臺灣高等法院 臺中分院94年度上易字第101號

• 裁判案由: 拆除地上物
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 94 年 08 月 24 日
• 法官: 吳火川、陳繼先、吳惠郁
• 上訴人: 乙○○、戊○○

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 94年度上易字第101號上　訴　人　乙○○
上　訴　人　戊○○
前列二人共同
訴訟代理人　廖健智律師
前列二人共同
複　代理人　洪明立律師
前列二人共同
被　上訴人　有限責任台中市第二信用合作社
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　吳光陸律師
訴訟代理人　廖瑞鍠律師
上列當事人間請求拆除地上物事件，上訴人對於中華民國93年12月22日臺灣臺中地方法院93年度訴字第565號第一審判決提起上
訴，經本院於94年8月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：原審共同被告丁○○於民國（下同）83年5月26日提供其所有坐落臺中市○○區○○段159地號、面積2837.14平方公尺之土地（下稱系爭土地）、設定最高限
額新臺幣（下同）2200萬元之抵押權予伊，作為向伊所負借款債務之擔保，並於86年9月9日書立切結書，保證就該土地在伊未拋棄抵押權前，非經伊同意，絕不擅自蓋建房屋或其他建築物，並不變更土地現狀，惟原審共同被告丁○○為妨害伊行使上述抵押權，竟於92年6月20日，與上訴人乙○○
通謀而訂立虛偽之土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地出售予上訴人乙○○，且任由上訴人乙○○在該土地如原判決附圖所示Ａ部分、面積0.013150公頃之土地上興建地上物（下稱系爭地上物）後，交由知情之上訴人戊○○占有使用，則伊日後如以系爭土地之抵押權人身分，聲請法院拍賣系爭土地時，將因系爭地上物之存在，致系爭土地無法點交，造成無人願意應買，伊享有之抵押權價值因而減損，故原審共同被告丁○○及上訴人乙○○、戊○○等三人係共同故意以背於善良風俗之方法，加損害於伊。爰依民法第l84條第l項、第l85條第l項及第872條第l項之規定，求為命上訴人戊○○應自系爭地上物遷出及原審共同被告丁○○、上訴人乙○○應將系爭地上物拆除之判決。
二、原審為被上訴人一部勝訴之判決，判命上訴人戊○○應自系爭地上物遷出、上訴人乙○○應將糸爭地上物拆除，並附條件為准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴及其假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起本件上訴（至原判決駁回被上訴人對於原審共同被告丁○○之請求部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。被上訴人於本院聲明：駁回上訴。併稱：㈠系爭買責契約縱非虛偽，惟上訴人於系爭土地上興建地上物並占有使用，仍係共同故意以背於善良風俗之方法侵害伊之抵押權，而非正當權利之行使，蓋法院強制執行拍賣抵押土地，若土地上有第三人之建物占用，該建物因土地拍定後不點交，勢必影響他人參與投標之意願，甚至多次流標，減價拍賣，均無法拍定，減損抵押物之價值，為眾所周知，上訴人乙○○任職「僑福不動產顧問有限公司」，對土地拍賣或買賣法拍屋等程序尤為了解，其理應知悉，且依系爭買賣契約書第二條記載「甲方（即原審共同被告丁○○）同意乙方（即上訴人乙○○）先行整地使用放置物品」，並未記載買受人可以興建房屋，上訴人卻故意在抵押土地上興建系爭地上物，焉能謂非以背於善良風俗之方法侵害伊權益？況上訴人乙○○於系爭買賣契約簽訂後，另以蘇秋梅（即上訴人戊○○之配偶）名義與原審共同被告丁○○虛立「土地租賃契約書」，簽約日期倒填為「90年5月l日」，益見係存心不良，欲影響將來土地之拍賣；本件應係上訴人戊○○出資，而由上訴人乙○○本其專業知識，作不法之規劃，在系爭土地上興建房屋，以妨害伊抵押權之行使甚明。