臺灣高等法院 臺中分院93年度重上字第44號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　93年度重上字第44號

上訴人

彰化縣農會

法定代理人

乙○○

上訴人

味王股份有限公司

法定代理人

丙○○○

上訴人

力客多有限公司

法定代理人

丁○○

法定代理人

前列三人共同

訴訟代理人

陳世煌律師

訴訟代理人

前列三人共同

複代理人

黃俊昇律師

複代理人

前列三人共同

複代理人

甲○○

被上訴人

行政院農業委員會農糧署中區分署

法定代理人

許漢卿

訴訟代理人

陳忠雨律師

上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國93年3月12日台灣彰化地方法院91年度重訴字第124號第一審判決提起上訴，本院於94年8月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、「按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產財，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利」，最高法院著有51年台上字第2680號判例可資參照。查訟爭如原審附圖所示A、B、C、D、E、F、G七筆建物（下稱系爭建物）均屬中華民國所有，並撥給台灣省政府糧食局肥料運銷處使用管理，嗣因臺灣省政府精省，訟爭建物乃移交被上訴人前身即行政院農業委員會中區糧食管理處管理，並登記為管理機關，復於93年2月2日由改制之行政院農業委員會農糧署中區分署接管等情，有卷附建物登記簿謄本、行政院農業委員會令、行政院農業委員會農糧署中區分署函可憑，是依上開最高法院判例意旨，被上訴人自得代表中華民國就系爭七筆建物主張所有權人之權利，而提起本件訴訟，合先敘明。

二、又查本件被上訴人行政院農業委員會農糧署中區分署，法定代理人原為陳文治，嗣變更為游勝峰，於上訴期間再變更為許漢卿，此有行政院農業委員會令、行政院農業委員會農糧署中區分署函可稽（原審卷第2宗第233-236，本院卷第2宗第68-71頁），各新任法定代理人且已先後具狀聲明承受訴訟，並續行訴訟；另上訴人力客多公司法定代理人於原審已變更為丁○○，其新任法定代定人於原審復已聲明由其承受訴訟，另被上訴人味王公司法定代理人於本院上訴審理期間，業由陳恭平變更為丙○○○，丙○○○並已依法聲明承受訴訟在案（本院卷第1宗第6頁），依民事訴訟法第175條之規定，渠等聲明承受訴訟，於法均無不合，應予准許。

三、第查，按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件被上訴人於起訴時，其訴之聲明原係請求：上訴人彰化縣農會應給付被上訴人1500萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之法定遲延利息，至其事實陳述則稱：「上訴人彰化縣農會自83年起即無權擅將如原審附圖編號A、B、D部分之建物出租予原審共同被告台化公司；將如原審附圖編號C部分之建物出租予上訴人味王公司；將如原審附圖編號E之建物出租予原審被告丹瑋公司；將原審附圖編號F、G之建物出租予上訴人力客多，．．本件上訴人彰化縣農會無權擅自出租被上訴人管理之前揭建物，．．所收受之租金至少已有新台幣1500元以上之不當得利，．．被上訴人爰請求其給付1500萬元」等語（原審卷1第4頁反面）；嗣於91年10月4日則具狀更正前開事實上之陳述為「就鈞院卷存彰化縣稅捐稽徵處函送之上訴人彰農所作統一發票明細表記載之金額計算，彰化縣農會自86年5月起至91年4 月止向台化公司等四人收取之租金（未含稅）總計1961萬9916元，則上訴人請求上訴人返還1500萬元之不當得利並未逾額」（原審卷第2宗第55頁反面），由此可知其前後訴之聲明始終如一，並未變更，而其起訴狀所載上訴人彰化縣農會所收取不法利益之租金範圍，又起自83年間起，顯已包括86年5月起至91年4月止之不當得利部分，是被上訴人嗣改請求自86年5月起至91年4月止之不當得利，應係就其事實上之陳述有所更正而已，依前開條文規定，並非訴之變更或追加，應予准許，併予敘明。

貳、實體方面；

一、本件被上訴人於原審起訴：主張坐落彰化縣花壇鄉○○段第635地號土地上建號48─1、48─2、48─3、48─4、48─6建物，坐落同段第635、678地號土地上建號48─7建物及坐落同段第634、635地號土地上建號48─13建物共七筆，門牌號碼皆為彰化縣花壇鄉○○村○○街110號（整編前為28之1號），均屬中華民國所有，由被上訴人（精省改制前為台灣省政府糧食局肥料運銷處）為管理機關。詎上訴人彰化縣農會（下稱彰化農會）竟自民國（下同）83年起，無權擅將建號48─1、48─2、48─7建物即如原審附圖所示Α、Β、Ｄ部分出租予原審被告台灣化學纖維股份有限公司（下稱台化公司）使用，將建號48─6建物即如原審附圖Ｃ部分出租予上訴人味王股份有限公司（下稱味王公司）使用，將建號48─4建物即Ｅ部分出租予原審被告丹瑋股份有限公司（下稱丹瑋公司）使用，將建號48─3、48─13建物即原審附圖所示Ｆ、Ｇ部分出租予上訴人力客多有限公司（下稱力客多公司）使用，而藉此出租他人之物以收取租金，顯已侵害被上訴人之權利，屬無法律上原因而取得應歸屬於權利人之利益，構成不當得利，是上訴人彰化農會無正當權源而擅將被上訴人管理之訟爭七筆建物出租予其他上訴人及原審共同被告台化、丹瑋公司，所收取之租金利益自86年5月起至91年4月止至少已有新台幣（下同）1500萬元以上，爰本於民法第179條不當得利法律關係，求為判命上訴人彰農應返還其自86年5月起至91年4月止，所收取之租金利益1500萬元予被上訴人，並加計法定遲延利息；又租賃契約為債權契約，基於債之相對性原則，原審共同被告台化公司、丹瑋公司及上訴人味王公司、力客多公司自不得援與上訴人彰化縣農會間之租賃契約對抗被上訴人而主張有權占有訟爭建物，故併依民法第76 7條所有物返還請求權，請求原審共同被告台化公司、丹瑋公司，上訴人味王公司、力客多公司應分別騰空渠等占有之訟爭建物後，將各該建物交還予被上訴人等語。

