臺灣高等法院 臺中分院98年度重上字第133號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 98年度重上字第133號

上訴人

己○○

被上訴人

詠隆開發有限公司

法定代理人

丁○○

被上訴人

甲○○

被上訴人

丙○○

被上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

林道啟律師

複代理人

黃英傑律師

　　　　　　戊○○

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國九十八年七月二十九日臺灣臺中地方法院第一審判決（九十七年度重訴字第四九四號），提起上訴，本院於九十九年三月三十日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、本件被上訴人詠隆開發有限公司（下稱詠隆公司）法定代理人乙○○，已於民國九十八年十一月五日變更為丁○○，有公司變更登記表在卷可稽（本院卷第七八、七九頁）。茲據其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。觀諸民事訴訟法第四百六十三條、第二百五十五條第一項前段、第二百五十六條之規定自明。本件上訴人聲明上訴時，雖僅記載被上訴人乙○○為詠隆公司之法定代理人，然其後已更正乙○○併為被上訴人，及先位聲明係請求被上訴人應連帶給付等語（本院卷第五四、九一、一二二頁），核屬更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加，附此敘明。

乙、實體方面：

一、本件上訴人主張：

㈠詠隆公司原負責人乙○○，於九十七年二月二十八日，代理被上訴人甲○○與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊向甲○○購買坐落臺中縣大里市○○段四七二之二一地號土地，及其上同段二四三六建號即門牌號碼同市○○路八十二號建物（下稱系爭房地），總價為新臺幣（下同）九百五十萬元，並委任被上訴人丙○○辦理所有權移轉登記事宜。伊於同年月二十五日已繳定金五十萬元，簽約當日支付第一期款六百五十萬元，總計七百萬元均入詠隆公司帳戶，惟被上訴人並未依系爭契約第三條約定申報土地移轉增值稅、契稅（下稱契稅等），及由稅捐機關開出稅單，致伊無從為第二期款之支付，亦未依系爭契約第四條約定，將系爭房地之產權移轉登記所需文件齊備提交予伊。且依系爭契約第五條約定，甲○○應於系爭房地買賣手續登記期日即九十七年二月二十八日前，負責塗銷抵押權登記，但迄未塗銷系爭房地之抵押權登記。

㈡九十七年二月二十八日，被上訴人於向地政機關申報之建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱移轉契約書），書寫「抵押權由承買人承擔」之不實文字，擅自蓋伊印章於旁，圖使伊在不知情下承受該抵押權，但在伊發現後，彼等即於同年八月二十五日，以伊遲未給付第二期款為由解除契約，進而沒收伊繳交之價金七百萬元。又伊繳款後，始知丙○○與甲○○係配偶關係，並無代書資格，對外卻以「丙○○土地代書事務所」名義，招攬土地登記業務，並在其對外名片上打印「吳土地代書事務所」（東海大學地政事務第二十七期）之字樣，使伊誤信其為合法之代書，委託其辦理系爭房地所有權移轉登記事宜。

㈢由被上訴人之上開行為，可知甲○○、乙○○及丙○○自始即共同以詐術令伊陷於錯誤而簽約，並繳交價款七百萬元，嗣再藉故解除系爭契約，進而沒收該價金，使伊受有重大財產損害，自為履約詐欺。另伊除上開價金損失外，尚受有其他損失三百萬元，依民法第一百八十四條、第一百八十五條、第二十八條規定，被上訴人自應連帶對伊負侵權行為損害賠償責任。爰為先位聲明，求為命被上訴人應連帶給付伊一千萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。

㈣倘認被上訴人無需對伊負侵權行為之損害賠償責任，則因甲○○未依約申報契稅等，並由稅捐機關開出稅單，復未提交產權移轉登記所需文件，及於系爭房地移轉登記期日前，辦理塗銷抵押權登記，屢經催促，仍拒不履行，伊於九十七年四月九日，依系爭契約第十一條規定，以存證信函對甲○○為解除契約之意思表示。茲再以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示。是依民法第二百五十九條規定，伊得請求甲○○返還七百萬元價金，並請求加倍返還所受領之定金及價金作為違約賠償金，茲就違約金部分，先請求三百萬元。爰為備位聲明，求為命甲○○應給付伊一千萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。