㈡上訴人乙○○依系爭買賣契約第二條之約定，應於92年9月15日向伊辦理承擔原審共同被告丁○○之200萬元債務，但其未曾向伊接洽，亦未向其他金融機關洽談貸款，即在系爭土地上興建房屋，伊在92年12月間始向臺灣臺中地方法院聲請假處分，該院92年裁全字第9286號民事裁定准予假處分之內容係禁止在系爭土地上營造建築物及不得為其他一切處分行為，並不影響上訴人辦理系爭土地之過戶及融資貸款，上訴人所辯因假處分至未能向其他金融機構辦妥抵押放款等語，顯與事實未符。㈢依產經不動產鑑定顧問股份有限公司之不動產鑑定報告，本件若抵押物所有權同屬一人產權清楚，扣除土地增值稅，其淨值有2658萬7453元，若系爭土地除原有寶文段36建號之合法建物外，另有他人興建之另棟建物（即系爭地上物）占用上開土地，則抵押之土地及建物，扣除土地增值稅後，其淨值僅109萬8023元，是上訴
人在系爭土地上興建房屋，自有影響伊之抵押權等語。
三、上訴人則以：㈠原審共同被告丁○○既依系爭買賣契約第四條之約定，將系爭土地交付予上訴人乙○○管業使用，上訴人乙○○自得基於占有之正當權源自由使用、收益系爭土地，且法無明文禁止已交付之土地須俟辦理所有權移轉登記完畢後，買受人始得在土地上興建地上物，則上訴人乙○○於系爭土地上興建系爭地上物之行為，應屬合法正當權利之行使；至系爭買責契約第七條關於「現況交付」之約定，旨在判斷出賣人是否依債務本旨為給付，及劃定瑕疵擔保責任之範疇，不能因此認定上訴人乙○○不得於系爭土地上興建地上物，否則上訴人何須花費鉅資購買系爭土地。㈡原審共同被告丁○○於出售系爭土地前已設定抵押權予被上訴人，且為上訴人乙○○於買受系爭土地時所知悉，此乃一般不動產交易實務上之常態，不足據以推論上訴人有以背於善良風俗之方法加損害於被上訴人之故意；況依系爭買賣契約之約定，上訴人乙○○須承擔原審共同被告丁○○向被上訴人之借款，若系爭土地未遭被上訴人申請假處分，上訴人乙○○早可向其他金融機構辦妥抵押放款，以該貸款金額代原審共同被告丁○○清償其對被上訴人之欠款，作為系爭土地買賣價金餘款之支付方式，並塗銷被上訴人之抵押權設定登記，則被上訴人之抵押權亦無受侵害之可能。㈢被上訴人雖提出不動產鑑定報告書為證，謂其抵押權因系爭地上物之存在而受有損害云云，惟該鑑定報告係以92年間，與系爭土地鄰近之二筆土地，因地上有第三人建物致其拍賣價格低於市價，據以推論系爭土地亦因系爭地上物而有價值減損之情形，然各筆土地之位置、使用狀況、房地景氣等情形各異，難依比對之方式認定，且不動產拍賣價格本即低於市價，該鑑定報告未按同筆土地上無他人建物與有第三人建物時，二者之拍賣價格如何，為其比較之基準，顯非客觀可採，自不能據此證明被上訴人之抵押權確係受有損害等語，資為抗辯。故聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、被上訴人主張：原審共同被告丁○○於83年5月26日提供系
爭土地，設定最高限額22.000.000元之抵押權予伊，作為向伊借款之擔保，另於同年9月9日書立切結書，保證就該土地在伊未拋棄抵押權之前，非經伊同意，絕不擅自蓋建房屋或其他建築物，且不變更土地現狀；惟丁○○嗣與上訴人乙○○於92年6月20日訂立土地房屋買責契約書，將系爭土地出
售予上訴人乙○○，由其於土地上興建訟爭地上物，並交由上訴人傳榮沐使用等情，業據其提出系爭土地登記謄本及切結書各一份為證，復為上訴人所不爭執，且經原審囑託臺中市中興地政事務所測量訟爭地上物占用系爭土地之面積與位置，製有測量成果圖一份在卷足憑，自堪信被上訴人前開主張為真實。
五、被上訴人另主張：原審共同被告丁○○與上訴人等係為妨害伊行使上開抵押權，而偽為買賣契約，進而興建訟爭地上物，由上訴人戊○○占用該地上物及其坐落基地，故其三人乃共同侵害伊之抵押權等語，惟為上訴人等所否認，並以前揭情詞置辯，從而本件應審究者，厥為：（一）丁○○與上訴人乙○○就系爭土地所訂買賣契約，並興建房屋交由上訴人傳榮沐使用，是否出於背於善良風俗之惡意？（二）上訴人等之上開行為是否足使被上訴人就系爭土地享有之抵押權價值減損，致其權利受到侵害? 被上訴人受有如何之損害？茲分別審究如下
