九十年度上更㈠字第一九號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：90 年 10 月 23 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　九十年度上更㈠字第一九號上　訴　人　　甲○○ 被上訴人　　世豐喆有限公司法定代理人　　林垂芳右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十七年六月二十二日臺灣台中地方法院第一審判決（八十七年度訴字第五九二號），提起上訴，判決後經最高法院發回，本院判決如左：主　　　文上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。事　　　實甲、上訴人方面：一、聲明：求為判決㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審及假執行聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利判決，請准上訴人提供現金或等值之銀行可轉讓定期存款單或其他有價證券為擔保，宣告免為假執行。二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補稱：㈠上訴人與被上訴人於民國（下同）八十五年七月二十二日簽立之租賃契約應屬無效契約，且為被上訴人所知悉，被上訴人依民法第二百五十九條或第一百十三條請求回復原狀應無理由： ①查促進產業升級條例第三十七條之規定，乃防止興辦工業人於低價購買土地後，未按核定計畫完成即出售或出租圖利，為此該條之立法理由特別說明興辦工業人應按照核定計畫完成使用，始得轉租售，故興辦工業人於未照核定計畫完成使用擅為轉租售，按民法第七十一條之規定，其轉租售之法律行為顯屬違背法律強制禁止規定，屬無效之法律行為。 ②依鈞院向台灣省政府建設廳調閱有關被上訴人承購系爭土地之出售作業要點第十九點及第二十點皆載明，被上訴人應依促進產業升級條例第三十六條規定，按照核定計劃完成使用，並取得工廠登記證，且未按照核定計畫完成取得工廠登記證前，不得以其全部或一部讓售他人使用。而被上訴人並立有承諾書，承諾系爭工業區土地出售手冊，被上訴人公司均已詳閱讀確實了解，並同意遵守各項有關規定。被上訴人向台灣省建設廳申請核准設立之工廠為生產機械、五金零件，預定建廠期限自八十三年三月一日至八十五年十二月三十一日止。被上訴人明知系爭土地受促進產業升級條例之限制，須按照核定計劃完成使用，被上訴人竟於建廠未完成即於八十五年七月二十二日轉租予不知情之上訴人，被上訴人明知違背核定計劃根本不可能取得工廠登記證，卻仍於租賃契約訂明由上訴人自行申請工廠登記證及用電，嗣上訴人無法取得向其質問時，被上訴人即以上訴人不願洽談承租細節為由解除該租賃協議書，被上訴人蓄意欺騙上訴人甚明，為此按上訴人與被上訴人於八十五年七月二十二日簽立之租賃契約違反促進產業升級條例第三十七條之規定，應屬無效之契約且為被上訴人所明知，應無疑義。 ③承上所述，系爭租賃契約係一自始、當然、確定無效之契約，自無解除契約回復原狀之問題，又無效法律行為之當事人，負有回復原狀或損害賠償之責任者，乃於行為當時知其無效或可得而知者，本件上訴人係受被上訴人詐騙而訂立租賃協議，上訴人並非向主管機關申請興辦工業之人，而係單純之承租人，其與被上訴人締約之初，並不知該契約違反促進產業升級條例而無效，上訴人承租之時亦不知被上訴人為興辦工業之人，自無從得知系爭契約違法，反觀被上訴人已出具承諾書向台灣省建設廳保證其會遵守促進產業升級條例之規定及按核定計劃興建廠房，其明知系爭土地不得出租予上訴人，甚為明顯。是本件得主張民法第一百十三條之權利者，應非被上訴人而係上訴人，被上訴人依該條之規定請求上訴人回復原狀，顯不合法。因此被上訴人所謂本於民法第二百五十九條或第一百十三條請求回復原狀或損害賠償云云，均屬無據。 ④按鈞院八十七年上字第五○四號判決雖參諸經濟部八十年三月二日經（８０）工九一六五號函中之結論二６「興辦工業人承購工業區內土地或標準廠房後，未自行設廠，而出租他人使用，如經承租人按核定計劃完成使用，並取得工廠登記證，且願意繼續設廠使用時，．．報經經濟部工業局核准由出租人轉售予承租人使用，並辦理土地所有權移轉登記」，因而認定「出租」非在同條禁止之列云云。惟查，前開經濟部會商結論㈡６之情形係指興辦工業人承購工業區內土地或標準廠房，未自行設廠，而出租他人使用，並取得工廠登記證且願意繼續設廠使用，而作之結論，與本案被上訴人係購買土地後自行設廠，且未按核定計劃完成，未取得工廠登記證之情形不同，兩者不能相提並論，且該經濟部函僅有參考作用，並無法律效力亦無拘束法院之作用，法院仍應依法審判，反觀該條立法意旨，已明確指出不得出租，尤見該條係禁止出租行為甚明。 ⑤又查，被上訴人所購買之土地公告，參、台灣土地開發信託投資股份有限公司公告三、用途及限制：本區為容納低污染之綜合性工業區，經濟部所訂「新設工廠污染防治審核作業要點」之甲、乙類工業不得進入。