臺灣高等法院 臺中分院八十九年度上字第三六號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　八十九年度上字第三六號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

林邦賢律師

被上訴人

中中來股份有限公司 設南投縣埔里鎮○○路○段二六五巷九十七號

被上訴人

兼 右

法定代理人

乙○○ 住臺中市○○區○○路一六九巷二弄二十二號

被上訴人

丙○○ 住臺中市○○街三四八巷一之四號

共同訴訟代理人

陳德慶 住南投縣埔里鎮○○路九十八號三樓之一

右當事人間確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二十日臺灣

臺中地方法院八十八年度訴字第二九三五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人中中來股份有限公司就坐落臺中市○○區○○段五八地號建面積○．○二二四公頃於民國（下同）八十八年五月六日與被上訴人乙○○間之買賣關係不存在。㈢被上訴人中中來股份有限公司就前項土地於八十八年五月六日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

㈣確認被上訴人乙○○就第二項土地於八十八年七月四日與被上訴人丙○○間之買賣關係不存在。㈤被上訴人乙○○就第二項土地於於八十八年七月四日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈥被上訴人丙○○應將第二項土地應有部分四分之一移轉登記予上訴人。㈦第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。

二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：

㈠查坐落臺中市○○區○○段五八地號建面積○‧○二二四公頃原係上訴人及訴外人袁玉芬、何萬安所共有，有土地登記簿謄本附存原審卷可稽（按上訴人應有持分四分之一，袁玉芬二分之一，何萬安四分之一）。

㈡又訴外人袁玉芬及何萬安因未知會上訴人，擬逕依土地法第三十四條之一之規定將前開土地連同上訴人應有持分四分之一出售予被上訴人丙○○，因而被上訴人丙○○乃由訴外人陳德慶出面與袁玉芬、何萬安於八十六年十二月十一日簽訂不動產買賣契約書時，在該契約書中第十三條特別約定：「本件買賣契約係由袁玉芬、何萬安與甲方（即陳德慶）買賣契約，並以存証信函通知共有人甲○○（即上訴人）優先購買權，如甲○○主張優先購買，則雙方同意解除本契約‧‧‧但甲○○如不表示意見，則本契約繼續履行並依土地法第三十四條之一規定辦理」，有該買賣契約書附存原審卷可稽，惟訴外人袁玉芬、何萬安因未對上訴人為合法之通知，致上訴人根本不知就前開土地表示優先承買，造成上訴人權利之嚴重受損，此據鈞院八十七年度上字第三二一號判決理由第四項載明：「‧‧‧經查被上訴人（即被上訴人丙○○）雖謂袁玉芬及何萬安曾以郵局存証信函通知上訴人，並提出存証信函及郵局掛號郵件回執為証，惟收件回執上所蓋收件人為星越國際有限公司，其地址為臺中市○○○○街一四一號一樓，而上訴人住所為臺中市○○○○街一四一之一號，二者住址不相同，且該公司之股東中亦無一人為上訴人，有台灣省政府建設廳檢送該公司設立登記事項卡可稽，上訴人所稱未曾收到該書面通知，固堪信為真實，其通知難謂合法，‧‧‧」等情屬實可稽，併請鈞院調閱該民事卷宗，自可明瞭。

㈢又據前揭判決理由第四項所載：「‧‧‧依何萬安、袁玉芬與陳德慶之買賣契約第十三條約定：『‧‧‧如甲○○主張優先購買，則雙方同意解除本契約，乙方無息退還所收之價金。但甲○○如不表示意見，則本契約繼續履行‧‧‧』，足見係解除條件而非停止條件，‧‧‧」等情觀之，前開契約第十三條之特別約定係屬附有解除條件之約定，至為明顯，因此，上訴人於訴外人袁玉芬、何萬安當初未為合法通知之情況下，事後以口頭表示外，並以郵局存証信函主張優先購買前開土地，同時，該契約因上開特別約定之條件業已成就而解除，有該存証信函附存原審卷可稽。惟原審未予詳查被上訴人在　鈞院（八十七年度上字第三二一號）及原審審理時，對於前開契約書第十三條約定之文義並不爭執，而竟逾越審理範圍擅自曲解該文義，尤其與上開　鈞院判決中所為之認定相異，逕認係解除權之發生而並非附有解除條件之約定，殊非允當。按該約定如為解除權發生之約定者，則訴外人袁玉芬、何萬安及丙○○或陳德慶等人豈可能就甫簽訂之不動產契約，因上訴人主張優先承買，即自行行使解除權而解除好不容易談妥之契約，因此，該約定應屬附解除條件之約定，否則，該約定亦僅徒具形式而已。