二、上訴人彰化縣農會則以：⑴兩造間就訟爭建物確有成立買賣契約之合意，被上訴人之請求無理由，蓋被上訴人與上訴人彰化縣農會間雖未簽立書面之買賣契約，但雙方既已就價金及標的合意，買賣契約應即成立。如果雙方無買賣合意，何以被上訴人會將訟爭建物向省政府財政廳聲請准以變更為非公用財產？且被上訴人79年11月8日79糧肥秘字第4537號函亦謂「若貴會有意請依規定按呈報省府後所核定之房屋價款承購」，而該手續應由被上訴人辦理，非由上訴人彰化縣農會辦理。⑵縱兩造間之買賣契約未成立，但民法第179條所謂受利益致他人受損害者，必須受利益與受損害之間有因果關係存在始足當之，且因果關係應視受利益之原因事實與受損害之原因事實是否係同一事實為斷，如非同一事實，縱令兩事實之間有所牽連，亦無因果關係存在，即與不當得利之要件有所不合。本件上訴人彰化縣農會因占用訟爭建物而得出租之利益，被上訴人乃受未占用訟爭建物之損害，二者並非同一事實，按諸上述說明，亦應認被上訴人不當得利之請求為無理由。⑶本件縱得成立不當得利，惟上訴人彰化縣農會係將訟爭建物作為經營租賃倉庫業之用，所花費之人力（包括勞力、智力，如招攬業務‧‧‧之類）、物力、財力至極可觀，並非通常所謂出租房屋所得收受之租金可比。上訴人彰化縣農會之所得除因占用訟爭建物所免支出之租金外，並包括因經營倉庫租賃業所得之利潤在內，故被上訴人所得請求上訴人彰化縣農會返還者，應只限於上訴人彰化縣農會因占用訟爭建物所須給付予被上訴人之租金，究不得一併將上訴人彰農因經營倉庫租賃業所得之利潤包括在內，⑷退步言之，若認上訴人彰化縣農會前述之出租行為，已構成不當得利，則被上訴人於地上權屆滿後，其所有之訟爭建物，已失去占有系爭土地之正當權源，上訴人彰化縣農會自得依不當得利之法律關係，請求被上訴人依其占有土地面積1.9768公頃，按申報地價每平方公尺336元，及訟爭建物課稅現值，均按年息百分之8計算相當於租金之不當得利，其中土地部分為265萬6819元，建物經計算結果為193萬8523元元（見上訴人彰化縣農會於原審所提附表所示，見原審2第28頁次面），此金額，與被上訴人向上訴人彰化縣農會請求之不當得利互相抵銷，其結果，被上訴人尚欠上訴人彰化縣農會，被上訴人之請求應屬無理由等語。上訴人味王公司則以：上訴人味王公司確有向上訴人彰化縣農會承租訟爭建號48─6即附圖編號Ｃ建物，但承租當時並不知建物所有權人是誰，以為上訴人彰化縣農會就是建物所有權人，且該建物所在基地即第635地號土地所有權人為上訴人彰化縣農會，故上訴人味王公司尚非無權占有。上訴人力客多公司則以：上訴人力客多公司確有向上訴人彰化縣農會承租訟爭建號48─3、48─13即附圖編號Ｆ、Ｇ建物，但承租當時並不知建物所有權人是誰，伊為善意第三人，被上訴人請求其返還租賃物並無理由等語置辯。

三、原審法院審酌兩造攻擊防禦方法後，認被上訴人本於訟爭建物管理機關之地位及權能，依據不當得利之法律關係，請求上訴人彰化縣農會返還出租訟爭建物之租金1500萬元及自起訴狀繕本送達翌日即91年4月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；併基於民法第767條之規定，訴請上訴人味王公司、力客多公司、原審共同被告丹瑋公司應分別將如原審附圖所示各該占用建物騰空交還被上訴人，均有理由，而准被上訴人就各該部分之請求。至原審共同被告台化公司之部分，則以台化公司已遷讓返還如原審附圖所示之A、B、D之倉庫予上訴人彰化縣農會，已失去占有人之身分，被上訴人仍請求其騰空遷讓後，交還該A、B、D所示之地上建物予被上訴人核為無理由，故予駁回。被上訴人及原審共同被告丹瑋股份有限公司就原審所為不利於其之判決部分均未提起上訴，各該敗訴判決之部分即告確定，上訴人彰化縣農會、味王及力客多公司等三人，對於原審上開判決結不利於己之部分則均提起上訴，上訴聲明均求為判決：㈠原判決不利於上訴人等人之部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。㈣如受不利之判決，上訴人等願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

四、兩造不爭執之事實如下：

㈠、被上訴人為訟爭門牌號碼均為彰化縣花壇鄉○○村○○街一一○號（整編前為二八之一號）等七筆建物之管理人，上訴人彰化縣農會將其中建號48一1、48－2、48－7號所示建物即如原審判決附圖所示A、B、D部分原出租予台化公司使用，，將其中建號48─6建物即C部分出租予上訴人味王公司使用，將其中建號48－4所示建物即E部分出租予原審共同被告丹瑋公司使用，將建號48－3、48－13建物即F、G部分出租予上訴人力客多公司使用（各租約見原審卷1第45-56頁、第97 -99頁、原審卷2第115-124頁）。

