臺灣高等法院 臺中分院九十一年度重上更㈠字第六號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　九十一年度重上更㈠字第六號

上訴人

鋅樹機械工業有限公司

代理人

乙○○

上訴人

丙○○

　　　　　　　　　　壬○○○

右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十六年八月二十日臺灣臺中

地方法院八十五年度訴字第二七○六號第一審判決提起上訴，經判決後，由最高法院

發回更審，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

（一）、原判決除已確定部分外，關於上訴人敗訴部分廢棄。

（二）、右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

二、陳述：除引用原判決書及本院前審判決書關於上訴人部分之記載外，補稱：

（一）、原審雖判命上訴人丙○○、庚○○、癸○○、子○○、丑○○、戊○○、壬○○○、辛○○、己○○、丁○○、甲○○○等人（以下簡稱蔡清泉等十一人）應給付被上訴人相當於租金之損害金，惟並未說明該項損害金係如何計算，有判決不備理由之違法。又原判決理由雖認被上訴人請求損害金之數額如原判決附表二，經核並無不合云云，惟與主文判命上訴人給付之金額不符，亦有主文與理由自相矛盾之違法。

（二）、最高法院此次發回意旨，所謂被上訴人於八十六年一月十三日追加上訴人丙○○等十一人為被告請求支付欠租，並終止契約請求拆屋交地，且截至第二審言詞辯論之日止，為時已逾相當期間，能否謂不發生催告效力？尚非無研求餘地云云，顯未斟酌卷存上訴人丙○○在被上訴人未合法催告系爭四筆土地之承租人繳納租金前，曾受本件其他承租之上訴人之授權，代表本件全體承租人於八十六年二月十二日以清水郵局第六十號存證信函檢附自八十年起至八十六年止共計七年，按原判決附圖所示之使用面積，並依被上訴人所不爭執之原訂書面租約所定標準計算之租金給付被上訴人，惟遭被上訴人於八十六年二月二十一日以清水郵局第七０號存證信函，以不能依照原約定之租額繳租為由拒收退還之證據資料所致，自無可採。

三、證據：除援用原審及本院前審所提出之證據外，補提出存證信函及回執影本、台灣台中地方法院和解筆錄、繼承系統表影本等件各一件、戶籍謄本三份為證。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：

（一）、上訴駁回。

（二）、訴訟費用由上訴人負擔。

二、陳述：除引用原判決書及本院前審判決書關於上訴人部分之記載外，補稱：

（一）、本件被上訴人對上訴人丙○○等十一人訴請拆屋還地及給付損害金，乃因合法終止租約，而依無權占有之法律關係而為請求，上訴人鋅樹機械有限公司（以下簡稱鋅樹公司）兼法定代理人乙○○部分亦因無法律上原因，且屬實際占有而訴請遷出建物，原審詳查後而為判決，應屬適當。

（二）、上訴人上訴意旨雖指稱：未經合法催告及尚未合法終止云云。然而被上訴人在原審起訴狀附有催告信函，並以訴狀之送達為終止租賃關係之意思表示，亦經原審於判決理由實體部份二、（一）說明：「．．．本件起訴狀繕本係於八十五年十一月十四日合法送達被告林孝思、顏秋成、楊秋香、蔡卓尾、楊童素香、蔡慶賢，於八十六年二月五日合法送達被告丙○○，於八十六年七月七日合法送達被告顏林不碟、顏燈（登）燦、壬○○○、辛○○、己○○、丁○○、子○○、丑○○、戊○○、顏登科．．．此有送達回證可資佐證，則兩造間之不定期租賃關係應分別於八十六年一月十四日、同年四月五日及九月七日發生終止之效力」，且參照最高法院九十年台上字第四四四號判決發回要旨：「按民法第四百四十條第一項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約」，依民法第二百二十九條第二項規定負遲延責任，且同法第二百二十九條第二項後段規定，其經債權人起訴或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一效力，是苟出租人對支付租金遲延之承租人已起訴請求支付租金，並終止租約，如起訴後已經過相當期間，縱起訴書未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，似難謂其不發生催告之效力。而本件被上訴人遞送追加被告書狀經上訴人等合法收受後，截至第二審言詞辯論終結止為時已逾相當期間，應亦已發生合法催告及合法終止之效力，契約既已合法終止，原審依法判令拆屋還地、給付損害金，於法應屬有據。上訴人之上訴應無理由。