㈣退萬步言，縱認前開契約第十三條之約定係屬解除權發生之約定者，惟按「土地法第三十四條之一第一項雖規定：共有土地或建築改良物其處分、變更，得以共有人過半數及其應部分合計過半數之同意行之，但就同條第三項之規定觀之，第一項共有人對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權利登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之証明，其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。足見為處分之共有人，僅對自己之應有部分係處分自己之權利，所以得一併處分他共有人之應有部分乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為‧‧‧」（參照最高法院七十八年台上字第一○一一號判決），準此，基於代理之性質及規定，訴外人袁玉芬、何萬安除就自己所有前開土地應有持分外，一併就上訴人所有前開土地應有持分四分之一予以處分，而與被上訴人丙○○所訂立之前開不動產買賣契約，亦直接對上訴人本人發生效力，因此，上訴人依前開契約書第十三條之特別約定，主張優先承買，並以該上訴理由狀之送達，視為解除上訴人與被上訴人丙○○間買賣契約之意思表示，兩造間之買賣契約顯已不存在，灼然甚明。

㈤按無法律上之原因而受利益者，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在，亦同，民法第一百七十九條定有明文，準此，依前項所述前開契約業已解除，上訴人乃請求被上訴人丙○○應將坐落台中市○○區○○段五八號土地應有持分四分之一回復移轉登記予上訴人，詎被上訴人丙○○竟與被上訴人乙○○通謀以虛偽買賣為原因將該土地過戶登記予被上訴人乙○○，以達脫產目的，致上訴人之權利嚴重受損，有該土地登記簿謄本附存原審卷可稽，按系爭土地於八十七年七月二十一日以前仍受假處分，根本無法辦理過戶登記，而被上訴人乙○○竟甘冒風險於八十七年五月十八日以前即與被上訴人丙○○訂約購買系爭已受假處分之土地，且於塗銷查封登記前即自八十七年五月十八日至同年八月三十一日已陸續匯款（買賣價金）予其胞兄陳德慶與被上訴人丙○○總計新台幣（以下同）七百六十萬元，顯屬違背常情，又被上訴人乙○○實際上所給付之買賣價金與伊與被上訴人丙○○間所訂立之不動產買賣契約書所載之買賣價金亦不相符，請　鈞院命被上訴人乙○○提出該不動產買賣契約書及給付買賣價金之憑証，自可明瞭，並請鈞院調閱台灣台中地方法院檢察署八十七年度偵字第二二七六三號及八十八年度偵續字第七五號刑事偵查卷示，以藉明被上訴人丙○○與被上訴人乙○○間之買賣係屬虛偽之事實。

㈥此外，復按被上訴人丙○○於　鈞院（八十七年度上字第三二一號）八十七年六月二十五日準備程序中所陳稱：「（買賣契約訂立後，通知上訴人的資料有無給你看？）有‧‧‧」、「（存證信函收件回執出賣人有提示給你看否？）是，有拿給我們看，我們才去提存」、「（你應是很仔細小心之人，為何未察覺當事人不同？）我有問過袁玉芬的先生，他說沒有關係所以我就相信了」等情，有該準備程序筆錄可稽，足見被上訴人丙○○當時已明知該通知並不合法，竟仍與訴外人袁玉芬、何萬安共謀以該不實之通知，使台中市中興地政事務所陷於錯誤為不實之登載而完成過戶登記手續，被上訴人丙○○之行為顯係與訴外人袁玉芬、何萬安共同故意違背善良風俗，而侵害上訴人之優先承買權，因此，上訴人除依民法第一百七十九條不當得利之規定外，並依民法第一百八十四條第一項後段及第一百八十五條之規定，請求被上訴人丙○○應將前開系爭土地應有持分四分之一回復移轉登記予上訴人，惟原審就此未予詳查，竟以被上訴人丙○○並無通知義務為由，即予率認上訴人之請求無理由，殊非允當。

㈦末按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第八十七條定有明文，又無效之法律行為之當事人，於行為當時知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第一百十三條定有明文，茲查除前開第五項所述之情形外，被上訴人丙○○與被上訴人乙○○間所為虛偽買賣因涉嫌觸犯偽造文書罪曾經台灣高等法院台中分院檢察署發回台灣台中地方法院檢察署續行偵查後，未久，被上訴人乙○○亦明知與被上訴人丙○○間之買賣係虛偽而恐遭上訴人就系爭土地行使權利回復原狀，竟於短短時間內又將系爭土地以買賣方式過戶予自己所負責之被上訴人中中來股份有限公司，顯與常情有違，請　鈞院命被上訴人中中來公司提出與被上訴人乙○○間之不動產買賣契約書及該買賣價金之來源及付款之憑証，並說明付款之資金流向，以藉明真實，由此可見，被上訴人乙○○與被上訴人中中來公司間之買賣亦屬虛偽外，且違反民法第一百零六條「代理人，非經本人許諾，不得為本人與自己之法律行為」禁止自己代理之規定，因此，上訴人顯有確認被上訴人中中來公司與被上訴人乙○○間之買賣關係不存在，以及被上訴人乙○○與被上訴人丙○○間之買賣關係不存在之必要，並依民法第一百十三條之規定及民法第一百八十四條第一項侵權行為之規定請求被上訴人中中來公司應塗銷於八十八年五月六日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，回復登記為被上訴人乙○○名義後，被上訴人乙○○亦應塗銷其於八十七年七月四日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，回復登記為被上訴人丙○○名義，同時，被上訴人丙○○應依民法第一百七十九條及一百八十四條第一項後段之規定將系爭土地應有持分四分之一回復移轉登記予上訴人。

