臺灣高等法院 臺中分院九十一年度上字第一六四號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　九十一年度上字第一六四號

上訴人

甲○○

複代理人

丁○○

上訴人

天富實業股份有限公司

法定代理人

戊○○○○

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十七日臺灣臺中地方

法院九十年度訴字第一九六０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、按債權人對於連帶債務人提起給付之訴，雖非必要共同訴訟，惟依民法第二百七十五條規定連帶債務人中之一人受確定判決而其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益，亦生效力，故如債權人以各連帶債務人為共同被告，提起給付之訴勝訴後，被告一人提出非基於個人關係之抗辯而上訴時，其上訴效力仍應及於全體被告，亦即全體被告皆應為上訴人（參照王甲乙、楊建華、鄭健才著民事訴訟法新論第五四七頁）。本件上訴人甲○○係天富實業股份有限公司（下稱天富公司）與被上訴人簽訂系爭租賃契約之連帶保證人，甲○○上訴主張，被上訴人以上訴人未繳租金達二期總額為由，終止系爭租約，惟被上訴人於終止租約前，並未自押租金中扣抵租金後計算之，本件終止租約，並非合法等語，上訴人之主張，顯非僅係基於個人關係之抗辯，而其就關於原判決主文第二、六、七項部分提起本件上訴，揆諸上開說明，其上訴效力應及於天富公司，就該上訴部分天富公司視同上訴，爰將天富公司列為上訴人，合先敘明。

二、天富公司經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

三、被上訴人於原審起訴主張：天富公司向被上訴人及訴外人廖上達承租坐落台中市○區○○段六小段五之二地號土地上建號一五五號即門牌號碼台中市○區○○路三二號房屋，約定租期自八十三年十二月三十一日起至九十三年十二月三十一日止，租金於八十三年十二月三十一日起至八十五年五月三十一日止，每月十二萬元，於八十五年六月一日起至九十年五月三十一日止，每月十五萬元，於九十年六月一日起至九十三年十二月三十一日止，則為每月十八萬元，倘承租人拖欠租金達二期總額，經催告後仍不給付，出租人得終止租金，並沒入押金八十萬元，又承租人於終止租約後不交還房屋，應支付違約金一百萬元，上訴人甲○○為系爭租賃契約承租人之連帶保證人，依約定就租約所生一切義務與承租人負連帶履行責任，而廖上達於八十四年十一月二日死亡，於分割遺產時經其他繼承人同意將廖上達對於系爭建物租約所生之一切權利，由被上訴人繼承，嗣天富公司先積欠八十九年九月、十月之租金十二萬元，又於九十年一月起即未再繳納每月租金，已積欠租金達二期以上，被上訴人乃於九十年三月十六日以郵局存證信函通知天富公司應於受通知後七日內繳清欠租，否則終止租賃契約，惟天富公司並未於限期內繳清欠租，被上訴人爰於九十年三月三十日向天富公司終止系爭租賃契約，兩造間之租賃關係因終止而消滅，天富公司自應給付上開終止前之欠租計五十七萬元、違約金一百萬元、及交還系爭房屋，又天富公司自租約終止後之九十年四月一日起無權占有系爭房屋，受有不當得利之利益，依法亦應返還相當於租金之損害金，依兩造上開約定之租金，於九十年四月一日起至九十年五月三十一日止，每月十五萬元，合計為三十萬元，自九十年六月一日起，每月為十八萬元，爰請求天富公司應遷讓交還系爭房屋，而甲○○為系爭租貸契約之連帶保証人，應就租約所生一切義務與天富公司負連帶履行責任，並請求甲○○應與天富公司連帶給付上開欠租五十七萬元、違約金一百萬元，及九十年四、五月不當得利損害金三十萬元，合計為一百八十七萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，以及自九十年六月一日起至交還上開房屋止，按月給付十八萬元之損害金等語。原審判決天富公司應遷讓交還系爭房屋；及與甲○○連帶給付一百五十七萬元，及自九十一年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；以及天富公司應給付被上訴自租約終止後之損害金三十萬元，及自九十一年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、及自九十年六月一日起至交還房屋之日止，按月以十八萬元計算之損害金，並駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人對其敗訴部分，未據其上訴，該部分已告確定，不在本件上訴審究之範圍，而甲○○不服原判決，就其不利部分提起本件上訴，被上訴人於本院答辯聲明，求為判決：駁回上訴。並補充陳述稱：上訴人所積欠之租金，若以押租金八十萬元先扣抵，於終止租約前，尚餘押租金十一萬元等語。

