臺灣高等法院 臺中分院九十一年度重上字第八八號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　九十一年度重上字第八八號

上訴人

玄新有限公司

法定代理人

丁○○

上訴人

玉新國際有限公司

法定代理人

丙○○

被上訴人

甲○○

被上訴人

乙○○

右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年四月三十日臺灣彰化地方法

院九十年訴字第九三九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：坐落彰化縣員林鎮○○段一一三三、及一一三三之五地號土地為被上訴人甲○○所有，坐落同段一一三三之四地號土地為被上訴人乙○○所有，而坐落同段一一三三之二地號土地則為被上訴人與訴外人江李如壁、林秀絲共有（上開四筆土地於分割前為彰化縣員林鎮○○段一一三三地號土地，以下簡稱為系爭土地）。系爭土地原為訴外人正祥五金工業有限公司（以下簡稱為正祥公司）、林天送、林土地、張岸與林界民所共有，正祥公司固於民國六十七年十一月二十七日取得其餘共有人之同意，在系爭土地上興建廠房、辦公室，惟其餘共有人僅係同意正祥公司就其應有部分於系爭土地上任意位置興建廠房等建築物，並非同意該公司可利用全部土地，況原共有人雖同意讓正祥公司蓋廠房等建物，並不能解釋為於正祥公司倒閉後亦同意其他公司繼續享有前手之權利。詎上訴人玄新有限公司（以下簡稱為玄新公司）於七十四年間輾轉取得系爭土地上建號第一四九之一、及第一四九之二建物後，竟繼續無權占用系爭土地，且復將上開建物出租予上訴人玉新國際有限公司（以下簡稱為玉新公司），被上訴人自得依民法七百六十七條、第八百二十一條規定，訴請上訴人玉新公司應自系爭土地遷出，再由上訴人玄新公司拆除如原判決主文第二、三、四、五項所示之地上物，並將系爭土地分別返還予被上訴人及全體共有人等語。原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服提起本件上訴，被上訴人於本院聲明求為駁回上訴。

二、上訴人玄新公司以：系爭土地均由同段一一三三地號土地分割而來，其上建號第一四九之一、及一四九之二號建物，為訴外人正祥公司經同段一一三三地號土地原所有人林天送、林土地、張岸、林界民等人於七十六年間出具同意書，同意正祥公司興建，被上訴人甲○○、乙○○既由上開土地之原所有權人繼受原一一三三地號土地之應有部分，且於受讓系爭土地時，明知系爭土地上有上開建物而仍願買受，自應受上開同意書之拘束，況上開建物及正祥公司所有一一三三地號土地，其中之應有部分九００之三０七，於六十九年間經法院拍賣由訴外人玄寶實業股份有限公司（下稱玄寶公司）取得，玄寶公司再將其上建物及該土地應有部分分別移轉予上訴人玄新公司及訴外人江李如壁，依最高法院七十三年第五次民事庭會議決議，應認為系爭土地所有人有默認系爭房屋所有人有權繼續使用土地而成立租賃關係，而被上訴人甲○○、乙○○因買賣分別自原共有人受讓一一三三地號土地應有部分，該基地租賃關係對於被上訴人仍繼續存在，是上訴人玄新公司自有權使用系爭土地。另系爭土地上之建號第一四九之一、及第一四九之二號建物，業於九十一年四月二十三日經原審法院民事執行處以九十一年執字第三八六五號函囑託地政機關辦理查封登記在案，上訴人已喪失對該建物處分之權限，於法院撤銷查封前，上訴人玄新公司並無從對之為拆屋還地之事實上處分行為，被上訴人訴請上訴人玄新公司拆屋還地，並無理由，上訴人玉新公司自亦無遷出之義務等語置辯。上訴人玉新公司則以：伊向玄新公司承租上開建物使用，因玄新公司係有權使用系爭土地，其亦為有權使用者等語置辯。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起本件上訴，於本院聲明求為判決：原判決廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴。