㈧按檢察官不起訴之處分書，本無拘束民事訴訟之效力（參照最高法院十九年度上字第二三六六號判例），茲查被上訴人乙○○與被上訴人丙○○間就坐落台中市南屯區○○段五八號建地之買賣係虛偽不實，而涉嫌觸犯刑法第二百十四條使公務員登載不實之偽造文書罪，曾經台灣高等法院台中分院檢察署發回台灣台中地方法院檢察署（八十八年度偵續字第七二號）續行偵查，嗣雖以被上訴人丙○○以二千二百五十萬元出售上開土地予被上訴人乙○○，而被上訴人乙○○亦依雙方所訂立之不動產買賣契約書末頁所載之日期交付買賣價金，即被上訴人乙○○於①八十七年五月十五日以現金支付四十萬元，②同年五月二十日以現金支付一百十萬元，③七月二日以銀行本票支付一百八十二萬七千元及現金十七萬三千元，總計二百萬元，④七月三十日之二百萬元係七月二十八日、三十日分別電匯一百萬元，⑤八月三十一日之三百萬元係七月三十一日電匯五十萬元及八月三十一日電匯二百五十萬元，共八百五十萬元予被上訴人丙○○，另向第七商業銀行貸款一千三百五十萬元，因未貸成，故承受原來之貸款一千一百萬元，差額三百萬元未支付被上訴人丙○○等情，而認為被上訴人丙○○與被上訴人乙○○間之買賣並非虛偽，且為不起訴處分，惟上開付款之日期、金額與契約書第三條所約定：「‧‧‧民國八十七年七月五日前用印甲方（即被告乙○○）交付新台幣壹佰伍拾萬元正。民國八十七年七月二十日前完稅後交付新台幣參佰萬元正。於產權登記甲方名義後貳個月交付尾款新台幣參佰萬元正‧‧‧」之付款日期及金額卻大不相同。

㈨又被上訴人乙○○為購買系爭土地而將自己所有坐落台中市○區○○○段一七三之二三號建地○‧六七二六公頃應有持分一○○○○分之五一暨其地上建物即門牌號碼台中市○區○○路二十號十樓之五（建號九一一九）以一千零十八萬元出售予訴外人廖石炘，被上訴人乙○○應有鉅額價金之收入，以給付系爭土地之買賣價金，而何以伊分成那麼多次給付，且給付方式未採用同一種方式及給付金額每次不等，殊與常情有違，又其中於八十七年五月二十日所支付之一百十萬元並非小數目，竟以現金支付，顯與於同年七月三十一日所支付之較小數目五十萬元，即以電匯方式支付不同，亦與常情有違，再者，其中前開現金十七萬三千元雖同時與面額一百八十三萬七千元之銀行本票於八十七年七月二日給付買賣價金合計二百萬元，然依上開所述，被上訴人乙○○既然為購買系爭土地而出售自己所有上開土地及房屋，自有鉅額資金存在銀行以準備給付買賣價金，當然以電匯方式給付該期買賣價金最為方便，而何需以銀行本票支付被上訴人丙○○，又被上訴人乙○○如以該銀行本票支付買賣價金，何以不直接開立面額二百萬元整數之銀行本票，卻將其中十七萬三千元以現金支付呢？在在均與常理相違。

