臺灣高等法院 臺中分院98年度上字第410號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　 98年度上字第410號

上訴人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

訴訟代理人

黃鼎鈞律師

訴訟代理人

陳銘傑律師

被上訴人

丁○○

訴訟代理人

陳隆律師

　　　　　　蕭智元律師

　　　　　　甲○○

上列當事人間請求給付買賣價款事件，上訴不服台灣彰化地方法院民國98年9月24日98年度訴字第89號第一審判決，提起上訴，本院於99年9月28日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

被上訴人主張：

㈠兩造於民國96年9月14日就坐落彰化縣彰化市○○段366-22地號、面積1639平方公尺土地（下稱系爭土地）簽訂買賣契約，買賣總價款為新台幣（下同）6900萬元，雙方並約定系爭土地若有被侵占情形，賣方應負責排除，土地面積以鑑界及測量公司作現況實測後為準，如有減少以每坪單價作找貼。

㈡嗣後因系爭土地有遭鄰地占用情形，上訴人要求被上訴人依約負責排除，被上訴人旋對隔鄰土地占用人提起拆屋還地之訴訟，經臺灣彰化地方法院彰化簡易庭97年度彰簡字第130號判決駁回，理由為系爭土地依彰化地政事務所測量結果雖有遭鄰地占用合計6.41平方公尺，但係在測量誤差值之範圍內，難謂被上訴人之請求無權利濫用情事，經被上訴人提起上訴後亦遭駁回，理由為系爭土地依內政部國土測量中心測量結果，雖有遭鄰地占用合計4.34平方公尺，但被上訴人主張拆屋還地則有權利濫用情形。

㈢被上訴人既已將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，上訴人尚有尾款310萬元未付，依前開判決認定之結果以觀，被上訴人就系爭土地遭鄰地占用情形既已盡排除之責任，且兩造間簽訂買賣契約時已約定系爭土地面積減少時以每坪單價作找貼，以法院認定遭占用面積4.34平方公尺，依契約單價計算為18萬2709元，被上訴人同意自上訴人應付尾款中扣除，故上訴人尚應給付尾款291萬7291元，爰依買賣契約法律關係提起本訴，並聲明：上訴人應給付被上訴人291萬7291元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；訴訟費用由上訴人負擔；願供擔保，請准宣告假執行。

上訴人則以：上訴人於簽約後已依約交付價金並移轉系爭土地之所有權，雖尚有系爭尾款未給付予被上訴人，惟於進行鑑界時始發現部分土地遭到他人無權占用，故於97年3月26日委由律師發存證信函表明依契約第4、13條約定：系爭土地有糾紛時，被上訴人應負損害賠償責任，並退還已收款項及支付所收款項相等金額之違約金，又因系爭土地有瑕疵且致給付不能，故同時表明解除契約等語，被上訴人於收到上開存證信函後，嗣於97年5月21日與上訴人達成協議，協議內容第二點：乙方同意減少買賣價金及賠償甲方因土地面積短少，以致需改變產品之規劃而導致規劃過程中所受之損失。第三點：減少買賣價金及賠償數額擇日再議，並保留尾款310萬元供作扣減之用。上訴人始繼續履行系爭買賣契約，惟上訴人於餘額交付完成後，被上訴人皆未再針對協議書所載內容出面協商應賠償上訴人之數額，上訴人亦曾於97年12月22日寄發存證信函催告其出面協商賠償金額，然被上訴人僅欲減少價金卻對於賠償事項均置之不理，此明顯違背97年5月21日兩造之協議，上訴人於契約訂立後發現買賣標的有瑕疵原欲解除契約，係因有與被上訴人達成協議並獲被上訴人承諾願賠償損失始願繼續履約，詎被上訴人未與上訴人協商即逕行起訴，而根據台灣省建築師公會彰化辦事處鑑定報告書認：依建築技術規則，本案屬基地變更，應考慮開窗、建蔽率、容積率等問題，則必須重新設計或修正原設計，依上開鑑定報告足證本件因被上訴人所出售土地面積短少以致需改變產品「威廉斯堡」規劃，而致上訴人產生之諸多損失分述如下：

①重新委由建築師設計圖面支出之費用為47萬6102元（上訴人於原審所提之建築設計請款單119萬0225元乃錯誤引用為整個建案規劃設計之原始費用，上訴人之訴訟代理人乙○○於原審98年9月10日言詞辯論期日經原審法官提示後方才察覺，上訴人爰再更正補呈，然原審於當日即辯論終結，故上訴人今始更正設計費用為47萬6102元）。

②已支付價金690萬元之利息損失為16萬2103元【690萬元當時放款利率3.43％除以365250日（自96年9月14日起至97年5月21日止）＝162103】。

③土地所有權移轉後土地閒置所受之損失130萬元【出租供超市使用前三年每月租金收入為19萬5000元及閒置時間為6個月又20日，故6195000＋2/3195000＝0000000】。

