97年度重上字第28號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：98 年 03 月 25 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　 97年度重上字第28號上　訴　人　己○○ 訴訟代理人　劉嘉堯律師複　代理人　孫興起被　上訴人　丁○○ 丙○○ 乙○○ 甲○○ 共　　　同訴訟代理人　陳益軒律師複　代理人　戊○○ 黃柏霖律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國97年1 月11日臺灣臺中地方法院96年度重訴字第382號第一審判決提起上訴，本院於97年12月10日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人（即原告）方面：㈠、答辯聲明： ⒈上訴駁回。 ⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈡、陳述： ⒈坐落臺中縣霧峰鄉○○段第692地號土地（以下簡稱系爭土地）及其上同段第467、468、469及470建號建物4棟（下稱原建物，門牌號碼依序為台中縣霧峰鄉○○○路80號、84號、82號、86號，見原審卷7至14頁之建物登記謄本）原為訴外人黃唐月英所有，黃唐月英於民國（下同）81年4月10日與上訴人就系爭土地及原建物訂立房地押租契約（下稱系爭租約，見原審卷15至17頁、53至55頁），租期自81年4月10日起至101年4月9日共20年。嗣被上訴人四人於94年12月25日自原審法院93年度執字第53691號請求返還借款強制執行事件（執行債權人為訴外人中華成長四資產管理股份有限公司，原債權人為台中商業銀行股份有限公司，中華成長四資產管理股份有限公司依金融機構合併法之規定，而受讓該債權，債務人為黃唐月英，惟黃唐月英於94年5月7日死亡，由繼承人黃聖旻、黃文傑、黃文進、賴陳素蘭、黃秀琴、廖黃梅花、黃玉梅七人繼承）之第二次拍賣程序時以總價新臺幣（下同）24,000,000元得標（系爭土地價款為22,920,000元，原建物合計價款為1,080,000元），應有部分各4分之1，惟因上訴人己○○主張對系爭土地有優先承買權，經原審、本院95年度抗字第43號、最高法院95年4月13日以95年度台抗字第217號裁定駁回上訴人之抗告，認上訴人己○○對系爭土地並無優先承買權，故被上訴人於95年5月29日始經原審准予買受而取得系爭土地及原建物所有權各4分之1，被上訴人並於95年6月29日辦畢所有權移轉登記在案（見原審卷35至40頁土地及建物登記謄本）。被上訴人承受上訴人與黃唐月英就系爭土地及原建物所定之租約後，發現上訴人於81年間已將原建物全部拆除，乃於95年7月11日向臺中縣大里地政事務所申請辦理原建物滅失登記，經該所勘驗屬實後於95年7月21日准為滅失登記在案（見原審卷24至27頁之原建物異動索引），原建物滅失後，租約當然失去效力。 ⒉按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。民法第438條定有明文。查系爭土地，地目田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，上訴人於拆除原建物後，即在系爭土地全部另興建8間廠房（下稱系爭8間廠房），並出租他人作為廠房使用，違反系爭土地使用分區規定及租約之約定，被上訴人乃於95年7月26日委請訴訟代理人陳益軒律師撰發律師函，請上訴人應於95年8月10日前將系爭土地上之8間違章建築拆除，將系爭土地回復農業使用狀態，否則終止租約（見原審卷28頁）。詎上訴人於收受上開律師函後，委由陳慶祥律師撰發律師函表示無違約使用土地（見原審卷29頁）。惟查上訴人確實有違法使用系爭土地，經被上訴人阻止後，仍繼續違法使用，被上訴人遂依民法第438 條規定，於95年8月18日再度委請訴訟代理人陳益軒律師發函聲明自95年8月11日起，終止與上訴人之系爭租約（見原審卷30頁），被上訴人終止租約之意思表示於95年8 月21日已送達上訴人（見原審卷32頁郵件回執），系爭租約已生終止效力。被上訴人既已合法終止兩造間之租約，上訴人自95年8月11日起，即屬無權繼續占有使用系爭土地，為此，被上訴人自得依民法第767條之規定，請求上訴人將如附圖臺中縣大里地政事務所96年3月3日複丈成果圖所示編號Ａ至Ｉ部分之地上物全部拆除後，將占用之系爭土地交還被上訴人。又被上訴人自95年8月11日合法終止租賃契約後，上訴人即無占有使用系爭土地之合法權源。自得依民法第179條不當得利之規定請求上訴人按月返還相當於租金之不當得利83,333元（計算式：20,000,000元5％12＝83,333元）。爰依民法第438條、土地法第100條第4款、第103條第3款規定終止系爭租約，並依民法第767條、第179條之規定，聲明請求「⑴上訴人應將系爭土地上如附圖所示Ａ棟面積380.28平方公尺建物、Ｂ棟面積328.02平方公尺建物、Ｃ棟面積349.66平方公尺建物、Ｄ棟面積336.24平方公尺建物、Ｅ棟面積326.25平方公尺建物、Ｆ棟面積328.50平方公尺建物、Ｇ棟面積337.50平方公尺建物、Ｈ棟面積357.75平方公尺建物、Ｉ（雨遮）面積146.25平方公尺全部拆除，將土地返還被上訴人。⑵上訴人應自95年8月11日起至前項土地返還之日止，按月給付被上訴人83,333元。⑶第⑴項願供擔保，請准宣告假執行」。原審判決准許被上訴人⑴部分拆屋還地之請求，及其假執行之宣告，至於⑵項部分之請求，則判決上訴人應自95年8月22日起至前項土地返還之日止，按月給付被上訴人9,097元，而駁回被上訴人其餘不當得利之請求，並無不合（被上訴人敗訴部分未聲明不服，已告確定，此部分非本院審酌範圍）。上訴為無理由，而答辯聲明如上述。 ⒊於本院補稱： ⑴被上訴人等於95年5月29日經台灣台中地方法院民事執行處93年度執字第53691號強制執行拍賣程序取得系爭土地、建物所有權時，系爭租約即已消滅，理由如次：①按租賃之房屋，因天災或其他事變致全部滅失者，依民法第225條第1項及第266條第1項之規定，出租人免其以該房屋出租與承租人使用之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係當然從此消滅。至房屋承租人對於房屋之基地，雖得因使用房屋而使用之，若租賃關係已因房屋滅失而消滅，即無獨立使用之權。最高法院81年台上字第2925號判例要旨，足資參照。