臺灣高等法院 臺中分院96年度上字第269號
關鍵資訊
- 裁判案由租佃爭議
- 案件類型民事
- 審判法院臺灣高等法院 臺中分院
- 裁判日期97 年 05 月 13 日
臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上字第269號上 訴 人 丁○○○ 訴訟代理人 戊 ○ ○ 複 代理人 葉天昱律師 被 上訴人 乙 ○ ○ 訴訟代理人 賴淑惠律師 複 代理人 甲 ○ ○ 上列當事人間租佃爭議事件,上訴人對於中華民國96年8月21日 臺灣苗栗地方法院第一審判決(94年度訴字第457號),提起上 訴,本院於97年4月29日言詞辯論終結,判決如下: 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 甲、程序方面: 按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解;調解不成立者,應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處;不服調處者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關;又按前項爭議事件非經調解、調處,不得起訴,耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。本件耕地租佃爭議事件,先由上訴人以被上訴人有在工廠任職僱工耕作及在耕地上擴建房屋之不自任耕作情事申請苗栗縣大湖鄉公所耕地租佃委員會調解不成再由苗栗縣政府耕地租佃委員會調處,作成「承租人有繼續耕作並繳租事實,准由承租人繼續耕作」決議,惟當事人表示不同意調處決議,再經苗栗縣政府逕移送法院審理,有苗栗縣政府函、苗栗縣大湖鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、苗栗縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可憑(見原審卷第4至26頁),是 本件租佃爭議事件已具備前揭起訴要件,合先陳明。 乙、實體方面: 壹、上訴人主張:苗栗縣大湖鄉○○段677之7、677之56、677之96、677之290、677之292等5筆地號土地(下稱系爭5筆土地)為伊所有,原與被上訴人之被繼承人張錦宗訂有三七五耕地租約,嗣由被上訴人因繼承法律關係繼受並登記為承租人。詎被上訴人自民國 (下同)84 年間起即至位於台中縣豐原市之松讚實業股份有限公司(下稱松讚公司)任職而未耕作;且擅自拆除系爭土地上原有之竹造建物(252建號、面積83平方公尺),另建造未保存登記之違章 磚造建物二棟(如附圖一所示A、B部分,各136、77平 方公尺),已逾土地法第83條規定之得繼續為從來使用之範圍,而將原供耕作等農業使用之土地變更為建屋供居住之非農業之用,擴增系爭土地中非農業使用部分面積;且經年不在台灣,是被上訴人顯有未自任耕作之事實,此亦為台灣苗栗地方法院刑事庭以87年度易字第112號刑事判 決所是認並予判處罪刑確定。雖被上訴人抗辯由其家屬即其母自任耕作云云,惟,其母年紀已大,根本沒有能力耕作系爭龐大土地,系爭土地上之草莓園實由訴外人丙○○種植及經營管理;另長達約7、8個月之草莓休耕期,非不能耕作其他作物,被上訴人仍由訴外人丙○○、李添福種植面積高達4858平方公尺之夏季蔬菜,以換取訴外人丙○○、李添福除草之勞動服務,其間顯具有「對價關係」而屬出租,縱無對價關係亦屬出借,均足認屬「不自任耕作」之情形。