④因改變產品規劃而導致規劃過程中所受之實際損失為接待中心設計興建費用共計301萬5244元（包含景觀設計費11萬9700元、接待中心工程費用155萬元、接待中心建物及租金費用124萬元、接待中心鷹架工程費用7644元、接待中心窗戶工程費用1萬1600元、接待中心屋頂烤漆板工程費用3萬0190元、GRC造型窗費用3萬8550元、接待中心景觀整理費用1萬7560元）、定點廣告租金費用共計63萬3600元、廣告費共計336萬0861元。綜上，上訴人所受之損失確有憑據，金額亦遠多於被上訴人所得請求之金額，是上訴人毋庸再給付買賣價款予被上訴人，被上訴人之請求顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回；訴訟費用由被上訴人負擔；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

本件第一審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人261萬3958元及遲延利息，駁回其餘之請求，上訴人對其敗訴部分聲明不服，求為廢棄並駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人則求為判決駁回上訴。

本院審理之結果：

㈠被上訴人主張兩造於96年9月14日就系爭土地簽訂買賣契約，買賣總價款為6900萬元，系爭土地遭鄰地占用4.34平方公尺，上訴人尚有價款310萬元未付之事實，業據其提出買賣契約為證，且為上訴人不爭執，堪信為真實。

㈡上訴人抗辯兩造於97年5月21日達成協議，被上訴人同意減少買賣價金及賠償上訴人因土地面積短少，以致需改變產品之規劃而導致規劃過程中所受之損失，業據其提出協議書為證，且為被上訴人所不爭執，亦堪信實。惟被上訴人否認上訴人所主張之損失，則本件爭點厥為上訴人所主張之損失是否有理由，爰分述如下：

⒈變更設計費47萬6102元部分：上訴人簽約前之96年8月8日已先依照將購買系爭土地之面積請建築師設計（見原審卷第39頁），然因被上訴人無法交付無瑕疵之完整土地，造成上訴人也無法依原已規劃之設計圖推案銷售，故再委請建築師依照短少面積情況重新設計，而依重新設計規劃後選定之Ｂ方案（見原審卷第41頁），與原先方案之互有差異，說明如下：

⑴原規劃之建案：依被上訴人應給付之土地，地籍圖土地寬度為2922公分，此寬度共規劃1002公分1000公分之房屋共8戶，中間留6米法定寬度私設道，後院各留1米深之空地以利住戶開門及開窗。建案產品定位為每戶三千多萬之獨棟電梯別墅豪宅之設計（見原審卷第39、40頁）。

⑵重新規劃後之建案：系爭土地經鑑界發現部分土地被鄰房侵占致圖面需重新規劃，依規劃後之Ｂ方案，於後院維持1米寬可開後門及後窗下，房屋改為960公分1000公分，建坪減少且960公分之房屋深扣除樓梯及電梯位置，停車空間不足導致無法施作車庫捲門嚴重影響豪宅之隱私。對照規劃前、後之二張設計圖確有變更，而上訴人確有支出變更設計費47萬6102元，此有龔瑞琦建築師事務所建築規劃設計請款單可證，係因被上訴人給付系爭土地面積短少所致，依兩造97年5月21日之協議，此部分之請求，應予准許。

⒉支付價金之利息損失16萬2103元部分：本件兩造既未解除買賣契約，則給付價金本為上訴人之義務，上訴人主張其因給付價金受有利息損失，委無可採。

⒊產品規劃改變過程中所受損失合計700萬9705元部分：查系爭土地面積達1639平方公尺，雖遭鄰地占用4.34平方公尺，但仍得於變更設計後，繼續原先住宅建案之規劃使用，本件上訴人主張產品規劃改變過程中所受損失7,00萬9705元部分，仍係因其全盤放棄原先規劃之產品所致，並非產品規劃之合理改變，是該部分損失顯非「因土地面積短少，以致需改變產品之規劃而導致規劃過程中所受之損失」，上訴人就系爭土地之使用，係作為興建房屋之規劃使用，而系爭土地遭鄰地占用4.34平方公尺，相較於系爭土地總面積1639平方公尺而言，實屬甚微，故上訴人就系爭土地短少的4.34平方公尺面積，於規劃時，應可合理分配於應留設之法定空地、走道、或其他公共空間，對於上訴人原所規劃興建銷售8戶房屋之建坪及總價，是否有上訴人所主張價差高達700萬9705元之影響，並非無疑，且上訴人就其主張二規劃案，均未實際付諸執行，此亦為上訴人所不爭執，因此根本未有可能會發生「實際銷售價差損害」，故上訴人此部分之主張，並無理由，自不得請求被上訴人賠償。

⒋土地閒置所受之損失130萬元部分：原審判決此部分之損失為30萬3333元，逾此金額之請求，不予准許，兩造對此並不爭執。

㈢綜上所述，上訴人得請求上訴人賠償因系爭土地面積減少所致之損失為30萬3333元及變更設計費47萬6102元，互為抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人價款213萬7856元，從而被上訴人依買賣法律關係，請求上訴人給付213萬7856元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年2月3日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，應予准許，此部分之上訴為無理由，應予駁回，逾此金額之請求不應准許，上訴為有理由，應予廢棄改判如主文第二項所示。

本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴為部分有理由、部分無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第450條、第79條，判決如主文。

Ｓ