②系爭建物於81年間即遭上訴人拆除而全部滅失，此參被上訴人等於原審之所提之證物即原證三之台中地方法院民事執行處93年度執字第53691號查封筆錄記載（見原審卷18、19頁），及原證五台中縣大里地政事務所建物滅失登記公示資料可證（見原審卷24至27頁）外，另上訴人於台中縣大里地政事務所受理被上訴人等申請辦理系爭建物滅失登記時，曾向大里地政事務所提出異議，嗣經大里地政事務所以95年9月25日以里地測字第0950012743號函文通知兩造於95年9月 28日2時實地勘查（見原審卷167頁）後，復於95年10月13日以里地測字第0950013914號函覆上訴人：「台端（上訴人）及建物所有權人（被上訴人等）實地指界勘查結果，原保存四棟建物實際確有拆除滅失之情事，至現有八棟鋼架造建物之柱、屋頂高度、面積、位置亦與原保存登記之設計圖面積位置顯有不合，．．。爰依規定辦理上開建物滅失登記，依法並無不合。」（見原審卷168頁）等語，足證原建物於81年間即已遭上訴人拆除而全部滅失，洵屬明確，復經原審亦已就此詳細調查後確認無誤。從而，系爭租賃契約內容之必要之點，即農舍建物既已不存在，上訴人與原所有權人間之租賃關係當然從此消滅，上訴人於租賃關係消滅後，已喪失繼續使用系爭建物坐落基地即系爭土地之權利，被上訴人等既依法取得系爭土地，自得依民法第767條前、中段規定，請求上訴人拆除地上物將系爭土地返還被上訴人，殆無疑義。 ⑵土地法為民法之特別法，而區域計畫法又為土地法之特別法。非但民法之相關規定與之相違者，應優先適用特別法規，且土地法及區域計畫法皆具強制性、公益性，任何當事人間之契約約定，與其牴觸者亦無效，此即民法第71條「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」之立法意旨。而依區域計畫法第15條第1項前段規定：「區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。」、第21條第1項規定：「違反第15條第1項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣 (市)政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。」、第22條規定：「違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役。」。依上述都市計畫法之相關規定可知，依非都市土地使用管制規則之規定，特定目的事業用地應依該特定目的使用，農牧用地僅能作為農作、農舍、農業設施等與農業有關之使用。查：系爭土地經台中縣政府依區域計畫法第15條第1項管制規定，規劃其使用分區為「特定農業區」，使用地類別編定為「農牧用地」，而其上建物為「農舍」，此有被上訴人等於原審所提土地及建物謄本可憑（見原審卷35至40頁），是系爭土地依上開說明其性質自僅能作為農作、農舍、農業設施等與農業有關之使用，不得作為工廠使用。惟上訴人於系爭土地上違反區域計畫法搭蓋8棟鐵皮結構建物，已為雙方所不爭執，若系爭租約第10條如上訴人限縮解釋所言之【該違法使用僅限於『房地之用途本身是否具違法性而言』，亦即僅限於上訴人不得將房地本身之用途供作非法用。】，而不含「房地本身」是否違反國家強制法規（諸如：都市計畫法、區域計畫法、建築法規等），則其豈非可無視於土地法及區域計畫法之相關禁止或限制規定，而於國家基於公益所為管制之區域任意使用，於農牧用地作為非農作、農舍、農業設施等與農業有關之使用？如此，區域計畫法之立法目的「為促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利，特制定本法。」，將蕩然無存。故上訴人將系爭租約作如是限縮解釋，顯然有違土地法及區域計畫法之立法目的而有所偏頗。 ⑶被上訴人等確已合法終止系爭租約，理由詳述如下： ①按民法第438條規定：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」；又按土地法第100條第4款及第103條第2款規定：「承租人以房屋或以房屋之基地供違反法令之使用時，出租人得收回房屋或土地。」，查上訴人明知其承租之土地依區域計畫第15條第1項規定，係不得為農業用途以外之方法使用系爭土地，惟上訴人承租原建物及未建築之空地後，卻將原建物拆除一空，並於已滅失之原建物建築基地及未建築之空地上，重新搭建8棟廠房，出租予不特定對象作為工廠使用，足徵上訴人故意以違反法令之方法使用土地，臻為顯然。被上訴人等即得依法主張終止系爭租約，並請求上訴人拆除地上物將土地返還予被上訴人等。  ②又依系爭租約第7條、第10條、第12條約定「契約期間內除違反本契約規定，．．．，始得終止租約。」、「乙方（指上訴人）保證本約房（店）地不得供作非法使用」、「甲、乙方均應忠實遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，雙方均得隨時終止契約。」（見原審卷54頁）。查上訴人以承租之基地供違法之使用，已如上述，被上訴人等以上訴人有違反民法第438條及系爭租約之相關約定，先於95年7月26日委任訴訟代理人陳益軒律師撰發銘律字第095000703號函（見原審卷28頁之原證六），請上訴人應於95 年8月10日前將系爭土地上之8棟違章建築物拆除，並將系爭土地回復農業使用狀態，否則終止租約。惟上訴人於收受上開通知後，卻委任陳慶祥律師代其撰發（95）法祥字第950809號函拒絕回復農業使用。基此事由，被上訴人等於95年8月18日委任訴訟代理人陳益軒律師以銘律字第09500086號函，聲明與上訴人終止系爭租約，而該終止租約之意思表示已於95年8月21日送達上訴人，此亦有律師函之掛號回執可稽（見原審32頁），是系爭租約已生終止效力。從而，兩造間就系爭土地之租賃契約既經被上訴人合法終止，被上訴人等自得依民法第767條規定，請求上訴人拆除地上物將土地返還被上訴人等，灼然甚明。 ⑷上訴人將系爭土地用作搭建系爭8間廠房，出租他人供作經營工廠之用，已違反系爭租約第10條約定之不得非法使用規定，被上訴人終止租約於法有據，上訴人自應拆除地上物將系爭土地返還被上訴人等，經查： ①按系爭土地使用分區為特定農業區，而上訴人於系爭土地上搭建系爭8間廠房，出租他人供作經營工廠之用，而被上訴人曾於95年7月26日委請律師發函督促上訴人回復原狀為農業使用，因上訴人置之不理，被上訴人遂再於95年8月18日委請律師發函終止租賃契約，此為兩造不爭執之事實，合先敍明。 ②按系爭契約第10條約定「乙方 (指上訴人)保證本約房（店）地不得供作非法使用.... 」，今因上訴人將系爭土地用作搭建系爭系爭8間廠房，出租他人供作經營工廠之用，已屬上開租約第10條約定之非法使用，被上訴人經催告後終止租約於法有據。 ③上訴人雖辯稱其將所搭建之系爭8間廠房出租他人供作經營工廠之用，雖係違反區域計劃法之規定，然此應僅係行政機關得依相關行政法規加以處罰之問題而已，應與本件上訴人所為是否違反系爭租約第10條之約定無涉云云，惟查：按承租人應依約定方法，為租賃物之使用收益，無約定方法者，應依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。民法第438條定有明文。系爭租約，並無約定使用方法，有租賃契約可憑，復為上訴人所不爭執，是依上開法條之規定，應依租賃物之性質而定之方法為之。