㈩尤其，據被上訴人乙○○於前開刑事案件經台灣高等法院台中分院檢察署發回續行偵查前之偵訊中（八十七年度偵字第二二七六三號）所供稱：「我於⒌⒙匯二六○萬給彰銀埔里分行00000000000000陳德慶帳戶，⒎匯慶豐南投分行給丙○○帳號00000000000000、五十萬元，又於７月日匯給慶豐丙○○一○○萬元，另７月日匯慶豐丙○○帳號一○○萬元，８月日另匯慶豐丙○○帳號二五○萬元，計匯給丙○○五○○萬元，給我哥哥的除匯二六○萬外，另付四○萬現金給他，那本件土地買賣我共付八○○萬元」等情，足見被上訴人乙○○顯未以現金及銀行本票給付買賣價金予被上訴人丙○○，且被告乙○○僅給付五百萬元予被告丙○○而已（與買賣總價金二千二百五十萬元，扣除承受原來之貨款一千一百萬元後，仍相差六百五十萬元），並非八百五十萬元，又被告乙○○於上開偵訊中並未稱仍欠買賣價金，因此，被告乙○○、丙○○於刑事案件經發回續行偵查中始改口供稱以現金及銀行本票給付（收受）買賣價金等情顯屬事後臨訟勾串，且渠等所舉之匯款單亦應與本件買賣無關，被上訴人乙○○與被上訴人丙○○所訂立不動產買賣契約書末頁之付款明細係事後拼湊填寫而成，殊不足採信，亦即被上訴人乙○○雖於刑事偵查中已提出支付買賣價金之憑証，但伊所提出之上開憑証仍有諸多可疑且不合常理之處，惟台灣台中地方法院檢察署檢察官於偵查中就此未予以詳查說明，因此請　鈞院就下列事項仍有使被上訴人說明之必要，以藉明真實。

三、證據：除引用原審立證方法外，補提：本院民事準備程序筆錄影本一份，聲請調閱本院八十七年度上字第三二一號民事卷、台灣台中地方法院檢察署八十七年度偵字第二二七六三號及八十八年度偵續字第七五號刑事偵查卷。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：

㈠按上訴人起訴意旨略謂：坐落台中市○○區○○段五八地號，面積０．０二二四公頃土地原係上訴人及訴外人袁玉芬、何萬安所共有，而訴外人袁玉芬及何萬安未知會上訴人，逕依土地法第三十四條之一之規定將前揭土地連同上訴人應有持分之四分之一出售予被上訴人丙○○，而依其間之買賣契約第十三條約定：「‧‧‧如甲○○主張優先購買，則雙方同意解除本契約，乙方無息退還所收之價金，但甲○○如不表示意見，則本契約繼續履行‧‧‧。」因此上訴人事後主張優先購系爭土地，同時該契約因上訴人之表示條件成就而已解除，依民法第一七九條規定請求被上訴人丙○○應將系爭土地應有持分四分之一回復移轉登記予上訴人，又認被上訴人丙○○與被上訴人乙○○間及被上訴人乙○○與被上訴人中中來公司間之系爭土地買賣虛偽無效而不存在請求被上訴人中中來公司應塗銷系爭土地所有權移轉登記回復登記為被上訴人乙○○名義後，被上訴人乙○○亦應塗銷系爭土地所有權登記回復登記為被上訴人丙○○名義，同時被上訴人丙○○應依法第一七九條規定將系爭土地應有持分四分之一回復移轉登記予上訴人云云。

㈡惟查，上訴人前已向原審法院訴請確認上訴人就所有系爭土地持分四分之一與被上訴人丙○○之買賣關係不存在及被上訴人丙○○就系爭土地上訴人應有四分之一於八十六年十二月廿六日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，業經原審法院以八十七年度訴字第六六一號判決駁回上訴人之訴，雖經上訴人不服上訴，而鈞院以八十七年上字第三三一號判決駁回上訴人之上訴，並於八十七年九月三十日確定在案，而今上訴人雖持訴外人何萬安、袁玉芬與陳德慶間之買賣契約附有解除條件，上訴人以共有人身份事後主張優先購買權表示該解除條件已成就而契約已解除，依民法第一七九條之規定，請求被上訴人丙○○應將系爭土地應有持分四分之一回復移轉登記予被上訴人，按「所謂既判力，不僅關於其言詞辯論終結前所提出之攻擊防禦方法有之，即其當時得提出而未提出之攻擊防禦方法亦有之。上訴人前對系爭土地提起確認得標無效及登記應予塗銷之訴，既受敗訴判決且告確定，則其就本件訴訟請求確認買賣關係不存在及登記應予塗銷，雖所持理由與前容有不同，然此項理由，乃於前案得提出而未提出者，即仍應受前案既判力之拘束，不容更為起訴。」此為最高法院五十一年台上字第六六五號判例意旨可稽，據此上訴人提起本訴請求被上訴人丙○○應將系爭土地持分四分之一移轉登記予上訴人，顯然其訴訟標的為前揭確定判決之效力所及，依民事訴訟法第二四九條規定，懇請　鈞院鑒核，准予裁定駁回上訴人之訴。