㈡、被上訴人曾於79年11月8日以79糧肥秘字第4537號函謂：「座落花壇鄉28之1號省有倉庫房屋13棟，貴會如願意承購，當依省府規定讓售，請迅將意願告知，‧‧‧該倉庫房屋等十三棟帳面價值依彰化稅捐稽徵處所核發七十九年房屋現值為一千零五十萬八百元正‧‧‧」 (原審卷2第25-26頁)，上訴人彰化縣農會乃於79年11月24日以79彰縣農務字第4045號函覆「本會願意依照彰化縣稅捐稽徵處所核發之79年房屋現值為1050萬800元辦理承購」 (原審卷2第23頁)。

㈢、被上訴人嗣於79年12月19日以79糧肥密字第5010號函請台灣省政府財政廳同意將訟爭建物及宿舍等變更為非公用財產，並經台灣省政府財政廳同意變更 (原審卷2第91、9 2頁)，其後被上訴人更以八十年一月二十四日八十糧肥密字第０二九六號函，將建物編造出售清冊及位置圖送台灣省政府財政廳查核（原審2第92頁）。

㈣、依台灣省政府農林廳81.10.16.81年農輔第69465號函「本案經查彰化縣農會與糧食局所訂之地上權設定契約書僅約定供食局作為肥料倉庫基地之用，另約定存續期滿地上權如無意續租時，地上物應無償交付土地有權人」（本院卷1第54頁)。

㈤、上訴人彰化縣農會主張其與被上訴人間於58年6月1日簽立之地上權設定契約書抄本上有約定「存續期滿地上權如無意續租地上物應無價交付土地所有權人」一節，業據台灣彰化地方法院78年重訴字第21及本院78年度重上字第45號一案，以無證據顯示該抄本上之約定與原本相符，且該抄件縱屬實，亦係以存續期滿地上權如無意續租」為地上物應無償交付土地所有權人之停止條件，被上訴人既一再表示願意續租系爭土地，其停止條件即未成就，而判決駁回上訴人彰化縣農會以被上訴人為被告所提起之建物所有權移轉登記及交付之訴（判決文見原卷1第132-143頁)。

㈥、上訴人彰化縣農會自86年5月1日起至91年4月30日止所受租金利益總計達1500萬元以上 (見彰化縣稅捐稽徵處九十一年七月二十五日彰稅工字第０九一００五０九二八０號函附彰化農會86年4月起至91年4月止之統一發票明細表所示，原審卷1第145-330頁)。

㈦、被上訴人得知上訴人彰化縣農會出租訟爭建物後，曾先後於86 .6.20. 以86糧彰秘字第2677號函、86.7.29.以86糧彰秘字第3399號函、86.8.16.以86糧彰五字第3673函請上訴人彰化縣農會應繳交半數租金並停租及騰空倉位 (原審卷第2宗第101-103)。

㈧、系爭坐落彰化縣花壇鄉○○段634、635、678號土地，於89年7月份之申報地價每平方公尺為336元 (原審卷1第115-117頁)。

㈨、前揭㈠所示之事實，除有各租賃契約外，亦經原審親至現場履勘及囑託彰化地政事務所測量屬實，並製有現場圖附卷足稽，此外並有本院94年3月25日勘驗筆錄及現場照片為憑（本院卷2第23-63頁），至其餘各事實，亦有前揭各卷附函稿及台灣彰化地方法院78年重訴字第21及本院78年度重上字第45號請求塗銷地上權登記一案判決影本等存卷可查，此部分事實，堪予採信。

五、本件兩造協議及簡化之爭點：

㈠上訴人彰化縣農會出租訟爭七筆建物並受領該部分之租金，有無正當權源？㈡被上訴人與上訴人彰化縣農會就前揭土地上之建物是否有成立買賣關係？㈢被上訴人與上訴人彰化縣農會是否有約定地上權存續期滿，如無意續租時，地上物應無償交付予彰化縣農會使用？㈣被上訴人請求上訴人彰化縣農會返還相當於租金之不當得利金額如何？㈤上訴人彰化縣農會抗辯土地為其所有，且已投入及支出相當之人力管理、費用，不應以租金之全額作為不當得利之金額，是否有理由？又其得主張扣抵或抵銷之金額為若干？㈥上訴人味王公司及力客多公司是否因為與上訴人彰化縣農會間之租約，即取得占有及系爭倉庫之正當權源，即其渠等是否有合法之占有權源？應否返還訟爭建物？茲分項說明本院判斷如下：

六、經查：

㈠上訴人彰化縣農會出租訟爭建物並受領該部分租金，有無正當權源？其與被上訴人間就該建物是否有成立買賣關係？被上訴人與上訴人彰化縣農會是否有約定地上權存續期滿，如無意續租時，地上物應無償交付土地有權人？

⒈被上訴人與上訴人彰化縣農會間之買賣契約尚未成立：上訴人彰化農會主張：被上訴人曾以前揭79糧肥秘字第4537號函謂：「座落花壇鄉二八之一號省有倉庫房屋十三棟，貴會如願意承購，當依省府規定讓售，請迅將意願告知，‧‧‧該倉庫房屋等十三棟帳面價值依彰化稅捐稽徵處所核發七十九年房屋現值為一千零五十萬八百元正‧‧‧」，上訴人彰化縣農會乃回覆被上訴人謂：「本會願意依照彰化縣稅捐稽徵處所核發之七十九年房屋現值為一千零五十萬八佰元辦理承購」，被上訴人即函請台灣省政府財政廳同意將訟爭建物變更為非公用財產在案，則被上訴人與上訴人彰農間既已就價金及標的合意，買賣契約應即成立等情，雖據其提出彰化縣稅捐稽徵處函、彰化縣農會函、台灣省政府糧食局函、台灣省政府糧食局肥料運銷處函、台灣省政府農林廳函為證，惟查：

