臺灣高等法院 臺中分院98年度上易字第457號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　98年度上易字第457號

上訴人

即被上訴人

木川企業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

黃錦郎律師

訴訟代理人

被上訴人即

上訴人

乙○○○

訴訟代理人

林世祿律師

上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國98年11月2日臺灣彰化地方法院97年度訴字第902號第一審判決提起上訴，本院於99年3月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人即被上訴人木川企業有限公司（下稱木川公司）起訴主張：⑴伊於民國八十七年六月八日與對造乙○○○（下稱乙○○○）就其所有坐落彰化縣員林鎮○○街九十七號房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租期自八十七年六月十六日起至九十七年六月十五日止，押租金新台幣（下同）一百零八萬元於簽約時支付，於租期屆滿交還系爭房屋時無息返還。詎租期屆滿後，經伊先以九十七年六月二十六日以臺中法院郵局第二０六三號存證信函通知乙○○○於同年七月一日在承租地點辦理系爭房屋返還事宜，並於該日下午二時投遞與乙○○○，惟乙○○○未依約前往，此經證人孫興啟於原審證述屬實，則乙○○○自有受領遲延。伊再於同年月四日以存證信函通知乙○○○於同年月十一日在承租地點辦理系爭房屋返還事宜，惟乙○○○竟拒不受領伊點交系爭房屋及鑰匙。伊乃於同年八月八日另以存證信函通知乙○○○於文到五日內交還系爭押租金，迄今乙○○○仍未返還。⑵伊已先後二次通知乙○○○在承租地點辦理系爭房屋返還事宜，乙○○○拒不受領，自屬受領遲延，依民法第一百零一條條第一項之規定，係乙○○○故意使系爭房屋之返還條件不成就，應視為已成就，伊依約自得請求乙○○○返還押租金一百零八萬元。⑶至伊遲延返還系爭房屋之期間，僅能從九十七年六月十五日起算至同年月三十日，共十五日，而依系爭租賃契約之約定，只要有遲延返還，即應支付懲罰性違約金一百零八萬元，顯然過高，應予酌減。且系爭租賃契約第七條第五項之約定，伊只須於租期屆滿時將系爭房屋之現況交還乙○○○，即得請求返還押租金，故乙○○○主張交還系爭房屋仍須將系爭房屋恢復為地區醫院之狀態，自無理由等語。起訴聲明求為判決：㈠被上訴人乙○○○應給付上訴人木川公司一百零八萬元，及自九十七年八月二十二日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由被上訴人乙○○○負擔。㈢請依職權宣告假執行；於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人木川公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人乙○○○應再給付上訴人木川公司五十二萬二千一百二十九元，及自九十七年八月二十二日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人乙○○○負擔；答辯聲明求為判決：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人乙○○○負擔（原審判准被上訴人乙○○○應給付上訴人木川公司五十五萬七千七百七十一元本息，其餘請求駁回，兩造分別對其敗訴部分上訴）。

二、被上訴人即上訴人乙○○○則以：⑴伊分別於九十七年六月九日及同年月十三日即依系爭租賃契約上對造木川公司住址告知不續約及催告交還，但木川公司卻未於同年月十五日交還，遲至同年月二十六日才以臺中法院郵局第二０六三號存證信函通知將於同年七月一日下午二時交屋，惟該信函遲至函知當日十四時才到達員林郵局，伊係於該日十四時以後才收受該存證信函，此有回執郵戳可憑，因此依系爭租賃契約第七條第五項即應給付伊懲罰性違約金一百零八萬元，即可抵扣。⑵木川公司再以臺中法院郵局第二一六七號存證信函指定九十七年七月十一日下午二時，伊準時到場，木川公司無人到場，亦無合法委任之人到場，雖有位孫先生前來但未帶任何證明委任文件，亦不表明身份，且稱主要來了解，並非要交屋，且約一個禮拜再談，其後即無訊息，直至同年八月八日木川公司寄出臺中郵局第二五七七號存證信函，稱房屋鑰匙放在律師處，卻不前來租賃地當場點交系爭房屋，伊再於同年月十五日寄發員林西門郵局第二０二號存證信函回應，催告木川公司交屋，木川公司迄今仍拒絕交還系爭房屋，故不符系爭租賃契約第三條第三項之交還系爭房屋要件，自不得返還保證金。據上，木川公司第一次通知到現場交還系爭房屋之時間乃九十七年七月一日，並非證人孫興啟所稱之七月七日或八日，可見證人孫興啟所述不實，況證人孫興啟為木川公司之受託人，其證詞即會偏袒。⑶依系爭租賃契約第七條第七項約定由木川公司辦理醫院恢復為地區專科醫院，但木川公司悔約而於八十九年八月二十四日自行辦理歇業，故木川公司未恢復原來醫院狀態，亦無理由要求返還押租金，木川公司應恢復醫院返還，故若未恢復亦不能請求，因為押租金乃擔保租約之履行，當然包括回復租賃物原狀返還之行為。依彰化縣衛生局九十八年四月二十四日之函中說明二即明載出租時租賃標的物乃屬醫院，且為醫院及醫護人員均是開業狀態中，今木川公司在八十九年八月二十四日時醫院及人員均辦理歇業，並廢除全部證照，故已無生產狀態，致出租之醫院難以回復原狀，即不合民法第四百五十五條規定之應保持其生產狀態返還出租人之規定，故伊無從接受。⑷木川公司所積欠租金部份另由強制執行程序取償之，故今不再主張以租金抵銷，然迄今未返還系爭房屋，使伊受相當租金之遲延損害，木川公司亦有不當得利之請求權，亦可抵銷。而系爭房屋於九十七年六月十五日租期期滿前，每月租金為五十萬六千五百五十五元。縱懲罰性違約金可依法酌減，但因木川公司遲未返還系爭房屋，使伊受有相當租金損害之不當得利仍可併為主張抵銷等語，資為抗辯。於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人乙○○○部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人木川公司在原審之訴駁回。

㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人木川公司負擔；答辯聲明求為判決：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人木川公司負擔。

三、本件不爭執事項：

㈠、兩造於八十七年六月八日就乙○○○所有之系爭房屋簽訂系爭租賃契約，約定租期自八十七年六月十六日起至九十七年六月十五日止，押租金一百零八萬元於簽約時支付，於租期屆滿交還系爭房屋時，無息返還。

㈡、乙○○○所寄發之員林西門郵局第一三五號、第一七一號、第二０二號存證信函，並經木川公司收受；而木川公司所寄發之臺中法院郵局第二０六三號、第二一六七號、第二五七七號存證信函，並經乙○○○收受在案。

㈢、以上事實，為兩造所不爭執，並有木川公司所提出之房屋租賃契約書、存證信函三份，乙○○○所提出之存證信函三份等資料為證，此部分自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。

四、本件爭執事項：

㈠、依系爭租賃契約第七條第七項之約定，是否由木川公司辦理醫院恢復為地區專科醫院？又木川公司得否以現狀點交無需回復原狀，即視為已交還租賃物？

㈡、乙○○○是否已受領遲延？又乙○○○行使抵銷有無理由？

五、得心證之理由：

㈠、依系爭租賃契約第七條第七項之約定，是否由木川公司辦理醫院恢復為地區專科醫院？又木川公司得否以現狀點交無需回復原狀，即視為已交還租賃物？木川公司主張：依系爭租賃契約第五條第五款之約定，伊於交還系爭房屋時，對造同意得以現狀點交而無須復回復原狀之責，是伊自得以現狀交還系爭房屋，自無須辦理恢復為地區專科醫院之必要等語；乙○○○則辯稱：依系爭租賃契約第七條第七款之約定，自簽訂契約時起，對造自辦理醫院，並恢復為地區專科醫院，是對造交還系爭房屋仍須以地區專科醫院之情狀交還等語。經查：

⑴、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十條第一項、第四百五十五條前段分別定有明文。是承租人於承租房屋之租賃期限既已屆滿，且未依法變更為不定期限租賃，則該租賃關係當然消滅，應將房屋返還出租人，從而出租人自得請求承租人遷讓交還承租房屋（最高法院七十七年度台上字第二三三號判決意旨參照）。

⑵、兩造於八十七年六月八日就乙○○○所有之系爭房屋簽訂系爭租賃契約，並於系爭租賃契約第二條、第三條第三款分別約定：「租賃期限拾年，自民國八十七年六月十六日起算至九十七年六月十五日止。並自起租日點交租賃物。」、「押租金新台幣壹佰零捌萬元，於簽約時一次付清，並於租賃期滿交還房屋時無息返還。」（見原審卷第六頁），而兩造之系爭租賃契約，已於九十七年六月十五日屆滿，此為兩造所不爭執，是兩造之租賃契約，則依上開說明，應於九十七年六月十五日屆滿而歸於消滅。

