臺灣高等法院 臺中分院97年度建上字第12號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　97年度建上字第12號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

蕭顯榮律師

被上訴人

昇財麗禧建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

被上訴人

丙○○

被上訴人

前列二人共同

訴訟代理人

邱垂勳律師

上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國96年12月19日臺灣彰化地方法院95年度訴字第871號第一審判決提起上訴，本院於97年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：上訴人經合法通知，未於言詞辯論到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，茲依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、本件經本院審理結果，認第一審判決除有關上訴人敗訴理由認為：上訴人購買之麗禧家園第6期編號店２系爭房屋，並無重大瑕疵。而本院認定上訴人敗訴理由為：上訴人解除麗禧家園第6期編號店２房屋買賣契約，有民法第359條但書顯失公平情形外（查此部分理由不同，然結論相同），其餘認事用法均無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之事實、證據及理由。

參、兩造上訴及答辯要旨：

一、本件上訴人上訴主張：上訴人於民國（下同）94年7月26日，向被上訴人昇財麗禧建設股份有限公司（以下簡稱昇財麗禧建設公司）購買預售之麗禧家園第6期編號店２房屋乙戶（即建號員林鎮○○段7236號，下稱系爭房屋），及向被上訴人丙○○購買預售之系爭房屋基地即坐落彰化縣員林鎮○○段484之22地號、面積72平方公尺之土地（下稱系爭土地），並約定系爭房屋之價金為新台幣（下同）454萬元，系爭土地之價金為681萬元（下均簡稱系爭不動產買賣），而截至95年1月21日止，上訴人已給付系爭房屋價款73萬2千元，另付加建房屋款50萬元，共計123萬2千元予被上訴人昇財麗禧建設公司，且已給付系爭土地價款110萬元予被上訴人丙○○。然查系爭房屋有下列重大瑕疵：㈠系爭房屋之前段5樓及後段3至5樓，滲水嚴重。㈡系爭房屋1樓至5樓後面之透氣管、排水管、大便管等管線穿樑，嚴重影響系爭房屋之結構安全，並違反建築法規。㈢系爭房屋後側增建部分係違建，並建築在法定空地上。查系爭房屋雖已完工，然於交付前已有上開瑕疵，且該瑕疵之除去，於危險移轉時，已屬不能，上訴人自有拒絕受領該瑕疵之權，並依民法第359條前段、第258條規定，於95年9月26日以郵局存證信函，解除系爭不動產買賣契約；且買受人之解除契約權（即民法第三百五十九條）為特殊之法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又系爭不動產買賣既已解除，上訴人本於民法第259條回復原狀之規定，請求被上訴人等返還已給付之系爭價款233萬2千元等情。並求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人昇財麗禧建設股份有限公司應給付上訴人新台幣一百二十三萬二千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被上訴人丙○○應給付上訴人新台幣一百一十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。㈤上訴人願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：按買賣標的物交付買受人之時起，出賣人始負物之瑕疵擔保責任，是買受人在買賣標的物危險移轉前，尚無民法第359條規定之解除契約或請求減少價金之瑕疵擔保請求權。查系爭房屋及土地之買賣，迄未交付與上訴人，亦即買賣標的物之危險尚未移轉於上訴人，從而上訴人依法尚無得主張行使解除契約之物之瑕疵擔保請求權。又被上訴人否認上訴人所稱系爭房屋嚴重滲水並影響結構安全之瑕疵。又台灣省結構工程技師公會鑑定報告書（下簡稱鑑定報告書）目錄第九項第2、3點就系爭房屋所指出「屋頂露臺前段之大樑上方，防水不織布貼覆局部未平整緊密，致有空隙，長久而言有進水之虞。」、「屋頂露台後段不銹鋼水塔係採後安裝之方式，其基座錨栓已穿破防水層，惟錨栓及其四周未再補強防水塗佈。」等瑕疵，業已於獲悉瑕疵處後即刻進行防水補強措施，並已改善完成。至於鑑定報告中所指「…標的物縱梁穿管確屬瑕疵，強度亦有減損，欲改善以達穿管前之各樓層縱梁強度，建議可採梁側鋼鈑貼覆工法，所需經費概做約為新台幣94,300元。」等相關房屋縱梁強度減損之瑕疵，亦經明確鑑定指出可經由施採「梁側鋼鈑貼覆工法」予以改善補正，且所需之經費僅約94,300元，顯見系爭房屋並不存在上訴人所指嚴重影響整體建物結構安全之瑕疵，而屬得補正改善之輕微瑕疵，被上訴人業已委託安固工程股份有限公司（以下簡稱安固公司）就系爭建物施作「房屋樑側貼覆鋼板補強修復工程」，安固公司並已提出具體工程進度之「樑側鋼板補強修復計劃」。再者，被上訴人業已申請台灣省結構工程技師公會配合安固公司之施作進度進行施工中之過程鑑定，以確認修復補強工程之完成，此有被上訴人之鑑定申請書及繳交鑑定費用之收據可稽，是上訴人逕主張解除系爭不動產買賣契約，依民法第359條但書規定，顯失公平，而無理由。又被上訴人所推出之系爭「麗禧家園第6期」建案之地上5層、3棟11戶房屋，於94年11月10日即已因完工而取得使用執照，而上訴人係於原購房屋完工後，始陸續要求增建、改建，並於94年12月26日與被上訴人簽立「契約變更協議附約」，且陸續提供其手繪之施工圖樣及指示要點要求被上訴人施工，更於95年1月9日在電腦繪圖圖樣上簽字確認，並於增建、改建施工進行中陸續支付工程款合計50萬元，顯見上訴人就系爭房屋於完工取得使用執照後之增建、改建事宜知之甚詳，是上訴人指稱被上訴人曾就增建、改建工程為合法性之保證，顯有違事實，亦不符一般社會經驗。又建物既不存在相關減少或滅失建物通常效用或契約預定效用之瑕疵，則上訴人依瑕疵擔保規定主張解除契約，亦無理由等語，資為抗辯。並求為駁回對造之上訴。