⑴按管理機關、代管機關及使用機關，對於公用財產不得為任何處分，設定負擔或擅為收益。又本府設省有財產審議委員會，審議左列有關省有財產處理事項，其所為之決議，應報經本府核備：一、省有財產處理政策之研究。二、省有財產爭議事項之協調或審議。三、公用財產變更為非公用財產之審議。四、省有非公用不動產處分方式及價格之審議。五、其他省有財產處分案件之審議；台灣省省有財產管理規則第十八條第一項、第八條第一項分別定有明文。次按非公用不動產之處分，除放領由地政處依法辦理外，其餘應於完成法定處分程序後由財政廳統一辦理，並得委託縣（市）政府或適當機構為執行機關，台灣省省有財產管理規則第四十六條亦有明定。

⑵本件被上訴人與上訴人彰化縣農會間為辦理前揭土地上十三筆建物之承購事宜，被上訴人雖曾於79年11月8日以79糧肥密字第4537號函通知上訴人彰農謂：「主旨：本局肥料處經管貴會提供土地興建座落花壇鄉二八之一號省有倉庫房屋十三棟，貴會如願意承購，當依省府規定讓售，請訊將意願告知，請查照。」等語，上訴人彰化縣農會亦以79年11月24日以79彰縣農務字第4045號函覆被上訴人略謂：「本會願意依照彰化縣稅捐稽徵處所核發之七十九年房屋現值為1050萬800元辦理承購」等語（原審卷2第90頁）；然觀諸上揭被上訴人79糧肥密字第4537號函，已於說明欄一記載：「有關本案經准台灣省政府財政廳七九年十月十七日財五字第八八七一八號函復略以：如讓售上述房屋時，應辦理變更為非公用財產，並完成處分程序後，始得讓售。‧‧‧」等語，且說明欄二亦記載：「該倉庫房屋等十三棟帳面價值一七、三一四、六九六‧五四元，鐵路專用側線，帳面價值為一、六三二、三七一‧七五元，共計一八、九四六、○六八‧二九元正，依彰化縣稅捐稽徵處所核發七九年房屋現值為一○、五○○、八○○元正（不含鐵路專用側線），若貴會有意請依規定按呈報省府後所核定之房屋價款承購」之字樣，其性質為要約之引誘，上訴人彰化縣農會既未依照函文「依規定按呈報省府後所核定之房屋價款承購」提出承購申請書為要約之意思表示，被上訴人即無從為承諾之表示，足見兩造買賣意思表示尚未合致，買賣契約並未成立。縱被上訴人嗣於七十九年十二月十九日以七九糧肥密字第五０一０號函請台灣省政府財政廳同意將訟爭建物及宿舍等變更為非公用財產，並經台灣省政府財政廳同意變更，被上訴人更以八十年一月二十四日八十糧肥密字第０二九六號函，將建物編造出售清冊及位置圖送台灣省政府財政廳查核，揆諸上開法條，亦僅係被上訴人為處分訟爭建物所為內部之準備程序而已，在被上訴人按法定程序，依台灣省省有財產管理規則之審議、核准程序決定買賣價格，並通知上訴人彰農准予承購前，難認被上訴人已為出賣之意思表示，再由上訴人彰化縣農會於90年年1月15日尚以90彰縣農務字第0129號函知被上訴人：「請貴處重新評估時價，本會同意以時價補償辦理承購」等語（原審卷2第159頁），益見上訴人彰化縣農會尚未依法定程序承購訟爭建物，殆無疑義。是其與被上訴人間就系爭建物之買賣契約，並未合法成立。

⒉上訴人彰化縣農會主張其與被上訴人間約定地上權期滿後，地上物應無償交付土地所有人一節並不可採。

⑴上訴人彰化縣農會固又稱：兩造設定地上權契約時約定「存續期滿地上權如無意續租地上物應無償交付土地所有權人」，是訟爭建物已歸其所有，上訴人彰化縣農會予以出租，無不當得利可言云云，但為被上訴人所否認，依上訴人提出之台灣省政府農林廳81.10.16.81年農輔第69465號函內內容，雖有如上訴人彰化縣農會所稱「存續期滿地上權如無意續租地上物應無償交付土地所有權人」等類此文字之記載，然本件被上訴人之前身，係台灣省政府糧食局肥料運銷處，而非農林廳，可見台灣省政府農林廳並非地上權契約之當事人，其依照彰化縣政府來文所為之答覆，對於被上訴人自無拘束力，況農林廳對上訴人彰化縣農會與被上訴人間之糾紛既不瞭解，其函文內容所載，與事實即未必相符，且上訴人彰化縣農會與被上訴人間請求塗銷地上權登記等事件之訴訟，早於79年間已判決確定，而農林廳前函係於該案判決確定後，針對彰化縣政府函詢眷舍現住人員要求補償費一事所為之函覆，當時彰化縣政府於函文中並未檢附上開訴訟之判決書，台灣省政府農林廳之回函，因之有誤，亦非不可能，且被上訴人於發現上情後，旋即於81年10月22日以81糧肥祕字第5475號函行文台灣省政府農林廳說明此部分與事實不符，此不惟已據被上訴人陳明在卷，並有前開5475號函文附卷可參（本院卷2第99頁），是農林廳前開81.10.16.81年農輔第69465號之回函，主要既係針對彰化縣政府關於眷舍現住人員要求補償費發生疑義而為之函覆，就系爭建物於地上權屆使用權之歸屬如何，並非其職權解釋或認定之事項，自不能以該69465號函文所示內容，資以認定被上訴人與上訴人彰化縣農會間確有約定地上權期滿後，地上物即應無償交付上訴人彰化縣農會使用，此外上訴人彰化縣農會復無法舉出其他證據證明雙方就地上物之歸屬確有如是之約定，其此部分所辯，尚無可採。