肆、大里工業區土地出售作業要點十七、台中縣不合分區使用規定之合法工廠遷廠者，其申購案經審查核准，在未按照核定計劃完成使用，取得工廠登記證前，不得變更產品及以任何方式轉供他人使用。二十、依促進產業升級條例第三十七條規定，承購本工業區用地，未按照核定計劃完成使用取得工廠登記證前，不得以其全部或一部讓售他人使用（參鈞院八十七年上字第五○四號卷宗第一○二、一○七頁）。又查，台灣省政府建設廳大里工業區管理站八十六年里工字第九五七號函，明確指出廠房現況使用亦與原准設立許可類別不符，益證系爭契約係屬違法應屬無效、且為被上訴人所知悉，依民法第一一三條規定、被上訴人應負回復原狀，返還上訴人給付之二十萬元訂金，及因此致上訴人所生之損害。 ⑥退步言之，縱鈞院認前開產業升級條例第二十七條包括出租，惟系爭契約亦屬未生效契約：按系爭租約第五條約定，係以系爭廠房交付為系爭租約開始之停止條件。查系爭廠房興建之始，第三人澤文企業股份有限公司（以下簡稱澤文公司）即配合廠房之蓋建，於廠房內安裝天車等重機械設備，職是，系爭廠房被上訴人至今均未交付上訴人使用，系爭租約之停止條件尚未成就，則該契約至今尚未生效，兩造租金亦無從起算？上訴人何來違約行為？且如後述，上訴人非系爭建物之占有人，何來不當得利？㈡上訴人並未占有系爭工廠，被上訴人向上訴人請求使用利益及遷讓房屋並無理由： ①本件租賃契約固為上訴人甲○○與被上訴人所簽訂，惟占有系爭廠房安裝重機械，則係訴外人澤文企業股份有限公司（以下簡稱為澤文公司）所為，並非上訴人甲 ○○個人所為，此有訴外人澤文公司之公司執照及營利事業登記證影本，（見上證五）及澤文公司大里工業區工廠支出費用明細表、工程估價明細單，（見上證一）台中縣政府八十七年一月十五日八七府建工字第二九四八號函，（見上證二）台灣省政府建設廳大里工業區管理站開會通知單，（見上證三）澤文公司八十六年十一月十七日申請書等，（見上證四）附卷可考。按民事訴訟法對於當事人之辯論，係採自由順序主義，即攻擊或防禦方法，只須在言詞辯論終結前，均得隨時提出（民事訴訟法第一九六條第一項）。所謂言詞辯論終結，指事實審之言詞辯論終止而言，事實審在現制為第一審、第二審。上訴人於第一審時，固未就系爭廠房之實際占有人為積極之抗辯，惟依前揭辯論主義，上訴人於第二審，就澤文公司占用系爭廠房之事實提出事證而為抗辯，於法自非不許。被上訴人雖另主張上訴人係屬共同占用人云云，然而置放重機械及裝設而占有系爭廠房者，既為澤文公司所為，上訴人個人未設址或居住於系爭廠房，自無共同占有可能。 ②至於上訴人於原審雖抗辯「為配合原告廠房之興建，於八十五年七月間即陸續搬運天車、鍛造車等重機械進場施工裝設」等語，惟安置重機械等設備者，既為澤文公司所為，而非上訴人個人所為之事實，業據上訴人舉證證明，上訴人係澤文公司之法定代理人，代表澤文公司配合被上訴人廠房興建安裝機械，於法自無不許。退步而言，縱上訴人前揭之自認，與事實不符而有錯誤，亦非不得依民事訴訟法第二百七十九條第三項規定，予以撒銷。又上訴人雖曾參與大里工業區為協調被上訴人擬轉租供澤文公司設置鍛造廠有關污染防治措施之座談會，然當時上訴人係以澤文公司法定代理人之身分出席，非得因此即遽為推論以前揭重機械等設備占有系爭廠房者，即為上訴人個人所為。該房屋內之機械並非上訴人所有，其部分為訴外人澤文公司所有，部分為澤文公司向訴外人廣隆工業股份有限公司（下稱廣隆公司）借用，上訴人除於八十七年九月二十一日提出澤文公司安裝借用機械支出費用明細表、工程估價明細單為證外，另有廣隆公司借用系爭機械予澤文公司前，曾向國防部、經濟部工業局標售工程時，將部分重要機械送往中華徵信所企業股份有限公司勘估，參該勘估表內之機械與被上訴人聲請假扣押系爭房屋內之機械重要機械相同可明。按物之所有權人始有處分其所有物之權利，系爭機械既非上訴人所有，上訴人應無權利亦無義務遷離，被上訴人之請求無理由亦明。系爭建物既非上訴人所占有，已如前述，上訴人即無獲取任何占有之利益亦無遷讓之義務，被上訴人請求上訴人返還不當得利，尚欠依據。 ③查，占有系爭廠房者為澤文公司，上訴人從未占有過系爭廠房，上訴人係公司之董事，公司與董事之關係，應依民法關於委任之規定，上訴人僅係依公司董事會指示替澤文公司管理機械，僅為公司之占有輔助人。退萬步言，縱認系爭廠房係由上訴人交與澤文公司占有使用，惟澤文公司係為自己而占有，被上訴人起訴對無權占有人主張物上返還請求權，依法應以直接占有人為訟爭當事人，始得實現訴訟之目的，有最高法院二十九年上字第一○六一號判例、（７０）廳民一字第○六四九號函足資參照。按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第四百零一條第一項固定有明文，惟查系爭廠房於本件訴訟繫屬前，即已為澤文公司所占有，且澤文公司係為自己而占有，被上訴人以占有輔助人之上訴人為當事人，判決效力並不及於直接占有人之澤文公司，是被上訴人請求占有輔助人之上訴人遷讓房屋，顯無法達到遷讓房屋之目的，其訴即欠缺保護之必要理由，應予駁回。㈢被上訴人欠缺權利保護之要件： ①按原告之權利保護要件是否具備，在第二審應以第二審言詞辯論終結時之狀態定之。最高法院著有六十七年台上第一○二○號判例可參。