臺灣高等法院 臺中分院九十二年度上字第四二七號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　九十二年度上字第四二七號

上訴人

新高機械工業股份有限公司

法定代理人

丙○○

法定代理人

乙○○

法定代理人

丁○○

被上訴人

甲○○

右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十二年九月五日臺灣臺中地方法院

九十一年度訴字第三三四四號第一審判決提起上訴，本院於九十三年二月二十四日言

詞辯論終結，判決如左：

主文

事實及理由

一、按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文。本件上訴人新高機械股份有限公司（以下簡稱為上訴人新高公司）原對原判決判決其敗訴之附表一編號１、２部分均聲明上訴，嗣於本院審理中減縮為僅對上開編號２部分聲明上訴，核屬減縮訴之聲明，揆諸上開條文規定，自無不合，合先敘明。

二、被上訴人起訴主張：先位之訴部分：㈠原判決附表一、二所示不動產，本為原審被告丁○○、及訴外人蔡隆銘所共有（丁○○四分之一、蔡隆銘四分之三），嗣經原法院九十年度執寅字第二二四九三號拍賣後，由被上訴人得標拍定取得（原判決附表一編號１、建號一一四號建物，已保存登記；編號２、建號九四一號建物，為獨立未保存登記之建物。原判決附表二編號２所示建號九四０號建物，為建號一八三號已保存登記建物之附屬增建物）。附表一之建物均為新高公司占有中，而附表二之建物，則為丁○○占有使用中，而丁○○本為附表二所示建物之共有人，被上訴人經由法院拍賣取得附表二所示建物之所有權，丁○○為物之出賣人，本有交付買賣標的物之義務，惟丁○○仍占用系爭出賣物，被上訴人爰依買賣標的物交付請求權，請求丁○○遷讓交付系爭建物。㈡原判決附表一之建物現為新高公司占有中，丁○○於上開強制執行程序中陳報，新高公司對系爭建物自七十四年起迄今存有不定期租賃關係存在，惟新高公司於八十六年八月三十日已經台灣省建設廳以建三字第四０九八六六號公告撤銷登記在案，且已停業多年，房屋成廢墟，為保障拍定人之權益，上開建物本於拍賣程序中點交，惟因丁○○以該建物不定期出租予新高公司，並有原法院八十二年度訴字第一二九四號、鈞院八十三年上字第四三０號判決、及最高法院八十四年度台上字第五０四號裁定可証，致被上訴人拍得之上開建物至今均無法受點交，新高公司既已停業多年，該建物使用逾齡，有礙都市發展，並與土地利用價值顯不相當，被上訴人自有收回重建之必要，爰依土地法第一百條第一款、第五款收回房屋之規定，並以此訴狀繕本為終止租賃契約之意思表示。備位之訴部分：民法第四百四十二條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，系爭建物所坐落之土地：台中市○區○○段八小段一之五號土地，每平方公尺公告土地現值，七十四年七月為七千三百四十五點六元，九十一年七月已升為二萬元，同段一之六０號土地每平方公尺公告土地現值，七十四年七月為一萬零八百三十九元，九十一年七月已升為二萬七千四百六十三元，該不動產價值已大幅昇漲，且位在交通便利，商店林立之繁榮地區，應以公告現值核算調升租金始為適當，新高公司向被上訴人承租原判決附表一所示編號２、建號九四一建物之租金，自九十一年九月二十五日起應調整為每月十萬零二千六百三十一元，本件如先位之訴無理由，爰就備位之訴為判決等語。

三、原審認被上訴人上開先位之訴為有理由，判決原審被告丁○○應將原判決附表二所示建物遷讓交還被上訴人（此部分未據丁○○上訴而告確定）、及上訴人新高公司應將附表一所示建物遷讓返還被上訴人，並就被上訴人勝訴部分酌定相當擔保金分別准予假執行、及免為假執行之宣告，以及駁回被上訴人其餘之訴。上訴人新高公司不服原判決，提起本件上訴，被上訴人於本院聲明，求為判決：