（一）經查，本件上訴人均自承上訴人乙○○向原審共同被告丁○○購買系爭土地時，即知悉該土地業經設定抵押權予被上訴人（見本院卷第42頁、原審卷第66頁、第144頁)，核與證人丁○○所述相符；足見上訴人等確於訂立系爭土地買賣契約時即知系爭土地已為被上訴人設定本金最高限額抵押權，實際抵押債權額高達一千七百餘萬元以上，為兩造所不爭（見本院卷第72頁、第52頁、第92頁)。本件上訴人乙○○與原審共
同被告丁○○就系爭土地之買賣契約，約定買賣價金為1600萬元，惟依系爭土地房屋買賣契約書第二條亦約定，由上訴人告乙○○分四次分別給付30萬元、70萬元、60萬元及5萬元，第三次付款時由上訴人吳坤
山承受丁○○對被上訴人所負借款債務中之200萬元
，益證上訴人乙○○對被上訴人就系爭土地享有抵押權一事，於向原審共同被告丁○○買受系爭土地之始，即知之甚稔。而上訴人乙○○係以不動產之投資、仲介為業，為其所自承（見本院卷第73頁），復有被上訴人所提出之名片影本附卷足稽（見本院卷第61頁）。是其就買受已設定抵押之不動產，自應知以減除抵押債權額為買賣價金或以得抵押權人同意承受債務或要求出賣人塗銷抵押權等方式買受，以保護其已身之權益。然觀諸上訴人乙○○與丁○○買賣契約內容，四次付款之履行內容僅165萬及承受200萬之債務；其於原審審理中稱：伊向丁○○購得土地，只願承受200萬債務，及我於購買當時已知設有抵押權，丁○
○表示要自行處理抵押權問題（見原審卷第66頁）；於本院審理中復稱：當初約定三次付款完畢，丁○○須將抵押權塗銷，尾款1400萬元將一次現金給付，只是契約書上沒有記載尾款給付情形等語（見本院卷第52頁）；嗣又改稱：證人丁○○告知上訴人乙○○給付1500萬元，被上訴人即願塗銷抵押權，就塗銷金額高於買賣價金之部分，由丁○○負擔等語（見本院卷第72 頁）。是上訴人就買賣價金之給付所述與契約
所載差異甚大，就由何人負責抵押債務之清償，亦未載明於契約書，所述就高達1400萬元尾款之給付未載明於買賣契約書，亦與常情不符，足見上訴人乙○○訂立系爭買賣契約時之惡意。況苟如上訴人乙○○所言，由證人丁○○負責清償塗銷抵押債務，何以依契約所載，上訴人乙○○僅須給付165萬元？又載乙○
○承受抵押債務200萬元？又苟係上訴人買受附有抵
押債務之系爭土地，依證人即代書張文章證稱：當時乙○○同意承受貸款（見原審卷第64頁），則依上訴人乙○○從事不動產仲介業務，且含法拍代標等情以觀，其自無不向被上訴人先行確認承受若干債務，即先訂明買賣價額之理？亦無於契約書中載其僅承受貸款200萬元之理。
（二）次按法院依強制執行程序拍賣土地，若土地上有第三人之建物占用，該建物因土地拍定後不點交，得標者使用拍定土地即有困難，勢必影響他人參與投標之意願，甚而流標，或減價拍賣、無法拍定，減損抵押物之價值。此乃稍有土地買賣經驗者即可明知之事實，而上訴人乙○○既從事不動產仲介業務，復含法拍代標，理當知悉相關法令規定，對土地拍賣或買賣法拍屋與法院交付拍定物之程序相當了解，其明知系爭土地已設定最高限額抵押權登記予被上訴人，若抵押物上有第三人之建物於土地拍定後不點交，勢必影響應買人之意願，進而影響土地之價格。本件上訴人吳坤山仍買受系爭土地，並於抵押土地上興建房屋，交由知情之上訴人戊○○使用，顯係以背於善良風俗方式侵害被上訴人之抵押權。
（三）再者，證人丁○○證稱：「訴外人戊○○告訴我說，只要上開土地上蓋了房子，法院也沒辦法把他拆除」（見原審卷第93頁）、「這契約書原先是上訴人傅榮沐與我接觸的，後來戊○○找乙○○來，我們三人一起寫的。乙○○說契約書寫歸寫，這是要對付二信的。乙○○總共給我一佰六十萬元。目的是要讓二信依程序進行拍賣，然後因為他住在那裡無人應買，就賣不掉。他們都是共謀的（提出乙○○是僑福不動產之名片），我無法對付他們。」、「我當初只是想要這塊土地不讓二信拍賣掉」（見本院卷第66、67頁），復證稱：「．．．租賃契約簽訂後，乙○○在南屯戶政事務所說他達成讓我與二信間的抵押債權不清不楚的目的，我才知受騙。」、「．．．我向二信借1800萬元怎可能只賣1600萬元」（見本院卷第91、92頁）。凡此均足見上訴人乙○○簽訂系爭買賣契約，並在系爭土地上蓋屋交由知情之傳榮沐使用，渠等之目的在妨礙被上訴人就系爭抵押土地能迅予拍定，使應買人因慮及土地未能點交而不予應買或以較低價應買，顯係以背於善良風俗之方法妨害被上訴人權利之行使。另參以前述契約訂立內容之背於常理，足證證人所言不虛。上訴人徒以其與證人曾有爭訟而指摘證人之言不足取一節，即非足取。