查系爭土地，地目田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，原有建物登記主要用途均為農舍，有土地及建物謄本附卷可憑，是系爭土地依上開說明其性質自僅能作為農作、農舍、農業設施等與農業有關之使用，不得作為工廠使用。再查系爭租約第10條約定：乙方（指上訴人）保證本約房（店）地不得供作非法使用。第12條約定：甲、乙方均應忠實遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，雙方均得隨時終止契約。被上訴人主張系爭系爭8間廠房出租他人作為廠房使用，為上訴人所不爭，上訴人並具狀陳報係爭系爭8間廠房使用現況為：門牌80號房屋囤放木器噴漆、烤漆等設備；門牌80-1號為房屋成品、半成品及原料倉庫；門牌82號房屋為木器加工製作及有10餘台機器設備；門牌82-1號為房屋人工石、大理石、加工製造業重機械大小十餘台設備；門牌84號房屋為大型機械底座加工重機器設備附天車；門牌84-1號房屋為原料庫存倉庫；門牌86號房屋為精密機械模組製造重機設備附天車；門牌86-1號房屋為工業用爐業製造及配件附40噸重型天車。足見系爭土地確供工廠使用，非供農用，違反區域計畫法之規定甚明。系爭租約第10條既約定房（店）地不得供非法使用，而上訴人將建物出租予他人時，即知悉該承租人以承租房屋經營工廠，上訴人將房屋出租予他人作違法之使用，自有違反系爭契約第10條約定之事實；至於主管機關臺中縣政府縱未依上開區域計畫法之規定，命令其停止使用或強制拆除，亦僅是行政公權力之行使問題，並不能改變上訴人違法使用係爭房地之事實，上訴人此部分所辯，要無可採，上訴人有將承租之基地供違反法令之使用，應堪認定。 ④綜上，上訴人以承租之基地供違法之使用，已如上述，被上訴人催告後終止租約於法有據。被上訴人既已合法終止兩造間之租約，上訴人自95年8月22日起，即屬無權繼續占有使用系爭土地，是被上訴人自得依民法第767條之規定，請求上訴人拆屋還地，上訴人所辯均無足採。 ⑤退萬步言，倘鈞院認上訴人將所搭建之系爭8間廠房出租他人供作經營工廠之用，僅係行政機關得依相關行政法規加以處罰之問題而已，並非違法使用，惟查： 按「民法第425條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言。若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金；或因擔保承租人之債務，而接受押租金，則均屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金。又受讓人未受押租金債權之移轉者，對承租人亦不負返還押租金之義務。」，此有最高法院77年台上字第1567號判決意旨參照。 查上訴人辯稱：系爭土地及其上同地段系爭建物原為訴外人黃唐月英所有，其於81年4月1日與黃唐月英簽定系爭租賃契約，約定以押租金二千萬元所生孳息抵充租金，固有上訴人於原審所提出之房地押租契約書為據。惟被上訴人係於95年5月29日自原審93年度執字第53691號強制執行拍賣程序取得系爭土地及建物所有權，惟當時被上訴人並未收受訴外人黃唐月英之20,000,000元押租金，此有原審93年度執字第53691號強制執行事件查封筆錄1份、拍賣公告1份等為證，及原審依職權調取本院93年度執字第53691號執行卷查核屬實，堪信為真實。 按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。最高法院65年台上字第156號判例意旨參照。是以，被上訴人既未收受黃唐月英押租金20,000,000元，此項押租金債權被上訴人自毋庸繼受！ 再者，被上訴人於95年5月29日自台中地院93年度執字第53691號強制執行拍賣程序取得系爭土地及建物所有權後，上訴人均未給付任何租金予被上訴人，此為兩造不爭執之事實。因被上訴人毋庸繼受該二千萬元押租金債務，已如上述，參照最高法院77年台上字第1567號判決意旨，雖上訴人對於黃唐月英有債權，而約定以押租金2,000,0000元所生孳息抵充租金，惟此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之被上訴人等，並非繼續有效，上訴人無從以其對於前出租人黃唐月英之債權，以其債權孳息抵付應支付於被上訴人之租金。則上訴人對被上訴人仍負有給付租金之義務，洵為真正。 按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租金於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。民法第440條第1項、第3項定有明文。緣上訴人遲付之租金已達二年租額以上（按自95年5月29日迄今均未給付），為此，被上訴人乃於98年2月12 日以台中法院郵局第396號存證信函催告上訴人給付租金（見本院卷138頁之被上證1），詎料，上訴人於98年2月13日收受上開存證信函（見本院卷141頁之郵政回執條）後竟置若罔聞，被上訴人爰於催告期滿後再次於98年2月24日以台中法院郵局第519號存證信函終止系爭租約（見本院卷139頁之被上證2），上訴人於98年2月25日收受該存證信函（見本院卷141頁之郵政回執條）。 綜上，被上訴人既已合法終止租賃契約，上訴人即屬無權繼續占有使用系爭土地，是被上訴人自得依民法第767條之規定，請求上訴人拆屋還地，應有理由。 ⑸按原審於審酌基地租金之數額時，除以基地申報地價為基礎外，另參基地位置，占用人利用基地之經濟價值及其所受利益。佐以系爭土地上之鐵皮建物有8間，上訴人以每間建物出租予他人之租金為28.000元，以土地申報地價8％計算，已屬適當。二、上訴人（即被告）方面：㈠、上訴聲明： ⒈原判決廢棄。 ⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 ⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈡、陳述： ⒈系爭房地係原所有權人黃唐月英於81年4月10日向上訴人借貸20,000,000元（見原審卷53頁之本票乙張），而以利息抵充租金，將系爭房地出租予上訴人，租賃期限自81年4月10日起至101年4月9日止，計20年。依上訴人與黃唐月英所簽訂之系爭租約（見原審卷53、54頁）第9條約定：「本約存續期間，房地有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築構造。前項設施，乙方於租約期滿後，予以取回，並應回復租賃物原狀，但於空地上增建，其增建物於限期屆滿時歸屬甲方所有，乙方不得主張任何權利。」