三、被上訴人主張坐落彰化縣員林鎮○○段一一三三、一一三三之五地號土地為被上訴人甲○○所有，同段一一三三之四地號土地為被上訴人乙○○所有，同段一一三三之二地號土地為被上訴人與訴外人江李如壁、林秀絲所共有，而上訴人玄新公司目前占用一一三三地號土地上建有如原判決附圖一所示Ｋ部分、面積二三三點四六平方公尺之加強磚造房屋；Ｊ部分、面積五二點０二平方公尺之磚造廠房；及Ｌ部分、面積一六點二八平方公尺之鐵架造廠房，並占用如原判決附圖二所示Ａ部分、面積五四點七九平方公尺之空地；占用同段一一三三之五地號土地上建有如原判決附圖一所示Ａ部分、面積一五三點五０平方公尺之磚造廠房，並占用如原判決附圖二所示Ｃ部分、面積四八點七六平方公尺之空地；復占用同段一一三三之四地號土地建有如原判決附圖一所示Ｂ部分、面積一六七點二八平方公尺之磚造廠房；Ｃ部分、面積七二點四四平方公尺之鐵架造廠房；Ｄ部分、面積二二九點一四平方公尺之磚造廠房；Ｇ部分、面積０點三０平方公尺之磚造廠房及Ｅ部分、面積一九點二九平方公尺之鐵架造廠房，及占用如原判決附圖二所示Ｄ部分、面積八點九一平方公尺之空地；Ｅ部分、面積四四點三六平方公尺之空地；又占用同段一一三三之二地號土地建有如原判決附圖一所示Ｉ部分、面積一０八點六八平方公尺之磚造廠房；Ｈ部分、面積六二點０二平方公尺之鐵架造廠房；Ｆ部分、面積一點八九平方公尺之磚造廠房；Ｍ部分、面積三九點０一平方公尺之磚造廠房；Ｎ部分、面積五六點八八平方公尺之鐵架造鳥屋；Ｏ部分、面積一三點五五平方公尺之鐵架造鳥屋；Ｐ部分、面積一五點五六平方公尺之加強磚造守衛室，及占用如原判決附圖二所示Ｂ部分、面積一一點０四平方公尺之空地；Ｆ部分、面積三七點三七平方公尺之空地；及Ｇ部分、面積一四五點七一平方公尺之空地。另上訴人玄新公司將其所有之上開如原判決附圖一所示Ａ至Ｐ部分之建物出租予上訴人玉新公司，作為辦公室及倉庫使用，並堆放少許塑膠製品、及使用原判決附圖二所示Ａ至Ｇ部分之空地等情，有土地登記簿謄本、地籍圖、及租賃契約書等件在卷為證，並為上訴人所不爭執，復經原審法院會同彰化縣員林地政事務所測量員勘測現場查明屬實，並製有勘驗筆錄及彰化縣員林地政事務所分別於九十年十二月十七日、及九十一年一月十八日以九０員地字第八五四五號、及員地二字第０九一００００四二七號函附之複丈成果圖（即前述原判決附圖一、二）附卷足憑，堪信被上訴人此部分之主張為真實。

四、又系爭土地因裁判分割自彰化縣員林鎮○○段一一三三地號土地，而一一三三地號土地於重測前為員林鎮○○○段四五八之一三地號土地，原為訴外人正祥公司、林天送、林土地、張岸與林界民所共有，嗣林天送、林土地、張岸及林界民出具同意書，同意正祥公司於上開一一三三地號土地興建廠房辦公室及宿舍（即員林鎮○○○段八０建號、八０棟次一及八０棟次二建物，現已編為員林鎮○○○段第一四九、一四九之一及一四九之二建號建物）。嗣於六十九年間正祥公司就共有一一三三地號土地之應有部分九００分之三０七及上開建物所有權全部因強制執行經法院拍賣，而由訴外人玄寶公司拍定取得，再後玄寶公司於七十四年間因買賣將上開建物所有權全部移轉予上訴人玄新公司；於七十五年間因買賣將系爭土地應有部分九００分之三０七移轉與訴外人江李如壁，至被上訴人甲○○係於八十二年間因買賣自原共有人張岸之繼承人張錦源受讓一一三三地號土地之應有部分四分之一；被上訴人乙○○則係於八十二年間因買賣自原共有人林土地、林界民受讓一一三三地號土地之應有部分九００分之二一八等情，業據兩造所分別提出同意書、上開土地登記謄本、建物登記謄本、及本院八十七年度上字第一一號民事判決書等件在卷可憑，復為兩造所不爭執，亦堪信為真實。

五、惟被上訴人主張上訴人玄新公司輾轉取得上開建物，原共有人同意正祥公司於系爭土地興建地上物之效力並不及於上訴人玄新公司，亦即上訴人玄新公司不得援引原共有人之同意，據為占有系爭土地之正當權源一節，則為上訴人所爭執，並以前揭情詞置辯，經查：