㈠上訴駁回。

㈡上訴人請求因假執行所受損害賠償之聲明駁回。

㈢前項請求如受不利之判決時，願供擔保免為假執行。並補充陳述稱：

㈠按公司法第三百二十二條第一項：「公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。」及第二項：「不能依前項之規定定清算人時，法院得因利害關係人之聲請，選派清算人。」、第三百三十四條：「第八十三條至第八十六條、第八十七條第三項、第四項、第八十九條及第九十條之規定，於股份有限公司之清算準用之。」、第八十五條第一項：「清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權‧‧‧。」及第二項：「推定代表公司之清算人，應準用第八十三條第一項之規定向法院聲報。」，再按民法第一百零三條之規定，代理者代理人於代理權限內，以本人名義，向第三人為意思表示，或由第三人受意思表示，而直接對本人發生效力之行為也。單獨代理即數代理人各得單獨行使代理權，而不必共同之，故亦稱各自代理（鄭玉波民法總則七十一年八月修訂初版，第二九二頁及第二九九頁參照）。本件新高公司均未推定代表公司之清算人，其清算人各有單獨代表公司之權限（柯芳枝公司法論七十三年四月初版第一四九頁、及司法院七十九年十月二十九日廳民一字第九一四號座談會意見參照）。故被上訴人於九十一年十一月四日民事聲明兼準備書狀，向新高公司為終止租約之意思表示，業已合法送達於新高公司之法定代理人中其中一人，即生合法終止之效力。次按新高公司變更登記事項卡上所載董事丁○○之住所為台中市○○街一０四號，丁○○之民事委任書、暨聲請狀等件，其所填載之住址亦均同上，且丁○○本人亦曾於該處簽收本件訴訟文件，故被上訴人九十一年十一月四日之聲明兼準備書狀，原審卷第六十六頁所附之送達證書所載「台中市○區○○街一０四號」之送達，為合法送達，被上訴人終止租約之意思表示已送達丁○○，亦已生合法終止之效力。另丁○○亦曾委任律師，其律師亦已於九十二年一月二十四日閱卷，及上訴人九十二年十二月二十五日民事上訴理由狀中記載新高公司之法定代理人丁○○等情觀之，均證丁○○早已知悉被上訴人向新高公司為終止租約等事。

㈡民法第四百五十條第三項之通知，並無一定方式，亦非限於訴訟外為之，苟訴訟上已有書狀或言詞向他造表示終止租賃契約之意思，即應認為已有通知（最高法院二十二年上字第八五六號判例要旨參照）；又預告終止如未附期限，或所附期限過短者，依我國學者之通說見解，並非不能發生終止之效果，惟須於通知後，延至相當之時期，始生終止之效果。」（黃立主編民法債編各論（上）二００二年七月初版第一刷，第四九一頁參照）。本件被上訴人於九十一年十一月四日所為終止租約之意思表示，迄今已逾一年以上，已屬相當，新高公司又早已長期將系爭建物荒置而成廢墟且無法使用，新高公司不可能措手不及，故依法應生租約終止之效力（最高法院八十五年台上字第二五八四號判決、最高法院六十七年台上字第二二九三號判例參照）。被上訴人亦曾主張依誠信原則及土地法第一百條第一款及第五款等規定，該租賃應為終止，且已消滅等語，業已合法送達予上訴人。

㈢按八十六年十二月三十日行政院台財第五二０五三號函發布修正之固定資產耐用年數表（財政部稅制委員會編印，所得稅法令彙編，九十年十二月，第八八八頁參照）上所載：「‧‧‧號碼：一０一一、細目：辦公用‧‧‧及不屬下列各項之房屋‧‧‧（４）金屬建造（有披覆處理）、耐用年數二十年；（５）金屬建造（無披覆處理）、耐用年數十五年‧‧‧號碼：一０一二、細目：‧‧‧工場用場所‧‧‧（４）金屬建造（有披覆處理）、耐用年數十五年；