⑶、又乙○○○辯稱：伊出租予對造木川公司時係醫院狀態，依系爭租賃契約第七條第七款之約定，於交還系爭房屋時，自應由木川公司辦理醫院恢復為地區專科醫院始得交還等語。查，依木川公司所提出之系爭租賃契約第七條第七款、第八款分別約定：「甲（即乙○○○，下同）乙（即木川公司，下同）雙方同意自本租賃契約簽訂時起，由乙方辦理醫院恢復為地區專科醫院。」、「前款所示由乙方負責辦理醫院恢復為地區專科醫院，如一年內無法獲得彰化縣衛生局核准時，雙方同意本租賃契約一年期滿終止，押租金無息返還。」（見原審卷第七頁），而原審法院於九十八年四月二十日以彰院賢民信年度訴字第９０２號函請彰化縣衛生局說明佑仁醫院（即系爭房屋）於八十七年六月八日是否為地區專科醫院，經該局於九十八年四月二十四日以彰衛醫字第０９８００１４８９４號函覆稱：「查佑仁醫院於八十七年六月八日時為地區醫院，非專科醫院，當時並未歇業異動之情事。」，復於九十九年一月十五日以彰衛醫字第０９９００００８９０號函覆本院稱：「‧‧‧經查佑仁醫院八十三年四月二十八日登記開業，登錄一般病床數二十床、手術恢復床一床，至八十七年十一月二十五日歇業止，期間無病床異動之情事，本局亦無所檢附佑仁醫院八十七年九月二十八日申請『恢復病床』之函文收文紀錄‧‧‧」（見原審卷第六

十、七十三頁；本院卷第三十八頁），足證乙○○○稱伊出租系爭房屋時是地區專科醫院等語，堪可採信。至木川公司於本院雖辯稱是伊於承租後始辦理地區專科醫院等語，惟其亦自承「已經找不到相關資料了」等語（見本院卷第九十一頁背面），即未舉證以實其說，足見木川公司上開抗辯，難謂可採，益徵木川公司於八十七年六月八日承租系爭房屋後，並無依系爭租賃契約之約定，向彰化縣衛生局申請為地區專科醫院等情，自堪以認定。惟遍觀系爭租賃契約之約定內容，就木川公司違反系爭租賃契約第七條第七款之約定時，並無任何罰則或得沒收之約定，從而乙○○○依系爭租賃契約第三條第三款之約定，仍應於系爭租賃期滿交還房屋時無息返還押租金與木川公司（至木川公司租賃租滿後已交還系爭房屋，詳下論述）。

⑷、再依系爭租賃契約第五條第五款、第七條第五款分別約定：「‧‧‧乙方於交還房屋時，甲方同意乙方得以現狀點交，無須負回復原狀之責。」、「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以現狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，應給付甲方新台幣壹佰零捌萬元之懲罰性違約金。」等語（見原審卷第七頁），兩造既於系爭租賃契約上約定於租賃期間屆滿時，木川公司應即搬遷，並將系爭房屋以現狀交還，且乙○○○亦同意木川公司得以現狀點交，無須負回復原狀之責，又證人即兩造簽訂系爭租賃契約之見證人黃政雄律師於本院亦證稱「（法官問，有無說返還時是否以醫院狀態返還？）證人黃勝雄律師答：我已經不記得了，但我可以證明房屋租賃契約內容，兩造都是有相當的了解才訂定的。」，「（上訴人即被上訴人訴訟代理人黃錦郎律師問：當初契約條文是否你草擬？）證人黃勝雄律師答：不是我草擬的，是林坤賢所擬的，我是到他的律師事務所當見證人。」等語（本院卷第七十三頁背面），為此，系爭租賃契約係經由乙○○○委任之專業律師草擬，如簽訂時有約定木川公司應以醫院狀態返還，何以遍查全租賃契約內容並無此隻字之約定？況且，依系爭租賃契約第七條第二款，兩造既同意得於租期屆滿內提前終止租約，顯見兩造對木川公司承租系爭房地後將來是否永續經營醫院乙事，尚屬不確定，應有所認知，從而自難苛以木川公司必應以原承租之醫院狀態返還出租人，益徵乙○○○上開所辯，為不足取。至乙○○○再引本院九十二年度重上字第一五０號給付租金確定判決，認為伊出租予對造木川公司時係醫院狀態，故木川公司交還時仍應醫院狀態返還等語，並提出該民事判決影本一份為證，惟查上開確定判決係針對木川公司歇業並非終止之事實而為認定，已據本院調取上開本院九十二年度重上字第一五０號歷審卷宗查明屬實，並非就木川公司終止後仍應以醫院狀態而為認定，況且判決理由並無既判力（最高法院七十三年度台上字第三二九二號判例參照），從而，乙○○○上開引證，尚不足資為有利於己之證明。