，由上開約定可知，上訴人除承租系爭房地外，並得在系爭土地空地部分增建建物，雖系爭土地編定為特定農業區，上訴人在其上增建廠房並出租他人使用，係經原所有權人黃唐月英及其全體繼承人黃聖旻等7人同意（見原審卷53至56頁之 81年4月10日系爭租約、94年5月23日全體繼承人同意），且系爭房地契約並無就如何使用租賃物為特別約定，則上訴人縱有違反土地使用分區規定，惟此亦係應否受行政機關拆除之問題，本件增建房屋既經原所有權人黃唐月英同意而興建使用，上訴人即無違反民法第438條之規定。被上訴人係經由原審強制執行處拍賣取得系爭房地，經查該拍賣公告中已載明上訴人在該土地上有增建8棟建物（467至476號建物已包覆在其中，原有建物與增建物無法辨識），拍定後不點交。按法院之拍賣通說係屬買賣之一種，拍賣公告所載內容，即構成買賣之條件，從而，被上訴人於買受系爭房地時，已知系爭土地上上訴人有增建8棟建物供作工廠使用，自應受該買賣條件之拘束。至於土地法第100條第4款乃係規定承租人以房屋供違反法令之使用時，出租人得依法收回房屋，然上訴人將所搭建之系爭8間建物出租他人，此舉並非將房屋供違反法令之使用，故無該條項之適用。又土地法第103條第3款，其適用之前提乃係針對以建築房屋為目的而租賃他人之建築用地而言，本件係房地押租契約，亦不適用該條項之規定。綜上，本件上訴人無違反租賃契約之規定，是被上訴人不得終止系爭租約。系爭租約依然存在，被上訴人無權請求拆屋還地等語置辯。原審判決認事用法即有未洽，爰提起上訴，上訴聲明如上述。 ⒉於本院並補充辯稱： ①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。且「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意」。又「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」。然「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院18年上字第1727號、19年上字第453號、17年上字第1118號判例分別可資參照。又按「解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察（參照民法第98條及最高法院85年度台上字第517號裁判要旨）。準此，本件系爭租約第10條約定全文係：「乙方（指上訴人）保證本約房（店）地不得供作非法使用或存放危險物品影響公共安全，如因而發生損害，應由乙方（指上訴人）負一切責任，與甲方（即前所有權人黃唐月英）無涉。乙方（指上訴人）應以善良管理人之注意使用房（店）地，除因天災地變等不可拒之情形外，因乙方（指上訴人）之過失致房（店）屋毀損，應負損害賠償。房（店）屋因自然之損壞有修必要時，由甲方負責修理。」，縱觀上開條文內容，所謂「房（店）地不得供作非法使用」之解釋，應係就房地之用途本身是否具有違法性而言，亦即承租人不得將房地本身之用途供作非法使用，諸如提供場地聚眾賭博、經營色情行業或其他資為犯罪場所之用等等，如此，始合乎當事人立約時之真意並符契約之主要目的。此從本件原所有權人黃唐月英曾於82年7月28日簽立土地使用同意書（見原審卷224頁）予上訴人，觀其上內容謂：「立同意書人黃唐月英所有座落霧峰鄉○○段692號土地及地上建物：門牌編號霧峰鄉○○村○鄰○○○路80號、82號、84號、86號4棟鐵皮房屋全部出租予己○○使用。並同意承租人己○○於承租霧峰鄉○○段692地號土地一筆，面積34平方公尺範圍內，增建房屋，所有新增建物之建築費用，全部由己○○自行負擔，與出租人無關。其於（應係『餘』之誤）約定詳如雙方簽定之房地押租契約書條件履行。特立同意書一份，交己○○先生收執。」等語及黃唐月英之繼承人黃聖旻、黃文傑、黃文進、賴陳素蘭、黃秀琴、廖黃梅花、黃玉梅等人曾於94年5月23日簽立同意書內容，均可見上訴人所搭建之系爭8棟建物，係經原所有權人及其全體繼承人同意且雙方載明「其於（應係『餘』之誤）約定詳如雙方簽定之房地押租契約書條件履行」亦可得佐證，足見上訴人所搭建之系爭8棟建物出租他人供作經營工廠使用，並無違反系爭租約第10條之約定，否則原所有權人及其全體繼承人當可逕依系爭租約第12條之規定隨時終止契約，根本不可能有簽具上開同意書之情事存在。既然上訴人並無違反系爭租約第10條之約定，故被上訴人所為終止兩造間租約之意思表示應不合法，系爭租約自繼續有效存在，被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，依法無據。由此，益見原審判決其認事用法，難謂無誤。是縱原審認上訴人將所搭建之系爭8棟建物出租他人供作經營工廠使用，係違反區域計畫法之規定，然此應僅係行政機關得依相關行政法規加以處罰之問題而已，應與本件上開上訴人所為是否違反系爭租約第10條之約定無涉。 ②尤有甚者，本件被上訴人係經由原審民事執行處拍賣系爭房地而得標，惟該拍賣公告中已載明上訴人在該土地上有增建8棟建物，拍賣公告所載內容，即構成買賣之條件，從而原告於買受系爭房地時，已知系爭土地上上訴人有增建8棟建物並再轉租予第三人樺新企業社、偉敦有限公司、賓祥機械有限公司、尚厚實業股份有限公司、懿嶸企業有限公司、興榮爐業股份有限公司使用，故被上訴人自應受該買賣條件之拘束，不得依上開理由終止租約。 ③另姑且不論，系爭租約是否已合法終止，謹按「地租不得超過地價8％，約定地租或習慣地租超過地價8％者，應比照地價8％減定之，不及地價8％者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3年之平均地價，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。」，乃土地法第110條、第148條分別定有明文。本件原審判決認被上訴人所請求相當於租金之不當得利數額，以土地申報地價8％計算，上訴人認以土地申報地價之最高8%計算，顯然過高，經審酌利用基地之經濟價值及所受利益等一切情狀後，應以土地申報地價之5%計算，始為允洽，奈原審以土地申報地價之最高8%計算，其認事用法，難謂無誤。 ④查「甲方（即原出租人黃唐月英）願將坐落台中縣霧峰鄉○○段陸玖貳地號上建物即門牌霧峰鄉○○村○○○路捌拾、捌貳、捌陸號房屋全部及未建築之空地一併押租與乙方（即上訴人），而乙方（即上訴人）願意承押。」、「甲（即原出租人黃唐月英）乙（即上訴人）方雙方同意押租其限為貳拾年，即自民國捌拾壹年肆月拾日起至民國壹佰零壹年肆月玖日止。」、「甲（即原出租人黃唐月英）乙（即上訴人）方雙方同意以押租金所生孳息抵充租金。」、「甲（即原出租人黃唐月英）乙（即上訴人）方雙方同意本押租契約之押租金數額為新台幣20,000,000元正。前項押租金，乙方（即上訴人）應於本約簽訂日同時交付甲方（即原出租人黃唐月英）收訖無誤。」、「押租期屆滿，經乙方（即上訴人）依第六條約定返還房地，及抵付本約應由乙方（即上訴人）負擔之損害賠償後，甲方（即原出租人黃唐月英）應將押租金無條件免息返還乙方。」