴人有無表示要兩間合併），有，公司也知道。」之證詞，即可知之綦詳，並加以證實」：：：因此，自始至終均無室內變更設計之問題，但依目前被上訴人建築實景以觀，上訴人所購買之前開二戶房屋根本不能按照上訴人與被上訴人當初達成如附件一圖示內容之合意，且此種瑕疵亦無法補正，故被上訴人未能依照雙方之合意履行契約義務，自係屬可歸責於被上訴人之事由，又被上訴人亦灾於上訴人寄發三重四支郵局第一九一號存證信函之函告時間十五日內加以補正瑕疵，因此上訴人自得本於民法第二二六條、第二五六條、第三五九條規定解除與被上訴人之前開房地買賣契約，且被上訴人應給付上訴人如上訴聲明所示之金額，乃至為灼然。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：㈠如主文所示。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述及所用證據，除與第一審判決書所載相同者茲引用外，補稱：

㈠證人邱麗娟並非被上訴人公司職員，在本案中其僅僅擔任介紹（居間）買賣之工作，並未曾代理被上訴人與上訴人簽立買賣契約，且證人最後明確證稱：「契約內容應進一步與公司確認，且需辦理變更手續。」，又：「我們銷售完後，就結束作業，後續不曉得。」，既然需要辦理變更手續，上訴人不為辦理，被上訴人自無義務依其請求履行之理；再則簽約後，邱麗娟既不再處理後續問題，是則上訴人起訴狀意旨及所發存證信函均謂：「邱麗娟答應其得如何、如何。」，即顯為虛構之事實，亦即由證人證詞得以證明，雙方之權義內容應依契約為之，邱麗娟並不能代理被上訴人處理任可問題，是則上訴人謂邱麗娟之行為，被上訴人要負責云云，即顯無法律上理由。

㈡由上訴人在原審所提出之起訴狀證一、二所附契約書，並無任何約定合併使用之條款存在，更且契約書所附附件一房屋平面圖影本，亦分別標示，是則上訴人謂兩造間有另行約定合併使用，顯非事實。最高法院十七年台上字第一一一八號判例意旨謂：「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」，又最高法院七十一年台上字第三四一六號、七十五年台上字第一九五三號裁判亦同一旨意認為契約文字已明白記載，即不容拾契約文字而另為曲解。由上說明，上訴人謂當事人間有另行約定合併使用之事實，即顯與契約記載不符，是則其主張即顯然不能成立。

㈢上訴人所述其購買之兩戶房屋欲合併使用，此為建築設計變更之問題，依兩造所簽立之買賣契約第十三條約定：「買方若有要求室內隔局變更時，一律於賣方指定期限內為之，並於賣方所提供之工程變更單上簽認為準，如買以口頭或電話提出申請辦理者，對賣方不生效力，且此項變更申請以一次為限。辦理變更時，買方需親自簽認，並附詳圖配合本工程辦理之，且不得有違建管法令之規定。買方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限，其他有關建築主要結構、大樓立面外觀、管道間、消防設施、公共設施等不得要求變更。工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由賣方提出追加減帳，通知買方簽認並於十天內繳清工程追加款始為有效，若買方未如期繳清追加款，同買方無條件取消工程變更要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工。工程變更若為減帳，則於交屋時一次結清。雙方無法簽認時，則依原圖施工。變更工程款其計算為變更增加項目總價扣除變更減少項目總價後再加收該金額總價之百分之十管理手續費。」就此約定如前揭邱麗娟之證詞得知，被上訴人在簽約時亦明確的告知上訴人要辦理變更手續，然查上訴人並未依前揭約定辦理變更手續。據此上訴人謂被上訴人應依其提出圖面施工云云，顯無任何依據。再則，上訴人謂所附設計平面配置圖為被上訴人所委託之設計師設計提供，就此事實，證人張誌元於原審及本院均出庭證稱是受上訴人委託，被上訴人並未曾委託其設計繪製配置圖，據此上訴人仍以此主張為上訴理由，即顯然不能成立。

㈣由前述，上訴人並無權限解除契約，事實上，上訴人於八十七年初即遲延繳納期款，雖經被上訴人一再催繳，上訴人等均置之不理，被上訴人乃於八十七年四月三日正式以存證信函催繳，唯上訴人以似是而非之理由拒繳繳納款項，被上訴人無奈，乃於八十七年五月六日以台中郵局第二六○二號存證信函（證二）回覆上訴人主張外，並以該函限上訴人繳納期款，否則即以該函為解約之意思表示，惟上訴人置之不理，依該函之收執聯所示，上訴人等於八十七年五月八日收受二六○二號存證信函，而上訴人等並未繳納任何款項（依約上訴人有先為給付之義務），故於函達七日後，即八十七年五月十五日兩造間所簽訂之系爭買賣契約即已被解除，而系爭買賣契約之被解除，為可歸責於上訴人之拒絕繳納期款，被上訴人解除契約後自得依系爭買賣契約第二十二條之規定沒收上訴人已繳納之價金。