次按，某甲訴請某乙遷讓房屋，經法院以某乙已遷離訟爭房屋，為某甲敗訴之判決，台灣高等法院六十六年法律座談會已著決議可參（證二）。查本件被上訴人訴請遷讓房屋事件，澤文公司已於八十七年十月二十一日將系爭房屋交還債權人，依前揭法律見解，被上訴人顯欠缺權利保護要件甚明，況且，上訴人並非系爭建物之占有人（非直接占有人亦非間接占有人），已如前述。職是，被上訴人對上訴人請求即屬欠缺保護必要之理由，應予駁回。 ②退步言之，縱鈞院認上訴人為間接占有人，惟依最高法院二十九年上字第一○ 六一號判例、七十廳民一字第六四九號函，明顯可知被上訴人起訴對無權占有人主張物上返還請求權，依法應以直接占有人為訟爭當事人，始得實現訴訟目的，職是，被上訴人請求未為占有之上訴人遷讓房屋，顯無法達到遷讓房屋目的，且間接占有人得以給付之能力僅在於「讓與其對直接占有人之返還請求權」而已，其請求間接占有人「現實交還房屋」即有給付不能之情形，職是，被上訴人之訴顯欠缺權利保護之必要，應予駁回。㈣退步言之，縱鈞院認定使用人係上訴人（實為澤文公司已如前述），則按民法第一百八十條第四款之規定，被上訴人亦不得請求返還遷讓工廠及使用利益：查本件依促進產業升級條例第三十七條第一項之規定，系爭土地在被上訴人未按照核定計畫完成使用，並取得工廠登記證前，不得以其全部或一部讓售他人，而該項規定，於被上訴人向主管機關標購系爭土地時，即已清楚知悉，乃被上訴人仍將之出租予不知情之上訴人，以獲取利益，全不顧上訴人承租後根本無法使用之情形，其就雙方契約之訂立顯有詐欺之事實，讓租賃契約自屬不法，殆無疑義。又被上訴人在明知租約違法之情形下，主張渠於八十五年七月份起，將租賃標的物交付予被上訴人使用（見被上訴人起訴狀第壹點之二），縱其其陳述屬實，被上訴人亦屬本於不法原因而為該廠房之交付，因交付所生之利益，依民法第一百八十條第四款之規定自不得請求返還，職是，被上訴人謂渠得本於不當得利請求返還相當於租金之損害及遷讓工廠云云，自無可採。㈤再退步言之，鈞院倘認被上訴人仍有請求上訴人返還占有利益之理由，則上訴人占有利益之多寡，均尚有斟酌之餘地，茲述之如后： ①按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於「法定最高限額租金之數額」，尚屬可採。有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可稽。 ②系爭兩造契約固約定被上訴人應按月支付租金新台幣（下同）六萬元及修繕費九萬元，惟此係基於被上訴人興建廠房，出租提供上訴人開設工廠，並設置機器營運生產之代價，如被上訴人交付係一不能符合租賃目的使用房子，且無法申請電力及工廠登記證，則讓建物頂多為囤放系爭機械之倉庫，是否仍需支付如此高價值之租金及修繕費，即值商榷；第查，兩造契約第六項固約定工廠登記證及用電部分由甲方（即上訴人）自行申請，惟同項亦約定有被上訴人所交付上訴人之廠房需「以標的物可使用為準」，而上訴人欲申請用電及工廠登記證開始營運，尤需被上訴人之配合始可完成，例如上訴人如欲申請工廠登記證及用電，均需被上訴人提供使用執照後始得為之，惟被上訴人於廠房興建完成後迄今均未將使用執照交付上訴人，上訴人根本無法利用該工廠為營運生產，況本件租約原屬違背產業升級條例之強制規定，上訴人縱有系爭廠房之使用執照，亦無從申請用電及工廠登記證，該廠房就被告而言，充其量僅如同倉庫一般，毫無工廠之功能可言，況上訴人並不需要倉庫，何能謂上訴人有何占有之利益。原審疏未斟酌該系爭房地無法使用，對上訴人而言根本無利益之情形，遽依最高法院六十一年台上字第一六九五號判例，為上訴人應給付被上訴人類似租金之損害，已有未當，而其忽略上開最高法院判例所稱，租金應以『法定最高限額租金之數額』計算之見解，更屬違法。㈥綜上所述，原審逕以上訴人可順利使用系爭房屋之租金代價及使用後補償被上訴人之修繕費用，認為係被上訴人之損害，顯有違背最高法院判例及公平正義，職是退步言之，倘鈞院仍認定上訴人有占有系爭房屋，計算占有期間之利益，按最高法院六十一年台上字第一六九五號判例，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，亦僅相當於『法定最高限額租金之數額』，又被上訴人明知，依促進產業升級條例之規定，未按照核定計畫完成使用，並取得工廠登記證前，被上訴人不得將系爭房屋出租與上訴人，故雙方所立之租賃契約無效，按民法第一百十三條定有明文，被上訴人自應回復原狀，返還上訴人給付之二十萬元訂金，上訴人主張在上訴人應返還被上訴人相當於法定最高限額租金之數額之損害範圍內抵銷。三、證據：除與原判供所載相同部分予以引用外，提出澤文公司大里工業區工廠支出費用明細表影本、工程估價明細單影本、台中縣政府八十七年一月十五日八七府建工字第二九四八號函影本、營利事業登記證影本、台灣省政府建設廳大里工業區管理站開會通知單影本、澤文公司八十六年十一月十七日申請書影本、澤文公司公司執照影本、營利事業登記證影本、台灣省政府建設廳八六建一字第八四一四五五號函影本、土地登記簿謄本、動產時值勘估表影本、八十七年度執字第一三七○八號強制執行事件動產表影本為證，並請求函文台灣省政府建設廳：①調閱被上訴人世豐喆公司，向台中縣政府購買之台中縣大里鄉○○段五五地號工業土地，其投標須知及申辦之核定計畫資料；②函詢被上訴人世豐喆公司，未按核定計畫完成前，即將系爭土地轉租與上訴人，該轉租契約是否違背促進產業升級條例第三十七條之規定，其效力如何？