肆、法官協議兩造爭點整理：（見本審卷第72頁及其反頁）

一、兩造不爭執事項：

㈠甲○○於94年7月26日向昇財麗禧建設股份有限公司訂約購買系爭房屋，及向丙○○購買系爭土地，約定系爭房屋之價金為454萬元，系爭土地之價金為681萬元，甲○○另於94年12月26日與昇財麗禧公司訂立「契約變更協議附約」。

㈡截至95年1月21日止，甲○○已給付系爭房屋之價款732,000元予昇財麗禧公司，並分別於95年4月4日及同年5月19日支付加建房屋部分之工程款項共50萬元，合計共1,232,000元；甲○○並已支付土地款1,100,000元予丙○○。

㈢系爭房屋業已完工，惟尚未移轉占有予甲○○，亦未辦理所有權移轉登記。

㈣甲○○前於95年9月26日，以永靖郵局第131號存證信函，以系爭房屋滲水嚴重、大便管穿樑影響結構安全、違反建築法令規定，未於契約內告知增建之房屋係屬違章建築為由，向昇財麗禧公司聲明解除買賣契約，並請求昇財麗禧公司於文到10日內如數退還其已付之價款2,332,000元。

㈤系爭房屋後側增建部分係違建，並建築在法定空地上。

二、兩造爭執事項：

㈠系爭房屋是否有滲水嚴重，無法修補，且違反建築規範（大便管穿樑，1至5樓後面牆壁埋設透氣管、排水管、大便管等4支管線，其管線外徑均大於版、牆或樑厚之1/3），致嚴重影響結構安全之重大瑕疵？