，乃系爭租約書第1 條至第5條分別定有明文，足見上訴人已將81年4月10日至101年4月9日止共20年之租金完全繳納，且從卷附原出租人黃唐月英及其繼承人於82年7月28日及94年5月23日分別簽立之同意書，可知原出租人黃唐月英及其繼承人既然同意上訴人搭建系爭8棟建物，足證上訴人並無違反系爭租約第10條之約定，被上訴人取得之系爭房屋乃係拍賣而取得所有權，依通說乃係繼受取得，自不得以上開理由對上訴人主張違反租約之情事，故上訴人自得以此對被上訴人為抗辯之事由。 ⑤另依卷拍賣公告，備註欄第4點：「拍賣土地、建物查封時出租予第三人己○○（即上訴人），租期自民國81年4月10日起至101年4月9日止，第三人己○○（即上訴人）又於其上搭建未辦登記建物八棟（467至476建號建物已包覆在其中，無法辨識），並再轉租予第三人樺新企業社、偉敦有限公司、賓祥機械有限公司、尚厚實業股份有限公司、懿嶸企業有限公司、興榮爐業股份有限公司使用，增建部分不在拍賣範圍內，拍定後不點交。」明確載明上訴人增建部分不在拍賣範圍內，且上訴人搭建系爭建物，亦經原出租人黃唐月英及其繼承人之同意，其占有土地自非無權占有，被上訴人請求相當於租金之不當得利云云，顯屬無據。三、兩造所不爭執之事項：㈠、被上訴人等所有系爭土地及其上同地段第467、468、469 、470建號建物之原建物，前所有權人黃唐月英（已歿）於81年4月10日起即出租與上訴人，租期至101年4月9日止（見原審卷53至55頁之上訴人於原審95年10月2日所提呈答辯狀之證物一系爭房地押租契約書）。㈡、系爭土地使用分區為特定農業區（見原審卷35、36頁之土地謄本）。㈢、經本院受命法官於97年10月2日現場履勘結果，上訴人在系爭土地上建有位置及面積均如附圖96年3月3日台中縣大里地政事務所土地複丈成果圖所示（見原審卷94、95頁），即編號Ａ至Ｈ共計8棟鐵皮結構建物（含Ｉ部分雨遮），除F棟建物【即門牌號碼台中縣霧峰鄉○○○路（下同）84之1號】上訴人自用外，A棟建物（即門牌號碼80號）、B棟建物（即門牌號碼80之1號）、C棟建物（即門牌號碼82號）三棟建物均係上訴人租給谷升公司供作木器加工用；D棟建物（門牌號碼8 2之1號）、E棟建物（門牌號碼84號）二棟建物上訴人均租予偉敦有限公司，供作產製人工石、流理台用；G棟建物（門牌號碼86號）上訴人租給懿嶸企業有限公司，供作精密模具加工用；H棟建物（門牌號碼86之1號）、I棟建物（無門牌號碼）二棟建物上訴人均租給昕榮工業股份有限公司，供作產製焚化爐用（見本院卷76頁之勘驗筆錄）。㈣、系爭土地及系爭8間廠房係於94年3月1日由台灣台中地方法院民事執行處委託台中縣大里地政事務所為查封登記（見原審卷7至14頁之土地及建物謄本）。㈤、被上訴人於94年12月25日自原審法院93年度執字第53691 號請求返還借款強制執行事件（執行債權人為訴外人中華成長四資產管理股份有限公司，原債權人為台中商業銀行股份有限公司，中華成長四資產管理股份有限公司依金融機構合併法之規定，而受讓該債權，債務人為黃唐月英，惟黃唐月英於94年5月7日死亡，由繼承人黃聖旻、黃文傑、黃文進、賴陳素蘭、黃秀琴、廖黃梅花、黃玉梅七人繼承）第二次拍賣程序時以總價24,000,000元得標（系爭土地價款為22,920,000元，原建物合計價款為1,080,000元），應有部分各4分之1，惟因上訴人主張對系爭土地有優先承買權，經原審、本院95年度抗字第43號、最高法院95年4月13日以95年度台抗字第217號裁定駁回上訴人之抗告，認上訴人對系爭土地並無優先承買權，故被上訴人於95年5月29日始經原審准予買受而取得系爭土地及原建物所有權各4分之1，被上訴人並於95年6月29日辦畢所有權移轉登記在案（見原審卷35至40頁土地及建物登記謄本）。復經本院依職權調取上開執行卷核閱無訛。㈥、被上訴人等於95年7月1日向台中縣大里地政事務所申請辦理系爭建物滅失登記，於95年7月21日准為滅失登記在案（見原審卷24至27頁之原建物異動索引）。㈦、被上訴人等於95年7月26日委任訴訟代理人陳益軒律師撰發銘律字第095000703號函（見原審卷28頁原證六），請上訴人應於95年8月10日前將系爭土地上之8棟違章建築物拆除，並將系爭土地回復農業使用狀態，否則終止租約。㈧、被上訴人等於95年8月18日委任訴訟代理人陳益軒律師以銘律字第09500086號函（見原審卷30頁原證八），聲明與上訴人終止系爭租約，而該終止租約之意思表示已於95年8月21日送達上訴人（見原審卷32頁郵件回執原證九）。四、兩造所爭執之事實：㈠、前所有權人黃唐月英與上訴人間就系爭土地、建物訂立之系爭租約是否已消滅？㈡、系爭租約第10條「乙方（指上訴人）保證本約房（店）地不得供作非法使用.... 」，該違法使用是否僅限於「房地之用途本身使否具違法性而言」？亦即是否僅限於上訴人不得將房地本身之用途供作非法使用？㈢、若本件上訴人將所搭建之系爭8棟建物以違反區域計畫法之規定出租予他人供作經營工廠使用，是否僅係行政機關得依相關行政法規加以處罰，而與違反系爭租約第10條之約定無涉？㈣、系爭租約是否已合法終止？㈤、被上訴人等是否有權主張自95年8月22日起，就上訴人無權占有系爭土地所得利益，以土地申報地價8％計算之相當租金之不當得利？五、本院判斷：㈠、前所有權人黃唐月英與上訴人間就系爭土地、建物訂立之系爭租約是否已消滅？被上訴人等主張：「被上訴人等於95年5月29日經台灣台中地方法院民事執行處93年度執字第53691號強制執行拍賣程序取得系爭土地、建物所有權時，系爭租約即已消滅」；惟上訴人辯稱：「系爭租約並未消滅，被上訴人等仍應受民法第425條第1項規定，所有權讓與不破租賃原則之拘束」。經查： ⒈查系爭建物於81年間即遭上訴人拆除而全部滅失，此參被上訴人等於原審之所提之證物即原證三之台中地方法院民事執行處93年度執字第53691號原所有權人黃聖旻於93年 12月1日查封筆錄記載稱：「土地上所有之鐵皮建物為己 ○○所建」（見原審卷18、19頁），及原證五台中縣大里地政事務所建物滅失登記公示資料可證（見原審卷24至27頁）外，另上訴人於台中縣大里地政事務所受理被上訴人等申請辦理系爭建物滅失登記時，曾向大里地政事務所提出異議，嗣經大里地政事務所以95年9月25日以里地測字第0950012743號函文通知兩造於95年9月28日2時實地勘查（見原審卷167頁）後，復於95年10月13日以里地測字第 0950013914號函覆上訴人：「台端（上訴人）及建物所有權人（被上訴人等）實地指界勘查結果，原保存四棟建物實際確有拆除滅失之情事，至現有八棟鋼架造建物之柱、屋頂高度、面積、位置亦與原保存登記之設計圖面積位置顯有不合，．．。爰依規定辦理上開建物滅失登記，依法並無不合。」（見原審卷168頁）等語。