㈠按土地使用權證明書之性質，係土地所有人同意他人使用其土地，僅具有債之效力，存在於出具者與被證明者之間，而共有物之分割，經分割形成判決確定、或協議分割登記完畢者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力，共有人對於其他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，難謂有任何法律上之原因，其他共有人自得訴請占有人拆屋還地（最高法院五十一年台上字第二六四一號判例、八十五年度台上字第三五一號判決參照）。系爭土地係自彰化縣員林鎮○○段一一三三地號土地裁判分割分由被上訴人及其他共有人取得，有本院八十七年度上字第一一號民事判決可稽，系爭土地之前共有人林天送、林土地、張岸及林界民雖出具同意書，同意正祥公司於上開一一三三地號土地興建廠房辦公室及宿舍，即現為員林鎮○○○段第一四九、一四九之一及一四九之二建號建物，上訴人玄新公司於七十四年間因買賣而輾轉取得上開建物，被上訴人甲○○與乙○○則因買賣分別受讓系爭土地應有部分之四分之一、及九００分之二一八等情，已如前述，惟被上訴人因分割共有物判決而分別取得系爭土地所有權，依上開判例與判決意旨，其他共有人於分割後即不得再占有系爭土地使用，上訴人玄新公司雖向訴外人玄寶公司買受上開建物，惟僅取得該建物之所有權，該土地分割後其他共有人既不得對上訴人分得之系爭土地再主張任何占有權利，依舉重明輕法理，上訴人玄新公司對系爭土地亦無任何占有權源可言，則被上訴人對上訴人無權占有系爭土地，依民法第六百七十六條與八百二十一條之規定，請求上訴人玄新公司應將占用系爭土地上之上開建物拆除，並將該土地交還予上訴人，於法即無不合。上訴人玄新公司固辯稱：被上訴人應受土地原所有人林天送、林土地、張岸及林界民所出具允諾正祥公司於原一一三三地號土地興建上開建物之同意書之拘束云云，惟該同意書之性質，僅具有債之效力，其拘束力只存在於出具者與被證明者之間，並無如物權般之對世效且需隨物移轉，該同意書並無拘束被上訴人之效力，上訴人玄新公司此部分所辯，應無足採。

㈡另按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，此固有最高法院七十三年第五次民事庭會議決議可參。然揆諸上開民事庭決議之意旨，因土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故例外規定房屋及土地同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，始有上開民事庭會議決議之適用，此乃兼顧土地及房屋之整體利用性，及土地及房屋所有權人對於上開土地及房屋之相互依存性本應有所認識而為之規定，是上開規定應僅適用於土地及房屋同屬「一人所有」，而非及於「共有」之情形，避免課與土地共有人過大之義務，亦造成共有土地分割後之困擾及紛爭。本件係訴外人正祥公司於六十九年間就其所共有之一一三三地號土地應有部分九００分之三０七及上開建物所有權全部因強制執行經法院拍賣，而由訴外人玄寶公司拍定取得，再後玄寶公司於七十四年間因買賣將上開建物所有權全部移轉予上訴人玄新公司；於七十五年間因買賣將系爭土地應有部分九００分之三０七移轉與訴外人江李如壁之事實，系爭土地嗣經裁判分割，由被上訴人分別取得系爭土地所有權，俱如前述，揆諸前揭說明，最高法院七十三年第五次民事庭會議決議並不適用於土地或房屋「共有」之情形，上訴人遽引上開民事庭決議，而認被上訴人所有或共有之土地與上訴人玄新公司所有建物間，推定有租賃法律關係存在云云，即無可採。

㈢再上訴人玄新公司另辯稱：系爭土地上之員林鎮○○段第一四九之一建號及第一四九之二建號之建物，業經法院囑託地政機關辦理查封登記在案，上訴人因之喪失對該建物處分之權限，於法院撤銷查封前，上訴人玄新公司並無從對之為拆屋還地之事實上處分行為，被上訴人訴請上訴人玄新公司拆屋還地，並無理由等語，固據提出建物謄本五件為証，惟按查封係執行機關於金錢債權之強制執行，剝奪債務人對特定財產之處分權，拘束於國家支配之下，以阻止債務人為有害於換價及債權滿足之行為，並無排除法院確定判決強制執行之效力，上訴人玄新公司此部分辯詞，容有誤會，亦不可採。

㈣綜此，上訴人玄新公司所有之上開建物係無權使用被上訴人所有及共有之系爭土地，應屬無疑，上訴人玉新公司向無占有權源之上訴人玄新公司承租上開建物使用，亦屬無權占用，應負自系爭土地遷出之義務，則被上訴人訴請上訴人玄新公司應拆除如原判決主文第二、三、四、五項所示之地上物，並交還土地、上訴人玉新公司應自系爭土地遷出，於法均洵屬有據。

六、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有者，得請求除去之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七六七條前段、中段及第八二一條均有明定。本件被上訴人既為系爭土地之所有人或共有人，而上訴人玉新公司無權直接占用如原判決附圖一所示Ａ至Ｐ部分之建物及如原判決附圖二所示Ａ至Ｇ部分之空地作為辦公室及倉庫使用，上訴人玄新公司亦無權間接占用上揭土地建有磚造、加強磚造及鐵架造之廠房、房屋、鳥屋及守衛室使用，已如前述，從而，被上訴人本於民法第七六七條、第八二一條所有物返還請求權，請求判決如原判決主文所示，即無不合，應予准許。原審准許被上訴人請求，於法核無違誤，上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。

八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第八十五條第一項前段、第七十八條判決如主文。

~B1民事第四庭審判長法　官　黃斐君~B2法　官　陳蘇宗~B3法　官　張浴美

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。Ｈ