（５）金屬建造（無披覆處理）、耐用年數十年‧‧‧」，及台灣高等法院台中分院八十三年度上字第四三０號判決理由三認定：依丁○○於原審法院七十八年度家訴字第七號繼承登記事件中，自陳坐落同段一之五地號土地及其上鐵架搭建工廠係林廖好於五十二年、五十三年間個人出資所購買之特有財產之事實等情，足見系爭建物（鐵架搭建），於五十二年、五十三年之前已存在，迄今已有四十年以上，其已建造年久，使用逾齡。再由被上訴人所提之照片十四張、原審九十二年三月十九日勘驗筆錄、及原法院八十二年訴字第一二九四號事件八十二年八月六日勘驗筆錄等觀之，系爭建物屋頂覆蓋之浪板破漏不堪，鐵架亦生鏽不堪，牆垣斷裂而傾斜，兩側亦未見浪板覆蓋，現場堆放廢棄物，早已荒置，而成廢墟，又鄰近台中市○○路與國光路間，距離台中市火車站約於五分鐘內之車程，而位於繁榮之市區，旁有大樓林立，系爭建物破壞市容美觀，有礙都市發展，建物之價值又與土地利用價值顯不相當，又被上訴人又已領得建築執照），而有收回重建之必要。況新高公司早已停業多年，丁○○亦自承新高公司自七十六年起即未營業，及台灣省中區國稅局台中市分局中區國稅中市審第８３００７７４３號函說明第二項：「‧‧‧該公司已於七十九年三月二十六日擅自歇業‧‧‧」（見原法院八十二年訴字第一二九四號卷第一八八頁至一八九頁），並被撤銷登記在案，且將系爭建物長期荒置，新高公司已無法按契約目的使用及保管建物，新高公司已違反避免損害及悉心維護租賃物之義務，依誠信原則及土地法第一百條第一款及第五款等規定，該租賃應為終止，綜上，該租賃業已消滅，故新高公司未受任何損害，其請求一百七十三萬二千八百五十四元及其法定利息，均無理由。

四、上訴人新高公司於本院聲明，求為判決：

㈠原判決就附表一編號２部分不利於上訴人部分廢棄。

㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢被上訴人應給付上訴人一百七十三萬二千八百五十四元，及自本上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈣前項請求，上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。並補充陳述稱：

㈠「民事訴訟法第一百三十八條所規定之寄存送達，限於不能依同法第一百三十六條及第一百三十七條規定行送達者，始得為之，設其送達之處所，雖原為應受送達人之住居所、事務所或營業所而實際上已變更者，該原住居所、事務所或營業所，即非應為送達之處所，自不得於該原處所為寄存送達。」（最高法院六十四年台抗字第四八一號判例參照），寄存送達應向受送達人真正之住居所地或戶籍地為之，為其合法要件，縱受送達人曾在他處收受文件，亦不得捨其真正住居所或戶籍地於不顧，而對他處為寄存送達。新高公司法定代理人丁○○設籍於台中市○○街一０四號，該址既為丁○○真正之住居所，被上訴人終止租約之意思表示未向丁○○真正之住居所及戶籍地為寄存送達，其送達即非適法，不生效力，亦不因丁○○曾在該址收受訴訟文件而有不同。又契約經解除者，溯及訂約時失其效力，丁○○於原審雖委任律師為訴訟代理人，惟嗣已解除，與自始未委任同，被上訴人以丁○○已委任律師閱卷，自知悉終止租約等事，並不足採。又依民法第四百五十條第三項規定，終止租賃契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。被上訴人於原審以準備書狀之送達終止本件租約之前，並未依前開規定先行通知其終止並非適法，雖被上訴人主張預告終止如未附期限，於通知後延至相當時期，仍生終止之效力等語，惟本件新高公司係以押租金一百一十萬元所孳生之利息做為租金，故租金係一年清算一次，被上訴人於九十二年十二月三十日以台中公益路郵局一五九八號存證信函通知新高公司終止租賃契約，基上說明應於九十三年十二月二十九日才發生終止效力，縱其不然，該通知於九十三年一月七日收受，迄今僅一月多，亦難認為相當，本件租約未經合法終止，被上訴人請求遷讓房屋，於法無據。添