乙、被上訴人方面：一、聲明：求為判決：㈠駁回上訴。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原判決所載相同部分引用外，補稱：㈠被上訴人世豐喆公司之法定代理人林垂芳君與其子林崇仁君，於台中縣政府尚未開發大里工業區之前，原本均各有土地在該區域內。嗣後因台中縣政府開發大里工業區而徵收彼二人之土地，是故彼二人均因之得有承購該工業區所配售之土地之權利。此等事實有相關函文可為參照佐證（被上證一）。嗣後林崇仁將其配售購得之土地賣掉，而林垂芳君則因計畫開設工廠並讓其子林崇仁來經營管理，是故乃以世豐喆公司來聲請興辦工業及承購系爭土地。惟於著手進行之後，由於林崇仁係在日本東京市太洋興業株式會社就業（被上證二），而其老闆不肯放人，以致林崇仁無法回國來經營管理世豐喆公司。加之林垂芳本人年事已大，其本身亦無體力去經營世豐喆公司之事業，是故林垂芳才有要將系爭土地處理掉之意。為此之故，林崇仁還曾於八十五年四月下旬抽空回來台灣與林垂芳夫婦討論此事（被上證三）。㈡右揭論述，參諸上訴人８７．９．２１上訴理由狀上證二號台中縣政府８７．１．１５．八七府建工字第二九四號函之內容，以及上訴人８７．１１．未載日上訴理由狀證號一台灣省政府建設廳８６．１２．１９．八六建一字第八四一四五五號函之內容（註：被上訴人並未收到該二函文，特此呈明），其俱是以「．．．澤文企業公司設廠，從事熱鑄鍛造作業，有違大里工業區容許設立之工業，且有影響鄰近工廠生產環境之慮．．．」（附件一）為理由而不准許上訴人設廠，而非以被上訴人「未按照核定計劃完成使用並取得工廠登記證」為由而寄發該函，亦足為佐證。㈢上訴人於其８７．９．２１上訴理由狀第二頁前頁中宣稱：「．．．占有系爭廠房安裝之重機械，則係訴外人澤文公司所有．．．準此，占有系爭廠房者，係訴外人澤文公司，被上訴人無論先位、備位之起訴，請求上訴人甲○○應遷讓房屋，於法自屬無理由」云云。惟查： ①上訴人於其８７．１１未載日之上訴理由狀第三頁前頁中宣稱：「．．．然查上訴人並未占有系爭房屋．．．，該房屋之機械並非上訴人所有，其部分為訴外人澤文公司所有，部分為澤文公司向訴外人廣隆公司借用．．．」云云，則上訴人前後所言，已互有不符之處。 ②上訴人於原審法院從來不曾主張過占有系爭廠房者及廠房內重機械之所有人為澤文公司，甚至在原審程序進行中，上訴人亦以其系爭廠房實際占有人以及其係該些重機械之所有人自居，此等事實觀諸上訴人於原審提呈之八十七年五月五日答辯狀第二頁前頁第三行以下宣稱：「．．．且被告為配合原告廠房之興建，於八十五年七月間即陸續搬運天車、鍛造車等重機械，進場施工裝設．．．」云云，即可知悉。 ③其次，上訴人亦應提出澤文公司之統一發票、財產目錄，或是資產負債表等帳冊來證明系爭天車、鍛造車等重機械真的是澤文公司所有，而不是僅僅以隨意作成之支出費用明細表、估價單、工程估價明細單、廣隆公司動產時值勘估表等私文書來證明該些重機械之所有權歸屬。為此之故，被上訴人特此否認前述上訴人提出之各項證物之真正，併請上訴人舉證以實其說。 ④再者，被上訴人於本事件繫屬法院之前，從來就不知有所謂的澤文公司，甚至於有關上訴人於八十七年九月二十一日上訴理由狀提呈之上證二號台中縣政府函及上證三號大里工業區管理站開會通知單，被上訴人亦都沒有收受該些函文，亦不知有該些函文。此由上訴人於前揭原審答辯狀第二頁後頁第六行以下所言之：「．．．況大里工業區．．．亦開了二次之座談會．．．均由被告單獨赴會．．．」云云，亦足為佐證。 ⑤至於前述上訴人提呈之上證二及上證三號證物中有記載「貴公司未依核定計劃使用，擅自提供予澤文公司設廠」「為協調世豐喆公司擬轉租供澤文企業設置鍛造廠」云云，經被上訴人於鈞院八十七年九月二十一日庭訊後直接與大里工業區管理站壬文宗主任職聯絡之後，王主任表示某純係根據上訴人片面之敘述而為該些記載。準此而言，該些文書之內容亦不能就此即足以證明該廠房之占有人即是澤文公司。 ⑥且按，民法第九百四十條規定：「對於物有事實上管領之力者為占有人。」、民法第九百四十一條規定：「質權人、承租人、受寄人、或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，讓他人為間接占有人。」，而上訴人於鈞院八十七年十月二十二日庭訊時自承其向被上訴人承租系爭標的物之後，即將之交付予訴外人澤文公司占有使用，且其之所以交付予澤文公司之法律關係，或為租賃、或為使用借貸云云。準此而言，則上訴人即應為系爭標的物之間接占有人，而澤文公司自是應為直接占有人。此外，上訴人於此，仍應為對於系爭標的物有事實上管領力之人，蓋係其將系事標的物交付予澤文公司占有使用的。由是之故，假使上訴人與澤文公司並非共同占有系爭標的物的話，則基於前述之直接占有與間接占有之情形，被上訴人提起本件訴訟，自是亦無任何違誤之處。