（四）另丁○○與上訴人戊○○之妻蘇秋梅於90年5月l日曾就系爭土地訂有「土地租賃契約書」，而丁○○則一再陳稱該「租約是假的」、「租賃契約是被告乙○○叫我簽的」、「租賃契約是土地買賣契約訂立後四、五日才簽訂」，並證稱租賃契約日期係倒填等語，再參以其於前揭證述，上訴人等在買受系爭土地時，即明知系爭土地已設定抵押權予被上訴人，其等是有計劃，欲妨害被上訴人抵押權之行使，其等顯故意以背於善良風俗之方法侵害原告之抵押權，而非單純之基於正當權利之行使。上訴人辯稱：出賣人既依約將系爭土地交付予上訴人乙○○管業使用，上訴人乙○○自得基於占有之正當權源自由使用、收益系爭土地云云，即非可取。
（五）原審共同被告丁○○曾提供系爭土地及其地上原有之合法建物（即南屯區○○段三六建號，面積一五六．四六平方公尺），設定本金最高限額2200萬萬元予被上訴人。若抵押物所有權同屬一人產權清楚，扣除土地增值稅，其淨值有26.587.453元。若系爭土地上除原有寶文段三六建號之合法建物外，另有他人興建之另棟建物占用系爭土地，於拍賣抵押物時，無法點交土地，則抵押之土地及建物，扣除土地增值稅後，其淨值僅0000000元，此有產經不動產鑑定顧問股份有
限公司之不動產鑑定報告在卷可稽。是上訴人在系爭土地上興建房屋，自使被上訴人之抵押權受有損害。雖上訴人辯稱：上開鑑定報告鑑價方式未以同筆土地有第三人建物與無他人建物為比較之基準，顯非可採云云。惟鑑定人丙○○已結證稱：土地用鄰地價格來比較，這是估價的替代原則之一，土地具有異質性與不可替代性，所以我們用鄰近的土地針對一般價格、還有價格情況作修正，並考慮區域因素及一般因素來做修正所分析出來的。本件在沒有地上物與地上有第三人建物的狀況下來作減損的價格評估，如果沒有第三人建物的狀況下，標的位於嶺東商專的範圍內，所以它的市場行情每坪交易是新台幣三萬二千元。如果有第三人建物存在的狀況下，基本上在一般的銷售市場上是沒有行情的。我們是採用臺中地方法院一般不點交拍定價與流標價來推估標的有第三人建物存在的狀況下的價額。」（見本院卷第113頁），是上訴人
指稱鑑定報告不足取，即非可信。
六、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第一百八十四條第一項及第二百十三條第一項分別定有明文。本件上訴人等明知被上訴人為為系爭土地之抵押權人，竟共同謀議，由上訴人乙○○具名向原審共同被告丁○○購買系爭土地後，在其上興建訟爭地上物，交予上訴人戊○○占有使用，此勢將導致系爭土地因無法拍賣、點交而損及其交換價值，抵押物價值受損之金額已如前述，被上訴人之抵押債權即因而無法完全受償。是上訴人等係以背於善良風俗之方法加損害於原告甚明。從而，被上訴人依據前揭規定，請求上訴人戊○○自訟爭地上物遷出，由上訴人乙○○拆除訟爭地上物，以回復系爭土地之原狀，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人等遷讓、拆除等，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不分別斟酌論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　8 　　月　　24　　日民事第六庭審判長法　官 吳火川
法　官 陳繼先
法　官 吳惠郁
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官　柯孟伶
中　　華　　民　　國　　94　　年　　8 　　月　　26　　日Ｈ