臺灣高等法院 臺中分院九十二年度重上更㈢字第一號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　九十二年度重上更㈢字第一號

上訴人

甲○○

上訴人

乙○○

複代理人

丁○○

被上訴人

龍輝建設股份有限公司

法定代理人

戊○○

被上訴人

丙○○

右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月二十八日臺灣臺中地

方法院八十四年度重訴字第二五二號第一審判決提起上訴，經最高法院第三次發回更

審，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、本件上訴人主張：上訴人甲○○、乙○○於民國（以下同）八十三年間，分別以新台幣（以下同）四百五十萬元、三百十五萬元向被上訴人龍輝建設股份有限公司（下稱龍輝公司）及丙○○購買坐落台中市○區○○段二二五之六、二二五之八地號土地上合建之東方巴黎商業廣場大樓地下一樓編號、及之攤位及基地應有部分（詳如附表所示，以下稱系爭房地）。上訴人甲○○已給付被上訴人龍輝公司自備款十八萬元、銀行貸款四十五萬元，給付上訴人丙○○自備款八十六萬元、銀行貸款二百二十五萬元；上訴人乙○○已給付被上訴人龍輝公司自備款十三萬元、銀行貸款三十二萬元、給付被上訴人丙○○自備款八十二萬元、銀行貸款一百五十七萬元，兩造約定系爭大樓地上一、二、三層為各式百貨，地下一樓為美食廣場，並於八十三年底招商開幕，故其買受各該攤位擬供自行或出租他人營商。被上訴人未依約於八十三年底招商開幕，遲於八十四年三月十六日始通知上訴人交屋，顯已構成給付遲延。且當時擬交付之攤位面積不符建築法令得供營商之標準，該地下一樓亦不得從事美食廣場生意，欠缺被上訴人所保證之品質，為物之瑕疵。系爭大樓因重大偷工減料之瑕疵，遭台中市政府評估為危險建築，並經行政院公共工程委員會鑑定判定為須拆除重建之建物，已因地震之故致無法交付，陷於給付不能，應可歸責於龍輝公司，上訴人已合法解除契約，自得請求返還價金等情，先位聲明，依民法第三百五十九條物之瑕疵解除契約回復原狀之法律關係，求為命：被上訴人龍輝公司給付上訴人甲○○七十八萬六千二百九十三元，給付上訴人乙○○五十五萬九千零八十七元；被上訴人丙○○給付上訴人甲○○三百八十九萬一千四百六十四元，給付上訴人乙○○二百九十二萬五千二百零九元，並均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（上訴人於原審請求被上訴人給付上訴人甲○○三百八十萬元，上訴人乙○○二百八十四萬元，並各加付法定遲延利息之判決，於本院前審擴張並更正聲明如前述）；備位聲明，依債務不履行法律關係，求為命被上訴人給付上訴人甲○○二百二十五萬元，上訴人乙○○一百五十七萬五千元，並各加付法定遲延利息之判決（該備位聲明，上訴人並未上訴，詳後述）。

二、被上訴人則以：上訴人購屋要做何種用途，非契約所約定之範圍，被上訴人祗建屋交付，即依債務本旨履行。被上訴人於八十四年三月十六日函寄交屋通知書予上訴人，未逾交屋期限，並無遲延給付。至於系爭房地銷售廣告稱八十三年底招商開幕，僅係被上訴人為廣告要約時，所提出之履行期限，非屬品質保證之事項；且上訴人拒辦交屋及貸款手續，致被上訴人就系爭房地無法依約招商開幕，係可歸責於上訴人。上訴人依約有先行給付其餘價金之義務，惟上訴人均未依約給付其餘價金，依系爭合約第八條約定，被上訴人不負遲延責任。又被上訴人於八十四年三月二十七日即已完成交屋手續，上訴人遲至九十年一月十一日始依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定解除契約，已逾六個月除斥期間，亦喪失解約之權利，其解除契約為不合法。上訴人以九二一大地震事由解除系爭買賣契約後，請求被上訴人賠償其因貸款而支付之利息損失，顯無法律上理由。縱被上訴人應返還被上訴人前所繳之價金，對上訴人應負移轉登記返還系爭房地所有權於被上訴人，仍得為同時履行之抗辯等語，資為抗辯。