另依苗栗縣大湖鄉公所函覆資料,系爭土地自83年迄95年申報之農作,除被上訴人自認僅種植之草莓及上述訴外人種植夏季蔬菜外,另包括食用玉米、苦瓜等,亦可得知被上訴人自83年起迄95年均有未自任耕作而將系爭土地或租或借予不明之第三人種植夏季之情形,均可證其不自任耕作,故依耕地三七五減租條例第16條第1項、 第2項規定,系爭租約應屬無效。從而,被上訴人占用系 爭土地並擅自搭建違章建物即無法律上權源;另返還有生產力之租賃土地時,應保持其生產狀態,即需拆除其上建物及工作物。從而,伊即得依民法第767條、第455條等規定訴請被上訴人拆除其於系爭土地上之建物及工作物,將系爭土地返還予伊。又縱系爭建物係由被上訴人之先人所蓋、而由繼承人全體繼承,惟,拆除建物為連帶債務,則依民法第272、273條,伊僅列被上訴人一人為被告而起訴,亦無違誤等情,爰依上開規定,提起本件訴訟,求為被上訴人應將系爭677-96地號土地上如附圖一所示A之磚造石棉瓦頂未保存登記建物面積136平方公尺、附圖一所示 B之石棉瓦未保存登記建物面積77平方公尺、附圖二所示E之水塔面積9平方公尺全部、677-292地號土地上如附圖二所示A之鐵皮建物面積25平方公尺、附圖二所示B之水塔面積9平方公尺全部、677-56地號土地上如附圖二所示 C之水塔面積6平方公尺建物及工作物拆除,並將系爭677-56地號面積883平方公尺、同段第677-290地號面積1691 平方公尺、同段第677-7地號面積4190平方公尺、同段677-292地號面積884平方公尺、同段677-96地號面積13665平方公尺土地全部返還伊占有之判決。 貳、被上訴人則以:㈠伊父張錦宗於79年間【按應係78年,見原審卷頁116】亡故後,由伊及伊母共同繼承系爭土地之 承租權並共同耕作,而僅由戶長即伊出名承租,縱伊於農閒時至工廠上班或前往大陸探視配偶,亦均由家屬即伊母照顧系爭耕地內作物,此由伊母之證述、原審法院勘驗現場之結果,均可得證,揆諸最高法院71年台上字第2841號判例意旨,亦應視為伊自任耕作,此亦為臺灣新竹地方法院(下稱新竹地院)81年度訴字第80號判決所是認。㈡為就近耕作之必要,系爭土地於原所有權人即上訴人之夫楊鼎宗早於37年間出租予伊祖父時,本已有非作為耕作使用之竹造建物及廣場,嗣45年竹造建物倒塌後,楊鼎宗同意伊祖父重建,嗣71年及76 年間由伊父於原址加以修繕, 亦係經出租人即上訴人之同意下所為,是現有建物及廣場之土地,本非作為耕地使用,並無將耕地轉為建築使用之情形,且自伊承租時起迄今,並無變動實際耕作面積、新建或擴建建物之情事,是本件與上訴人所舉最高法院70年台上字第4637號、64年台上字第571號判例中將原為耕作 使用之耕地轉為建屋居住之情形不同,而上開建物是否合法,與本件租佃爭議事件無關。㈢伊並無轉租予訴外人丙○○之情事,而僅係於草莓耕作期間,為解決短暫之人力不足,依常見之耕作習慣,與鄰地相互協助(換工),並於草莓園休耕期之夏季約3個月期間,從事草莓育苗、及 其他如李子、柿子等多年生果樹之照護,另於95年之草莓休耕期將系爭土地中之一小部分約4000平方公尺,短暫權宜由訴外人丙○○、李添福種植夏季蔬菜,以避免耕地過度荒廢致休耕完後欲栽種草莓時整理土地之困難。是:⑴並無以此換取訴外人丙○○、李添福提供勞務之意思,訴外人丙○○、李添福僅係基於鄰里情誼主動義務幫忙伊母除屋後坡度甚陡之柿子園雜草,亦無以此換取代價之意;縱上開短暫提供一小部分土地供訴外人種植夏季蔬菜係基於伊母回報人情之意,亦僅鄰里情誼間禮尚往來,雙方並無拘束他方履行一定義務之意,其間仍無對價關係之認識及合意,自非租賃關係。⑵本件情形與上訴人所舉最高法院56年台上字第1520號、63年台上字第599號判例中轉租 、出借耕地,係長時間完全由他人使用或耕作,而不自任耕作之情形不同,況為免爭議,伊於96年後即未再出借土地,而於草莓休耕期完全休耕等語,資為抗辯。 