㈢被上訴人丙○○取得系爭土地買賣關係之存在已經判決確定在案，爾後其以所有權人身份出售予被上訴人乙○○，被上訴人乙○○購買系爭土地之目的為興建旅館，因以公司名義貸款不易，故先以個人名義購買，以利貸款，嗣後中中來公司之建照取得後，乃將系爭土地過戶為中中來公司，上訴人卻認被上訴人乙○○與被上訴人丙○○及中中來公司與被上訴人乙○○間所為之買賣係虛偽，觸犯偽造文書罪而向台灣台中地方法院檢察署提出告訴，然經台中地檢署認系爭土地買賣均係真實而為八十八年度偵續字第七五號不起訴處分書因此上訴人依民法第八十七條及第一０六條規定請求確認被上訴人乙○○就系爭土地於八十七年七月四日與被上訴人丙○○間之買賣關係不存在及被上訴人乙○○就系爭土地於八十七年七月四日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷及確認被上訴人中中來公司就系爭土地於八十八年五月六日與被上訴人乙○○間之買賣關係不存在及被上訴人中中來公司就系爭土地於八十八年五月六日以買賣為原因所為所有權移轉登記應予塗銷，顯然依法無據，懇請鈞院諒察。

三、證據：除引用原審立證方法外，補提：不動產買賣契約書影本一份、不起訴處分書影本一份。

丙、本院依職權調閱本院八十七年度上字第三二一號確認買賣關係不存在案卷。

理由

一、本件上訴人於原審八十七年度訴字第六六一號確認買賣關係不存在事件，係起訴主張：坐落台中市○○區○○段五八號建面積○‧○○二四公頃之土地，原為上訴人及訴外人何萬安（以上二人應有部分各四分之一）、袁玉芬（應有部分二分之一）所共有。原共有人袁玉芬及何萬安依土地法第卅四條之一第一項規定，於民國八十六年十二月二十六日以買賣為原因將上開系爭土地全部移轉登記與被上訴人。惟上訴人並未同意出售，亦未接獲原共有人袁玉芬、何萬安任何出賣處分系爭土地之書面通知，即渠等未踐履土地法第卅四條之一第二項規定之通知義務，渠等行為顯違強制規定，依法應屬無效，亦即被上訴人與上訴人所有系爭土地應有部分四分之一之買賣關係並不存在，且上訴人因渠等處分系爭土地之行為，致上訴人就系爭土地應有部分四分之一於法律上地位有不安之狀態，顯有確認其買賣關係不存在之必要，並得請求塗銷以該買賣為原因所為之所有權移轉登記，以除去上訴人在法律上不安之狀態。爰求為確認兩造間關於上訴人就系爭土地應有部分四分之一之買賣關係不存在，及被上訴人應就上開系爭土地應有部分四分之一以買賣為原因所為之移轉登記予以塗銷之判決，核與本件起訴請求係以：伊與訴外人袁玉芬、何萬安共有系爭土地，伊之應有部分為四分之一，依土地法第三十四條之一第四項規定，共有人出賣其應有部分時，伊有優先買權，然訴外人袁玉芬、何萬安二人竟未通知上訴人，而於八十六年十二月一日連同伊之應有部分四分之一，將系爭土地全部出賣予被上訴人丙○○（由訴外人陳德慶出面訂約），惟於訴外人丙○○與訴外人袁玉芬、何萬安之買賣契約中之第十三條約定，訂明「本件買賣契約係由袁玉芬、何萬安與甲方（即陳德慶）買賣契約，並以存證信函通知共有人甲○○（即上訴人）優先承買，如甲○○主張優先購買，則雙方同意解除本契約...... 但甲○○如不表示意見，則本契約繼續履行並依土地法第三十四條之一規定辦理」，惟因訴外人袁玉芬、何萬安二人未通知上訴人，致上訴人無法適時主張優先承買權，然依上開契約書第十三條之約定，足認該契約係附解除條件之約定，是以伊事後以口頭及存證信函表示優先承買，則該條件已成就，契約自失其效力，則被上訴人丙○○對於系爭土地伊之應有部分即有不當得利，嗣後被上訴人丙○○與被上訴人乙○○通謀虛偽為買賣及移轉所有權意思表示後，被上訴人乙○○又與被上訴人中中來公司又就系爭土地為通謀虛偽為買賣及移轉所有權意思表示，依然民法第八十七條、第一百零六條規定，被上訴人丙○○移轉系爭土地予被上訴人乙○○，被上訴人乙○○移轉予被上訴人中中來公司之行為及買賣契約均屬無效，爰依民法第一百七十九條不當得利、第一百八十四條第一項後段侵權行為之規定請求，其間之法律關係不同，業經本院調閱前卷查明屬實，應無民事訴訟法第四百條規定不得更為起訴之適用，合先敘明。