㈡土地法第一百條就房屋租賃之出租人收回房屋嚴定其要件，原為限制出租人任意收回房屋與保護承租人而設，倘聽任出租人於出租後，得隨時交由第三人以自用為由收回房屋，則土地法第一百條第一款之規定即為具文，殊失立法原意。故房屋所有人將房屋出租後而將房屋所有權讓與他人者，受讓人不得以自用為由向承租人請求收回房屋（最高法院著有五十三年台上字第九０九號判例、八十五年台上字第一七九九號判決參照）。本件被上訴人依拍定取得系爭建物所有權，屬建物之受讓人，基上開說明，不得依土地法第一百條第一款規定，以收回自住為由請求收回房屋。又按確定判決之既判力，為訴訟標的之法律關係於確定之終局判決中經裁判者，當事人就該法律關係不得更行起訴亦不得於新訴用作攻擊或防禦方法，而為與確定判決意旨相反之主張（吳明軒中國民事訴訟法中冊第一七五頁參照），而確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，為民事訴訟法第四百零一條第一項所明定，該條所謂繼受人，依最高法院三十三年上字第一五六七號判例意旨，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內，本件被上訴人即屬之，亦為原審所是認，本件新高公司對於系爭建物有不定期租賃關係存在，業經法院確定判決認定屬實，被上訴人為既判力效力所及之人，於本案中竟仍為與確定判決意旨相反之主張，其爭執並無意義，洵無足採。

㈢被上訴人主張系爭建物建造年久，使用逾齡，且已破舊，有礙都市發展云云，新高公司均否認之。按建築物是否使用逾齡須收回重建，應以客觀的標準認為有必要之正當理由者為限，始得為之（最高法院四十五年台上字第五三六號判例參照）。系爭建物是否使用逾齡，未經客觀的專業機構如建築師、土木技師等詳為鑑定，被上訴人徒憑己意認為房屋老舊而不堪使用，實不值採信，又影響土地價值之因素甚多，與都市發展之必要性並無絕對關連，以本件建物屬加強磚造平房建築與目前台灣地區舊式建物同，因樓層不高，房屋造價較低，於地價高漲後，基地之地價往往超過房屋價值之數倍甚至數十倍以上，如概以土地及建物之交易價值不相當而主張收回，則幾乎所有舊式建物均無一倖存，被上訴人主張殊無可採。又建築法第五十四條第一項及第二項分別規定：「起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址及證書字號及承造人之施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。」、「起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期。但展期不得超過三個月，逾期執照作廢。」，被上訴人於原審提出九十一年十二月十四日之建築執照，迄今已逾一年二月執照已作廢，無法重建。又被上訴人提出其父李文龍購買土地之契約書為私文書，新高公司否認其真正，被上訴人稱新高公司長期將系爭建物荒置，違反避免損害及悉心維護租賃物之義務云云，其言不實，新高公司亦否認之。