㈡、乙○○○是否已受領遲延？又乙○○○行使抵銷有無理由？木川公司主張：伊分別於九十七年六月二十六日、同年七月十一日以存證信函通知對造於承租地點辦理系爭房屋返還事宜，惟對造或未依約前往，或不願受領伊點交系爭房屋及鑰匙，是伊已先後二次通知對造在承租地點辦理系爭房屋返還事宜，對造拒不受領，自屬受領遲延，又伊遲延返還系爭房屋之期間，僅能從九十七年六月十五日起算至同年月三十日，共十五日，而依系爭租賃契約第七條第五款之約定，對造即得請求懲罰性違約金，雖經原審判決將此違約金酌減為十萬元，仍屬過高，應再予酌減等語；乙○○○辯稱：伊收受對造於九十七年六月二十六日所寄發之存證信函通知將於同年七月一日下午二時交屋，係於該存證信函函知之七月一日當日十四時才收受，又對造再以存證信函指定九十七年七月十一日下午二時，伊準時到場，對造並無到場，雖有位孫先生前來但未帶任何證明委任文件，伊無從判斷是否為對造所委託之人而嗣後收受對造之存證信函，稱房屋鑰匙放在律師處，卻不前來租賃地當場點交系爭房屋，自不符系爭租賃契約第三條第三項之交還系爭房屋要件，不得返還保證金等語。經查：

⑴、按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第九十五條第一項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院五十八年台上字第七一五號判例意旨參照）。

⑵、依木川公司所提出之臺中法院郵局第二０六三號存證信函，載明：「主旨：為請台端於民國（下同）九十七年七月一日下午二時至彰化縣員林鎮○○街九十七號，俾辦理租賃物返還事宜‧‧‧」（見原審卷第八頁），而上開存證信函係於九十七年七月一日當日始送達乙○○○，並由員林郵局蓋上九十七年七月一日十四時之投遞後郵戳，此有臺灣郵政掛號郵件收件回執附卷可稽（見原審卷第十頁）。再參以原審法院於九十八年六月二十二日行言詞辯論程序時，木川公司之訴訟代理人亦自承：「（法官問：租賃物有無交還？）第一次是七月一日下午二點辦理點交，返還房屋，我們是六月二十六日就已寄出，送達證書時間是七月一日下午二點，所以有第二次通知‧‧‧」等語（見原審卷第九十四頁），足見木川公司顯已自認伊於九十七年六月二十六日所寄出之臺中法院郵局第二０六三號存證信函，通知乙○○○點交系爭房屋因通知不合法，遂於九十七年七月四日再行寄出臺中法院郵局第二一六七號存證信函（見原審卷第十一至十二頁），從而木川公司主張伊於九十七年七月一日下午二時，已將系爭房屋點交與乙○○○云云，難謂可採。

⑶、又木川公司對於九十七年六月二十六日所寄出之臺中法院郵局第二０六三號存證信函，通知乙○○○點交系爭房屋因通知不合法，遂於九十七年七月四日再行寄出臺中法院郵局第二一六七號存證信函，已如上述，並於該存證信函載明：「主旨：為請台端於民國（下同）九十七年七月十一日下午二時至彰化縣員林鎮○○街九十七號，俾辦理租賃物返還事宜‧‧‧」（見原審卷第十一頁），並經乙○○○之子陳任佑於九十七年七月七日二十時收受，此為乙○○○所不爭執。再原審法院於九十八年五月十三日行言詞辯論程序時，訊問證人即受木川公司委託交還系爭房屋之孫興啟，證稱：「（法官問：木川企業有無委託你到現場作何事？）有委託我拿鑰匙交還出租人，出租人應該就是被告乙○○○‧‧‧我向被告表示是木川委託我來，我來要交鑰匙給他們，並將房子交還給他們，當場被告乙○○○拒絕收受，理由是房子無法繼續當醫院使用的細節，所以拒絕收受我當天要交給的鑰匙。」、「（法官問：當時房子是否已經清好了？）‧‧‧我當時只是要將鑰匙、房屋交還給被告‧‧‧」、「（被告複代理人問：證人說一個禮拜或幾個禮拜是否證人當天並沒有被授權？）‧‧‧我是授權交還鑰匙、房屋‧‧‧我當場是有拿鑰匙給被告複代理人，是對方拒收，我就將鑰匙帶回去。」等語（見原審卷第七十八之一至七十九頁），再參以乙○○○所提出於九十七年七月十一日下午二時點交系爭房屋當時之錄音譯文，可知乙○○○及其原審複代理人江欣鞠當時確實知悉證人孫興啟確係受木川公司之委託，前來辦理系爭房屋之點交事宜，否則乙○○○及其原審複代理人江欣鞠即無必要與證人孫興啟討論系爭房屋是否應由木川公司辦理醫院恢復為地區專科醫院、押租金返還，及如何賠償損害等情事（見原審卷第六十八至七十一頁），足徵木川公司既以臺中法院郵局第二一六七號存證信函通知乙○○○於九十七年七月十一日下午二時，在承租地點辦理系爭房屋返還事宜，並委託證人孫興啟於該日攜帶鑰匙前往辦理交還系爭房屋，從而乙○○○辯稱證人孫興啟並無提出委任狀，且未就系爭房屋無法繼續當醫院使用提出解決之道等事由云云，實不足採，是此，乙○○○對於木川公司已提出交還系爭房屋之給付拒絕受領，據此乙○○○依民法第二百三十四條之規定，自應負受領遲延責任。