叁、原審法院審理後,斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果,認上訴人之訴為無理由而為上訴人敗訴之判決,駁回上訴人在原審之訴。上訴人不服,提起上訴,聲明求為判決:㈠原判決廢棄;㈡被上訴人應將系爭677-96地號土地上如附圖一所示A之磚造石棉瓦頂未保存登記建物面積136 平方公尺、附圖一所示B之石棉瓦未保存登記建物面積77平方公尺、附圖二所示E之水塔面積9平方公尺全部、677-292地號土地上如附圖二所示A之鐵皮建物面積25平方公尺、附圖二所示B之水塔面積9平方公尺全部、677-56地 號土地上如附圖二所示C之水塔面積6平方公尺建物及工 作物拆除,並將系爭677-56地號面積883平方公尺、同段 第677-290地號面積1691平方公尺、同段第677-7地號面積4190平方公尺、同段677-292地號面積884平方公尺、同段677-96地號面積13665平方公尺土地全部返還伊占有。㈢ 第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決:㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。 肆、兩造不爭執之事項 一、系爭五筆土地 (面積合計為21,313平方公尺,折合約6447.1925坪或2.1974甲)為上訴人所有,原與被上訴人之被繼承人張錦宗訂有三七五耕地租約,嗣由被上訴人依繼 承法律關係繼受並登記為三七五耕地租約之承租人。 二、被上訴人於79年間因繼承而承受為座落於同段677-168號訴外人陳濱智所有農地之耕地三七五租約之承租人,並 於86年間續訂租約。 ㈠訴外人陳濱智以被上訴人有在工廠上班,未全年自任耕 作,且有違法轉租之情事,依耕地三七五減租條例第16 條第1項,該租約無效為由,訴請被上訴人返還該677-1 68地號土地,經台灣新竹地方法院於81年4月1日以81年 度訴字第80號民事判決認:「被上訴人於農閒期間至工 廠上班,交由其母照顧土地內之果樹,揆諸71年台上字 第2481號判例意旨,亦應認為被上訴人自任耕作」、「 陳濱智雖主張被上訴人有違法轉租之情事,然卻無法舉 證以實其說」,而駁回訴外人陳濱智之訴【見原審卷第 127至130頁】。 ㈡訴外人陳濱智向檢察官告訴被上訴人自84年間起即至松 讚公司任職,而未實際自任該耕地之耕作事務云云,檢 方起訴後,被上訴人經合法傳喚未到庭,台灣苗栗法院 於87年2月24日以87年度易字第112號刑事判決,認被上 訴人違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定,而依同法第24條量處罰金2000元,並諭知易服勞役之折算標準 【見原審卷第36頁、60至61頁】。 三、系爭土地原由上訴人之夫楊鼎宗出租予被上訴人之祖父張登城;嗣被上訴人之祖父過世後,由被上訴人之父張錦宗繼承該承租權;嗣上訴人之夫楊鼎宗過世,系爭土地由上訴人繼承而為出租人;嗣被上訴人之父張錦宗過世,由被上訴人因繼承而登記為承租人。 四、系爭土地中之677-96地號土地上,原有以上訴人之夫楊鼎宗名義建造並登記為252建號之竹造平房(面積83平方公 尺、門牌號碼苗栗縣大湖鄉大寮村138號)【見原審卷第 98頁之建物權狀】,於52年間同意供原承租人張登城居住,目前此建物已不存在。 五、原審判決附圖一所示A、B建物於71、76年間經修建完成(見原審判第136頁、第142頁)。 