丙、本院依職權訊問證人邱麗娟。

理由

一、上訴人主張：伊二人於八十六年三月間為考量舒適生活空間及經濟能力，以房屋合併使用為目的，與被上訴人簽約預購「中港國宅」住家編號Ｄ棟七樓及Ｅ棟七樓（連同基地之應有部分）共二戶。簽約時雙方合意該二戶以起訴狀附件一（以下稱附件一）所示二戶合併之設計圖樣式為買賣標的物，上訴人甲○○已依約交付價金二十四萬元，另上訴人丙○○已交付四十二萬元。且被上訴人亦委由訴外人張誌元繪製二戶合併使用之變更平面配置圖予伊二人；惟被上訴人並未依附件一所示設計圖施作，仍依照其原始建築圖示為建築，致伊二人所購買之二戶房屋無法達到合併使用之目的，且該房屋之實際高度僅二米七五，與原協商之二米九○之高度不符，顯見該買賣標的物有重大瑕疵，且屬可歸責於被上訴人之事由。伊於八十七年四月二十一日以三重四支郵局第一九一號存證信函催告被上訴人於文到十五日內補正上開瑕疵，並表示如於期限內未補正，則以該存證信函視為解除兩造上開房地買賣契約之意思表示。被上訴人於八十七年四月二十二日收受該郵局存證信，函但並未依限補正，因此兩造之買賣契約於八十七年五月七日補正期限屆滿之翌日即已解除，伊二人自得依契約解除後之法律關係，請求被上訴人返還所付之價金及利息。為此提起本件訴訟，求為命被上訴人給付上訴人丙○○四十二萬元，上訴人甲○○二十四萬元，及自八十七年五月八日起算之法定遲延利息之判決。

二、被上訴人則以：上訴人主張之附件一所示設計圖，未在兩造買賣合意之範圍內，且伊亦未委託訴外人張誌元繪製上訴人所購房屋之變更設計圖。另上訴人亦未依買賣契約第十三條約定申請變更設計，其為解除契約之主張，顯無理由等語，資為抗辯。

三、查本件兩造於八十六年三月二十四日簽訂「中港國宅」土地、房屋預定買賣合約書，由上訴人向被上訴人訂購上開房地二戶，上訴人於訂約時曾向被上訴人表示該二尸要合併使用，且被上訴人亦依據上訴人之構想，繪製如附件一所示設計圖一紙。而上訴人甲○○已依約給付價金二十四萬元，另上訴人丙○○已交付四十二萬元。又上訴人於八十七年四月二十一日曾以三重四支郵局第一九一號存證信函通知被上訴人，表示上開二戶房屋未按附件一所示設計圖建築，且房屋高度未達原協商之二米九○，顯有重大瑕疵，催告被上訴人限期補正，如逾期未補正，即以該存證信函為解除雙方買賣契約之意思表示。被上訴人於八十七年四月二十二日收受該存證信函，且未於十五日內依上訴人之要求為補正等情，有兩造簽訂之上開合約書、存證信函、存款憑條、統一發票等影本在卷可稽，並經證人曾麗甄、邱麗娟證述在卷，兩造亦不爭執，自無疑義。是本件首應審究者，為上訴人解除兩造間就系爭房地之買賣契約，是否合法有效。