三、本件經本院前審判決後，最高法院就命被上訴人返還價金部分發回，自應就本審審判範圍敘明。查，原審判決上訴人敗訴後，上訴人僅就先位聲明部分，提起上訴；備位聲明部分，則未據上訴。嗣於本院更㈠審上訴人追加依民法第二百六十條規定契約解除損害賠償之法律關係，擴張聲明請求給付銀行貸款利息之損失，求為命被上訴人給付上訴人甲○○四百六十七萬七千七百五十七元，上訴人乙○○三百四十八萬四千二百九十六元，並各加付法定遲延利息，於本院更㈡審就上開銀行利息之損失，又追加依不當得利及契約之法律關係為請求，並更正聲明為被上訴人龍輝公司應給付上訴人甲○○七十八萬六千二百九十三元，給付上訴人乙○○五十五萬九千零八十七元；被上訴人丙○○應給付上訴人甲○○三百八十九萬一千四百六十四元，給付上訴人乙○○二百九十二萬五千二百零九元，均自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起算之法定遲延利息。本院更㈡審將原審先位聲明部分所為判決部分廢棄，改判命被上訴人龍輝公司給付上訴人甲○○七十八萬二千五百八十九元，給付上訴人乙○○四十五萬元，及均自九十年一月十二日起算之法定遲延利息，命被上訴人丙○○給付上訴人甲○○三百十一萬元，給付上訴人乙○○二百三十九萬元，及均自九十年一月十二日起算之法定遲延利息，駁回上訴人其餘先位聲明部分之上訴及追加之訴。被上訴人就其敗訴部分，聲明不服，上訴第三審；上訴人就其敗訴部分，未聲明不服而確定。因此，上訴人在原審備位聲明部分及本院前審擴張請求銀行貸款利息請求部分，均已確定。本審之審判範圍應僅上訴人先位聲明請求之部分，其中利息自九十年一月十二日（不含一月十二日）之前利息之請求，經本院前審判決駁回，未據上訴人上訴而確定，亦即本審審判範圍為：上訴人請求被上訴人龍輝公司給付上訴人甲○○六十三萬元，給付上訴人乙○○四十五萬元，被上訴人丙○○給付上訴人甲○○三百十一萬元，給付上訴人乙○○二百三十九萬元，並均各自九十年一月十二日起算之法定遲延利息。

四、上訴人主張於八十三年七月間分別向被上訴人訂購系爭房地，及上訴人甲○○已給付被上訴人龍輝公司自備款十八萬元、銀行貸款四十五萬元，給付上訴人丙○○自備款八十六萬元、銀行貸款二百二十五萬元；上訴人乙○○已給付被上訴人龍輝公司自備款十三萬元、銀行貸款三十二萬元、給付被上訴人丙○○自備款八十二萬元、銀行貸款一百五十七萬元等事實，業據其提出房屋預定買賣合約書、土地暨建物登記簿謄本、銀行放款明細分戶帳足憑，且為被上訴人所不爭（見本審卷三二至三四頁），堪信真實。

五、上訴人以解除系爭契約請求返還價金，則上訴人於九十年一月十一日以買受之系爭房地有瑕疵，且瑕疵無法補正，解除系爭契約，有無理由，即為本件重要之爭點，自應先予審究，玆分述如后：