⑵又查，上訴人彰化縣農會雖又以雙於於58年間所簽立之地上權設定契約抄件，其他約定事項第一項載有「存續期滿，地上權如無意續租時上物應無價交付土地所有」與農林廳前開69465號函示內容相同，可見該抄件之約定為真正，然被上訴人否認該抄件之真正，上訴人彰化縣農會也始終未能提出該契約書之原本或舉出製作該抄件之人，以證明該抄本與原本相符，又本院向行政院農業委員會農糧署調閱有關前台灣省糧食局肥料運銷處與彰化縣農會於58年4 月1日所簽訂之地上權設定契約書及全部相關資料、抄件一案，亦經該署函稱因年代久遠，已無檔案資料可考，此有94年7月8日農糧秘字第0941106804號函乙案附卷足稽（本院卷2第89頁）；基上已難逕認該抄件為真正，且上訴人彰化縣農會與被上訴人雙方間於58年4月1日就系爭635、636、637、638、63 9、678號等土地簽立之地上權設定契約書，並無是項「地上物無價交付土地所有人」之約定，且雙方於61年4月27日另就同段第634號土地所訂立地上權追加設定契約書，亦無類此之約定，衡之常理，若上訴人彰化縣農會所提之上述抄件為真正，則雙方於61年4月27日就634號土地訂立地上權追加契約書時，自應會書為「其餘悉依民國58年6月1日訂立之契約書條件」，而不會引用無上述「地上物無價交付土地所有權人」條件之58年4月1日雙方所訂立之地上權設定契約書，由是更難認定上訴人彰化縣農會所提契約書抄件之記載為真正，此外，縱認上訴人（指彰化縣農會）所提地上權設定契約書（58年6月1日之）抄件為真正」，依該抄件所示之前揭字句，係以存續期滿，地上權如無意續租」為「地上物應無償交付土地所有權人」之停止條件，而被上訴人在此之前，既一再表示願意續租系爭土地，其停止條件並未成就，自不生地上物無償交付上訴人彰化縣農會之情形，此業據台灣彰化地方法院78年重訴字第21號及本院78年度重上字第45號請求塗銷地上權登記事件一案認定明確，上訴人彰化縣農會又無法舉證該抄本上之真正，徒以前開抄件之約定為真正，伊有權使用系爭建物之權限云云，亦無足取。

⒊上訴人彰化縣農會就如原審附圖所示之前述七筆地上建物並無出租之權限，竟違法出租，其受領該部分之租金，已構成不當得利。

⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。而出租他人之物，收取租金，即屬無法律上原因而取得應歸屬於權利人之利益，應成立不當得利。本件被上訴人與上訴人彰化縣農會間就系爭建物並未成立買賣契約，上訴人彰化縣農會復無法舉證證明雙方間就地上權消滅後，地上建物之歸屬及使用收益有何特別之約定，該建物自仍屬被上訴人所有，上訴人彰化縣農會對訟爭建物並無使用收益之權限，因之，上訴人彰化縣農會未經管理機關即被上訴人之同意，擅將訟爭七筆建物分別出租予原審共同被告台化公司、丹瑋公司及上訴人味王、力客多公司，藉以收取租金營利，其所受領該建物部分租金之利益，違反權益之歸屬，並致有管理權之被上訴人受有損害，難謂具有法律上之原因。

⑵次按所有人得自由使用收益其所有物，此為民法第765條所明定，又依通常情形，財產可增加而未增加固受有損害，因之無權源而使用他人房屋，即應認為損失相當於租金之不當得利，此乃因該他人就該物有隨時可以使用收益之潛在價值，故所有人對於所有物之使用收益處分之權能受侵害者，即可認為損害之發生。上訴人彰化縣農會雖又辯稱自81年起公有肥料銷售量遽減，該等倉庫均予閒置，被上訴人並未受有何損害云云，然其未經徵得被上訴人之同意，即將被上訴人所有之建物予以出租，不惟妨害被上訴人所所有權之行使，更使被上訴人無法對其所有物為使用、收益，而侵害到被上訴人就其所有物可隨時可使用收益之潛在價值，客觀上已使被上訴人因之受有相當於建物租金之損失，上訴人彰化縣農會空言被上訴人自81年肥料開放以來，已無公有肥料可放，可見被上訴人並未受有損害云云，自無可採，是上訴人彰化縣農會既無法律上之原因，而受有出租倉庫租金之利益，並使被上訴人因之受有損害，被上訴人據此請求上訴人彰化縣農會該建物部分相當於租金之不當得利，核為有理由，應予准許。

⑶上訴人彰化縣農會固又援引最高法院48年台上字第1555判決，辯以：上訴人彰農所受租金利益與被上訴人受未占用訟爭建物之損害間，二者非同一事實，無因果關係存在云云。惟不當得利法之功能並不在於填補損害，而係使受領人返還其無法律上原因所受之利益，所謂「受利益致他人受損」，基本上係指受益人取得依權利內容應歸屬於所有人之利益，受益人應負返還不當得利之義務。本件上訴人彰農出租訟爭七筆建物而獲取建物部分之租金，既無法律上之原因，且致被上訴人遭受損害，上訴人彰化縣農會受益與被上訴人受損害之間，顯有相當因果關係，上訴人彰化縣農會此部分抗辯，為無理由。