（三）、有關上訴人九十一年五月十七日準備書狀所附中郵管局第五０支局存證信函第七八四號蔡壽男律師函代理庚○○、丙○○等人給付已確定部分等租金，因內容將未確定部分混入已確定部分，且未載明實際委託人之姓名地址，被上訴人之職員誤收，但疑惑應退還蔡壽男律師，抑或委託人即上訴人庚○○、丙○○，被上訴人認為訴訟中，上訴人以此方式寄送並不適當，因未確定部分如屬損害金，則尚能接受，但如上訴人主張給付租金，則因被上訴人主張已合法終止契約，上訴人不依債務本旨給付，不適當，為免與確定部分混淆，並無意收取，因此一直未往領款，嗣經決定，特以書函檢還蔡壽男律師，且業經終止之契約，上訴人再寄送，既非屬依債務本旨履行契約，應不影響原來合約終止之效力，充其量應僅屬新要約之引誘，然而被上訴人並無意續訂租約。因此，上訴人並不能以此混淆方式寄送信函為其上訴理由。

（四）、上訴人丙○○雖辯稱：曾經上訴人全體之授權代表全體承租人於八十六年二月十二日以清水郵局第六十號存證信函檢附自八十年起至八十六年止共計七年租金，惟遭被上訴人於八十六年二月廿一日以清水郵局第七十號存證信函以不能依照原約定之租額繳租為由拒收退還，而不負給付遲延責任等語，然而依信函內容可見上訴人丙○○並未明載受何人委任代繳，其餘上訴人以此主張，並不實在。且依原定租約應半年繳納一次租金，自五十一年起承租人即未繳租，且上訴人丙○○僅繳部分，且時隔數十年，原租金不足繳付地價稅，因此被上訴人予以退回。然而上訴人丙○○事後也未再做任何處理，更未將該租金提存，迄至原審判決時，也無有給付之行為，其應負給付遲延責任應屬明確。且本件既屬不定期租賃關係，被上訴人自得隨時終止租賃契約，被上訴人除經催告並以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，上訴人均經收受送達，自應於起訴狀繕本送達二個月後終止。

三、證據：除援用原審及本院前審所提出之證據外，補提出存證信函及回執影本各一件、匯票影本二張為證。

理由

甲、程序方面：上訴人顏林不碟業於八十九年三月三十日死亡，其繼承人有庚○○、癸○○、子○○、丑○○、戊○○、辛○○、己○○、丁○○、甲○○○等人（以下簡稱庚○○等九人），有上訴人共同訴訟代理人蔡壽男律師提出之繼承系統表影本一份、戶籍謄本三分存卷可稽，並聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，事涉程序，合先敘明。