㈣上訴人於其８７．１１．５．準備書狀第一頁後頁以下宣稱：「．．．本件租賃契約乃上訴人甲○○個人，於八十五年七月二十二日與被上訴人所簽訂。惟占有系爭廠房安裝重機械等設備者，則係從事汽、機車零件製造（即鍛造）加工及買賣等業之訴外人澤文公司所為，並非上訴人甲○○個人所為．．．上訴人係澤文公司之法定代理人，代表澤文公司配合被上訴人廠房興建安裝機械，於法自無不許．．．」云云。惟按： ①上訴人亦已自認簽訂系爭契約之主體為上訴人甲○○而非訴外人澤文公司，則假設系爭廠房內之各項機械真的是澤文公司所有的話，澤文公司顯然亦是因為上訴人之授意（或許可），並基於上訴人有與被上訴人簽訂系爭契約書之故，所以澤文公司才能夠占有系爭廠房（註：此處僅為假設之詞，蓋被上訴人從未承認占有系爭廠房者為澤文公司，且上訴人亦未舉證以實其說）。 ②準此而言，則上訴人即應為系爭系廠房之間接占有人，而澤文公司自是應為直接占有人。此外，上訴人於此，仍應為對於系爭廠房有事實上管領力之人，蓋係其將系爭廠房交付予澤文公司占有使用的。 ③由是之故，假使系爭廠房真的是澤文公司占有的話，則基於前述之直接占有與間接占有之情形，亦即基於上訴人與澤文公司間交付使用系爭廠房之法律關係，被上訴人提起本件訴訟，自是亦無任何違誤之處。㈤兩造協議書第三條約定內容為：「租金每月陸萬元計，另甲方（即上訴人）每年補償乙方（即被上訴人）新台幣一○八萬元，充做修繕房屋之用，以十二個月平均支付之。」。按：該條款之此等內容原係上訴人為配合被上訴人賦稅規劃所為之約定，實則上訴人既然需要每年再補償被上訴人一○八萬元，且須自承租時起按月給付之，則其用意原本即是作為使用系爭廠房之對價，換言之，其本質上是屬於租金之性質。是故原判決據此所為之判決並無任何違誤之處。㈥被上訴人並無違背促進產業升級條例之處，上訴人宣稱被上訴人有違背該條例相關規定之處及系爭契約無效云云，均屬誤解法令。詳如下： ①緣上訴人之所以無法在系爭廠房申請取得工廠登記證者，是因為上訴人所欲從事之熱鑄鍛造業係污染工業，有違大里工業區容許設立之工業（請參照八十七年九月廿一日上訴理由狀上證二、八十七年十一月五日上訴理由證一），而非被上訴人興建之廠房「未按照核定計畫完成使用」云云。 ②上訴人又謂：「．．．惟被上訴人於廠房興建完成後迄今均未將使用執照交付上訴人，上訴人根本無法利用該工廠為營運生產．．．」云云，亦屬不實。蓋當時係因為上訴人一直無法就其從事之熱鑄鍛造業提出防震措施資料（請參照起訴狀原證三存證信函之附件），亦即上訴人一直無法取得大里工業區管理站之許可其所從事之熱鑄鍛造業，所以上訴人才一直未向被上訴人要求交付使用執照。 ③實則被上訴人早已取得主管機關核定許可從事工業，是故被上訴人才得以在系爭土地上興建廠房，而且系爭廠房於建築改良物登記簿謄本上所登記之「主要用途」亦為「廠房工業區」（請參照起訴狀證二），是故被上訴人確有按照核定計畫完成使用。上訴人謂被上訴人「未按核定計畫完成即出售或出租圖利」云云，絕非實情。 ④其次。上訴人宣稱被上訴人因為有違背促進產業升級條例第三十七條第一項之行為，是故「雙方所立之租賃契約應屬無效」云云。惟按： ⒈被上訴人並無違背促進產業升級條例第三十七條第一項之行為，除前已述及之理由外，餘見后述。 ⒉如果僅就促進產業升級條例法條之規範架構來分析的話，該條例第三十七條第一項固然規定有：「．．．在未按照核定計畫完成使用，並取得工廠登記證前，興辦工業人不得以其全部或一部讓售他人使用」等語。惟同條例第三十八條規定：「興辦工業人．．．違反第三十五條或第三十六條或不依核定計畫使用者，得由工業主管機關依左列規定處理．．．照原購買地價強制收買．．．終止租約收回．．．」（參照八十七年十一月五日上訴理由附件一）。既然該條例第三十八條已規定有興辦工業人有違背同條例第三十七條第一項規定之行為時之效果為主管機關得「強制收買」或「終止租約收回」等等，而非該行為所附之法律行為無效，則被上訴人謂「雙方所立租賃契約應屬無效」云云，顯然於法不合。 ⒊除此之外，促進產業升級條例第三十八條係規定：「興辦工業人租購之工業區土地或標準廠房，違反第三十五條或第三十六條或『不依核定計畫使用』者，得由工業主管機關依左列規定處理．．．」。值此之際，該條例第三十八條對於有關興辦工業人應遵守同條例第三十七條所規定之內容之要求程度，則僅及於應依核定計畫使用此一要件而已，至於「取得工廠登記證」者則不在其要求內容之內。此由該條例第三十八條條文之內容觀之自明。由是之故，同條例第三十七條之立法理由也才會說明謂：「．．．明定興辦工業人「應按照核定計畫完成使用」。始得轉租售．．．」云云（請參照同前附件一）。是故上訴人謂「（被上訴人）未按照核定計畫完成使用，『並取得工廠登記證』前，即與上訴人簽立系爭租賃契約，兩造所立之租賃契約．．．應屬無效契約已明」云云，顯然是誤解法令。 ⒋促進產業升級條例並未禁止興辦工業人完全不得就租購之工業區土地或標準廠房讓售（或轉租售）他人使用，而僅僅是「為防止土地投機，促進土地利用」（參照上訴人８７．１１未載日上訴理由狀附件一）而要求「興辦工業人．．．在未按照核定計劃完成使用，並取得工廠登記證前，興辦工業人不得以其全部或一部讓售他人使用」，此參諸同條例第三十七條第一項之規定自明。