㈤又如認伊主張解除契約為不足取，但甲○○主張解除契約，並沒收伊繳納之七百萬元為違約金，亦屬過高，請求核減為零，則甲○○亦應返還伊七百萬元本息（未繫屬本院者，不予贅論）。

二、被上訴人則以：

㈠丙○○依約於九十七年二月二十九日，向臺中縣大里市公所（下稱大里市公所）申報契稅，並向臺中縣地方稅務局大屯分局（下稱大屯分局）申報土地增值稅，且簽訂公契等準備辦理所有權移轉登記手續。復於同年三月六日核發契稅等繳款書後，即通知上訴人支付第二期款，惟其竟於同年月十日，以系爭房屋有違章瑕疵為由，拒絕付款，甲○○即委由乙○○與之磋商，惟上訴人仍拒付第二期款，甲○○遂先後以九十七年三月二十五日臺中中清路郵局第八七號、同年四月三日同郵局第九七號存證信函，催告上訴人支付第二期款，上訴人猶拒不支付，更於同年四月九日以大里郵局第二一五號（下稱第二一五號）存證信函向伊表示解除契約，再以甲○○詐欺隱匿騎樓增建之事實，令其陷於錯誤購買系爭房地為由提出告訴。則甲○○依法定期催告上訴人支付第二期款等行為，均為正當權利之行使，並無侵權行為之情事。

㈡依系爭契約第三條約定，上訴人未支付第二期款，甲○○即無移轉系爭房地所有權之義務，且甲○○係保證於所有權移轉登記予上訴人時，將抵押權塗銷，惟因上訴人拒絕支付第二期款，並以第二一五號存證信函解除契約，故甲○○未將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，亦未塗銷抵押權，係因上訴人拒付第二期款所致，不能歸責於甲○○，上訴人並無解除契約之權利，從而其所為解除契約之意思表示，自不生效力，故其請求返還七百萬元價金及支付三百萬元違約金，均無理由。茲因上訴人無正當理由拒絕支付第二期款，甲○○依系爭契約第十條約定解除契約，並沒收七百萬元，殆無疑義。

㈢詠隆公司係受甲○○委任，代為銷售系爭房地，簽約時並詳細說明系爭房屋有二次施工等應告知之事項，上訴人空言詠隆公司與甲○○詐騙其財產云云，自不值採。再丙○○與甲○○係夫妻關係，任職代書事務所，由其辦理系爭房地所有權移轉事宜，可節省代書費用，故系爭契約未有代書費之約定。而丙○○於移轉契約書上，記載「抵押權由承買人承擔」，係因應地政機關要求申請書上，需載明他項權利之情形，然系爭契約已記載甲○○負有於移轉所有權登記時，塗銷系爭抵押權之義務，自無抵押權由上訴人承擔之情形，故上訴人主張丙○○上揭行為屬詐術，自屬無據。

㈣縱認伊上揭行為構成侵權行為，則因上訴人支付之買賣價金，均寄放於詠隆公司，以清償抵押債務、塗銷抵押權，丙○○才會發生記載「抵押權由承買人承擔」之錯誤，實際上伊並未收受任何價金，故若認為丙○○應就此錯誤對上訴人負侵權行為損害賠償責任，亦與其他被上訴人無涉。再損害賠償之範圍，為被害人所受損害及所失利益，倘如上訴人主張之締約詐欺或履約詐欺之侵權行為，則甲○○向上訴人收受價金七百萬元，其所受損害僅為七百萬元本息，並無其他損害，上訴人主張另有三百萬元損害，並無所據等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，兩造於本院各聲明如下：

㈠上訴人方面：

①先位聲明：

⑴原判決廢棄。

⑵上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人一千萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計之利息。

⑶訴訟費用由被上訴人負擔。

②備位聲明：

⑴原判決廢棄。

⑵上開廢棄部分，甲○○應給付上訴人一千萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計之利息。

⑶訴訟費用由甲○○負擔。

㈡被上訴人方面：

①上訴駁回。

②上訴費用由上訴人負擔。

四、兩造不爭執之事實：

㈠詠隆公司原負責人乙○○，於九十七年二月二十八日，代理甲○○就其所有系爭房地，與上訴人簽訂系爭契約，約定總價金為九百五十萬元。上訴人已於同年月二十五日繳交定金五十萬元，於同年月二十八日支付第一期款六百五十萬元，惟迄未繳交第二期款。