四、上訴人則以：上訴人對被上訴人所提出之存證信函、租賃契約公證書等件均不爭執，甲○○稱其已離開天富公司，被上訴人不應再向其請求等語置辯。原審為上開之判決，甲○○不服原判決，就其不利部分提起本件上訴，於本院聲明求為判決：㈠原判決第二項及第六項、第七項不利於甲○○部分廢棄。㈡右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。而天富公司於本院言詞辯論期日未到庭，亦未提出書狀，為任何之聲明及陳述。甲○○於本院則補充陳述稱：

㈠土地法第一百條之立法理由明白表示：「本條規定出租人收回房屋之限制，緣房屋承租人多為經濟上之弱者，所以規定租賃契約原則不得任意解除。」，故就定期租賃契約之終止，自有該條之適用。天富公司與被上訴人間租賃關係之終止，尚非基於天富公司有違約之情形而終止。又按終止契約之意思表示，依民法第二六三條準用二五八條第二項之規定，終止權之行使應由全體當事人向全體當事人為之，本件被上訴人於九十年三月十九日違法催告收回房屋，及九十年三月三十日由被上訴人委託常照倫律師違法催告終止定期租約，依卷附資料廖上達之繼承人至九十年五月二十三日始簽立遺產分割證明書，同意由被上訴人一人行使「租金收取權、終止權等一切本於出租人地位得行使之權利」，是本件由被上訴人一人單獨於九十年三月十九日所為之催告，及九十年三月三十日由被上訴人一人委託之律師所為之終止定期租賃契約，應認無催告及終止定期租賃契約之效力。又天富公司法定代理人於原審九十年十月十七日出庭時供稱，其同意終止原定期租賃契約，並於九十年十月九日與被上訴人協商，另承租至九十年底等語，足證兩造租賃關係之終止，係出於其等雙方合意之終止，尚非積欠租金扣除押金已達二個月以上之終止，天富公司並無任何違約情事。

㈡又按土地法第一百條第三款規定：「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人始得終止租約，收回房屋。」，又最高法院四十四年台上字第五一六號判例意旨表示：「租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者，土地法第一百條第三款抵償租金之擔保金係契約成立時支付者，亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第三四八九號解釋在案，至土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。」，天富公司於被上訴人終止租約前僅積欠被上訴人五十七萬元，故依前揭強行法規及判例意旨觀之，天富公司以擔保金抵償租金，於被上訴人終止租約後，被上訴人尚應返還天富公司二十三萬元，天富公司於押金抵償租金後，並無積欠被上訴人二期以上之租金，換言之；被上訴人之終止租約，顯然違反土地法第一百條第三款之規定、及最高法院四十四年台上字第五一六號判例意旨。

五、被上訴人主張天富公司向其及廖上達承租系爭房屋，約定租期自八十三年十二月三十一日起至九十三年十二月三十一日止，於八十三年十二月三十一日起至八十五年五月三十一日止之租金為每月十二萬元，於八十五年六月一日起至九十年五月三十一日止為每月十五萬元，於九十年六月一日起至九十三年十二月三十一日止，則為每月十八萬元，倘承租人拖欠租金達二期總額經催告後仍不給付時，出租人得終止租約，並沒入押金八十萬元，又承租人於終止租約後不交還房屋，應支付違約金一百萬元，甲○○為系爭租約之連帶保證人，又出租人之一廖上達於八十四年十一月二日死亡，繼承人於分割遺產時，同意將廖上達對於系爭建物租約所生之一切權利，由被上訴人繼承，嗣天富公司積欠八十九年九月、十月份租金十二萬元，又自九十年一月起即未給付租金，被上訴人於九十年三月十六日以郵局存證信函催告天富公司給付租金，因天富公司仍未為給付，被上訴人乃於九十年三月三十日終止系爭租賃契約，天富公司於被上訴人通知終止租約前，計積欠被上訴人五十七萬元租金等情，業據被上訴人於原審提出系爭建物暨土地登記簿謄本、租賃公證書、遺產稅繳清證明書、遺產分割證明書、房屋稅單、台中五十支郵局存證信函第六七六號、第一四二一號存證信函暨回執等件為證，並為天富公司於原審、及甲○○於原審及本院審理中所不爭執，堪信被上訴人上開部分之主張為真實。惟甲○○就被上訴人上開終止租約之行為，辯以：被上訴人以上訴人未繳租金達二期總額為由，終止系爭租約，惟被上訴人於終止租約前，並未自押租金中扣抵租金後計算之，本件終止租約，並非合法等語。