此外，同條例第三十七條第二項更規定「工業區土地或廠房於移轉時．．．受讓人以興辦工業人為限．．．」。 ⒌揆諸同條例第三十七條第一項及第二項之立法本旨，只要租購工業區土地或廠房之讓與人及其受讓人均就該工業區土地或廠房繼續維持其作為工業用途之使用，即不應認為興辦工業人有「未按照核定計劃完成使用」之行為。換言之，所謂的「按照核定計劃完成使用」者，並不需限定於應由原來租購工業區土地或廠房之興辦工業人（即讓與人）去實行始可。否則的話，如果認為所謂的「按照核定計劃使用」者，係指原來申請租購之興辦工業人的話，則於其投下資金並完成其申請租購當時所表明要從事之該一行業之一切設備及廠房之後，然後才允許其為「讓售他人使用」之行為時，勢必會造成浪費社會資源及國家整體財力之事。蓋受讓之該他人並不一定仍從事與讓與人為同一之行業；則於讓售行為發生後，受讓人一定是要將讓與人原有之設備整個拆除而重新更換為適合自己行業之設備。如此一來，則會有社會資源之浪費。因此之故，所謂「按照核定計劃完成使用」者，不應限制為一定要由原申請租購之興辦工業人自己親自來實施。三、證據：除與原判決所載相同部分予以引用外，提出台灣土地開發信託投資股份有限公司八三台發開字第○四二一○號函影本、台中縣政府八二府地價字第一一五五二二號函影本、名片影本護照節本影本各一件為證，並聲請訊問證人林劉秀霞。理　　　由一、被上訴人主張：兩造於八十五年七月二十二日約定被上訴人應在坐落台中縣大里市○○段五十五地號土地上興建廠房一棟（以下簡稱系爭廠房），並於建造完成時出租予上訴人，每月稅金六萬元。上訴人人應每年補償被上訴人一百零八萬元充為修繕房屋之用，該筆款項按月平均支付九萬元，是實際上上訴人按月應給付被上訴人十五萬元。此外，亦約定於系爭廠房交付與上訴人使用後，兩造應就承租之其他細節、條件及期限再行約定，嗣後系爭廠房業於八十七年一月二十一日完成建物第一次登記，被上訴人依協議書之約定，迭經通知上訴人洽談承租之細節、條件及期限以履行完成簽約之事，惟上訴人均置之不理。被上訴人不得已於八十七年元月十六日對上訴人為解除該協議書法律關係之意思表示，上訴人即負有回復原狀之義務，被上訴人爰依據契約解除後回復原狀之法律關係及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭廠房，並請求上訴人應給付被上訴人自八十六年九月一日起至遷讓返還該房屋之日止，按月給付相當於每月租金十五萬元之損害金。二、上訴人則以：㈠其交付二十萬元與被上訴人，以充作系爭廠房承租之定金，被上訴人自負有使系爭廠房合於約定使用、收益之義務，則被上訴人應將系爭廠房使用執照及其他相關證件交予上訴人，俾利上訴人持以申購工廠設立登記並辦理營利事業登記證，始可合法開始從事生產營利之行為，詎被上訴人始終均未履行該等義務，且系爭廠房亦無法設立鍛造廠，致兩造未能洽談成功，被上訴人又未告知上訴人大里工業區不准成立鍛造廠，任憑上訴人投下大筆人力、資金，並獨自為設廠事宜與大里工業區管理站及區內工廠開會協議，被上訴人亦未盡其協力之義務，被上訴人既然給付遲延在先，後又有可歸責於己之事由，導致建設廳禁止被上訴人轉供他人設立該工業區所限制之污染性工業廠，則給付之標的係屬自始客觀不能並可歸責於被上訴人。㈡被上訴人將系爭廠房租予上訴人之行為，牴觸促進產業升級條例第三十七條之規定，屬無效之法律行為，而本件得主張民法第一百十三條之權利者，應非被上訴人而係上訴人，被上訴人依該條之規定請求上訴人回復原狀，顯不合法。因此被上訴人所謂本於民法第二百五十九條或第一百十三條請求回復原狀或損害賠償云云，均屬無據。㈢上訴人並未占有系爭廠房，占有系爭廠房安裝重機械者，係訴外人澤文公司；被上訴人請求占有輔助人之上訴人遷讓房屋，顯無法達到遷讓房屋之目的，其訴即久缺保護之必要，應予駁回等語置辯。三、經查：㈠被上訴人主張其於八十七年七月二十二日與上訴人約定，由被上訴人興建系爭廠房，出租予上訴人等情，為上訴人所自認，且有協議書影本一件在卷可稽（見原審卷第十頁），堪信為真實。㈡上訴人抗辯：①被上訴人應將系爭廠房使用執照及其他相關證件付予上訴人，俾利上訴人持以申請工廠登記證，並辦理營利事業登記證，惟被上訴人始終未履行，且系爭廠房亦無法設立鍛造廠，被上訴人又未告知上訴人，導致建設廳禁止被上訴人提供他人設立工業區所限制之污染性工業廠，顯屬自始給付不能，並可歸責於被上訴人。②被上訴人將系爭廠房租與上訴人之行為，牴觸促進產業升級條例第三十七條之規定，應屬無效云云。經核諸兩造所訂定之協議書，被上訴人並未負有上述義務至明，且此亦為被上訴人所否認，自不能單憑上訴人之上述①之抗辯，而認為上訴人就系爭廠房之出租係自始給付不能。再促進產業升級條例第三十七條之法文為不得轉售，已難認為有包括出租在內，雖內有轉租售字樣（見本院前審卷第六七頁），但法文內既未有「租」字在，顯係已明文排斥此「出租」之情形，自不得仍以立法理由內有此「租」字在，即認出租亦包含在同條內，且參諸經濟部８０．３．２．