乙、實體方面：

一、本件被上訴人主張：坐落台中縣清水鎮○○段三八二之三地號、建、面積０．０四八九公頃，同段四０四地號、建、面積０．０五四五公頃及同段四八六地號、建、面積０．０二七四公頃四筆土地（以下簡稱系爭土地）係祭祀公業楊同興所有，上訴人丙○○等十一人分別承租系爭土地如附圖所示Ｃ至Ｄ及Ｇ至Ｉ部分，並於其上建造房屋或其他工作物，加以使用。惟因上訴人丙○○等十一人與被上訴人於租賃期間屆滿後，並無續簽租賃契約，故該租賃關係已變更為不定期租賃（被上訴人與鋅樹公司及乙○○二人間無租賃關係），上訴人丙○○等十一人自五十一年間起即未繳納租金，嗣該祭祀公業全體派下員大會選任伊為楊同興祭祀公業管理人後，伊即致函向上訴人丙○○等十一人催繳租金，彼等皆置之不理，復經台中縣清水鎮調解委員會調解，亦無結果，乃再以存證信函催告渠等，限期清償積欠五年期間之租金，並聲明逾期不付，即終止租賃關係，上訴人丙○○等十一人仍未清償欠租，故以起訴狀繕本之送達為通知上訴人丙○○等十一人終止不定期租賃之意思表示，並請求給付五年之租金及自終止不定期租賃關係之翌日起至交還土地之日止，上訴人丙○○等十一人即應按依土地法第九十七條第一項規定，以系爭土地申報總價額年息百分之十計算，給付伊相當於租金之損害金，且兩造間之不定期租賃關係既已終止，伊自得依民法第七百六十七條規定，請求上訴人分別將其於系爭土地如附圖所示Ｃ至Ｄ及Ｇ至Ｉ租賃處所建造之房屋或其他工作物拆除，並交還其承租之土地等情，爰求為命上訴人丙○○等十一人應將各該部分之房屋拆除並交還土地暨給付損害金，以及上訴人鋅樹公司、乙○○應自同右段四０四地號土地內之地上建物（即門牌號碼台中縣清水鎮○○路三八０巷二二之六號房屋）內遷出之判決（被上訴人於原審起訴部分，除經最高法院廢棄發回部分外，餘均已確定）。

二、上訴人庚○○等九人及壬○○○則以被上訴人對於彼等支付欠租之催告，於法尚未發生催告之效力，自亦不生終止租約之效果，被上訴人對該上訴人主張終止租約，請求拆屋還地及給付損害金，自屬無據；又上訴人丙○○、鋅樹公司、乙○○則以上訴人丙○○並未拒繳租金，不負遲延給付之責任，被上訴人自不得以欠租為由終止租約，進而要求上訴人丙○○拆屋還地及給付損害金，暨要求上訴人鋅樹公司、乙○○自各該建物遷出，況被上訴人請求給付相當於租金之損害金，均係按其自行調整之租額計算，未經法院以形成判決調整租金，於法無據，且金額過高，不應准許等語資為抗辯。

三、兩造不爭執之事實：本件系爭土地係祭祀公業楊同興所有，被上訴人現為該祭祀公業管理人，上訴人丙○○等十一人分別承租系爭土地如附圖所示Ｃ至Ｄ及Ｇ至Ｉ部分，並於其上建造房屋或其他工作物，加以使用。惟因上訴人丙○○等十一人與被上訴人於租賃期間屆滿後，並無續簽租賃契約，故該租賃關係已變更為不定期租賃（被上訴人與鋅樹公司及乙○○二人間無租賃關係），上訴人丙○○等十一人自五十一年間起即未繳納租金，被上訴人即以起訴狀繕本之送達為通知上訴人丙○○等十一人終止不定期租賃之意思表示，但上訴人丙○○曾於八十六年二月十二日以清水郵局第六十號存證信函檢附自八十年起至八十六年止共計七年，按原判決附圖所示之使用面積，並依被上訴人所不爭執之原訂書面租約所定標準計算之租金給付被上訴人，惟遭被上訴人於八十六年二月二十一日以清水郵局第七０號存證信函，以不能依照原約定之租額繳租為由拒收退還等事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之土地登記簿謄本三件及上訴人提出之八十六年二月十二日清水郵局第六０號及同年月二十一日第七０號存證信函影本各一件為證，並經原法院會同台中縣清水地政事務所勘測屬實，分別製有勘驗筆錄、略圖及複丈成果圖即附圖可憑，復經本院前審履勘現場查明無訛，是此部分之事實，要可認定。