㈠被上訴人於八十三年間對外招攬他人買受系爭東方巴黎商業廣場大樓時，其廣告宣傳單中已明載該大樓地下一樓為「美食廣場」（附入本院重上字卷證物袋），嗣後兩造所簽訂「房屋預定買賣合約書」所附「建材與設備」項下，亦記載「美食廣場：⒈地下美食街熱食部分統一設置排油煙機之風管以利攤位營運，另每戶各裝置獨立瓦斯錶。⒉公共用餐區統一設置桌椅．．．」（見原審卷五八頁），此項約定乃買賣契約之一極重要部分，且係兩造就契約預定效用所為之合意。以上訴人甲○○買受該攤位約七．三坪，實際私有專用面積約二．三六坪（原審卷

一一六、一一七頁）；上訴人乙○○買受該攤位約三．五六坪，實際私有專用面積約一．一五坪（見外放證物之買賣契約書），各該攤位換算每坪單價高達六十至八十餘萬元，足認上訴人主張所買受不動產，係能供上訴人從事美食廣場生意，自行或出租他人經營餐廳或小吃店之攤位，為有理由。而系爭地下一樓美食廣場，依台灣省政府建設廳八十六年八月八日八六建四字第六三五五四七號函示，其實際營業項目，歸類為「餐廳業」或「小吃店業」（本院上字卷㈡三頁）。則依民法第三百五十四條第一項規定，出賣人即被上訴人負有擔保交付系爭標的時，可供買受人即上訴人從事「美食廣場」並予熱食等經營「小吃店業」等使用之義務。

㈡上訴人主張系爭攤位在上訴人通知交屋時，面積過小、無排油煙機之風管、瓦斯管路未接好、瓦斯錶不能使用、相關設備尚未完成等情，業據上訴人提出八十四年七月十八日拍攝之現場照片二幀可證（見本院更㈠卷㈡二七頁），並經證人即系爭地下一樓同批買受人廖淑芳之母洪鬆、買受人吳俊杰之母吳李善貴證述屬實（見本院更㈠卷㈡三六、三七頁）。足證是時並非供「美食廣場」使用，亦欠缺兩造所約定應具備之排油煙機風管、瓦斯表等提供熱食所需之設備。再參以系爭美食廣場其餘買受人，始終未有進場營商，且大都陸續與被上訴人和解後解除契約，已分別經兩造陳明（見原審卷一六二頁）、並經證人洪鬆、吳李善貴證實明確（見本院更㈠卷㈡三六、三七頁），及被上訴人所提另案和解筆錄影本三件可憑（見本院更㈠卷㈡六七至七二頁），益徵上訴人主張被上訴人於八十四年三月十六日通知交屋時，系爭房地存有不合契約預定使用之瑕疵，即屬有據。被上訴人於交屋時，系爭房地確有未合於兩造間契約預定使用之瑕疵，堪予認定。

㈢被上訴人依約既負有擔保交付系爭房地時，可供上訴人從事「美食廣場」並予熱食等「小吃店業」等使用之義務，則被上訴人於通知交屋時，系爭房地如未具有兩造約定設置排油煙機之風管、獨立瓦斯錶等，可供「美食廣場」並予熱食等「小吃店業」等使用之狀態者，即難謂已依債務本旨實行提出給付，自不生通知交屋之效力。至系爭買賣契約第十六條，僅係兩造就系爭標的交付上訴人後，應如何為營運、管理之約定，無從據此解免被上訴人前述所應負之擔保責任。是被上訴人辯稱：兩造間所簽訂買賣契約為「預售買賣」，被上訴人僅建屋預售，至於買受人買受房屋後要作何種用途，並非系爭契約所約定之範圍，被上訴人祇要將房屋建好，並將房屋交付，即已依債務本旨履行云云，委不足採。又被上訴人雖提出八十三年十一月二十七日欣中天然氣股份有限公司收據影本二紙，但不足作為被上訴人究係完成何項設備之證明。被上訴人又未能舉出其他確切證據，足資證明於通知交屋時，系爭攤位已具有合於契約預定能提供熱食小吃店等營業使用之狀態，自不能為被上訴人有利之認定。被上訴人既未依債務本旨提出給付，自無民法第三百六十五條第一項除斥期間規定之適用，被上訴人抗辯上訴人解除契約已逾除斥期間云云，不足採取。