六、經查：依系爭房屋租賃契約書第七條第一款約定：「乙方（即天富公司）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達二期總額，經甲方（即被上訴人）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約並沒入押金。」；第二款約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新台幣壹佰萬元整．．．」；第三款約定：「乙方如有發生違約事項，以致損害甲方之權益者，乙方之連帶保證人應與乙方連帶責任履行本契約一切義務，非至完全履行其連帶保證責任不歸消滅，並願拋棄先訴抗辯權」等語，依上開約定文義，終止系爭租約必須具備承租人即天富公司違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達二期總額，經出租人催告限期繳納仍不支付時，出租人始得終止租約，並沒入押金；且須合法終止租約後，承租人不交還房屋，始支付違約金一百萬元；又承租人有違約情事（如違約使用房屋或積欠租金達二期總額者），承租人之連帶保証人即甲○○始與承租人連帶履行系爭契約之一切義務。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第四百四十條第一、二項定有明文。又按租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者，土地法第一百條第三款抵償租金之擔保金係契約成立時支付者，亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第三四八九號解釋在案，至土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院四十四年台上字第五一六號判例參照）。兩造就系爭租約約定有上開之承租期間，屬定期租約之性質，又兩造於系爭租約中固約定如承租人拖欠租金達二期總額，經出租人催告限期繳納仍不支付時，得終止租約，並沒入押金一節，惟依上開判例要旨，出租人以積欠租金達二期總額欲收回房屋時，仍須以押租金抵償積欠之租金後達二期總額後，始得收回，並不能排除該判例之適用。依被上訴人於本院準備程序中陳稱：其於九十年三月三十日向天富公司終止系爭租賃契約時，天富公司所積欠之租金，以押租金八十萬元扣充，尚餘有押租金十一萬元未抵充等語甚詳（見本院卷第五十七頁），按被上訴人於終止系爭租約前，既未先以押租金八十萬元抵償上開積欠之租金後，並達二期總額未繳納之情事，則被上訴人該終止租約，即與上開判例要旨未合，顯非合法，應不生終止租約之效力。又依系爭租約第七條第二款約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新台幣壹佰萬元整．．．」，依此文義，上訴人須於終止租約、或租賃期滿後不交還房屋之違約情形，始負給付違約金一百萬元之義務，系爭租約既未經合法終止，上訴人即無支付違約金之義務，則被上訴人請求上訴人應連帶給付違約金一百萬元部分，應為無理由。未查天富公司雖有積欠八十九年九月、十月之租金十二萬元、及自九十年一月起每月租金十五萬元未繳納，並經被上訴人催告而未給付，惟天富公司所積欠之上開租金，依法既應以上開押租金八十萬元先為抵償，被上訴人於九十年三月三十日通知天富公司終止租約時，以押租金抵償結果仍有剩餘，尚無積欠租金之情事，即難認天富公司有系爭租約所約定之違約事由，而有損及被上訴人之權益，被上訴人自無依系爭租約第七條第三款約定，請求天富公司之連帶保證人甲○○與天富公司連帶給付上開之租金五十七萬元，及自九十一年三月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息（利息起算日經被上訴人於原審減縮自該日起算，見原審卷第一一六頁）之餘地。

七、至甲○○另以：廖上達之繼承人於九十年五月二十三日始簽立遺產分割證明書，同意由被上訴人一人行使租金收取權、終止權等一切本於出租人地位得行使之權利，而被上訴人於九十年三月十九日、及同月三十日之上開催告繳租及終止租約並非由廖上達之全體繼承人為之，依民法第二六三條準用二五八條第二項規定，終止權之行使應由全體當事人向全體當事人為之，被上訴人上開之催告及終止租約，並不生效力；及天富公司法定代理人於九十年十月九日與已被上訴人協商，另承租系爭建物至九十年底，兩造之租賃關係係經雙方合意終止，並非積欠租金之違約終止等節，因被上訴人就系爭租約既未合法終止，已如上述，甲○○此部分之答辯，即無庸再予審究。

八、綜上所述，被上訴人本於租賃法律關係，請求上訴人應連帶給付八十九年九月、十月之租金十二萬元、及九十年一至三月之租金四十五萬元，合計為五十七萬元，及違約金一百萬元，及自九十一年三月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，均為無理由，不應准許，其該部分假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回，原審准許被上訴人上開之請求，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。

九、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。

~B1民事第四庭審判長法　官　黃斐君~B2法　官　陳蘇宗~B3法　官　張浴美

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。Ｈ