㈣系爭建物雖屬陳年，但維護得當且合於新高公司使用，因被上訴人假執行致新高公司受有無法繼續使用系爭建物之租賃實益，新高公司自得請求賠償。新高公司所受損害如左：①所失利益部分：依民法第二百十六條第一項及第二項分別規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」、「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」，而未定期限之租賃契約雖可隨時聲明終止，而自結約之日起，究應經相當期間，俾租戶得受租賃之實益，始與交易上誠實信用不相違背（最高法院十八年上字第一八五一號判例參照）。從而本件上訴人因假執行所受之損害，應以相當期間內得使用系爭建物之租賃，實益計算之，參酌八十九年五月二十五日修正之民法第四百二十五條第二項規定，對於依該條第一項繼受之租賃契約規定以五年為期限，本件新高公司以相當於五年租金之數額計算損害為所失利益，應符誠信，按城市地方房屋之租金，不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條第一項定有明文。本件坐落於台中市○區○○段八小段一之五號土地，八十九年間每平方公尺申報地價為六三二０元，面積為三八二平方公尺，總價為二百四十一萬四千二百四十元，同段一之六五號土地每平方公尺申報地價為六三二０元，面積為一四三平方公尺，總價為九十萬三千七百六十元，同段一之六０號土地每平方公尺申報地價為九五一六元，面積為十三平方公尺，總價為十二萬三千七百０八元，以上合計三百四十四萬一千七百０八元，以年息百分之十計算，其金額為每年三十四萬四千一百七十一元（元以下四捨五入），五年租金總額為一百七十二萬零八百五十四元。此部分屬上訴人所失利益。②所受損害部分：在系爭房屋留置之物品，有鍋爐、燃燒機、滾壓機、車床、壓縮機、鐵板、鐵管、研磨機、不繡鋼熱水桶、變壓器、電桿用具、瓦斯桶、汽車、私人衣物及各項生財器具等，新高公司雇卡車搬走，計需二個車次，每次六千元，合計一萬二千元。③新高公司租賃系爭房屋係以押金一百十萬元抵付租金，現新高公司必須另外租屋放置物品，需支付房租，此部分亦屬所受損害，惟此部分損害上訴人暫予保留，俟會算整理後再行請求，以上合計一百七十三萬二千八百五十四元。添

五、查上訴人新高公司於本院審理中已陳明僅對原判決附表一編號２部分不服（見本院卷第五十九頁），本院僅得就此部分審理，合先敘明。被上訴人主張原判決附表一編號２之建物，係原法院九十年度執字第二二四九三號執行事件中，由其得標拍定取得所有權，拍賣公告中記載系爭建物為債務人丁○○、及債務人蔡隆銘所共有，為獨立未保存登記之建物（丁○○應有部分四分之一、蔡隆銘應有部分四分之三）等情，為上訴人新高公司所不爭執，並有被上訴人提出之房屋契約稅繳款書在卷可稽，及經原法院調閱九十年度執字第二二四九三號強制執行卷宗查明屬實，堪信被上訴人上開之主張為真實。惟被上訴人主張系爭建物已使用逾齡，有礙都市發展，並與土地利用價值顯不相當，依土地法第一百條第一款、第五款規定，其有收回重建之必要，其已於九十一年十一月四日以書狀向上訴人新高公司法定代理人之一之丁○○為合法終止租賃契約意思表示一節，則為上訴人所否認，並以上詞置辯。經查：

㈠系爭建物經原審履勘現場結果，該建物為鐵架造鐵皮，現場堆置舊機器，已荒置多時一節，有勘驗筆錄、及現場相片在卷可稽（見原審卷第一五二頁、四十九至五十二頁），而上訴人新高公司與前手即債務人丁○○間就系爭建物存有不定期租賃關係之事實，業經最高法院八十四年度台上字五０四號遷讓房屋事件裁判確定一節，亦為兩造所不爭執（見本院卷第五十九頁）。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第四百二十五條第一項定有明文。系爭建物自七十四年起，即由上訴人新高公司向債務人丁○○之前手林廖好，以不定期租賃關係承租，嗣被上訴人因法院拍賣取得所有權，惟基於前開買賣不破租賃法則，該租賃關係對被上訴人仍繼續存在，上訴人新高公司於被上訴人取得系爭建物時，固仍得主張該租賃關係存在，而續繼占有使用系爭建物，惟按出租人欲收回自住、或重新建築時得收回房屋。土地法第一百條第一款定有明文。系爭建物經原審履勘現場結果既已荒置多時，已如上述，且依該建物之材質為鐵皮屋，建造時日已年久，呈破舊狀態，上訴人新高公司於八十六年八月三十日經撤銷公司登記後，因停業多年，並未使用，系爭建物幾成廢墟，而該地點又鄰近台中市○○路與國光路間，距離台中市火車站甚近，係屬繁榮之市區，系爭建物價值與土地利用價值已顯不相當，被上訴人主張上訴人新高公司就系爭建物已無法按契約保管及使用之效益等情，應可採信，則被上訴人主張收回系爭建物重建，即屬有必要，應予准許。