伍、得心證之理由: 本件主要爭點為:㈠被上訴人在松讚公司任職,並常遠赴中國大陸探視其配偶,暨是否實際將系爭土地上之草莓園交由訴外人丙○○植、管理,有代價之與丙○○等換工及提供土地由其種植夏季蔬菜而屬不自任耕作及轉租之情形?㈡被上訴人是否未經上訴人同意在系爭土地上建築附圖㈠所示A、B建物,是否亦屬不自任耕作之違約情事?二端,茲分別判斷如下: 一、關於任職公司遠赴中國大陸暨由丙○○等協助及種植部分: ⒈上訴人指摘被上訴人有在松讚公司任職,因此遭法院以其不自任耕作判處罪刑及常遠赴中國大陸之事實,並提出刑事判決影本乙件為證 (見原審卷第60-61頁),固為被上訴人所不爭執,惟辯稱:系爭5筆土地由伊及伊母張涂月娥 共同承耕,縱伊於農閒時期至工廠上班或前往大陸探視配偶,亦由張涂月娥照顧系爭耕地內作物等語。經查:證人丙○○於原審到庭結證稱:「(【提示照片4、6】草莓園是誰的?)是乙○○的」、「(草莓園是誰種的?)是乙○○的母親種的,我們是採用換工的方式」、「(乙○○的母親現在還有在從事耕作工作?)她夏天沒有種,她一年之中只有在種草莓…」、「(乙○○本身還有在從事農作?)乙○○的岳父在大陸設廠…他在草莓期的時候,會回來幫他媽媽」等語明確(見一審卷第158、266、267頁 ),證人張涂月娥於原審亦證稱:「(平常有工作?)平常有工作,我平常在種草莓,沒種的話就休耕,草莓第一期一定會種,第二期看自己選擇要種玉米、蔬菜…」、「(是否有跟人換工,情形如何?)有,換工就是你幫我整地,我也幫你整地,因為種植時不可以拖太久,所以需要多一點人手」、「(有跟丙○○換工?)有…」、「(被告乙○○是否在家?)不在,現在在台灣,平常也有住這邊,他放假時候會回來住」、「(耕作的事,乙○○會幫忙?)他會幫忙,他從小看我們種植這些作物」等語綦詳(見一審卷第325、326頁),且上開證詞互核相符,自堪採信,又原審法院會同兩造至證人張涂月娥所指置放農具、肥料之鐵皮屋(即附圖二所示A部分)勘驗,鐵皮屋內有濃重之農藥味,置有肥料、農藥、噴農藥機具等物,可認係現有人使用之處所,有勘驗筆錄、現場圖、現場照片可憑(見一審卷第328、333、337、338頁),是以證人張涂月娥確有在系爭5筆土地從事種植草莓,被上訴人有時 亦會協助證人張涂月娥種植乙節,堪予認定。又證人為被上訴人之母親,兩人皆住於苗栗縣大湖鄉大寮村12鄰大窩16號,且被上訴人為戶長,有戶籍謄本、勘驗筆錄證人人別資料可稽(見一審卷第116、324頁),可認證人張涂月娥係被上訴人之家屬,是被上訴人乃有與其家屬於系爭五筆土地從事耕作之事實無訛。按承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人,耕地三七五減租條例第16條第1項定有明文。而所謂承租人應自任耕作,係指承 租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言,又所謂「承租人」,應包括其家屬在內,最高法院著有70年台上字第4637號、71年台上字第2841號判例可參,被上訴人雖於農閒在工廠上班及赴中國大陸探親配偶,惟其既係與其家屬即其母共同耕作系爭土地,於農忙時期亦必到場共同耕作,依上揭判例意旨所示,即不得以不自任耕作視之。雖上開台灣苗栗地方法院87年易字第112號刑事判決以其上 開情形即屬不自任耕作予以判處罰金罪刑確定在案,惟此為被上訴人未到庭為辯解,致法院依一造辯論而遽為判決之結果,是尚難以其經刑事判決定罪,即認其確未自任耕作,而系爭租約於法院為其有罪判決時即已屬無效。 ⒉上訴人指稱:被上訴人依其實際情形,顯係由訴外人丙○○種植及管理系爭土地上之草莓園,且因換工而提供系爭土地予丙○○等種植夏季蔬菜,自屬有對價關係之出租予他人,且依原法院囑託地政人員測量結果,被上訴人將系爭5筆土地借予證人丙○○種植夏季蔬菜之面積高達2,399平方公尺,借予李添福種植夏季蔬菜之面積亦達1,687平 方公尺,依最高法院56年台上字第1520號判例、最高法院63年台上字第599號判例意旨,應認為被上訴人未自任耕 作等語。惟此為被上訴人所否認,辯稱:伊未將草莓園交由訴外人丙○○種植及管理,而僅係於草莓園休耕及復育幼苗期間,其間隙少部分土地由丙○○等人種植夏季蔬菜而已,換工則係農事緊湊時應即時完成,不能拖延,而互相協助,此為當地之慣例,並無對價關係,並非出租系爭土地之情形。上訴人雖舉證人沈素雲為其有利之證詞,惟證人沈素雲自承其丈夫與上訴人之子媳張絨有堂兄妹關係,其又是張絨之同事,當日前去採草莓時,張絨亦在場,亦承認預約時確有指定要採被上訴人乙○○耕地這邊之草莓園,而大湖鄉省道旁草莓園林立,不僅立有招牌對外開放觀光草莓園,地勢平坦交通方便,何以證人沈素雲卻捨省道旁之草莓園,而遠赴大窩山上路況狹小,地勢陡峭,無指示牌或草莓園招牌,究有無對外遊客經營觀光草莓採收,尚難以得知之系爭土地採草莓?此與常理有違。又本件租佃爭議事件早在94年初即由上訴人之子戊○○代理上訴人向大湖鄉公所申請認定租約無效,張絨不可能不知上情,證人沈素雲與張絨等人當日前往採草莓,豈有再明知故問之理,是證人沈素雲顯係配合上訴人,假扮遊客,利用一般人省卻解釋上麻煩,對不認識之人隱藏遊客無須得知之事實隨意應答之狀況,製造系爭土地係證人丙○○經營草莓園之假象。是縱證人丙○○曾向沈素雲表示草莓園是他自己的,亦難以證人丙○○為避免不認識遊客有草莓園歸屬不清而不敢採之疑慮,而為真意保留之話語,而為被上訴人不利之認定等語。經查,證人丙○○於原審及本院準備程序中到庭,均否認其有種植及經營管理系爭土地上草莓園之事實,而關於鄰地 (鄰居)相互支援於農事緊湊時換工及被上訴人依當地慣例休耕 (即兩季之間空檔,亦即草莓幼苗培育期間)時由其等種植夏季蔬菜,其間並無對價關係等情,其證述情節,則與證人即被上訴人之母所證吻合 (見原審卷第324-327頁、第265-270頁,本院卷第101- 105頁),是難認被上訴人有將系爭土地上草莓園 交由訴外人丙○○種植及經營管理之事實。又其間雖有相互協助農事 (換工)及休耕時供種夏季蔬菜之情事,惟細 繹上訴人所舉上開判例意旨,其所述情形係承租人將耕地借予他人使用,或與他人交換耕地使用,此時承租人完全未在承租之耕地上為自己從事耕作之用,足認承租人未自任耕作,故上開判例所著重者在於承租人是否有在承租之耕地上從事耕作之事實。而在本件,被上訴人確有在系爭土地上種植草莓,業如前述,因草莓係冬季作物,被上訴人在休耕時將部分耕地由證人丙○○、李添福種植夏季蔬菜,是以本件被上訴人並無上開判例所強調者承租人完全未在承租耕地上從事耕作之情形,故無上開判例之適用。再者,參諸被上訴人所借予他人土地之面積為4,086平方 公尺(2,3 99+1,687=4,086),僅占系爭5筆土地總面 積21,313平方公尺之5分之1,而使用期間為3至4個月,約占1年中之3分之1至4分之1,自被上訴人種植草莓之耕作 範圍、時間長短與證人丙○○、李添福種植夏季蔬菜之耕作範圍、時間長短相比較,兩者差距甚大,從而尚難僅因被上訴人有將部分土地出借予證人丙○○、李添福種植夏季蔬菜之事實,即遽認被上訴人有不自任耕作之情事,上訴人就此主張,亦非可採。又玉米、苦瓜亦屬夏季蔬菜之一種,被上訴人之母亦曾種植玉米,此據其在原審供明在卷 (如上所述),上訴人徒又以苗栗縣大湖鄉公所之函覆資料中系爭土地於83年至95年間申報之農作中有上述二種作物,即臆認被上訴人另有將系爭土地轉租或轉借予不明第三人之不自任耕作情事,亦屬無據,尚難採信。 