㈡甲○○以系爭房屋有上述重大瑕疵為由逕解除買賣契約是否合法？

伍、得心證之理由：

一、上訴人主張兩造間訂立系爭不動產買賣契約，且上訴人業已支付價款233萬2千元（含系爭房屋增建費50萬元）乙節，為被上訴人所不爭執，並有系爭不動產買賣契約書、契約變更協議附約書（見原審卷第10至30頁），自屬實在。又上訴人主張系爭房屋有上開重大瑕疵，且無法修補而屬給付不能情形，為此解除系爭不動產買賣契約云云，然為被上訴人所否認，並抗辯，上訴人解除系爭不動產買賣契約，有民法第359條但書顯失公平情形等詞，是本件首應審究者，厥為上訴人解除系爭不動產買賣契約，有無理由？茲分述如下：

㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至358條之規定，應負擔保之責者，買受人固得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。此觀第359條規定自明。又該條條文但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度台上字第1438號裁判參照）。

㈡經查，標的物（即系爭房屋）實際施工所採之防水工法與原設計圖不同，惟屬目前建築物較普遍採用之防水工法。又歷經連續多日大雨後檢視標的物陽台及室內現況，並未發現滲水痕跡（包括樓版、牆角及新舊結構接合處等），可見防水工程確具成效，有鑑定報告書可證（外放）。是上訴人主張系爭房屋有嚴重滲水瑕疵云云，顯不足取。

㈢次查，系爭房屋業於94年11月10日完工，有彰化縣政府核發之使用執照在卷可稽（見原審卷第75至78頁），而上訴人於系爭房屋完工後，始於94年12月26日與被上訴人簽訂「契約變更協議附約」，就系爭房屋屋後為「二次施工」，予以增建、改建，上訴人並手繪施工圖及說明書，更於施工圖上簽名確認，並已支付款項50萬元，有上開文書在卷可按（見原審卷第31、32頁；第69至74頁）。查上訴人既事先要求就系爭房屋二次施工，予以增建、改建，則嗣後抗辯該增建、改建工程，係屬違建，並建築在法定空地上，有違建築法規云云，顯有悖「禁反言」原則，自不足取。

㈣又查，系爭房屋屋後增建部分所埋設透氣管、排水管、大便管等管線，雖有穿樑情形，且各管線外徑皆超過規範規定，且間距太小，而有瑕疵，然查，「縱梁強度減損後仍大於其結構設計上所需承受之內力，尚不致因而影響標的物之整體結構安全」；又「經重新檢討評估穿管受損梁身之構件強度顯示，縱梁強度減損後仍大於其結構設計上所需承受之內力，尚不致因而影響標的物之整體結構安全」，有鑑定報告書可考。足證系爭房屋上開瑕疵，並不足以影響標的物之整體結構安全。甚且，該標的物梁穿管瑕疵，可採「梁側鋼鈑貼覆工法」補正，所需經費約為新臺幣94,300元，亦有鑑定報告書可佐。

二、準此，系爭房屋屋後增建部分，既為上訴人之要求，量身訂作，且瑕疵尚不致因而影響標的物之整體結構安全，又該標的物梁穿管瑕疵，可採「梁側鋼鈑貼覆工法」補正，所需經費約為新臺幣94,300元，則上開瑕疵對上訴人損害尚非嚴重。然比之系爭不動產買賣契約價金高達1135萬元，又系爭房屋屋後增建部分，既按上訴人需求量身訂作，要難再出售他人，是上訴人逕解除契約，對出賣人即被上訴人而言，顯失公平，故上訴人逕解除系爭不動產買賣契約，請求回復原狀云云，顯無理由。

陸、綜上所述，本件上訴人主張解除系爭不動產買賣契約，並請求回復原狀，返還已支付之價金云云，為不足採，被上訴人抗辯，尚屬可信。又原審所持理由雖與本院未盡相同，然結論並無不同，是原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。

捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百五十四條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。

Ａ