㈡又被上訴人主張其已以九十一年十一月四日民事聲明兼準備書狀，上訴人向新高公司為終止租約之意思表示一節，有該書狀在卷可稽（見原審卷第三十八頁），上訴人雖以丁○○係設籍在台中市○○街一００號，惟該書狀卻送達至同街一０四號，該送達不合法，且通知終止租約之期限，亦不相當，本件不生合法終止租約之效力云云，惟查上訴人新高公司董事丁○○之住所為台中市○○街一０四號，有上訴人新高公司變更登記事項卡在卷可証（見原審卷宗第四二、四三頁、及第四七頁），又丁○○於原審之民事委任書、及聲請狀上載之住址，均為台中市○○街一０四號，原審言詞辯論通知書亦送達該處，且由丁○○本人親自簽收等情，有該民事委任書、聲請狀、及送達証書附於原審卷可佐（見同上卷第一一四、二００、一六四頁），堪認被上訴人上開終止租約之意思表示應已合法送達予上訴人新高公司董事丁○○；又預告終止租約如未附期限，或所附期限過短者，並非不能發生終止之效力，苟於通知後延至相當之時期，應認仍發生終止之效力。被上訴人於九十一年十一月四日所為終止租約之意思表示，迄今已逾一年以上，應認已屬相當，本件租約已合法終止，上訴人新高公司此部分所辯，並無可採。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第四百五十五條前段定有明文。被上訴人既已合法終止系爭建物之租賃關係，上訴人新高公司即無占有使用之權源，依法自應將系爭建物遷讓返還予被上訴人。

六、又上訴人主張被上訴人依原判決請求假執行，系爭建物業經假執行而遭拆除，致其受有未能繼續使用系爭建物之損害一百七十三萬二千八百五十四元，而依民事訴訟法第三百九十五條規定，請求被上訴人應賠償其上開損害一節。按法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行或因免假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償，被告未聲明者，應告以得為聲明。民事訴訟法第三百九十五條第二項固有明文。惟按民事訴訟法第三百九十五條第二項規定，法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償，係以原審本案判決，被廢棄或變更者，其假執行之基礎已變更者而言。本件原判決所命上訴人應遷讓系爭建物返還予被上訴人，並無不當，本案判決並未被廢棄或變更，則被上訴人依原判決所示提供擔保聲請原法院假執行完畢，核與法相符，上訴人請求命被上訴人應賠償其上開之損害一節，為無理由，應予駁回。

七、綜上所述，被上訴人本於終止租約後返還租賃物請求權法律關係，請求上訴人新高公司應將原判決附表一編號２所示之建物遷讓返還，為有理由，應予准許。原審以被上訴人之請求，核屬有據，予以准許，並就兩造此部分之陳明願供擔保請准宣告假行，及免為假執行之聲請，分別酌定相當擔保金額併准許之，均核與法相符，上訴人猶執詞上訴，及於本院審理中請求被上訴人應賠償其因本件假執行所受損害賠償之聲明，均為無理由，其假執行聲請亦失所依附，均應予駁回。

據上論結：本件上訴、及上訴人請求因假執行所受損害賠償之聲明均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。

~B1民事第四庭審判長法　官　黃斐君~B2法　官　陳蘇宗~B3法　官　張浴美

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