㈡被上訴人請求上訴人彰化縣農會返還系爭建物部分相當於租金之不當得利之金額如何？上訴人彰化縣農會主張其為經營訟爭建物已投入相當之人力財力共859萬2366元，此部分應予扣除是否有理由？

⒈查上訴人彰化縣農會自86年年5月起至91年4月止所受租金利益總計至少有1961萬9916元，此有前述彰化縣稅捐稽徵處九十一年七月二十五日彰稅工字第０九一００五０九二八０號函檢送上訴人彰農之統一發票明細表及被上訴人於原審所提上訴人彰化縣農會收取租金一覽表附卷足佐（原審2卷第57-59頁），被上訴人請求上訴人彰化縣農會返還其中之相當於租金之不當得利1500萬元，雖未逾越前開租金總額，然倉庫本身不能離開土地而單獨使用，而出租倉庫之結果，當然包括土地之使用在內，故其租金所得當亦包含土地使用之對價在內，且上訴人彰化縣農會既為系爭土地之所有人，其本有使用其土地之權限，上訴人彰化縣農會就土地之出租使用部分，自無何不當得利而言，其此部分抗辯稱被上訴人所得請求返還者，應以其因占用訟爭建物部分而須給付予被上訴人之租金利益一節，應屬可採（本院卷2第150頁第四㈠第9、10行），本件被上訴人亦同意從其請求之不當得利之金額中，應依比例扣除土地部分所收受之租金利益（本院卷2第117頁），是上訴人彰化縣農會主張被上訴人請求返還相當於租金之不當得利，不能擴及於土地之部分，核屬有據。

⒉至於上訴人彰化縣農會得主張扣減之不當得利金額為何？雖其主張其為管理系爭倉庫已支出之相當之人力、財力，此部分之花費，均經營倉庫業之必要之費用，應從被上訴人請求相當於租金之不當得利金額中予以扣除云云，然為被上訴人所否認，而上訴人彰化縣農會所主張之各項人事及花費明細，並無證據證明係為管理系爭七筆建物所為之支出，且上訴人彰化縣農會於原審主張部分之支出係3252萬7103元，並提出用人費明細及經費表為憑（原審卷2第29-37頁、175頁）；然各該明細費用係上訴人彰化縣農會所自行製作，無從證明其記載內容為實在，其上所列費用亦難認係必要之支出，上訴人於本院雖改稱此部分之費用共859萬2366元，然上訴人彰化縣農會自陳其在系爭土地上尚有辦公室及一間自用之倉庫（本院卷1第351、352 頁），且依民法第619條之規定：所謂倉庫營業人係指「以受報酬而為他人堆藏及保管物品為營業之人」，此與上訴人彰化縣農會係將系爭倉庫出租予他人使用以受取租金有別，是上訴人彰化縣農會既非以經營倉庫為業，又何來經營倉庫業所必要之支出？上訴人彰化縣農會主張此部分為經營倉庫業之支出，已無可採。

⒊次查，依上訴人彰化縣農會與丹瑋公司倉庫租賃契約第6條、及其與上訴人味王公司、力客多公司間租約第5條之規定，均約定：本租賃標的物於訂約後三日內，由甲方（指農會）會同乙方人員所出租之標的物所在地點，並點交乙方（即承租人）使用，．．乙方於承租期間，對倉庫鐵門應善盡管理人之責，倘因毀損應由乙方負責修繕（見原審卷1第51頁、第55頁及第98頁）；依此可知上訴人彰化縣農會於出租前開倉庫後，租賃物概由承租人負保管之責，上訴人彰化縣農會縱有人事管理費用之支出，亦非供管理各該倉庫之用，再依上訴人彰化縣農會與台化公司之租約第9條明文約定：「甲（指彰化縣農會）、乙（台化公司）雙方於進出貨時派員會同管理，如乙方不進出貨時，由甲、乙方於大門加貼封條後由甲方看管」（原審卷1第46頁）；足見上訴人彰化縣農會於台化公司之貨品加貼封條後，縱有派員看管，亦係基於與台化公司間之契約義務，其所看管之對象又係加封條後之貨品，並非倉庫本身，依上訴人彰化縣農會與各承租人間租約，更明定倉庫之使用與保管由承租人負其責（台化、味王、力客多部分見租約第7條、丹瑋公司部分為第8條），是以系爭建物既已出租並交由承租人管理使用，縱認上訴人彰化縣農會有相關經費之支出，亦非供管理系爭倉庫之用，與訟爭建物無關，上訴人彰化縣農會主張此859萬2366元，係經營倉庫業所必要之費用或其利潤云云，均乏依據，委無可採。

㈢上訴人彰化縣農會與台化、味王、力客多及丹瑋松司間就系爭建物所簽立之契約，係屬倉庫之租賃契約，並非寄託性質，上訴人彰化縣農會嗣又改稱該859萬2366元係經營寄託業之利潤，非屬不當得利，主張該部分應予扣抵一節，與事實不合，委無可採。