四、經查：依兩造簽訂之上開合約書第一條約定：「本預售屋之廣告宣傳品及其所載之建材設備表，房屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部份。」另於十三條建築設計變更之處理約定：「買方若有要求室內隔局變更時，一律於賣方指定期限內為之，並於賣方所提供之工程變更單上簽認為準，如買方以口頭或電話提出申請辦理者，對賣方不生效力，且此項變更申請以一次為限。辦理變更時，買方需親自簽認，並附詳圖配合本工程辦理之，且不得有違建管法令之規定。買方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限，其他有關建築主要結構、大樓立面外觀、管道間、消防設施、公共設施等不得要求變更。工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由賣方提出追加減帳，通知買方簽認並於十天內繳清工程追加款始為有效，若買方未如期繳清追加款，視同買方無絛件取消工程變更要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工。工程變更若為減帳，則於交屋時一次結清。雙方無法簽認時，則依原圖施工。變更工程款其計算為變更增加項目總價扣除變更減少項目總價後再加收該金額總價之百分之十管理手續費。」等語觀之。可見上訴人所訂購系爭房屋之平面圖與位置示意圖自以附於合約書中之附件者，始可視為合約之一部分至明。另關於建築設計之變更，亦應依前述合約第十三條之約定處理無疑。本件上訴人所提出之附件一所示平面設計圖，固為被上訴人於上訴人訂購系爭房屋時，依上訴人要求二戶合併使用之目的所繪製之略圖，然該附件一所示設計圖於兩造簽訂上開買賣合約時，並未將之附於合約中，且雙方亦未在該附件一所示之設計圖上簽章。附於該合約書中之平面設計圖及位置示意圖則為被上訴人之建造執照所核准之平面設計圖，且經雙方於其上蓋章之事實，有上訴人提出之合約書影本在卷可按。而證人即與上訴人接洽購屋事宜之售屋人員邱麗娟於本院亦結證稱：契約內容應進一步與公司確認，且需辦理變更手續云云，足證兩造於簽約時，雖有將來須變更設計之認識，但並未以附件一所示之設計圖做為合約之一部分之合意至明。參以上訴人於簽約後，復經由證人曾麗甄之介紹，復委由證人張誌元就系爭二戶房屋為變更設計，並經曾麗甄、張誌元於原審及本院證述在卷，並有張誌元繪製之設計圖影本在卷可佐，益證上訴人於簽約時，雙方並無以附件一所示設計圖做為合約之一部分之合意。況被上訴人曾先後於八十六年四月二十二、日六月十日及七月二十二日通知上訴人辦理建築變更手續，上訴人亦有到場，惟因上訴人要求變更之室內隔間須拆除屋樑，被上訴人無法同意，上訴人亦同意被上訴人建議之方案等情，亦經證人曾麗甄證述在卷，上訴人甲○○亦不爭執，由此可見，雙方就系爭二戶房屋變更設計圖之確認，自始無合致之意思，且上訴人亦未依上開合約書第十三條約定之程序辦理變更設計圖無疑。則上訴人主張雙方於訂約時即有達成以附件一所示設計圖房屋為買賣標的物之合意一節，洵屬無據，委不足採。另上訴人主張雙方簽約後，係由被上訴人委託證人張誌元為上訴人繪製變更設計圖一節，為被上訴人所否認，且證人張誌元亦結證稱該變更設計圖係由上訴人委託伊繪製，與被上訴人無關等語。此外，上訴人復無法舉證證明被上訴人有委託證人張誌元為上訴人繪製變更設計圖情事，則上訴人以證人張誌元繪製變更設計圖所需系爭房屋之尺寸規格係向被上訴人拿取，遽以推定張誌元為上訴人繪製變更設計圖係受被上訴人委任，洵屬無據，殊不足採。因此上訴人主張被上訴人係依兩造合意變更之室內設計即附件一所示設計圖，委託證人張誌元繪製設計圖云云，尚嫌無據，不足採信。

五、綜上所述，本件依兩造簽訂之合約內容，並無以附件一所示設計圖房屋為買賣標的物之合意，，因此上訴人要求被上訴人依附件一所示設計圖建築房屋，自與契約本旨不符。又上訴人主張雙方有協議房屋之高度須達二米九○一節，為被上訴人所否認，上訴人復無法舉證以實其說，自不足採。是被上訴人依兩造簽訂合約書所附之平面設計圖及合約書約定之品質施作系爭房屋，實難認被上訴人未依約履契約之內容。因此，上訴人以被上訴人建築系爭房屋有重大瑕疵，經限期催告補正而未補正為由，對被上訴人為解除兩造間就系爭房地之買賣契約，於法自屬未合，自不發生解除之效力。從而上訴人依契約解除後之法律關係，請求被上訴人返還所給付之價金，洵非正當，難予准許。

六、按兩造簽訂之上開合約書第二十二條第二款約定：「買方違反第七條第二款及第十六條第三款規定者（即未按期繳納期款及未配合辦理交屋手續者），賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約。」經查本件被上訴人主張上訴人於八十七年初即遲延繳納期款，經被上訴人於八十七年四月三日以存證信函催繳，上訴人仍拒絕繳納，嗣被上訴人於八十七年五月六日以台中郵局第二六○二號存證信函再限期催告上訴人於文到七日內繳清應付期款，如逾期未繳納，即以該存證信函為解約之意思表示。該存證信函於八十七年五月八日送達上訴人收，而上訴人並未依限繳納期款等情，有被上訴人提出之台中六七支郵局第二九五號、台中何厝郵局第四七五號及上開第二六○二號邸局存證信函及掛號郵件回執等影本在卷可稽，上訴人亦不爭執，自堪信為真實。又上訴人拒絕繳納期款無法舉證證明有正當理由，因此被上訴人主張兩造就系爭房地之買賣契約業經被上訴人合法解除於法自無不合。又上訴人甲○○訂購系爭房地之總價款為二百三十九萬元，則該總價款之百分之二十應為四十七萬八千元。另上訴人丙○○訂購系爭房地之總價款為三百九十九萬元，其百分之二十為七十九萬八千元。而上訴人所已繳納之價款分別為二十四萬元及四十二萬元，已如前述。是被上訴人於解除契約後，主張依上開合約第二十二條第二款約定，沒收上訴人所已繳納之上開價款，核與契約本旨無違，洵屬正當。且上訴人亦當庭表示就被上訴人所沒收之上開違約金，不再爭執有過高情事，因此本院自無庸再斟酌。則本件上訴人所已繳付予被上訴人之上開價款，既經被上訴人轉換為違約金予以沒收，上訴人於雙方之買賣契約解除後，亦無任何價金可請求返還。因此本件上訴人訴請被上訴人應給付上訴人丙○○四十二萬元，上訴人甲○○二十四萬元，及法定遲延利息，於法無據，自不應准許。原審據為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第八十五條第一項前段，判決如主文。

~B1民事第五庭審判長法　官　陳滿賢~B2法　官　簡清忠~B3法　官　林松虎

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