二、本件上訴人起訴主張：伊與訴外人袁玉芬、何萬安共有系爭土地，伊之應有部分為四分之一，依土地法第三十四條之一第四項規定，共有人出賣其應有部分時，伊有優先買權，然訴外人袁玉芬、何萬安二人竟未通知上訴人，而於八十六年十二月一日連同伊之應有部分四分之一，將系爭土地全部出賣予被上訴人丙○○（由訴外人陳德慶出面訂約），惟於訴外人丙○○與訴外人袁玉芬、何萬安之買賣契約中之第十三條約定，訂明「本件買賣契約係由袁玉芬、何萬安與甲方（即陳德慶）買賣契約，並以存證信函通知共有人甲○○（即上訴人）優先承買，如甲○○主張優先購買，則雙方同意解除本契約...... 但甲○○如不表示意見，則本契約繼續履行並依土地法第三十四條之一規定辦理」，惟因訴外人袁玉芬、何萬安二人未通知上訴人，致上訴人無法適時主張優先承買權，然依上開契約書第十三條之約定，足認該契約係附解除條件之約定，是以伊事後以口頭及存證信函表示優先承買，則該條件已成就，契約自失其效力，則被上訴人丙○○對於系爭土地伊之應有部分即有不當得利，嗣後被上訴人丙○○與被上訴人乙○○通謀虛偽為買賣及移轉所有權意思表示後，被上訴人乙○○又與被上訴人中中來公司又就系爭土地為通謀虛偽為買賣及移轉所有權意思表示，依然民法第八十七條、第一百零六條規定，被上訴人丙○○移轉系爭土地予被上訴人乙○○，被上訴人乙○○移轉予被上訴人中中來公司之行為及買賣契約均屬無效，爰依民法第一百七十九條不當得利、第一百八十四條第一項後段侵權行為之規定，提起本件訴訟；被上訴人三人則以上訴人前已訴請確認上訴人就所有系爭土地應有部分四分之一與被上訴人丙○○間之買賣關係不存在及被上訴人丙○○就系爭土地上訴人應有部分四分之一於八十六年十二月二十六日以買賣為原因所為之所有權登記應予塗銷，業經原審法院以八十七年度訴字第六六一判決駁回上訴人之訴，雖經上訴人不服上訴，而本院以八十七年上字第三二一號判決駁回上訴人之上訴，並於八十七年九月三十日確定在案。是上訴人再民法第一百七十九條定提起本件訴訟，已為前該確定判決之既判力所及。又上訴人認被上訴人乙○○與被上訴人丙○○及被上訴人中中來公司與被上訴人乙○○間所為之買賣係虛偽，觸犯偽造文書罪而向台灣台中地方法院檢察署提出告訴，然經台中地方法院檢察署認系爭土地買賣契約均係真實而為八十八年度偵續字第七五號不起訴處分在案。是上訴人以民法第八十七條及第一百零六條規定為據，提起本件訴訟，亦顯無理由等語，資以抗辯。

三、查系爭土地係訴外人袁玉芬、何萬安與上訴人所共有（上訴人應有部分四分之一，袁玉芬二分之一、何萬安四分之一）。訴外人袁玉芬及何萬安因未通知上訴人逕依土地法第三十四條之一之規定，於八十六年十二月一日將系爭土地全部（即連同上訴人應有部分四分之一）出售予被上訴人丙○○（被上訴人丙○○係由訴外人陳德慶出面與袁玉芬、何萬安訂約），並已於八十六年十二月二十六日移轉登記予被上訴人丙○○之事實，業據兩造陳明在卷，並有卷附之系土地登記簿謄本、不動產買賣契書可稽，堪可信為真實。參諸上開契約書第十三條所載：「本件買賣契約係由袁玉芬、何萬安與甲方（即陳德慶）買賣契約，並以存證信函通知共有人甲○○（即上訴人）優先承買，如甲○○主張優先購買，則雙方同意解除本契約..... 但甲○○如不表示意見，則本契約繼續履行並依土地法第三十四條之一規定辦理」等語。則所謂「雙方同意解除本契約」乙語，其意義為何。乃本件應予審究者。