二、關於系爭土地上建築部分: 上訴人雖主張:系爭土地上原有之竹造建築物,已被改建為如附圖一所示A部份磚造石棉瓦頂建物及B部份石棉瓦建物,且該等建物係未經申請許可發給執照而擅自建造之違法建築,被上訴人顯有將原供農業使用之土地變更為非農業使用情事,應認未自任耕作等語。然按佃農在承租之耕地上建築農舍,固應為便利耕作而設,不以解決佃農家族實際居住問題為目的,惟該農舍之設置,並不排除兼作佃農住宅使用,否則佃農需另覓居住處所,耕作時兩地奔波,即非為便利耕作而設置農舍(最高法院89年台上字第2760號判決參照),本件系爭5筆土地面積共計達21,313 平方公尺,幅員廣大,又位處大湖鄉大窩山山坡,有相當之高低落差,且僅有一條產業道路作為聯繫,往來交通難謂便利,此經原審法院勘驗屬實,並有空照圖、現場圖、現場照片可考(見一審卷第332至337頁),是以被上訴人如須另覓居住處所,耕作時勢必兩地奔波,甚為不便,是以為耕作系爭土地,原有在其上建屋居住之必要,此由上訴人不諱言其上原有由其祖先所蓋之舊屋乙節可知。而兩造均不爭執附圖一所示A、B建物係於71年及76年修建完成(見原審卷第136頁、第142頁兩造書狀不爭執事項之記載),而被上訴人係於79年間其父亡故後始繼承系爭租約及房屋。其間自71年至上訴人94年間申請調解為止,長達二十餘年,上訴人均沿例與之換訂租約及收租,皆無異議,足認該屋之修建為如此規模,確經上訴人同意無訛。又附圖一A、B二建物,其面積合計為213平方公尺,固較 先前建物略大,惟該面積僅占系爭5筆土地面積之百分之 一,依上說明,應為法所容許,又其中B建物固供佛堂使用,為被上訴人所是認,惟此為依台灣地區民間精神生活所需所設,為一般民間居家住屋所容許,且為早於79年被上訴人之父亡故前即已存在,依此應認原在上訴人同意之範圍,是綜上說明,難認系爭土地因此變更為非農業使用,被上訴人因此有不自任耕作之情事,是上訴人上揭主張,並非可取。至上開建物是否違反建築法規而屬違章建築,則不影響本件前述認定,一併陳明。 陸、綜上,本件被上訴人並無不自任耕作及出租耕地之情形,上訴人主張:依耕地三七五減租條例第16條第2項規定系爭租 約應認無效等語,即無所據。從而,上訴人依民法第767條 、第455條之規定,訴請被上訴人:⑴應將系爭677之96地號土地上如附圖一所示A部分面積136平方公尺、B部分面積 77平方公尺、如附圖二所示E部分面積9平方公尺;系爭677之292地號土地上如附圖二所示A部分面積25平方公尺、B 部分面積9平方公尺;系爭677之56地號土地上如附圖二所示C部分面積6平方公尺之地上物拆除。⑵應將系爭5筆土地全部返還上訴人占有,為無理由,應予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決,依法並無不合。上訴意旨,仍執陳詞,指摘原判決為不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。 柒、本件事證已臻明確,兩造其餘攻防方法及所提證據,業經審酌,核與本件判決結果無影響,爰不逐一論述,併此敘明。據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項、第78條,判決如主文。 中 華 民 國 97 年 5 月 13 日民事第三庭 審判長法 官 陳照德 法 官 李平勳 法 官 朱 樑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者,另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。 書記官 陳妙瑋 中 華 民 國 97 年 5 月 15 日 M