經（８０）工○○九一六五號函檢送予台灣省政府、高雄市政府之「經濟部工業局研商㈠獎勵投資條例實施效期屆滿後相關工業用地之配合管理，暨㈡促進產業升級條例實施後有關工業區土地之管理事宜、會議紀錄」，其中會商結論㈡６．為「興辦工業人承購工業區內土地或標準廠房後，未自行設廠，而出租他人使用，如經承租人按核定計畫完成使用，並取得工廠登記證，且願意繼續設廠使用時，得經由出租人和承租人共同聯名申請，經當地縣（市）政府初審省（市）建設廳（局）複審後，報經經濟部工業局准許由出租人轉售予承租人使用，並辦理土地所有權移轉登記。」（見本院前審卷一八五頁），尤可見「出租」非在同條禁止之列。是上述上訴人②之抗辯，亦非可取。㈢上訴人否認其占有系爭廠房等語，辯稱：本件租賃契約固為上訴人甲○○與被上訴人所簽訂，惟占有系爭廠房安裝重機械，則係訴外人澤文公司所為，並非上訴人甲○○個人所為等語。查： ①上訴人提出之訴外人澤文公司之公司執照影本及營利事業登記證影本各一件，顯見確有澤文公司之存在，而上訴人則係該公司之董事長（見原審卷第五九－六 ○頁）。 ②上訴人提出之澤文公司大里工業區工廠支出費用明細表影本、８５．９．１３估價單影本、工程估價明細單影本，亦均記載「機械防震」「天車」等之工程，而其抬頭則均載為「澤文公司」（見本院前審卷第三三－三五頁），顯見澤文公司在八十五年九月間正於大里工業區某工廠進行該等機械之安裝工程。 ③上訴人提出之台中縣政府八十七年一月十五日八七府建工字第二九四八號函影本（見本院前審卷第三六頁），正本受文者為被上訴人，說明二為「據久瑩精密工業公司等十四家廠商八十六年十一月二十八日聯名陳情，貴公司未依核定計畫使用，擅自提供予澤文企業公司設廠，從事熱鑄鍛造作業，有違大里工業區容許設立之工業，且有影響鄰近工廠生產環境之慮，務請慎重處理。」；且上訴人提出之澤文公司申請大里工業區管理處召開防震協調會之８６．１１．１７申請書影本一件（見本院前審卷第三九頁），其申請人亦為訴外人澤文公司，而非上訴人個人；且台灣省政府建設廳大里工業區管理站開會通知單影本（見本院卷第三七頁），其開會時間為８７．１１．２１，開會事由為「為協調世豐喆公司擬轉租供澤文企業設置鍛造廠，有關污染防治措施說明座談會」，出列席單位為「久瑩精密工業股份有限公司、立晟油壓股份有限公司．．．世豐喆有限公司、澤文企業股份有限公司．．．」，在在顯示使用該廠房者為訴外人澤文公司。（惟澤文公司係於八十五年八月十六日始依法設立，應認為自八十五年八月十六日後由澤文公司使用占有）。 ④上訴人於本院雖又主張伊係澤文公司董事，公司與董事間之關係，應依民法關於委任之規定，上訴人僅係董事會指示替澤文公司管理機械，僅為公司之占有輔助人，被上訴人欠缺權利保護要件云云。惟查，上訴人於本院前審八十七年十月二十二日庭訊時自承其向被上訴人承租系爭標的物之後，即將之交付予訴外人澤文公司占有使用，且其所以交付澤文公司之法律關係，或為租賃或為使用借貸云云，準此而言，則上訴人應為系爭標的物之間接占有人，而澤文公司為直接占有人，其於本審再主張係基於委任關係，替澤文公司管理機械，為占有輔助人云云，無非見及最高法院發回要旨認間接占有人亦應負解除契約後回復原狀之義務，再改變其說辭而已，殊不足取。四、按解除契約時，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百五十九條第一款定有明文。查系爭廠房係兩造依協議書之約定，由被上訴人交付上訴人使用，上訴人為配合系爭廠房之興建，自八十五年七月間起即陸續搬運天車、鍛造車等重機械進場施工等情，為上訴人所自認（見原審卷第三十五頁，本院前審卷第六十四頁反面）。且依上訴人提出之上開澤文公司對照所載，該公司係於八十五年八月十六日始設立登記（見本院前審卷第五十九頁），足見上訴人於澤文公司設立成立前，早經直接占有使用系爭廠房，何有上訴人係受澤文公司指示為占有輔助人之情形？上訴人既早於澤文公司成立前占有使用系爭廠房，而系爭廠房既無毀損、滅失或其他不能返還之情形，被上訴人自得基於解除契約後之回復原狀請求權，訴請為兩造協議當事人而為間接占有之上訴人返還所受領之給付物。上訴人不能因受領物現由其交由第三人占有，而免除解除契約時所應負之回復原狀之義務。本件被上訴人訴請遷讓房屋事件，澤文公司雖已於八十七年十月二十一日將系爭廠房交還被上訴人，然上訴人亦就此遷讓房屋敗訴部分提起上訴，被上訴人原起訴之權利保護要件並無欠缺，仍應認上訴人上訴無理由。五、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。被上訴人主張兩造於八十五年七月二十二日約定被上訴人應在坐落台中縣大里市○○段五十五地號土地上興建系爭廠房，並於建造完成時出租予上訴人，並於系爭廠房交付與上訴人使用後，再行約定承租之細節、條件及期限，而系爭廠房已完工交付上訴人使用占有等事實，業據其提出之協議書、建物登記簿謄本及土地登記簿謄本為證，復為上訴人於原審所不爭執，堪信為真實。上訴人於本審再抗辯被上訴人未交付廠房，並不足取，被上訴人另主張系爭廠房已完成建物第一次登記，被上訴人依協議書之約定，迭經通知上訴人商談承租之細節、條件及期限以履行完成簽約之事，惟上訴人均置之不理，被上訴人不得已對上訴人為解除該協議書法律關係之意思表示等語；上訴人抗辯稱因被上訴人未將系爭廠房使用執照及其他相關證件交予上訴人，導致上訴人無法申請工廠設立登記並辦理營利事業登記證，是兩造未能洽談成功云云。