四、上訴人主張：不動產買賣契約書第十三條特別約定：「本件買賣契約係由袁玉芬、何萬安與甲方（即陳德慶）買賣契約，並以存証信函通知共有人甲○○（即上訴人）優先購買權，如甲○○主張優先購買，則雙方同意解除本契約‧‧‧但甲○○如不表示意見，則本契約繼續履行並依土地法第三十四條之一規定辦理」，有該買賣契約書附於原審卷可稽，足見係附有解除條件之約定而非停止條件，因此，上訴人於訴外人袁玉芬、何萬安當初未為合法通知之情況下，事後以口頭表示外，並以郵局存証信函主張優先購買前開土地，同時，該契約因上開特別約定之條件業已成就而解除，又退萬步言，縱認前開契約第十三條之約定係屬解除權發生之約定者，惟按「土地法第三十四條之一第一項雖規定：共有土地或建築改良物其處分、變更，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但就同條第三項之規定觀之，第一項共有人對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權利登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之証明，其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。足見為處分之共有人，僅對自己之應有部分係處分自己之權利，所以得一併處分他共有人之應有部分乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為‧‧‧」，準此，基於代理之性質及規定，訴外人袁玉芬、何萬安除就自己所有前開土地應有持分外，一併就上訴人所有前開土地應有持分四分之一予以處分，而與被上訴人丙○○所訂立之前開不動產買賣契約，亦直接對上訴人本人發生效力，因此，上訴人依前開契約書第十三條之特別約定，主張優先承買，並以該上訴理由狀之送達，視為解除上訴人與被上訴人丙○○間買賣契約之意思表示，兩造間之買賣契約顯已不存在等情，經查：

㈠系爭土地訴外人袁玉芬及何萬安依土地法第三十四條之一之規定將前開土地連同上訴人應有持分四分之一出售予被上訴人丙○○，有該買賣契約書附於原審卷可稽，惟訴外人袁玉芬、何萬安因未對上訴人為合法之通知，致上訴人不知就前開土地表示優先承買一節，就郵局存証信函通知上訴人之存証信函及郵局掛號郵件回執觀之，收件回執上所蓋收件人為星越國際有限公司，其地址為臺中市○○○○街一四一號一樓，而上訴人住所為臺中市○○○○街一四一之一號，二者住址不相同，且該公司之股東中亦無一人為上訴人，有台灣省政府建設廳檢送該公司設立登記事項卡可稽，上訴人所稱未曾收到該書面通知，堪信為真實，其通知難謂合法。

㈡按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權訴人，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第三十四條之一第一項、二項、第四項，分別定有明文。又土地法第三十四條之一第四項之優先承買權，係屬債權之性質，此由該條項用語，與同法第一百零四條第二項及耕地三七五滅租條例第十五條第三項用語不同，可以知之（最高法院六十六年台上字第一五三○號判例要旨參照）。又土地法第三十四條之一第五項、第二項所規定之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響（六十八年台上字第二八七五號判例要旨參照）。是以土地共有人於依土地法第三十四條之一出賣共有土地時，縱然未依該條第二項、第四項之規定，通知其他共有人時，僅係對未受通知之共有人負有賠償責任。而無主張買賣契約無效之餘地甚明。

㈢按土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第一百零四條第二項及耕地三七五滅租條例第十五條第三項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許（最高法院六十六年度台上字第一五三零號判例參照）；又按共有人出賣其應有部分，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購；惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其所有土地之優先購買權，具有相對的物權之效力。如共有人將其共有土地之應有部分出賣於第三人，並已為所有權移轉登記完畢，則他共有人既不能以其優先購買權對抗該第三人，而出賣有部分之共有人，又無從盡其以買賣為原因將該應有部分移轉登記為優先購買權人之義務，則他共有人之優先購買權，即陷於給付不能之狀態（本院三十年上字第一二五三號判例參照）（最高法院七十六年度台上字第二一一一號判決參照）。本件上訴人主張：縱認前開契約第十三條之約定係屬解除權發生之約定者，惟按「土地法第三十四條之一第一項雖規定：共有土地或建築改良物其處分、變更，得以共有人過半數及其應部分合計過半數之同意行之，但就同條第三項之規定觀之，第一項共有人對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權利登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之証明，其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。足見為處分之共有人，僅對自己之應有部分係處分自己之權利，所以得一併處分他共有人之應有部分乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為‧‧‧」，準此，基於代理之性質及規定，訴外人袁玉芬、何萬安除就自己所有前開土地應有持分外，一併就上訴人所有前開土地應有持分四分之一予以處分，而與被上訴人丙○○所訂立之前開不動產買賣契約，亦直接對上訴人本人發生效力，因此，上訴人依前開契約書第十三條之特別約定，主張優先承買，並以該上訴理由狀之送達，視為解除上訴人與被上訴人丙○○間買賣契約之意思表示，兩造間之買賣契約顯已不存在云云，惟查：上訴人係於共有人將其共有土地之應有部分出賣於被上訴人丙○○後，並已為所有權移轉登記完畢，方依契約書第十三條約定，主張優先承買，並以該上訴理由狀之送達，視為解除上訴人與被上訴人丙○○間買賣契約之意思表示，則依前開說明，土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，既係屬債權性質，則其間之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即陷於給付不能之狀態而無可准許。