參以證人即臺中縣大里地政事務所庚○○於原審到庭證稱：「本件是依據土地所有權人即被上訴人之申請作滅失登記，因上訴人對滅失登記有異議，所以在95年9月28日下午2時許，我們會同兩造實地勘查，發現原保存4棟建物確有拆除滅失之情形，至於現有8棟鋼架造建物支柱、屋頂高度、面積、位置與原保存登記之設計圖面積位置顯有不合，基於以上之條件，我們認定原有建物滅失，並在95年10月13日以里地測字第0950013914號函給上訴人」等語（見原審卷217、218頁之96年12月25日言詞辯論筆錄）。又原審向臺中縣大里地政事務所函查上開建物辦理滅失登記之相關資料，臺中縣大里地政事務所於96年5月23日以里地測字第0960006439函所函覆之資料與上開證人庚○○所證述之情形相符，亦有上開函及所附之資料在卷可憑（見原審卷126至136頁）足證原建物於81年間即已遭上訴人拆除而全部滅失，洵屬明確。 ⒉惟查嗣上訴人在其上增建系爭8棟廠房，係經原所有權人黃唐月英及其全體繼承人黃聖旻等7人同意（見原審卷224頁及56、57頁），此觀本件原所有權人黃唐月英曾於82年7月28日簽立土地使用同意書（見原審卷224頁）予上訴人，其上內容謂：「立同意書人黃唐月英所有座落霧峰鄉○○段692號土地及地上建物：門牌編號霧峰鄉○○村○鄰○ ○○路80號、82號、84號、86號4棟鐵皮房屋全部出租予己○○使用。並同意承租人己○○於承租霧峰鄉○○段692地號土地一筆，面積34平方公尺範圍內，增建房屋，所有新增建物之建築費用，全部由己○○自行負擔，與出租人無關。其於（應係『餘』之誤）約定詳如雙方簽定之房地押租契約書條件履行。特立同意書一份，交己○○先生收執。」等語，及黃唐月英之繼承人黃聖旻、黃文傑、黃文進、賴陳素蘭、黃秀琴、廖黃梅花、黃玉梅等人曾於94年5月23日簽立同意書內容（見原審卷56、57頁），均可見上訴人所搭建之系爭8棟廠房，係經原所有權人及其全體繼承人同意且雙方載明「其於（應係『餘』之誤）約定詳如雙方簽定之房地押租契約書條件履行」亦可得佐證。質言之，81年4月10日之系爭租約，原4棟建物雖已滅失，惟嗣原所有權人黃唐月英曾於82年7月28日簽立土地使用同意書，延續原81年4月10日之系爭租約，並同意上訴人增建房屋，而黃唐月英於94年5月7日死亡，由繼承人黃聖旻、黃文傑、黃文進、賴陳素蘭、黃秀琴、廖黃梅花、黃玉梅7人繼承，並94年5月23日簽立同意書繼續出租與上訴人，系爭租約並不因原建物已滅失，而失其效力。另查系爭土地及系爭8間廠房係於94年3月1日由台灣台中地方法院民事執行處委託台中縣大里地政事務所為查封登記（見原審卷7至14頁之土地及建物謄本），而被上訴人等係於 95年5月29日經台灣台中地方法院民事執行處93年度執字第53691號強制執行拍賣程序取得系爭土地、建物所有權，均為兩造所不爭，故被上訴人等取得系爭房地時，系爭租約並未消滅。從而，上訴人辯稱：系爭租約並未消滅，被上訴人等仍應受民法第425條第1項規定，所有權讓與不破租賃原則之拘束等語，自屬有據。被上訴人主張系爭租約因原建物已滅失，而失其效力云云，委無可採。㈡、系爭租約第10條「乙方（指上訴人）保證本約房（店）地不得供作非法使用.... 」，該違法使用是否僅限於「房地之用途本身使否具違法性而言」？亦即是否僅限於上訴人不得將房地本身之用途供作非法使用？若本件上訴人將所搭建之系爭8棟建物以違反區域計畫法之規定出租予他人供作經營工廠使用，是否僅係行政機關得依相關行政法規加以處罰，而與違反系爭租約第10條之約定無涉？ ⒈按土地法為民法之特別法，而區域計畫法又為土地法之特別法。非但民法之相關規定與之相違者，應優先適用特別法規，且土地法及區域計畫法皆具強制性、公益性，任何當事人間之契約約定，與其牴觸者亦無效，此即民法第71條「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」之立法意旨。而依區域計畫法第15條第1項前段規定：「區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。」、第21條第1項規定：「違反第15條第1項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣（市）政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。」、第22條規定：「違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役。」。依上述都市計畫法之相關規定可知，依非都市土地使用管制規則之規定，特定目的事業用地應依該特定目的使用，農牧用地僅能作為農作、農舍、農業設施等與農業有關之使用。經查：系爭土地經台中縣政府依區域計畫法第15條第1項管制規定，規劃其使用分區為「特定農業區」，使用地類別編定為「農牧用地」，而其上建物為「農舍」，此有被上訴人等於原審所提土地及建物謄本可憑（見原審卷35至40頁），是系爭土地依上開說明其性質自僅能作為農作、農舍、農業設施等與農業有關之使用，不得作為工廠使用。惟上訴人於系爭土地上違反區域計畫法搭蓋8棟鐵皮結構建物（廠房），已為雙方所不爭執，若系爭租約第10條如上訴人所辯：「該違法使用僅限於『房地之用途本身是否具違法性而言』」云云，亦即僅限於上訴人不得將房地本身之用途供作非法用，而不含系爭房地本身是否違反國家強制法規（諸如：都市計畫法、區域計畫法、建築法規等）云云。惟查上訴人此項限縮解釋，顯然無視於土地法及區域計畫法之相關禁止或限制規定，而於國家基於公益所為管制之區域任意使用，於農牧用地作為非農作、農舍、農業設施等與農業有關之使用，核與區域計畫法之立法目的「為促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利，特制定本法。」有違，要無可取。從而，上訴人辯稱：「系爭租約第10條『乙方（指上訴人）保證本約房（店）地不得供作非法使用... 』，該違法使用僅限於『房地之用途本身使否具違法性而言』」云云，核無可採。 ⒉上訴人辯稱：其將所搭建之系爭8棟廠房出租他人供作經營工廠之用，雖係違反區域計劃法之規定，然此應僅係行政機關得依相關行政法規加以處罰之問題而已，應與本件上訴人所為是否違反系爭租約第10條之約定無涉云云。惟查： ⑴按承租人應依約定方法，為租賃物之使用收益，無約定方法者，應依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。民法第438條定有明文。本件系爭租約，並無約定使用方法，有租賃契約可憑，復為上訴人所不爭執，是依上開法條之規定，應依租賃物之性質而定之方法為之。 ⑵查系爭土地，地目田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，原有建物登記主要用途均為農舍，是系爭土地依上開說明其性質自僅能作為農作、農舍、農業設施等與農業有關之使用，不得作為工廠使用。再查系爭租約第10條約定：乙方（指上訴人）保證本約房（店）地不得供作非法使用。第12條約定：甲、乙方均應忠實遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，雙方均得隨時終止契約。