⒈按稱租賃者謂：當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第421條定有明文。上訴人彰化縣農會雖援引其台化公司租約第9條之約定，主張其係以系爭建物作為倉庫以經營寄託業，前開859萬2366元係其經營寄託業所得之利潤，並更正前此所稱之經營倉庫業之陳述，然所謂該859萬2366元係經營寄託業之利潤一節，並無客觀之憑據，本難採信，且上訴人彰化縣農會與台化、味王、丹瑋、力客多等公司間之契約中，均開宗明義標明係「倉庫租賃契約」，倘雙方意在寄託，又何以於契約中未見寄託之字眼，反而處處使用租賃、租賃物或租金之字眼？甚且，雙方於契約中又明白約定：租賃物之位置、租期暨租金之計算，凡此均顯示渠等就系爭建物所所簽立之契約目的，係租賃，而非寄託，此觀訟爭租賃契約中明訂承租人負有給付租金之義務、就倉庫之使用亦負有善良管理人之注意保管義務（丹瑋部分為第8條，其餘為第7條），而上訴人彰化縣農會則負有交付租賃標的物之義務，更足徵明上訴人彰化縣農會與其餘上訴人、丹瑋公司及台化公司間之倉庫租約，旨在租用倉庫以存放貨物，與民法第589條所謂之寄託，係指「當事人之一方，以物交付他方，他方允負保管之責」，二者迴然有別，本件上訴人彰化縣農會與台化、丹瑋及其餘上訴人間就訟爭建物所簽立之契約係租賃無誤，上訴人彰化縣農會空言主張各該契約係寄託，且其係以訟爭建物作為倉庫以經營寄託為業一節，洵無可採。

⒉至上訴人彰化縣農會第9條雖約定：「如乙方不進出貨時，由甲、乙方於大門加貼封條後由甲方看管」（原審卷1第46頁）；然觀之上訴人彰化縣農會與其他上訴人及丹瑋公司間之租約並無類似之約定，倘若上訴人確以寄託為業，又何以與其餘上訴人及丹瑋公司間之租約，均無任何有關寄託物品之記載，如其與台化間前開倉庫租賃契約係寄託性質，則何以雙方就寄託物及其慈息之種類、項目及其返還之期限均未為具體之約定，就受託人因保管所支出之必要費用，應由何人負擔及其受託物之保存方法及其毀損時應如何賠償等攸關寄託契約權利義務之關鍵問題，亦隻字未提？是由渠等就寄託物之種類、標的均未約定，就貨物之毀損滅失之責任歸屬並無約定，益可見該9條所謂加封條後，由上訴人彰化縣農會派人看管，充其量應僅為上訴人彰化縣農會基於租賃契約所提供之協助或附隨義務而已，並不因之使雙方之租約轉變而為寄託性質，上訴人彰化縣農會援引其與台化公司間契約第9條之約定，主張其係以係以訟庫倉從事寄託為業，並據此主張該該859萬2366元，係經營寄託業所得之利潤，應予扣除云云，即無可採。

㈣上訴人彰化縣農會以被上訴人所有建物無權占有其所有系爭土地，主張依土地法第97條之規定，應從被上訴人請求之1500萬元中，扣除其建物部分，按課稅現值以年息百分之8或年息百分之10計付不當得利，亦無可採。

⒈上訴人彰化縣農會雖又以；土地法第97條既規定城市地方房屋租金之限制，至於非城市地方房屋地價較之城市應更低，進而主張本件被上訴人所得訴請其自86年至91年因上訴人占用其房屋所得請求之不當得利為系爭建物課稅現值百分之8，且系爭建物自86年-91年止歷年之課稅現值分為56 7萬零700元、555萬3500元、543萬6400元、531萬9400元、520萬2300元、508萬5200元，以年息百分之8計算可得租金利益為258萬1400元云云（本院卷2第154頁），惟課稅現值係稅捐單位課稅之基準，已不足以資為系爭倉庫現值之依據，況訟爭建物係被上訴人所有之物，上訴人彰化縣農會將之違法出租以供自己使用收益之用，已侵害到被上訴人之權益，被上訴人就該建物部分，何來不當得利？而上訴人彰化縣農會將非屬己有之訟爭建物予以出租營利，又受有何財產上之損失？凡此均未見上訴人彰化縣農會提出適當之說明，且其就被上訴人所有之建物，何以會因其擅自之出租行為即受有相當之租金之不當得利一節，又未能舉證證明之，其此部分主張，已屬無據。

⒉上訴人彰化縣農會固又以依台灣省政府糧食局彰化管理處87 糧彰祕字第650號函所示，主張其與被上訴人前手前已達成協議，同意以建物年息百分之10作為房屋之租金等語，然為被上訴人所否認，依該650號函雖稱：「省有花壇肥料倉庫出租租金處理案，於86年10月21日在糧政大樓協商會議，結論：關於貴會租用本處代管花壇肥料倉庫土地貴會所有轉租使用案，本處計收年租金，按省府七十六年十一月十一日七六府財五字第一五九六五五號函頒省公有房屋租賃契約第三、四條規定：以訂約當年房屋課稅現值百分之十計算，其應繳納之房屋稅由本處負擔，連同合約草案由貴會承辦單位提報貴會十二月份理事會通過後，於本八十六年十二月底前函復本處憑以辦理。協調會議紀錄，肥料運銷處以86、10.24肥祕字第八六三五五八號函件送貴會」（見本院卷2第127-129頁、第157頁後附函文），惟雙方就系爭建物迄未締結租賃契約，該協調紀錄又係以上訴人彰化縣農會向被上訴人租用其代管之花壇肥料倉庫為前提，其上並記明係草約性質，而有待進一步之提報及憑辦通過，方足生契約之效力，然該協議之結果，嗣後並未經上訴人彰化縣農會提報理事會通過，亦未經上訴人依省有財產規則報請審議及核准，自不生契約效力，亦無拘束力可言，是上訴人彰化縣農會主張應以建物課稅現值年息百分之10計付建物部分相當於租金之不當得利，自乏依據，不足採信。