四、當事人爭點的論斷：本件所應審究者，厥為被上訴人有無合法終止租約而已，茲論述如左：

（一）、按支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力。又租賃權亦為財產權之一種，應由全體繼承人共同繼承為公同共有，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條規定，出租人如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力，最高法院四十八年度臺上字第一三八二號、六十二年臺上字第八九二號著有判例要旨足供參照。本件系爭土地如附圖所示Ｃ及Ｄ部分，上訴人庚○○在原審抗辯主張此係上訴人庚○○之父顏必同於五十五年五月十六日受讓該部分之租賃權，嗣顏必同於六十七年七月九日死亡，其對該部分之租賃權應由上訴人庚○○及其他繼承人即顏林不碟、癸○○、顏月娥、子○○、丑○○、戊○○及顏燈泮等人共同繼承而為公同共有之情，被上訴人未予爭執（見本院卷前審九四、一九二頁），且有上訴人庚○○提出承買人顏必同具名之當日房屋買賣契約書，及批明「本件房屋所用基地之承租權利、義務，一於買後在內」之記載，暨戶籍謄本可稽，又顏必同之次男顏燈泮已於八十五年八月八日死亡，其繼承人有壬○○○、辛○○、己○○、丁○○等人，復有上訴人庚○○及被上訴人所提顏必同、顏燈泮戶籍謄本及繼承系統表等件可考，而顏林不碟又於八十九年三月三十日死亡，其繼承人為上訴人庚○○等九人，亦有上訴人提出之繼承系統表影本一件、戶籍謄本三份在卷可憑（見原審一卷第一四０、一四一、一四九、一五０、一五一、一九二頁，二卷第一七三頁至第一七六頁，本院卷第七十九頁至第八十六頁），足見顏必同以所有建物承租使用系爭土地該部分之租賃權，已由上訴人庚○○等九人及上訴人壬○○○共同繼承無訛，上訴人庚○○等九人及上訴人壬○○○等合計十人，顯因繼承關係而公同共有如附圖所示Ｃ、Ｄ部分土地之租賃權至明，惟被上訴人除僅對其中上訴人庚○○一人為支付租金之催告並表示終止租約外，未對其餘九人為之，顯於起訴前未對顏必同及顏燈泮之全體繼承人即上訴人庚○○等九人及上訴人壬○○○為催繳租金之通知及終止租約之表示，已據被上訴人承認在卷（見本院前審卷第一一八、一九四頁）。乃被上訴人於八十五年十一月間對上訴人庚○○起訴後，又在上訴人丙○○於八十六年二月間代為寄送繳付七年租金之後（詳下述），始於八十六年六月六日及同年七月一日狀請追加起訴上訴人顏必同之其餘繼承人（按被上訴人曾於顏燈泮死亡後之八十六年一月三十日具狀追加起訴顏燈泮為共同被告，自無由其繼承人壬○○○、辛○○、顏淑梅、丁○○承受訴訟之可言。又上開追加起訴狀未對顏必同之其餘繼承人為支付租金之催告及另為終止租約之表示），雖分經同年六月十三日及同年七月七日送達（見原審二卷第一八八頁至第一九二頁、第二二五至第二三一之一頁、第二三三頁），然被上訴人所為催告上訴人顏登科支付租金及終止租約，因未向該租賃權公同共有人全體為之，即就顏必同繼承人中之甲○○○，被上訴人始終未對之追加起訴，均有未合，揆諸前開說明，本件就上訴人庚○○等九人及上訴人壬○○○部分，自不生合法終止租約之效力，是雙方租賃關係尚屬存在，則被上訴人請求上訴人庚○○等九人及上訴人壬○○○拆屋還地及給付損害金，洵難謂合。