⑷、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院八十七年度台上字第一六三一號判決意旨參照）。又按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨參照）。木川公司既已於九十七年七月十一日下午二時委託證人孫興啟於該日攜帶鑰匙前往辦理交還系爭房屋，惟為乙○○○所拒絕點交系爭房屋，則乙○○○自應依民法第二百三十四條之規定，負受領遲延責任，已如上述，故木川公司自得請求乙○○○返還押租金。又木川公司雖於九十七年八月八日以臺中法院郵局第二五七七號存證信函通知乙○○○於文到三日內返還一百零八萬元之押租金（見原審卷第十四頁），然木川公司既已於九十七年七月十一日下午二時在承租地點點交系爭房屋及其鑰匙與乙○○○，而遭乙○○○拒絕，則乙○○○之受領遲延，仍應自九十七年七月十一日起算。又依系爭租賃契約之約定，兩造之租賃關係已於九十七年六月十五日屆滿而歸於消滅，而木川公司返還系爭房屋係於九十七年七月十一日，已如上述，則木川公司顯未依約於九十七年六月十五日租賃期限屆滿即返還系爭房屋，是木川公司於租賃期限屆滿後，於九十七年六月十六日起至九十七年七月十日間，即受有相當於租金之不當得利，致乙○○○受有損害，從而乙○○○自得請求木川公司返還系爭房屋所受相當於租金之不當得利。經本院審酌兩造約定系爭房屋之租金每月五十萬六千五百五十五元，此為兩造所不爭執（見原審卷第一０九頁），則乙○○○得請求受有相當於租金之損害為四十二萬二千一百二十九元（計算式：506555元30日25日＝422129元，元以下四捨五入）。再木川公司得請求乙○○○之押租金為一百零八萬元，經乙○○○主張抵銷後，尚有六十五萬七千八百七十一元（計算式：0000000元－422129元＝657871元）。

⑸、乙○○○另辯稱木川公司未於系爭租賃契約屆滿之日，即九十七年六月十五日交還系爭房屋，則依系爭租賃契約第七條第五款之約定，乙○○○自得請求木川公司給付懲罰性違約金一百零八萬元等語。經查，木川公司遲至九十七年七月十一日始交還系爭房屋，已如上述，則木川公司自屬違反上開系爭租賃契約之約定，乙○○○依約自得請求木川公司應給付乙○○○懲罰性違約金，惟此違約金之約定，顯然過高，經本院審酌木川公司違約時間尚屬不長、兩造財資力等一切情形後認應依民法第二百五十二條之規定，將此懲罰性違約金酌減為十萬元，方屬適當，是再經乙○○○以此十萬元主張抵銷後，則乙○○○仍應返還木川公司之押租金為五十五萬七千八百七十一元（計算式：657871元－100000元＝557871元）。

六、綜上所述，本件兩造之租賃契約，已於九十七年六月十五日屆滿而歸於消滅，木川公司自得請求乙○○○返還押租金，惟木川公司於屆滿後仍占有系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，致乙○○○受有損害，從而乙○○○自得請求木川公司返還系爭房屋所受相當於租金之不當得利，且依系爭租賃契約第七條第五款之約定，乙○○○亦得請求木川公司給付懲罰性違約金，是本件經乙○○○主張抵銷後，木川公司得請求乙○○○返還押租金五十五萬七千八百七十一元及自九十七年八月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，依法有據，應予准許，逾此部分之請求，即不應准許。是則原審就上開准許部分為木川公司勝訴判決，及不應准許部分為木川公司敗訴判決，經核於法並無不合。兩造分別對其敗訴部分上訴，上訴論旨各求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。

八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。

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