㈤被上訴人同意系爭1500萬元租金中，屬於土地部分應占百分之60，餘百分之40屬倉庫，應歸其所有，故上訴人彰化縣農會得請求扣除之土地租金為900萬元。

⒈上訴人彰化縣農會雖又以雙於地上權屆滿後，縱其就地上物部分未為補償，致不得對地上權人請求回復原狀及交還土地，亦僅限於不得請求回復原狀及返還土地而已，並不因之使得被上訴人取得占有系爭土地之正當權源，是其就被上訴人無權占有系爭倉庫基地之部分，亦得請求依其占有系爭土地面積1萬9768平方公尺，按86-89年之申報地價每平方公尺320元、依89-91年申報地價每平方公尺336元按年息百分之8計算之不當得利，共258萬1400元（本院卷2 第154頁），並據此主張與被上訴人請求之1500萬元不當得利互為抵銷云云。

⑴然倉庫不能離開土地而單獨使用，上訴人彰化縣農會基於土地所有人之地位，將倉庫視為己用，而將倉庫出租予他人以為使用收益，其出租之範圍自包括土地之使用，上訴人彰化縣農會就土地部分，仍不失為間接占有人之身分，其就土地之使用收益，並未因被上訴人地上建物而受影響，應無損失可言，其是否仍能主張就土地受有相當於租金損失之不當得利，已非無疑。

⑵再查，就上訴人彰化縣農會所收取之1500萬元租金中，被上訴人於本院言詞辯論期日已同意以六/四比來計算此1500萬元中，土地與倉庫所占租金比例，並按此比例請求返還倉庫部分相當於租金之不當得利（本院卷第117頁）；據此，則上訴人彰化縣農會就其土地部分可得受領之租金係900萬元，此部分應從其請求返還之不當得利中予以扣除，其餘600萬元則歸被上訴人享有（按上訴人彰化縣農會於86年5月-91年4月所收入之租金所得至少有1961萬9916元，如以其中600萬元應屬倉庫之租金收入，則土地及倉庫所占之比例約68：32）。本院審酌系爭倉庫因年份老舊、部分磚塊剝落、窗戶及鐵框亦生鏽、天花板之鋼筋亦有裸露及水漬情形及該倉庫坐落之基地位置，四周以田地為主，只有幾處有一般住家，上訴人田地外之產業道路約六米寬，現場情形交通往稀疏、罕有人跡，車少人稀（本院94年3月25日履勘現場筆錄參照），由其附近環境可知，現場只有有零星住家分布在道路西邊，並無大型商家或賣場，生活機能及商機於現階段仍十分有限，被上訴人上述之主張，對照系爭倉庫及其坐落之基地位置暨四周環境，並無明顯偏離市場行情，其所主張非屬不當得利之土地部分扣除之金額900萬元，又高於上訴人彰化縣農會自己主張土地部分應扣除之金額即258萬1400元，自較可採，準此以論，被上訴人所得請求返還系爭建物部分相當租金之不得當利，於扣除上訴人彰化縣農會所得享有之土地租金900萬元後，自應以600萬元為限，逾此範圍以外之請求，則於法無據，應予駁回。

㈥上訴人味王公司、力客多公司是否有合法之占有權源？應否返還訟爭建物？

⒈訟爭七筆建物非屬上訴人彰農所有，前已敘及，上訴人彰化縣農會對之本均無出租之權限，竟違法出租，並由上訴人味王公司向上訴人彰化縣農會承租訟爭建號48─6即原審附圖編號Ｃ建物，上訴人力客多公司向其承租訟爭建號48 －3、48－13三建物即原審附圖Ｆ、Ｇ部分所示之倉庫，惟其等間之租賃契約僅具債之效力，並無對抗契約以外第三人之效力，是無論上訴人力客多及味王公司是否為善意之第三人，均不得以其等與上訴人彰化縣農會所訂立之租約，據以之對抗非租賃契約當事人之被上訴人，是上訴人味王公司、力客多公司與上訴人彰化縣農會訂約時，雖不知訟爭建物之所有權誰屬，但分別占有使用訟爭建物，既未經被上訴人同意，又未舉證證明有何正當權源，仍屬無權占有，了無疑義。

⒉按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。因之被上訴人以建物管理機關之地位，代行所有權人之權能，訴請上訴人味王公司、力客多公司分別騰空占有之前述訟爭建物並返還被上訴人，自屬有據，應予准許。

七、綜上所述，被上訴人本於訟爭建物管理機關之地位及權能，依據不當得利之法律關係，請求上訴人彰化縣農會返還出租訟爭建物之租金利得，其中之600萬元及自起訴狀繕本送達翌日即91年4月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；併基於民法第七百六十七條之規定，訴請上訴人味王公司、力客多公司應分別將如原審附圖所示各該占用建物騰空交還被上訴人，均有理由，自應予准許。原審因之就此該部分為被上訴人勝訴之判決，並依其與上訴人彰化縣農會之聲請分別諭知提供相當之擔保後得宣告假執行或免為假執行之宣告，於法並無不合，上訴人仍執前詞指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，核屬無據，其此部分之上訴為無理由，應予駁回，至於原判決第一項關於所命上訴人彰化縣農會之給付，於超過600萬元以外之本息部分，因被上訴人已同意其請求之1500萬元中，其中900萬元係土地部分之租金部分，應歸上訴人彰化縣農會享有，是就該900萬元部分，被上訴人已不得再向上訴人彰化縣農會請求返還，原審未及審酌及此，逕就該900萬元部分逕為被上訴人勝訴之判決，即失所依據，是就此900萬元部分，上訴人彰化縣農會指摘原判決失據，核屬有理由，爰將原判決第一項所命給付超過600萬元以外之部分予以廢棄，並駁回被上訴人於原審就該部分之請求及假執行之聲請如主文第一、二項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，自無庸逐一贅論，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條第、第79條前段，判決如主文。

民事第二庭審判長法 官 童有德

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