經查，據系爭協議書第一條載明：乙方（即被上訴人）應在大里市工業區○○○路（鳳凰段五十五地號土地以土地坪四二五坪百分之七十為建蔽率興建大樓Ｈ型鐵皮鋼造、高約十二米一層樓）之廠房一棟於建造完成時出租予甲方（即上訴人）。系爭協議書第五條約定：被上訴人保證於廠房興蓋完成後，隨即交付予上訴人使用，並以通知交屋之日起算為承租開始之日，而承租之其他細節、條件及期限，兩造再行約定。而系爭租賃物之主要用途為工業區廠房，有建物登記簿謄本附卷可稽，是系爭租賃物足堪作為廠房之使用及收益，且被上訴人亦將該廠房交付上訴人使用，被上訴人已盡其於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之義務甚明。除此，系爭協議書之內容並未言明系爭廠房得供經營鍛造工廠，而上訴人亦未就此舉證以實其說，況系爭協議書第六條亦約定：工廠登記證及用電部份由其自行申請等情，是被上訴人並無使上訴人合法取得工廠登記證之義務，足見上訴人上開抗辯，即非有理。又被上訴人於系爭廠房興建完成後，通知上訴人商談承租之細節、條件及期限以履行完成簽約之事，惟上訴人均置之不理，被上訴人據此解除契約等事實，亦有被上訴人提出之存證信函為證。因上訴人未依被上訴人通知之期日，依約就系爭廠房之承租細節、條件及期限等內容加以約定，經被上訴人催告其依約履行，上訴人未於期限內履行，依據前開說明，被上訴人據此解除契約，洵屬正當。六、次按契約解除時，當事人負有雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百五十九條第一款規定甚明。上訴人因系爭協議書之約定，由被上訴人將系爭廠房交付予上訴人使用占有，然被上訴人已依法解除契約，既如前述，上訴人雖為間接占有人，亦應有回復原狀之義務，是被上訴人主張上訴人應將系爭廠房返還予被上訴人，依法有據。七、末按不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，依社會通常之觀念係獲得相當於租金之利益，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例。據系爭協議書第三條約定：租金每月六萬元，另上訴人每年補償被上訴人一百零八萬元，充為修繕房屋之用，以十二個月平均支付之。查上訴人須每年補償被上訴人一百零八萬元，充為修繕房屋之用，此修繕費之支出，亦為上訴人使用系爭廠房之代價，應係隱藏性之租金約定。足見實際上上訴人按月應給付被上訴人十五萬元之租金，作為使用系爭廠房之代價。查被上訴人主張上訴人占有系爭廠房，其自八十六年九月一日起迄今，均未繳納租金等事實，復為上訴人所自認，堪信為真實，上訴人所受之利益為占有，依其性質不能返還，故應償還其價額，是被上訴人按系爭協議書約定即上訴人每月應給付十五萬元，作為不當得利之依據，揆諸前揭說明．與上訴人可得之租金利益相當。從而，被上訴人請求上訴人應給付被上訴人自八十六年九月一日起至遷讓房屋返還系爭廠房之日止，按月給付被上訴人十五萬元之損害賠償金，為法所許，上訴人抗辯相當於租金之損害應以「法定最高限額租金之數額」為計算云云，並不足採。八、本件被上訴人提起預備訴之合併，被上訴人爰依據契約解除及不當得利等法律關係，提起先位之訴，本件既命上訴人給付如原判決主文第一項、第二項所示，則被上訴人另依無效行為及不當得利等法律關係，提起備位之訴，因先位之訴合法且有理由，既如前述，是備位之訴即毋庸裁判。原審為被上訴人勝訴之判決，並為准免假執行之宣告，依法並無不合，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，非有理由，應予駁回。又本件經最高法院廢棄發回後，被上訴人於本審並未聲請宣告假執行，本院自毋庸予以宣告，則上訴人聲請供擔保准免假執行，本院亦無宣告之必要，併此敘明。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，不一一論述，併此敘明。十、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　十　　　月　　二十三　　日 ~B1民事第三庭審判長法　官　陳照德 ~B2　　　　　　　　法　官　陳成泉 ~B3　　　　　　　　法　官　曾謀貴右為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 ~B 　　　　　　　書記官　林振甫中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　十　　　月　　二十五　日附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。Ｈ

臺灣高等法院臺中分院九十年度上更㈠字第一九號

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