㈡上訴人與甲○○共同委任丙○○辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜。

㈢丙○○於九十七年二月二十八日，向地政機關申報所用之移轉契約書之「他項權利情形」處，經記載「抵押權由承買人承擔」之文字，並加蓋上訴人印文於其旁。

㈣上訴人於九十七年四月九日，以第二一五號存證信函向甲○○表示，因系爭房地有違章增建情事，其因而受有損害，主張解除契約。

㈤兩造各自提出之書證，形式上均為真正。

㈥上訴人告訴甲○○、乙○○及丙○○詐欺、偽造文書等案件，業經臺灣臺中地方法院檢察署以九十七年度偵字第一０九六九號、九十七年度偵字第一四六四九號、九十八年度偵字第二０二號為不起訴處分，上訴人聲請再議，亦經臺灣高等法院臺中分院檢察署以九十七年度上聲議字第一五六六號、九十八年度上聲議字第九００號駁回再議在案。

五、得心證之理由：

㈠先位之訴部分：

①按損害賠償之債，以有損害之發生及責任原因事實，並二者之間有相當因果關係為成立要件。故如主張損害賠償之債，不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段亦著有明文。

②經查：

⑴依卷附預購房屋訂單、系爭契約第十四條約定，系爭房地買賣，就建物部分係以房屋現況點交（原審卷第

十七、七二頁）。顯然兩造就系爭房地之現況，應有認識及合意，況上訴人主張侵權行為，必以有侵害結果之發生為必然，然系爭房屋增建部分，迄未對上訴人造成損害，上訴人據此主張損害賠償，即無理由，不待贅論。

⑵丙○○於系爭契約簽訂後，即於九十七年二月二十九日向大里市公所申報契稅，並向大屯分局申報土地增值稅，且簽訂公契等準備辦理所有權移轉登記手續，有契稅等繳款書附卷可憑，復有大里市公所及大屯分局在卷足稽（原審卷第六五、六六頁，第九十四頁至第一０七頁）。是上訴人主張甲○○未依約申報契稅等，與事實不符，尚難採信。至丙○○於移轉契約書之「他項權利情形」處，記載「抵押權由承買人承擔」之文字，並加蓋上訴人印文於其旁，乃系爭契約簽立後即履約過程之行為，究難徒據丙○○上開記載之行為，即認係被上訴人於簽約伊始之詐術行為，殊堪認定。

⑶系爭契約第三條、第五條約定：「第二期款於移轉增值稅、契稅單開出二天內（大約九十七年三月十日）支付二百四十五萬元正同時辦理過戶登記之送件」、「本件買賣之不動產乙方（指甲○○）保證為自己所有及自用土地，如有抵押權，典權押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵，應於本件手續登記期日前由乙負責全部撤銷排除障礙獲解決清楚。絕不得有使甲方（指上訴人）蒙受任何虧損，如致甲方蒙受損害時，乙方應負全部賠償責任」，有系爭契約在卷可稽（原審卷第十六頁）。顯然上訴人如未支付第二期款，王冠之即無先履行移轉系爭房地所有權之義務。又兩造發生爭執之時點，履約情形僅進行至送請稅捐機關核定系爭房地買賣必須繳納稅款部分，即系爭契約第三條約定第二期款繳納之前階段，則甲○○未將移轉契約書之「他項權利情形」處，所記載「抵押權由承買人承擔」之文字加以塗銷，尚難謂有何不當，亦難憑此遽認被上訴人所為，即屬詐騙行為，至為灼然。是上訴人主張甲○○應提供系爭房地已塗銷抵押權登記之證明，與系爭契約之約定，顯不相符。

⑷甲○○其後以上訴人未繳交第二期款為由，解除系爭契約，並沒收上訴人已繳納定金及價金等行為，乃屬甲○○依系爭契約之約定內容，而為權利之主張及行使，是否適法有據，兩造雖亦有所爭執，然不能據此逕認被上訴人自始即無意履約，而設計系爭房地買賣交易，以詐騙上訴人之財產，不待多論。