五、上訴人另主張：被上訴人丙○○明知上訴人未受合法通知，被上訴人乙○○亦明知其事，均顯以共同侵害上訴人之優先承買權，依民法第一百八十四條、第一百八十五條請求云云，經查：八十五年七月十六日修正之土地法第三十四條之一執行要點八規定：依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依左列規定辦理：㈠本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，並於登記申請書備註欄敘明依土地法第三十四條之一第一項、第二項、第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任，登記機關無須審查其通知或公告之文件。至未能會同申請人之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名蓋章，亦無須檢附印鑑證明及委託書。如因而取得不動產物權者，本法條第一項之部分共有人應代他共有人申請登記。㈡涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明及其印鑑證明，或已依法提存之證明文件，並於申請書備註欄註明「受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責」。無對價或補償者，應於契約書敘明事由，並註明「如有不實，共有人願負法律責任」後免於提出證明。至對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。同執行要點十規定：本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。依上開規定，有關地法第三十四條之一規定於申請權利變更登記時，於登記申請書備註欄敘明依土地法第三十四條之一第一項、第二項、第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任，登記機關無須審查其通知或公告之文件；涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明及其印鑑證明，或已依法提存之證明文件，並於申請書備註欄註明「受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責」；本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。在在說明登記機關無須審查其通知或公告之文件及受領之對價是否確實，如有違誤，課以義務人即出賣之共有人責任及損害賠償之責，被上訴人潘麗卿自毋庸為審查或注意其通知或公告之文件及受領之對價是否確實之義務。則上訴人稱上訴人丙○○之訴訟代理人陳德慶承認乙○○知其之與上訴人間之糾紛云云，並未證明其知悉係在系爭土地登記之前或之後，而觀之上訴人所提起訴狀係強調因訴外人袁玉芬、何萬安二人未通知上訴人，致上訴人無法適時主張優先承買權，顯見本件之糾紛係於系爭土地登記後始發生，又丙○○縱有承認有看過上開存證信函，但無證據證明其明知上訴人之住所及送達確屬不合法，所謂「袁玉芬的先生說沒有關係，所以上訴人就相信了」等語，顯屬不合情理，蓋被上訴人潘麗卿既出資購地，其所要求者為移轉登記，地政機關准予登記即達其目的，其毋庸就送達合法與否特別予以關注，且依前開說明，其登記手續均課義務人責任，被上訴人丙○○毋庸為詳為核對之責，上訴人復就被上訴人潘麗卿有故意或過失行為舉證以實其說，自難以此推定被上訴人丙○○有共同侵權之行為，上訴人據以請求回復登記，應無理由。

六、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不妥之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利（最高法院五十二年度台上字第一二三七號判例參照），本件上訴人主張被上訴人丙○○嗣以買賣為原因，將系爭土地出賣、移轉登記予被上訴人乙○○後，被上訴人乙○○嗣復以買賣為原因將系爭土地出賣並移轉登記予被上訴人中中來公司，有違民法第八十七條之規定，而主張各該買賣關係及移轉所有權之行為無效（被上訴人乙○○移轉登記予被上訴人中中來公司部分，且有違民法第一百零六條雙方代理之規定無效），請求確認被上訴人中中來公司與乙○○間及乙○○與丙○○間之買賣關係不存在，以上訴人請求被上訴人丙○○應將坐落臺中市○○區○○段五八地號建面積○．○二二四公頃土地應有部分四分之一移轉登記予上訴人部分，既認為無理由，已如前述，則請求確認被上訴人中中來公司與乙○○間及乙○○與丙○○間之買賣關係不存在，姑不論其所主張之理由即被上訴人丙○○嗣以買賣為原因，將系爭土地出賣、移轉登記予被上訴人乙○○後，被上訴人乙○○嗣復以買賣為原因將系爭土地出賣並移轉登記予被上訴人中中來公司，有違民法第八十七條之規定，而主張各該買賣關係及移轉所有權之行為無效（被上訴人乙○○移轉登記予被上訴人中中來公司部分，且有違民法第一百零六條雙方代理之規定無效），是否有理由，以其所提起之確認之訴，縱經法院判決確認，亦不能除去其不妥之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，是其提起此部分之確認之訴為無理由，從而上訴人進而請求被上訴人中中來股份有限公司就上開土地於八十八年五月六日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，及被上訴人乙○○就上開土地於於八十八年七月四日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷一節，亦無理由。

七、綜上所述，原審法院據此駁回其請求，於法有據，本件上訴人之上訴為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核於本結果不生影響，自毋庸再逐一論述，且與此有關之證據調查，亦無必要，並此敘明。據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

~B1民事第二庭審判長法　官　童有德~B2法　官　蔡秉宸~B3法　官　黃永泉

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。Ｈ