被上訴人主張系爭8棟廠房出租他人作為廠房使用，為上訴人所不爭（見本件不爭執事項之㈢），上訴人並具狀陳報係爭8棟廠房使用現況為：門牌80號房屋囤放木器噴漆、烤漆等設備；門牌80-1號為房屋成品、半成品及原料倉庫；門牌82號房屋為木器加工製作及有10餘台機器設備；門牌82-1號為房屋人工石、大理石、加工製造業重機械大小十餘台設備；門牌84號房屋為大型機械底座加工重機器設備附天車；門牌84-1號房屋為原料庫存倉庫；門牌86號房屋為精密機械模組製造重機設備附天車；門牌86-1號房屋為工業用爐業製造及配件附40噸重型天車。足見系爭土地確供工廠使用，非供農用，違反上述區域計畫法第15條第1 項前段、21條第1項、22條之規定甚明。系爭租約第10 條既約定房（店）地不得供非法使用，而上訴人將建物出租予他人時，即知悉該承租人以承租房屋經營工廠，上訴人將房屋出租予他人作違法之使用，自有違反系爭契約第10條約定之事實；至於主管機關臺中縣政府縱未依上開區域計畫法之規定，命令其停止使用或強制拆除，亦僅是行政公權力之行使問題，並不能改變上訴人違法使用係爭房地之事實，上訴人此部分所辯，要無可採，上訴人有將承租之基地供違反法令之使用，應堪認定。㈢、系爭租約是否已合法終止？ ⒈按民法第438條規定：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」；又按土地法第100條第4款及第103條第2款規定：「承租人以房屋或以房屋之基地供違反法令之使用時，出租人得收回房屋或土地。」，查上訴人明知其承租之土地依區域計畫第15條第1項規定，係不得為農業用途以外之方法使用系爭土地，惟上訴人承租原建物及未建築之空地後，卻將原建物拆除一空，並於已滅失之原建物建築基地及未建築之空地上，重新搭建8棟廠房，出租予不特定對象作為工廠使用，足徵上訴人故意以違反法令之方法使用土地，至為顯然。被上訴人等即得依法主張終止系爭租約，並請求上訴人拆除地上物將土地返還予被上訴人等。 ⒉又依系爭租約第7條、第10條、第12條約定「契約期間內除違反本契約規定，．．．，始得終止租約。」、「乙方（指上訴人）保證本約房（店）地不得供作非法使用」、「甲、乙方均應忠實遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，雙方均得隨時終止契約。」（見原審卷54頁）。查系爭租約並未消滅，被上訴人等仍應受民法第425 條第1項規定之拘束，已如上述，惟上訴人仍不得違反上述民法第71條、區域計畫法第15條第1項前段、21條第1項、22條，及系爭租約第7條、第10條、第12條約定之相關法令規定暨系爭租約之約定，而使用系爭土地。查上訴人以承租之基地供違法之使用，已如上述，被上訴人等以上訴人有違反民法第438條及系爭租約之相關約定，先於95 年7月26日委任訴訟代理人陳益軒律師撰發銘律字第095000703號函（見原審卷28頁之原證六），請上訴人應於95年8月10日前將系爭土地上之8棟違章建築物拆除，並將系爭土地回復農業使用狀態，否則終止租約。惟上訴人於收受上開通知後，卻委任陳慶祥律師代其撰發（95）法祥字第950809號函拒絕回復農業使用。基此事由，被上訴人等於95年8月18日委任訴訟代理人陳益軒律師以銘律字第09500086號函，聲明與上訴人終止系爭租約，而該終止租約之意思表示已於95年8月21日送達上訴人，此亦有律師函之掛號回執可稽（見原審32頁），是系爭租約已生終止效力。從而，兩造間就系爭土地之租賃契約既經被上訴人合法終止，被上訴人等自得依民法第767條規定，請求上訴人拆除地上物將土地返還被上訴人等。 ⒊至於上訴人辯稱：【依系爭租約書第1條至第5條規定『甲方（即原出租人黃唐月英）願將坐落台中縣霧峰鄉○○段陸玖貳地號上建物即門牌霧峰鄉○○村○○○路捌拾、捌貳、捌陸號房屋全部及未建築之空地一併押租與乙方（即上訴人），而乙方（即上訴人）願意承押。』、『甲（即原出租人黃唐月英）乙（即上訴人）方雙方同意押租其限為貳拾年，即自民國捌拾壹年肆月拾日起至民國壹佰零壹年肆月玖日止。』、『甲（即原出租人黃唐月英）乙（即上訴人）方雙方同意以押租金所生孳息抵充租金。』、『甲（即原出租人黃唐月英）乙（即上訴人）方雙方同意本押租契約之押租金數額為新台幣20,000,000元正。前項押租金，乙方（即上訴人）應於本約簽訂日同時交付甲方（即原出租人黃唐月英）收訖無誤。』、『押租期屆滿，經乙方（即上訴人）依第六條約定返還房地，及抵付本約應由乙方（即上訴人）負擔之損害賠償後，甲方（即原出租人黃唐月英）應將押租金無條件免息返還乙方。』，足見上訴人已將81年4月10日至101年4月9日止共20年之租金完全繳納，被上訴人取得之系爭房屋乃係拍賣而取得所有權，依通說乃係繼受取得，自不得以上開理由對上訴人主張違反租約之情事，請求終止系爭租約】云云。惟查： ⑴按「民法第425條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言。若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金；或因擔保承租人之債務，而接受押租金，則均屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金。又受讓人未受押租金債權之移轉者，對承租人亦不負返還押租金之義務。」，此有最高法院77年台上字第1567號判決意旨可資參照。 ⑵查上訴人辯稱：系爭土地及其上同地段系爭建物原為訴外人黃唐月英所有，其於81年4月1日與黃唐月英簽定系爭租賃契約，約定以押租金20,000,000元所生孳息抵充租金，固有上訴人於原審所提出之房地押租契約書為據。惟查被上訴人係於95年5月29日自原審93年度執字第 53691號強制執行拍賣程序取得系爭土地及建物所有權，惟當時被上訴人並未收受黃唐月英之20,000,000元押租金，此有原審93年度執字第53691號強制執行事件查封筆錄1份、拍賣公告1份等為證，及原審、本院依職權調取本院93年度執字第53691號執行卷查核屬實，堪信為真實。 ⑶按「民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務」。此有最高法院65年台上字第156號判例意旨可資參照。從而，被上訴人既未收受黃唐月英押租金20,000,000元，此項押租金債權被上訴人自毋庸繼受。 ⑷再者，被上訴人於95年5月29日自原審93年度執字第53691號強制執行拍賣程序取得系爭土地及建物所有權後，上訴人均未給付任何租金予被上訴人，此為兩造不爭執。因被上訴人毋庸繼受該20,000,000元元押租金債務，已如上述，參照最高法院77年台上字第1567號判決意旨，雖上訴人對於黃唐月英有債權，而約定以押租金20,000,000元所生孳息抵充租金，惟此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之被上訴人等，並非繼續有效，上訴人無從以其對於前出租人黃唐月英之債權，以其債權孳息抵付應支付於被上訴人之租金。