（二）、系爭土地如附圖所示Ｇ、Ｈ及Ｉ部分，係上訴人丙○○承租，為被上訴人陳明在卷，並有上訴人丙○○提出之四十七年間私有建地租賃貸借約書足憑（見原審一卷第一三八頁），被上訴人於本件起訴前，未對上訴人丙○○為支付租金之催告並表示終止租約，為被上訴人所自承明確（見本院前審卷第一八一、一九四頁），被上訴人遽於八十六年一月三十日遞狀追加起訴上訴人丙○○列為共同被告，經上訴人丙○○於同年二月五日收受，有送達證書存卷可按（見原審二卷第三頁），上訴人蔡清泉旋於八十六年二月十二日以清水郵局第六０號存證信函，檢附郵局匯票金額新臺幣（下同）二千一百三十八元一紙，並代系爭土地承租人寄送按該四十七年間所立私有建地租賃貸借約書之第二條之約定：「租賃貸借金每甲每年二千五百元計算」，給付八十年至八十六年之七年租金（按此與原審判准被上訴人得請求本件上訴人給付之五年欠租總額，並於原判決附表一列計之一千二百九十三元者，比較換算尚屬略高），但因被上訴人認為「因依舊繳租無法負擔本公業所繳納之地價稅」，而於同年月二十一日以同局第七０號存證信函予以拒收退回，有各該存證信函影本存卷足參（見原審二卷第一０四、一０五頁），且該租賃契約就租賃貸借金之約定，亦適用於締約當事人間事後變更性質為不定期之租賃契約（最高法院六十四年台上字第一五七九號判例參照），則在被上訴人未聲請法院調整其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力（最高法院四十七年臺上字第一一五二號判例參照）。本件債權人之被上訴人對於已提出之租金給付拒絕受領，自難謂租金債務人及上訴人丙○○自提出時起仍應負給付遲延責任。參之上揭說明，被上訴人對於上訴人丙○○未為合法催告支付租金及終止租約，亦不生終止租約之效力。因其雙方租賃關係仍屬存在，則被上訴人遽為請求上訴人丙○○應予拆屋還地及給付損害金，尚難謂當。又上訴人乙○○為上訴人丙○○之子，上訴人乙○○乃上訴人鋅樹公司法定代理人，系爭該部分土地上建物係上訴人丙○○所有，為雙方所不爭執，並非被上訴人所有，被上訴人又承認上訴人鋅樹公司係屬於輔助占有人地位占有使用系爭該部分土地等語（見原審二卷第一六

七、二０二頁），茲上訴人丙○○就系爭土地該部分既有租賃權，則被上訴人併為請求上訴人鋅樹公司及上訴人乙○○自系爭土地上該建物內遷出，均非有據。

（三）、最高法院此次發回意旨，所謂被上訴人於八十六年一月十三日追加上訴人丙○○等十一人為被告請求支付欠租，並終止契約請求拆屋交地，且截至第二審言詞辯論之日止，為時已逾相當期間，能否謂不發生催告效力？尚非無研求餘地云云，顯未斟酌卷存上訴人丙○○在被上訴人未合法催告系爭四筆土地之承租人繳納租金前，曾受本件其他承租之上訴人之授權，代表本件全體承租人於八十六年二月十二日以清水郵局第六十號存證信函檢附自八十年起至八十六年止共計七年，按原判決附圖所示之使用面積，並依被上訴人所不爭執之原訂書面租約所定標準計算之租金給付被上訴人，惟遭被上訴人於八十六年二月二十一日以清水郵局第七０號存證信函，以不能依照原約定之租額繳租為由拒收退還之證據資料所致，自無可採。至被上訴人另主張上訴人丙○○於八十六年二月十二日之存證信函內容，上訴人丙○○並未明載受何人委任代繳，則其餘上訴人以此主張，並不實在云云，因其餘上訴人庚○○等九人及上訴人壬○○○部分，被上訴人並未合法終止租約，則被上訴人此部分之主張，對於彼等自不生影響，即無加以審究之必要，附此敘明。

五、綜上所述，被上訴人與上訴人丙○○等十一人間之不定期租賃關係並未合法終止，被上訴人主張該上訴人無權占用系爭土地各該部分，委不足採。從而被上訴人依民法第七百六十七條規定，分別請求彼等應將占用系爭土地上之該建物拆除並返還土地，及上訴人鋅樹公司、乙○○應遷出該建物，又依土地法第九十七條規定，本於不當得利法則，請求上訴人丙○○等十一人給付損害金，尚屬無據，不應准許。原審就此部分為該各上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴，且該部分被上訴人假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果不生影響，不予逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，爰依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

~B1民事第一庭審判長法　官　林陳松~B2法　官　王重吉~B3法　官　李寶堂

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。Ｈ