⑸至丙○○是否具有地政士資格，可否執行地政士業務，乃地政士法相關禁止規範之適用問題，尚難僅以吳明修未合法取得地政士資格，不得執行地政士業務，即謂其有詐害上訴人，以騙取其交付系爭房地買賣價金之侵權行為。

⑹本院審酌上情，再斟酌甲○○、乙○○及丙○○詐欺、偽造文書等案件，業經檢察官為不起訴處分在案，有本院依職權調閱相關刑事案卷可稽。此外，上訴人亦未舉證證明被上訴人於本件契約訂定，及後續履約過程中之行為，確有該當共同侵權行為之情事存在，其遽而主張被上訴人應依共同侵權行為之法律關係，連帶賠償其損害，即屬無據，尚難准許。

㈡備位之訴部分：

①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所明定。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意。查系爭契約第三條固約定，上訴人於契稅等稅單開出二天內支付第二期款，然系爭房地總價不裴，上訴人於接獲甲○○通知該契稅等稅單開出後，要求確認該稅單確已開出，要求甲○○為出示稅單等行為，尚屬合理，先予敘明。

②系爭契約之履約進度，尚未向地政機關申請所有權移轉登記，依系爭契約之約定，甲○○既無塗銷抵押權登記之責，則其未將該抵押權登記塗銷，自難認有違系爭契約之約定。至丙○○既於移轉契約書之「他項權利情形」處，記載「抵押權由承買人承擔」之文字，並加蓋上訴人印文於其旁，得否謂甲○○並未將系爭房地買賣產權移轉登記所需文件齊備，非無研求之餘地。

③依系爭契約第三條約定內容，上訴人應於稅單開出二天內，及經甲○○出示後繳納第二期款，乃上訴人於九十七年三月十日，以存證信函催告詠隆公司有關系爭房屋增建有瑕疵之情事，要求協商減價或解約。甲○○則於同年月二十五日以存證信函催告上訴人繳納第二期款，有各該存證信函附卷可憑（原審卷第六七、六八頁）。而系爭房地之契稅等，於甲○○上開寄送催告繳款通知前即已開立，此由契稅繳納期間為同年月十三日至同年四月十一日，土地增值稅繳納期間為同年年三月十五日至同年四月十三日之記載，雖可明瞭（原審卷第六五、六六頁）。然因甲○○前揭催告繳款通知，未告知稅單已開出並出示，致生齟齬，惟此乃系爭契約內容就履行細節未詳為約定，且上訴人先行就系爭房屋增建部分表示不同意見所致，則甲○○催告上訴人繳款，自難認於契約之約定有所違悖，事屬當然。

④綜上，上訴人以甲○○有違系爭契約之約定，進而主張解除系爭契約，顯有未合，從而上訴人請求甲○○應返還買賣價金七百萬元，並給付違約金三百萬元，即無理由，不應准許。

⑤至甲○○雖於九十七年八月二十五日，以臺中民權路郵局第二九０二號存證信函通知上訴人，主張因上訴人未依約給付第二期款，經催告後仍未給付，以該存證信函主張解除契約（原審卷第二四三、二四四頁）。惟按系爭契約第三條、第五條約定，系爭房地相關之稅捐繳款單開立後，甲○○迄未證明業已出示予上訴人確認週知，依系爭契約第三條約定，上訴人尚無支付第二期款之義務，而該移轉契約書復由丙○○記載「抵押權由承買人承擔」，且迄未塗銷系爭房地之抵押權，為兩造所不爭執，是甲○○主張依系爭契約第十五條約定解除契約，亦有未合。從而系爭契約仍應存在，上訴人主張甲○○沒收之違約金七百萬元應酌減至零，並將該七百萬元返還，即屬無稽，自難屬准許。

㈢綜上所述，本院認為系爭契約關係仍屬存在，上訴人先位之訴請求被上訴人連帶賠償一千萬元本息，及備位之訴請求甲○○賠償一千萬元或七百萬元本息，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。

丙、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

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