則上訴人對被上訴人仍負有給付租金之義務。從而，上訴人此部分辯解，亦無可取。 ⒋綜上所述，被上訴人既已依上述說明合法終止系爭租約，上訴人即屬無權繼續占有使用系爭土地，是被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人拆屋還地，為有理由。 ⒌至於被上訴人另主張：「上訴人遲付之租金已達二年租額以上（按自95年5月29日迄今均未給付），為此，被上訴人乃於98年2月12日以台中法院郵局第396號存證信函催告上訴人應於98年2月20日前給付自95年6月起至98年1月31 日止之租金共2,580,000元予被上訴人（見本院卷138頁之被上證1），惟上訴人於98年2月13日收受上開存證信函（見本院卷141頁之郵政回執條）迄未給付，被上訴人乃於催告期滿後再次於98年2月24日以台中法院郵局第519號存證信函終止系爭租約（見本院卷139頁之被上證2），上訴人於98年2月25日收受該存證信函（見本院卷141頁之郵政回執條）。上訴人依民法第440條第1項、第3項規定終止系爭租約」云云，惟查被上訴人依前開理由已合法終止系爭租約，自無再予以此理由終止系爭租約之必要，被上訴人此部分主張，本院毋庸審酌之，併予敍明。㈣、被上訴人等是否有權主張自95年8月22日起，就上訴人無權占有系爭土地所得利益，以土地申報地價8％計算之相當租金之不當得利？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。地租不得超過地價8%，約定地租或習慣地租超過地價8%者，應比照地價8%減定之，不及地價8%者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3年之平均地價，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。民法第179條及土地法第110條、第148條分別定有明文。又按「無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益，被占用人則受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念」（參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨）。 ⒉查被上訴人等於95年8月18日委任訴訟代理人陳益軒律師以銘律字第09500086號函，聲明與上訴人終止系爭租約，而該終止租約之意思表示已於95年8月21日送達上訴人，已如上述，系爭租約既已合法終止，上訴人自95年8月22 日起無權占有系爭土地，其有侵害被上訴人對於系爭土地所有權之使用及收益，因而受有相當於租金之利益，並致被上訴人等受有相當於租金之損害，被上訴人自得依據民法第179條之規定請求上訴人返還因無權占有系爭土地所受之利益。再查系爭土地於96年1月申報地價為每平方公尺400元，有系爭土地登記公務用謄本在卷可稽（見原審卷124、125頁）。是系爭土地計算不當得利之地價基準，應以每平方公尺400元為據。又參酌最高法院68年台上字第3071號判例意旨，可知基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。經查，上訴人將系爭土地上每間建物出租予他人之租金約28,000元，有被上訴人所提出之租賃契約可按（見原審卷75至83頁），在斟酌上訴人利用基地之經濟價值及所受利益等一切情狀後，本院認被上訴人所請求相當於租金之不當得利數額，以土地申報地價8%計算，尚屬適當。被上訴人於原審主張依兩造就系爭土地租金約定，以20,000,000元之5%法定利息計算，則為本院所不採。上訴人辯稱以系爭土地申報地價5 ％計算，亦無可採。是被上訴人請求上訴人給付自95年8 月22日起至上訴人返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之損害9,097元（計算式：400元3,404（平方公尺）8％12（月）＝9,097元，元以下四捨五入），為有理由（按被上訴人於本院亦主張同意原判決所採之不當得利計算方法）。逾此部分之請求無理由，應予駁回。㈤、綜上所述，被上訴人依民法第767條所規定之物上請求權，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示Ａ棟面積380.28平方公尺建物、Ｂ棟面積328.02平方公尺建物、Ｃ棟面積349.66平方公尺建物、Ｄ棟面積336.24平方公尺建物、Ｅ棟面積326.25平方公尺建物、Ｆ棟面積328.50平方公尺建物、Ｇ棟面積337.50平方公尺建物、Ｈ棟面積357.75平方公尺建物、Ｉ（雨遮）面積146.2 5平方公尺建物全部拆除，將土地返還被上訴人，為有理由，兩造分別陳明願供擔保准為或免為假執行之宣告，亦屬有理，爰分別酌定擔保金額准許之；另依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人應自95年8月22日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人9,097元，為有理由，應予准許。至於超過部分則為無理由，應予駁回。原審判決就被上訴人請求拆屋還地及不當得利部分准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並就拆屋還地部分分別依兩造之陳明願供擔保，而准為或免為假執行之宣告，均核無不合；另就請求不當得利不應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，亦無不合（此部分被上訴人未聲明不服，已告確定）。上訴人就其敗訴部分上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，聲明求為廢棄，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張或攻擊防禦方法並其他證據資料，對本件判決結果並無影響，毋庸審酌之，併予敍明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　3 　　月　　25　　日民事第一庭　審判長法　官吳火川法　官饒鴻鵬法　官胡景彬以上正本係照原本作成。上訴人得上訴。如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。書記官劉建智中　　華　　民　　國　　98　　年　　3 　　月　　25　　日Ｖ

臺灣高等法院臺中分院97年度重上字第28號

關鍵資訊

臺灣高等法院 臺中分院97年度重上字第28號

關鍵資訊

臺灣高等法院臺中分院97年度重上字第28號