㈣上訴人就前開瑕疵，已於八十九年七月間請求被上訴人迅予補正，被上訴人迄未能補正，為其所不否認，復有上訴人提出之律師函及收件回執均影本等件足憑（見本院更㈠卷㈠二一０至二一二頁），迄今逾期日久，乃未見出賣人即被上訴人有何補正之表示，被上訴人顯然拒絕補正。系爭房地係位於東方巴黎商業廣場大樓內，上開律師函催告意旨已明此旨，應生催告效力，被上訴人抗辯不生效力云云，不足採取。系爭大樓亦因九二一地震，經台中市政府評估為危險建築，地上建物已發包拆除在案，有台中市中正地政事務所函在卷可憑（見本審卷四八、八○頁），其餘部分（即地下建物）並預定拆除在案，亦有台中市政府八十九年五月十七日函，及剪報等件可稽（見本院卷更㈠卷㈠一八五頁、卷㈡五四頁）。足證系爭大樓具重大瑕疵，屬不可補正。雖系爭房地己移轉登記與上訴人，惟尚未交付，已如前述，依民法第三百七十三條前段規定，系爭房地之危險仍應由被上訴人負擔，被上訴人抗辯該危險應由上訴人負擔，其不負瑕疵補正之義務云云，亦不足採。

㈤觀諸系爭房屋買賣合約書第十五條及系爭土地買賣合約書第六條第四款之約定（見本院更㈡卷四八、五八、七三、八○頁），土地所有權人（即丙○○）與建設公司（即龍輝公司）對於房屋基地買受人連帶負瑕疵擔保責任，任一合約經合法解除時，另一合約亦同時解除。茲系房地的確有諸多瑕疵，致無法達到該契約預定之效用，屬物之瑕疵，雖系爭房屋尚未交付，但上述瑕疵無法補正。上訴人於九十年一月十一日依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定解除契約，自屬有據。

㈥上訴人固有剩餘價金未給付，惟被上訴人於八十四年三月十六日通知交屋時，系爭房地有不合於兩造間契約預定使用之瑕疵，且被上訴人均未予以補正，應解為買受人即上訴人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜損及買受人之權益（最高法院八十八年度台上字第四四號判決參照），是被上訴人以上訴人有先為給付剩餘價金之義務云云，亦不足取。

六、承前所述，系爭買賣契約業經解除，上訴人依民法第二百五十九條、第二百六十條規定，請求被上訴人龍輝公司返還上訴人甲○○已給付之價金六十三萬元、返還上訴人乙○○已給付之價金四十五萬元；請求被上訴人丙○○返還甲○○已給付之價金三百十一萬元、返還上訴人乙○○已給付價金二百三十九萬元，及均自九十一年一月十二日起算之法定遲延利息，為有理由。兩造陳明願供擔保以代釋明，分別聲請為假執行及免為假執行之宣告，就上開准許部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金併准許之。原審就該部分為上訴人敗訴之判決，即有不當，上訴意旨，指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為有理由。惟被上訴人抗辯已將系爭房地所有權移轉登記在上訴人名下，如上訴人未將系爭房地所有權（及塗銷系爭房地上所設定之抵押權）移轉與被上訴人前，得拒絕將所收受之價金返還與上訴人等語（見本院更㈡卷一九一頁反面）。按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如應為對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院四十四年台上字第七０二號、三十九年台上字第九０二號判例參照）。查，系爭房地所有權已移轉登記與上訴人（見本院更㈡卷二一八至二二九頁所附之系爭房地登記謄本），並將系爭房地設定如附表一、二所示之抵押權，被上訴人就該部分主張同時履行抗辯，亦有理由，爰諭知上訴人應同時履行之判決。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，與本件判決結果均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

~B1民事第六庭審判長法　官　吳火川~B2法　官　吳惠郁~B3法　官　饒鴻鵬

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。Ｂ